Ley de registro inmobiliario (108-05)

Introducción

La entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2
de Abril del año 2005, o sea, la llamada, Ley de Registro
Inmobiliario, que luego fue modificada por la Ley #51-07 y sus
normas complementarias, hace que surjan múltiples
cuestionamientos relacionados con sus disposiciones y crea la
necesidad de conocer los detalles de dicha ley.

El contenido de la ley puede analizarse en tratados
sobre la Jurisdicción Inmobiliaria que deberán
redactarse conforme la aplicación que la misma tenga en la
práctica.

Para que se puedan dominar las reglas básicas de
esta ley 108-05, es preciso responder las principales
interrogantes que su estudio y análisis
requieren.

De esta forma, la persona interesada en el manejo de
dicha ley ubicará en la nueva estructura y el estudio de
la misma resultará mucho más
fácil.

En el presente trabajo de investigación, la ley
se analiza siguiendo la estructura de los órganos
más importantes del Sistema Judicial vigente, Mensura,
Tribunales, etc., y tratamos de analizar la información
básica que es preciso e imprescindible conocer sobre la
Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

Aunque la ley implementa elementos nuevos, lo realiza
sobre la base del Sistema Torrens de mensurar, depurar y
registrar el derecho de propiedad, para ofrecer a las personas
interesadas una información acabada y contribuir de esta
manera con la seguridad jurídica de las transacciones
inmobiliarias en la República Dominicana.

El sistema que implementa la ley se llama Sistema de
Publicidad Inmobiliaria y se organiza enfocado en la
descentralización de los Órganos de la
Jurisdicción Inmobiliaria encargados de aplicar la ley,
provocando así el descongestionamiento de los Tribunales
Superiores de Tierras y la Dirección General de Mensuras
Catastrales como Órgano Rector, el trabajo de
aprobación de las mensuras y levantamientos parcelarios
efectuados por los agrimensores estará a cargo de la
Dirección General de Mensuras Catastrales
competentes.

El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones
posteriores al saneamiento esta a cargo de las Oficinas de
Registros de Títulos.

Dentro de los puntos más relevantes de la ley se
destacan los siguientes:

• Crea el doble Grado de Jurisdicción de los
  tribunales.

• Crea la competencia territorial de los
  tribunales.

• El apoderamiento del Tribunal de Jurisdicción
  Original será directo, excepto en el saneamiento y
  deslinde.

• Se modifica el Proceso de Saneamiento, con la
  novedad de que el Juez de Jurisdicción Original no
  podrá basar su sentencia solo en la audición de
  testigos.

• Se elimina la Revisión de Oficio.

• La apelación debe ser incoada en el plazo de
  un mes.

• Se organizan las audiencias mediante acta levantando
  la misma.

• En el certificado de titulo duplicado del
  dueño no se inscribirán al dorso las cargas y
  gravámenes, excepto el plazo para la revisión
  por causa de fraude.

• Al acreedor hipotecario no se otorgará una
  carta constancia sino una certificación del Registro
  de Títulos con fuerza de Titulo Ejecutorio.

• El agrimensor tendrá la calidad de Oficial
  Público.

Planteamiento del
problema

Es de todos conocidos el gran problema que existe en las
Oficinas de Registros de Títulos de nuestro
país.

Vemos con frecuencia en la prensa nacional y local un
rosario de quejas y denuncias interminables de todas las personas
y empresas ligadas de alguna manera al Sector Inmobiliario. De
hecho, recientemente en el Ayuntamiento del Distrito Nacional
hubo cancelaciones en este sentido.

Dentro de esas quejas es frecuente escuchar, por
ejemplo, denuncias en el sentido de que la Oficina de Registros
de Títulos es muy lenta en la emisión de los
mismos, razón esta que crea inconvenientes a las empresas
constructoras que han terminado sus obras, ya que, el Sector
Financiero y Bancario no desembolsa un préstamo sin antes
tener en sus manos el título de propiedad.

Por otro lado, es frecuente ver denuncias de
transacciones fraudulentas en el Sector Inmobiliario debido al
uso de títulos falsos de propiedad, con las mismas
características que los títulos
originales.

Estos problemas ha sido el motivo principal para
nosotros haber escogido el presente tema de nuestro trabajo de
investigación. Trataremos de dar respuestas a los mismos.

OBJETIVO GENERAL

Conocer todo lo más posible acerca de la Ley de
Registro de Inmuebles y sus modificaciones.

OBJETIVOS ESPECIFICOS.

Dentro de los objetivos específicos perseguidos
por nosotros, están los siguientes:

• a) Aprender el marco de aplicación de la
  Ley de Registro Inmobiliario.

• b) Conocer los principios de esta
  ley.

• c) Estudiar y conocer sus
  reglamentos.

• d) Aprender cuáles son los recursos que
  se pueden incoar en los Tribunales de Tierras.

Importancia y
Justificación del Tema

Por tratarse el tema de los Inmuebles uno de los pilares
económicos de las economías de todos los
países del mundo, ya que el Marco Jurídico debe ser
suficientemente bien definido, pues de lo contrario se
convertiría en un caos jurídico y por ende la
inversión en este sector sería bien difícil
sino imposible, los autores del presente trabajo de
investigación, conscientes de este problema tan grave,
preocupados como futuros profesionales del Derecho que seremos y
con ánimos de conocerlo con mas profundidad, nos
embarcamos en el estudio de esta ley de Registro de Inmuebles
(Ley # 108-05) y de sus modificaciones, con el ánimo de
poder aportar nuestro granito de arena en el entendimiento de la
misma y de los pasos y procesos que dicha ley abarca en el
ámbito de los Tribunales de la República
Dominicana.

Esperamos ofrecer a nuestros compañeros de
ambiente y a aquellos potenciales lectores, un servicio desde
nuestro punto de vista objetivo, que conlleve al conocimiento de
dicha ley y que al mismo tiempo pueda ser un vehículo que
facilite las transacciones dentro del Sector Inmobiliario, desde
el punto de vista Jurídico-Legal.

Estructura del Trabajo.

El presente trabajo de investigación está
estructurado en siete capítulos, según detallamos a
continuación:

El primer capítulo nos habla de manera general de
la Ley de Registro de Inmuebles (ley # 108-05), nos define su
finalidad y los procesos necesarios para registrar el derecho de
propiedad de un inmueble.

El capítulo II nos habla de los principios
generales que rigen la ley de Registro Inmobiliario, nos lo
detalla y define cada uno de ellos y nos habla de su campo de
aplicación.

El capítulo III nos adentra en los reglamentos
que tratan de la aplicación práctica de la ley, nos
habla de su finalidad, justificación de aquellos aspectos
sobre los cuales la ley nos remite a los reglamentos.

El capítulo IV, consiste en un estudio
pormenorizado de todo lo referente a las Mensuras Catastrales,
nos la define, nos dice cuando debe hacerse mensura, quien las
realiza y quien las autoriza.

El capítulo V entra ya a la parte
técnico-legal de los Tribunales de Jurisdicción
Inmobiliaria, nos menciona cuales son y la competencia
territorial de los mismos.

El capítulo VI se adentra a explicarnos lo que es
un Saneamiento en Materia Inmobiliaria, nos habla de sus
generalidades, quienes inician el proceso y nos explica la forma
de demostrar la posesión dentro del Proceso de
Saneamiento.

Finalmente, el capítulo VII nos habla de los
diferentes Recursos Jurídicos que se emplean dentro de la
Jurisdicción Inmobiliaria, hablándonos de las
características de cada uno de ellos.

Finalizamos el trabajo con nuestra propia
conclusión sobre el tema tratado y algunas recomendaciones
para mejorar el Proceso de Registro de Títulos.

Factores que facilitaron el trabajo.

Aunque las fuentes bibliográficas no son muy
abundantes en esta rama del Derecho, la Ley 108-05 y sus
modificaciones nos han servido como marco teórico
principal de referencia en el desarrollo del mismo.

Por otro lado, hemos conversado con algunos abogados en
ejercicio y que se desenvuelven dentro del marco de la Ley de
Registro Inmobiliario y sus respuestas, unas veces generales y
otras veces un tanto más precisas y concisas nos han
facilitado el entendimiento y desarrollo de nuestro trabajo de
investigación.

Otra obra relacionada, aunque en forma de preguntas
más que de doctrina, que nos facilitó el trabajo,
fue la obra "170 preguntas sobre la Ley de Registro
Inmobiliario", de la Licenciada Gisela Hernández, cuya
edición es muy reciente. (Abril del año
2007).

Métodos y Técnicas
utilizadas.

Básicamente centramos nuestro trabajo final a la
investigación bibliográfico-documental y algunas
preguntas que hiciéramos a algunos abogados activos en el
área de Jurisdicción Inmobiliaria, al igual que a
algunos compañeros de ambiente que creímos
manejaban el tema con más profundidad que nosotros por
tener la ventaja de estar laborando en el área de los
tribunales hace ya varios años.

Marco
teórico

CAPITULO I

• Ley de Registro Inmobiliario y sus aspectos
  más importantes.

La Ley de Registro Inmobiliario tiene por objeto el
registro del derecho de propiedad y de las actuaciones
jurídicas relativas al mismo.

Existen tres etapas para el primer registro
inmobiliario, a saber:

• a) Mensura

• b) Depuración del derecho en los
  Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria,
  y,

• c) Registro en la Oficina de Registro de
  Títulos.

Esta última etapa otorga al propietario un
Duplicado del Certificado de Titulo, imprescriptible, salvo el
recurso de revisión por causa de fraude que está
abierto durante un año después del registro de la
Sentencia de Saneamiento.

La ley entro en plena vigencia en Abril del año
2007.

• Finalidad de la Ley de Registro
  Inmobiliario.

La finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario es el
registro del derecho de propiedad principal y las cargas y
gravámenes susceptibles de registro sobre el derecho de
propiedad registrado. Esto quedó consagrado en el articulo
#1 de la ley, el cual expresa "La presente ley tiene por objeto
regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales
inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes
susceptibles de registros en relación con los inmuebles
que conforman el territorio de la Republica Dominicana y
garantizar la legalidad de su mutación o afectación
con la intervención del Estado, a través de los
órganos competentes de la Jurisdicción
Inmobiliaria"(1)

(1) Gisela Hernández, Registro de Inmuebles,
Santiago República Dominicana. Impresora Hermanos
Capellán, Edición Abril 2007. Pgs. 265

• Proceso para registrar el Derecho de
  Propiedad.

Consiste en el proceso de Saneamiento abierto para todo
interesado que pueda demostrar que posee un terreno a titulo de
propietario

La posesión debe ser pública,
pacífica, inequívoca e ininterrumpida por un plazo
de 20 años.

Para probar la posesión, además de
testigos, el interesado debe presentar cualquier otra prueba que
tenga en sus manos.

El Proceso de Saneamiento determina e individualiza el
terreno y se depura el Derecho de Propiedad para ser registrado
por primera vez.

• Órganos autorizados a registrar la
  propiedad previstos por la Ley con la garantía del
  Estado.

Con la finalidad de registrar el Derecho de Propiedad,
la ley organiza que se debe medir o mensurar el terreno, en
consecuencia, se crea un Organismo que autorice las Mensuras,
este Organismo es la Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales, que es quien rige las Direcciones Regionales de
Mensuras Catastrales, las cuales son a su vez las encargadas
finales de autorizar al Agrimensor a efectuar las Mensuras y de
aprobar los planos que se someterán al Tribunal competente
para su aprobación definitiva.

Luego viene la depuración en los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria, ya sea en el Tribunal de Primer
Grado o en el Tribunal Superior de Tierras, según sea el
caso.

Luego de depurado el Derecho de Propiedad, se registra
con la Sentencia definitiva en la Oficina de Registro de
Títulos, que está bajo la dirección General
del Registro de Títulos.

CAPITULO II

Principios
Generales que rigen la Ley de Registro
Inmobiliario.

Diez son los Principios Generales consagrados en la Ley
de manera general que se encargan de regir el Registro
Inmobiliario dentro de nuestro marco jurídico.

Dichos Principios deber ser cumplidos so pena de nulidad
de cualquier acto jurídico en caso de su
inobservancia.

2.1.1 Principio de Territorialidad.

Este principio establece que la ley solo se aplica a los
Derechos Reales Inmobiliarios dentro del territorio de la
República Dominicana.

Dicho de otra manera, significa que la ley solo alcanza
aquellos bienes inmobiliarios localizados dentro de la
Geografía Nacional, o sea, dentro de nuestro
país.

2.1.2 Principio de Sistema de Publicidad
Inmobiliaria.

Este principio está basado en la idea del Estado
como Propietario original que garantiza la depuración del
Derecho de Propiedad y lo registra para disponer de esa
información a todos los interesados.

Este principio se basa en los criterios de:

• Especialidad

• Legalidad

• Legitimidad

• Publicidad.

2.1.3 Principio de que el Estado Dominicano es el
propietario de todas las tierras del Territorio
Dominicano.

Por la existencia de este principio es porque en el
proceso de Saneamiento, el registro del Derecho de Propiedad se
reclama contra el Estado y todo Proceso de Saneamiento termina
con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En caso de
que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad
sobre el inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado
Dominicano.

2.1.4 Principio de que todo derecho registrado es
imprescriptible y goza de la garantía del
Estado.

Una vez registrada la Sentencia de Saneamiento y vencido
el plazo de un año, contado a partir de dicho registro
para la revisión por causa de fraude, ninguna persona, ni
aún el Estado Dominicano, puede anular el Derecho de
Propiedad registrado, el cual pasa a los herederos de los
titulares y no prescribe.

2.1.5 Principio de Orden Público del Derecho
Registrado.

Los derechos registrados no pueden ser anulados,
modificados, ni suprimidos por acuerdo entre las partes. En caso
de ser sometido un acuerdo entre las partes que pretenda alterar
los Derechos Registrados, prevalecerá la ley.

2.1.6 Principio de Facultad Reglamentaria de la
Suprema Corte de Justicia.

Consiste en la facultad que otorga la Ley de Registro
Inmobiliario a la Suprema Corte de Justicia para dictar los
reglamentos y normas necesarios para la aplicación de la
ley.

2.1.7 Supremacía de la ley sobre los
Reglamentos.

Consiste que en caso de contradicción entre la
ley y sus reglamentos o normas, prevalecerá la
ley.

2.1.8 Principio del Carácter Supletorio del
Derecho Común.

Consiste en que cuando en un caso especifico la ley sea
insuficiente para esclarecer la interpretación de una
norma, el Juez o Tribunal podrá ampararse en el Derecho
Común.

2.1.9 Principio de Libertad de Pruebas en los casos
de Orden Público.

Significa que, en vista de que el Saneamiento es de
Orden Público, se admite la más amplia libertad de
pruebas.

2.1.10 La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el
ejercicio abusivo de los derechos.

La Ley de Registro Inmobiliario no es una ley de despojo
de derechos, como tampoco lo era la ley de Registro de
Tierras.

Se organiza y se aplica para la protección de
Derechos y velará porque no se realicen abusos de los
derechos consagrados en la misma ley.

CAPITULO III

De los
reglamentos

3.1 Reglamentos que complementan la Ley de Registro
de Inmuebles.

Los Reglamentos y Normas complementarias a la ley tienen
por objetivo, adecuar sus postulados a las necesidades del
Sistema sin que sea necesaria una modificación formal de
la ley a través del Congreso Nacional.

Los Reglamentos complementan las disposiciones de la
ley, pero no pueden modificarla. En caso de contradicción
entre la ley y sus reglamentos, prevalece la ley.

Si las normas son contrarias a la ley puede plantearse
la excepción de ilegalidad basados en la propia ley y el
artículo 8, párrafo 5 de la Constitución de
la República Dominicana.

3.2 Razón para que la Ley de Registro
Inmobiliario sea complementada por Reglamentos.

La razón primordial es previendo que al surgir
figuras jurídicas nuevas y necesidades de procedimiento se
puedan ordenar sin necesidad de modificar la ley.

Los Reglamentos y Normas complementarias no pueden
modificar ni alterar los postulados de la Ley de Registro
Inmobiliario.

Los reglamentos elaborados por la Suprema Corte de
Justicia para la aplicación de la Ley de Registro
Inmobiliario, forman parte del nuevo Marco Normativo que regula
los Derechos Inmobiliarios en la República
Dominicana.

Manteniendo en lo esencial los aspectos mas arraigados,
las innovaciones se han dirigido a sistematizar y simplificar los
distintos mecanismos necesarios para agilizar los
trámites, reforzar el principio de legalidad y consagrar
el principio de moderación.

3.3 Aspectos sobre los cuales la Ley remite a los
Reglamentos.

Los principales aspectos que la Ley remite a los
Reglamentos son los siguientes:

• Los requisitos para los Funcionarios de la
  Jurisdicción Inmobiliaria.

• Composición y competencia territorial de las
  Oficinas de Registro de Títulos.

• Requisitos de Publicidad para la primera audiencia
  de Saneamiento.

• Disposiciones Procesales para conocer de la Litis
  sobre Derechos Registrados.

• Procedimiento complementario para incoar el Recurso
  de Casación.

• Ejercicio de Revisión por causa de Error
  Material.

• Reglamentos generales de Mensuras
  Catastrales.

• Las provincias comprendidas dentro de la
  Jurisdicción de los Tribunales Superiores de Tierras.,
  etc.

3.4 Reglamento concerniente a la corrección de
error material en los Títulos de Propiedad.

Las Oficinas de Registro de Títulos tienen a su
cargo la corrección de errores materiales, conforme al
artículo #99 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

Desde que entró en vigencia la Ley, las
correcciones de errores son en la misma jurisdicción que
lo generó, y por supuesto, si el error es de Registro de
Títulos, desde la Resolución debía
corregirlo, descongestionando el Tribunal Superior de Tierras,
órgano que bajo la Ley de Registro de Tierras, ordenaba
corregir los errores materiales cometidos en el Registro de
Títulos.

Conforme al articulo #99 de la Ley de Registro
Inmobiliario, las correcciones o rectificaciones de errores,
pueden ser ordenadas de oficio por el Registrador de
Títulos.

Ninguna rectificación, sin embargo, puede afectar
a terceros de buena fe que se hubieran basado en los asientos del
Registro inexacto para su operación.

3.5 Reglamento en caso de pérdida de
Titulo.

El procedimiento por pérdida o deterioro del
Duplicado del Certificado de Título, se tramita y ejecuta
ante la Oficina de Registro de Títulos territorialmente
competente para su aprobación y ejecución,
siguiendo las reglas de la Ley y los Reglamentos para completar
el procedimiento.

El Reglamento General de Registros de Títulos
establece que igual procedimiento se llevará a efecto en
caso de extractos, que es el duplicado emitido a los
Copropietarios.

CAPITULO IV

Mensura

La mensura se define como un acto público y
contradictorio que solo puede ser realizado por un Agrimensor
habilitado para tales fines mediante una autorización que
dicte al efecto la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.

Las declaraciones contenidas en el Acta de Mensura
Catastral y los documentos anexos que se depositen con la misma
en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su
aprobación, harán prueba fehaciente, hasta prueba
en contrario.

Al ejecutar la Mensura, el Agrimensor debe seguir las
reglas del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Las violaciones al Contrato de Mensura serán de
la competencia de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

4.1.1 Mensurar un Terreno.

Mensurar un terreno es el procedimiento técnico
por el cual se individualiza, ubica y determina el Derecho de
Propiedad a registrar. Esto es definido apropiadamente por el
artículo #25 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual
se encuentra dentro del Procedimiento de Saneamiento.

Por su parte, el artículo #79 del Reglamento de
Mensura Catastrales, señala que "Se denomina Mensura, al
conjunto de actos y operaciones por medio de los cuales se
identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un
inmueble". (2)

Hacemos una relación en este sentido y lo
comparamos como si fuese un acta de nacimiento de una
persona.

4.1.2 Persona autorizada a practicar la Mensura y
quien la autoriza.

La Mensura y todo levantamiento parcelario deben ser
ejecutados por un Agrimensor, de acuerdo al artículo #24
del Reglamento General de Mensuras Catastrales y el
artículo #110 de la Ley de Registro Inmobiliario, debe
estar debídamente inscrito en el Colegio Dominicano de
Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), y con la
obligación de regirse por la Ley de Registro Inmobiliario
y el Reglamento de Mensuras Catastrales, cada vez que haya una
Mensura o levantamiento parcelario después que el terreno
ha sido saneado.

Todas las mensuras deben ser públicas y
contradictorias. El carácter contradictorio resulta del
estudio de títulos y antecedentes de la parcela y sus
colindancias con la apreciación de los hechos
existentes.

(2) Hernández, Gisela, Opus. Cit. Pag.
54

Antes de practicar la mensura, el Agrimensor debe hacer
previamente un estudio de títulos y antecedentes
relacionados con el trabajo a realizar, tanto los del inmueble
sobre el cual se ejecuta el acto de levantamiento parcelario como
de los inmuebles colindantes, si los hubiere.

Corresponde al criterio profesional y forma parte de la
responsabilidad del Agrimensor, el interpretar los títulos
y antecedentes consultados para establecer las discrepancias que
entre ellos pudieren existir.

Finalmente, es importante mencionar que el Órgano
Oficial de la Jurisdicción Inmobiliaria que debe aprobar y
autorizar la Mensura o levantamiento parcelario es la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente.

4.1.3 Efectos de la autorización para Mensurar
o hacer un levantamiento parcelario.

La autorización que otorga la Dirección
General de Mensuras Catastrales para Mensurar o efectuar un
levantamiento parcelario tiene dos efectos relevantes:

• 1) La autorización tiene vigencia por un
  periodo de sesenta días. Dentro de este periodo, el
  Agrimensor debe efectuar la mensura y presentar los
  documentos justificativos a la Dirección Regional de
  Mensuras Catastrales. Este plazo puede ser prorrogado por
  treinta días mas siempre que existan razones
  debídamente justificadas, pero una vez fijada la fecha
  de la mensura para el Saneamiento, salvo algunas excepciones
  de la Ley, se establece que desde ese momento todas las
  cuestiones relacionadas con el Titulo de Posesión de
  cualquier terreno comprendido en el área abarcada por
  la autorización, son de la competencia exclusiva de la
  Jurisdicción Inmobiliaria.

• 2) La autorización que otorga la
  Dirección Regional de Mensuras Catastrales, inviste al
  Agrimensor del carácter de Oficial Publico.

El carácter de Oficial Publico significa que los
datos consignados en el Acta de Mensura o levantamiento
parcelario, tendrán validez y harán prueba
fehaciente hasta prueba en contrario.

4.1.4 Recurso contra un acto de
Mensura.

El acto de Mensura Catastral deberá ser impugnado
por el interesado antes de que llegue a Registro de
Títulos la aprobación.

Es importante elevar la impugnación para que se
haga constar en el acta de mensura, o en su defecto, ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

La impugnación se conocerá con el
procedimiento de las medidas administrativas previsto en los
artículos 74 al 86, ambos inclusive, de la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario.

Si el error cometido por el Agrimensor en el Acta de
Mensura o levantamiento parcelario se inscribe en el Registro de
Títulos, para el caso del Saneamiento estará
abierto el Recurso de Revisión por causa de Fraude dentro
del año siguiente al registro.

En los demás casos, deberá incoarse una
demanda en litis sobre Derechos Registrados, excepto si el error
es puramente material, que lo corregirá el Órgano
que lo aprueba.

CAPITULO V

De los
Tribunales

5.1 Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

Con la entrada en vigencia de la Ley se crea el Doble
Grado de Jurisdicción, Primer Grado de Jurisdicción
Original, Segundo Grado o Grado de Apelación y el Tribunal
Superior de Tierras.

De manera excepcional, el Tribunal Superior de Tierras
conoce en única instancia de las demandas contra el fondo
de Seguros de Terrenos registrados, de la Revisión por
causa de Fraude, del Recurso Jurisdiccional de los Órganos
de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como de todo
otro proceso que le asigne la ley o los reglamentos.

Con la ley se robustece la idea de la competencia en
razón del territorio y se establece la excepción de
incompetencia.

El apoderamiento de los tribunales es directo, mediante
instancia depositada en Secretaría de Despacho Judicial
por la parte interesada, quien asigna los casos mediante un
sistema aleatorio, excepto en los casos de saneamiento y deslinde
que el apoderamiento lo realiza la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.

La notificación de la demanda y/o recursos ante
los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, es
vía alguacil de la Jurisdicción.

Las audiencias en principio serán dos, una de
prueba y otra de fondo, excepto en el Saneamiento que
podrán ser todas las necesarias.

5.1.1 Tribunales que integran la Jurisdicción
Inmobiliaria.

Dentro de los órganos que componen la
Jurisdicción Inmobiliaria, se encuentran los Tribunales de
Jurisdicción Original, Tribunal de un único Juez,
que conocerán los asuntos de la competencia de los
tribunales en el Primer Grado de Jurisdicción y los
Tribunales Superiores de Tierras, Tribunal Colegiado que
conocerán en grado de apelación de las decisiones
de los Tribunales de Jurisdicción Original y en
única instancia de las actuaciones que
específicamente le confiere la ley, tales como conocer el
Recurso de Revisión por causa de Fraude, el Recurso
Jurisdiccional contra actuaciones Administrativas de los
órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, demandas
contra el Fondo de Seguros y cualquier otro recurso que de manera
expresa le sea atribuída su competencia.

5.1.2 Competencias de los Tribunales de
Jurisdicción Inmobiliaria.

Los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria,
en el grado de Jurisdicción que corresponda, tienen
competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a Derechos
Inmobiliarios y su registro en la República Dominicana,
desde que se solicita la autorización para la mensura a
fines de saneamiento y de manera indefinida si el terreno es
registrado.

La competencia se inicia con la solicitud de la
autorización para la mensura, en este sentido, el articulo
#25, señala: se establece que desde el momento que se fije
la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones
relacionadas con el titulo o posesión de cualquier terreno
comprendido en el área abarcada por la autorización
para la mensura, son de la competencia exclusiva de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

5.1.3 Competencia Territorial de los Tribunales de
Jurisdicción Inmobiliaria.

La competencia territorial de los Tribunales se
determina por la ubicación física del
inmueble.

El territorio nacional estará dividido en por lo
menos cinco Tribunales superiores de Tierras y los que ponga en
funcionamiento la Suprema Corte de Justicia.

El articulo #115 de la Ley de Registro Inmobiliario
establece que se crean los Tribunales Superiores de Tierras del
Departamento Central Norte, Sur y Este, especificando el articulo
#5 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuales son las
provincias que territorialmente comprende cada
tribunal.

En cuanto a los Tribunales de Jurisdicción
Original, estos tendrán competencia dentro del Distrito
Judicial que le corresponda y estarán dentro de la
Jurisdicción de un Tribunal Superior de
Tierras.

Por otro lado, el articulo #23 del Reglamento de los
Tribunales Superiores de Tierras establece la competencia
territorial de los Tribunales de Jurisdicción Original
existentes en el Territorio Nacional.

Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de
plenitud de Jurisdicción dentro del Distrito Judicial al
que pertenecen.

5.1.4 Apoderamiento de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

El apoderamiento tiene lugar depositando una instancia
directamente por la parte interesada en la Secretaria de los
Despachos Judiciales o Secretaría de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

De acuerdo al tercer párrafo del articulo #18,
este establece que el apoderamiento del Tribunal se hace por
intermedio de la Secretaria de los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria, que es la responsable de
recibir los apoderamientos, registrarlos, dar constancia de acuse
de recibo y realizar el sorteo de los expedientes cuando existan
mas de un Tribunal de Jurisdicción Original dentro del
asiento territorial.

El apoderamiento es por intermedio de la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el caso de
Saneamiento por disposición del Articulo #25 de la Ley de
Registro Inmobiliario y en caso de deslinde por
disposición del artículo #170 del Reglamento de
Mensuras Catastrales.

Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente para que inicie el Proceso
Judicial los planos aprobados, copia del Acta de Hitos y Mensura
donde conste la conformidad de los Titulares de Constancias
anotadas, la carta de conformidad, una copia certificada del
plano general y copia certificada del informe
técnico.

CAPITULO VI

Proceso de
saneamiento

6.1 Generalidades del Proceso de
Saneamiento.

El proceso de Saneamiento es el previsto por la ley para
registrar el Derecho de Propiedad por primera vez.

Es un procedimiento de orden público abierto a
toda persona interesada. Se establecen como requisitos para poder
acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante
demuestre una posesión a titulo de propietario o por
mediación de otro que posee en su nombre, de manera
publica, pacifica, inequívoca e ininterrumpida durante el
tiempo previsto por el código civil (20, 10, y 5
años).

Reunidos los requisitos se inicia el proceso en tres
etapas:

• a) Primera etapa: Etapa Técnica. que
  comprende la mensura y su aprobación por la
  Dirección General de Mensuras Catastrales
  territorialmente competente, órgano que apodera el
  Tribunal.

• b) Segunda Etapa: Etapa Judicial. Se depura el
  derecho en tantas audiencias como sean necesarias como una
  excepción al orden de las audiencias en los
  demás casos que serán solo dos: de sometimiento
  de pruebas y de fondo. Existe la más alta libertad de
  pruebas para probar la posesión, pero el Juez no puede
  fundamentar su sentencia solo en la prueba de
  testigos.

• c) Tercera Etapa: Etapa Registral. La
  sentencia, acompañada de los planos definitivos y
  demás documentos, se envía al Registro de
  Títulos territorialmente competente para su registro.
  Se registra la sentencia y se emite el Certificado de Titulo
  y se habilitan los asientos complementarios.

Al propietario, como prueba de su derecho de propiedad,
se le otorga un duplicado del certificado de titulo que es una
copia fiel del original, como prueba de su derecho con la
anotación de que durante un año después de
emitido el certificado de titulo, puede recurrirse ante el
Tribunal Superior de Tierras mediante el Recurso de
Revisión por causa de Fraude, anotación que tiene
por finalidad evitar que se pretenda ser adquiriente de buena fe
durante este plazo.

6.2 El Proceso de Saneamiento.

Es el proceso de orden público por medio del cual
se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos
que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera
vez.

La individualización del terreno requiere de una
mensura a cargo de un Agrimensor y aprobada por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente, la depuración del Derecho
está a cargo de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

En primera instancia es conocido el proceso por el
Tribunal de Jurisdicción Original y en grado de
apelación por el Tribunal Superior de Tierras, de la
ubicación física del terreno, y el asiento del
registro del Derecho de Propiedad por primera vez está a
cargo de la Oficina de Registro de Títulos de la
Jurisdicción de los Tribunales que han conocido el
proceso, oficina que custodiará el Original del
Certificado de Titulo y donde habrá que inscribirse toda
operación concerniente al terreno registrado con
posterioridad al proceso de saneamiento.

6.3 Quienes pueden iniciar el Proceso de
Saneamiento.

El proceso de Saneamiento puede ser iniciado
por:

• a) El Estado Dominicano.

• b) Toda persona física o moral que
  reclame o posea un derecho sobre un terreno no
  registrado.

La pauta para los interesados determinar los requisitos
necesarios para iniciar el Proceso de Saneamiento es que posea un
terreno que no haya sido registrado.

Hay posesión de un terreno que ha sido registrado
cuando la persona interesada lo posee a título de
dueño por sí o a través de otro que ejerce
el derecho en su nombre, de manera pública, pacifica,
inequívoca e ininterrumpida, durante el tiempo establecido
en el Código Civil.

La persona interesada en reclamar la posesión de
un terreno debe reunir uno por lo menos de los actos posesorios
durante el tiempo que se necesita para la prescripción
adquisitiva señalado en el artículo #2262 del
Código Civil.

6.4 Prueba de Posesión en el Proceso de
Saneamiento.

La ley de Registro Inmobiliario permite que la
posesión sea probada por todo medio de prueba, solicitando
al Juez apoderado que en la sentencia que adjudique la propiedad
se fundamente en mas de una prueba si se escucharon testigos, o
sea, la sentencia no puede estar fundamentada únicamente
en la prueba testimonial.

Al ser el Saneamiento un proceso de orden
público, el Juez puede ordenar las medidas que considere
útiles para proveerse de pruebas aparte de la prueba
testimonial. Además de la prueba testimonial, el
Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria, en su artículo #121, enuncia una lista de
pruebas de la posesión, tales como:

• a) Actos de Notoriedad, que son los
  instrumentados por los notarios Públicos sobre hechos
  que le narran testigos o de notoriedad pública que el
  mismo ha podido comprobar.

• b) Inspecciones y comprobaciones que realice el
  Juez de Jurisdicción Original apoderado.

• c) Inspecciones y comprobaciones que realice un
  funcionario o institución designados por el Juez para
  tal efecto.

• d) Interrogatorios In Situ, realizados por el
  Juez, funcionario o institución.

• e) Documentos probatorios de hecho de la
  posesión según los actos posesorios que se
  invoquen.

6.5 Etapas del Proceso de Saneamiento.

La Ley de Registro Inmobiliario, siguiendo el esquema
del Sistema Torrens, reforzado por la ley que ahora se denomina
Sistema de Publicidad Inmobiliaria, organiza el proceso en los
pasos necesarios para individualizar el terreno (mensurar),
depurar el derecho de propiedad y registrar por primera vez el
inmueble y otorga al propietario un duplicado del certificado de
Titulo como prueba del Derecho de Propiedad que tenga validez
contra todo el mundo y posea la garantía del Estado
imprescriptiblemente.

Así pues, las tres etapas son las
siguientes:

• a) Mensura.

• b) Proceso Judicial

• c) Registro

CAPITULO VII

Los
recursos

7.1 Recursos ante la jurisdicción
Inmobiliaria- Generalidades.

La ley de Registro Inmobiliario establece dos grandes
clasificaciones de recursos:

• 1) Recursos contra actuaciones
  administrativas.

• 2) Recursos contra decisiones
  jurisdiccionales.

Los recursos contra las actuaciones administrativas son
a su vez los siguientes:

• Recurso de Reconsideración

• Recurso Jerárquico

• Recurso Jurisdiccional

Por su parte, los recursos contra decisiones
Jurisdiccionales son:

• Recurso de Apelación

• Recurso de Casación

El procedimiento y su forma de incoar los recursos
están establecidos en la Ley de Registro Inmobiliario y
sus Reglamentos complementarios para cada caso y deben ser
analizados de manera individual dependiendo de la necesidad del
recurso en cuestión.

7.1.1 Recurso de
Reconsideración.

Este recurso se presenta ante el mismo órgano que
dictó el acto o resolución atacada. El interesado
debe interponer el recurso dentro de los quince días de
publicidad de la actuación.

En igual plazo de quince días deberá
pronunciarse el órgano apoderado.

7.1.2 Recurso Jerárquico.

El Recurso Jerárquico se presenta ante el
órgano jerárquicamente superior al que dictó
el acto o resolución recurrida mediante una instancia en
revisión.

Este recurso se ejerce dentro de los 15 días
contados a partir de que dicho recurso quedo habilitado o que se
podía interponer.

El órgano apoderado deberá pronunciarse
dentro de los 15 días siguientes a la recepción de
la instancia con el Recurso Jerárquico.

7.1.3 Recurso Jurisdiccional.

Se presenta ante el Tribunal Superior de Tierras
territorialmente competente. El plazo para interponer este
recurso es de 30 días, contados a partir de la fecha en
que dicho recurso quedó habilitado. En igual plazo de 30
días deberá fallar el Tribunal Superior de Tierras
apoderado.

7.1.4 Recurso de Apelación.

Es el recurso mediante el cual se impugna una
decisión dictada por un Tribunal de Jurisdicción
Original.

El Tribunal competente para conocer el Recurso de
Apelación es el Tribunal Superior de Tierras al que
corresponde el Tribunal de Jurisdicción Original que los
dictó.

El Recurso de Apelación se interpone ante la
Secretaría del Tribunal de Jurisdicción Original
correspondiente, mediante declaración escrita motivada, ya
sea personalmente o mediante apoderado. Este recurso se
notificará a la parte contraria, si la hay, en un plazo de
10 días.