La Función Calificadora en el Reglamento del Registo General de la Propiedad

Introducción

Consideramos oportuno, abordar un tema de semejante
trascendencia en materia de derechos reales que se
vehículizan por intermedio de instrumentos cuyo acceso al
registro es indispensable para su perfeccionamiento, oponibilidad
y consolidación de los mismos tanto para su titular e
incluso frente a terceros, ya que su rechazo como su
observación, y en su caso el no cumplimiento de las
mismas, puede generar mas de una controversia a raíz de
los innumerables problemas que plantea la falta de ingreso en
término, como el cumplimiento de todos y cada una de las
observaciones pertinentes del documento portante del derecho,
como consecuencia de la falta de seguimiento de las normas que
autorizan al registrador la calificación del
documento.

Trataremos de describir en forma simple y
pedagógica la gestación de los problemas que se
generaron como consecuencia de una multiplicidad de factores y
hechos para luego adentrarnos sobre como analizar y resolver la
cuestión jurídica propiamente dicha (función
calificadora), intentando, por último, examinar bajo el
prisma del ordenamiento jurídico local la
repercusión y consecuencias de tal eminente
función.

Desarrollo:

Concepto y
contenido

Antes de entrar a indagar todos y cada uno de las
circunstancias previstas en el epígrafe del presente
trabajo, es primordial tener en consideración la
delimitación del principio de legalidad desde el punto de
vista registral, por lo que seguramente será necesario
deslindar dicho concepto a los efectos de procurar
desentrañar la naturaleza jurídica de ésta
para luego entrar a indagar sobre su relación con la
función calificadora a nivel provincial.

Así como en nuestra carta magna se encuentra
establecido el principio de legalidad[1]en el
adagio que establece que nadie será obligado a hacer lo
que la ley no manda ni privado de lo que ella no prohíbe,
por lo que siguiendo a Kelsen dentro de nuestra pirámide
normativa y en forma descendente habremos de seguir lo pautado en
la legislación nacional desde el punto de vista registral
que hace alusión y consagra dicho principio.

Lo anterior tiene correlatividad con lo establecido por
la reforma del año 68 al modificar el originario
artículo 2505 ya que la obligación de
registración encuentra su fin en la publicidad y
oponibilidad del derecho a terceros.-

Ni mas ni menos nos estamos refiriendo a la ley nacional
numero 17801, que específicamente contiene en los
artículos 8 y 9 y en la ley provincial en los
artículos

En la ley nacional en los artículos 8 y 9 donde
adentrándonos ya desde el punto de vista registral surge
que el principio de legalidad exige dos conductas: la primera
conducta se basa en la observación o análisis del
documento que pretende ingresar al registro conforme a la luz de
los recaudos legales y la segunda conducta que se pretende en
aras de este principio es que el asiento registral concuerde con
la realidad extraregistral.

El Maestro López de Zavalía reza "que este
principio abarca no solo en la actividad consistente en examinar
el documento cuya inscripción o anotación se
solicite sino en general toda la actividad de la
oficina"[2]; destacamos que el maestro tucumano
cuando hace alusión al vocablo oficina quiere sugerir a la
repartición registral.

Ese control de legalidad para que se pueda llevar a cabo
por parte del funcionario registrador se tiene que hacer a
través de un procedimiento que en la orbita registral se
denomina calificación registral. Adentrándonos en
la conceptualización de esta función, el destacado
profesor de derecho registral I de la Universidad Nacional de
Córdoba, Dr. Gustavo A. Bono considera que la
función calificadora registral no es una
manifestación del princiio de legalidad sino una actividad
delegada a un determinado organismo –Registro-, para
asegurar y propiciar la actuación de tal principio
jurídico fundamental. El ejercicio de esa función
importa una actividad, que dentro de los límites
establecidos lo garantiza[3]Con el mismo sentido
de interpretación en las palabras de Hernández Gil
la función calificadora es un instrumento o medio
jurídico que tiende a lograr, dentro de su esfera de
actuación, el cumplimiento de la ley. La
calificación es el medio y la legalidad el
fin[4]

El principio de legalidad esta conceptualizado en el
art. 8 el cuál no solo menciona los documentos que acceden
al registro y los recaudos legales que tienen que poseer para
ingresar sino también menciona quienes son los encargados
de llevar a cabo ese control: los funcionarios
registrales.

El mismo artículo 8 si bien no especifica cuales
son los funcionarios registrales; menciona que dicho control se
debe hacer conforme a las pautas y criterios establecidos dentro
del registro, de la cual se infiere que hay dos legalidades: una
legalidad externa, que radica en examinar los documentos que
pretenden ingresar al registro en base al cumplimiento de
recaudos que lo tornen susceptible de poder acceder y otra de
carácter interna que configura los límites que
tiene el registrador a la hora de llevar a cabo su función
ya que va a tener que llevar a cabo esta tarea conforme en un
principio a las normas técnico registrales establecidas
dentro y posteriormente las facultades que tiene como registrador
conforme a las atribuciones que el ordenamiento normativo le
otorga, evaluando así los límites de
carácter objetivo en el desempeño de su labor y
evitando no extralimitarse en sus funciones al ir más
allá de lo establecido por el cuerpo al cual se sujeta su
accionar.-

Límites

Al examinar detenidamente el precepto legal
–Artículo 8– en la frase que enuncia
"ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos" advertimos su correlación con
lo pautado en el artículo 15 al especificar que el
registrador no sólo debe verificar el cumplimiento del
encadenamiento del titular del dominio y los demás
derechos registrados, sino también la correlación
entre las inscripciones, modificaciones, cancelaciones y
extinciones.

En este punto advertimos que ingresamos al
análisis de la controversia de los límites de la
función calificadora. Existen dos corrientes que analizan
el tema mencionado: Una postura restringida y otra postura
amplia.

En la primera de las corrientes enunciadas encontramos a
autores como el Dr. Pelosi entre otros que considera que el mismo
artículo 8 establece que el registrador se deberá
limitar a realizar un análisis meramente formal de los
documentos que se pretenden ingresar, esto es, controlar
solamente el cumplimiento de las solemnidades extrínsecas
agotándose allí su tarea; tal examen tiene su
fundamento en que el artículo literalmente dice
"examinará la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite" De lo cual se infiere que los partidarios de esta
postura se limitan a tomar en consideración la letra de la
ley –interpretación
exegética–.

En cambio la postura amplia en la que se enrola la
doctrina mayoritaria advierte que el artículo 8 de la ley
registral que venimos tratando, de ninguna manera reduce la
posibilidad de abarcar otros aspectos; Para ser más claros
no emplea la expresión solo examinara por lo que se
infiere que no solamente se analizará la legalidad de las
formas extrínsecas sino también otros aspectos. Lo
anterior fue expresado por el maestro López de
Zavalía[5]

La parte de la doctrina que profesa esta postura
establece que el principio de legalidad no sólo se
encuentra consagrado expresamente en el artículo 8 de
donde emana la función calificadora sino también se
halla preceptuado implícitamente en el artículo 9
al establecer diferentes alternativas que fijan pautas para
calificar el contenido intrínseco del instrumento; Es de
destacar que igualmente el principio referenciado encuentra
sustento en otros artículos de la ley registral
nacional.

Conforme lo venimos desarrollando esta función
calificadora cuyo contenido dijimos consagrado en el articulo 8,
relacionado éste con el artículo 2 de la ley
nacional[6]donde evidenciamos que también
existe un examen del contenido de las situaciones
jurídicas registrables a fin de establecer si son
susceptibles de ser inscriptas o no corresponde su
inscripción en dichos registros, por ello también y
de manera conexa con lo planteado, resaltamos el problema de la
receptabilidad del contenido.

Por último y en relación al articulo 3 de
nuestra ley nacional el mismo contempla en el primer inciso, si
la forma del instrumento es idónea para documentar el tipo
o clase de negocio jurídico que se pretende ingresar y en
consecuencia inscribir; el siguiente supuesto se detiene en el
acto instrumental para determinar si este recepta las formas
estipuladas, y en la última parte del restante apartado
observa lo siguiente "…sirviendo inmediatamente de
título al dominio, derecho real o asiento
practicable…" de lo cual se infiere que el registrador
ingrese a analizar una vez más el contenido del
instrumento y verifique el cumplimiento del tracto
sucesivo.

Estos partidarios distanciados de la primera
concepción se basan en una interpretación
lógica, sistemática, y armónica analizando
todos los artículos de la ley en su integridad de lo que
derivan que tal eminente función calificadora no se puede
limitar a un aspecto meramente formal sino dedicar su
análisis a todo lo articulado vigente, como la totalidad
de la normativa que en un enlace integral forma parte de un mismo
espíritu que da fundamento a las decisiones que
efectúa el registrador en el desarrollo de su
actuación.

Su relación con
los distintos instrumentos

En este punto trataremos de manera particular las
diferentes facultades que detentan u ostentan los distintos
funcionarios, de carácter administrativo (expediente
administrativo), notarial (escritura notarial) y judicial
(resolución judicial), que se encuentran autorizados para
calificar el documento y/o instrumento que tendrán a la
vista:

El notario revisa la viabilidad del acto jurídico
cuando concurre el rogante, es decir efectúa la primera
calificación tanto desde el punto de vista sustancial
–objeto del negocio jurídico a realizar- como el
instrumento idóneo para lograr dicho efecto.

El juez realiza el control de legalidad del negocio
jurídico decidiendo mediante una resolución sobre
la legalidad del título, ya que este posee ius
imperium.

El registrador realizando el último control de
legalidad, analiza la admisibilidad del acto o sea si el
instrumento detenta la factibilidad jurídica y material
para acceder o no al registro.

Como explicó el profesor de derecho registral II
de la Carrera Notariado, Dr. Martínez en oportunidad de
disertar en el presente seminario: "…al analizar la
factibilidad jurídica el registrador confrontará el
instrumento con las constancias que obran en el organismo, por
ejemplo en la sección de anotaciones personales,
verificará si los sujetos interviniente de la
situación jurídica a inscribir se encuentran
interdictos o inhibidos y al analizar la factibilidad material
deberán precisar también, si el objeto del negocio
jurídico –inmueble- está o no inscripto y de
estarlo si se encuentra a nombre de quien pretende
vender…".-

En el caso particular de las resoluciones judiciales
debemos distinguir dos situaciones o posibilidades, que emanan de
la investidura de la autoridad judicial; es así que se
encuentran por un lado las Peticiones y por otro las
Ordenes. Cuando el magistrado peticiona la
anotación de una medida cautelar (embargo, litis,
obligación de no innovar) dirigida a una sentencia
favorable en la que no hay una decisión de fondo, las
funciones del calificador se amplían; en cambio cuando
ordena la inscripción del contenido de una
sentencia hay cosa juzgada en sentido material, y aquí la
función calificadora se limita, ya que el registrador no
ingresará a analizar el contenido ni los fundamentos que
determinaron al sentenciante a resolver.

En las palabras del Dr. Martínez se trata de una
función limitada pero no prohibida. El ius imperium del
que se encuentra investido el juez imposibilita incluso que esa
resolución sea revisada aún por otro
magistrado.

Reflejo de la
función calificadora en el reglamento registral
local

Hemos de destacar que solamente efectuaremos el
tratamiento del instrumento de origen notarial en el
novísimo reglamento del Registro de la Propiedad Inmueble
de esta ciudad –ya que como diría el Dr. Ventura los
escribanos son los primeros en evaluar, aplicar e interpretar las
normas dictadas por el registrador–, en atención a
la obligatoriedad de prestar la función fedante mediante
su inmediata intervención en los instrumentos que
requieren los rogantes para su inscripción.

Así debemos tener en consideración las
distintas partes o fases de la estructura de una escritura tipo,
en la parte del comparendo, y respecto al estado civil del
compareciente debe manifestarse en que nupcias y el nombre del
conyugue, Para el supuesto de ser divorciado dar los datos del
divorcio, los cuales son de mayor importancia cuando se enajena
el inmueble, conforme lo requiere el articulo 21.1;

En el lugar de la intervención, únicamente
puede comparecer una persona jurídica que no se encuentra
concluido su tramite de inscripción, cuando comparece al
solo efecto de recepcionar aportes de capital efectuados por una
socio de ésta, (deberemos tener en consideración el
hacer alusión a ello con la frase "APORTES A SOCIEDADES EN
FORMACIÓN", así surge del art. 20.1;

También se debe destacar lo referido al
certificado registral ya que confirma la inecesariedad de
acompañar tal certificado con el instrumento efectuado,
pero no obstente lo enunciado es preciso cumplimentar con lo
establecido en el articulo 23 de la ley nacional y para el
supuesto de encontrarse vencido requerir un informe vigente al
momento de ingreso, completando de ese modo tanto ese certificado
con dicho informe;

Habiendo hecho referencia aquí algunas de las
modificatorias que consideramos con mayor relevancia, es preciso
indicar que los demás supuestos contemplados en el
capitulo III del Reglamento Registral Local, son directivas cuya
lectura evidencia la ratificación de todos y cada uno de
los criterios imperantes en la orbita del registrador,
actualizados ahora mediante este nuevo digesto de normas
técnico-registrales.

A modo de
conclusión

1.- Toda actividad del registrador se encuentra sometida
y fundamentada en el principio de legalidad.

2.- La función calificadora como integrante del
principio de legalidad no solo se trata de una facultad sino
también de un deber.

3.- La función calificadora también
encuentra límites respecto al objeto –acto
instrumental- como del sujeto del cual emana.-

4.- La postura amplia en cuanto a las facultades del
registrador al calificar armoniza con el espíritu de la
legislación registral.-

IV.- CONCLUSION PERSONAL

Intentamos destacar la importancia del principio de
legalidad que campea todo el ordenamiento jurídico,
(constitución nacional, provincial, leyes nacionales y
provinciales, decretos, reglamento, etc) resaltando la
función calificadora de cada uno de los funcionarios
(judicial, notarial y administrativo) especificando sus
facultades, como asi también el limite de sus potestades
cuyo estricto cumplimiento nos permitirá conseguir la
seguridad jurídica y así lograr el más
excelso de los valores como es la paz social.

Bibliografía

• López de Zavalía, Fernando Javier,
  Curso Introductoria de Derecho Registral, Editorial
  Zavalía Año 1983.-

• Bono, Gustavo Alejandro, Calificación
  Registal: Compatibilidad de los documentos que acceden al
  Registro. Editorial La Ley Córdoba, 1997.-

• Martinez, Victor Christian, Manuel de Derechos de
  Registral, Editorial Advocatus, ciudad de Córdoba,
  2006.

• Andorno, Luis O. y Marcolin de Andorno, Marta, "Ley
  Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada, anotada"
  Editorial Hammurabi, Año 1989.

• Ahumada, Daniel, Ley Provincial Registral 5771
  Comentada y Anotada, Editorial Alveroni, Año
  2002..

• Reglamento Registral del Registro General de la
  Provincia, Resolución General Numero Uno del
  22-09-06.

Autor:

Laura Noemí
Carreté

SEMINARIO DE ACTUALIZACIÓN EN
DERECHO REGISTRAL

[1] Artículo 19- Las acciones privadas
de los hombres que de ningún modo ofendan al orden y a
la moral pública, ni perjudiquen a un tercero,
están sólo reservadas a Dios, y exentas de la
autoridad de los magistrados. Ningún habitante de la
Nación será obligado a hacer lo que no manda la
ley, ni privado de lo que ella no prohíbe
(énfasis y subrayado no original)

[2] López de Zavalía, Fernando
J., Curso Introductoriio al Derecho Registral, Edit.
Zavalía, año 1983, pag. 386/387.-

[3] Bono, Gustavo Alejandro –
Calificación registral: Compatibilidad de los documentos
que acceden al Registro. Revista La ley Córdoba 1997,
pag. 464, nota (4).

[4] Hernández Gil, Francisco:
Introducción al Derecho Hipotecario, pag. 31, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid 1970 citado por Bono.

[5] López de Zavalía, Fernando
J., ob….cit…“que ese exámen de
legalidad de las formas es ateniéndose a lo que resulta
de los documentos y de los asientos respectivos”…y
más abajo sigue expresando que “…Si solo se
tratara de un problema de validez de las formas
extrínsecas nada tendrían que hacer los asientos
y bien mirado tampoco el contenido de los
documentos…” pag. 398.

[6] De acuerdo con lo dispuesto por los
artículos 2505 y 3135 y concordantes del código
civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y
demás previsiones de esta ley en los mencionados
registros se inscribirán o se anotarán los
siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan,
declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demas
providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales.