Modificaciones Parcelarias

Introducción

Los actos de levantamiento destinados a modificar el
estado parcelario de parcelas registradas, son llamados
modificaciones parcelarias.

Las modificaciones parcelarias se generan de la
necesidad de dividir predios indivisos, de particiones de
corporaciones, de expropiaciones por parte del Estado para la
realización de obras de carácter común, de
la necesidad de individualizar un predio, y otras cuestiones que
son tratadas en el presente trabajo.

Las modificaciones parcelarias se hacen por mensura de
conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del
2007. Sobresalen el Deslinde, la refundición, la
partición, entre otras modificaciones.

Modificaciones
parcelarias

Los actos de levantamiento destinados a modificar el
estado parcelario de parcelas registradas, se hacen por mensura
de conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del
2007.

Las modificaciones parcelarias tienen por objeto crear
nuevas parcelas a partir de las que están ya registradas.
No se consideran modificaciones parcelarias los cambios de las
colindancias o designación catastral, ni de las
dimensiones de una parcela como resultado de un ajuste de las
medidas originarias.

Deslinde

Deslinde es el acto de levantamiento realizado para
constituir el estado parcelario de una parte determinada de un
terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin
de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la
parcela originaria.

No procede el deslinde, cuando la Constancia Anotada
sustente un derecho de

propiedad sobre una unidad de condominio. Cuando la
totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de una parcela
resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma
operación, no se tramitará el acto como deslinde
sino como división para partición.

2.1 ETAPAS DEL DESLINDE

El deslinde es un proceso contradictorio que
necesariamente debe conocer el Tribunal de Jurisdicción
Original. Consta de tres etapas:

a) Técnica, donde a través de un
acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se consolidará el
derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la
aprobación técnica de las operaciones por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente.

b) Judicial, donde a través de un proceso
judicial se dan las garantías necesarias para que todos
los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y
los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan
hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del
deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en
particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de
aprobación del deslinde.

c) Registral, donde a través del registro
de los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la
existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con
la expedición del Certificado de Título y la
habilitación del registro complementario.

2.1.1 INMUEBLES REGISTRADOS Y CONSTANCIAS
ANOTADAS

Se considera como inmueble registrado a toda
porción determinada de superficie terrestre sobre la que
existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de
Títulos, con independencia de si el mismo está
sustentado en un Certificado de Títulos o en una
Constancia Anotada.

Una porción está determinada cuando la
misma está expresada en unidades de

superficie. Un mismo inmueble puede pertenecer a varias
personas en copropiedad, correspondiéndole a cada
copropietario una parte indivisa del inmueble expresada en
términos de porcentaje o proporción. Cuando el
asiento de registro de un inmueble en copropiedad no especifique
el porcentaje o proporción de participación de cada
copropietario se presume que lo es en partes iguales, salvo un
acuerdo distinto entre los titulares.

Bajo ningún concepto se puede interpretar que los
términos porcentuales que le corresponden a un
copropietario, se refieren a porcentajes sobre la superficie del
inmueble. No procede el deslinde para determinar los derechos que
le corresponde a cada copropietario, sino que procede la
partición total del inmueble.

Con independencia de que los derechos sobre un inmueble
estén consignados en un mismo asiento registral o en
varios, cuando se consignan derechos sobre superficies
determinadas a favor de una o más personas se considera
que hay una Constancia Anotada por cada superficie
determinada.

2.2 CLASIFICACIÓN DE LAS PARCELAS A LOS FINES
DEL DESLINDE.

A los fines del deslinde, las parcelas con Constancias
Anotadas se clasifican en:

a) Parcelas sencillas, son aquellas parcelas con
superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre
las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin
deslindar.

b) Parcelas complejas, son todas las parcelas de
más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de
superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil
metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10)
Constancias Anotadas sin deslindar.

En cualquiera de los casos, el deslinde se realiza de
manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar
restos sin deslindar. No se registrarán restos de
superficies remanentes de una Constancia Anotada sometida a un
proceso de deslinde.

2.3 DESLINDE SOBRE PARCELAS COMPLEJAS

Cuando se vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela
compleja, se procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la
porción a deslindar y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.

b) El agrimensor, para la ubicación de la
porción a deslindar, se rige en primer lugar por el
acuerdo entre los titulares de constancias anotadas, en segundo
lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en
tercer lugar por la ubicación indicada en la constancia de
título.

En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto
Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado
Dominicano, la ubicación resultará de los
antecedentes de la adjudicación, los que tendrán
que ser incorporados al expediente; en los demás casos,
los antecedentes podrán ser incorporados al expediente
pero no serán determinantes para la
ubicación.

c) Si no hay acuerdo con la ubicación
asignada, o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos
y mensura y en el informe técnico con los croquis
ilustrativos que correspondan y con su opinión
fundada.

d) Para determinar los límites, se sigue
el mismo criterio anterior. Asimismo se debe vincular
geométricamente la parte a deslindar con algún
vértice de la parcela originaria o con un deslinde
previamente registrado, si se puede.

e) Salvo causa debidamente justificada ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente o con la aceptación de todos
los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones
de terreno separadas para cubrir una misma constancia de
título.

f) Para lograr coincidencia con la
ocupación material, se admite una variación en
más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la
superficie real de la porción a deslindar respecto de la
superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta
variación sólo es permitida para lograr
coincidencia con los límites materiales de la
ocupación.

g) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente
cerrado por límites materiales sólo se permiten
diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en
la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las
tolerancias.

h) En el deslinde abreviado, las exigencias
previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela
son aplicables sólo a la superficie a
deslindar.

i) En el informe técnico, el agrimensor
detalla los fundamentos de la ubicación y
determinación de los límites, indicando si hubo
acuerdo con los copropietarios o coparticipes.

j) En el mismo acto de levantamiento parcelario
se pueden realizar varios deslindes simultáneamente
referidos a la misma parcela. En tales casos se puede unificar la
documentación que no sea requerida en forma individual por
parcela.

Cuando estando en desarrollo el acto de levantamiento
parcelario, alguno de los copropietarios quiere deslindar su
porción, el agrimensor conjuntamente con el copropietario
solicitan al organismo de aplicación la ampliación
de la operación para incluir el nuevo deslinde. La
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, autoriza la
ampliación si procede.

2.4 DESLINDE SOBRE PARCELAS SENCILLAS

Cuando se vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela
sencilla, se procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la
porción a deslindar y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.

b) Las superficies consignadas en las constancias
anotadas deben interpretarse como partes porcentuales de la
superficie total de la parcela registrada. A los fines del
cálculo del porcentaje que le corresponda a la Constancia
Anotada se procede de la siguiente forma:

1) Se considera, salvo prueba en contrario, que
todas las vías de comunicación

existentes en la parcela afectan terrenos excluidos de
la Constancia Anotada a deslindar, excepto los restos por ventas
parciales sustentados en una Constancia Anotada.

2) Si la suma de las superficies de Constancias
Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es
inferior a la superficie total de la parcela, se considera que el
resto es propiedad del titular originario de la parcela y se
determina la superficie de cálculo por la diferencia entre
la superficie total de la parcela y la suma de las superficies de
los deslindes aprobados y la superficie de dominio
público. El porcentaje que corresponde a la porción
a deslindar es el cociente entre la superficie asignada en la
constancia y la superficie de cálculo,

multiplicado por cien.

3) Si la suma de las superficies de Constancias
Anotadas, los deslindes aprobados y dominio público es
igual a la superficie total de la parcela, se determina la
superficie de cálculo por la diferencia entre la
superficie total de la parcela y la suma de las superficies de
los deslindes aprobados y la superficie de dominio
público. El porcentaje que corresponde a la

porción a deslindar es el cociente, entre la
superficie asignada en la constancia y la superficie de
cálculo, multiplicado por cien.

4) Si la suma de las superficies de Constancias
Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es
superior a la superficie total de la parcela, se toma la suma
total de las superficies de las Constancias Anotadas como
superficie de cálculo. El porcentaje que corresponde a la
porción a deslindar es el cociente entre la superficie
asignada en la constancia y la superficie de cálculo,
multiplicado por cien.

c) El agrimensor, para la ubicación de la
porción a deslindar, se rige en primer lugar por el
acuerdo entre los titulares de constancias anotadas; en segundo
lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en
tercer lugar por la ubicación indicada en la Constancia
Anotada.

En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto
Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado
Dominicano, la ubicación resultará de los
antecedentes de la adjudicación, los que tendrán
que ser incorporados al expediente; en los demás casos,
los antecedentes podrán ser incorporados al expediente
pero no serán determinantes para la
ubicación.

d) Si no hay acuerdo con la ubicación
asignada, o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos
y mensura y en el informe técnico con los croquis
ilustrativos que correspondan y con su opinión
fundada.

e) Debe medir la totalidad de la parcela
originaria y las vías de comunicación existentes
dentro de ella, y localizar los deslindes aprobados dentro de
ella. Con estos elementos procede a calcular la superficie
útil la que resulta de excluir de la superficie total real
de la parcela originaria, las superficies de los deslindes y las
correspondientes a las vías de
comunicación.

Sobre esta superficie útil aplica el porcentaje
que corresponda a la constancia de título para obtener la
superficie de la porción a deslindar.

f) Salvo causa debidamente justificada ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente o con la aceptación de todos
los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones
de terreno separadas para cubrir una misma constancia de
título.

g) Para lograr coincidencia con la
ocupación material, se admite una variación en
más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la
superficie real de la porción a deslindar respecto de la
superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta
variación sólo es permitida para lograr
coincidencia con los límites materiales de la
ocupación.

h) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente
cerrado por límites materiales sólo se permiten
diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en
la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las
tolerancias.

i) El levantamiento planimétrico de la
parcela a deslindar se rige por lo dispuesto en el presente
Reglamento.

j) En el informe técnico, el agrimensor
detalla los cálculos realizados y los fundamentos de la
ubicación y determinación de los límites,
indicando si hubo acuerdo entre los copropietarios o
copartícipes.

k) En el mismo acto de levantamiento parcelario
se pueden realizar simultáneamente varios deslindes
referidos a la misma parcela, en tal caso se puede unificar la
documentación que no sea requerida en forma individual por
parcela.

2.5 DOCUMENTACIÓN DE LOS
DESLINDES

Los deslindes se documentan de conformidad con lo
dispuesto en el Título anterior del presente Reglamento
con las siguientes especificaciones y agregados:

a) Acta de hitos y mensura.

b) Carta de conformidad de los
solicitantes.

c) Plano general con las siguientes
características:

1) Deslinde sobre parcelas complejas: deben estar
representados todos los inmuebles que se deslindan en el acto y
su vinculación, si se pudiere, a la parcela originaria;
asimismo, se graficarán las vías de
comunicación existentes ubicadas en base a la
Cartografía de la Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales, y los deslindes aprobados según los planos y
antecedentes cuando fuera posible ubicarlos.

2) Deslinde sobre parcelas sencillas: se deben
representar todos los inmuebles que se deslindan en el acto, la
parcela originaria, las vías de comunicación y los
deslindes aprobados, con las respectivas vinculaciones y todos
los datos geométricos que permiten su dimensionamiento. El
registro de superficies que integra el plano general debe indicar
la superficie total de la parcela originaria, las superficies de
deslindes aprobados, la superficie de cálculo, el
porcentaje que corresponde a la Constancia Anotada, la superficie
real de la parcela originaria, la superficie de
vías de comunicación, la superficie útil, la
superficie teórica de la porción a deslindar, la
superficie real deslindada de cada parcela y las observaciones
que correspondan, según el modelo establecido para los
trabajos de mensura que como anexo forma parte de
este Reglamento.

d) Informe técnico, en el que se justifica
la ubicación y la determinación de los
límites.

e) Coordenadas de cada parcela
deslindada.

f) Plano individual por parcela.

2.6 TRÁMITES POSTERIORES AL
DESLINDE

Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente para que inicie el proceso
judicial los planos aprobados, copia del acta de hitos y mensura
donde conste la conformidad de los titulares de constancias
anotadas, la carta de conformidad, una copia certificada del
plano general y copia certificada del informe
técnico.

En caso de que se trate de un deslinde sobre parcela
sencilla, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales,
adjuntará a las documentaciones a remitir al Tribunal de
Jurisdicción Original, un informe donde indique
cuál es el resto de superficie útil de la parcela
originaria.

Si no queda resto de superficie útil en la
parcela originaria por haberse deslindado todas las constancias
anotadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
informa al Tribunal de Jurisdicción Original, para que
éste dicte sentencia ordenando la cancelación
definitiva del título.

Si no queda resto de superficie útil en la
parcela originaria y aún existen Constancias Anotadas no
deslindadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
informará al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente para que éste resuelva en
consecuencia.

Refundición

Se denomina refundición al acto de levantamiento
parcelario que tiene por fin la creación de una nueva
parcela por integración de dos o más parcelas
registradas. Para que proceda la refundición, las parcelas
a unir deben ser colindantes entre sí.

Los documentos a presentar son:

A. Acta de hitos y mensura.

B. Carta de conformidad.

C. Informe técnico.

D. Coordenadas de cada parcela
resultante.

E. Plano general.

F. Plano individual por parcela.

Urbanización
parcelaria

Se denomina urbanización parcelaria al acto de
levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de
nuevas parcelas por división de una o más parcelas
registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En
los casos de urbanizaciones parcelarias es obligatorio adjuntar
el proyecto aprobado por el ayuntamiento correspondiente y por
las autoridades

competentes. Los documentos a presentar son:

A. Acta de hitos y mensura.

B. Carta de conformidad.

C. Proyecto aprobado por el ayuntamiento y
cualquier otra autoridad competente.

D. Informe técnico.

E. Coordenadas de cada parcela
resultante.

F. Plano general.

G. Plano individual por cada parcela, por cada
espacio destinado a zona verde y por cada área
institucional.

En la solicitud de urbanización parcelaria no se
indica el número de parcelas resultantes, quedando
éste definido en la conformidad del o los propietarios con
la tarea realizada.

No se consideran como parcelas las superficies
destinadas a calles. No se admiten presentaciones parciales que
dejen subsistentes el o los títulos
originarios.

El registro de los títulos de las parcelas
resultantes implica automáticamente el traspaso de las
calles, pasajes, avenidas, peatonales, espacios destinados a
zonas verdes, etc., al dominio público.

De la
división para partición de
inmuebles

Cuando se pretenda hacer cesar el estado de
indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes de un inmueble registrado, haciendo la
partición en naturaleza del mismo, se deberá
ejecutar la división del inmueble de conformidad con lo
dispuesto en el artículo No. 172 de la Resolución
1738-2007.

5.1 COPROPIEDAD

Existe copropiedad, cuando los derechos de los
copropietarios, coherederos y/o copartícipes están
expresados en términos porcentuales o proporción, o
simplemente no están determinados en ninguna forma, con
independencia de que dichos derechos estén consignados en
una o varias Constancias Anotadas o estén sustentados en
un Certificado de Título.

Los términos porcentuales que le corresponden a
cada copropietario, se refieren al derecho mismo y no a la
superficie del inmueble. Corresponde a los copropietarios
determinar la forma en que se dividirá el inmueble en caso
de existir acuerdo amigable entre ellos o al Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente en caso
de no existir partición

amigable.

5.2 PROCEDENCIA DE LA DIVISIÓN PARA
PARTICIÓN

La división para la partición de inmuebles
en copropiedad procede a solicitud de:

a) Todos los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes que, de común acuerdo, solicitan a la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales la
autorización para dividir el inmueble.

b) El Juez de Jurisdicción Original en
caso de no existir acuerdo y haberse iniciado el proceso
judicial.

c) La totalidad de los titulares de Constancias
Anotadas cuando éstos resuelvan separar sus derechos al
mismo tiempo y en una misma operación.

5.3 PARTICIÓN AMIGABLE

Cuando los copropietarios, coparticipes o coherederos
estén de acuerdo en la forma de dividir el inmueble, se
solicita la autorización para el trabajo correspondiente
directamente a la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.

La solicitud debe estar firmada por la totalidad de los
copropietarios, coparticipes o coherederos y debidamente
legalizada por notario y llevar implícita la
petición de que, una vez aprobada técnicamente la
división, la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales remita los planos y demás documentos exigibles
a la oficina de Registro de Títulos
correspondiente

cuando se trate de copropietarios o coparticipes o al
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente cuando se trate de coherederos para que resuelva la
partición por vía administrativa.

Conjuntamente con la carta de conformidad de los
trabajos realizados, el Agrimensor debe adjuntar al expediente el
acto auténtico o bajo firma privada debidamente legalizado
por notario, previsto en el artículo 55 de la Ley de
Registro Inmobiliario, en el cual todos los copropietarios de
común acuerdo pongan de manifiesto su voluntad y forma de
dividir el inmueble, haciendo referencia al plano general de la
división y como se adjudicarán las
parcelas resultantes. Dicho acto, será adjuntado al
plano aprobado para remitirlo al Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente.

El resto del procedimiento a seguir en estos casos
será el mismo que el establecido en el presente Reglamento
para el tipo de trabajo que se realiza.

5.4 PARTICIÓN LITIGIOSA

Cuando no haya acuerdo entre los copropietarios,
coparticipes o coherederos no procede el inicio del
trámite ante la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales sino ante el Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente.

El Agrimensor designado por el Juez a propuesta de las
partes, o de oficio en ausencia de esta, presentara ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente la solicitud de autorización
firmada por el Juez y el agrimensor designado, anexando el
Certificado de Títulos o la Constancia Anotada.

El resto del procedimiento a seguir en estos casos
será el mismo que el establecido en el presente Reglamento
para el tipo de trabajo que se realiza.

5.5 PARTICIÓN DE TITULARES DE CONSTANCIAS
ANOTADAS

Cuando la totalidad de los titulares de Constancias
Anotadas resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una
misma operación, se procederá de igual forma que en
el caso de partición amigable.

En este caso, en la solicitud de autorización, se
indicará la superficie total de la parcela originaria. El
agrimensor deberá anexar a su solicitud una
certificación emitida por el Registro de Títulos
correspondiente, de vigencia de las Constancias Anotadas
presentadas y de que no existen otras Constancias Anotadas
vigentes sobre la parcela.

5.6 ETAPAS DE LA PARTICIÓN

La partición tiene dos etapas que son:

a) Técnica, donde a través de un
acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina cada una de las parcelas en que se dividirá el
inmueble. Esta etapa finaliza con la aprobación
técnica de las operaciones.

b) Registral, donde a través del registro
se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa
finaliza con la expedición del Certificado de
Título y la habilitación del registro
complementario para cada parcela.

Cuando se presenta conjuntamente con la
determinación de herederos, o cuando se torna litigiosa,
se agota una etapa judicial en la que se dan las garantías
necesarias para que todos los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes de uno o más inmuebles puedan hacer
valer sus derechos. Esta etapa finaliza con la
sentencia.

5.7 FORMAS DE LA DIVISIÓN PARA
PARTICIÓN

La división para partición podrá
resolverse mediante subdivisión, urbanización o
división para la constitución de condominio. Estas
operaciones podrán presentarse combinadas con deslindes y
refundiciones.

El procedimiento y las exigencias técnicas y
formales serán los mismos que los establecidos en el
presente Reglamento para el trabajo de que se trate, con las
especificaciones, modalidades y formalidades exigidas en el
presente capítulo.

De las
afectaciones parcelarias

6.1 EXPROPIACIÓN

Cuando una parte de una parcela registrada es declarada
de utilidad pública y sujeta a expropiación, se
debe proceder a separar la parte a expropiar mediante
subdivisión de la parcela originaria, y se deben cumplir
todos los requisitos establecidos para la misma. La parcela
subdividida que resulte expropiada se registrará a nombre
del titular a menos que se haya demostrado que éste ha
recibido del Estado Dominicano la totalidad del importe
correspondiente a dicha expropiación.

La iniciación del trámite se hace a
instancia del expropiante o del propietario del inmueble de que
se trate.

6.2 SERVIDUMBRES

Cuando sobre una parte determinada de una parcela
registrada se pretenda constituir una servidumbre, se debe
proceder a ejecutar la mensura de la parcela ubicando,
dimensionando y posicionando la parte que se afectará con
la servidumbre, consignándola en el Certificado de
Título resultante. A tal fin debe cumplirse con lo
dispuesto en materia de mensuras posteriores al
saneamiento.

6.3 DERECHOS DE AGUAS Y MINAS.

Cuando sobre una parte determinada de una parcela
registrada se pretendan constituir derechos y servidumbres
previstos en las leyes de Aguas y Minas, se debe proceder a
ejecutar la mensura de la parcela ubicando, dimensionando y
posicionando la parte a afectar.

De la
división para constitución de
condominios

7.1 OBJETO DEL CONDOMINIO.

El régimen de condominio es aplicable
única y exclusivamente a parcelas. No es requisito que
éstas estén edificadas, ni que las unidades de
condominio se refieran a departamentos, locales o partes de un
edificio o construcción.

El régimen de condominio es aplicable para
dividir edificaciones, complejos residenciales, complejos
hoteleros, complejos industriales, cementerios privados o
cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se
pretenda establecer una relación inseparable entre
sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.

Prohibiciones

No se permite la constitución de condominios
sobre inmuebles amparados en constancias anotadas ni sobre
unidades de condominio ya registradas.

Las unidades de condominio no pueden ser objeto de
refundiciones, subdivisiones o cualquier otra modificación
parcelaria.

Sub-parcela o Unidades de Condominio

Con el nombre de subparcela se designa a la unidad de
dominio exclusivo resultante de la afectación de una
parcela al régimen de condominio, cuya existencia y
elementos esenciales hayan sido comprobados y determinados
mediante un plano de división para constitución de
condominio documentado y aprobado en la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales, e inscrito en el Registro de
Títulos correspondiente.

División para constitución de
condominios

Se denomina división para constitución de
condominio al acto por el cual se identifican, dimensionan,
ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un
inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o
complementarios, para permitir su afectación al
régimen de condominio.

Para inscribir condominios antes de la
construcción del edificio se presentará un proyecto
de división del condominio sobre la base de los planos que
conforman el proyecto de construcción del edificio
aprobados por las autoridades correspondientes.

Sectores propios

Sector propio es el conjunto continuo o discontinuo de
las partes de un inmueble, con autonomía funcional y
acceso directo o indirecto desde la vía pública,
que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más
personas físicas o morales.

Sectores comunes

Sectores comunes son las partes del inmueble, carentes
de autonomía funcional, que por su destino, sirven a los
sectores propios facilitando su aprovechamiento.

Son necesariamente comunes:

A. El terreno.

B. Los elementos materiales que delimitan la
parcela.

C. Los muros u otros objetos que separan sectores
privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos
los conductos e instalaciones de beneficio
común.

Son sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes
del inmueble carentes de autonomía funcional, que
están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o
más sectores propios.

Unidad funcional.

Unidad funcional es el conjunto de sectores propios y
comunes vinculados física o jurídicamente que
pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al
sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso
exclusivo que le puedan corresponder.

Independencia y funcionalidad

Es requisito indispensable para plantear la
división para la constitución de condominio la
independencia y funcionalidad de todas las unidades propias que
se originan. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales
establece, cuáles autoridades dan la funcionalidad o
determinan los criterios de la misma en casos
especiales.

7.2 DEL TRATAMIENTO E INTEGRACIÓN DE
SECTORES

Sectores a identificar y a determinar

En toda división para la constitución de
condominio se deben identificar, determinar, ubicar y dimensionar
todos los sectores que vayan a ser sometidos a distintos
derechos.

Muros y elementos estructurales

Los muros se clasifican en propios y comunes. Los muros
que separan ambientes interiores de un mismo sector propio, se
consideran integrados al mismo y no se determinan.

Los elementos estructurales, conductos de
ventilación o servicios y demás instalaciones
comunes que se encuentren en los muros, se consideran integrados
a ellos y hacen al muro necesariamente común.

Tratamiento de espacios vacíos y
escaleras

Los espacios vacíos se proyectan horizontalmente
sobre la planta donde está su piso, y las escaleras y
rampas se proyectan horizontalmente sobre la planta donde nacen.
Según estén integrados o no a un sector propio, se
consideran como propios o comunes, y se consideran como sectores
cubiertos o descubiertos según tengan o no cubierta
superior.

Las escaleras, rampas y espacios vacíos cuando se
encuentran totalmente dentro de una misma unidad funcional y
sirven sólo a ella, se consideran integrados a la misma y
no se determinan. El mismo tratamiento se da a las escaleras,
rampas y espacios vacíos que se encuentran totalmente
dentro de un sector común y sólo sirven al
mismo.

Azoteas y terrazas

Las azoteas y terrazas accesibles se determinan como
sectores comunes o de uso exclusivo, de acuerdo con las
convenciones que sobre su uso determine el consorcio de
propietarios.

Cuerpos avanzados y balcones

Los balcones y cuerpos avanzados de un edificio deben
ser incorporados a la división, integrándolos a los
sectores propios o comunes según corresponda, aún
cuando los mismos sobresalgan sobre espacio del dominio
público.

Salientes horizontales

La proyección de salientes horizontales sobre la
planta inmediata inferior podrá no ser tenida en cuenta
cuando la distancia normal al muro sea inferior a los cincuenta
(50) centímetros.

7.3 ELEMENTOS A DETERMINAR EN LA DIVISIÓN DE
CONDOMINIO.

En la división para constitución de
condominio se identifican, ubican y determinan con sus medidas de
superficie:

a) Todos los sectores propios, comunes y comunes de uso
exclusivo que integran el inmueble.

b) Todos los polígonos que delimitan los espacios
diferenciados en el presente título.

7.4 DOCUMENTACIÓN Y PLANO DE LA
DIVISIÓN PARA LA

CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO.

Documentación de la división para
constitución de condominio

Las divisiones para la constitución de condominio
se documentan de la siguiente forma:

A. Solicitud de aprobación de la
división

B. Conformidad del o los propietarios.

C. Coordenadas de la parcela

D. Copia del plano individual de la
parcela.

E. Plano de la construcción aprobado por
autoridad competente.

F. Plano de división para la
constitución de condominio.

7.5 REPRESENTACIÓN DE LA DIVISIÓN EN
CONDOMINIO

Para la representación de la división de
edificios, se adopta el sistema de representación por
plantas en proyección horizontal; los sectores
identificados se extienden verticalmente desde el piso de la
planta hasta la cubierta de la misma, salvo el caso de
superficies superpuestas.

En la primera planta se representa toda la parcela con
sus magnitudes y colindancias según el plano aprobado y
los distintos sectores que la componen. En las demás
plantas sólo se representan los sectores
edificados.

Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma
horizontal, aún cuando una misma unidad tenga más
de una planta, se representan sobre la primera planta
correspondiente a la parcela.

Los sectores que se determinan deben tener todas las
medidas de superficie expresadas en metros cuadrados con dos
decimales. A criterio del profesional actuante se podrán
colocar las magnitudes lineales que se creyeren pertinentes para
una mejor interpretación de los planos.

Los polígonos correspondientes a las unidades
funcionales deben ser resaltados con trazo más grueso que
el resto de los polígonos y líneas que integran el
dibujo.

Los muros se representan a escala.

Para la representación se adoptarán las
escalas previstas en el presente Reglamento.

Las superficies superpuestas se grafican con un rayado
diferenciado y se consigna la superficie
correspondiente.

Las plantas representadas y los restantes elementos
gráficos del plano podrán no respetar la
orientación real.

7.6 PLANO DE DIVISIÓN PARA LA
CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO

El plano de división para la constitución
de condominio contiene la totalidad de los sectores resultantes
de la división y puede estar compuesto de varias
láminas.

El mismo debe contener los siguientes
elementos:

A. Carátula, aclarando que se trata de una
división para la constitución de
condominio.

B. Símbolo indicativo del norte con la
orientación correcta.

C. Cuadro de simbología
utilizada.

D. Representación gráfica de la
división.

E. Planillas de superficies, de resumen y de
integración de unidades.

El plano de división para la constitución
de condominio, para su mejor comprensión, puede ser
dividido en láminas, para lo cual, en la hoja o
lámina (1) se hace referencia al número de
láminas que lo integran y el contenido indicativo de cada
una.

Designación de Sectores

Los sectores propios se identifican con una
designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos
primeros corresponden a las letras "ese" y "pe" (SP), el tercer y
cuarto carácter corresponden a un bloque o edificio, el
quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los
tres últimos al polígono correspondiente; para
completar el número de caracteres asignados a cada campo
se anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las
unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal,
aún cuando una misma unidad tenga más de una
planta, se podrá prescindir de los caracteres
correspondientes a bloque y planta en la
designación.

Los bloques independientes de edificios existentes en un
mismo inmueble, se identifican por letras o números
arábigos comenzando desde la "A" o desde el "uno" (1) y en
orden correlativo. Preferentemente, la designación se
inicia desde el bloque ubicado más al noroeste y se
continúa en el sentido de las agujas del reloj. A los
sectores determinados en la planta inicial fuera de los bloques
edificados, se les asigna el "cero" (0) o una letra indicativa
del destino ("P" para parqueos por ejemplo) como
designación para el campo de bloques.

Las plantas de los edificios se identifican con
números arábigos correlativos
comenzando desde el uno (1) para la primera planta y en
orden correlativo. Cuado en una misma planta hubieran distintos
niveles la identificación se hará con un
número arábigo comenzando desde el uno (1) para la
primera planta seguido de una letra que indique el nivel
comenzando por la letra "A". Las plantas de nivel inferior a la
primera, se designan anteponiendo al número de planta la
letra "eme" (M), siguiendo una numeración correlativa
hacia las de menor nivel.

Los polígonos correspondientes a sectores propios
se identifican con números arábigos comenzando del
"uno" (1) y siguiendo un orden correlativo. En cada planta se
inicia nuevamente la numeración el polígono ubicado
más al noroeste y se continúa en el sentido de las
agujas del reloj.

Los sectores comunes se identifican con las letras "ese"
y "ce" (SC) y no llevan números de
identificación.

Los sectores comunes de uso exclusivo se identifican con
una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos
primeros corresponden a las letras "ese" y "e" (SE), el tercer y
cuarto carácter corresponden al bloque edificado, el
quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los
tres últimos al polígono correspondiente; para
completar el número de caracteres asignados a cada campo
se anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las
unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal,
aún cuando una misma unidad tenga más de una
planta, se podrá prescindir de los caracteres
correspondientes a bloques y plantas.

Es facultad del propietario otorgar la
designación de las unidades funcionales, la que
podrá ser en números, letras o combinación
de ambos.

Los espacios vacíos se identifican con la letra
"ve" (V), los espacios inaccesibles se identifican con la letra
"i" (I) y las áreas sujetas a limitaciones administrativas
se identifican con las letras "ele" y "a" (LA).

En la representación gráfica se emplea la
simbología presentada en el anexo de formatos para mensura
que forma parte de este Reglamento.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales
puede modificar, por Disposición Normativa, la forma de
designación de los sectores en función de las
necesidades o establecer otra modalidad para casos especiales que
ameriten un tratamiento diferenciado.

Planilla de descripción de
unidades

Se incorpora al plano de división de condominio
una planilla de descripción de unidades funcionales en la
cual constan los sectores propios y sectores comunes de uso
exclusivo que conforman la unidad de condominio. La referencia a
los sectores se hace con indicación de la
designación, destino y superficie, asimismo se deja
constancia del porcentaje de copropiedad que le corresponde sobre
cosas comunes. La planilla de integración de unidades se
confecciona de conformidad con los modelos de formatos que como
anexo forma parte de este Reglamento.

Planilla de superficies

Se incorpora al plano de división de condominio
una planilla de superficies en la cual constan las superficies
totales de los espacios y sectores determinados en la
división de condominio. La planilla se hace con las
superficies totales de cada sector o espacio por bloque edificado
y por planta según corresponda.

La planilla de superficies se confecciona de conformidad
con los modelos de formatos que como anexo forma parte de este
Reglamento.

Planilla resumen

Se incorpora al plano de división de condominio
una planilla de resumen donde constan el número de
unidades de condominio y la superficie total de la parcela. La
planilla resumen de superficies se confecciona de conformidad con
los modelos de formatos que como anexo forma parte de este
Reglamento.

Conclusión

Los actos de levantamiento destinados a modificar el
estado parcelario de parcelas registradas, se hacen por mensura
de conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del
2007 emanada del Tribunal Superior de tierras.