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Plan de mercadeo




Enviado por Cesar Cano



    LA DIFÍCIL
    SITUACIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ

    Uno de los temas más críticos para la
    ciudad y en el cual no se tienen los mejores resultados por parte
    de la administración distrital en la ciudad de
    Bogotá D.C., es el tema de vivienda. Y no solo es
    preocupante, sino que en caso de no se toman medidas
    rápidas, se prevé que de no atender la dura
    situación pronto podría entrar en crisis gracias a
    la poca atención que se le ha dado a esta
    problemática.

    Hasta 2009 se estimaba tener 70,000 nuevas viviendas, y
    según el censo habitacional de ese año sólo
    se tenían hasta esa fecha 24,000, con pocas esperanzas de
    un mejor escenario para el futuro próximo. La
    situación se convierte en más crítica cuando
    diariamente siguen llegando familias producto del desplazamiento
    forzado y de la pobreza en otras ciudades del país. A la
    ciudad llegan diariamente 23 familias que equivalen a 93
    desplazados según estudio de Codhes, aumentado entonces
    considerablemente el déficit de vivienda.

    Según cálculos del DAPD el déficit
    de vivienda en la ciudad es de 420,644 hogares y Metrovivienda ha
    escriturado hasta 2006 tan solo 6,391 viviendas. De lado de esta
    situación, lo que tenemos es un alto incremento de la
    ilegalidad y de viviendas en condiciones absolutas de inseguridad
    física y de salubridad, pues usualmente estas viviendas
    están ubicadas en zonas de alto riesgo geológico.
    Así, según documento de la Secretaría de
    Hacienda Distrital, más de 15.000 hogares se encuentran en
    situación de avalanches y derrumbes. En localidades como
    Usme el 35,5% de las viviendas se encuentran cerca de basureros,
    mientras que localidades como Bosa y Tunjuelito están
    afectados en su salud pública por la ubicación de
    zonas industriales y comerciales como los
    frigoríficos.

    La problemática entonces es profunda. No
    sólo la administración distrital entrega un
    mínimo de viviendas que no supera el necesario, sino que
    la política pública no está acorde con las
    necesidades y capacidad real de la población a quien
    está dirigida.

    Si bien hay oferta de subsidios por parte de
    Metrovivienda, así como por cajas de compensación
    familiar, la verdad es que la población a la cual
    está dirigida no tiene la capacidad de acceder a un
    crédito necesario para complementar el monto que se
    requiere para acceder a la vivienda de tipo VIS.

    Durante la investigación realizada para CACERES
    & FERRO FINCA RAIZ S.A. con el fin de analizar la
    situación de la vivienda en su globalidad para la ciudad
    De Bogotá D.C. se encontró un articulo fechado el
    11 de octubre de 2010 en periódico El Tiempo, donde se
    menciona como 25.668 subsidios otorgados por las cajas de
    compensación familiar para vivienda en Bogotá no se
    han pagado, mientras que 16 mil no se han asignado aun; con esto,
    terminaron siendo entregados a otras ciudades pues el plazo para
    Bogotá se vencía el 31 de octubre.

    Lo mismo ocurre con los subsidios asignados por
    Metrovivienda, muchos de ellos no pueden ser utilizados por las
    familias.

    La razón esencial por la cual los subsidios no
    logran ser utilizados es que los hogares no logran acceder al
    resto del dinero, pues el sistema de crédito no es una
    opción para ellos por cuenta de sus ingresos, su historia
    crediticia, entre otras razones. Con esto, los subsidios terminan
    siendo utilizados por personas de estratos 3 y en el mejor de los
    casos 2, quienes tienen alguna probabilidad de acceder a un
    crédito. Según un documento de la Secretaría
    de Hacienda Distrital – SHD, la tasa de esfuerzo de los bogotanos
    en materia de vivienda se encuentra prácticamente al mismo
    nivel de Suecia y Luxemburgo.

    Lo más paradójico es que aunque esta
    población no pueda acceder a crédito, sí
    tendrían la capacidad de pagarlo. Mientras una familia de
    estrato 1, según Dapd-CID- UN, destina en promedio de
    109,911 mil pesos para arriendo en Bogotá, pagaría
    prácticamente lo mismo -entre 110,000 y 130,000- de cuota
    mensual por un préstamo de 10 millones.

    ¿Cuál es entonces la posibilidad que les
    queda a las familias? La principal desafortunadamente que se les
    presenta es la ilegalidad con urbanizaciones piratas, quienes
    ofrecen viviendas sin servicios públicos, en sitios de
    riesgo geológico, y aún peor con entornos
    inseguros. Lo anterior nos lleva a enfrentamos a un problema de
    fondo frente a la ciudad y es el reto de la planeación
    urbana, que hoy hace que no sepamos dónde construir
    vivienda, dónde avenidas o puentes, y mientras tanto, la
    ciudad crece desordenadamente.

    Aún cuando los escenarios no resultan
    alentadores, hay algunas opciones. En materia de subsidios se
    debe incentivar la banca para que se facilite el acceso a
    créditos para personas con menores recursos.

    En todo esto, la integración con el trabajo de
    las cajas de compensación familiar que han tenido un papel
    clave y admirable para amortiguar la dificultad de acceso a
    vivienda de los bogotanos es muy importante; pero sobre todo, la
    ampliación del proyecto de Bogotá Ciudad
    Región debe ser el empeño para subsanar años
    perdidos en el logro de hacer de los bogotanos,
    propietarios.

    NECESIDAD DEL
    MERCADO ESPECÍFICO

    Aunque de manera popular el paisaje no es nada alentador
    para la mayoría de inmigrantes que llegan a Bogotá
    por el desplazamiento, el mercado objetivo de CACERES & FERRO
    FINCA RAIZ S.A. no es en nada parecido, su potencialidad es
    grande y en continuo crecimiento, de hecho es el tercer
    país en Latinoamérica con mayor oferta de mt2 para
    vivienda y oficinas de estratos 4 hacia arriba. No quiere decir
    que la tarea sea fácil puesto que en nuestra área
    de influencia existe una competencia de 150
    inmobiliarias y en toda la ciudad el número asciende a 401
    inmobiliarias por lo que el factor de competitividad y
    orientación al cliente (Marketing) no es un lujo sino una
    necesidad real de incorporación al mercado de
    promoción inmobiliaria. Una investigación de David
    Luna de mediados de 2010 nos demuestra que en los estratos altos
    el 74% de las personas habitan en vivienda de su posesión,
    por lo que reduce a un 26% del segmento total que deberá
    ser debatido por estas 150 inmobiliarias para el mercado de
    primer vivienda y depende del posicionamiento de la marca
    acaparar la mayor cantidad de cuota de mercado para las personas
    que inviertan en una segunda residencia y/o inversiones
    estratégicas de largo plazo, que nos son pocos debido a la
    alta tasa de rentabilidad en los precios de las propiedades que
    es de 7.9% versus las bajas tasas de interés bancarias que
    rondan sobre el 3%.

    Añadido a esto se puede apreciar según una
    estadística reciente por parte de Departamento
    Administrativo Nacional de Estadística que en marzo del
    presente año se concedieron 2.198.154 m² en licencias
    de construcción, según este dato asciende a
    969.493 m² más que el mismo mes en 2010 que fue
    de 1.228.661 m² lo que significó un
    incremento de un exuberante 78,9%. Este resultado está
    explicado por el aumento de 85,2% en el área aprobada para
    otros destinos y de 77,1% en el área aprobada para
    vivienda. Es decir el potencial a mediano y largo plazo para el
    sector inmobiliario es enorme. (ver las graficas 1 y
    2).

    La oportunidades y el buen momento en el sector
    inmobiliario no solo recaen en la cantidad de proyectos nuevos a
    ser puestos en el mercado, la contraparte y que en definitiva es
    la determinante en el mercado que son los consumidores
    también marchan a un ritmo positivo inimaginable hace dos
    años durante la crisis inmobiliaria y es que el sector
    financiero a desajustado el cinturón de abstinencia y ha
    venido ampliando la cartera de nuevos empréstitos tanto
    para viviendas nuevas como de segunda mano.

    Durante el primer trimestre de 2011, el monto de los
    préstamos individuales desembolsados para
    compra de vivienda nueva y usada alcanzó $1.680.289
    millones. A precios constantes de IV trimestre de 2005,
    representan un incremento de 13,1% respecto al mismo
    período de 2010. Durante este trimestre la
    financiación de vivienda se caracterizó por los
    siguientes aspectos:

    • 28.222 viviendas financiadas, lo que
    representó un incremento de 6,6% respecto al mismo
    trimestre de 2010; este comportamiento tuvo origen en el
    crecimiento de en el numero de viviendas financiadas tanto nuevas
    como usadas (14,9% y 0,5%, respectivamente).

    • El valor de los créditos desembolsados por
    el Fondo Nacional de Ahorro aumentó 20,5%. La
    Banca Hipotecaria registró un incremento de 12,4% en valor
    y de 7,4% en número de viviendas. Por su
    parte, las Cajas y Fondos de Vivienda registraron una
    disminución de -26,1% en valor y de -57,0% en
    número de unidades.

    • Los créditos otorgados para la compra de
    VIS ascendieron a $356.245 millones de pesos (a precios
    constantes del IV trimestre de 2005), lo que significó un
    crecimiento de 15,1%. El valor desembolsado para compra de VIS
    nueva y usada fue superior en 19,2% y 8,1%,
    respectivamente. Por su parte, el número de viviendas de
    interés social financiadas se incrementó 5,3%
    frente al del mismo período de 2010.

    En los últimos doce meses, de abril de 2010 a
    marzo de 2011, las entidades financiadoras entregaron $5.593.865
    millones de pesos constantes del IV trimestre de
    2005 para la compra de vivienda, cifra superior en 23,4% a
    la registrada en el período anterior.

    • Los créditos para vivienda usada se
    incrementaron a un 34,7%, mientras que los destinados a la compra
    de vivienda nueva lo hicieron en 13,8%.

    • La Banca Hipotecaria participó con 88,7%
    del valor total de créditos entregados, el
    Fondo Nacional de Ahorro con 11,0% y las Cajas y Fondos de
    Vivienda con 0,3%.

    • Se financiaron 116.642 unidades habitacionales,
    lo que significó un aumento de 17,5% con
    relación al período inmediatamente anterior,
    comportamiento que obedeció a los incrementos registrados
    en la vivienda usada (23,6%) y nueva (12,6%). (Ver
    gráficos 3 y 4)

    Durante el primer trimestre de 2011, el sistema
    financiero colombiano desembolsó créditos por valor
    de $1.680.289 millones para compra de vivienda, de los
    cuales $838.195 millones fueron otorgados para
    compra de vivienda nueva y $842.094 millones fueron desembolsados
    para vivienda usada (cuadro 1, anexo A1).

    A precios constantes del IV trimestre de 2005, la
    financiación de vivienda en el primer trimestre de 2011
    ascendió a $1.395.812 millones, de los cuales $696.287
    millones correspondieron a vivienda nueva y $699.525 millones a
    vivienda usada.

    Las estadísticas anteriormente expuestas
    evidencian ineludiblemente un panorama positivo en el sector
    inmobiliario para la ciudad de Bogotá en el mediano
    plazo.

    Los precios que son el punto crítico en cualquier
    negocio nos indican que el buen momento para el sector
    inmobiliario es total. Los precios de los inmuebles han venido en
    aumento desde la crisis y se han mantenido en ascenso
    ininterrumpido en la ciudad de Bogotá no así en
    algunas ciudades de Colombia, pero para nuestro mercado objetivo
    se avizora el continuar de su buen momento.

    Durante el cuarto trimestre de 2010, el Índice de
    Precios de Vivienda Nueva –IPVN- presentó un
    crecimiento de 1,54%.

    El precio por metro cuadrado de la vivienda en proceso
    de construcción con destino apartamentos presentó
    un incremento de 1,75%, mientras que el destino casas
    disminuyó 0,34%.

    En las áreas urbanas y metropolitanas de estudio,
    se destaca el crecimiento en el precio por metro cuadrado de
    Bucaramanga (4,48%) y Barranquilla (3,25%), mientras que las
    áreas de Cali (-1,33%) y Pereira (-0,66%) presentaron las
    únicas variaciones negativas. Anualmente el Índice
    de Precios de Vivienda Nueva presentó un incremento de
    9,25%.

    El precio por metro cuadrado con destino a apartamentos
    y casas presentó incrementos de 9,57% y 5,96%,
    respectivamente.

    Las áreas que presentaron los principales
    crecimientos en el precio del metro cuadrado de la vivienda
    nueva, fueron: Bucaramanga (15,16%) y Bogotá
    (10,51%).

    El precio de venta de la vivienda nueva presentó
    un incremento de 9,25%. Este resultado es superior en 3,8 puntos
    porcentuales al registrado en el mismo período de 2009,
    cuando presentó un incremento de 5,45%. (Ver
    gráficas 5 y 6)

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