La Novación y el Contrato de arrendamiento

Enviado por Yunior Andrés Castillo S.

Introducción

La novación consiste en la sustitución
convencional de una obligación por otra: en la
antigüedad la relación jurídica queda
extinguida por el nacimiento de otra nueva que ocupa su lugar;
una obligación desplaza a la otra. El demandante, en lugar
de recibir la que se le debe, acepta convertirse en titular de
una relación obligatoria nueva.

La novación adquirió un desarrollo
considerable en el derecho romano clásico sobre todo para
realizar la transmisión de las obligaciones (cambio de
acreedor o de deudor). Esta no era válida más que
si la nueva obligación tenía el mismo objeto que la
antigua; la novación por cambio de objeto no era, pues,
practicada.

La novación no tiene ya en nuestros días,
el interés practico que tenia en Roma, donde se hacia
necesaria su utilización, por razón de la
intrasmisibilidad y la inmutabilidad de la relación
obligatoria; cuando se quería modificar esa
relación, no había mas remedio que extinguirla y
crear otra nueva. Hoy la ley permite a las partes cambiar los
términos de una relación obligatoria y sobre todo
trasmitirla, activa o pasivamente: la cesión de
crédito quita a la novación gran parte de su
utilidad y se comprende que esta institución tienda a
disolverse, a desmembrarse en provecho afines: cesión de
crédito, cesión de deudas. Esta
desmembración es cosa hecha en derecho alemán, ya
que el código civil alemán desconoce la
novación. Sin embargo en nuestro derecho francés
esta institución conserva su utilidad en cuanto que
realiza el cambio del objeto o la causa de la obligación;
puede considerarse que el giro bancario de cuenta a cuenta,
realiza una doble novación por cambio de acreedor y de
deudor.

En la actualidad, la cesión de créditos
resulta posible, pero no la cesión de deudas; por eso, la
novación por cambio de deudor conserva su interés;
igualmente la novación por cambio de objeto.

El contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual
una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra
parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar
por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

En la época primitiva el arrendamiento de cosas
era poco usual, ya que cada familia explotaba su herencia o la
tierra del clan, pero la comunidad o vecino ponían a su
reciproca disposición algunas cosas mobiliarias tales
como: esclavos, animales, los instrumentos agrícolas; pero
se trataba de servicios generalmente gratuitos, realizados en la
forma de comodato, es decir, prestamos de usos.

El arrendamiento no se desarrolló en Roma, sino
con la conquista, con el gran comercio, con la afluencia de
extranjeros y con la emancipación de esclavos. En el
sistema feudal se caracterizo por la perpetuidad de las
relaciones entre el propietario y el terrazguero.

Objetivo General:

Investigar todo lo referente acerca de la
novación y el contrato de arrendamiento.

Objetivos
Específicos:

Definir lo que es una
novación.
Hablar sobre la condiciones de la
novación.
Analizar lo efecto de la
novación.
Definir el contrato de
arrendamiento.
Conocer la evolución y clases de
arrendamiento.
Estudiar las clases de
arrendamiento.
Mencionar la naturaleza jurídica
del contrato de arrendamiento.

JUSTIFICACION.

El estudio realizado acerca de: La
novación y el contrato de arrendamiento, notamos conocer
la importancia que nos brinda conocer todo lo referente al mismo,
ya que nos brinda un conocimiento claro y preciso.

IMPORTANCIA.

Este tema nos permite hacer contacto directo con las
diferentes causas del contrato de arrendamiento y la
novación de contrato, en el mismo podemos conocer las
obligaciones que tienen las partes interesada en realizar dicho
contratos. Estos temas nos ayuda bastante en nuestro crecimiento
intelectual, y así tener un buen manejo en nuestra carrera
de derecho.

Metodología

La realización de este trabajo, se ha basado en
una investigación bibliográfica, utilizando fuentes
de orden primario como son las consultas de distintos libros, y
en nuestro Código Civil Dominicano, y otros datos como son
la pagina del Internet.

El problema consiste en el estudio realizado sobre La
Novación y el Contrato de arrendamiento, conocer las
reglas y las diferentes formas de cómo hacer dichos
contratos, como también dar algunas pincelas sobre sus
evoluciones.

La
novación

1.1-LA NOVACION.

Josserand dice, que la novación consiste en la
sustitución convencional de una obligación por
otra: en la antigüedad la relación jurídica
queda extinguida por el nacimiento de otra nueva que ocupa su
lugar; una obligación desplaza a la otra. El demandante,
en lugar de recibir la que se le debe, acepta convertirse en
titular de una relación obligatoria nueva.

Los Hermanos Mazeaud la definen como una
operación que, de una sola vez, extingue una
obligación para reemplazarla por otra.

La creación de una obligación nueva entre
personas ya unidas por un vínculo de derecho no constituye
una novación cuando subsiste la obligación antigua.
Tampoco lo que es la extinción de una deuda antigua sin
creación de una obligación nueva.

1.1.1-Evolución.

Fue muy utilizada en Roma, en la época en que la
transmisión de las obligaciones no era posible. El derecho
bajo el imperio exigió, además ese nexo material de
dependencia, un vínculo intelectual, psicológico,
las partes debían querer reemplazar una obligación
por otra, tener el animus novandi.

Cuando surgió con exactitud esa necesidad de un
vínculo intelectual, se perdió de vista la de un
nexo material. Así el antiguo derecho francés pudo
admitir la novación por cambio de objeto.

La novación no tiene ya en nuestros días,
el interés practico que tenía en Roma, donde se
hacia necesaria su utilización, por razón de la
intrasmisibilidad y la inmutabilidad de la relación
obligatoria; cuando se quería modificar esa
relación, no había mas remedio que extinguirla y
crear otra nueva. Hoy la ley permite a las partes cambiar los
términos de una relación obligatoria y sobre todo
trasmitirla, activa o pasivamente: la cesión de
crédito quita a la novación gran parte de su
utilidad y se comprende que esta institución tienda a
disolverse, a desmembrarse en provecho afines: cesión de
crédito, cesión de deudas. Esta
desmembración es cosa hecha en derecho alemán, ya
que el código civil alemán desconoce la
novación. Sin embargo en nuestro derecho francés
esta institución conserva su utilidad en cuanto que
realiza el cambio del objeto o la causa de la obligación;
puede considerarse que el giro bancario de cuenta a cuenta,
realiza una doble novación por cambio de acreedor y de
deudor.

En la actualidad, la cesión de créditos
resulta posible, pero no la cesión de deudas; por eso, la
novación por cambio de deudor conserva su interés;
igualmente la novación por cambio de objeto.

2.1-CONDICIONES DE LA NOVACION.

Son tres las condiciones requerida para la
novación:

a) La nueva obligación debe referir de
la antigua en cierto punto en cierta medida;
b) Las partes deben tener intención de
novar (animus novandi);
c) Se exige en ella cierta
capacidad.

En la primera condición, la nueva
obligación debe deferir de la antigua en cierto punto, en
cierta medida, la novedad puede referirse al acreedor, al deudor,
al objeto de la obligación, a su causa, y quizá a
ciertas modalidades.

En la segunda condición, las partes deben tener
la intención de novar; las partes han podido querer que la
nueva obligación coexista con la antigua; dos
interpretaciones son posibles: yuxtaposición o
sustitución; no se puede atribuir gratuitamente al
acreedor la intención de renunciar a su derecho;
sólo hay novación cuando "la voluntad de producirla
resulta claramente del acto".

En la tercera condición, existe la capacidad de
las partes, aquí es preciso que acreedor tenga la
capacidad de disponer del crédito primitivo a que renuncia
y que el deudor sea capaz de obligarse.

2.1.1- El consentimiento del antiguo y del nuevo
obligado. Excepción.

La novación, por implicar extinción de la
obligación y creación de una nueva
obligación, supone la voluntad del acreedor y del deudor
de cada una de las obligaciones.

El articulo 1274, del Código Civil Dom., nos
dice: que la novación por la sustitución de un
nuevo deudor puede efectuarse si el concurso del primer
deudor.

2.1.2- Capacidad.

Las partes deben ser capaces de obligarse y de enajenar
un derecho. La capacidad exigida es la necesaria para cumplir un
acto a título oneroso.

2.1.3- "Animus novandi".

Las partes extinguir una obligación para crear
otra, eso es lo que se le llama animus novandi. Esa
intención constituye un elemento esencial de la novacion;
no se presume, sino que debe resultar claramente del acto o de
las circunstancias de la causa.

El art. 1273 nos dice: la novación es no se
presume; es menester que la voluntad de hacerla resulta
claramente del acto.

Cuando la novación de la prueba no se presente,
presume, o bien que ambas obligaciones, sin nexo entre en ellas,
han sido extinguida la una y creada la otra; o bien que han sido
creadas sucesivamente dos obligaciones, y que ambas
subsisten.

Reemplazo de una
obligación por otra obligación

En este caso no permite a las partes realizar los
efectos de la novación sin que existan los requisitos
técnicos de este negocio jurídico. Por tanto el
juez debe verificar la existencia de los requisitos a fin de
permitir la Corte de Casación que pueda ejercer su
vigilancia.

3.1.1- Extinción de una obligación
valida.

La obligación es sustituida por la
obligación nueva debe ser valida.

Una obligación nula de nulidad absoluta no
podría constituir objeto de una novación; en
efecto, no habría creación de una nueva
obligación.

Si la nulidad no es sino relativa, podría
considerarse como valida la novación; porque, al novar la
obligación nula, las partes la han confirmado.

3.1.2-Creación de una obligación
válida.

La novación no produce efecto, por lo tanto la
primera obligación no se extingue más que si la
nueva obligación llega a nacer; se precisa, pues, que sea
válida la obligación creada.

Algunos autores estiman que la novación
tendría un carácter aleatorio, pero que
sería válida. Sin embargo, la Corte de
Casación en todos los casos pronuncia la nulidad de la
novación, ya que esta corte no hace ninguna
distinción de la misma.

Efecto de la
novación

La novación tiene un doble efecto: creador y
extintivo; en esta ultima obra como un pago, la obligación
primitiva queda completamente extinguida, con todos sus
accesorios; consentida pues a uno de los codeudores solidarios
libera a todos los coobligado, lo mismo que si interviene entre
el acreedor y el deudor principal, libera a los
caucioneros.

4.1.1-Garantía.

El vínculo que la novación crea entre
ambas obligaciones, el acreedor puede estipular e mantenimiento
de la garantías, pero es necesario el consentimientos de
todos los interesados.

El art. 1278 dice: los privilegios e hipotecas del
antiguo crédito no pasan al que le ha sustituido, a menos
que el acreedor se lo haya reservado expresamente.

Este artículo no exige, para la unión de
los privilegios e hipotecas y en tesis general, el consentimiento
del propietario.

4.1.2-Observación.

El efecto extintivo de la novación marca la
oposición entre la novación mutato creditote y la
cesión de crédito, la cual no extingue ni el
crédito ni su accesorio; el conjunto pasa al patrimonio
del cesionario.

El
contrato

Figura que define el acuerdo de voluntades destinada a
producir efectos jurídicos. Es cuando existen dos o
más personas y se ponen de acuerdo sobre una
declaración de voluntad común, destinada a reglar
sus derechos. También podemos decir que el contrato es un
convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto
de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna
cosa.

Según establece el art. 1107 del Código
Civil Dominicano, el contrato teniendo una denominación
seria o no, esta sometido a reglas generales, que son objeto del
presente título.

5.1.1- Contratos de arrendamiento.

Es un contrato por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de
una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario,
quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio
cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada
de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en
este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse
la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea
cierta y determinada.

El
Arrendamiento

6.1. EVOLUCION.

No obstante, el arrendamiento de los animales se conoce
desde las primeras leyes de las XII tablas. Por lo demás
en su origen, el arrendamiento no se distinguía claramente
de la compra y venta: se equiparaba a una venta durante cierto
tiempo.

La perpetuidad del arrendamiento fue condenada por los
revolucionarios franceses, por la ley del 29 de diciembre del
1790 y por los redactores del código civil en el art.
1709, el establece el arrendamiento por cierto tiempo. Al igual
que estaba prohibida la perpetuidad del arrendamiento de
servicio, por disposición del art. 1780 del C.C. por temor
a un retorno a las reglas feudales.

El arrendamiento de cosas poco usual en las
civilizaciones primitivas, es en la actualidad un contrato de
importancia primordial; sin embargo, las intervenciones, a veces
exageradas del legislador, apartan a los propietarios de efectuar
las reparaciones necesarias; y sobre todo, a los capitalistas de
construir casas de renta.

6.1.1-Clases de arrendamiento.

Hay tres clases de contrato de arrendamiento:

1- El arrendamiento de cosas;
2- El arrendamiento de obras;

3- El arrendamiento de servicios.

-El arrendamiento de cosas, es un contrato por el cual
una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa
durante cierto tiempo, y mediante un cierto precio que
ésta se obliga a pagarle.

-El arrendamiento de obra, es un contrato por el cual
una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra,
mediante un precio convenido entre ellas.

-El arrendamiento de servicios, en este del arrendador
se obliga a trabajar o prestar determinado servicios al
arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un
pago. El arrendatario está obligado a retribuir los
servicios. Este tipo de contrato concluye por el incumplimiento
de obligaciones, por terminación del contrato o por
muerte.

Naturaleza
jurídica del contrato de arrendamiento de
cosas

Esta son: Contrato consensual, contrato a título
oneroso, contrato sinalagmático y contrato de cumplimiento
sucesivo.

El contrato de arrendamiento de cosas, es un contrato
consensual, a título oneroso, sinalagmático, de
cumplimiento sucesivo.

7.1.1- Contrato consensual.

El contrato de arrendamiento es válido "solo
consensu". El arrendamiento se perfecciona "solo consenso", desde
el instante de la coincidencia de las voluntades, ante de toda
toma de posesión, y sin ninguna formalidad.

El art. 1714 dice: se puede arrendar por escrito y
verbalmente.

En este tipo de contrato no se requiere ninguna forma
para la validez del contrato de arrendamiento de cosas, que puede
celebrarse verbalmente. El arrendamiento rural, sino se concluye
por escrito, se considera hecho en la condiciones de los
contratos tipo redactados por las comisiones consultivas
departamentales.

7.1.2-Contrato a título
oneroso.

Según el art. 1106 del Código Civil el
contrato a título oneroso, es aquel que obliga a los
contratantes a dar o hacer algunas cosas.

Necesidad de un precio (alquiler o renta). El
arrendamiento es por su esencia un contrato a título
oneroso: supone un precio como remuneración del servicio
prestado por la puesta de la cosa a disposición del
arrendatario. Sin no se ha estipulado un precio, el arrendamiento
es nulo por falta de precio. Es suficiente con que el precio sea
determinable.

En principio fijación del precio se deja a la
voluntad de las partes; el arrendamiento no es rescindible por
lesión; pero el legislador moderno ha fijado
imperativamente los precios para varias categorías de
arrendamientos. Aunque no de modo obligatorio, la renta se fija
en dinero, también se estipula el pago
periódicamente, por parte.

7.1.3-Contrato sinalagmático.

El contrato es sinalagmático, cuando hace que
nazcan obligaciones con cargo a ambas partes. El arrendador debe
poner la cosa a disposición del arrendatario
(obligación de entrega) y mantener la cosa en buen estado
conservación; debe garantizar al arrendatario contra la
evicción y los vicios ocultos a fin de asegurarle el goce
pacifico.

7.1.3-Contrato de cumplimiento
sucesivo.

Obligaciones continúas del arrendador y del
arrendatario. El arrendamiento es un contrato sucesivo, el precio
puede ser pagado de una sola vez; la obligación del
arrendador consiste en poner y en mantener la cosa a la
disposición del arrendatario, durante todo el periodo del
arrendamiento. Las partes fijan a su voluntad la duración
del arrendamiento.

Las obligaciones que contraen, pesan sobre las partes
durante todo el transcurso del arrendamiento. Este contrato se
fija libremente por las voluntades de las partes.

Causa de
terminación del arrendamiento

Las causas de terminación del arrendamiento son
las siguientes:

1- Muerte del arrendador o del arrendatario,
cuando expresamente se hubiere pactado.
2- Por haberse cumplido el plazo fijado en el
contrato o, en su caso, por la ley.
3- Por acuerdo mutuo.
4- Confusión.
5- Pérdida o destrucción total
del apartamento arrendado, por caso fortuito o fuerza
mayor.
6- Por apropiación del apartamento
arrendado hecha por causa de utilidad publica.
7- Por venta judicial.

Conclusión

En la realización de esta investigación y
estudio acerca de: La novación y el contrato de
arrendamiento, podemos decir que tanto la novación y el
contrato de arrendamiento juegan un papel importante en nuestra
sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento al ser en
definición un contrato por el cual una persona llamada
arrendador y la otra parte el arrendatario, pone temporalmente
una cosa a disposición de otra en alquiler o la
venta.

Desde la evolución, es una forma de subsistir,
porque sin esta modalidad las personas que no son propietarios no
podrían hacer comercio o alquilar un servicio, ya sea
laboral o comercial.

En cuanto a nuestros objetivos propuesto en nuestra
investigación, podemos decir que se han cumplido de manera
clara y precisa.

Bibliografía

Acosta, Juan Pablo (1995), Código Civil
Dominicano, Editora Dalis, segunda edición; Moca,
Rep. Dom.
Mazeaud, Herri y Leon. Mazeaud, Jean. Lecciones
de Derecho Civil, Cumplimiento, Extinción y
Transmisión de las Obligaciones, Parte II. Volumen
III, Ediciones Juridica Europa-America, Buenos
Aire.
Mazeaud, Herri y Leon. Mazeaud, Jean. Lecciones
de Derecho Civil, Los Principales Contratos, Parte III,
Volumen IV, Ediciones Juridica Europa-America, Buenos
Aires.
Josserand, Louis, Derecho Civil, Teoria General
de las Obligaciones, Tomo II, Volumen I, Ediciones
Juridicas, Europa-America, Editores Buenos Aires.
Josserand, Louis, Derecho Civil, Contratos,
Tomo II, Volumen II, Ediciones Juridicas, Europa-America,
Editores Buenos Aires.

Recomendaciones

Nuestras recomendaciones van dirigida a todo los
estudiosos del derecho, que no han tenido la oportunidad de leer
y aprender tan enriquecidos temas.

Nosotros como estudiante debemos saber todo lo
relacionado a los arrendamientos y los contratos de
novación, su naturaleza, las leyes que la rigen, para
tener un conocimiento claro, ya que nos ayudaría en
ejercicio de nuestra carrera.

Esperamos que se motiven a investigar cualquier
inquietud con relación a estos temas, ya que son muy
comunes en nuestra sociedad.

Autor:

Ing.-Lic. Yunior Andrés
Castillo

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana

2011.