Saneamientos de Títulos

Justificación

Consideramos oportuno primero establecer la
teoría del título y modo, desentrañando a
que derechos reales se aplica y la necesariedad de la
inscripción de los mismo. Asimismo consideramos oportuno
la selección de estos temas por la semejante trascendencia
y actualidad que poseen en materia de derechos reales, que se
vehículiza por intermedio de instrumentos
–títulos–, resaltando la importancia del
registro….al registro es indispensable para su
perfeccionamiento, oponibilidad y
consolidación[1]tanto para su titular e
incluso frente a terceros;

Ello en virtud de la cantidad de operaciones
inmobiliarias cuyo mercado hoy en día ha evolucionado de
manera creciente desde el punto de vista monetario, e incluso
organismos recaudadores como la Afip ha posado su mirado en dicha
circunstancia, generando un marco normativo que contemple las
operaciones de intermediarios inmobiliarios desde su nacimiento
hasta su consolidación[2]

Tal situación económica, justifica el
tratamiento de este tema desde el punto de vista jurídico
con sus diferentes aristas y variantes, desde la
generación del titulo de la propiedad de bienes inmuebles
junto con el modo para adquirir los mismos, el estudio de estos
instrumentos de origen notarial por parte de los escribanos
intervinientes, e incidencia y calificación en el
organismo registral provincial.

Trataremos de describir en forma simple y
pedagógica los problemas que se generaron como
consecuencia de la imperfección de los títulos
resaltando la importancia del estudio de los mismos, que provee
al saneamiento de éstos, promoviendo en definitiva a la
seguridad de las transacciones, y concluir sobre los
límites de la función calificadora.

DESARROLLO:

Teoría del
título y el modo

Nuestro Codificador –Dalmacio Vélez
Sarsfield–, siguiendo a Freitas, en la nota al
artículo 577 del Código Civil, al tratar sobre la
obligación de dar cosas ciertas, hace alusión al
requisito de la tradición como uno de requisitos
necesarios para la el nacimiento de los derechos reales y
expresar fundamento de ello en la nota del mencionado
artículo[3]siendo esto indicativo de
haberse enrolado en la necesariedad de que para que adquirir
estos derechos se requiera tanto el titulo como el modo,
diferenciándose del modelo frances que estipula que la
transmsión de la propiedad opera con el mero acuerdo
jurídico voluntario.

Teniendo en consideración lo expresado por el
codificador es preciso ahora ahondar sobre los conceptos tanto de
título como de modo para adquirir el derecho real, ya que
sin ello solo tenemos la facultad de exigir una obligación
emanada del contrato –derecho personal-.

Primero analizaremos a que le llamamos titulo y modo,
según los distinto autores y luego la aplicación de
esta teoría a las distintas adquisiciones de derechos
reales.

Esta es una de las diferencias sustanciales que suelen
citarse entre derechos reales y personales; ya que mientras estos
últimos quedan constituidos sólo con el
título, los primeros exigen una exteriorización; en
definitiva, una publicidad que determina la constitución
concreta del derecho que se
pretende.[4]

Podemos decir que título es causa
eficiente o generadora del derecho real, mientras que modo
es un acto exteriorizante que materializa o efectiviza lo
dispuesto o resuelto en el título o
causa.[5]

Según López de Zavalía el
modo es el factum, el hecho jurídico que produce la
mutación -denominándolo causa próxima-.
Refiere que estos pueden clasificarse en:

– Originarios: nace ex novo, sin arrastrar vicios, o sea
cuando la adquisición del derecho resulta independiente de
la existencia de un derecho anterior que le sirva de base o
fundamento. Ej: Usucapion; que como explica el Dr. Bono en sus
clases "es tan independiente el derecho que inclusive adquiere en
contra del anterior titular".

– Derivados: cuando el derecho se transfiere, existe una
sucesión, porque uno sucede a otro y viene a ocupar el
lugar del anterior –mutación subjetiva en la
titularidad del derecho registral-; que puede ser entre vivos
(compra-venta, donación, etc) o mortis causa
(deberá operar el hecho muerte del titular para que tenga
eficacia la adquisición). En la derivada puede
transferirse el mismo derecho, se traspasa todo o una parte del
derecho sobre un bien, ya sea en forma cuantitativa o
cualitativamente.

El título esa abordado tanto por el
profesor Ventura como el jurista López de Zavalía
de la misma manera, conduciéndose por carrilles paralelos
distinguiéndose solamente en la terminología
usada.

Este eminente jurísta que venimos tratando
distingue entre título norma, título negocio y
título instrumental a saber:

– Título norma: aquella norma jurídica
general que prevé el hecho que produce la
mutación.

– Título negocio: aquella norma individual,
producto del acuerdo jurídico voluntario
(contenido).

– Título Instrumental: Cuando el título
negocio requiere por ley la solemnidad del instrumento Ej: en
materia de inmuebles, art. 1184 –escritura
pública– "…deben ser hechos en escritura
pública…"

Adquisiciones de
derechos reales a las que se aplica

En las adquisiciones originarias existirá el
título norma; en cambio en los modos derivados, mortis
causa también el título norma y en los entre vivos
compra venta se da el título norma, el título
negocio y la tradición –factum–

En cambio el para el distinguido director de la carrera
de notariado de la universidad nacional de nuestra ciudad el
Escribano Ventura distingue entre títularidad real,
cartular y registral, es decir:

1. Titularidad cartular: es la que se logra con
el instrumento idóneo para producir la adquisición,
modificación, etc., de derecho real sobre
inmuebles.

2. Titularidad registral: surge de las
constancias registrales; es decir, que es titular quien figure en
la matrícula como sujeto activo del derecho real de que se
trate. Esta titularidad registral surge como consecuencia de una
titularidad cartular, puesto que la ley impone como obligatoria
la registración de los derechos en los registros
pertinentes, esto al menos en el derecho
argentino[6]

3. Titularidad real: es la más completa ya
que implica tener efectivamente el derecho real que se pretende:
Si se ha confeccionado título idóneo para
transferir derechos reales, cumpliendo las formalidades de ley, y
además se ha hecho tradición de la cosa, el
adquirente se ha transformado en titular real de ese
bien.

Distingue la causa genérica para los modos
originarios donde no están determinados ni el objeto ni el
sujeto pero cuando se efectiviza el factum –modo- se
determinan; en cambio la causa especifica se da en los modos
derivados por ejemplo en la compra-venta donde si estan
determinados los objetos y sujetos y producido el factum se
adquiere el derecho –tradición–.

De varios sectores de la doctrina se critica que esta
teoría de título y modo sea aplicable a todas las
formas de adquisiciones de derecho, porque de ser así
también debería aplicarse a los derechos
personales.

Si se establece que todas las adquisiciones de derechos
reales deben realizarse con título y modo, ¿donde
estaría el modo o factum en la hipoteca?

Frente a este interrogante el jurista López de
Zavalía explica que en el caso del derecho real de
hipoteca habría una subsunción; ya que aquí
no es posible distinguir entre título y modo sino que
operan simultáneamente. También critica la
metodología de Velez al no establecer la
inscripción constitutiva para la hipoteca ya que
éste sería el modo.

La oponibilidad y
perfeccionamiento de los derechos reales

De cada uno de los elementos analizados surge que el
nacimiento del derecho real de dominio de los inmuebles para
nuestro ordenamiento únicamente se logra cuando reunimos
tanto el título como el modo en el sentido
expuesto;

Pero es de destacar que ese derecho así
constituído con ambos requisitos, para obtener la
oponibilidad frente a terceros, y así estos puedan
respetar el mismo, es necesaria lograr su inscripción en
los registros respectivos –Registro de la Propiedad
Inmueble–, en consideración a la modificación
efectuada al art. 2505 de nuestro cuerpo de leyes civiles por la
ley 17.711, a los efectos de perfeccionar y consolidar el derecho
real que ya se encontraba instituido en cabeza del propietario
antes de proceder a su efectiva inscripción.

Entonces en virtud de esta particular situación
de la necesidad de que los derechos establecidos fuera del
registro deban ingresar a éstos para su oponibilidad,
será que el documento o instrumento portante del derecho
deberá ser analizado por el funcionario pertinente del
organismo registrador.

Éste llevará a cabo tal eminente
función y en esa evaluación podrá o no
detectar obstáculos que interfieran para su definitiva
inscripción lo que en definitiva generará la
necesidad de su saneamiento o convalidación, como
también en su caso el rechazo y
devolución.

II.3.1) PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y LA FUNCIÓN
CALIFICADORA:

Teniendo en cuenta el esquema trazado al comenzar este
trabajo, es preciso dejar expuesto que tal accionar del
registrador en la aceptación, observación o rechazo
del documento debe hacerlo teniendo en cuenta siempre que su
actividad debe de estar subordinada y sometida al principio de
legalidad que impone a toda la administración centralizada
en este caso –la que abarca a este organismo–,
subordinarse a la juridicidad de todas y cada una de las
decisiones que hacen a su delicada función.

Así, en la ley nacional registral número
17.801, se encuentra plasmado en los artículos 8 y 9 el
principio de legalidad el cual exige dos conductas: la primera
conducta se basa en la observación o análisis del
documento que pretende ingresar al registro conforme a la luz de
los recaudos legales; Y la segunda conducta que se pretende en
aras de este principio es que el asiento registral concuerde con
la realidad extraregistral.

El maestro tucumano López de Zavalía reza
"que este principio abarca no solo en la actividad
consistente en examinar el documento cuya inscripción o
anotación se solicite sino en general toda la actividad de
la oficina"[7]; indicamos que este eminente
jurista cuando hace alusión al vocablo oficina quiere
sugerir a la repartición registral.

Venimos expresando que ese control de legalidad para que
se pueda llevar a cabo por parte del funcionario registrador se
tiene que hacer a través de un procedimiento que en la
orbita registral se denomina calificación
registral.

Adentrándonos en la conceptualización de
esta función, el destacado profesor de la materia Derecho
Registral I de la nuestra alta casa de estudios, Dr. Bono,
considera que la función calificadora registral no es una
manifestación del principio de legalidad sino una
actividad delegada a un determinado organismo
–Registro–, para asegurar y propiciar la
actuación de tal principio jurídico fundamental. El
ejercicio de esa función importa una actividad, que dentro
de los límites establecidos lo
garantiza[8]Con el mismo sentido de
interpretación en las palabras de Hernández Gil la
función calificadora es un instrumento o medio
jurídico que tiende a lograr, dentro de su esfera de
actuación, el cumplimiento de la ley. La
calificación es el medio y la legalidad el
fin[9]

El principio de legalidad esta conceptualizado en el
art. 8 el cuál no solo menciona los documentos que acceden
al registro y los recaudos legales que tienen que poseer para
ingresar sino también menciona quienes son los encargados
de llevar a cabo ese control: los funcionarios
registrales.

El mismo artículo 8 si bien no especifica cuales
son los funcionarios registrales, menciona que dicho control se
debe hacer conforme a las pautas y criterios establecidos dentro
del registro, de la cual se infiere que hay dos legalidades: una
legalidad externa, que radica en examinar los documentos que
pretenden ingresar al registro en base al cumplimiento de
recaudos que lo tornen susceptible de poder acceder y otra de
carácter interna que configura los límites que
tiene el registrador a la hora de llevar a cabo su función
ya que va a tener que llevar a cabo esta tarea conforme en un
principio a las normas técnico registrales establecidas
dentro y posteriormente las facultades que tiene como registrador
conforme a las atribuciones que el ordenamiento normativo le
otorga, evaluando así los límites de
carácter objetivo en el desempeño de su labor y
evitando no extralimitarse en sus funciones al ir más
allá de lo establecido por el cuerpo al cual se sujeta su
accionar.-

II. 3.2) LÍMITES:

Al examinar detenidamente el precepto legal
–Artículo 8– en la frase que enuncia
"ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos" advertimos su correlación con
lo pautado en el artículo 15 al especificar que el
registrador no sólo debe verificar el cumplimiento del
encadenamiento del titular del dominio y los demás
derechos registrados, sino también la correlación
entre las inscripciones, modificaciones, cancelaciones y
extinciones.

En este punto advertimos que ingresamos al
análisis de la controversia de los límites de la
función calificadora. Existen dos corrientes que analizan
el tema mencionado: Una postura restringida y otra postura
amplia.

En la primera de las corrientes enunciadas encontramos a
autores como el Dr. Pelosi entre otros que considera que el mismo
artículo 8 establece que el registrador se deberá
limitar a realizar un análisis meramente formal de los
documentos que se pretenden ingresar, esto es, controlar
solamente el cumplimiento de las solemnidades extrínsecas
agotándose allí su tarea; tal examen tiene su
fundamento en que el artículo literalmente dice
"examinará la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite" De lo cual se infiere que los partidarios de esta
postura se limitan a tomar en consideración la letra de la
ley –interpretación
exegética–.

En cambio la postura amplia en la que se enrola la
doctrina mayoritaria advierte que el artículo 8 de la ley
registral que venimos tratando, de ninguna manera reduce la
posibilidad de abarcar otros aspectos; Para ser más claros
no emplea la expresión solo examinara por lo que se
infiere que no solamente se analizará la legalidad de las
formas extrínsecas sino también otros aspectos. Lo
anterior fue expresado por el maestro López de
Zavalía[10]

La parte de la doctrina que profesa esta postura
establece que el principio de legalidad no sólo se
encuentra consagrado expresamente en el artículo 8 de
donde emana la función calificadora sino también se
halla preceptuado implícitamente en el artículo 9
al establecer diferentes alternativas que fijan pautas para
calificar el contenido intrínseco del instrumento; Es de
destacar que igualmente el principio referenciado encuentra
sustento en otros artículos de la ley registral
nacional.

Conforme lo venimos desarrollando esta función
calificadora cuyo contenido dijimos consagrado en el articulo 8,
relacionado éste con el artículo 2 de la ley
nacional[11]donde evidenciamos que también
existe un examen del contenido de las situaciones
jurídicas registrables a fin de establecer si son
susceptibles de ser inscriptas o no corresponde su
inscripción en dichos registros, por ello también y
de manera conexa con lo planteado, resaltamos el problema de la
receptabilidad del contenido.

Por último y en relación al articulo 3 de
nuestra ley nacional el mismo contempla en el primer inciso, si
la forma del instrumento es idónea para documentar el tipo
o clase de negocio jurídico que se pretende ingresar y en
consecuencia inscribir; el siguiente supuesto se detiene en el
acto instrumental para determinar si este recepta las formas
estipuladas, y en la última parte del restante apartado
observa lo siguiente "…sirviendo inmediatamente de
título al dominio, derecho real o asiento
practicable…" de lo cual se infiere que el registrador
ingrese a analizar una vez más el contenido del
instrumento y verifique el cumplimiento del tracto
sucesivo.

Estos partidarios distanciados de la primera
concepción se basan en una interpretación
lógica, sistemática, y armónica analizando
todos los artículos de la ley en su integridad de lo que
derivan que tal eminente función calificadora no se puede
limitar a un aspecto meramente formal sino dedicar su
análisis a todo lo articulado vigente, como la totalidad
de la normativa que en un enlace integral forma parte de un mismo
espíritu que da fundamento a las decisiones que
efectúa el registrador en el desarrollo de su
actuación.

II. 3.3 SU RELACIÓN CON LOS DISTINTOS
INSTRUMENTOS:

En este punto trataremos de manera particular las
diferentes facultades que detentan u ostentan los distintos
funcionarios, de carácter administrativo (expediente
administrativo), notarial (escritura notarial) y judicial
(resolución judicial), que se encuentran autorizados para
calificar el documento y/o instrumento que tendrán a la
vista:

El notario revisa la viabilidad del acto jurídico
cuando concurre el rogante, es decir efectúa la primera
calificación tanto desde el punto de vista sustancial
–objeto del negocio jurídico a realizar- como el
instrumento idóneo para lograr dicho efecto.

El juez realiza el control de legalidad del negocio
jurídico decidiendo mediante una resolución sobre
la legalidad del título, ya que este posee ius
imperium.

El registrador realizando el último control de
legalidad, analiza la admisibilidad del acto o sea si el
instrumento detenta la factibilidad jurídica y material
para acceder o no al registro.

Como explicó el profesor de derecho registral II
de la Carrera Notariado, Dr. Martínez en oportunidad de
disertar en el presente seminario: "…al analizar la
factibilidad jurídica el registrador confrontará el
instrumento con las constancias que obran en el organismo, por
ejemplo en la sección de anotaciones personales,
verificará si los sujetos interviniente de la
situación jurídica a inscribir se encuentran
interdictos o inhibidos y al analizar la factibilidad material
deberán precisar también, si el objeto del negocio
jurídico –inmueble- está o no inscripto y de
estarlo si se encuentra a nombre de quien pretende
vender…".-

En el caso particular de las resoluciones judiciales
debemos distinguir dos situaciones o posibilidades, que emanan de
la investidura de la autoridad judicial; Es así que se
encuentran por un lado las Peticiones y por otro las
Ordenes.

Cuando el magistrado peticiona la
anotación de una medida cautelar (embargo, litis,
obligación de no innovar) dirigida a una sentencia
favorable en la que no hay una decisión de fondo, las
funciones del calificador se amplían;

En cambio cuando ordena la inscripción del
contenido de una sentencia hay cosa juzgada en sentido material,
y aquí la función calificadora se limita, ya que el
registrador no ingresará a analizar el contenido ni los
fundamentos que determinaron al sentenciante a
resolver.

En las palabras del Dr. Martínez se trata de una
función limitada pero no prohibida. El ius imperium del
que se encuentra investido el juez imposibilita incluso que esa
resolución sea revisada aún por otro
magistrado.

Saneamiento de
títulos

A los fines de continuar con el esquema trazado en el
presente trabajo será útil hacer alusión a
la relación existente entre el saneamiento de titulos y la
función calificadora que especificamos
ut-supra;

Así primeramente diremos que se entiende por
saneamiento de títulos, ya dijimos con anterioridad a que
nos referíamos en el presente trabajo con la palabra
titulo haciendo hincapié al titulo para adquirir la
propiedad de un bien, en este caso un bien inmueble.

Ahora nos circunscribiremos al vocablo saneamiento, como
la misma palabra lo expresa textualmente, dicho término
quiere expresar el corregir o dejar de lado los impedimentos que
contiene una sacar los obstáculos que contiene una cosa,
en síntesis que el titulo no tenga ningún tipo o
clase de dificultades ni inconvenientes.

Habremos ahora de especificar que el sustantivo sanear
implica en el ámbito al que nos estamos refiriendo, nada
más, ni nada menos que reveer una situación para
mejorarla, para dejarla en optimas condiciones, vale decir que si
tenemos un titulo al que por una cuestión o por otra, le
faltaba algún requisito o adolecía de suficiencia
debido a un problema, el mismo se vuelve a realizar a los fines
de dejar de lado ello, solucionar el conflicto y lograr de ese
modo un nueva situación –es decir, un nuevo
titulo–, saneado, debido a la actividad
desarrollada.

En otras palabras, cuando saneamos lo que pretenden las
partes intervinientes es dejar sin ningún obstáculo
o imperfección el titulo a los efectos de adquirir la
propiedad sin vicios de derecho.

Únicamente agregaremos aquí que para
llevar a cabo el saneamiento deberán (aquellas partes que
originariamente intervinieron) otorgarlo nuevamente sin defecto
alguno, pero es de destacar que para el supuesto que dicha
situación no sea posible por la hipótesis que sea,
será imprescindible contar con sus representantes legales
(caso de demencia o inhabilitación de los firmantes
originarios), o con sus herederos (caso de fallecimiento de los
que suscribieron originariamente dicho documento), dejando a
salvo desde ya los derechos de los terceros que de buena
fé se generaron en el interregno de tiempo en que se
labró el instrumento con defectos y hasta el lapso en que
éste documento fue saneado.

El sanear algo implica efectuarlo de una manera
determinada, esa manera será el cauce, canal o medio a
través del cual se lleve a cabo, es así que haremos
una somera reseña al proceso de saneamiento que
indudablemente acarreara dos momentos;

Un primer momento que estará dado por la
situación de haberse redactado el titulo primigenio y
luego a posteriori haberse detectado o logrado ubicar los
impedimentos que el mismo contiene, para luego en un segundo y
ulterior momento volver a realizar (conforme vimos con las mismas
personas o con otras que tenga una relación con las
primeras), el mismo instrumento sin ninguna falla, logrando
evitar un vicio de derecho, para que éste se encuentre con
una circulación en el trafico jurídico sin igual,
al no poder efectuar los terceros impugnación de ninguna
índole frente al titulo así saneado.

Los defectos que pueden tener los títulos,
serán en relación a los derechos que conforman ese
titulo (sea en el sujeto, objeto o la causa del mismo), en cuanto
a la manera, modo o tradición que se derive de
éste, o a las constancias expedidas mediante la publicidad
que hace el registro de estos derechos.

Lo señalado respecto del saneamiento puede ser
producto de una calificación efectuada por el funcionario
registrador que en el ejercicio de su función descubre o
advierte inconvenientes que impiden su labor y por ende la
ulterior registración de dicho documento, así
requiere la subsanación de tales vicios de derecho, el
saneamiento de todos y cada uno de los defectos
detectados.

Se torna imprescindible manifestar acá que,
siempre es aconsejable efectuar y llevar un adecuado control y si
es posible un estudio de títulos –a los fines de la
adquisición del dominio de cualquier propiedad–, ya
que muchas veces el funcionario registrador en su labor y debido
fundamentalmente al volumen de los documentos que pugnan por su
inscripción, puede no advertir un error o no tener en
consideración una situación que impedía la
inscripción de dicho instrumento pero sin embargo
logró su acceso al registro;

En virtud del principio del art. 4 de la ley nacional
registral sabemos que nuestro registro no es convalidante a
diferencia del español, por lo que recomendamos que antes
de suscribir los documentos o comenzar con el procedimiento
inscriptorio tengamos en consideración tal
situación a los efectos de evitar recurrir por medio de un
remedio como es el saneamiento, o quedar expuestos a una posible
falla humana del registrador con las consecuencia patrimoniales y
económicas que ello genera, sin contar con la
afectación al trafico y las eventuales sanciones
disciplinarias que se le pueden imponer al escribano.-

Conclusión
final

Primeramente resaltamos la teoría del titulo y
modo la que refleja el criterio seguido por el codificador,
evidenciando que la misma teoría sin perjuicio de las
diferentes corrientes doctrinarias, es aplicable a toda
adquisición de derechos reales sobre inmuebles, pero
advirtiendo que algunos de esta clases de derechos, quedan
excluidos de la regla general –que el titulo y el modo
es necesario para el nacimiento de todos los derechos enumerado
en el articulo 2503–, con ello pretendimos hacer
hincapié que la constitución de los derechos reales
es independiente de su posterior inscripción.

El respeto de los derechos por parte de los terceros, en
el caso particular de los reales, requiere la necesidad de su
inscripción para gozar de su oponibilidad frente a todos,
en ese transito debe circunscribirse a la función
calificadora que teniendo como norte el principio de legalidad
deberá llevar a cabo el organismo registrador con todos y
cada uno de los instrumentos que contengan situaciones
jurídicas registrables respecto de bienes
inmuebles.

Frente a esa delicada función el registrador en
ejercicio de la calificación puede rechazar un documento,
requiriendo al rogante de la inscripción la
subsanación y/o saneamiento de los vicios que dicho titulo
posee para que este pueda ingresar libremente al
registro.

El saneamiento, encierra la idea de regularizar una
situación preexistente, de trocar una realidad por otra.
Tiene como propósito reanudar u organizar el tracto
registral que se viera interrumpido o que no se hubiera
establecido con anterioridad, mediante la anotación del
asiento de dominio.

El procedimiento de saneamiento importa una
función revalidante, ya que se busca el recupero del curso
normal de ese derecho de que se trata, ello en virtud de que
existen defectos o falencias –irregularidades,
imperfecciones- en la adquisición de un determinado
derecho.

Bibliografía
consultada

– Ventura Gabriel B., Dinámica de la
constitución de los derechos reales y su
repercusión registral", en Universidad Católica de
Córdoba, Anuario de Derecho Civil, T 1º, Alveroni
Ediciones, Córdoba, 1994,

– Moisset de Espanés, Luis
Publicidad registral, Segunda ed., Advocatus, Córdoba,
1997, pág. 90.

– Salas – Trigo Represas – López
Mesa, "Código Civil Anotado" (t. 4-B, p. 12, Ed. Depalma,
citando jurisprudencia).

– Ventura, Gabriel B. "El saneamiento de
títulos y registro de poseedores en Córdoba (ley
9100), LLC 2003 (mayo), 391

– López de Zavalía, Fernando
Javier, Curso Introductoria de Derecho Registral, Editorial
Zavalía Año 1983.-

– Bono, Gustavo Alejandro,
Calificación Registal: Compatibilidad de los documentos
que acceden al Registro. Editorial La Ley Córdoba,
1997.-

– Martinez, Victor Christian, Manuel de
Derechos de Registral, Editorial Advocatus, ciudad de
Córdoba, 2006.

– Andorno, Luis O. y Marcolin de Andorno,
Marta, "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada,
anotada" Editorial Hammurabi, Año 1989.

– Ahumada, Daniel, Ley Provincial Registral
5771 Comentada y Anotada, Editorial Alveroni, Año
2002..

– Reglamento Registral del Registro General
de la Provincia, Resolución General Numero Uno del
22-09-06.

Autor:

Laura Noemí
Carreté

Director: Dr. Jorge Belmaña
Juarez

SEMINARIO DE SANEAMIENTO Y ESTUDIO DE
TITULOS

[1] Art. 2.505 del Código Civil: La
adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada
mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no
estén registradas. (Artículo sustituido por art.
1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a
partir del 1° de julio de 1968.) Énfasis y subrayado
no original.

[2] Ver Resoluciones 2168 de fecha 05/12/2006
; y Resolución 2262 de fecha 31/05/2007 que modifica y
reglamenta la anterior;

[3] Párrafo de la Nota al Art.
577“…Por la naturaleza de las cosas, por una simple
operación lógica, por un sentimiento
espontáneo de justicia, por el interés de la
seguridad de las relaciones privadas a que se liga la
prosperidad general, se comprende desde el primer momento que
el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por
otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos
signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea
posible; No se concibe que una sociedad esté obligada a
respetar un derecho que no conoce…”
(Énfasis y subrayado no original)

[4] En rigor de verdad, en los derechos
personales cierta doctrina expresa que también puede
advertirse el modo cuando el derecho personal se transmite ya
constituido, por medio de una cesión de derechos.
Así explicaba Emilio Díaz Reyna en sus clases.
También Fernando López de Zavalía
(teoría de los contratos. Parte Especial,
Zavalía, Buenos Aires, 1976, pags. 557,558) citando a
Pothier expresa: “Pothier es fiel a su teoría del
título y modo. Por eso puede establecer la
comparación entre la compraventa y la cesión:
así como la compraventa no transmite la propiedad de la
cosa, sino que obliga a transmitirla (la compraventa es
título), operándose la transmisión
recién con la tradición de la cosa
(tradición es modo), así también acontece
con la cesión, que no transmite la titularidad del
crédito, sino que obliga a transmitirla,
produciéndose el traspaso recién con la
notificación. He ahí en Pothier una interesante
construcción del contrato de cesión y de sus
efectos: el contrato de cesión sólo obliga a
transmitir, es título; la notificación traspasa,
es modo”.

[5] Véase “Dinámica de la
constitución de los derechos reales y su
repercusión registral”, en Universidad
Católica de Córdoba, Anuario de Derecho Civil, T
1º, Alveroni Ediciones, Córdoba, 1994, pág.
187.

[6] Luis Moisset de Espanés,
Publicidad registral, Segunda ed., Advocatus, Córdoba,
1997, pág. 90.

[7] López de Zavalía, Fernando
J., Curso Introductoriio al Derecho Registral, Edit.
Zavalía, año 1983, pag. 386/387.-

[8] Bono, Gustavo Alejandro –
Calificación registral: Compatibilidad de los documentos
que acceden al Registro. Revista La ley Córdoba 1997,
pag. 464, nota (4).

[9] Hernández Gil, Francisco:
Introducción al Derecho Hipotecario, pag. 31, Editorial
Revista de Derecho Privado, Madrid 1970 citado por Bono
ob….cit….nota anterior.

[10] López de Zavalía, Fernando
J., ob….cit…“que ese exámen de
legalidad de las formas es ateniéndose a lo que resulta
de los documentos y de los asientos respectivos”…y
más abajo sigue expresando que “…Si solo se
tratara de un problema de validez de las formas
extrínsecas nada tendrían que hacer los asientos
y bien mirado tampoco el contenido de los
documentos…” pag. 398.

[11] De acuerdo con lo dispuesto por los
artículos 2505 y 3135 y concordantes del código
civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y
demás previsiones de esta ley en los mencionados
registros se inscribirán o se anotarán los
siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan,
declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demas
providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales.