También existen diferencias entre la copropiedad
y la comunidad de bienes. El art. 2083 in fine establece: "No es
condominio la comunidad de bienes que no sean cosas". Así
por ejemplo si varias personas se unen y constituyen un ente para
la realización de negocios en común, habrás
sociedad pero no condominio, lo mismo sucede en el caso de
obligaciones con pluralidad de sujetos acreedores o deudores.
Así, en las obligaciones mancomunadas y en las solidarias,
pueden haber varios deudores y un solo acreedor, o varios
acreedores y un solo deudor; tampoco habrá en esta
hipótesis, condominio, porque la pluralidad de sujetos
existe con respecto a bienes y no a cosas.
Existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad
hereditaria, partiendo de que el fallecimiento de una persona
hace de que sus herederos sean llamados a sucederle,
creándose entre ellos una comunidad hereditaria, que "es
el lapso de coposesión de bienes que poseía el
causante, y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o
partición que de los mismos hagan sus herederos"; en la
comunidad hereditaria el patrimonio común está
representado por una universalidad de derecho, llamada
también de bienes, pero tal comunidad no es condominio
porque éste sólo puede tener por objeto
cosas.
En cuanto a la competencia para entender todo lo
relativo al sucesorio corresponde al Juez del último
domicilio del causante (por el fuero de atracción de la
sucesión), mientras que en la acción de
partición del condominio debe intervenir el Juez del lugar
de situación de la cosa sometida al régimen de la
copropiedad.
Modos de constitución del
condominio.
a. CONTRATO: cuando dos o más personas
se ponen de acuerdo para la adquisición de una cosa
común, sin mediar entre ellas un contrato de sociedad;
también se constituye el condominio por acuerdo de
partes cuando por ejemplo: el dueño de una cosa venda
una parte alícuota de ella a un tercero, o cuando se
da una cosa en dación de pago a más de un
acreedor.b. ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD: se hace referencia
al testamento por el cual se manda un legado de cosa cierta a
más de un legatario. La institución de heredero
a más de una persona solo crea entre ellas un estado
de comunidad hereditaria y no un condominio.c. LEY: en todos los casos en que la ley impone
el condominio sin tener en cuenta la voluntad de las partes,
tales por ejemplo: los casos expresamente previstos son: i)
el condominio de muros, cercos y fosos; mezcla y
confusión (art. 2049) y confusión de
límites (art. 2124 y sigtes)
Facultades de disposición de los
condóminos respectos de sus cuotas. Imposibilidad de
ejercicio de actos de disposición material o
jurídica sin el concurso de todos los
condóminos.
Excepciones.
El art. 2084 establece: "Ninguno de los
condóminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer
sobre la cosa común, ni sobre menor parte de ella,
físicamente determinada, actos materiales o
jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad, bastará la oposición de uno
de ellos para impedir lo que los demás quieran hacer a
este respecto".
Es el llamado ius prohibendi que el
Código reconoce a todos y cada uno de los
condóminos. De acuerdo a este precepto, los
condóminos no pueden por ejemplo: realizar actos de
disposición tales como la construcción de un
edificio, sin el consentimiento de todos los condóminos,
bastando la oposición de uno de ellos para impedir la
realización de actos de la naturaleza
señalada.
Facultades de los Condóminos al uso y goce de
la cosa común.
La facultades de los condóminos son amplias
respecto de la parte indivisa y sumamente limitadas en cuanto a
la cosa común, la parte indivisa o cuota es una
noción abstracta o ideal y los derechos de los
condóminos respecto de ella constituyen un capítulo
de la propiedad individual, con amplios poderes de
disposición. Sobre la cosa común, los derechos de
los condóminos concurren en igualdad de condiciones,
limitándose unos a otros, siendo por tanto, muy
restringidas las posibilidades de actuación sin contarse
con el consentimiento expreso o tácito de los
demás.
El art. 2089 expresa: "Cada condómino
podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los
derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la
medida que sea compatible con el derecho igual de los
demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota
parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo y sus
acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la
partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte
determinada de la cosa, pero la eficacia estará
subordinada a que dicha parte le corresponda en la
partición".
El principio general es que el condómino goza de
las facultades inherentes al dominio con toda su amplitud, sin
más limitaciones que las impuestas por el derecho igual de
los demás.
Las atribuciones se rigen por el principio de que la
copropiedad no es otra cosa que un estado particular de la
propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que
corresponden al propietario único de la cosa, solamente
que la propiedad está repartida entre varias personas. Por
lo tanto, cada condómino tiene el uso y el goce de toda la
cosa, es decir, que su derecho no se limita a una parte, sino que
debe hacerse conforme con el destino de ella y de modo de no
deteriorarla en su interés particular. Esto marca una
notable diferencia con el propósito exclusivo, porque
éste puede cambiar el destino de la cosa.
Responsabilidad de los condóminos por deudas
contraídas en beneficio de la
Comunidad, por cargas reales y por
impuestos.
Las obligaciones contraídas por uno solo de los
condóminos, aunque sea en beneficio de la comunidad, solo
a él afectan, pero la ley reconoce el derecho de accionar
contra los otros copropietarios para el reembolso de los que
hubiere pagado, conforme resulta del art. 2092 que expresa:
"Sólo el condómino que contrajo deudas en pro
de la comunidad está obligado a su pago, sin perjuicio de
su acción contra los otros para el reembolso de los que
hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída
conjuntamente por todos los condóminos, sin
expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad,
están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el
derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que
haya pagado de más, respecto de la cuota que le
corresponda".
Esto significa que en las relaciones que genera la deuda
contraída por uno sólo de los condóminos con
el acreedor solo a él puede afectar, de lo que resulta que
el acreedor carece de acción para demandar a los otros
condóminos; solución inobjetable porque en ausencia
de la autorización de los demás condóminos,
la obligación contraida por uno sólo de ellos no
puede afectar más que al que la contrajo, sin perjuicio de
que éste pudiera reclamar el reembolso de lo pagado si la
deuda contraída fue en pro o a favor de la comunidad que
ha reportado beneficio al grupo de condóminos.
La segunda parte del artículo contempla la
hipótesis de deudas contraídas colectivamente, la
primera situación contemplada es que habiendo
cláusula que establece la solidaridad, cualquiera de los
condóminos puede ser demandado por el total de la deuda.
El condómino que fuese elegido por el acreedor y pagase la
deuda, tendrá la correspondiente acción de regreso
contra los otros copropietarios.
En el caso de no haberse estipulado solidaridad, pero si
cuotas determinadas a cargo de cada condómino, la
responsabilidad quedará limitada a la proporción
que hubiesen acordado y el acreedor, por consiguiente no
podrá exigirles más que el monto previamente
establecido.
Si la deuda es contraída colectivamente y sin
fijación de cuotas, los condóminos estarán
obligados por partes iguales, no importando, a tal efecto,
cuál sea la parte que le corresponde en el condominio,
quedando a salvo el derecho de aquel que hubiese pagado por
demás de acuerdo a su cuota contra los otros
condóminos.
Insolvencia del condómino.
El caso de insolvencia del condómino el art. 2094
resuelve la hipótesis de esta manera:
"El artículo se aplicará cuando uno de
los condóminos adeude a otro un crédito originado
por la indivisión, y quedará afectada la parte del
deudor al cumplimiento de la obligación, si este resultare
insolvente, la deuda se dividirá entre los demás en
proporción a su cuotas".
Este caso previsto es el de la completa insolvencia de
un condómino, es decir que carezca de otros bienes de cuya
realización puedan los otros copropietarios conseguir
dinero necesario para satisfacer sus respectivos
créditos
La Acción reivindicatoria en el condominio: a)
Contra un Condómino b) Contra un tercero.
Algunos autores sostienen que el condómino
sólo puede reivindicar su parte indivisa, mientras otros
afirman que puede abarcar la cosa en su totalidad.
El Código resuelve la cuestión relativa al
alcance de la reivindicación en el condominio de acuerdo a
lo que dispone el Art. 2091 que establece:
"Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su
cuota-parte contra los otros condóminos, y a hacer valer
respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se
hará por consignación o secuestro por cuenta de
todos los copartícipes, con arreglo a los principios
relativos a las obligaciones indivisibles".
Así se entiende que cuanto un condómino
litiga contra otro condómino, el alcance de la
reivindicación se limita a la cuota parte, pero cuando la
acción es dirigida contra terceros, la acción
comprende la totalidad de las cosas.
a. Contra un condómino: se limita a la
cuota parte del interesado.b. Contra un tercero: abarca la totalidad de la
cosa o cosas reivindicada/s.
Cesación del condominio. Reglas
aplicables.
La característica del condominio consiste en que
el derecho pertenece a una pluralidad de sujetos, cada uno de los
cuales ejerce las facultades inherentes al dominio, con las
limitaciones impuestas por el derecho igual de los
demás.
El modo normal de la cesación del condominio es
la división de la cosa conforme lo dispone el art. 2088
que dice:
"Cada copropietario tiene derecho a pedir en
cualquier tiempo la división de la cosa común,
cuando no se encuentre sometida a una indivisión
forzosa".
Por eso resulta inobjetable el derecho concedido a los
condóminos para pedir, en cualquier momento, la
división de la cosa común.
Las reglas aplicables son las del derecho sucesorio,
esto lo establece el art. 2096:
"Las reglas relativas a la división en las
sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce,
se aplican a la división de cosas
particulares.
Producen los efectos de la partición, la
licitación y todos los actos a título oneroso por
los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio
exclusivo de la cosa común".
En consecuencia según el art. 2533 la
partición debe hacerse por vía judicial en los
siguientes casos:
a. "a) si hubiere herederos incapaces, o
menores emancipados, como interesados;b) si el causante fuere un presunto
fallecido, y sus herederos tuvieren la posesión
definitiva de sus bienes;c) si hubiere herederos o legatarios
ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que
se encontraren en el extranjero, si su existencia fuere
dudosa. En este caso se nombrará un curador de sus
bienes conforme a lo dispuesto por este Código;
yd) siempre que terceros, fundados en un
interés legítimo se opusieren a la
partición privada".
El art. 2530 establece: "La partición entre
coherederos mayores de edad, podrá efectuarse en la forma
que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto
en este Código sobre la forma de lo
contratos".
Esto significa que entre condóminos mayores de
edad, la partición del condominio puede efectuarse por
contrato, que tratándose cosas registrables (por ejemplo
inmuebles) debe ser instrumentado en Escritura Pública. Si
hay acuerdo desde luego, en su defecto, deberá recurrirse
al juez de 1ª Instancia en lo Civil de turno por vía
de demanda (acción de partición de
condominio).
Administración de la cosa común.
Modalidades posibles.
Como quedó dicho precedentemente, todos los
condóminos tienen el derecho de administrar la cosa
común y todos pueden ejercer este derecho cuando haya
acuerdo entre ellos; en caso de desacuerdo la deliberación
de los condóminos decidirá, conforme lo establece
el art. 2097-2098 y 2099 que expresan:
"DE LA ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN
Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la
cosa o por la oposición de algunos de los
condóminos, el uso o goce o la posesión
común, resolverá la mayoría si se la da en
locación o se la administra por cuenta común, y
fijará las condiciones, y nombrará o
revocará administradores.
Si se resolviese la locación, será
preferido a un tercero como locatario, el condómino que
ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con
iguales ofertas, decidirá la suerte.
Art.2098.- Las resoluciones sobre
administración se adoptarán con citación de
todos los copropietarios, por mayoría absoluta de votos
computados según el valor de las partes indivisas, aunque
dicha mayoría correspondiese a uno solo de los
condóminos.
Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier
dificultad sobre asuntos administrativos, será
sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier
condómino y con audiencia de los demás.
En caso de duda, se presume iguales las partes. Los
frutos se dividirán proporcionalmente a los valores de
ellas.
Art.2099.- La administración del
condómino que haya sido nombrado por la mayoría,
será juzgada según las reglas del
mandato.
Si lo hiciere sin mandato, será considerado
gestor de negocios".
LECCIÓN XXV
EL RÉGIMEN DE LAS AGUAS
El agua en el orden jurídico.
Importancia.
El "Derecho de las Aguas" ó "Régimen de
las aguas" constituye un capítulo de los Derechos Reales,
que al decir del autor Argentino Spota. "(…)
está constituido por aquellas normas que perteneciendo
al derecho público y al privado, tienen por objeto regular
todo lo concerniente al dominio de las aguas, a su
aprovechamiento, así como a las defensas con las
consecuencias dañosas". Otro autor, Laquis dice:
"(…) La definición surgirá sola de
enunciación del contenido de esta rama del derecho. Si el
derecho de aguas integra el derecho público o privado, es
pregunta cuya respuesta emergerá de tal
enunciación. Entre nosotros, cada vez más y
más, está ubicándose en el ámbito del
derecho público en tanto se va ampliando la gama de
especies de aguas incorporadas al dominio público. Ello no
obstante que en muchas facultades de derecho, el de aguas se
enseña como integrante del derecho civil
(…)[1]". Otros autores sostienen
enfáticamente que: "(…) Por su importancia (el
agua) se ha declarado cosa del dominio público y su uso y
goce, que en general es para todos, está reglamentado
(…)[2]"
El Art. 1874 del CC., establece: "Son inmuebles por
naturaleza, las cosas que se encuentran por sí
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o
fluidas que formen su superficie y profundidad, todo lo que
está incorporado al suelo de una manera orgánica, y
todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre".
La jurisprudencia nacional ha resuelto que: "El agua es
inmueble cuando constituye aquellas partes fluidas del suelo que
forman su superficie y profundidad: inmueble por naturaleza; o,
cuando se encuentra realmente inmovilizada por su adhesión
física al suelo: inmueble por
accesión"[3].
Aguas pluviales: Dominio y uso de estas aguas: a)
Aguas que caen en heredades privadas b) Aguas que brotan a la
superficie naturalmente c) Aguas corrientes.
Las aguas pluviales son, en general, las que provienen
directamente de las lluvias, conservan su condición de
tales mientras no se confundan con otras aguas, como la de los
ríos, arroyos, lagos., etc.
a) aguas que caen en heredades privadas; Estas
aguas pertenecen al dominio privado del dueño de la
heredad donde cayesen; el art. 2004 establece: "Las aguas
pluviales pertenecen a los dueños de las heredades
donde cayesen, o donde entrasen, y pueden disponer libremente
de ellas, o desviarlas, en detrimento de los terrenos
inferiores, si no hay derecho adquirido en
contrario"b) Aguas que brotan en la superficie
naturalmente. En este caso pueden suscitarse dos situaciones,
diferenciándose la una de la otra, por pertenecer al
dominio privado y al dominio público del Estado. El
art. 2005 establece: "Los dueños de terrenos en
los cuales surjan manantiales, podrán usar libremente
de ellos y cambiar su dirección natural, sin que el
hecho de correr sobre los fundos inferiores conceda derecho
alguno a sus propietarios (dominio privado de los
particulares)…".
Puede el propietario de una finca o terreno donde brote
o surja un manantial usar y disponer de las aguas, consumirlas e
incluso impedir que lleguen a correr sobre fundos inferiores, ya
que esas aguas son de su exclusivo dominio. En este mismo
sentido, establece el art. 1908: "Las vertientes que nacen y
mueren dentro de una misma heredad, pertenecen en propiedad, uso
y goce del dueño de la heredad". El fundamento legal
descansa en el principio general en virtud del cual se considera
que todo cuanto se incorpora al suelo pertenece al
propietario
c) Aguas corrientes. El art. 2005, 2º
párrafo establece: "(…) Cuando sean aguas
que corran naturalmente, pertenecen al dominio público
y el dueño del terreno sobre el cual corran no
podrá cambiar su dirección. Le será
permitido sin embargo, usar de tales aguas para las
necesidades de su heredad". Estas aguas pueden
presentarse en curso relativamente cortos o en corrientes de
larga extensión y todas ellas pertenecen al dominio
público.
Restricciones impuestas a los propietarios de
terrenos inferiores.
Ningún propietario puede realizar acto alguno que
ocasiones daños a las heredades vecinas o inferiores, ni
interferir en los derechos de sus dueños, salvo
circunstancias excepcionales. Por ejemplo: cuando sea
indispensable para evitar un peligro presente mucho más
grave que el perjuicio que pudiese resultarle al propietario. Se
entiende que tales actos se relacionan con las aguas que los
fundos inferiores se hallan indefectiblemente sujetos a
recibir.
El Art. 2006 establece: "Los terrenos inferiores
están sujetos a recibir las aguas que naturalmente
descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese
contribuido el trabajo del hombre. No pueden ser ellas empleadas
en forma que perjudique a las heredades inferiores. El
propietario superior no puede hacer acto alguno que agrave la
sujeción del fundo inferior".
Excepciones: El art. 2007 establece: "Lo dispuesto
en el primer párrafo del artículo anterior no
comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por
obra del hombre, ni las pluviales caídas de los techos o
de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las
aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza
doméstica o en los trabajos de fábrica. El
dueño del predio inferior puede demandar que estas aguas
sean desviadas, o que se le indemnice el perjuicio que
sufriere".
Es que el propietario del terreno inferior sólo
está obligado a recibir las aguas naturales y no aquellas
que pudiesen provenir de alguna obra del hombre, ni las servidas
o que tengan algún elemento contaminante entre
otros.
Puede suceder que las aguas que descienden de los fundos
superiores a los inferiores arrastren piedras y arenas, las
cuales también deben ser recibidas por los dueños
de las heredades inferiores. Esto lo establece el art. 2008:
"Están igualmente obligados a recibir las arenas y
piedras que las aguas pluviales arrastren en su curso y no
podrán reclamarlas los propietarios de los terrenos
superiores".
El art. 2009 establece: "El dueño del terreno
inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir
sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras que
naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido
vista y conocida por el dueño del superior, puede
éste pedir que el dique sea destruido, si no hubiese
comprendido el perjuicio que sufriría y si la obra no
tuviese veinte años de existencia" (Obs.: se trata de
un plazo de prescripción de la acción para demandar
la destrucción del dique)
Facultad de represar sin responsabilidad:
Es perfectamente lícito que el propietario del
fundo inferior haga obras para impedir la entrada de aguas que su
terreno no está obligado a recibir (se refiere a las que
no corren naturalmente por ser consecuencia del hecho del hombre,
en el caso del propietario del fundo superior), en tal caso, no
responderá por el daño que tales obras puedan
causar. El art. 2010 establece: "El que hiciere obras para
impedir la entrada de aguas que no está obligado a recibir
en su terreno, no responderá por el daño que tales
obras pudiera causar"
Aguas subterráneas.
En principio el art. 2007 establece: "Lo dispuesto en el
párrafo anterior (los terrenos inferiores están
obligados a recibir las aguas que naturalmente…) no
comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por
obra del hombre, ni las pluviales (…). El dueño del
predio inferior puede demandar que esta agua sean desviadas, o
que se le indemnice el perjuicio sufrido". Pero, conviene dejar
expresado aquí que las aguas subterráneas
pertenecen al dominio público del Estado conforme dispone
la:
LEY Nº 2.559/05 QUE MODIFICA EL INCISO B) DEL
ARTICULO 1898 DE LA LEY N° 1183/85 "CODIGO CIVIL"
"Art. 1898 inc. b) Los ríos y todas las aguas que
corren por sus cauces naturales, y estos mismos cauces,
así como las aguas subterráneas".
Establece la LEY N° 369/72 "QUE CREA
EL SERVICIO NACIONAL DE SANEAMIENTO AMBIENTAL SENASA", en su
CAPÍTULO II, OBJETO Y FUNCIONES, Art. 5. – Son
atribuciones y obligaciones de SENASA; a)…, m) aprovechar
y controlar según el caso, las aguas subterráneas y
de superficie, de dominio público privado, indispensables
para el debido cumplimiento de las disposiciones de esta ley, en
ejercicio de los derechos que el Estado tiene sobre
ellas".
Restricciones impuestas a los propietarios de fundos
ribereños.
Estas restricciones están impuestas en el
interés de los ribereños perjudicados por las obras
que provocasen la alteración de la corriente u
obstaculicen a la navegación:
El art. 2013 establece: "Si las aguas se estancasen,
corriesen más lentas o impetuosas o torciesen su curso
natural, los ribereños a quienes tales alteraciones
perjudicasen, podrán remover los obstáculos,
construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin
de que las aguas se restituyan a su estado anterior. Si tales
alteraciones fueren causadas por caso fortuito o fuerza mayor,
corresponden al Estado los gastos necesarios para volver las
aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de
alguno de los ribereños, que hiciere obra perjudicial, o
destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados
por él a más de la indemnización del
daño".
El art. 2014 establece la "prohibición de
extender diques y represas", en los términos
siguientes: "Ni con la licencia del Estado podrán los
ribereños extender sus diques de represas, más
allá del medio del río o arroyo. Tampoco les
será permitido, sin el consentimiento de los otros
ribereños, represar las aguas de los ríos o
arroyos, de manera que las alcen fuera de los límites de
su propiedad, hagan más profundo el cauce en el curso
superior, inunden terrenos inferiores o priven a los vecinos del
uso de ellas".
La normativa prohíbe todos aquellos actos capaces
de favorecer a unos en detrimento de otros propietarios de fundos
ribereños, impidiendo además que los vecinos sean
privados del uso de las aguas del río o arroyo a que tiene
derecho.
LECCIÓN XXVI
INDIVISION FORZOSA
Distintos supuestos.
Como se ha visto en la lección anterior, en el
condominio el principio es que los condóminos pueden pedir
en cualquier momento la división de la cosa común.
Pero la ley admite ciertos casos de indivisibilidad, que puede
surgir de la voluntad de los propios condóminos
(contractual), del testador (actos de última voluntad) o
por la propia Ley.
La indivisión que se origina en la voluntad de
las partes es esencialmente precaria, tienen un término
máximo que no puede exceder 5 años (art. 2087 CC);
en cambio, cuando la indivisión tiene su origen en la Ley,
tiende a tener carácter permanente, lo que motiva un
régimen legal propio y distinto al ordinario.
El Art.2100, establece: "Habrá
indivisión forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas
afectadas como indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenezcan a diversos propietarios.
Ninguno de los condóminos podrá pedir la
división sin el acuerdo unánime de los
demás, o mientras uno solo de ellos tenga interés
en la indivisión. Los derechos que en tales casos
corresponden a los condóminos, no son a títulos de
servidumbre, sino a título de condominio. Los
copropietarios no pueden usar de la cosa común sino para
las necesidades de las heredades en el interés de las
cuales la cosa ha sido dejada indivisa".
Los accesorios (cosas indispensables al uso
común) a que se refiere la normativa deben (a) estar
afectados al servicio de dos o más heredades y (b)
sometidas al régimen del condominio, porque si
pertenecieran a un solo propietario, éste ejercería
sobre ella un derecho exclusivo y su utilización por el
vecino devendría imposible, a no ser que se constituyera
una servidumbre. Como ejemplos de estas cosas accesorias
indispensables se pueden citar a: los pasillos, callejones,
canales o canaletas de desagüe, pozos, etc.
Los distintos supuestos de la indivisión forzosa
son:
a) condominio de los accesorios indispensables
para el uso común de dos o más
heredades;b) Condominios de muros, cercos y fosos
utilizados como sistema de separación entre dos o
más heredades;c) Hipótesis en que la división
pudiera resultar nociva por cualquier causa; y,d) Condominio de cosas comunes en la propiedad
horizontal.
NATURALEZA JURIDICA: algunos autores enseñan
(Salvat) que la indivisión forzosa se trata de una
servidumbre individual porque la indivisión existía
únicamente en beneficio de las heredades linderas pero no
de su propietarios y porque la indivisión existía
para la necesidades de esas heredades. Esta teoría
está desechada por nuestro Código Civil, que
considera una copropiedad con indivisión
forzosa.
Así por ejemplo, si como resultado de una
partición quedase un callejón sometido al
régimen de la indivisión forzosa, sólo
podrá ser utilizado por los adjudicatarios de las
fracciones resultantes de la partición, y, no puede ser
utilizado ese callejón para satisfacer las necesidades de
otras heredades distintas de las que hubiese resultado de la
indivisión.
Uso de la Cosa: La regla establecida en el Art.2101
es que: "Cada uno de los condóminos puede
usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas
partes como de cosa propia, bajo la condición de no
hacerla servir a otros usos que aquéllos a que está
destinada, y de no estorbar el derecho igual de los otros
condóminos. El destino de la cosa común se
determina, no habiendo convención, por su naturaleza misma
y por el uso al cual ha sido afectada".
Es decir, las dos limitaciones son:
a) No hacerla servir a otros usos que para
aquellos a que está destinada; y,b) No estorbar el derecho igual de los
condóminos
Clases de indivisión forzosa: Legal y
voluntaria.
El art. 2102 establece:
"Habrá también indivisión
forzosa, cuando la ley prohibiere la división de una cosa
común, o cuando la prohibiere una estipulación
válida y temporal de los condóminos, o el acto de
última voluntad también temporal que no exceda, en
uno y otro caso, el término de cinco años, o cuando
la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo
caso debe ser demoradas cuando sea necesario para que no haya
perjuicio a los condóminos".
En estos casos, la indivisión legal es la que
tiende a perdurar en el tiempo, por lo menos mientras subsista la
causa legal que les ha dado origen.
La medianería.
El régimen jurídico de la
medianería está basado en el principio de la
indivisión forzosa, porque el legislador considera que
existen motivos de interés social que aconsejan privar a
los particulares de facultades en cuyo ejercicio puedan colocar
arbitrariamente los muros e impedir a los vecinos goce de ellos
aún mostrando predisposición a pagar por el
provecho pretendido. El art. 2103 establece:
"El condominio de los muros, fosos y cercas
que sirven de separación entre dos heredades, es de
indivisión forzosa. Un muro es medianero y común de
los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir
a su costa, en el límite separativo de las dos
heredades".
Condiciones: para que exista muro medianero debe
haber:
a) Un muro divisorio;
b) de uso común de heredades vecinas o
contiguas;c) construido a costa de ambos propietarios y
si fue por uno solo de ellos, surge la obligación del
otro de adquirir la medianería
DISTINCION entre "muro encaballado" y "muro
contiguo"
El muro "encaballado" es aquel que se levanta sobre el
límite mismo de dos heredades o fincas contiguas, en forma
que la mitad del muro está sobre una propiedad y la otra
mitad en la propiedad vecina.
El muro contiguo es aquel construido en el límite
mismo pero totalmente sobre la propiedad del propietario que lo
construyó. De este modo si el muro, cerco o foso, ha sido
construido por uno de los vecinos en su terreno, no
existirá condominio, ni presunción de
medianería
El Código establece las presunciones del caso
como sigue:
Presunción de medianería:
Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se
pruebe lo contrario por instrumentos públicos o privados,
o por signos materiales:
a) los muros divisorios entre edificios
contiguos hasta el punto común de
elevación;b) las paredes divisorias de patios, jardines,
quintas u otros espacios abiertos; yc) los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y
acequias que dividen los predios rústicos, a no ser
que una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la
presunción si ninguna de las dos quedase
cerrada.
Se considera signo contrario a la medianería de
la zanjas y acequias, el hecho de estar la tierra extraída
para abrirlas o para su limpieza en una sola heredad, en cuyo
caso se presumen del dueño de ésta.
Excepción a la
presunción:
Art.2105.- La presunción de
medianería no existe cuando el muro o división se
asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y
no sobre una y otra de las contiguas.
Signo contrario a la
medianería:
Art.2106.- En el conflicto entre un título
que establezca la medianería y los signos de no haberla,
el título es superior a los signos.
Diferencias con el condominio general.
Existen diferencias importantes entre la
medianería y el condominio en general, a saber:
a. En los modos de constitución: el
condominio en general puede ser constituido por contrato,
actos de última voluntad y la ley; en tanto que la
medianería la ley establece que habrá
"indivisión forzosa" en los casos previstos en los
art. 2103 (El condominio de los muros, fosos y cercas que
sirven de separación entre dos heredades, es de
indivisión forzosa).b. En cuanto a la prueba de su existencia: El
condominio sólo puede ser acreditado por Escritura
Pública inscripta en el Registro General de la
Propiedad, en tanto que la medianería como
quedó visto puede probarse aún por
presunciones, pero finalmente en estos casos el título
prevalece;c. En cuanto a su duración: El
condominio puede cesar en cualquier momento, en tanto que la
indivisión forzosa es en general y
prácticamente de duración permanente o
perenne.d. En cuanto a las facultades y deberes que
generan:
i. En el condominio se generan obligaciones por
conservación y reparación y el derecho de uso y
goce de la cosa como en el dominioii. En la medianería se establecen
varias restricciones y derechos previstos en los siguientes
artículos:
Art.2107.- Los condóminos de una pared u
otra divisoria medianera, están obligados en la
proporción de sus derechos a los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared o muro.
Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su
vecino a la construcción y reparación de paredes
del material y espesor expresados en el artículo anterior,
que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos
municipales que determinen la altura, ésta será de
dos metros.
Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar
donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un
muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el
reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere
asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la
pared divisoria.
Art.2113.- La medianería da derecho a cada
uno de los condóminos a servirse de la pared o muro
medianero para todos los usos a que ella está destinada
según su naturaleza, con tal de que no se causen
deterioros en la pared o comprometa su solidez y no estorbe el
ejercicio de iguales derechos del vecino.
Puede arrimar todo clase de construcciones a la pared
medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del
derecho que el otro vecino tiene para hacerlos retirar hasta la
mitad de la pared en el caso que él también quiera
poner en ella tirantes, o hacer el caño de una
chimenea.
Art.2114.- Cada uno de los condóminos
puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al
vecino por el mayor peso que cargue sobre ella, pero será
de su cargo el aumento de los gastos de conservación, si
fuese originado por esa causa.
Cuando la pared no pudiese soportar el aumento de la
altura, el condómino que quisiere elevarla la
reconstruirá a su costa exclusiva y tomará de su
terreno el excedente del espesor. Indemnizará, en los dos
casos al vecino, del perjuicio que la obra le haya causado, con
excepción de los que provengan de molestias que no le
hayan impedido o disminuido notablemente el uso de su heredad,
siempre que se hubiere empleado la debida diligencia para
evitarlos.
Art.2115.- En el caso del artículo
anterior, el nuevo muro, aunque construido por uno de los
propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo
su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del
terreno para volver a tomarlo, si la pared llega a ser
demolida.
Art.2116.- El vecino que no ha contribuido a los
gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre
adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la
mitad de aquéllos y la del terreno excedente en el que se
hubiese aumentado su espesor.
Art.2117.- El propietario cuya finca linda con un
muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la
medianería con toda su extensión, o sólo
hasta la altura que en la pared divisoria tenga la finca de su
propiedad, reembolsando la mitad del valor de la pared o de la
porción de que adquiera medianería, como
también la mitad del valor del suelo sobre el que se ha
asentado. Si únicamente quisiere adquirir la
porción de la altura que deben tener las paredes
divisorias, está obligado a pagar el valor del muro con
sus cimientos.
Art.2118.- La adquisición de la
medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un
pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de
pedir la supresión de obras, aberturas o luces
establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con
los derechos que confiere la medianería. No puede
prevalerse de éstos, para estorbar las servidumbres con
que su heredad está gravada.
Art.2119.- En los predios rústicos los
cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si
las dos heredades se encerrasen. Cuando una de las heredades
está sin cerca alguna, el dueño de ella no
está obligado a contribuir para las paredes, fosos y
cercas divisorias.
Art.2120.- Lo dispuesto en los artículos
anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los
derechos y obligaciones de los condóminos entre sí,
tiene lugar, en lo que fuere aplicable, respecto de zanjas,
cercas o de otras separaciones de los terrenos en las mismas
circunstancias.
Art.2121.- Los árboles existentes en
cercas o zanjas medianeras, se presume que son también
medianeros, y cada uno de los condóminos podrá
exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si
cayesen por algún accidente, no podrán ser
replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se
observará respecto de los árboles comunes por estar
su tronco en el extremo de los terrenos de diversos
dueños.
Derecho de abandono.
Si uno de los condóminos no quiera contribuir a
los gastos de reparación o construcciones, puede hacer
abandono de sus derechos de acuerdo a lo que establece el art.
2107 2ª parte y 2108:
Art. 2107.- "(…) Cada uno de los
condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a
los gastos de conservación de la misma, renunciando a la
medianería, con tal que la pared no haga parte de un
edificio que le pertenece, o que la reparación o
construcción no haya llegado a ser necesaria por un hecho
suyo.
Art.2108.- La facultad de abandonar la
medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los
lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono
se haga, tiene efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva
de la pared y del terreno en que se eleva.
El que hubiese hecho el abandono de la
medianería, para liberarse de contribuir a las
reparaciones o construcciones de una pared, conserva siempre el
derecho de readquirirla, conforme se dispone en este
Código.
Condominio de cercos y fozos.
Art.2119.- En los predios rústicos los
cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si
las dos heredades se encerrasen. Cuando una de las heredades
está sin cerca alguna, el dueño de ella no
está obligado a contribuir para las paredes, fosos y
cercas divisorias.
Art.2120.- Lo dispuesto en los artículos
anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los
derechos y obligaciones de los condóminos entre sí,
tiene lugar, en lo que fuere aplicable, respecto de zanjas,
cercas o de otras separaciones de los terrenos en las mismas
circunstancias.
Art.2121.- Los árboles existentes en
cercas o zanjas medianeras, se presume que son también
medianeros, y cada uno de los condóminos podrá
exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si
cayesen por algún accidente, no podrán ser
replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se
observará respecto de los árboles comunes por estar
su tronco en el extremo de los terrenos de diversos
dueños.
Condominio por confusión de
límites.
Existe confusión de límites que la ley
reputa condominio cuando los límites de dos heredades
colindantes se encuentran de tal modo confundidos que no es
posible saber hasta donde llegan los derechos de los respectivos
propietarios, no es posible precisar los confines de ambas
heredades.
Si se da esta situación, la ley instituye un
condominio de carácter forzoso. Mientras no se realice la
fijación de sus límites, los propietarios se
consideran por parte iguales, y si hubiere frutos, se los
deberá repartir en igual proporción. Así se
establece:
Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos
límites estuvieren confundidos con los del fundo
colindante, repútase condómino con el dueño
de éste, y tiene derecho para pedir que los límites
confusos se investiguen y demarquen.
Acción de deslinde. Efectos.
.
La acción de deslinde es definitivamente una
acción de carácter personal (o sea que no es una
acción real porque no persigue el reconocimiento de la
existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales).
La acción de deslinde tiene por objeto fijar la
línea separativa de las heredades contiguas, con los
siguientes fines.
a. Ubicar, con la mayor precisión
posible, el título de dominio sobre el
terreno;b. Establecer los límites separativos
entre las dos heredades confundidas; y,c. Colocar señales que sirvan para
materializar la división.
Art.2125.- La acción de deslinde tiene por
antecedente indispensable la contigüidad y confusión
de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los
predios urbanos.
Art.2126.- Esta acción compete
únicamente a los que tengan derechos reales sobre el
terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado
respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los
fundos del dominio público corresponde a la
jurisdicción administrativa.
El Art. 2026 establece: "Las operaciones de deslinde,
sea judicial o convencional, debe practicarse por profesionales
autorizados por la Ley (…)"
LECCIÓN XXVII
DOMINIO IMPERFECTO
Noción. Distintos supuestos.
El art. Art.1955 establece. "El dominio se llama
pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan
reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con
ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos
pleno o imperfecto, cuando (1)debe resolverse, al fin de cierto
plazo o al (2) advenimiento de una condición, o (3) si la
cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de
terceros con un derecho real que este Código
autoriza.
De este modo la propiedad es "plena o perfecta" cuando
todos sus elementos fundamentales se hallan reunidos en el
propietario y es menos plena o imperfecta cuando tiene gravamen
real o es resoluble.
El DOMINIO IMPERFECTO es aquel en el que los
derechos del propietario están sujetos a fuertes
restricciones ya sea porque el dominio está sujeto a
una condición resolutoria (dominio revocable), ya sea
porque el titular del derecho de una propiedad lo ha
desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus
atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una
servidumbre, etc.Dice el autor argentino Guillermo Borda:
"…quien ha adquirido el inmueble por boleto de
compraventa y de buena fe, recibiendo la posesión,
tiene una posición jurídica muy fuerte, con las
características del verdadero dominio. Pero limitado
y, por tanto imperfecto, desde que le falta la
escrituración e inscripción en el Registro que
le impide, como principio, oponer su derechos a
terceros(…); que le impide también otorgar los
actos que exigen la inscripción registral: los
derechos reales de hipoteca, usufructo, etc. Tampoco
podrá transmitir el dominio pleno por falta de la
posibilidad de escriturar[*]"
Dominio desmembrado.
El dominio es "desmembrado" cuando el dueño pleno
o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los
atributos esenciales del dominio en virtud de un derecho real a
terceros. Tal sería por ejemplo: la constitución de
un derecho de usufructo, de uso o habitación, de una
servidumbre, de una prenda. En cambio una hipoteca no constituye
una desmembración del dominio porque el dueño sigue
en goce pleno de sus potestades de usar, gozar y disponer de la
cosa. Tampoco existiría un dominio desmembrado, en sentido
técnico, en el caso de haber conferido a un tercero el
derecho de usar y gozar la cosa, como ocurre en el arrendamiento
o en el comodato, porque en estos casos se establece una
relación entre acreedor y deudor, pero no directamente
sobre la cosa. El contrato de locación da un derecho de
meramente personal y no real.
Propiedad resoluble. Efectos de la
resolución.
Si una persona vende una cosa en acto subordinado a un
plazo o término resolutorio o a una condición
también resolutoria[1], el vencimiento del plazo o el
cumplimiento de la condición hace que el derecho retorne
al tradente, quedando revocado el del adquirente. Aquél
recuperado el dominio, puede demandar la restitución de la
cosa del poder de quien la tenga. Se trataría de una
propiedad transmitida temporalmente, es decir con un
límite de eficacia en el tiempo.
La condición resolutoria deja en suspenso no la
adquisición sino la extinción de un derecho ya
adquirido.
La obligación es formada bajo condición
resolutoria cuando las partes subordinaren a una hecho incierto y
futuro la resolución de un derecho adquirido, ejemplo: te
transfiero el dominio de mi fábrica, pero quedará
disuelta la operación si llega cierta materia prima
esperada: si navis ex Asia venerit, decían los romanos en
su ejemplo clásico.
El Código Civil establece : "DE LA PROPIEDAD
RESOLUBLE"
Art.2163.- Resuelto el dominio por el cumplimiento de la
condición o por el vencimiento del plazo estipulado por
las partes, se entienden también resueltos los derechos
reales que se hayan constituido. El propietario en cuyo beneficio
tiene lugar la resolución, puede reivindicar el inmueble
del poder de quien lo posea, libre de todas las cargas,
servidumbres o hipotecas con que hubiese sido gravado, pero
estará obligado a respetar los arrendamientos que se
hubieren hecho.
Art.2164.- Si el dominio se resuelve por otra causa
sobreviniente, el que lo hubiese adquirido por causa anterior a
la resolución será considerado propietario
perfecto, quedando a la persona a cuyo beneficio se operó
la resolución, el derecho de accionar contra aquél
cuyo dominio se resolvió para obtener la
indemnización que corresponda. (Por ejemplo: la
revocación de la donación por ingratitud -art.
1236cc))
PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS.
Antecedentes.
Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los
derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no
se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad
dividida en planos horizontales tiene una relación con el
problema de la vivienda y probablemente su constitución
respondió a la necesidad de arbitrar las medidas
conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella. Para
algunos sus orígenes o antecedentes se remontan a la
antigüedad más remota cuando el dominio se organiza
en planos horizontales, pero lo cierto es que la propiedad
horizontal nace en la Edad Media, apareciendo ya regulada en las
costumbres de Bretaña, de Orleáns, etc. Y es el
Código de Napoleón el primero que acogió o
legisló la institución.
La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva
para aliviar el terrible déficit de viviendas que padece
la población de las grandes concentraciones urbanas.
Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y
del terreno y que la vivienda constituye un factor de estabilidad
social demuestra la gran ventaja e importancia que posee la
organización de la propiedad horizontal
Naturaleza jurídica.
La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal
suscita diversas opiniones que va desde aquellas que consideran
un dominio integrado a un condominio con indivisión
forzosa, hasta los que sostienen que se trata de una servidumbre,
de una situación jurídica societaria o que estamos
frente a un derecho de superficie[1], o de la copropiedad en la
que la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de
derechos entre los propietarios de las distintas unidades de que
consta el edificio, lo que no es aceptable porque en el
condominio los propietarios son dueños de cuotas
indivisas, partes ideales o abstractas sin poder ejercer sobre la
cosa común actos materiales que importen el ejercicio
actual e inmediato del derecho de propiedad (art.
2084).
Enumeración de las cosas de uso
común.
En el sistema utilizado por nuestro Código,
coexisten la propiedad exclusiva de cada unidad – piso o
departamento- y el condominio del terreno y de las cosas de uso
común y de aquellas necesarias para su seguridad[1]. Los
diversos pisos y departamentos en que se divide el edificio
pueden pertenecer a diversos propietarios, cada uno de los cuales
podrá ejercer los derechos inherentes al dominio, como
titular exclusivo de este derecho respecto del piso o
departamento que le pertenece.
Las cosas enumeradas en el art. 2130, son los elementos
comunes básicos; son las necesarias para la existencia,
seguridad y conservación del edificio. Esta
enumeración no es limitativa, teniendo el carácter
meramente enunciativo, según lo establece la propia
normativa.
Art.2130.- Cada propietario será titular
del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario
de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias
para su seguridad. Se consideran comunes: a) el terreno sobre el
cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros,
techos, patios, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada; b) las
instalaciones de servicios centrales, como ascensores,
montacargas, calefacción y refrigeración, aguas
corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central
telefónica; c)las dependencias del portero y de la
administración; y d) los tabiques o muros divisorios de
los distintos departamentos. La presente enumeración no es
limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter
común por convención de partes.
Facultades de disposición material y
jurídica de los propietarios respecto de sus pisos y de
uso de las cosas comunes
La propiedad por pisos y departamentos genera derechos y
obligaciones a favor y a cargo de los copropietarios, que
varían según se refieran a los bienes de propiedad
exclusiva – el piso o departamento- y a los de uso
común.
FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIÓN DE LOS
PISOS Y DEPARTAMENTOS: El propietario de un piso o departamento
goza, como tal, de las más amplias facultades de
disposición de su unidad, no necesita requerir el
consentimiento de los demás propietarios para ejercerlos.
Puede constituir sobre su unidad los derechos reales autorizados
por el Código, así lo establece el art. 2130:
"Cada propietario será titular del dominio exclusivo
de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso
común y de aquéllas necesarias para su
seguridad (…)"; y en tal carácter el art. 2136
establece: "Cada propietario podrá enajenar el piso o
el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo
derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el
consentimiento de los demás. En la transferencia, gravamen
o embargo de un piso o departamento, se entenderán
comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes
comunes".
FACULTADES DE USO Y GOCE DE LAS COSAS DE USO
COMÚN: Las facultades de uso y goce son las propias del
condominio. El art. 2132 expresamente somete tales cosas al
régimen de la "indivisión": "Las partes comunes
del edificio estarán sujetas a indivisión
forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a
menos que la división pueda hacerse por acuerdo
unánime de los condóminos, sin que resulte
más incómodo el uso de la cosa a cada uno de
ellos".
Además, se diferencian los elementos comunes
limitados a cierto números de departamentos: El
Art.2133 establece: "Además serán
considerados elementos comunes, pero con carácter
limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de
los condóminos, aquéllos destinados al servicio de
cierto número de departamentos, con exclusión de
los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores
especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de
un mismo piso".
En cuanto a la forma de uso de las cosas comunes, el
Código establece en el Art.2134: "Cada propietario
tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su
destino, sin menoscabar el derecho de los
demás".
Y en cuanto a su régimen de accesoriedad e
indivisión a la cosa principal (piso o departamento) a los
bienes comunes, el art. 2135 establece: "Los derechos
de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento. En la
transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso
o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y
no podrán efectuarse estos mismos actos con
relación a ellos, separadamente del piso o departamento a
que acceden.
Prohibiciones impuestas a los
propietarios.
La normativa del art. 2139 establece las prohibiciones
impuestas a los propietarios de pisos o departamentos en los
siguientes términos:
"Queda prohibido a cada propietario, inquilino u
ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las
disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en
peligro la seguridad del edificio y de los servicios
comunes;b) cambiar o modificar la estructura
arquitectónica externa;c) destinarlos a usos contrarios a la moral
y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropietario y
administración;d) perturbar la tranquilidad de los
ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar
mercaderías peligrosas para el edificio;
ye) elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de
los otros pisos o departamentos".
Las prohibiciones de los actos indicados responde a la
necesidad de preservar la tranquilidad de los propietarios de los
pisos o departamentos, así como la seguridad del
edificio.
Obligaciones.
En cuanto a las obligaciones de los co-propietarios el
art. 2140 establece:
"Los propietarios están obligados al pago de
las primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y
el goce de las partes comunes del edificio, para la
prestación de los servicios en interés
común, así como las innovaciones acordadas por la
mayoría serán soportados por los condóminos
en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno,
salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los
condóminos en medida distinta, los gastos se
repartirán en proporción al uso de cada uno pueda
hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios,
terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la
totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento,
corresponderán al grupo de condóminos que obtienen
utilidad de tales cosas".
Reglamento de copropiedad y
administración
Art.2146.- A los efectos de la construcción de la
propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de
personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y
administración, formalizado por escritura pública,
que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así
como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su
reforma, será necesario el voto de dos tercios de los
propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del
edificio.
Art.2147.- El reglamento deberá disponer
obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante
de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un
extraño, y tendrá facultades de administrar los
bienes de uso común y recaudar los fondos para tal
fin;b) determinación de las bases para la
remuneración del representante, duración de sus
funciones, forma de su remoción, facultades para
actuar ante organismos administrativos y judiciales, y
designación de sustituto;c) proporción y bases para la
contribución de los propietarios destinada al pago de
los gastos comunes; designación y despido del personal
de servicio;d) el procedimiento de convocatoria de la
asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente,
quórum para sesionar y mayoría especial para
adoptar otras resoluciones;e) ubicación y enumeración de los
pisos, de los departamentos y de las cosas comunes,
así como el uso de los mismos;f) determinación del valor que se
atribuye a cada piso o departamento con inclusión de
sus partes accesorias; yg) cualesquiera otras facultades otorgadas al
representante de los propietarios.
Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y
administración, de acuerdo con lo establecido en este
Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los
terceros adquirentes a cualquier título. La
inscripción del reglamento podrá practicarse, aun
cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas
serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo
sin efecto.
Posibilidades de reconstrucción,
demolición o venta del edificio en casos de
destrucción total o parcial o por estado
ruinoso
Art.2161.- Si el edificio se destruyere en su totalidad
o en parte que represente las dos terceras partes de su valor,
cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del
terreno y de los materiales, salvo que otra solución se
hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la
asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas
partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la
reconstrucción, y cada uno está obligado a
contribuir en proporción a sus derechos sobre
aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar
en la reconstrucción estará obligado a ceder sus
derechos preferentemente a los demás propietarios o a
alguno de ellos, según su evaluación
judicial.
Art.2162.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en
caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la
mayoría de los propietarios que represente la mitad del
valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría
si debe procederse a la reconstrucción o a la
demolición y venta del terreno y de los
materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio,
la minoría de propietarios no podrá ser obligada a
contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener
preferencia para adquirir las partes de la minoría,
según evaluación judicial.
LECCIÓN XXVIII
Propiedad
intelectual
Concepto.
El derecho intelectual es el poder reconocido a un
autor, para beneficiarse exclusivamente con su obra de
creación personal e impedir que otro la copie, imite o
reproduzca sin su consentimiento. En esta relación
jurídica, el sujeto activo es el autor, quien tiene la
facultad de usar, gozar y disponer a cualquier título a
modo exclusivo su obra de creación intelectual. El sujeto
pasivo está constituido por todas las demás
personas, sobre quienes pesa la obligación de respeto a
dicha creación.
Creaciones que comprende.
La creación intelectual conlleva la originalidad
ç, por mínima que ella sea; el régimen
jurídico de las obras literarias y artísticas
protege la forma representativa de una creación original
del genio o ingenio del autor. Así se incluyen: la
creación intelectual materializada en libros, pinturas,
composiciones musicales, esculturales, descubrimientos
científicos, máquinas y cualesquiera otras formas
reveladoras de una personalidad fecunda.
Derechos del autor..
Inscripción de las obras. Requisitos.
Duración de la protección legal
La protección del derecho intelectual tiene rango
constitucional, al establece en el art. 110 cuanto sigue: "De
los derechos de autor y de propiedad intelectual. Todo autor,
inventor, productor o comerciante gozará de la propiedad
exclusiva de su obra, invención, marca o nombre comercial,
con arreglo a la ley".
El derecho de autor encuentra su fundamento en la
propiedad ordinaria o común, con sus
características de perpetua y absoluta,
reconociéndose sin embargo sólo durante la vida del
autor y un número determinado de años, que
varía en las distintas legislaciones de los
paises.
Su protección en el Código
Civil.
El Código Civil confirma el derecho de autor
establecido en la constitución, al establecer en el art.
2165 cuanto sigue: "Las creaciones científicas,
literarias y artísticas gozan de la protección que
este Código les confiere. El autor es propietario de su
obra durante su vida y su derecho subsiste por cincuenta
años contados desde su muerte, a favor de sus sucesores a
título universal o singular, o en su defecto, de quienes
por actos entre vivos o de última voluntad, hayan recibido
el encargo de publicar la obra".
La protección del código se aplica
asimismo a actividades que relacionadas a materias afines, no
constituyen por sí solas, las obras literarias,
científicas o artísticas completas. Son los
llamados derechos conexos, análogos, vecinos, accesorios o
correlativos. En este sentido establece el art. 2166:
"A los efectos del artículo anterior,
reputase autor de la obra literaria, científica o
artística, al que la crea, o a sus causahabientes a
título universal o particular, sea que la publique bajo su
nombre o seudónimo.
[Es autor aquel que crea y eventualmente sus sucesores a
título universal o particular, sin son éstos los
que los publican, sea a sus nombres o con sus
seudónimos].
La edición de una obra anónima o
seudónima crea la presunción de que el editor es el
titular de los derechos resultantes de su legítima
publicación, salvo la prueba contraria producida por el
creador de la obra, dentro de tres años de su
publicación.
[Lo que quiere decir que si la obra no lleva el nombre
del autor, o sólo el seudónimo, la
publicación de la misma crea la presunción de
autoría del que lo publica legítimamente, o sea,
que además el que lo publica, tiene el derecho de hacerlo.
Esta presunción admite prueba en contrario y por ello se
autoriza a su verdadero autor a probarlo, lo que por otra parte,
tiene que intentarlo dentro de los tres años de su
publicación]
Las obras de los funcionarios públicos, o de
los de una empresa privada, que sean fruto del trabajo inherente
a sus funciones, pertenecen al Estado o al empleador, salvo las
obras creadas por los profesores de institutos de
enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus
alumnos".
[En los supuestos en que los funcionarios
públicos o empleados privados, en función de su
trabajo para el Estado o en la empresa creen una obra de
carácter científico, dispone la normativa que tales
obras pertenecen a la empleadora, tal sería el caso por
ejemplo: el de un agrónomo que en su funciones dentro del
Ministerio de agricultura, experimentando con elementos
proveídos por esa dependencia logra una técnica de
injerto, o, un trabajador de la industria del perfume, logra una
fragancia especial, en función a la tarea investigativa
que le encomienda. Sin embargo esta disposición no se
aplica cuando se tratan de obras de los profesores de institutos
de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a
sus alumnos].
Cesibilidad.
El derecho moral de autor se caracteriza por ser
perpetuo e inalienable. Quiere ello significar que la
transferencia, por cualquier título jurídico que
realice el creador de una obra intelectual respecto de los
derechos que le asistan sobre la misma se refiere solamente al
aspecto económico pecuniario de su derecho, sin afectar
los elementos que se relacionan con su paternidad sobre la obra
enajenada ni con sus restantes circunstancias que vinculan a
aquel con el producto de su creación. Entre las facultades
concurrentes que ejerce el autor y en su defecto sus sucesores,
derechohabientes o ejecutores testamentarios, se incluyen el
derecho de exigir que se mantenga la integridad de la obra y su
título; de impedir que se omita el nombre o el
seudónimo, se lo utilice indebidamente o no se respete el
anónimo, y de impedir la publicación o
reproducción imperfecta de una obra.
El art. 2167 establece:
"El derecho de propiedad literaria,
científica o artística protegido por este
Código, no es renunciable ni puede cederse ni venderse;
pero el valor económico o explotación comercial de
la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos
entre vivos o de última voluntad.
Esta regla se aplica igualmente a las colaboraciones
firmadas de las compilaciones u obras colectivas, aunque sea otro
quien al publicarlas, las presente coordinadas bajo una
dirección única. En este caso, el editor o el
director de la compilación tiene el derecho exclusivo de
reproducirla y venderla, y cada colaborador podrá
reproducir separadamente su trabajo, a condición de
indicar la obra o la compilación de que
procede".
El resultado económico de cualquier actividad,
está en el comercio y puede ser transferida, por lo cual
se establece que el valor económico de la obra
podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre
vivos o de última voluntad.
El segundo párrafo de la normativa mencionada
asimila como autores a los que participan de una obra que
consistiese en una compilación, aún cuando bajo una
misma dirección, el que lo dirige, lo edita como propia,
con el consiguiente fin económico; cada uno de los que han
colaborado, tienen el derecho a publicar por separado sus
respectivas colaboraciones, con la sola condición de
indicar la obra compilada de la que procede. Por ejemplo los
alumnos del tercer curso de derechos reales (2006) de la facultad
de derecho de la UNI., compilan y comentan el instituto de la
Expropiación, el Instituto de Estudios Jurídicos de
la UNI (IDEJUNI), podrá publicarla como suya, citando a
sus colaboradores, y éstos (los alumnos colaboradores)
podrán publicar por separado sus respectivas
colaboraciones, con sólo indicar que integra la
compilación antes publicada.
Derechos de los intérpretes.
El art. 2170 establece: "Corresponde, dentro de los
límites establecidos por este Código, a los
artistas, actores o intérpretes de obras artísticas
o literarias, aunque ellas hayan pasado al dominio
público, una compensación equitativa por su
interpretación, por parte de quienes las difunden o
transmitan por cualquier medio idóneo para la
reproducción sonora o visual. Esta retribución se
deberá independientemente de la que corresponda por la
recitación, representación o
ejecución.
Los artistas o intérpretes tienen derecho a
oponerse a la difusión, transmisión, o
reproducción que pueda dañar a su honor o
reputación".
Esta protección del derecho intelectual se
extiende a los interpretes de las obras, que pueden ser: a) el
director, cantor y ejecutantes en forma individual; b) el
director y los autores de obras cinematográficas y
grabaciones con imagen y sonido, para su reproducción y c9
el cantante, bailarín y cualquier otra persona que
represente un papel, recite, interprete o ejecute en cualquier
forma que sea una obra literaria, musical, cinematográfica
o multimedia.
La traducción de obras. Derechos del
traductor.
La traducción de obras consiste en trasladar esa
obra a un idioma distinto del empleado en el original.
a. Derecho del traductor de obra que no
pertenece al dominio privado:
El art. 2171 extiende también los derechos
intelectuales a los traductores de obra, en los términos
siguientes.
"El traductor de obras que no pertenecen al dominio
privado, sólo tiene propiedad sobre su versión, y
no podrá oponerse a que otros la traduzcan. Su derecho
durará veinte y cinco años.
Si el traductor reclamare contra una nueva
traducción, alegando ser ésta una
reproducción de la primera, y no un nuevo trabajo hecho
sobre el original, decidirá la autoridad judicial
competente".
Y la pregunta obvia es: cuál sería la obra
que no fuera del dominio privado?; y son aquellas que pertenecen
al Estado, o aquellas cuyo periodo de protección haya
sobrepasado los cincuenta años desde la muerte del autor.
Entonces el que traduzca esta clase de obras, será
protegida pero sólo en su versión, es decir en la
interpretación que de en la traducción; por ejemplo
si se tratase de traducciones de obras de los clásicos
griegos o latinos, mucho de personal habrá en la
traducción, en que no sólo la literalidad sea
tenida en cuenta. De modo que si alguien no haga otra cosa que
copiar la traducción de otro el traductor puede demandar
la cesación o en su defecto la prohibición de la
circulación de la obra plagiada, de lo cual debe decidir
la autoridad judicial competente (Juez de 1ª Instancia en lo
Civil).
b. Del traductor de obra del dominio
privado:
La relación entre el autor y el traductor es
diferente cuando se trata de una traducción de obra del
dominio privado, pues, debe ser el resultado de una
convención o contrato entre ambos, ya que al propietario
le asiste el derecho de imponer las condiciones sobre esa labor.
El Art. 2172 establece:
"Si la obra traducida fuere del dominio privado, su
traducción deberá hacerse conforme a las
limitaciones que el autor hubiere establecido respecto del
idioma en que su obra podrá verterse, y a las
estipulaciones del contrato celebrado con el traductor sobre la
participación de ambos en sus respectivos derechos de
autor, por cada edición de la obra traducida. El traductor
gozará en este caso del derecho de propiedad respecto de
su traducción, sin perjuicio de los derechos del autor
sobre su obra"
Que delimitado los derechos del autor y del traductor,
al traductor le corresponderá el derecho de propiedad de
la obra traducida, en el sentido de que podrá
comercializar con ella, pero el derecho de autor de la obra en
sí siempre es del que lo ha hecho.
Cartas, discursos y conferencias. Distintos
supuestos.
El art. 2173 establece:
"La propiedad intelectual de las cartas pertenecen a
quien la suscribe, sea que las haya escrito personalmente o las
haya dictado, y solo él gozará del derecho de
publicarlas. Por su muerte le suceden en este derecho sus
herederos legítimos o testamentarios".
El contenido de las cartas puede ser muy variado,
constituir una verdadera obra literaria; en la misma
situación se encuentran los discursos, conferencia y
disertaciones o lecciones orales cuya divulgación esta
condicionada igualmente a la autorización de quien las
pronunció. Al respecto establece el art. 2174:
"Para que el poseedor de manuscritos de obras
póstumas inéditas pueda invocar el dominio de ellos
y ejercer todos los derechos garantizados por este Código
a la propiedad literaria, científica o artística,
debe justificar haberlos adquirido del autor o de sus
herederos".
Registros de derechos intelectuales
El art.2184 establece:
"En el Registro de Derechos Intelectuales, se
tomará razón de las obras literarias,
científicas o artísticas, publicadas en la
República, como condición a que este Código
subordina la protección de los derechos de autor respecto
de terceros.
A este efecto deberá el autor o el editor, en
su caso, depositar dos ejemplares de la obra. El mismo requisito
regirá para las obras impresas en el extranjero que
tuvieren editor en la República.
Para las pinturas, obras arquitectónicas,
esculturas y demás obras de arte, consistirá el
depósito en un croquis o fotografía del original,
con las indicaciones suplementarias que permitan
identificarlas.
Para las películas cinematográficas,
el depósito consistirá en una relación del
argumento, diálogos, fotografías y algunas de sus
principales escenas".
Así como todo derecho real sobre inmuebles y en
ciertos casos sobre muebles debe registrarse, para el caso de los
derechos intelectuales, en cierta forma asimilado a aquellos, la
inscripción es determinante para el cumplimiento de la
protección jurídica.
En cuanto a la forma de inscribir tales obras se
prevé:
a) para obras literarias o científicas:
El autor o editor debe depositar dos ejemplares de la obra,
rigiendo el mismo requisito para las obras impresas en el
extranjero que tuvieren editor en la
República.b) cuando se trate de la registración de
pinturas u obras arquitectónicas: la exigencia se
cumple con el depósito del croquis o fotografía
del original.c) para la inscripción de los derechos
intelectuales sobre películas cinematográficas:
el depósito consistirá en una relación
del argumento, diálogo, fotografías y algunas
de sus principales escenas.
LECCION XXIX –
Servidumbres en
general
Concepto.
Las servidumbres suponen un derecho real sobre la cosa
ajena "iura in re aliena" (derecho sobre la cosa
ajena).
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede
usar de él, o ejercer ciertos actos de disposición,
o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos
de propiedad.
Antecedentes.
Sus origines se remontan al derecho romano y se
habría originado para resolver dificultades entre fundos
relacionados o colindantes. Como un gravamen o carga constituido
sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de una persona
determinada, por ello la clasificación antigua se refiere
a servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a
un fundo o a una determinada persona.
Diversas acepciones de la palabra.
Servidumbre en sentido amplio, traduce la idea de
restricción de la libertad, restringiendo el sentido, se
tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una cosa
ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para
garantizar el proporcionar al fundo dominante. En otro sentido la
servidumbre expresa la idea de un gravamen constituido sobre un
fundo en utilidad del otro, entendió como ventaja o
servicio que la heredad sirviente proporciona a la
heredad dominante, siendo esta última
acepción la que predomina en la mayoría de las
legislaciones actuales.
Nuestro código establece.
"Art. 2188.- En virtud del derecho real de
servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición
o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario
ejerza algunas de las facultades inherentes al
dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia,
extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se
estará a favor de la libertad del inmueble
gravado".
Como queda visto las servidumbres hacen pesar sobre los
fundos sirvientes algunas cargas que se revierten en utilidad de
otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de
vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres,
éstas pueden ser reales y personales.
La reales o prediales: se constituyen sobre un
inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna
utilidad a una persona determinada.
Clasificaciones de las servidumbres. POR RAZON DE
SU EJERCICIO: las servidumbres pueden ser contínuas o
discontínuas.
Son continuas cuando son susceptibles de uso
ininterrumpido y sin un hecho actual del hombre por ejemplo las
servidumbres de acueducto, de vista.
Serán discontinuas aquellas que requiere del
hecho del hombre para ser ejercidas, como por ejemplo las
servidumbres de paso, en la que no se ejerce, sino por el hecho
del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa
por el lugar de la servidumbre.
Por los signos exteriores, también se clasifican
en:
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos
exteriores como un portón, una ventana para la
vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por
ningún signo, como la prohibición de elevar un
edificio a cierta altura.
La servidumbre puede ser también:
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