Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario y su proyecto

Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios

El decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios es
publicado el siete (7) de Diciembre del Año 1999 en la
Gaceta Oficial # 36.845, la cual viene a regular todo lo
correspondiente con los alquileres en las zonas urbanas y la
analizamos a continuación.

Cuando hablamos de Arrendamiento tenemos que referirnos
principalmente a nuestro código civil el cual define en su
Art. 1579 en su primer parágrafo: "El arrendamiento es
un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga
a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto
tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga
a pagar a aquélla." (Negrillas y subrayado por quienes
suscriben).

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula los
parámetros con los cuales se fijan los montos
máximos a pagar por concepto de alquileres en los bienes
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a la vivienda o el
desarrollo comercial, industrial, profesional y de
enseñanza. Los cánones de alquiler quedaran
reglamentados por el decreto ley, pero no se aplicaran en los
siguientes casos:

1. en los terrenos urbanos y suburbanos no
edificados;
2. las fincas rurales;
3. los fondos de comercio;
4. los hoteles, moteles, hosterías,
paradores turísticos, inmuebles destinados a
temporadas vacacionales o recreacionales y demás
establecimientos de alojamiento turístico;
5. pensiones y hospedajes.

Quedan excluidos de la fijación de cánones
de arrendamiento:

1. Los inmuebles pertenecientes a la
República de Venezuela, los Estados, los Municipios y
los Institutos Oficiales que determine expresamente el
Ejecutivo Nacional,
2. Los inmuebles destinados a vivienda,
comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya
Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea
posterior al 2 de enero de 1987,

El ante proyecto de ley señala que la Cedula de
Habitabilidad se encuentre dentro de los 10 años
anteriores a la celebración del documento.

3. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares
cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los
organismos encargados de la regulación, exceda de
12.500 Unidades Tributarias (1.226 Salarios Mínimos
Urbanos. Ante proyecto de ley.). El ejecutivo nacional puede
modificar el valor del literal C cuando sea por
interés público y social.

Queda establecido en el artículo 5 del
Decreto-Ley su exclusión sólo a los efectos de la
terminación de la relación arrendaticia, el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya
ocupación sea consecuencia de una relación laboral
o de una relación de subordinación existente; no
así a los efectos de la fijación de la renta
máxima mensual de los inmuebles sujetos a
regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo
o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley
Orgánica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso
del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte
del salario. En ese supuesto, la relación jurídica
surgida por el uso del inmueble no se regirá por este
Decreto-Ley, sino por la legislación del trabajo a los
efectos de la entrega del inmueble. Sin embargo, a veces puede
haber entre el patrono y el trabajador un contrato de
arrendamiento independiente de la relación laboral y en
este supuesto si se aplicaría el Decreto-Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de
la relación arrendaticia.

Serán ilícitos los arrendamientos o
subarrendamientos establecidos en el Artículo 6, siendo
estos los que no posean condiciones mínimas de sanidad y
habitabilidad; es decir las llamadas "ranchos", entre estos
encontramos las construidas con:

a) Tablas
b) Latas
c) Cartones

Ahora bien, hay que tener en cuenta, que los derechos
adquiridos por dicha Ley para proteger o beneficiar a los
arrendatarios son irrenunciables, su base legal se encuentra
estipulada en el artículo 7, indicando que toda
acción que implique renuncia, disminución o
menoscabo de estos derechos, será nula.

Definiciones

Se entiende como vivienda; al lugar
habitación, casa, bien de familia, domicilio o morada.
El Estado Venezolano establece en La Constitución de
la República Bolivariana de Venezuela artículo
82 que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada,
segura, cómoda, higiénica, con servicios
básicos esenciales que incluyan un habitad que
humanice las relaciones familiares, vecinales y
comunitarias.
Viviendas Urbanas: aquellas unidades de
vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro
del área de las ciudades.
Viviendas suburbanas: aquellas que sean
edificadas en sus zonas de influencia, que se caractericen
desde el punto de vista urbanístico como áreas
de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas
Municipales.

Jurisdicción
especial inquilinaria

En el procedimiento administrativo de inquilinato deben
existir organismos a los cuales se les atribuya dicha
competencia, estos serán llamados Organismos de
Inquilinatos. Asimismo, en un contrato deben constar
cláusulas que se denominaran cláusula penal
arrendaticia, estas son previstas por las partes en virtud del
incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del
contrato.

Como se menciona anteriormente las funciones del
procedimiento administrativo es atribuido, sin embargo este solo
podrá ser ejercido por el Poder Ejecutivo Nacional,
delegando este funciones a las Alcaldías. No obstante en
el área Metropolitana de Caracas dichas funciones no
podrán ser delegadas, es decir, las ejercerá el
Ejecutivo Nacional por Órgano de la Dirección
General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Es de
hacer resaltar que las multas establecidas por las
Alcaldías a los contraventores de la Ley, será
ingresada al respectivo Tesoro Municipal.

En cuanto a la impugnación de los Actos
Administrativos proferidos por la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, serán
conocidos por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso
Administrativo, única y exclusivamente cuando se trate del
Área Metropolitana de Caracas, en el caso del resto del
país, la competencia recaerá en los Tribunales de
Municipio, a los cuales se le Atribuirá
Jurisdicción Especial en materia contenciosa
Administrativa. Los demás procedimientos a los cuales hace
mención la presente ley serán regulados por la
vía Judicial, en materia Civil Ordinaria.

Los Interesados

A tenor de lo establecido en el Capítulo IV
denominado De Los Interesados, a los fines de agotar la
vía administrativa se tendrán a los efectos del
mismo al Propietario, arrendador y arrendatario, subarrendador y
subarrendatario, usufructuante y usufructuario, las personas de
interés personal, legítimo y directo en el proceso
los cuales se podrían ver afectados si el caso fuere la
regulación o la exención de ese supuesto de
regulación, así como también las personas
naturales o jurídicas que actúen como
administradores de estos bienes, debidamente
acreditado.

La
Relación Arrendaticia

Condiciones

Los propietarios o administradores, deberán
mantener de manera óptima el estado y las condiciones del
inmueble, a los fines de preservarlos a lo largo del tiempo, esto
sin perjuicio de las cláusulas acordadas por las partes al
momento de la formalización del contrato. Los derechos y
obligaciones en caso de incumplimiento de estas últimas se
regirán de acuerdo a lo estipulado en Código Civil
Venezolano y demás Leyes aplicables.

El arrendatario o subarrendatario, no está
obligado con el pago de alquileres superiores a lo legalmente
fijado, así como también al pago de cualquier
condición extra contractual.

En cuanto a los contratos de arrendamiento a tiempo
determinado o indeterminado, a los efectos de bienes inmuebles
exonerados de regulación, si que para ellos se haya
pactado clausula de valor, a los fines de un ajuste del canon de
arrendamiento establecido mensualmente, tendrá como
termino de actualización toda vez que haya transcurrido el
lapso de un año de la relación arrendaticia, de
acuerdo al índice de Precios al Consumidor establecido por
el Banco Central de Venezuela.

Todo contrato de subarrendamiento es nulo sin la debida
autorización del arrendador. Es nulo el
subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y
escrita del arrendador. Los infractores de esta
disposición, incurrirán en las sanciones previstas
en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al
arrendador de solicitar la resolución del contrato o el
desalojo. (Negrillas y subrayado por quien
suscribe)

La publicidad del arrendamiento de cualquier inmueble es
de carácter de Oferta Publica quedando el oferente
obligado a cumplir en todo lo que en ella se exprese.

En este articulo el legislador busca la
protección de la ciudadanía cuando Los propietarios
o administradores de los bienes inmuebles intentan engañar
a las persona ofreciendo privilegios inexistentes.

Queda Prohibido que en la publicidad:

1. Se exija como condición para el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la
circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero
el arrendatario o subarrendatario, así como establecer
discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o
condición social.
2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los
señalamientos indicados en el literal que
antecede.
3. Su texto contenga expresiones que violen o
inciten a la infracción de las disposiciones legales
sobre la materia.

Excepciones:

1. En la publicidad relativa a aquellas
urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos
residenciales y otros, construidos y diseñados
especialmente con la finalidad de destinarlos al
arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten
de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá
señalarse esta circunstancia.
2. En los contratos de arrendamiento en los que
las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda
extranjera, se considerará al arrendatario liberado de
su obligación principal cuando acredite el pago
equivalente en moneda nacional.

Para la regulación de los montos por conceptos de
pago por limpieza, aseo, gas, agua y otros servicios
públicos, en los casos de vecindad, habitaciones en casas
particulares, o de cualquier porción de inmueble arrendado
el artículo 18 establecen el veinticinco por ciento (25%)
del alquiler máximo por cada arrendado como el tope a ser
exigido.

Los inmuebles que no se regulan ni por la ley de
propiedad horizontal ni otra normativa el monto puede ser fijado
por las partes contratantes pero no puede ser mayor del el
veinticinco por ciento (25%) por ciento del canon de
arrendamiento.

En caso de la venta del Bien inmueble, la persona
adquiriente deberá respetar la condición
arrendaticia en los términos pactados.

Garantías
de la relación arrendaticia

La garantía es una medida por la cual el
Propietario busca respaldar el alquiler del bien inmueble, esta
puede hacerse de dos maneras, mediante una garantía real o
personal, pero no se puede exigir ambas.

En caso del aumentó del depósito a un
máximo de cuatro (4) meses de alquiler, más los
intereses, no se puede imputar las sumas al canon de
arrendamiento, debiéndose colocar el dinero en un
banco.

De haber deposito en dinero, el arrendador sea persona
natural o jurídica, debe colocar la suma de dinero en una
cuenta de ahorros regida por la Ley General de Bancos y Otras
Instituciones financieras y de allí los intereses que se
produzcan pertenecerán al arrendatario."

Si por alguna causa el arrendador incumpliere
deberá pagar los intereses calculados a la tasa pasiva
promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la
relación arrendaticia.

El depósito y los intereses deberá
devolverlo al arrendatario (si está solvente con todas las
obligaciones) dentro de los sesenta (60) días calendario
siguientes a la terminación de la relación
arrendaticia, entendiendo nosotros que deberá ser una vez
entregado el inmueble.

Si el arrendador se niega sin justa causa a reintegrar
el depósito y sus intereses al arrendatario, vencido el
término de la relación arrendaticia, el
arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la
cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la
causa se tramitará en instancia única, conforme al
procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley.

En el proyecto de Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, se establece lo
mismo aquí estipulado, en su Artículo 47;
con la diferencia en que la última parte no estipula que
la causa se tramitará en instancia única y que solo
será conforme al procedimiento previsto en esta Ley. No
indica que será breve.

Los intereses de mora causados por el atraso en el pago
de los cánones de arrendamiento, no podrán ser
superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales
entidades financieras, conforme a la información que
suministre el Banco Central de Venezuela.

Las partes podrán establecer cláusulas
penales por el incumplimiento de la obligación asumida por
el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al
vencimiento del plazo. Según el Artículo 49 del
Proyecto de Ley, este nunca podrá ser superior a la
treintava parte del canon de arrendamiento.

Fijación
de cánones de arrendamiento

"La fijación de los cánones de
arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en
los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor
del inmueble, representado en Unidades Tributarias"

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades
Tributarias 6 % anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades
Tributarias 7 % anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500
Unidades Tributarias 8 % anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades
Tributarias. 9 % anual

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los
porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo,
cuando así lo determinen razones de interés
público o social.

En el nuevo Proyecto de Ley, se establece en su
Artículo 61, que la competencia para la
fijación del canon de arrendamiento de los bienes
inmuebles que regula esta Ley, es de la Dirección Nacional
de Inquilinato, que sería creado por el Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de Hábitat y
Vivienda; más en el Artículo 65 del mismo
Proyecto, contempla que la fijación de los cánones
de arrendamiento de los inmuebles establecidos en el
Artículo 1 (Inmuebles urbanos y suburbanos destinados a la
vivienda, habitación, pensión y/o al funcionamiento
o desarrollo de actividades comerciales, industriales,
profesionales, de enseñanza y otras distintas) del mismo
Proyecto de Ley, estará basada en los siguientes
porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,
representado en Salarios Mínimos Urbanos:

a) Con un valor hasta de 223 Salarios
Mínimos Urbanos 3 % anual
b) Con un valor de entre 224 y 446 Salarios
Mínimos Urbanos 4 % anual
c) Con un valor de entre 447 y 663 Salarios
Mínimos Urbanos 5 % anual
d) Con un valor superior a 664 Salarios
Mínimos Urbanos 6 % anual

En este caso podemos observar que hay una diferencia en
los montos para la fijación de los cánones de
arrendamiento, lo cual para los arrendatarios sería
más favorable que se promulgue y publique este proyecto de
Ley, que seguir con la Ley vigente. Ejemplo: Si se desea alquilar
una casa que tiene un costo de Bs. 310.000,00, el canon de
arrendamiento anual (4.500 UT x Bs.76,00) debe ser de
Bs.18.600,00 (6%) lo que mensualmente significaría un
canon de Bs. 1.550,00; Si el proyecto de Ley se promulgara hoy,
el canon de arrendamiento anual (223 x Bs.1.407,00)
debería ser de Bs. 9.300,00 (3%) lo que acarrearía
que el canon mensual de arrendamiento debería ser de Bs.
775,00.

"Para la determinación del valor del inmueble, el
organismo encargado de efectuar la fijación del canon de
arrendamiento máximo deberá tomar en
consideración los siguientes factores:"

"Uso, clase, calidad, situación, dimensiones
aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las
operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su
justo valor, las cuales también se especificarán
razonadamente."

"El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario
y el valor establecido en los actos de transmisión de la
propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la
fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a
que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos
dos (2) años."

"Parágrafo Único: A los efectos de la
fijación de la renta máxima mensual, en los
inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se
tomará en consideración la contribución para
el pago de los gastos comunes causados por la
administración, conservación, reparación o
reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley
de Propiedad Horizontal."

En el Proyecto de Ley, está establecido en
el Artículo 66, que la Dirección Nacional de
Inquilinato deberá tomar en cuenta los factores
establecidos en el Artículo 30 del
Decreto-Ley, la diferencia radica en que en el primer
factor se va a analizar (además del Uso, clase y calidad):
1) Las condiciones de mantenimiento y conservación en vez
de la situación del inmueble, 2) Porcentaje de
depreciación según el método de Ross y
Heidecke; en el segundo factor, no se analizarían los
precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en
los últimos dos (2) años.

La depreciación, se puede definir como la
pérdida del valor que sufren los bienes, bien sea por el
proceso de desgaste a que son sometidos, o bien por la
obsolescencia o antiguamiento de los mismos. La aplicación
del sistema de depreciación que combina las teorías
de Ross con la de Heidecke (conocido como Ross – Heidecke), es un
sistema que en primer lugar es "Continuo" y en segundo lugar
"Considera la Edad y la combina con la Conservación",
dando estricto cumplimiento a la Norma.

El alquiler de los muebles y demás accesorios que
se arriende junto a la vivienda no podrán exceder el dos
por ciento (2%) de su valor, o el treinta por ciento (30%) del
monto del canon de arrendamiento

En el caso de cambio de propietario, los cánones
fijados pueden ser revisados por la autoridad competente en los
siguientes casos:

1. Cuando hubieren transcurrido dos (2)
años después de cada fijación del canon
máximo de arrendamiento mensual, e efectuada y
notificada a los interesados por el órgano
administrativo competente. (60 días de
revisión)
2. Cuando se cambie, total o parcialmente, el
uso o destino para el cual fue arrendado el
inmueble.
3. Cuando el propietario o arrendador haya
ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el
literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo
excedan del veinte por ciento (20 %) del valor del
inmueble.

Las
Demandas

La demanda en los casos de la relación
arrendaticia se da por múltiples causas, la cuales el
articulo 32 las expresa: "Las demandas por desalojo,
cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento,
reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en
garantía, ejecución de garantías,
prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio y cualquier otra acción." (Subrayado y
negrillas añadido por quienes suscriben).

Las demandas se sustancias y deciden de acuerdo con el
decreto ley y el código de procedimiento civil
independientemente de su cuantía.

El Articulo 34 de el Decreto ley queda derogado por la
novísima Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, en la cual se restringe el desalojo de
el arrendatario de un bien inmueble alquilado y que las disputas
serán por audiencia conciliatorias.

Articulo 36.- Demanda En Segunda Instancia.
corresponde a este articulo fundamentar las causales expuestas en
el artículo 34 de la misma ley que no podrán
recurrir a ningún tipo de recurso debido a su naturaleza,
ya sea por incumplimientos de las obligaciones del arrendatario
en materia de pago o del cuido del inmueble arrendado, la
necesidad que posea el propietario o algún familiar
consanguíneo de ocupar el inmueble, por demolición
o que necesiten ser desocupados por causas naturales, que el
inmueble arrendado no este siendo utilizado con los fines que se
pacto en el contrato y atente con la moral y las buenas
costumbres, violación a la normativa vigente si el
inmueble arrendado se encuentra ubicado en propiedad horizontal ,
el uso del inmueble para ser sub-arrendado sin consentimiento del
arrendador.

Articulo 37.- Lapso Para Remitir, este articulo
estable el lapso para remitir los autos al tribunal de la causa,
en este caso sería el tribunal de Primera instancia el
lapso establecido seria de 3 días de despacho siguientes a
la publicación de la sentencia dictada por el Tribunal de
Segunda Instancia.

Prórroga
legal

Articulo 38.- Prorroga Legal. En este
artículo se establecen las prorrogas a seguir
obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el
arrendatario establecido de la siguiente manera:

1 o menos años = 6 meses de
Prorroga.
1 a 5 años= 1 año de
Prorroga.
5 a 10 años= 2 años de
Prorroga.
10 años o más= 3 años de
Prorroga.

Cabe destacar que durante esta Prorroga Legal operan las
mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento
inicial, lo único q esta sujeto a cambio es el canon de
arrendamiento cuando el inmueble no este sujeto a
regulación.

Articulo 39.- Pleno Derecho de la Prorroga Legal.
Lo prorroga legal no necesita ser notificada para gozar de su
efectividad, vencida esta el arrendador esta en el derecho de
exigir al arrendatario la entrega de su inmueble, el juez en
solicitud del arrendador puede decretar el secuestro de la cosa
arrendada.

Artículo 40.- Incumplimiento de
Obligaciones. Si al término del contrato el
arrendatario estuviere incumpliendo con sus obligaciones no
procederá la prorroga legal.

Preferencia
Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio

Preferencia Ofertativa: es el Derecho del arrendatario
para que se le ofrezca en venta el bien inmueble con preferencia
a terceros.

Existen varias condiciones que deben darse para realizar
la preferencia, las cuales son:

Tener más de dos (2) años como
arrendatario.
Estar solvente de pago en los
cánones.
Y cumplir con las aspiraciones del
propietario.

Se debe manifestar al arrendatario mediante documento
notariado la intención de vender, y el este en los 15
días calendarios debe dar repuesta de su aceptación
o rechazo de la venta, vencido este tiempo y si no se obtuvo
respuesta por parte del arrendatario el dueño queda en la
libertad de vender el inmueble. Luego de 180 días
después del primer ofrecimiento a terceros debe volver a
realizarse una oferta al arrendatario para cualquier otra
negociación que se pueda llevar.

Si un persona natural o jurídica haga el
ofrecimiento de venta por el propietario, debe realizarla
mediante documento autentico, donde se debe expresar las
condiciones establecidas por el propietario.

Retracto Legal Arrendaticio: es el derecho del
arrendatario de subrogarse, en las condiciones del instrumento
traslativo de propiedad, por quien adquiere el inmueble
arredrando, deben existir las mismas condiciones de la
preferencia ofertiva.

Supuestos para ejercer el Retracto Legal:

1. No se le hubiere hecho la
notificación prevista en el artículo 44 de este
Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos
exigidos.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio
resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren
más favorables que las ofrecidas inicialmente al
arrendatario.

El retracto legal no procede en la enajenación
global del inmueble del cual forme parte la vivienda.

Autor:

Carla Santaella

Bárbula, Mayo del 2.011.

UNIVERSIDAD DE CARABOBO

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y
POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

DERECHO CIVIL IV (CONTRATOS Y
GARANTÍAS)