Los sistemas registrales inmobiliarios. Una mirada a la luz del Siglo XXI

Introducción

La publicidad jurídica, tiene como elemento
esencial el conocimiento o la exteriorización que ella
produce, así como la permanencia que el acto o derecho
inscrito alcanza con ella. [1]

La moderna publicidad jurídica se afianza a
través de la notoriedad que conceden a determinados hechos
o actos jurídicos los registros públicos, aunque
estos no han sido siempre la base fundamental de la
publicidad[2]ya que al principio se empleaba la
tradición oral, luego se fueron dotando los actos o hechos
de solemnidades o ritualidades y más tarde, aparecen los
registros, que se consolidan en el Derecho Germánico y en
plena sociedad medieval, a través de libros que
después devinieron registros inmobiliarios, referidos a la
propiedad inmueble, expresión cabal de la riqueza para la
naciente burguesía.[3]

Lo que se da a conocer en la llamada publicidad
jurídica al decir de Atilio Cornejo son hechos
jurídicos y su finalidad es la producción de
efectos jurídicos. La producción de estos puede
variar desde una simple noticia hasta la concreción de la
existencia misma del derecho, que es la esencia de la publicidad
jurídica. No hay publicidad jurídica si no hay
efectos derivados de esa publicidad.[4]

Así, la finalidad primaria de la publicidad
registral queda expuesta: la protección del
tráfico, la agilización de las transacciones
inmobiliarias, al suplir, con la garantía que supone la
consulta de un Registro público, las complicadas
indagaciones sobre la titularidad de los derechos que, en otro
caso, sería preciso practicar.

De todas las formas de publicidad que existen y han
existido, continúa considerándose como la
vía fundamental para realizar esta, como la más
importante de sus manifestaciones, la vía registral,
dentro de la cual encontramos el Registro de la
Propiedad.

El Registro de la Propiedad es la entidad reconocida por
el legislador a fin de dar a conocer, de publicar, las
titularidades reales sobre los bienes inmuebles fundamentalmente,
ya que hoy se aprovecha también para publicar ciertas
titularidades mobiliarias[5]aunque no serán
estas últimas las que a lo largo de nuestro trabajo
analicemos.

En consonancia con lo anterior, las autoras se proponen
como objetivo del presente trabajo sistematizar los presupuestos
teórico-doctrinales en los que se sustentan los sistemas
registrales inmobiliarios, por la importancia que reviste el
estudio de estos para el perfeccionamiento de la actividad
registral.

DESARROLLO

Consideraciones
previas necesarias

Al decir de Lacruz Verdejo la publicidad registral es
una hetero-publicación, esto es, publicación por
parte de un sujeto extraño a la verificación del
evento publicado; más exactamente consiste en una
publicación de acontecimientos que interesan a situaciones
de Derecho privado, realizada por la Administración. Se
trata, por tanto no de procurar que las situaciones
jurídicas inmobiliarias lleguen a conocimiento de todos,
sino de que todos tengan medio de conocerlas. La expresión
publicidad no significa aquí, pues, propaganda y
difusión, sino posibilidad de conocer: el medio arbitrado
para ello no es, por tanto, una publicación impresa en
múltiples ejemplares -o una publicación oral que
llega a múltiples-, sino la consignación de las
titularidades que pretenden hacerse públicas en un libro
que puedan consultar cuantos interesados lo soliciten, y que
permanece desconocido para el resto.[6]

El mínimo de garantía que todo Registro
inmobiliario ofrece, es la llamada fuerza negativa o preclusiva
de la publicidad: el que inscribe su adquisición en el
Registro se halla a salvo de los ataques de cualesquiera
contradictores que no hayan inscrito su derecho o que lo hayan
hecho con posterioridad a él. Este género de
protección es el que prestaba el Registro francés,
tal como lo configuro la ley de
1855.[7]

En cambio, hay otro tipo de Registro de mayor eficacia;
el que publica y garantiza titularidades. Así, el
alemán o el español. Estos Registros designan, en
definitiva, quién es el titular de cada derecho, y tales
designaciones se hallan garantizadas, de modo que el adquirente
puede tenerlas por seguras sin ulterior
examen.[8]

El Registro puede tener además eficacia distinta
de la protección al adquirente. El hecho de constar en el
Registro un sujeto como adquirente o titular de un derecho real,
es una prueba de su titularidad, teniendo en este caso meros
efectos declarativos. Sin embargo en el Derecho alemán, el
Registro tiene, además, otra función, a saber, la
de provocar la transmisión o constitución (por
negocio jurídico) de los derechos reales, que sólo
se perfeccionan con la inscripción en los libros, teniendo
en este caso los registros efectos constitutivos. En el Derecho
español eso ocurre también en algunos casos
aislados, de los cuales el principal es el de la
hipoteca.

Sin embargo como se apuntaba anteriormente no siempre
han existido Registros para dar publicidad a determinados hechos
o actos jurídicos.

En el Derecho Romano, por ejemplo, apunta Valdés
Díaz, se organizaron desde época temprana registros
para la inscripción de los nacimientos,
expidiéndose certificaciones de los mismos a través
de las llamadas professio natalis; pero no existieron
registros semejantes para dejar constancia de las defunciones,
brindándose al juez amplias libertades para admitir las
pruebas propuestas en estos casos. Tampoco existieron registros
para inscribir derechos reales o de crédito, aunque se
practicaban ciertas manifestaciones primarias de publicidad,
proclamándose la realización de determinados actos
mediante pregoneros, o efectuando sacrificios religiosos para
facilitar que se recordaran con posterioridad la existencia de
determinados hechos. La escritura, cuando se utilizaba raramente,
adquiría la función de prueba sujeta en juicio a
libre y amplia apreciación.[9]

En el Derecho Germánico, sin embargo, sí
encontró aplicación un amplio sistema elaborado de
formas bien organizadas, sólidamente constituido.
Inicialmente se utilizaron formas de publicidad natural a
través de asambleas, limitándose la misma a las
partes y testigos, pero la experiencia demostró que se
interponían obstáculos a la comprobación
posterior de los actos realizados, por la dificultad de reunir a
los testigos, que podían encontrarse en lugares distantes,
haber muerto o no recordar lo sucedido. Por ello se pensó
en la conveniencia de fijar por escrito el acto celebrado, de
ahí la publicidad a través de documentos, pero como
éstos podían perderse o falsificarse, se
buscó un medio para darle seguridad a lo escrito y se
crearon libros para fijar esos documentos. Es en estos libros que
encuentra su expresión legal el principio de la publicidad
a través de los registros.[10]

En Grecia por su parte, las transmisiones de fincas se
sometían a formas de manifestación pública
(al igual que la mancipatio romana), pero además
la publicación se completaba -según los tiempos y
lugares- por el llamamiento de los vecinos para testificar la
enajenación, o bien por el anuncio de la
transmisión, mediante pregones repetidos o carteles
expuestos en lugar público, anuncio que hacía a
aquella inatacable transcurrido cierto plazo. En Ática la
existencia de una hipoteca se consignaba en piedras o tablas
colocadas en el propio fundo, y cuya retirada arbitraria era
objeto de graves sanciones penales: así al comprador o el
prestamista, inspeccionando el fundo, podían percatarse de
si pesaba sobre él dicho
gravamen.[11]

En Egipto, la enajenación del inmueble
requería el llamamiento a los propietarios vecinos a
quienes, por tanto, podía preguntar cualquier eventual
adquirente. En la época romana los Registros o Bibliotecas
adquieren un papel importante en la transmisión: en ellos
consta el dueño de cada inmueble, y para enajenarlo es
preciso que el Bibliofilakes (el equivalente de nuestro
registrador) expida un documento autorizando la
disposición por figurar en sus libros el enajenante como
dueño. Concedido el permiso y otorgado el documento de
adquisición este se inscribe a su
vez.[12]

Además de la inscripción en los registros,
se fijaban carteles o avisos en las salas de justicia, o se
insertaban en diarios oficiales para dar publicidad a ciertos
hechos o actos, cuando esta debía conocerse fuera del
ámbito restringido de las personas interesadas, es decir,
cuando los mismos tenían connotación
general.

En nuestros días, se continúan utilizando
diferentes medios o vías de publicidad, como las
notificaciones mediante la tablilla de avisos en los Tribunales,
regulada en la legislación procesal, la publicación
de leyes o disposiciones normativas cuyo conocimiento es
necesario difundir para la exigencia de su cumplimiento a
través de la Gaceta Oficial del Estado, y la
inscripción en los registros. También se utilizan
formas de divulgación que no constituyen medios de
publicidad en el sentido jurídico de la palabra, como las
publicaciones en la prensa escrita, radial o televisiva, que
permite conocer determinadas disposiciones, acontecimientos o
hechos, pero como ya dijimos no con carácter de publicidad
jurídica y con los efectos de
ésta.[13]

Sistemas
Registrales en el Derecho Comparado

Cuando se habla de sistemas registrales se hace
referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los
registros inmobiliarios, así como también a los
diferentes efectos que en estos puede tener la
inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o
constitutiva, sino también en lo concerniente a la
protección de los terceros.[14] Incluso se
podría hablar de si la inscripción es obligatoria o
no.

O sea, un sistema registral está constituido por
un conjunto de reglas, principios de Derecho Registral,
relacionados entre sí, formando un todo orgánico,
un cuerpo único con finalidad u objetivos
específicos y con jurisdicción dentro del
ámbito nacional de un Estado, independientemente de que
cada uno de los registros en un país, tengan una
competencia territorial determinada por la ley.

Según Sanz Fernández "Sistema registral es
el conjunto de normas que en un determinado país regulan
las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles a través del Registro de la Propiedad,
así como el régimen y organización de esta
institución. Lo cual dicho en forma sintética
sería el conjunto de normas reguladoras de la
institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un
punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos
como forma de constitución o publicidad de aquellos
derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del
Registro".[15] 

Sin embargo, a pesar de lo positivo que es contar con un
sistema registral confiable, actualmente existen países
donde falta un sistema fiable de publicidad inmobiliaria, y por
ello los adquirentes de fincas han recurrido a un sistema
alternativo: contratar una póliza de seguro que les
garantice el resarcimiento en caso de perder el inmueble
adquirido por reclamación de un tercero de mejor derecho,
o bien de aparecer gravámenes ocultos o cualquier otra
disminución imprevisible de la integridad del derecho
sobre la finca. El seguro cubre las pérdidas por aquellos
vicios y defectos del título del transmitente que,
descubiertos luego de la operación de compra,
préstamo hipotecario, etc., ya existían
antes.[16]

B.1) Clasificaciones.

En torno a la clasificación de los sistemas
registrales existe diversidad de criterios debido a la forma en
que se aprecian las características de los diferentes
sistemas, al momento en que estos se conformaron, al desarrollo
que han alcanzado, a los seguidores con que cuentan, en fin, a
una serie de elementos que poseen los diferentes sistemas
registrales, que son analizados desde diferentes puntos de vista
y es por ello que no hay uniformidad al respecto.

Besson considera tres sistemas: el sistema
francés, el germánico y el australiano, cada uno
con sus derivados. Coviello estima dos grandes sistemas: el
sistema francés o de transcripción (Francia, Italia
y Bélgica); y el sistema germánico o de
inscripción (Austria, Prusia y Australia). Jerónimo
González considera por separado y en orden
cronológico los sistemas francés, australiano,
alemán y suizo. Roca Sastre sin embargo, aparte de
considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica
exhaustivamente los sistemas inmobiliarios registrales en:
registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con
efecto de presunción de exactitud y plena
protección de terceros y registros con plena eficacia
formal o sustantiva.[17] Atilio Cornejo por su
parte habla de tres sistemas registrales inmobiliarios generales,
el francés, el alemán y el australiano o
Torrens.[18]

Las autoras del presente trabajo son del criterio de que
aunque los criterios son divergentes entre los estudiosos del
tema, lo cierto es que unos y otros son recurrentes para varios
autores. Sin embargo ellas consideran que no conduce a nada hacer
de los sistemas registrales un numerus clausus obligado,
que no conduce a ningún camino, pues cada uno en su
momento fue o es un buen punto de mira a tener en cuenta siempre
que una investigación pretenda acercarse al
tema

No obstante en esta oportunidad las autoras se
referirán al sistema francés, al alemán, al
australiano, al español y por último al que impera
en Cuba.

B.2) El sistema francés.

La evolución del sistema registral francés
es contradictoria, plagada de vueltas y replanteamientos, como la
propia historia de Francia. El sistema de publicidad inmobiliaria
en Francia fue introducido por la Revolución Francesa de
1789 que puso en vigor el Código Hipotecario de 1795 que
estaba plagado de innovaciones que favorecían el
desarrollo de la disciplina como fue la inscripción de
todas las hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio.
Además fortaleció el derecho de los acreedores
hipotecarios. Estos avances que se consolidaron con la Ley 11 de
1798 de fuerte influencia germana, y fueron desdibujados
posteriormente por el Código Napoleónico de 1804,
que reinstaló una serie de limitaciones que ya
habían sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del
dominio y la inscripción de las hipotecas. Los
revolucionarios se habían convertido en
conservadores.

El Registro en Francia quedó establecido
definitivamente por la Ley de 25 de marzo de
1855.[19]El objeto de ella era organizar la
publicidad de los actos ínter vivos de
enajenación o constitución de derechos susceptibles
de hipoteca. [20]

Con posterioridad sucesivas
reformas[21]fueron introduciendo paulatinamente
cambios hasta que la reforma sustancial de 1955-1959 sentó
las bases que permitieron definir las características
fundamentales del sistema registral francés
actual.

Podemos clasificar al sistema francés como un
sistema de transcripción (ahora denominada
publicación ya que no se transcribe materialmente); de
folio personal, y de eficacia negativa del asiento, es decir, de
inoponibilidad del documento no registrado frente al que tuvo
acceso al Registro.

A. Organización. Aunque el Registro
francés se denomina «de transcripción»
sin embargo, y desde 1921, los títulos ya no se
transcriben o copian, sino que el conservador de hipotecas
(Registrador) se limita a formar volúmenes con los
documentos presentados, que encuaderna cuando hay número
suficiente, acción que el Decreto de 1959 denomina
"publicación".[22]

Señala Lacruz Verdejo que para la más
rápida consulta de los libros (y, por tanto,
averiguación de los datos deseados) la nueva
legislación ha establecido un triple fichero, por
personas, por fincas urbanas y uno parcelario en las zonas con
catastro revisado, que alcanza a fincas rústicas y
urbanas, que no son libros del Registro ni tiene valor
jurídico propio (de modo que los errores de las fichas
perjudican a quien las consulta), pero de evidente valor
práctico, hasta el punto de constituir la pieza maestra
del sistema.[23]

El fichero personal contiene una ficha por cada uno de
los propietarios o titulares de derechos reales limitados
transcritos en el Registro: en la ficha se mencionan todos los
inmuebles poseídos por cada titular, con sus
características -en relación con el Catastro-, y
asimismo los derechos reales limitados. El fichero paralelo se
compone de fichas llamadas parcelarias y de fichas especiales
para los inmuebles urbanos. Las primeras -una por finca, urbana o
rural- están en íntima relación con el
Catastro: sólo se crean en las regiones donde este ha sido
renovado. En la ficha especial por fincas de cada inmueble
urbano se consignarán todas sus
características jurídicas, y así tanto la
propiedad como las limitaciones que lo
gravan.[24]

B. Actos inscribibles. Según asevera
Lacruz Verdejo actualmente el Registro francés recibe
prácticamente todos los actos relativos a modificaciones
importantes de los derechos sobre las cosas: contratos
ínter vivos, donaciones, herencias, y
también actos administrativos, sentencias, demandas (para
advertir de su existencia y preservar el eventual derecho del
demandante), embargos (ídem), etc. Recibe,
incluso, algunos derechos personales de larga
duración.[25]

C. Tracto. Obligatoriedad. Antes de 1955, los
documentos ingresaban en el Registro con entera independencia de
los ya contenidos en él. [26]

La transcripción es, en cierto modo, obligatoria,
sobre todo para los notarios, procuradores, autoridades
administrativas, etc., quienes están obligados a pedir en
determinados plazos e independientemente de la voluntad de las
partes la transcripción de los actos o las decisiones
judiciales sometidos a publicidad en que intervengan. Las partes
mismas, aparte la consecuencia de la inoponibilidad de
lo no transcrito, se exponen a una acción de resarcimiento
de daños en algunos casos, y a la inadmisión de la
demanda ejercitando acción sobre derechos sometidos a
publicidad, si no la publican.[27]

D. Eficacia. La transcripción no hace
bueno para el adquirente, el acto transcrito: la única
seguridad que le proporciona es la de que los actos de su
transmitente no transcritos no podrán serle opuestos. El
Registro francés no garantiza positivamente, mediante una
afirmación expresa en los libros, que el tradens
sea dueño, sino negativamente, por la mera falta de un
asiento de enajenación o gravamen otorgados por el
tradens, que no ha vendido a otro, hipotecado,
etc.[28]

Señala atinadamente Lacruz Verdejo que la
eficacia de la publicidad se centra, pues, sobre los contratos no
transcritos. Es decir, se protege la confianza en una apariencia
de tipo negativo: es el hecho de no existir transcrita en el
Registro ninguna enajenación del transmitente, lo que hace
pensar que éste conserva todavía su derecho. Si en
realidad ha habido una enajenación, pero el adquirente no
ha hecho transcribir el contrato, con ello ha creado una falsa
apariencia de continuación de la titularidad en el
transmitente que da derecho al segundo adquirente a,
transcribiendo su contrato adquisitivo, anteponer su derecho al
de quien adquirió en primer lugar y descuidó la
constatación registral.[29]

Se puede resumir entonces como características
del Sistema Registral francés las siguientes:

a) El registro francés es un registro de actos y
no de derechos.

b) La inscripción es obligatoria.

c) La inscripción se realiza exigiendo de manera
formal el tracto sucesivo.

d) El registrador no califica la validez de los
títulos, sino su aspecto formal y sus condiciones
técnicas.

e) Es un registro de folio personal y no real (son los
mismos documentos los que conforman el expediente del inmueble y
se trabaja con ficheros personales, parcelarios e
inmobiliarios).

f) La inscripción no es nunca constitutiva (el
tercero queda protegido por la obligación de inscribir
bajo penas de multas).

g) Su técnica es la de transcripción
(desde 1959 llamada publicación), aunque la
informatización de los ficheros, amén de las
reformas de 1955, 1959 y 1975, acerca este tipo de registro en
efectividad a los denominados de inscripción.

B.3) El sistema alemán.

El Registro alemán sigue el sistema de folio
real, ordenándose por fincas respecto de cada una de ellas
da cuenta del propietario y de los titulares de derechos reales
limitados.

En principio, cada finca posee su propia hoja. Esta hoja
es un cuaderno destinado a recibir las relaciones reales (no las
obligacionales) que tienen por objeto la finca; consta de doce
páginas; lo encabezan los datos que permiten identificar
el inmueble y siguen luego tres secciones destinadas, la primera
a las relaciones de propiedad; la segunda a las cargas y
limitaciones en general, y la tercera a las hipotecas y
gravámenes pecuniarios
semejantes.[30]

Los cambios reales por negocio jurídico
ínter vivos se perfeccionan en Alemania mediante
la inscripción en el Registro. La inscripción
constituye, entonces, una parte del proceso transmisivo o
constitutivo de los derechos reales: sin ella, no hay
transmisión o constitución. Los cambios reales no
negociales o los mortis causa se producen sin necesidad
de inscripción.[31]

Lo característico del Registro alemán en
opinión de Lacruz Verdejo es que garantiza sus
manifestaciones: el que adquiere de quien aparece en el Registro
como dueño de la finca, adquiere válidamente, y se
hace dueño, a su vez, aunque el dato que publica el folio
sea erróneo.[32]

Claro que en Alemania la inscripción coincide
casi siempre con la realidad, esto se debe al modo de adquirir
los derechos reales mediante acuerdo abstracto e
inscripción.[33]

Al decir de Lacruz Verdejo, la inscripción, en el
Derecho alemán, no refleja la causa del cambio real, y se
limita a señalar el hecho de haberse verificado. El folio
de cada finca viene a ser una especie de «cuenta
corriente» de la misma, donde se consignan, en un lugar,
los sucesivos propietarios que va teniendo, y de los cuales
necesariamente cada uno ha de derivar su derecho del anterior
(salvo el caso de adquisición originaria, raro); en otros
lugares, y en la misma forma abstracta, se anotan los
gravámenes y su
extinción.[34]

Como en Alemania la inscripción en el Registro es
un requisito integrante de la transmisión de la propiedad,
el conocimiento de las relaciones obligacionales anteriores a
dicha transmisión no supone mala fe.
[35]

En resumen se puede apuntar que los países que
practicaron el derecho germánico fueron en rigor los
primeros en desarrollar la publicidad registral y en adoptar como
organización en los libros de inscripción el folio
real, que no es más que reservar una página
particular de los libros para el historial de cada inmueble o
finca, método adoptado por el sistema español
antecedente del nuestro. Después de un lento avance en el
perfeccionamiento de su sistema que duró varios
años e incluyó la promulgación de varias
legislaciones, la Ley Prusiana de 1872, el Código Civil de
1896 y las Ordenanzas registrales de 1900 definieron las
características fundamentales del sistema registral
alemán:

a) El registro se encuentra desde el punto de vista
técnico, bajo la salvaguarda de un magistrado judicial
(juez inmobiliario), a fin de establecer un riguroso control de
la legalidad.

b) Es un sistema de folio real.

c) La inscripción tiene un carácter
constitutivo.

d) Se respeta el principio del tracto
sucesivo.

e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario)
califica los títulos en cuanto a su validez
legal.

En el sistema alemán a diferencia de otros, el
registrador es un juez inmobiliario, funcionario del sistema
judicial. Se practica como ya dijimos el folio particular de la
finca o real, que significa que cada inmueble y sus sucesivas
trasmisiones tienen un número inicial de finca que no se
pierde a menos que se cancele o se produzcan modificaciones que
la hagan desaparecer, y la inscripción es constitutiva, lo
que significa que toda transmisión del dominio o
declaración del derechos es nula si no consta su
inscripción en los registros públicos.

En el derecho alemán nace un nuevo modo
constitutivo, aplicable a los inmuebles, en el cual se reemplaza
la entrega de la cosa por la inscripción en el registro.
Puede decirse que en lugar de tradición real, tenemos
allí tradición inscriptoria, de carácter
constitutivo, que produce el cambio de titularidad en virtud del
asiento registral.[36]

En este sistema la entrega material de la cosa se
mantiene solo como una obligación de dar, cuyo fin es
permitir que el nuevo dueño haga efectivo el ejercicio de
su derecho de propiedad, que se ha adquirido en el momento en el
cual se efectuó a su favor el cambio de titularidad
registral.

B.4) Sistema australiano.

El Sistema Australiano o de Torrens, es uno de los
más conocidos sistemas de registro. Fue introducido en
1857 en Australia por el británico Robert Richard Torrens,
y adoptado después en Inglaterra, Nueva Zelanda y algunas
regiones de Canadá y Estados
Unidos.[37]

El sistema se adoptó, con variantes, en la
legislación de los seis Estados australianos, pero no
opera en exclusiva. Al lado de él ocupa todavía
algún lugar el antiguo sistema de transmisión
mediante contrato de enajenación (deed del
vendedor en favor del comprador) e inscripción que declara
la mutación real ya sucedida; sistema que en 1852
llegó a Nueva Gales del Sur procedente de
Irlanda.[38]

Cuando fue instaurado, en Australia existían dos
tipos de propiedad: el de quienes tenían un derecho que
provenía de la Corona, y que suponía por ello una
situación inatacable, y el de quienes habían
adquirido de otra persona por testamento, sucesión
intestada, compraventa, donación y otros supuestos. Esta
segunda propiedad era más insegura, pues podían
darse casos en los que el bien transmitido no perteneciera al
transmitente, supuestos de cargas ocultas, etc. Torrens
pretendió con su sistema que toda propiedad tuviera una
misma protección.[39]

Por ello el sistema para que una finca o propiedad
inmueble pueda ser inscrita exige una minuciosa
comprobación de todos y cada uno de sus datos, que
constarán en el Registro acompañados de un plano,
de todo lo cual se da además una copia al titular. La
transmisión de la propiedad será perfecta si el
título que el transmitente presenta al adquirente coincide
en todo con el que se encuentra registrado.

El elemento fundamental de este sistema pasa por la
matriculación del inmueble que es el requisito fundamental
para que el inmueble quede incorporado al sistema. Esto significa
que en un determinado lugar pueden coexistir un sistema Torrens,
aplicable a las propiedades que han sido matriculadas con un
sistema distinto aplicable a las que aún no lo
fueron.[40]

La inmatriculación se inicia con una solicitud
del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza
un pormenorizado análisis de los títulos
correspondientes a esa propiedad, así como también
de la configuración física del bien, es decir que
el análisis es jurídico y topográfico. Si no
se encuentra objeción, y previa posibilidad de que los
terceros formulen oposición al pedido de
inmatriculación, el registro dicta una resolución
disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental
del sistema que es llamado certificado de título.
Éste se emite por duplicado, el original queda en el
registro y constituye el folio registral, y el duplicado es
entregado al propietario del inmueble inmatriculado y constituye
su título de propiedad.[41]

Señala atinadamente Atilio Cornejo que para
transferir el dominio de un inmueble ya incorporado al sistema, o
sea, ya inmatriculado se presenta en el registro el acto causal y
el certificado de título. El registro efectúa un
detenido análisis de ambos elementos y, si no encuentra
objeción que formular, procede a inscribir la
transferencia mediante el siguiente procedimiento: confecciona en
original y duplicado un nuevo certificado con la
modificación operada por la nueva transferencia y anula el
anterior. En cada transferencia se entiende que el dominio vuelve
al Estado y es éste quien lo transfiere al adquirente.
Cualquier error que produzca un perjuicio a un tercero, se
subsana por intermedio de una indemnización, a cuyo fin
existe un completo sistema de seguros.
[42]

Resumiendo entonces las características de este
sistema podríamos mencionar las siguientes:

• Es obligatorio para transmisiones de tierras no
  inscritas y facultativo para los actos derivado de predios
  inscritos.

• Es un sistema real, pues toma al inmueble como
  unidad de registración.

• La inscripción es, además de
  constitutiva, convalidante, puesto que purga al título
  de cualquier nulidad al entenderse que, en cada
  transferencia, la cosa vuelve al Estado.

• Su inscripción, requiere que conjuntamente
  con el título y antecedentes legales del mismo, el
  propietario debe presentar un plano con ubicación,
  linderos, etc.

• La inscripción es garantizada con un fondo de
  seguro por el estado, formado por el pago de las tasas, lo
  cual cubre no solo los errores registrales, sino
  también la insolvencia del perseguido por una
  reinvindicación.

• Al inscribir emite un certificado el cual puede ser
  endosado, suprimiendo la escritura para transmitir el derecho
  de propiedad.

• La publicidad es amplia en este sistema, ya que el
  certificado extendido hace fe de su contenido y prueba que la
  persona que aparece como titular es él
  efectivamente.

• La publicidad se halla limitada solo a las partes
  interesadas.

B.5) Sistema español.

El ordenamiento hipotecario español es desde el
punto de vista teórico, el que con más profundidad
se ha dedicado a estudiar el sistema registral del folio real,
que sin llegar a ser perfecto brinda bastantes ventajas y
garantías al tráfico jurídico, es por
demás, el tronco común del nuestro y el punto de
mira para nuestras modificaciones, de ahí la importancia
de su análisis. A continuación se analizará
de manera sintética este sistema.

El 8 de febrero de 1861 después de muchos
esfuerzos[43]nace la primera Ley Hipotecaria
Española en la modernidad, la cual ha sido modificada para
adecuarla a los cambios socioeconómicos, así como
por la integración del país a la comunidad
europea.

Su concepción estuvo basada en la mezcla de los
principios de los sistemas germanos y romanistas del registro,
constituyendo una revolución en la concepción sobre
la inscripción de los derechos reales, las hipotecas y la
transmisión del dominio. En su articulado quedaron
definidas las características que acompañan el
ordenamiento hipotecario español hasta nuestros
días que fueron los siguientes:

1. Establece un registro de fincas y no un simple
registro de propietarios o títulos abriendo un folio real
para cada finca.

2. Se consagran los principios de publicidad de los
registros y de especialidad en los derechos reales, ordenando que
los actos no inscritos no surten efectos frente a
terceros.

3. Se instaura el principio de legalidad que incluye el
de la calificación que expresa que solo si el funcionario
que califica el título está convencido de la
legalidad del mismo, procede la inscripción.

4. Se introduce el principio de prioridad que determina
el rango u orden de preferencia entre los derechos reales
inscritos.

5. La inscripción no era constitutiva ni
obligatoria, sino voluntaria, solo regulada por los efectos de
inoponibilidad frente a terceros.

Estos son, unidos a los de especialidad, legitimidad y
tracto sucesivo los principios clásicos del funcionamiento
de los registros. Las posteriores legislaciones y reformas como
la de 1869, 1909 y 1946 retomaron los pronunciamientos de la
derogada y le adicionaron aspectos o rectificaron fallos que esta
presentó. El reglamento de la Ley ha sido modificado desde
1861 en varias ocasiones.

Lacruz Verdejo apunta 3 características que a su
juicio presenta el sistema registral español:

• a) "De Registro de documentos, pues a
  él se llevan documentos otorgados fuera de dicha
  oficina: escrituras notariales, sentencias o mandamientos
  judiciales, etc.

• b) De inscripción, pues el
  documento presentado, en principio, no se queda en el
  Registro: por ejemplo, de una escritura de venta se extraen
  los datos esenciales para que quede constancia, en el folio
  de la finca, de la operación y de cuantas condiciones
  de la misma afectan a la titularidad del inmueble,
  devolviéndose el documento al presentante.

• c) De folio real, pues los asientos
  referentes a cada finca se practican consecutivamente en un
  mismo «folio» o conjunto de hojas, lo que permite
  ver, consultando únicamente ese «folio»,
  la entera situación de la finca según el
  Registro." [44]

Se podría decir además dentro de sus
características que:

1. Es un sistema flexible. La inscripción es
voluntaria, pero las ventajas que ofrece la inscripción
hacen que cerca del 90% de la propiedad y demás derecho
reales figuren inscritos.

2. Es un sistema jurídicamente seguro, en
cuanto:

a) El acceso al Registro de los derechos se produce
previo examen jurídico del documento por el
Registrador.

b) Da la máxima protección al que
inscribe. Ningún título jurídico que no
figure en el Registro puede ser empleado para destruir o
menoscabar un derecho inscrito.

3. Es un sistema económicamente eficiente, en
cuanto:

a) Se autofinancia con unos derechos cuyo importe fija
el Estado.

b) Tales derechos son satisfechos por el propio usuario
del Registro, por lo que no gravan el presupuesto estatal.
[45]

B.6) Sistema Registral Inmobiliario en
Cuba.

La introducción de la publicidad inmobiliaria en
Cuba está indisolublemente ligada al surgimiento,
evolución y desarrollo de la publicidad inmobiliaria en
España, de ahí que nuestros sistemas registrales
sean muy parecidos, tanto como padres e hijos, aunque por
supuesto con características propias y distintivas. Por
tanto la influencia en Cuba de la legislación
española por su condición de colonia de aquella es
evidente, muestra de ello es que las dos leyes
hipotecarias[46]promulgadas en España,
fueron posteriormente aplicadas en nuestro
país.

El Código Civil de 1889 por su parte marcó
una nueva etapa en la evolución del sistema registral
español con influencia para sus colonias. En definitiva,
el nuevo cuerpo legal no incluyó dentro de su texto el
Derecho Registral, sino escasas normas, las que se dedicaron a la
hipoteca, donde se introdujo como novedad importante la exigencia
de la inscripción como elemento constitutivo del
mencionado derecho real.

La Ley Hipotecaria de Ultramar de 1893, cuyos preceptos
aún continúan vigentes por no haber sido derogada,
procuró armonizar los textos de la ley registral con los
del Código Civil.

Sin embargo, pese a las leyes hipotecarias, las reformas
producidas y todas las innovaciones que en materia registral
contenía el viejo Código Civil español se
considera que los resultados fueron insuficientes y en algunos
casos conllevaron al desorden que crearon desinterés por
el Registro, de tal manera que la propiedad inmobiliaria no se
encontraba inscripta y en muchas oportunidades se dejaban de
efectuar las anotaciones de los sucesivos cambios de titularidad,
incluso respecto a inmuebles que habían sido matriculados.
Existiendo un divorcio entre la práctica jurídica y
el sistema registral. [47]

El primero de Enero de 1959, con el triunfo de la
Revolución cubana, se estableció un nuevo marco de
relaciones jurídicas, con un importante impacto en el
sistema de publicidad registral. La propiedad estatal estuvo
determinada, en lo fundamental, por la aplicación de leyes
y otras disposiciones que dieron lugar a la
nacionalización y confiscación de los bienes, que
posibilitaron la recuperación de las riquezas del
país.[48]

La Ley de Reforma Urbana, de 14 de Octubre de 1960,
nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la
propiedad de las mismas a sus moradores, mediante un contrato de
compraventa con reserva de dominio. Esta Ley dispuso
también la creación de una sección de la
propiedad urbana en los Registros de la Propiedad para la
inscripción de los títulos otorgados sobre la
vivienda, aunque esta Sección tampoco tuvo un
funcionamiento eficaz. [49]

En Cuba con el triunfo de la Revolución se
proscribe la constitución de hipoteca u otro gravamen
sobre bienes inmuebles tanto rústicos como urbanos,
preceptos recogidos en las mencionadas leyes de Reforma Agraria,
de 17 de mayo de 1959 y de Reforma Urbana.

En los años sesenta, los Registros de la
Propiedad comenzaron a perder importancia práctica y la
publicidad registral pretendió ser sustituida por una
publicidad de tipo administrativa a partir de la
concepción de que los bienes inmuebles debían ser
controlados por los organismos vinculados administrativamente a
su uso o disposición. [50]

La Ley No.48, de 1984, primera Ley General
de la Vivienda, reguló la creación de un Registro
de la Propiedad de la Vivienda. Luego la Ley No.65, de 1988,
segunda Ley General de la Vivienda, dispuso la creación de
un Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos, sin
embargo estos registros no llegaron a funcionar.

Como puede apreciarse la voluntad estatal
encaminada a sustituir la publicidad registral inmobiliaria por
una publicidad administrativa alcanzó solo una relativa
efectividad práctica. En la última etapa las
disposiciones de la Ley Hipotecaria de 1893 prácticamente
dejaron de ser aplicadas. Los Registros de la Propiedad en
materia de viviendas fueron inoperantes.

No sería hasta la promulgación del
Decreto-Ley No. 185, de fecha 28 de mayo de 1998, modificativo de
la Ley General de la Vivienda y con el advenimiento de un aumento
considerable de la inversión extranjera, que se
iniciaría por el Ministerio de Justicia, encargado
nuevamente de esta actividad, el rescate del sistema registral
tradicional, empeño este que ha encontrado en su camino
todos los obstáculos surgidos como consecuencia de las
situaciones anteriormente narradas, tales como pérdida
notoria de la cultura registral inmobiliaria, diversidad de
títulos domínicos sustantivamente imperfectos, e
interrupción abismal del tracto sucesivo.

Después se dictaron un conjunto de normas que
reglamentan las disposiciones del Decreto-Ley No.185, y que
pretenden además armonizar las mismas con las normas de la
LHE de 1893, y su Reglamento, que no han sido modificados o
derogadas por la legislación revolucionaria.

En cumplimiento de las funciones que han sido atribuidas
el Ministerio de Justicia ha llevado a cabo una ardua tarea
encaminada a la creación de las condiciones materiales
indispensables para el funcionamiento de los Registros. Se
organiza así por todo el territorio cubano el Registro de
la Propiedad, con dependencias territoriales, subordinadas
directamente al MINJUS. Por ello no han sido pocas las
regulaciones normativas que se han puesto en vigor para tratar de
logra el rescate del Registro de la Propiedad.

Al momento de la realización de esta
investigación se encuentra vigente la Resolución
No. 114 de 29 de junio de 2007 del MINJUS a los fines de disponer
la inscripción, en el Registro de la Propiedad, de las
nuevas viviendas que se construyan, tanto por el Estado como por
esfuerzo propio de la población, e impulsar la
inscripción de los inmuebles estatales, así como
perfeccionar las normas y procedimientos regulados
anteriormente.

La Resolución No.50 de fecha 23 de Febrero de
2009, dictada por el INV, también vigente en la actualidad
ha sido otro paso de avance en el actuar del Registro ya que
establece el procedimiento para el perfeccionamiento de los
títulos y su inscripción en el Registro de la
Propiedad.

En nuestro país el Registrador de la Propiedad es
un profesional del Derecho que se encuentra al frente de una
oficina, cuya función fundamental constituye, publicar los
derechos que pesan sobre los inmuebles inscritos, previa
calificación de los títulos, para dotarlos del
reconocimiento del Estado. Lo que el Registrador publica se
presume exacto y las personas confían en lo que el
registro publica, ello convierte al Registrador en un fedatario y
un funcionario que hay que verlo en el doble carácter de
profesional del derecho y funcionario público, que a
través de su función, señala el camino para
lograr la sustantividad más perfecta de los títulos
inmobiliarios.