LA DIFÍCIL
SITUACIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ
Uno de los temas más críticos para la
ciudad y en el cual no se tienen los mejores resultados por parte
de la administración distrital en la ciudad de
Bogotá D.C., es el tema de vivienda. Y no solo es
preocupante, sino que en caso de no se toman medidas
rápidas, se prevé que de no atender la dura
situación pronto podría entrar en crisis gracias a
la poca atención que se le ha dado a esta
problemática.
Hasta 2009 se estimaba tener 70,000 nuevas viviendas, y
según el censo habitacional de ese año sólo
se tenían hasta esa fecha 24,000, con pocas esperanzas de
un mejor escenario para el futuro próximo. La
situación se convierte en más crítica cuando
diariamente siguen llegando familias producto del desplazamiento
forzado y de la pobreza en otras ciudades del país. A la
ciudad llegan diariamente 23 familias que equivalen a 93
desplazados según estudio de Codhes, aumentado entonces
considerablemente el déficit de vivienda.
Según cálculos del DAPD el déficit
de vivienda en la ciudad es de 420,644 hogares y Metrovivienda ha
escriturado hasta 2006 tan solo 6,391 viviendas. De lado de esta
situación, lo que tenemos es un alto incremento de la
ilegalidad y de viviendas en condiciones absolutas de inseguridad
física y de salubridad, pues usualmente estas viviendas
están ubicadas en zonas de alto riesgo geológico.
Así, según documento de la Secretaría de
Hacienda Distrital, más de 15.000 hogares se encuentran en
situación de avalanches y derrumbes. En localidades como
Usme el 35,5% de las viviendas se encuentran cerca de basureros,
mientras que localidades como Bosa y Tunjuelito están
afectados en su salud pública por la ubicación de
zonas industriales y comerciales como los
frigoríficos.
La problemática entonces es profunda. No
sólo la administración distrital entrega un
mínimo de viviendas que no supera el necesario, sino que
la política pública no está acorde con las
necesidades y capacidad real de la población a quien
está dirigida.
Si bien hay oferta de subsidios por parte de
Metrovivienda, así como por cajas de compensación
familiar, la verdad es que la población a la cual
está dirigida no tiene la capacidad de acceder a un
crédito necesario para complementar el monto que se
requiere para acceder a la vivienda de tipo VIS.
Durante la investigación realizada para CACERES
& FERRO FINCA RAIZ S.A. con el fin de analizar la
situación de la vivienda en su globalidad para la ciudad
De Bogotá D.C. se encontró un articulo fechado el
11 de octubre de 2010 en periódico El Tiempo, donde se
menciona como 25.668 subsidios otorgados por las cajas de
compensación familiar para vivienda en Bogotá no se
han pagado, mientras que 16 mil no se han asignado aun; con esto,
terminaron siendo entregados a otras ciudades pues el plazo para
Bogotá se vencía el 31 de octubre.
Lo mismo ocurre con los subsidios asignados por
Metrovivienda, muchos de ellos no pueden ser utilizados por las
familias.
La razón esencial por la cual los subsidios no
logran ser utilizados es que los hogares no logran acceder al
resto del dinero, pues el sistema de crédito no es una
opción para ellos por cuenta de sus ingresos, su historia
crediticia, entre otras razones. Con esto, los subsidios terminan
siendo utilizados por personas de estratos 3 y en el mejor de los
casos 2, quienes tienen alguna probabilidad de acceder a un
crédito. Según un documento de la Secretaría
de Hacienda Distrital – SHD, la tasa de esfuerzo de los bogotanos
en materia de vivienda se encuentra prácticamente al mismo
nivel de Suecia y Luxemburgo.
Lo más paradójico es que aunque esta
población no pueda acceder a crédito, sí
tendrían la capacidad de pagarlo. Mientras una familia de
estrato 1, según Dapd-CID- UN, destina en promedio de
109,911 mil pesos para arriendo en Bogotá, pagaría
prácticamente lo mismo -entre 110,000 y 130,000- de cuota
mensual por un préstamo de 10 millones.
¿Cuál es entonces la posibilidad que les
queda a las familias? La principal desafortunadamente que se les
presenta es la ilegalidad con urbanizaciones piratas, quienes
ofrecen viviendas sin servicios públicos, en sitios de
riesgo geológico, y aún peor con entornos
inseguros. Lo anterior nos lleva a enfrentamos a un problema de
fondo frente a la ciudad y es el reto de la planeación
urbana, que hoy hace que no sepamos dónde construir
vivienda, dónde avenidas o puentes, y mientras tanto, la
ciudad crece desordenadamente.
Aún cuando los escenarios no resultan
alentadores, hay algunas opciones. En materia de subsidios se
debe incentivar la banca para que se facilite el acceso a
créditos para personas con menores recursos.
En todo esto, la integración con el trabajo de
las cajas de compensación familiar que han tenido un papel
clave y admirable para amortiguar la dificultad de acceso a
vivienda de los bogotanos es muy importante; pero sobre todo, la
ampliación del proyecto de Bogotá Ciudad
Región debe ser el empeño para subsanar años
perdidos en el logro de hacer de los bogotanos,
propietarios.
NECESIDAD DEL
MERCADO ESPECÍFICO
Aunque de manera popular el paisaje no es nada alentador
para la mayoría de inmigrantes que llegan a Bogotá
por el desplazamiento, el mercado objetivo de CACERES & FERRO
FINCA RAIZ S.A. no es en nada parecido, su potencialidad es
grande y en continuo crecimiento, de hecho es el tercer
país en Latinoamérica con mayor oferta de mt2 para
vivienda y oficinas de estratos 4 hacia arriba. No quiere decir
que la tarea sea fácil puesto que en nuestra área
de influencia existe una competencia de 150
inmobiliarias y en toda la ciudad el número asciende a 401
inmobiliarias por lo que el factor de competitividad y
orientación al cliente (Marketing) no es un lujo sino una
necesidad real de incorporación al mercado de
promoción inmobiliaria. Una investigación de David
Luna de mediados de 2010 nos demuestra que en los estratos altos
el 74% de las personas habitan en vivienda de su posesión,
por lo que reduce a un 26% del segmento total que deberá
ser debatido por estas 150 inmobiliarias para el mercado de
primer vivienda y depende del posicionamiento de la marca
acaparar la mayor cantidad de cuota de mercado para las personas
que inviertan en una segunda residencia y/o inversiones
estratégicas de largo plazo, que nos son pocos debido a la
alta tasa de rentabilidad en los precios de las propiedades que
es de 7.9% versus las bajas tasas de interés bancarias que
rondan sobre el 3%.
Añadido a esto se puede apreciar según una
estadística reciente por parte de Departamento
Administrativo Nacional de Estadística que en marzo del
presente año se concedieron 2.198.154 m² en licencias
de construcción, según este dato asciende a
969.493 m² más que el mismo mes en 2010 que fue
de 1.228.661 m² lo que significó un
incremento de un exuberante 78,9%. Este resultado está
explicado por el aumento de 85,2% en el área aprobada para
otros destinos y de 77,1% en el área aprobada para
vivienda. Es decir el potencial a mediano y largo plazo para el
sector inmobiliario es enorme. (ver las graficas 1 y
2).
La oportunidades y el buen momento en el sector
inmobiliario no solo recaen en la cantidad de proyectos nuevos a
ser puestos en el mercado, la contraparte y que en definitiva es
la determinante en el mercado que son los consumidores
también marchan a un ritmo positivo inimaginable hace dos
años durante la crisis inmobiliaria y es que el sector
financiero a desajustado el cinturón de abstinencia y ha
venido ampliando la cartera de nuevos empréstitos tanto
para viviendas nuevas como de segunda mano.
Durante el primer trimestre de 2011, el monto de los
préstamos individuales desembolsados para
compra de vivienda nueva y usada alcanzó $1.680.289
millones. A precios constantes de IV trimestre de 2005,
representan un incremento de 13,1% respecto al mismo
período de 2010. Durante este trimestre la
financiación de vivienda se caracterizó por los
siguientes aspectos:
• 28.222 viviendas financiadas, lo que
representó un incremento de 6,6% respecto al mismo
trimestre de 2010; este comportamiento tuvo origen en el
crecimiento de en el numero de viviendas financiadas tanto nuevas
como usadas (14,9% y 0,5%, respectivamente).
• El valor de los créditos desembolsados por
el Fondo Nacional de Ahorro aumentó 20,5%. La
Banca Hipotecaria registró un incremento de 12,4% en valor
y de 7,4% en número de viviendas. Por su
parte, las Cajas y Fondos de Vivienda registraron una
disminución de -26,1% en valor y de -57,0% en
número de unidades.
• Los créditos otorgados para la compra de
VIS ascendieron a $356.245 millones de pesos (a precios
constantes del IV trimestre de 2005), lo que significó un
crecimiento de 15,1%. El valor desembolsado para compra de VIS
nueva y usada fue superior en 19,2% y 8,1%,
respectivamente. Por su parte, el número de viviendas de
interés social financiadas se incrementó 5,3%
frente al del mismo período de 2010.
En los últimos doce meses, de abril de 2010 a
marzo de 2011, las entidades financiadoras entregaron $5.593.865
millones de pesos constantes del IV trimestre de
2005 para la compra de vivienda, cifra superior en 23,4% a
la registrada en el período anterior.
• Los créditos para vivienda usada se
incrementaron a un 34,7%, mientras que los destinados a la compra
de vivienda nueva lo hicieron en 13,8%.
• La Banca Hipotecaria participó con 88,7%
del valor total de créditos entregados, el
Fondo Nacional de Ahorro con 11,0% y las Cajas y Fondos de
Vivienda con 0,3%.
• Se financiaron 116.642 unidades habitacionales,
lo que significó un aumento de 17,5% con
relación al período inmediatamente anterior,
comportamiento que obedeció a los incrementos registrados
en la vivienda usada (23,6%) y nueva (12,6%). (Ver
gráficos 3 y 4)
Durante el primer trimestre de 2011, el sistema
financiero colombiano desembolsó créditos por valor
de $1.680.289 millones para compra de vivienda, de los
cuales $838.195 millones fueron otorgados para
compra de vivienda nueva y $842.094 millones fueron desembolsados
para vivienda usada (cuadro 1, anexo A1).
A precios constantes del IV trimestre de 2005, la
financiación de vivienda en el primer trimestre de 2011
ascendió a $1.395.812 millones, de los cuales $696.287
millones correspondieron a vivienda nueva y $699.525 millones a
vivienda usada.
Las estadísticas anteriormente expuestas
evidencian ineludiblemente un panorama positivo en el sector
inmobiliario para la ciudad de Bogotá en el mediano
plazo.
Los precios que son el punto crítico en cualquier
negocio nos indican que el buen momento para el sector
inmobiliario es total. Los precios de los inmuebles han venido en
aumento desde la crisis y se han mantenido en ascenso
ininterrumpido en la ciudad de Bogotá no así en
algunas ciudades de Colombia, pero para nuestro mercado objetivo
se avizora el continuar de su buen momento.
Durante el cuarto trimestre de 2010, el Índice de
Precios de Vivienda Nueva –IPVN- presentó un
crecimiento de 1,54%.
El precio por metro cuadrado de la vivienda en proceso
de construcción con destino apartamentos presentó
un incremento de 1,75%, mientras que el destino casas
disminuyó 0,34%.
En las áreas urbanas y metropolitanas de estudio,
se destaca el crecimiento en el precio por metro cuadrado de
Bucaramanga (4,48%) y Barranquilla (3,25%), mientras que las
áreas de Cali (-1,33%) y Pereira (-0,66%) presentaron las
únicas variaciones negativas. Anualmente el Índice
de Precios de Vivienda Nueva presentó un incremento de
9,25%.
El precio por metro cuadrado con destino a apartamentos
y casas presentó incrementos de 9,57% y 5,96%,
respectivamente.
Las áreas que presentaron los principales
crecimientos en el precio del metro cuadrado de la vivienda
nueva, fueron: Bucaramanga (15,16%) y Bogotá
(10,51%).
El precio de venta de la vivienda nueva presentó
un incremento de 9,25%. Este resultado es superior en 3,8 puntos
porcentuales al registrado en el mismo período de 2009,
cuando presentó un incremento de 5,45%. (Ver
gráficas 5 y 6)
El presente texto es solo una selección del trabajo
original.
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