El art. 435 establece: "Los créditos con
privilegio especial prevalecen sobre los créditos con
privilegio general. El privilegio especial de la hipoteca,
confiere el derecho al pago con preferencia del crédito
garantizado. Aquél será computado desde la
inscripción del derecho real de garantía, en el
registro público correspondiente. Las inscripciones del
mismo día concurren a prorrata. Esta misma
disposición regirá en los créditos con
garantía prendaria".
La prenda produce el efecto de conferir al acreedor
prendario el derecho de cobrar su crédito con preferencia
a otros acreedores según lo dispone el art.
2289:
"La prenda garantiza el pago preferente de la deuda, sus
intereses convencionales y moratorios, las cláusulas
penales, y en su caso, los daños causados por la falta de
cumplimiento de la obligación, así como los gastos
judiciales de la ejecución. Si la prenda se
constituyó por un tercero, no puede ser extendida la
obligación por actos jurídicos posteriores del
deudor".
Es que si no existiere tal privilegio, el gravamen
constituido no tendría otro efecto que la retención
de la cosa, insuficiente para llenar los fines de la
institución.
Prenda sobre cosa ajena.
El art. 2295 establece:
"Sólo puede constituir prenda el que es
dueño de la cosa, o acreedor del crédito afectado,
y goza de capacidad de disponer de sus bienes, sólo puede
recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar. El
acreedor que de buena fe ha percibido del deudor o de un tercero
un objeto del cual éstos no eran propietarios, puede negar
su entrega al verdadero propietario si no hubiere sido robado o
perdido, o si hubiere recibido el crédito de quien
sólo estaba en posesión de él". .
Prenda sin desplazamiento.
La Prenda sin desplazamiento llamada también
"PRENDA CON REGISTRO" es aquella en la cual el objeto o la cosa
prendada continua en poder del deudor o del tercero
constituyente.
Concepto: La prenda con registro no requiere la entrega
de la cosa. Bastará para constituirla la
inscripción en el Registro Prendario, quedando las cosas
gravadas en poder del deudor a titulo de depositario regular, con
las obligaciones y derechos correspondientes.
La esencia de esta institución consiste en que la
cosa mueble proporcionada en garantía continua en poder de
su dueño, en carácter de depositario regular, sin
que haya desplazamiento de la cosa prendada.
El Código legisla en la Prenda ( desde el art.
2327 al 2355), pero
Así en el art. 2327 establece: "La prenda con
registro no requiere la entrega de la cosa. Bastará para
constituirla la inscripción en el Registro Prendario,
quedando las cosas gravadas en poder del deudor, a título
de depositario regular, con las obligaciones y derechos
correspondientes.
Y en el art. 2328 (modificado por la ley Nº
1448/99) establece:
Esta garantía real podrá constituirse
sobre:
a) ganado de toda especie y sus
productos;b) toda clase máquina destinadas a la
explotación industrial o agropecuaria y cualquier otro
instrumento de trabajo, esté o no inmovilizado por su
adhesión al suelo;c) los frutos de cualquier naturaleza, sean
pendientes o ya separados, así como las maderas
cortadas y marcadas para su comercialización y los
productos de la minería y de la industria;
yd) los vehículos automotores y sus
acoplados, con título inscripto en el Registro
respectivo y los carros que se hallen inscriptos.e) las embarcaciones de cabotaje menor que se
hallen inscriptas en la Dirección general de los
registros Públicos".
El art. Art.2329 establece:
"Podrán también los comerciantes
constituir la prenda con registro sobre las cosas vendidas por el
precio o el saldo del precio adeudado.
En cuanto a la forma de constitución el art. 2334
establece.
"El contrato de prenda con registro debe formalizarse
por instrumento público o privado, pero sólo
producirá efectos con relación a terceros desde el
día de su inscripción en el registro
correspondiente. El contrato por instrumento privado se
hará en formularios suministrados por la oficina
registradora".
Y el art. 2355 establece: "En los casos no previstos, se
aplicarán a la prenda con Registro las disposiciones
relativas a la prenda de cosas en general".
Debentures.
El programa se refiere a este punto, que consideramos
que al estar legislados en el Libro que se refiere a los
contratos y otras fuentes de obligaciones, bajo el titulo de "De
las obligaciones negociables o Debentures" corresponde
estudiarlos en otra materia, pero no obstante ello:
Debentures, que es una palabra inglesa que equivale a
"obligaciones" son títulos nominales o al portador,
corrientemente amortizables, con interés fijo que pueden
emitir las sociedades anónimas, representativas de
cantidades recibidas por las mismas en concepto de
préstamo. Por lo general, las obligaciones -opuestas a las
acciones, también en lo mercantil- emitidas son cubiertas
mediante la suscripción pública.
Warrants.
El Warrant es una especie de prenda, de la que se
diferencia por algunas caracteristicas especiales, como
ser:
a) En la prenda solo se perfecciona con la
entrega de la cosa al acreedor; en el warrant los objetos o
cosas son entregados a un tercero llamado: "Almacenes de
Depósito" que emiten dos tipos de documentos por tales
depósitos: 1) Certificado de Depósito y 2) el
Warrant. Ambos títulos son susceptibles de
transferencia por endoso.b) El endoso del Warrant produce el efecto de
transferir la propiedad de los productos depositados en los
Almacenes Generales de Depositoc) El Warrant es el documento en base al cual
se puede contratar operaciones comerciales con la
garantía de las mercaderías
depositadasd) El portador del Warrant tiene derecho a
cobrar su crédito con el producto de la venta
realizada en pública subasta.
LECCIÓN XXXIV
Prenda con
registro
Concepto: La Prenda con Registro no requiere la entrega
de la cosa para el nacimiento del derecho real. Se trata de una
prenda sin desplazamiento, en la cual el objeto prendado
continúa en poder del deudor o del tercero
constituyente.
Antecedentes.
En el Derecho Romano en sentido estricto y originario,
la prenda consistía en un Derecho Real sobre cosa ajena,
que se constituye transmitiendo el deudor la posesión de
la cosa al acreedor (PIGNUS).
En sentido más amplio y menos estricto, en el que
se constituye esa garantía real, mediante un pacto sin que
existan al menos en el inicio ningún traslado de la
posesión (o propiedad) (PIGNUS CONVENTUM)
Al primero se le llamaba PIGNUS DATUM y al segundo
PIGNUS CONVENTUM (o hipoteca)
En nuestro país la Prenda con registro fue
instituida por Decreto-Ley Nº 866 del 22 de octubre de
1.943. Nuestro Código Civil reproduce casi en su totalidad
las disposiciones del citado Decreto-Ley Nº 896, salvo
algunas modificaciones que le fueron agregadas, como por ejemplo
la posibilidad dada a los comerciantes de valerse del
instituto.
El art. 2327 establece:
"La prenda con registro no requiere la entrega de la
cosa. Bastará para constituirla la inscripción en
el Registro Prendario, quedando las cosas gravadas en poder del
deudor, a título de depositario regular, con las
obligaciones y derechos correspondientes".
La esencia de la institución, consiste en que la
cosa mueble proporcionada en garantía continúa en
poder de su dueño en carácter de depositario
regular, sin que haya habido desplazamiento de la cosa
prendada.
Naturaleza jurídica.
Se plantea la interrogante si la Prenda con registro es
un caso especial de prenda o constituye una figura distinta y
autónoma dentro de los derechos reales de garantía.
La dilucidación de la cuestión lo disputan dos
escuelas: la diferencial y la unitaria. Los partidarios de la
teoría diferencial sostienen que los derechos reales de
garantía constituyen categorías jurídicas
diferentes que no pueden confundirse. Los que sostienen la
teoría unitaria enseñan que en el concepto de
privilegio se comprende tanto los que tienen su origen en una
disposición exporta de la ley como los que resultan de una
convención de las partes e igualmente los que reconocen
como fuente, un fallo judicial.
Es posible asegurar que la naturaleza jurídica de
la prenda con registro para nuestro derecho, al estar
expresamente legislado como derecho real de garantía,
constituye un derecho de real preferencia o privilegio legal
conferido por el propietario de la cosa al acreedor en
garantía de la deuda.
Objetos sobre que puede Constituirse prenda con
registro.
El art. 2328 modificado por la Ley Nº 1.448/99
establece en su parte pertinente:
Artículo 4- Modificase el Artículo 2328 de
la Ley Nº 1183 "Código Civil", que queda redactado
como sigue:
"Artículo 2328.- Esta garantía real
podrá constituirse sobre:
a. ganado de toda especie y sus
productos;b. toda clase de máquinas destinadas a
la explotación industrial o agropecuaria y cualquier
otro instrumento de trabajo, esté o no inmovilizado
por su adhesión al suelo;c. los frutos de cualquier naturaleza, sean
pendientes o ya separados, así como las maderas
cortadas y marcadas para su comercialización y los
productos de la minería y de la industria;d. los vehículos automotores y sus
acoplados, con título inscripto en el registro
respectivo y los carros que se hallen inscriptos;
y,e. las embarcaciones de cabotaje menor que se
hallen inscriptas en la Dirección General de Registros
Públicos".
Esta norma enumera las cosas que piden ser constituidas
en prenda con registro, en garantía de una
obligación principal.
Asimismo el art. 2329 establece que:
"Podrán también los comerciantes
constituir la prenda con registro sobre las cosas vendidas por el
precio o el saldo del precio adeudado".
Excepciones.
El art. 2330 establece los bienes exceptuado de la
prenda con registro, en los términos
siguientes:
"No podrán ser prendados los bienes mencionados,
cuando por virtud de hipoteca constituida sobre el bien inmueble
al cual accedan, sea por su adhesión física al
suelo, con carácter de perpetuidad o sin él, o por
su destino, estén afectados al cumplimiento de otra
obligación, a no ser que el acreedor en conocimiento del
anterior gravamen, acepte expresamente la garantía, y se
hiciere constar así con determinación clara del
mismo, en el documento en que se formaliza el contrato. La
hipoteca inscripta con posterioridad a la prenda no afecta a
ésta".
Resulta importante lo relativo a la hipoteca inscripta y
más todavía su preeminencia en cuanto a lo que sea
inmueble tanto por su adhesión física perpetua o
temporaria, como hasta por su destino, sobre la prenda posterior,
siempre que la primera se encuentre inscripta.
Efectos de la prenda en cuanto al
crédito.
El art. 2330 2º párrafo establece:
"(…) Los bienes gravados con prenda registrada,
garantizarán al acreedor, con privilegio especial, el
importe del préstamo, intereses y gastos, y la
acción ejecutiva y secuestro en los mismos casos en que
procede a favor del acreedor hipotecario".
Modos de constitución.
La norma le da al contrato de prenda con registro un
carácter formal y solemne, al exigir que su
formalización se realice por instrumento público o
privado y su posterior inscripción en el registro
pertinente, para que surta efectos con relación a
terceros. En caso que se instrumente pro contrato privado los
formularios correspondientes deben ser proveído por la
oficina registradora, lo que en la practica hasta ahora no
ocurre. Esto es lo que establece el art. 2334:
"El contrato de prenda con registro debe formalizarse
por instrumento público o privado, pero sólo
producirá efectos con relación a terceros desde el
día de su inscripción en el registro
correspondiente. El contrato por instrumento privado se
hará en formularios suministrados por la oficina
registradora".
En cuanto al contenido la normativa del art. 2335
establece:
"El contrato de prenda con registro deberá
contener los nombres, apellidos y domicilios de los contratantes;
el lugar de su celebración, fecha de vencimiento del
crédito, su monto, interés anual del mismo y lugar
del pago, individualización exacta de los bienes gravados
y ubicación de éstos; si están o no libres
de gravámenes y los que reconocieren a la fecha del
contrato y si existe seguro. Tratándose de ganados se los
individualizará, especificándose su número,
edad, sexo, marca o señal, raza y calidad en su caso, y en
cuanto a los productos, su calidad, peso y número. En los
productos industriales se consignará su naturaleza,
cantidad y marca de fábrica, y en los frutos se
especificará si son o no fungibles, determinándose
en el primer caso, su calidad, graduación y
variedad".
Publicidad. Inscripción. Certificaciones.
Los efectos del contrato de prenda con registro se extienden a
terceros sólo desde el día de su inscripción
(PUBLICIDAD), pero la ley no establece un plazo para el
cumplimiento de la diligencia; no puede hablarse de efecto
retroactivo, sino a partir de su inscripción registral en
el registro correspondiente, que conforme al Código de
Organización Judicial, se establece:
"CAPITULO VI: DEL REGISTRO PRENDARIO.
Art.343.- En este Registro se inscribirán los
certificados en instrumentos de prenda sobre bienes comprendidos
en el contrato denominado Prenda con Registro. La
inscripción se hará de conformidad con lo dispuesto
en el Decreto Ley N° 896 del 22 de octubre de 1943, con
excepción de lo dispuesto en la primera parte del
artículo 35 que queda derogada por éste
Código.
Art.344.- Los contratos de prenda de muebles no
comprendidos en la Ley N° 896 de 1943 se registrarán,
y la autoridad otorgará el certificado respectivo en cada
caso.
Podrán inscribir los contratos de prenda los
vendedores de la cosa o cualquier acreedor prendario".
Certificación: El art. Art.2336 del CC.
Establece: "Verificada la inscripción, el encargado del
Registro expedirá un certificado en el que consten el
nombre y apellido de los contratantes, importe del
préstamo, fecha de su vencimiento, especie, cantidad y
ubicación de los bienes dados en prenda y fecha de la
inscripción del contrato".
Pagarés prendarios.
En el caso en que la obligación prendaria fuere
fraccionada en pagarés endosables, se concede a dichos
pagarés fuerza ejecutiva. Por tanto el dueño de uno
o más pagarés puede iniciar una acción
ejecutiva prendaria (juicio de ejecución prendaria).
Dichos pagarés así como sus endosos, deben llevar
la constancia del gravamen y estar inscriptos en el Registro
Prendario.
El art. 2339 establece: "La obligación prendaria
podrá fraccionarse documentándose en pagarés
endosables, haciéndolo constar en el contrato y en cada
documento, e inscribiéndose tanto los pagarés como
sus endosos en el Registro Prendario. El acreedor sólo
podrá ejecutar su crédito haciendo valer su
pagaré".
Plazos de validez de la
inscripción.
La duración o vigencia de la Prenda con Registro
tiene un plazo de duración establecido en la ley, cumplido
dicho plazo se produce la CADUCIDAD DE LA INSCRIPCION DE LA
PRENDA CON REGISTRO.
Art.2340.- La inscripción conserva el privilegio
del acreedor prendario por tres años contados desde la
fecha en que se hubiere efectuado; pero la prenda no cancelada
podrá prorrogarse por tres años más, a
simple petición de acreedor formulada con anterioridad al
vencimiento de aquel plazo.
Si los bienes prendados fuesen máquinas, la
inscripción ampara los derechos del acreedor por el plazo
de cinco años, renovables por otro período igual,
en las condiciones anteriormente prescriptas.
Los derechos emergentes de la inscripción caducan
por el mero vencimiento del plazo.
Efectos de la prenda entre partes y con
relación a terceros.
La característica de la prenda con registro
consiste en la falta d desplazamiento de la cosa, de manera que
el acreedor no tienen la garantía que significa la
posesión del bien, por ello la ley establece un
régimen en cuanto a la periódica inspección
y de pedir en su caso medidas cautelares en resguardo de la cosa
prendada. Las siguientes norma establecen:
Art.2341.- El deudor que hubiere celebrado un contrato
prendario con registro no podrá celebrar otros sobre los
mismos objetos, salvo ampliación que le acuerde el
acreedor, o que el nuevo contrato sea consentido por
éste.
Art.2342.- Los bienes prendados no podrán ser
trasladados fuera del lugar en que se hallaban al tiempo de la
celebración del contrato. La traslación de los
bienes en contravención del presente artículo, sin
el asentimiento del acreedor, autoriza a éste a pedir el
secuestro de ellos y demás medidas conservatorias de sus
derechos.
Los automotores quedan comprendidos en esta
prohibición, sólo cuando se trate de su
desplazamiento definitivo.
Art.2343.- La venta de los bienes prendados, así
como su transformación o industrialización,
sólo podrá hacerse con la conformidad previa al
acreedor prendario. El nuevo producto que se obtenga en la
transformación o industrialización de la cosa
gravada, quedará comprendido en la garantía
prendaria, procediéndose a tomar debida nota en el
Registro.
La conformidad del acreedor deberá constar en
acto auténtico.
Art.2344.- El deudor deberá conservar en buen
estado los bienes prendados y podrá usarlos conforme a su
destino. El acreedor está facultado para inspeccionarlos
periódicamente.
El uso indebido o abusivo de la cosa prendada,
así como la oposición a que sea inspeccionada por
el acreedor, dará derecho a éste para pedir su
secuestro.
Cuando el estado de los bienes prendados lo requiera,
podrán ser depositados en poder de terceros.
Art.2345.- Cuando se demandare el pago por
consignación de un crédito prendario, el deudor
podrá pedir al juez que, previa audiencia del acreedor,
levante el gravamen y ordene su cancelación en el
Registro, siempre que se haya depositado el importe del
crédito y obligaciones accesorias convenidas, quedando
embargada a las resultas del juicio la suma depositada. La orden
de cancelación de la prenda será recurrible al solo
efecto devolutivo.
Cláusulas prohibidas.
Privilegios.
Art.2352.- Es nula toda convención que permita al
acreedor apropiarse de la cosa prendada sin llenar el
trámite del remate judicial, o que importe la renuncia del
deudor a la defensa en juicio, en caso de falta de
pago.
Esta norma mantiene el principio de que el acreedor no
podrá apropiarse de las cosas dadas en garantía sin
llegar al remate judicial. No obstante la siguiente norma se
refiere a la venta de bienes prendados por mutuo consentimiento
de las partes y el orden de los privilegios o preferencias sobre
el producido por la venta:
Art.2353.- En caso de venta de los bienes prendados, sea
por mutuo convenio o por ejecución judicial, el producto
de ella será liquidado en el orden y con las preferencias
siguientes:
a) pago de los gastos de justicia, de
administración y conservación de los bienes
prendados, incluso salarios desde la fecha del contrato hasta
la venta;b) pago de impuestos fiscales y municipales que
graven los bienes prendados;c) pago de arrendamientos del campo donde
pastaron los animales, si el deudor no fuere propietario del
mismo. Si el arrendamiento se hubiere estipulado pagadero en
especie, el locador tendrá derecho a que le sea pagado
su crédito en esa forma;d) pago del capital e intereses adeudados al
acreedor prendario; ye) pago de los salarios, sueldos y gastos de
recolección, trilla y desgranado u otros semejantes
que se adeuden con anterioridad al contrato, siempre que
estos créditos gocen de privilegio, según las
disposiciones de este Código.
Los acreedores a que se refiere el inciso a) gozan de
igual privilegio y serán prorrateados en caso de
insuficiencia del producto de la venta.
Responsabilidad penal y remisión para casos no
previstos:
Art.2354.- El incumplimiento de sus obligaciones por el
deudor prendario, lo hará incurrir en responsabilidad por
los daños causados, sin perjuicio de las sanciones
previstas en la ley penal.
Art.2355.- En los casos no previstos, se
aplicarán a la prenda con Registro las disposiciones
relativas a la prenda de cosas en general.
LECCIÓN XXXV
La
hipoteca
Concepto.
"La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad
de un crédito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que
continúan en poder del deudor".
Esta definición resulta sin embargo incompleta
puesto que la hipoteca puede ser también constituida por
un tercero.
Nuestro Código no contiene una definición,
sin embargo el art. 2356 establece:
"Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble
determinado, que continúa en poder del constituyente, en
garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando un
tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello
se obligará personalmente, como deudor directo o
subsidiario".
La garantía consiste en el derecho que tiene el
acreedor hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta
pública el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su
crédito con el producido por la venta.
Antecedentes.
En el Derecho Romano primitivo se practicó la
llamada fiducia cum creditote, que consistía en una
efectiva transmisión de la propiedad de la cosa con el
compromiso por parte del comprador de restituirla al vendedor si
le era pagado el crédito asegurado.
En una siguiente etapa apareció el "pignus"
(prenda), que consistía en la transferencia no ya de la
propiedad, sino simplemente de la posesión de la cosa, que
era devuelta cuando la deuda era saldada.
Caracteres: Enumeración y explicación
de cada uno de ellos.
La hipoteca presenta los siguientes
caracteres:
A. Es un DERECHO REAL , porque integra la
enumeración taxativa de los derechos reales previsto en el
art. 1953 del Código Civil;
B. Es un DERECHO ACCESORIO, porque se constituye en
garantía de un crédito, que es lo principal, y por
ello la hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de
la deuda que garantiza. Así por ejemplo: la inexistencia
de la deuda, su nulidad o rescisión, determinarán
iguales efectos respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista
procesal, todo lo relativo a la ejecución de la hipoteca
es de competencia del juez llamado a entender en la
obligación principal;
C. La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art.
2356);
D. Tiene el carácter SOLEMNNE: La hipoteca
sólo puede ser constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este
requisito formal tiene carácter solemnne, de tal modo que
su falta priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no
sería válida una hipoteca constituida por
instrumento privado.
E. CONVENCIONAL: Este derecho real accesorio es fruto de
un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo pena de
afectar la validez del acto, constar la aceptación del
acreedor en la Escritura Pública.
F. INDIVISIBLE: el Art. 2364 establece: "La hipoteca es
activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas
a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la
deuda y de cada parte de la misma. Pero si al ejecutarse el
crédito o al dividirse el inmueble gravado, fuere
éste susceptible de un útil fraccionamiento, la
venta o la partición se hará en esta forma". El
principio de indivisibilidad significa que mientras haya un saldo
impago, la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del
inmueble. La cancelación parcial de la deuda no da lugar a
la extinción parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma
posibilita que si el crédito del demandado pudiera ser
satisfecho con la venta de sólo alguno de los inmuebles
hipotecados y no de todos, o aquellos con los cuales procediendo
a una división útil del inmueble hubiese podido ser
cubierto igual propósito, sin una subasta total, se haga
de esa forma.
G. ESPECIALIDAD: Se entiende por especialidad el
principio que exige que la hipoteca se constituya sobre inmuebles
determinados y por una suma cierta en dinero también
determinado.
Importancia. La importancia de la hipoteca
consiste en que confiere al acreedor la seguridad de recuperar su
dinero, en tanto que al deudor la posibilidad de conseguir
recursos a los que en otras condiciones, no podría tener
acceso. Por ello la hipoteca facilita la circulación de
capitales, impidiendo que una importante masa de recursos quede
estancada.
Los bancos y demás instituciones financieras del
país comprometen gran parte de sus capitales en
préstamos con garantía hipotecaria porque, en los
créditos con esta modalidad, existe un óptimo
índice de recuperabilidad, aún en casos extremos de
sobrevenir la insolvencia relativa de sus deudores.
Sujeto y objeto.
El Sujeto de la Hipoteca ES EL CREDITO que se garantiza
con ella. El crédito debe estar establecido en una suma de
dinero cierta. El art. 2359 establece:
"Puede constituirse hipoteca en garantía de un
crédito condicional o indeterminado en su valor, o de una
obligación eventual, o de hacer o no hacer, o que tenga
por objeto prestaciones en especie, siempre que se declare un
valor estimativo en el acto de constitución, el cual
podrá ser reducido por el deudor, si procediere. La falta
de determinación del crédito eventual garantizado
no obstará a la validez de la hipoteca, toda vez que se
precise su monto máximo".
El Objeto de la hipoteca ES LA COSA sobre la que se
constituye, sobre inmueble por naturaleza e igualmente sobre
muebles que por su naturaleza se convierten en inmuebles por
adhesión física al suelo, de lo que se sigue que
pueden ser objeto de la hipoteca el suelo y las construcciones
levantadas sobre dicho inmueble.
No pueden ser objeto de hipoteca el bien de familia, los
que forman parte del dominio público del
Estado.
Extensión de la hipoteca constituida sobre un
inmueble.
El art. 2360 establece:
"La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble
mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras
sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero, así
como a las ventajas resultantes de la extinción de las
cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus
productos y las rentas o alquileres debidos por los
arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a
éstos".
De este modo se tiene que:
a) "los accesorios mientras subsista la
accesión": esto incluye todas las cosas que siendo
muebles, se unen al inmueble formando con éste un solo
todo, así como también las cosas muebles
convertidas en inmuebles por resultado de su destinación
al servicio de los los mismos, para su explotación, uso o
comodidad.
Cuando se trata de adhesión física, la
cuestión no ofrece dificultades, pero no ocurre lo mismo
en el caso de la adhesión moral, cuando el propietario
introduce muebles para la explotación, uso o comodidad del
inmueble, tal el caso por ejemplo de aquellos elementos que se
utilizan para la explotación agrícola ganadera de
un campo.
Si el objeto de la hipoteca es un inmueble que sirve de
asiento a un establecimiento industrial, la pregunta
es:
¿Deben considerarse comprendidos las
máquinas, herramientas, equipos y accesorios de la
Empresa?
La respuesta es afirmativa cuando se trata de
explotación del suelo y el establecimiento pertenece al
dueño del mismo.
En cambio tratándose de un establecimiento
industrial que no importa la explotación del suelo, la
solución es diferente, en tal caso el suelo y las
construcciones no son, por sí mismos elementos
indispensables de la explotación industrial, por lo que
las cosas mencionadas deben ser excluidas de la hipoteca en
razón de tratarse de muebles puestos en el inmueble con
miras a la profesión del propietario.
b) "todas las mejoras sobrevivientes, aunque sean el
hecho de un tercero": Se entiende por mejoras toda
modificación material de la cosa que contribuye a
incrementar su valor económico. Así por ejemplo,
quedan comprendidas en la hipoteca las mejoras naturales
sobrevenidas por acrecentamientos producidos por aluvión,
avulsión, etc.; las accidentales provenientes de hechos
fortuitos y también las artificiales que sean consecuencia
del trabajo del hombre.
c) "a las ventajas resultantes de la extinción de
las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien": en el
primer supuesto, se tiene un inmueble afectado por dos hipotecas:
si el propietario paga el crédito garantizado con la
primera, la ventaja resulta de ello que redunda en beneficio del
otro acreedor hipotecario, no porque el valor del inmueble
aumente, sino porque disminuye la obligación que lo
grava.
En el segundo caso, si se extingue la servidumbre
constituida sobre el inmueble hipotecado, la ventaja que resulte
de ello aprovechará también al acreedor
hipotecario. No es igual el valor de un inmueble según que
esté o no gravado con una servidumbre.
D) "a rentas o alquileres debidos por los arrendatarios
exceptuados los productos pertenecientes a éstos": al
hablar de frutos civiles, que son los que provienen del uso o
goce de la cosa que se concede a otro, como son las rentas por
alquileres o arrendamientos, estos están comprendidos en
la hipoteca, por expresa disposición de la ley. Es que, la
hipoteca se extiende a los frutos accesorios de la cosa que los
produce, con excepción de aquellos que pertenecen a los
propios arrendatarios de la cosa. Por ejemplo: Si una finca
hipotecada se da en arrendamiento para cultivo, los productos
obtenidos (soja, maíz, algodón etc.)
pertenecerán a los propios arrendatarios.
Y el art. 2361 amplia aún más el principio
estableciendo:
"La hipoteca se extiende también a la
indemnización que el seguro deba pagar por los objetos
afectados por el gravamen.
El asegurador no se libera si efectúa el pago sin
intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la
existencia del gravamen, a menos que la indemnización
fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o
reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene
ese derecho, aunque no se hubiere estipulado".
A) "se extiende también a la indemnización
que el seguro deba pagar por los objetos afectados al gravamen":
En la vida jurídica diaria, los prestatarios de dinero con
garantía hipotecaria afrontan la exigencia de contratar
seguros que cubren el inmueble dado en hipoteca contra diversos
riesgos y el correspondiente endoso[1] a favor del acreedor. El
seguro así contratado complementa la eficacia de la
garantía, pues, en caso de destrucción total o
parcial, la indemnización concedida cubriría la
diferencia del valor del bien gravado. Es un caso de
subrogación real en el que la indemnización
substituye el valor del inmueble.
El art. 2362 establece:
"En caso de expropiación, la indemnización
debida por el asegurador quedará comprendida en la
hipoteca, y no podrá pagarse sin la intervención
del acreedor".
En caso de expropiación del inmueble hipotecado,
lo que se percibirá como indemnización
garantizará al acreedor, porque habiendo perdido el
dominio el propietario, sus derechos se extienden a la
correspondiente indemnización en dinero que al sustituirlo
pasa a constituir la garantía del crédito
garantizado con la hipoteca.
Pluralidad de inmuebles afectados a una hipoteca.
Orden en que deben ejecutarse. Fuentes.
El Código contempla la posibilidad de pluralidad
de inmuebles hipotecados en seguridad de un crédito. Si se
diera esta hipótesis, el acreedor tiene la facultad de
ejercer simultáneamente todos los inmuebles afectados por
el gravamen, o solo algunos de ellos. El art. 2365
establece:
"El acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles,
puede, a su elección, ejecutarlos simultáneamente,
o sólo algunos de ellos, aunque hubieren pertenecido o
pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren
constituido otras hipotecas.
Ello no obstante, el juez podrá establecer por
causa fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la
garantía del acreedor.
LECCIÓN XXXVI
CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA
La constitución de la Hipoteca importa una manera
de enajenación porque ella confiere al acreedor el derecho
de llevar a venta forzada el inmueble para poder hacer efectivo
su crédito con el producto de la venta.
Los requisitos necesarios para la validez de la hipoteca
son:
a) Que el constituyente sea propietario de la
cosa afectada;b) Que tenga la capacidad exigida por la ley
para disponer de sus bienes, y,c) La especialidad en cuanto al
objeto.
Requisitos en cuanto a los bienes y en cuanto a las
personas. Capacidad para disponer.
Los requisitos en cuanto a los bienes según ya se
vio en lección anterior están contenidos en
siguientes artículos:
Art.2360.- La hipoteca se extiende a los accesorios del
inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las
mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero,
así como a las ventajas resultantes de la extinción
de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende
sus productos y las rentas o alquileres debidos por los
arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a
éstos.
Art.2361.- La hipoteca se extiende también a la
indemnización que el seguro deba pagar por los objetos
afectados por el gravamen.
El asegurador no se libera si efectúa el pago sin
intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la
existencia del gravamen, a menos que la indemnización
fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o
reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene
ese derecho, aunque no se hubiere estipulado.
Art.2362.- En caso de expropiación, la
indemnización debida por el asegurador quedará
comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la
intervención del acreedor.
Art.2363.- No pueden hipotecarse los derechos de
usufructo, de uso y habitación, las servidumbres y los
derechos hipotecarios. Tampoco las cosas inmovilizadas por
accesión, separadamente del inmueble al cual acceden; ni
partes materiales de un inmueble, si no constituyen fracciones
determinadas de una extensión mayor, susceptibles por
sí mismas de constituir dominio independiente.
En cuanto a los requisitos en cuanto a las
personas:
Sin dudas que para el requisito esencial es que "Para
constituir una hipoteca es necesario ser propietario del
inmueble", tal es lo que dispone el art. 1954 al
establecer:
"La ley garantiza al propietario el derecho pleno y
exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes, dentro los
límites y con la observancia de las obligaciones
establecidas en este Código, conforme con la
función social y económica atribuida por la
Constitución Nacional al derecho de propiedad.
También tiene facultad legítima de repeler la
usurpación de los mismos y recuperarlos del poder de quien
los posea injustamente.
El propietario tiene facultad de ejecutar respecto de la
cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente
susceptible; arrendarla y enajenarla a título oneroso o
gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o
hipotecas.
Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa
simplemente, sin transmitirla a otra persona".
Otro requisito es lo referente a la capacidad del
constituyente, en este sentido, el deudor o tercero hipotecante
debe tener "la capacidad para enajenar los bienes inmuebles", que
se alcanza con la mayoría de edad (18
años).
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Consiste en que el sujeto de
la hipoteca -crédito que se garantiza- debe ser cierto,
estar establecido con claridad el monto de la obligación
que se asegura, siendo nula la hipoteca a falta de este
requisito. Y en cuanto al objeto de la hipoteca, -el inmueble-
debe ser determinado en forma precisa con la indicación de
los datos para su identificación (Numero de Finca,
dimensiones y linderos, superficie, etc.)
Hipoteca constituida: a) Por un tercero; b) Por un
condómino; c) Por quien tiene un dominio revocable o
sujeto a una condición suspensiva.
a) POR UN TERCERO: La hipoteca también
puede ser constituida por un tercero, y la situación
del mismo es diferente al del deudor, porque la
responsabilidad del tercero se limita al inmueble hipotecado,
de manera que si producida la venta del inmueble resultare
insuficiente para cubrir el crédito garantizado. El
tercero no responde personalmente del saldo, y si existiere
excedente o remanente luego de ser pagada la
obligación garantizada, le corresponderá al
tercero dicho saldo. El art. 2356 establece: "(…)
Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena,
no por ello se obligará personalmente, como deudor
directo o subsidiario".b) POR UN CONDÓMINO: El art. 2089
establece: "Cada condómino podrá ejercer, sin
consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su
cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea
compatible con el derecho igual de los demás.
Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte
indivisa sin que los otros puedan impedirlo
(…)"
El condomino puede hipotecar su cuota parte ideal, lo
que no puede es hipotecar una parte materialmente determinada,
porque no puede ejercer actos materiales o jurídicos que
importen el ejercicio actual o inmediato de la propiedad sin el
consentimiento de los demás condóminos, pudiendo
ser sin embargo eficaz si por el resultado de la partición
le correspondiere al condómino hipotecante esa parte
material.
c) POR QUIEN TIENE UN DOMINIO REVOCABLE O
SUJETO A UNA CONDICIÓN SUSPENSIVA: El que tiene el
dominio subordinado a una condición suspensiva no
puede ser considerado titular del derecho de propiedad porque
no tiene nada más que la posibilidad de llegar a ser
propietario; en cambio quien tiene el dominio subordinado a
una condición resolutoria porque es titular de un
derecho de propiedad sometido al hecho eventual del
cumplimiento o no del evento previsto, en tal caso se admite
la hipoteca constituida por quien tiene el dominio sujeto a
una condición resolutoria.
Formalidades entre las partes.
La regla general es que la hipoteca debe constituirse
por Escritura Pública, de este modo la Hipoteca debe ser
constituida ante Escribano Público, en el libro del
protocolo y con todos los requisitos inherentes a instrumentos
públicos. La escritura pública es exigida "ad
solemnitatem". Sin escritura pública, no hay hipoteca. La
otra formalidad requerida es la aceptación de la hipoteca
por parte del acreedor, quien normalmente es el que establece las
cláusulas por las que se regirá el mutuo o
préstamo.
Hipoteca constituida en el extranjero.
Requisitos.
El art. 2372 establece:
"Las hipotecas convencionales constituidas en el
extranjero, sobre inmuebles situados en la República,
serán inscriptas en el Registro Público
correspondiente, una vez que sean protocolizados por orden
judicial.
Si fueren varios los inmuebles, bastará una sola
protocolización.
No se registrará la hipoteca que no reúna
las condiciones exigidas por este Código".
Las hipotecas constituidas en el extranjero deben ser
presentados debidamente legalizadas para su
protocolización, por orden del Juez competente. La
protocolización consiste en la trascripción de la
respectiva escritura en los libros del Escribano Público
que recibiere la orden del Juez, y luego deben ser inscriptas en
el Registro de Inmuebles de la Dirección General de los
Registros Públicos.
La escritura de la hipoteca debe ser independiente de
la obligación?
No, no es necesario que la Escritura de la hipoteca sea
independiente de la obligación; en la práctica se
consignan en una misma escritura, varios actos
jurídicos.
Por ejemplo: Una persona tiene contraída una
obligación garantizada con hipoteca con cláusula de
no constituir otro derecho real sobre el mismo inmueble; otro
caso sería el de aquella persona adquiere un inmueble con
el crédito que le concede una financiera,
comprometiéndose a pagar el precio por cuotas y, en
garantía del préstamo constituye hipoteca sobre el
bien adquirido (en este caso la escritura instrumenta el contrato
de compraventa del inmueble y la constitución de la
hipoteca)
Designación colectiva de inmuebles hipotecados
por el deudor.
El requisito de la especialidad con relación a la
cosa hipotecada no se cumple cuando en la Escritura
Pública de constitución de la hipoteca se designan
en forma colectiva los inmuebles hipotecados, en consecuencia,
nada impide que se constituya la hipoteca sobre varios inmuebles
de una sola vez, pero en este caso deben ser debidamente
identificados los inmuebles uno a uno; así por ejemplo: si
se hipoteca una sola Finca compuesta de varios lotes separados de
un loteamiento se indicará el Numero de Finca y
demás datos registrales como así mismo las
dimensiones, linderos, Numero de Lote y Manzana de cada lote, con
sus respetivas Cuenta Corriente Catastral o
Padrón.
Publicidad.
La hipoteca produce efectos contra terceros solamente
desde el día de su inscripción en el Registro
respectivo, acto mediante el cual se le da
"Publicidad".
Lugar en que debe efectuarse la
inscripción.
La inscripción de la hipoteca se efectúa
en la Dirección de los Registros Públicos, donde
funciona el Registro de Inmuebles.
Efectos contrayentes y con respecto a
terceros.Quienes pueden solicitarla?
En nuestra legislación la inscripción de
la hipoteca no tiene efecto constitutivo, siendo una formalidad
requerida para dar publicidad al acto de constitución de
la hipoteca un mecanismo para llevar a conocimiento de terceros
la existencia del gravamen. De este modo la falta de
inscripción no obsta la validez y eficacia del gravamen
entre las partes que no pueden invocar la falta de
inscripción para ignorar la existencia del gravamen, pero
los terceros no pueden verse afectados por una hipoteca que no se
ha tomado razón en el Registro Público
correspondiente; el art. 2369 establece:
"La hipoteca no producirá efectos respecto de
tercero sino desde su inscripción en el Registro
respectivo.
Las partes contratantes, sus herederos y los
demás que han intervenido en el acto, así como el
Escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o
defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considera
registrada".
De lo expuesto se puede afirmar que la falta de
inscripción de la Escritura Pública de
constitución de la hipoteca no es indispensable para que
la hipoteca produzca efectos respecto de las partes y
demás personas intervinientes.
10. ¿Quiénes pueden
solicitarla?.
El Código Civil no hace referencia a quienes
pueden solicitar la inscripción d4e la Hipoteca, pero el
art. 227 del Código de Organización Judicial
preceptúa en este sentido:
"Art.277.- Podrá solicitar indistintamente la
inscripción de los títulos:.
a) el Escribano autorizante;
b) el que transmite el derecho;
c) el que lo adquiere;
d) el que tenga la representación legal
o convencional de cualquiera de ellos; y,e) el que tenga interés en asegurar el
derecho que se deba inscribir".
Requisitos de la inscripción.
Los requisitos para la inscripción registral se
establecen en el Cód. de Org. Judicial:
El art. 278 establece:
Art.278.- Toda inscripción deberá
contener, bajo pena de nulidad, lo siguiente:.
a) la fecha de la presentación del
título o la de los documentos presentados en el
Registro, con expresión de la hora;b) la naturaleza, situación, medida
superficial y linderos de los inmuebles objeto de la
inscripción;c) la naturaleza, valor, extensión,
condiciones y carga de cualquier especie de derecho que se
inscriba;d) la naturaleza del título o de los
documentos que se inscriban y su fecha;e) el nombre, apellido y domicilio de la
persona a cuyo favor se haga la
inscripción;a) f ) el nombre, apellido y domicilio de quien
proceda inmediatamente los bienes o derechos que se deba
inscribir;f) la designación de la oficina o
archivo en que exista el título original;g) el nombre y la jurisdicción del Juez
o Tribunal que haya expedido la sentencia ejecutoriada u
ordenado la inscripción; y,h) la firma del Jefe de Sección
correspondiente.
El Art.283 del COJ, establece
"Las inscripciones hipotecarias expresarán en
todo caso el importe y plazo de la obligación garantizada
y el interés estipulado".
Efectos de la omisión de alguno de
ellos.
Tal como quedó visto el art. 278 del COJ,
sanciona con la nulidad la omisión de algunos de los
requisitos establecidos.
Término legal para la
inscripción.
El Código Civil no establece ningún plazo
legal para la inscripción de la hipoteca, por lo que
depende totalmente de la voluntad de las partes interesadas. (En
la legislación de la Rca. Argentina se establece plazos en
formas expresa, ojo entonces con la doctrina de los autores
Argentinos).
Duración y renovación.
El Código Civil establece a este
respecto:
Art. 2401:
"La hipoteca termina: (…) inc. d) Por el
transcurso del plazo de veinte años contados desde el
día de la inscripción, aunque se hubiere convenido
un plazo mayor".
El Cód. de Org. Judicial establece:
Art.302.- Las inscripciones no se extinguen respecto de
terceros sino por su cancelación o por la
inscripción de las transferencias del dominio o derecho
real inscripto a nombre de otras personas. Las inscripciones de
hipotecas y prendas, y las anotaciones preventivas, embargos e
inhibiciones caducan automáticamente a los diez
años de su presentación, si antes no fueran
reinscriptos. Las inscripciones de hipotecas y prendas
constituidas a favor de un Banco o de las Sociedades de Ahorro y
Préstamo para la Vivienda, o de la Caja de Jubilaciones y
Pensiones de Empleados Bancarios subsistirán hasta la
completa cancelación de las obligaciones que garantizan,
lapso que no podrá exceder de veinte y cinco
años.
Esta normativa del C.O.J. como se ve contiene plazos de
extinción de la hipoteca diferentes al establecido en el
Código Civil, y siendo que éste es posterior, rige
lo establecido en el Código Civil (a nuestro
criterio).-
Prioridad de las inscripciones relativas a hipotecas
constituidas sobre una misma cosa.
El Código Civil establece que en caso de
pluralidad de hipotecas constituidas sobre un mismo bien e
inscriptas en igual fecha, se determina su prioridad atendiendo
al hora de su presentación:
El art. 2381 establece:
"Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre
el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por
la fecha de las inscripciones respectivas.
Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la
preferencia se determinará por la hora de
presentación. El privilegio subsiste sobre el precio no
pagado de los accesorios vendidos".
LECCIÓN XXXVII
EFECTOS DE LA HIPOTECA
Generalidades.
Los efectos de las hipotecas son las consecuencias
jurídicas que ella produce a partir de su
constitución. El propietario conserva todas las
atribuciones inherentes al dominio, pero no puede realizar actos
de disposición material o jurídica que produzcan
una disminución del valor de la cosa.
Efectos con relación a
terceros.
El art. 2369 establece: "La hipoteca no producirá
efectos respecto a terceros sino desde su inscripción en
el Registro respectivo. Las partes contratante, sus herederos y
los demás que han intervenido en el acto, así como
el escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o
defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considerará
registrada".
Efectos en cuanto al crédito.
Se refiere al privilegio del acreedor, quien en caso de
que el crédito se torne exigible, y cuando el deudor no ha
dado cumplimiento a la obligación principal, así el
art. 2373 expresa:
"La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho
preferente para ser pagado sobre el precio del inmueble.
Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa
hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del
constituyente, o de un tercero".
En relación a la ejecución y venta de la
cosa hipotecada, siempre se relaciona con el propietario del
inmueble, sea éste el propio deudor o un tercero que lo
gravó también llamado "tercero
poseedor".
El art. 2374 establece:
"La hipoteca comprende, además del capital
adeudado, los intereses estipulados y adeudados por dos (2)
años, y los que corran durante la ejecución, hasta
el pago efectivo, se hayan o no convenido. En las obligaciones
que no sean cantidades de dinero, comprende los daños y
perjuicios causados por la inejecución, si fueren
estimados en el acto constitutivo. En caso contrario no
podrán exceder los intereses legales por el tiempo
expresado en este artículo, asimismo, las costas
judiciales".
De acuerdo al principio de especialidad, que rige en
materia hipotecaria, es necesario que los intereses estén
determinados en el acto constitutivo. Los intereses que cubre la
garantía hipotecaria son los que corren con posterioridad
a la constitución; se refieren a los terceros, porque en
las relaciones de las partes entre sí, la garantía
se extiende a todos los intereses debidos por el deudor, a
condición que no se hallen prescriptos.
La disposición legal que establece que la
hipoteca garantiza los intereses que corren desde su
constitución, no obsta para que las partes convengan la
cobertura de intereses devengados desde una fecha anterior a la
celebración del acto.
Si una hipoteca se constituye para garantizar una
obligación anteriormente contraída, los intereses
devengados deben ser precisamente determinados, conforme lo
dispone el art. 2370:
"Al constituirse una hipoteca en garantía de un
crédito, deben liquidarse los intereses atrasados y
expresarse en una suma cierta. La sola indicación de que
la hipoteca comprende los intereses vencidos, sin
indicación de la cuantía, no produce efecto
alguno".
La hipoteca garantiza los intereses comunes y punitorios
o moratorios, devengados desde su constitución por dos
años y los que corra durante su ejecución. Este
efecto no obstante es con relación al privilegio frente a
terceros, porque entre las partes la exigibilidad de los
intereses recién caduca a los cinco años
El otro rubro cubierto por la garantía
hipotecaria es el de las costas judiciales y todos los gatos
realizados para la conservación de la cosa que se
consideran accesorios al crédito. Esto es lo que establece
el art. 438:
"Son créditos privilegiados sobre determinados
inmuebles: a) los gastos de justicia para realizar el inmueble y
distribuir su precio…".
Según la doctrina predominante se consideran
comprendidos en el privilegio hipotecario:
a) los gastos y honorarios de la
ejecución;b) gastos realizados para la tasación
del inmueble;c) gastos de remate y otros
indispensables;d) los de administración durante el
juicio.-
Efectos entre acreedor y deudor.
El principio es que "El propietario del inmueble
hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades
inherentes al dominio" (art. 2375); entonces el propietario del
inmueble hipotecado puede vender o enajenar el inmueble,
constituir sobre el mismo otros derechos reales (otras hipotecas,
dar el inmueble en usufructo, uso, habitación constituir
servidumbres y arrendarlo, y realizar todos los actos de goce,
disfrute y explotación del inmueble.
Lo que no puede realizar el propietario del inmueble son
los actos de disposición material o jurídica que
directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del
inmueble hipotecado, tal sería el caso de una
demolición de una construcción por ejemplo; o en
cuanto a los actos de disposición jurídica
(constituir servidumbres, usufructo, uso habitación,
arrendamientos, etc.) tales actos disminuyen el valor
económico del inmueble, por lo cual el propietario puede
constituirlo, siendo validos tales contratos entre las partes,
pero no pueden ser oponibles al acreedor hipotecario, quien al
ejecutar el inmueble puede hacerlo libre de
gravámenes.
En cuanto al acreedor hipotecario, puede este puede
solicitar medidas conservatorias en caso de deterioro de la cosa
hipotecada, esto lo estable el art. 2376 y el 2377:
Art. 2376: "El acreedor hipotecario aunque su
crédito fuere a término subordinado a
condición o evento, podrá solicitar todas las
medidas conservatorias para asegurar su derecho, e impedir los
actos previstos en el artículo anterior. Cuando los actos
perjudiciales se hubieren realizado, el acreedor podrá
exigir al deudor la estimación de los deterioros, aunque
provinieren de caso fortuito o de terceros, y el depósito
judicial de su valor, o bien demandar un suplemento de
hipoteca"
Art. 2377: "Iguales derechos tienen los acreedores
hipotecarios en los casos de deterioro o separación de los
muebles accesorios, sufridos o ejecutados contra la reglas de la
buena administración".
Caducidad del plazo: El art. 2378 establece: "En los
casos de los tres artículos anteriores, los acreedores
hipotecarios podrán aunque sus créditos no
estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del
beneficio del plazo otorgado en el contrato".
Esta facultad de demandar la caducidad del plazo no
restringe el derecho del acreedor de solicitar, en su caso, las
medidas conservatorias, estimación de deterioros y
depósito judicial del valor o demandar un suplemento de
hipoteca.
Cláusulas prohibidas.
El art. 2368 establece;
"En la convención hipotecaria, serán nulas
las siguientes cláusulas:
a) La que prohíba al deudor oponer
excepciones;b) La que permita al acreedor exigir el capital
en caso de mora por intereses, antes que se adeudare un
semestre vencido;c) La que autorice el remate del inmueble
gravado, sobre una base inferior a las dos terceras partes de
la valuación fiscal para el pago del impuesto
inmobiliario;d) La que prohíba al propietario vender
o gravar el bien hipotecado;e) La que, concertada antes del vencimiento de
la deuda, otorgue al acreedor el derecho de quedarse con la
propiedad del bien en caso de falta de pago, o el de
enajenarlo de otra manera que por la ejecución
judicial; y,f) La renuncia de la facultad del deudor de
redimir la carga que grave el inmueble, establecida por
éste Código, o la designación de un
plazo mayor para ejecutarla".
Efectos entre el acreedor hipotecario y el tercer
poseedor.
Al hablar del tercero poseedor, no se hace referencia a
un sujeto completamente extraño a la relación
jurídica contractual, sino al que ha entrado en contacto
con el objeto de la hipoteca, vinculándose con una de las
partes del acto. Se hace referencia sí, al que adquirido
el inmueble hipotecado, en propiedad, pero sin estar obligado
personalmente.
Se sostiene asimismo que el tercer poseedor, que no
responde personalmente de la obligación sino hasta la
concurrencia del valor de la cosa, es tanto el adquirente del
inmueble hipotecado, por cualquier título que sea, como
también lo es el propietario (tercero) que
constituyó el gravamen en garantía de la deuda de
otro, e igualmente el legatario del inmueble.
Es que la situación de preferencia del acreedor
hipotecario no sufre alteración sustancial por la
transmisión de la propiedad del inmueble, porque él
tiene el "jus persequendi" y puede hacer valer sus privilegios
aunque se encuentre en poder de terceros. El art. 2384
establece:
"Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en
parte en poder de terceros constituyentes o adquirentes, debe el
acreedor, antes de pedir a éstos el pago de la deuda,
intimar judicialmente al deudor, con los intereses exigibles. Si
éste no pagare en el acto, podrá el acreedor exigir
a los terceros poseedores el pago de la deuda, o el abandono del
inmueble hipotecado"
Esta norma establece que el acreedor hipotecario luego
de haber intimado judicialmente al deudor, al pago del capital y
los intereses, y al no abonarse la obligación, puede
dirigir la acción contra los terceros poseedores que
hubieren adquirido la cosa por enajenación derivada del
deudor o por haber sido el propietario constituyente en
garantía de la obligación del deudor.
Los derechos del tercer poseedor están contenidos
en la normativa del art. 2385 y 2386:
Art. 2385: "El tercer poseedor o propietario de un
inmueble hipotecado goza de los plazos concedidos al deudor por
el contrato, o por un acto de gracia y la deuda hipotecaria no
puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este
último. Pero no aprovechan al tercer poseedor, los plazos
dados al deudor concursado para facilitarle el pago de los
créditos del concurso".
En el supuesto que el acreedor resuelva exigir el pago
de la obligación al tercero9 poseedor, luego de haber
intimado al deudor, a aquél lo benefician los plazos que
se hubiesen acordado en el contrato, o por un plazo de gracia, y
sólo podrá ser demandado cuando fuere exigible la
obligación al deudor y no antes.
En cuanto a los plazos dados al deudor concursado y que
no benefician al tercero poseedor, se explican porque ellos no
alcanzan a los co-obligados o garantes, por cuanto esa
concesión es personal del acreedor y no puede aprovechar
el deudor.
El art. 2386: "Si el tercer poseedor rehusare pagar la
deuda hipotecaria y abandonar el inmueble. El acreedor
sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste. El
tercer poseedor puede excepcionar la ejecución del
inmueble, alegando la no existencia, o la extinción del
derecho hipotecario, como también la nulidad de la toma de
razón o la inexigibilidad de la deuda"
Es que la no existencia del crédito hipotecario
podría provenir de la nulidad de la hipoteca (tal por
ejemplo si fuere constituida por quien no era el propietario o
por defectos esenciales del contrato).
La extinción del derecho podría surgir de
que la obligación ya fue cumplida, o de que
prescribió o que aún hallándose vigente, el
derecho real hubiera caducado por falta de
reinscripción.
La nulidad de la toma de razón por algún
defecto que ella tuviera sólo puede ser opuesta por parte
del tercero poseedor, ya que é no fue parte en la
escritura de hipoteca.
Los derechos del acreedor están dados en la misma
normativa (2386) al expresar "Si el tercero poseedor rehusare
pagar la deuda hipotecaria y abandonar el inmueble, el acreedor
sólo tiene derecho a perseguir la venta de
éste…"
Este norma mantiene el principio para los casos de
garantías reales de limitar el derecho del acreedor hasta
la sola venta del inmueble afectado a la hipoteca, en el caso que
el tercero poseedor se negare a pagar la deuda o hacer abandono
del inmueble. Cabe recordar que el tercero poseedor no responde
del saldo que no se hubiese podido percibir por la
obligación debida y ejecutada.
ABANDONO DEL INMUEBLE POR PARTE DEL TERCERO
POSEEDOR:
El art. 2387 establece:
"El tercero poseedor puede abandonar el inmueble
hipotecado, si no estuviere personalmente obligado como deudor
directo o subsidiario, o no hubiere asumido el pago del
crédito por el contrato de adquisición, o por un
acto posterior.
Puede hacer abandono sólo el que fuere capaz de
enajenar sus derechos.
El abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del
inmueble. Su derecho se reduce a vender para cobrarse con su
precio.
Abandonado el inmueble hipotecado, el juez
nombrará un curador, con el cual seguirá el
juicio."
El abandono del inmueble a que se hace referencia no
significa desprenderse de la propiedad del mismo, sino
simplemente de la entrega de la posesión del mismo a los
acreedores para que puedan ejecutarlo.
Forma del abandono: esto es una cuestión de
carácter procesal, que normalmente debe realizarse por
declaración escrita al juzgado ante el cual se lleva
adelante la ejecución hipotecaria. El art. 580 del
Cód. procesal Civil establece:
"Si del informe a que se refiere el artículo
anterior o por denuncia del deudor, resultare que este
transfirió el bien hipotecado, dictada la sentencia de
remate, se intimará al adquirente para que dentro del
plazo de cinco días pague la deuda o haga abandono del
bien. En este caso se observarán las reglas establecidas
en el Código Civil sobre los efectos de las hipotecas en
relación a terceros poseedores".
Privilegios del acreedor hipotecario.
El derecho a ser pagado con preferencia a otros
acreedores es el factor que confiere a la hipoteca su importancia
jurídica y económica que se le reconoce.
El art. 2373 establece:
"La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho
preferente a ser pagado sobre el precio del inmueble.
Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa
hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del
constituyente, o de un tercer poseedor".
El art. 2381 establece:
"Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre
el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por
la fecha de de las inscripciones respectivas. Cuando fueren
efectuados en el mismo día, la preferencia se
determinará por la hora de su presentación. El
privilegio subsiste sobre el precio no pagado de los accesorios
vendidos"
Medios de extinción de la hipoteca: a)
Directos; b) Indirectos.
La extinción de la hipoteca puede producirse por
vía indirecta o de consecuencia, y por vía directa
o principal.
Extinción por vía directa o principal: En
primer lugar, la renuncia del acreedor provoca la
extinción de la hipoteca, el art. 2401 establece: "La
hipoteca termina: …b) por renuncia del derecho del
acreedor hipotecario hecha en escritura pública…";
esta renuncia no significa renuncia al crédito. Se admite
(en doctrina) que la presencia y participación del
acreedor hipotecario en la convocatoria de acreedores del deudor
y la emisión del voto por el proyecto de concordato puede
tomarse con el efecto de renuncia tácita al privilegio
hipotecario. Se extingue también la hipoteca por el
transcurso del plazo de veinte años desde el día de
la inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor
(art. 2402), y cuando el inmueble fuese enajenado en remate
judicial con citación de los acreedores hipotecarios, toda
vez que fuese aprobada la subasta, el adjudicatario consignare
judicialmente el precio de venta. El privilegio subsistirá
sobre éste.
Extinción por vía indirecta: Se por
extinción de la obligación, siendo que la hipoteca
es accesoria a la misma, el art. 2401 establece: "La hipoteca
termina: a) Por extinción total de la obligación
principal;…c) Por la reunión de la calidad de
propietario y acreedor hipotecario en la misma persona…",
en este último caso se produce la confusión
extinguiendo la deuda con sus accesorios.
Extinción de la primera inscripción.
Cancelación de hipotecas.
La inscripción de la hipoteca en el registro es
un requisito indispensable para la oponibilidad del gravamen
contra terceros: tal inscripción constituye la
exteriorización, por decirlo así, de la hipoteca,
y, en su defecto, solo produce efecto entre las partes. La
hipoteca se extingue por el plazo de veinte años contados
desde el día de su inscripción, aunque se hubiere
convenido un plazo mayor (art. 2401 inc. D).
El art. 2404 establece:
"La inscripción de la hipoteca será
cancelada en virtud de escritura pública en la que el
acreedor hipotecario declare la extinción de su
crédito, o su renuncia a él, o por
resolución judicial".
El art. 2405 establece:
"Cuando se hubieren pagado las letras o pagarés
otorgados por el importe de la deuda, y éstos se hallaren
registrados, el deudor o un tercero podrá solicitar al
juez la cancelación de la hipoteca, presentando los
documentos que deben archivarse en el Registro de Hipotecas, con
la constancia de que representan el importe integro de la deuda.
Si las letras o pagarés representaren el importe integro
de la deuda, no se cancelará la hipoteca, pero se
anotará el pago parcial efectuado".-
Pagarés hipotecarios.
Se califica de "pagares hipotecarios", como una figura
híbrida, por un lado un pagaré cuya esencia es la
movilidad, el carácter abstracto, el valor en sí
mismo, autónomo; y por el otro lado un derecho real de
hipoteca, ligando concretamente a la obligación y a una
cosa.
El art. 2371 establece:
"La obligación podrá fraccionarse y
documentarse en pagarés endosables, haciéndolo
constar el escribano en la escritura y en los documentos, que
deberán ser registrados, así como sus
endosos".
La práctica del pagaré hipotecario
confiere al acreedor la ventaja de poder negociarlo mientras que
el deudor obtiene el beneficio de los pagos parciales.
Los documentos (pagarés hipotecarios) deben ser
firmados por el anotador de hipotecas como condición para
participar de las ventajas que confiere al acreedor esta
modalidad especial.
En la escritura de constitutiva de la hipoteca se debe
consignar la división del crédito, los plazos
estipulados y el otorgamiento de los pagarés como
requisito para la individualización de los documentos, los
cuales, deben ser registrados en la oficina respectiva (registro
público).
LECCIÓN XXXVIII
Acciones
reales
Enumeración
Nuestro Código Civil no contiene una
definición de las acciones reales, a diferencia del
Código Civil Argentino que lo define en estos
términos: "Acciones reales, son los medios de hacer
declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar,
de indemnización del daño causado".-
La enumeración de las acciones reales es la
siguiente:
· Acción reivindicatoria, que es aquellas
que tiene por objeto el ejercicio por el propietario, de los
derechos dominiales, a los efectos de obtener la
restitución o devolución por un tercero que la
detenta;
· Acción confesoria, que es la que se
ejerce para la tutela o protección de los derechos reales
en las situaciones en que sufran menoscabo en su plenitud a fin
de que se restablezcan.
· Acción negatoria, es la que tiende a
restablecer a favor de los poseedores de inmuebles el libre
ejercicio de un derecho real que le es desconocido o negado por
terceras personas.
Antecedentes.
En el Derecho Romano se distinguieron las acciones "in
rem", como la "vindicatio" y las acciones "in personam", como la
"conditio", las primeras son las acciones reales, y las segundas
las acciones personales. La acción es real es aquella por
la que se reclama la cosa de uno que posee otro, y la
acción personal es aquella por la que se exige de otro lo
que está obligado a hacer, o no hacer y a dar, cuando
existe una obligación a favor de otro en virtud de un
contrato o de un delito.
Importancia. Efectos de las acciones
reales.
La importancia de las acciones reales, radica
fundamentalmente en que se erigen en medios de protección
de la propiedad por excelencia, y cuya efectividad resulta
innegable para definir el derecho de señorío y
dominio que ostenta el propietario de una cosa mueble o
inmueble.
Acción reivindicatoria.
Concepto.
La acción reivindicatoria es una acción
por medio de la cual el propietario, que ha perdido la
posesión de la cosa, demanda frente a terceros, el
reconocimiento de su derecho de propiedad y la consiguiente
restitución del bien.
De acuerdo con este concepto, la acción de
reivindicación tiene los siguientes caracteres:
1. Es de naturaleza real,
2. Tiene efectos "erga omnes", siendo oponible contra
todos;
3. tiene por objeto específico obtener la
restitución de la cosa
Quienes pueden ejercerla?
Para iniciar la acción reivindicatoria
(requisitos) se debe ser propietario de la cosa o ser titular de
un derecho real que se ejerce por la posesión, tales como
el usufructurario, el usuario, el acreedor prendario, los cuales
tienen sobre las cosas derechos directos, derechos que autorizan
a poseer las cosas y si por cualquier circunstancia han perdido
la posesión, dispone de la acción de
reivindicación.
El art. 2407 establece:
"La acción de reivindicación compete al
propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que
se ejercen por la posesión..".
Contra quienes procede?
El art. 2408 establece.
"La acción de reivindicación se da contra
el poseedor que está obligado a restituir la cosa, o que
la adquirió del reivindicante o de su autor, aunque fuese
de buena fe, por un título nulo o anulable.
Procederá también contra el poseedor actual, que la
obtuvo de un enajenante contra quien procedía dicha
acción, salvo lo dispuesto en este Código respecto
a los adquirentes de derechos sobre inmuebles a título
oneroso y de buena fe".
Cosas susceptibles de reivindicación: muebles
e inmuebles.
El art. 2409 establece:
"Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y
los títulos de créditos que no fuesen al portador,
aunque hayan sido endosados sin transferencia de dominio,
mientras permanezcan en poder del simple tenedor".
El objeto de la reivindicación es la
recuperación de las cosas muebles o inmuebles.
Debe referirse a cosas particulares, a cosas
físicamente determinadas.
Además, los títulos de crédito que
no fuesen al portador aunque hayan sido endosados sin
transferencia del dominio, mientras permanezcan en poder del
simple tenedor. La ley se refiere claramente a los títulos
nominativos o a la orden. El endoso de un título de
crédito sin transferencia de dominio ocurre con frecuencia
cuando se entregan al cobro o prenda.
Excepciones. Fundamentos.
"Una universalidad de bienes no puede ser objeto de la
acción de reivindicación, pero puede serlo una
universalidad de cosas".
La universalidad de bienes o universalidad
jurídica, es un conjunto patrimonial integrado por bienes
y cosas, por ejemplo: el acervo sucesorio o de la masa que
constituye el patrimonio del deudor concursado, en ninguno de
estos casos cabe la acción reivindicatoria referida al
conjunto de bienes.
En cambio la universalidad de cosas, como un
rebaño, una biblioteca, pueden ser reivindicados porque
son consideradas cosas particulares.
Situación del poseedor de buena fe de una cosa
mueble.
"El que ha perdido o a quien se ha robado una cosa
mueble, puede reivindicarla aunque se halle en poder de un tercer
poseedor de buena fe, y no estará obligado a reembolsarle
el precio que pago, a no ser que la hubiere comprado en feria,
mercado, venta pública o a quien comerciare con objetos
semejantes, en estos casos, el reivindicante tendrá
derecho a repetir lo pagado contra el vendedor de mala
fe".
La regla de que la posesión de las cosas muebles
vale título, no rige respecto de las cosas robadas o
perdidas.
Distintos supuestos. Universalidades.
1er. Supuesto: Art.2413. "Será considerado
poseedor de mala fe el que compró la cosa hurtada o
perdida a persona sospechosa, que no acostumbraba a vender cosas
semejantes, o que no tenía capacidad o medios para
adquirirla".
2º Supuesto: Art. 2414. "El anuncio público
de que una cosa haya sido hurtada o perdida , no bastará
para hacer presumir la mala fe del poseedor de cosas hurtadas o
perdidas que las adquirió después del anuncio, si
no se probare que tenía conocimiento de aquél
cuando adquirió las cosas".
3er. Supuesto: Art.2415. "No puede reivindicarse del
poseedor de buena fe la cosa mueble transferida a título
de propiedad o de otro derecho real por aquél a quien el
reivindicante o su representante la hubiese confiado sin facultad
de disponer de ella, o en virtud de engaño o de un acto
ilícito. Procederá la reivindicación si la
transmisión se hizo a título gratuito y la cosa se
hallare en poder del donatario".
Diferencias entre el juicio petitorio y el posesorio.
Relaciones y dependencias entre estas acciones.
LA DIFERENCIA FUNDAMENTAL es que las acciones posesorias
versan sobre el hecho de la posesión, y en estos juicios
no se discute la propiedad de la cosa (mueble o inmueble) y tiene
un trámite procesal o procedimiento especial y su
resultado es una reglamentación provisional de la
posesión.
En las acciones petitorias o reales (en el caso la
acción de reivindicación) se discute el derecho de
propiedad, con amplia debate conforme al proceso de conocimiento
ordinario, y las partes pueden valerse de todos los medios de
pruebas que la ley admite, y su resultado es una
reglamentación definitiva de la propiedad, por lo que la
sentencia que recaiga en el juicio causa estado, hace cosa
juzgada material.
Ambas acciones se relacionan de modo tal que intentada
la acción posesoria, puede posteriormente ser intentada la
acción reivindicatoria.
LECCIÓN XXXIX
Proceso
petitorio
La acciones petitorias se tramitan por el procedimiento
ordinario (juicio de conocimiento ordinario), con amplio debate
sobre el derecho de propiedad, que es el que se invoca como
fundamento de la acción de reivindicación. Las
etapas del proceso petitorio son las admitidas para ese tipo de
procedimiento, cuyo cumplimiento exige el transcurso de plazos
determinados expresamente en la Ley.
Requisitos de la acción
reivindicatoria.
Como es sabido la acción reivindicatoria compete
al propietario y a los titulares de los derechos reales que se
ejercen por la posesión.
Los requisitos para iniciar la acción
reivindicatoria son los siguientes:
A. Que el demandante sea propietario o titular
de un derecho real que se ejerce por la
posesión;B. Que la cosa que se pretende reivindicar debe
estar perfectamente individualizada, como requisito
además de carácter procesal /El art. 72 del CPC
preceptúa: "la demanda será deducida por
escrito y contendrá: …3) la cosa demandada,
designándola con toda exactitud..".C. El derecho a revindicar debe existir no
sólo al tiempo de la demanda, sino también al
tiempo de la Sentencia, si tal requisito faltare en
cualquiera de esos momentos la acción no podría
prosperar;
Reglas aplicables en caso de presentación de
títulos relativos a la cosa en litigio.
Distintos supuestos.
Cuando el titular de un derecho real que se ejerce por
la posesión instaura una demanda de reivindicación,
puede suceder que el demandado al contestar la acción
invoque la existencia de un título a su favor,
produciéndose en este caso un conflicto que el juez debe
resolver conforme a las normas del Código
Civil.
Se entiende por título a todo acto
jurídico que se idóneo para transmitir el derecho
real de que se trate.
Supuestos:
a) Litigantes que presentan títulos
emanados de una misma persona: El art. 2424 establece:
"Cuando actor y demandado presentan, cada uno, titulo sobre
el inmueble, emanado de un autor común, será
preferido el que lo hubiere inscripto primero". La ley en
este caso no prevé el examen de validez
intrínseca de los títulos, sino que se
pronuncia enfáticamente a favor del litigante que
hubiese inscripto primero el suyo en el Registro
Público pertinente.b) Título emitido con anterioridad a la
vigencia del Código: la misma normativa establece para
este caso: "…Si el título fuere anterior a la
vigencia de este Código, será considerado
propietario el que antes hubiere puesto en posesión de
la heredad"; en este caso resulta decisiva la posesión
para decidir el conflicto, porque la posesión ha sido
considerada siempre como una institución cuya
importancia asume especial importancia en los conflictos como
el previsto por el texto legal.
 Página anterior | Volver al principio del trabajo | Página siguiente  |