Definición y caracteres Es el derecho real de propiedad
que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre
una cosa mueble o inmueble. (Art. 2673) PLURALIDAD DE SUJETOS:
los titulares deben ser 2 o mas personas ya sean físicas o
jurídicas (sino estaríamos frente a un dominio) Se
ve afectado el carácter exclusivo del dominio. UNIDAD DE
OBJETOS: puede tratarse de 1 o varias cosas muebles o inmuebles.
Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los
efectos del condominio como un solo objeto. EXISTENCIA DE PARTES
IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES. A cada
condómino le corresponde una cuota parte, es decir,
½, 1/3, ¼, 1/5, etc. Se tiene derecho sobre toda la
cosa pero por un % de ella. No recae sobre parte alguna
materialmente determinada del objeto.
Constitución CONTRATO cuando varias personas adquieran en
común una o varias cosas o cuando el propietario del todo
transmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la
cosa. Para algunos, entra en esta categoría, la
partición extrajudicial de una herencia. ACTOS DE ULTIMA
VOLUNTAD aquellas disposiciones testamentarias por las que se
lega a una misma cosa a 2 o más personas. No constituye un
condominio cuando no recae sobre una o varias cosas determinadas
sino sobre todo el patrimonio relicto que seria una
“comunidad hereditaria” y no un condominio. LEY
cuando la ley impone el condominio independientemente de la
voluntad de los particulares. Por ejemplo: el condominio de
muros, cercos y fosos o por confusión de límites,
etc. Se sostiene que la enumeración del art 2675 no es
excluyente de otros medios de constitución del condominio,
se suele mencionar por ejemplo, el supuesto de la
prescripción adquisitiva, cuando la posesión
durante el término requerido por la ley ha sido ejercida
por más de una persona (coposesión)
Clases SIN INDIVISION FORZOSA es aquel en el cual cualquiera de
los condóminos, en cualquier tiempo y sin depender de la
conformidad de los demás condóminos, puede poner
fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa
común. CON INDIVISION FORZOSA se encuentra coartada la
facultad de pedir la división en cualquier tiempo ya sea
por causa derivada de la ley, de la convención (contrato)
o de una disposición de última voluntad.
Condominio ordinario Facultades sobre la parte indivisa (art
2676); Amplísimas y equivalentes a las del propietario
sobre su cosa. Se refiere a las facultades jurídicas y no
materiales. Constituir derechos de usufructos (art 2843), uso y
habitación (art 2949). Estos derechos reales que puede
constituir están subordinados al resultado de la
partición que tiene efecto declarativo. Puede realizar
cuantos actos sean compatibles con su carácter de
porción ideal, sin depender para ello de la conformidad de
los otros condóminos
Facultades condómino Intentar acciones posesorias sin
necesidad de concurso de los demás condóminos.
Puede ejercerlas contra cualquiera de ellos que turbándolo
en el goce común, manifestase pretensiones a un derecho
exclusivo sobre el inmueble. También tiene acciones
reales. Hipotecar su parte indivisa (2678) Tendrá efecto
si en la partición el inmueble hipotecado queda en lote
para el hipotecante Constituir derechos de usufructos (2843), uso
y habitación (2949). subordinados al resultado de la
partición que tiene efecto declarativo. Enajenar
libremente su parte indivisa a otro condominio o a un tercero.
Los demás copropietarios no pueden oponerse ni alegar
derecho alguno de preferencia para adquirirla ( 2677)
Facultades sobre la cosa o parte material de ella Son
restringidas Derecho de uso y goce de la cosa Todo
condómino puede usar la cosa común pero con 2
limitaciones: Que se ajuste al destino de la cosa. Si uno de los
condóminos no permite a otro gozar y usar de la cosa
conforme al destino de ella, se produce un caso de abuso del
derecho (art 1071). No hay abuso si se utiliza para otro destino.
Que no la deteriore en su interés particular Si uno de los
condóminos usa y goza de la totalidad de la cosa sin que
los otros condóminos formulen observación alguna,
se presume asentimiento tácito con dicha ocupación
gratuita.
Actos de disposición Ius prohibendi ninguno de los
condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos
sobre la cosa común ni sobre menor parte de ella
físicamente determinada, actos materiales o
jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad. La oposición de una bastara para
impedir lo que la mayoría quería al respecto. Art
2681 innovaciones materiales. … que tiendan a dar a la cosa
común un destino distinto o que se traduzcan en un
menoscabo del derecho de los demás condóminos. El
condómino puede hacer las construcciones que quiera para
su comodidad particular, con la sola condición de no
estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la
cosa. La mejora realizada sin el consentimiento de los otros
condóminos, para ser aprovechada por otros deben
contribuir a su pago.
Actos de disposición Si el acto es celebrado por un solo
condómino o por más, pero no por todos, es nulo, de
nulidad relativa (unanimidad, 2680). Excepción (2683) la
enajenación, constitución de servidumbres o
hipotecas, el alquiler hecho por uno de los condóminos
será parcial o totalmente eficaz, si por el resultado de
la división el todo o parte de la cosa común le
tocase en su lote.
Derechos de los acreedores Cada condómino puede enajenar
su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y
vender antes de hacerse la división entre los comuneros
(Art 2677). Durante la indivisión autorizada por la ley,
los acreedores particulares de los copropietarios no pueden
ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo,
pero si podrán cobrar sus créditos con las
utilidades de la explotación correspondientes a su
respectivo deudor
Cargas reales En las cargas reales que gravan la cosa, como la
hipoteca, cada uno de los condóminos esta obligado por el
todo de la deuda (art. 2689). El acreedor puede demandar a
cualquiera de los condóminos poseedores de la cosa
gravada, por el todo de la deuda (es indivisible). Si quedara un
saldo impago cada uno de los condóminos responderá
solo por su parte (art.2688). Esto también se aplica a los
impuestos.
Gastos de conservación y reparación Puede liberarse
de la obligación por abandono de su derecho de propiedad.
(2685) (Jurisprudencia: debe hacerse antes de que se hayan
concluido las refacciones sino producida la mora, la renuncia de
la propiedad no tiene por efecto liberar de contribuir y solo
podría computarse hasta el valor de lo renunciado) El
condómino/s pagaran intereses al copropietario que los
hubiera hecho y este tendrá derecho a retener la cosa
hasta que se verifique el pago (2686).(Jurisprudencia: requerido
el condómino queda constituido en mora de pleno derecho
una vez concluido los trabajos Todo condómino puede
obligar a los copropietarios en proporción de sus partes
(2685) Incumplimiento
Deudas contraídas favor comunidad Por uno solo de los
condóminos (2687) Esta obligado solo el que la contrajo.
Tiene acción contra los demás condóminos
para el reembolso de lo que hubiere pagado. Todos los
condóminos colectivamente Principio general: no
solidaridad Cada uno esta obligado por la cuota parte que le
correspondería de la cosa (si se expresó al
obligarse cual era esa cuota parte).
Deudas contraídas favor comunidad Si no se expresó
la cuota, todos responden por partes iguales sin perjuicio del
derecho a repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran
abonado de más por parte de los otros que hubieren abonado
de menos (2688) Excepciones. No solidarias Pacto de solidaridad
por los condóminos Que se exprese en cuotas Que lo
establezca la ley por el contrato en que esta constituido
Insolvencia condómino Debe repartirse entre los
condóminos que afrontaron la deuda, en proporción
al interés que tengan en ella y según el cual
hubiesen contribuido a satisfacer la parte del crédito que
correspondía al insolvente (2690)
Aprovechamiento cosa común Cuando la cosa es susceptible
de uso y goce común por los condóminos y no hay
oposición de ninguno, puede ser explotada directamente por
ellos.
Administración UNANIMIDAD quórum necesario para
deliberar (cantidad mínima de personas físicas o
jurídicas para sesionar válidamente) MAYORIA
ABSOLUTA (cantidad de esas personas que voten afirmativamente
para un asunto determinado) Se computan los votos por valor (%
que cada condómino tiene. Si hay dudas se presumen que son
iguales (2704,2705, 2708) y NO por cabeza. Si hay empate, se
resuelve por suerte / árbitro / juez
Arrendamiento El condómino que ofreciere el mismo
alquiler, debe ser preferido a persona extraña (2702) Si
se alquila a un 3º por medio de un contrato de
locación válidamente celebrado, por el art 1613:
Antes de vencer el termino de la locación la demanda de
desalojo debe ser intentada por todos los condóminos ,
cualquiera fuere la causa que dio motivo al desalojo
Después de vencido el termino de locación el
desalojo puede ser demandado por cualquiera de los
condóminos sea la causa del desalojo la conclusión
del término o cualquier otra.
Conclusión del condominio CAUSAS COMUNES AL DOMINIO Causas
absolutas Destrucción total o consumo total de la cosa (si
es parcial el derecho continua sobre los restos) (art 2604) Si la
cosa es puesta fuera del comercio ( art 2604) Si animales
domésticos recuperan su antigua libertad (art 2605)
Conclusión del condominio Causas relativas (2606, 2609,
2610) Abandono (2607, 2608, 2685 2ºp) Enajenación de
la cosa Transformación Accesión Prescripción
Trasmisión judicial
Extinción para un solo condómino Si la
enajenación, abandono, etc. recaen sobre la parte indivisa
el derecho se extingue únicamente para el condómino
titular y puede pasar, según los casos a otro/s
condómino/s o a un 3º. Si uno de los
condóminos intenta prescribir el dominio de toda la cosa
contra los demás, su posesión debe ser
inequívoca y revelar que ha excluido a los demás
condóminos de la posesión de la cosa. De lo
contrario, el uso y goce que hiciere de la misma
encuadraría en las facultades que otorga el art 2684 (ver
interversión de títulos)
Modo especial extinción División de la cosa
común Convertir la parte ideal de cada condómino en
una porción o lote material equivalente a su
interés en la cosa. Cuando el condominio no es de
indivisión forzosa: ¿Quién puede pedir la
partición? los condóminos, herederos de los
condóminos, sus acreedores (de los herederos) y todos los
que tengan un derecho declarado por la ley. ¿Cuándo
la puede pedir? En cualquier momento.
Excepción a división Cuando la división sea
nociva por cualquier motivo (perjudica a los condóminos,
desvalorización de la cosa que se torna inconveniente)
ella debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya
perjuicio a los condóminos (Art 2715 ). Según la
jurisprudencia, ese perjuicio debe derivar en situaciones
objetivas, graves y excepcionales que serian las únicas
que autorizarían la demora (crisis económica,
juicio pendiente que se discute acerca de la superficie de la
cosa) Inaplicable si el perjuicio derivare del valor afectivo de
la cosa para uno de los condóminos o del hecho que la
división traiga aparejada otro destino para el inmueble.
Algunos piensan que además del perjuicio que le puede
causar a los condóminos, hay que tener presente el
interés colectivo (art 1071 y 2513)
Acción de partición (teorías) Acción
real: porque el juez esta facultado para hacer atribuciones de
propiedad y pone en movimiento el derecho real de condominio
Acción personal: efectiviza una obligación que la
ley le impone a los condóminos de dividir la cosa en
común en cualquier momento. Esta obligación esta
dentro del derecho personal aunque derive de un derecho como es
el condominio. Acción mixta: El Código la rechaza
(nota art 4023 in fine) El juez competente para entender en la
acción de partición es el de las acciones
reales
Formas de partición Unanimidad y capacidad para la forma y
por el acto que juzguen convenientes. Especie: cuando la cosa sea
divisible y la división no convierta en
antieconómico el aprovechamiento o devaluado para las
partes. En dinero: si la cosa es indivisible, se vende y se
reparte el dinero en proporción al % de cada
condómino. Si todos los condóminos están de
acuerdo pueden hacerse de esta forma aunque la división en
especie sea posible. MIXTA: parte en especie, parte en
dinero.
Clases de partición Total: cuando se divide todo el objeto
del condominio Parcial: cuando se divide una parte de la cosa que
constituye el objeto del condominio Definitiva: cuando se divide
el condominio, se divide la propiedad Provisoria: cuando se
divide el uso y goce de la cosa (art 3464). La resolución
debe ser tomada por unanimidad (art 2699) Judicial: cuando lo
decide el juez. Casos: art 3465 Extrajudicial: cuando lo deciden
los condóminos si son capaces y están presentes.
Debe formalizarse por escritura pública o instrumento
privado presentando a juez para ser homologado
Efectos de la partición Tiene efecto declarativo (art
2695/2696), es decir, tiene efecto retroactivo a la fecha de
constitución del condominio. Se considera como si el
condominio nunca hubiera existido, se establece una
ficción legal. Cada condómino debe ser considerado
como que hubiera sido desde el origen de la indivisión,
propietario exclusivo de lo que le hubiese correspondido en su
lote y como si nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo
que le ha tocado a los otros condóminos (art 2695)
Excepción: los condóminos entre si se deben la
garantía de evicción y por vicios
redhibitorios.
Condominio indivisión forzosa Legal: Cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso de dos o más heredades
que pertenezcan a propietarios distintos. (art 2710) Condominio
de muros, cercos, fosos que sirvan de separación entre dos
heredades contiguas. (art 2716/2745-2710) Hipótesis de
“división nociva” ( art 2715) Partes comunes
en la propiedad horizontal. Jurisprudencial: Sepulcros por
aplicación del art. 278 y nota 2715 y el art 12 de la ley
4128, salvo excepciones.
Condominio indivisión forzosa Convencional:
Estipulación valida y temporal de los condóminos
(art 2715) Los condóminos no pueden renunciar de una
manera indefinida el derecho de pedir la división; pero
les es permitido convenir en la suspensión de la
división por un término que no exceda de cinco
años, y de renovar este convenio todas las veces que lo
juzguen conveniente (Art.2693). Ley 14.394, Art 52 y 53 (plazo
máximo indivisión: 10 años)
Disposición de ultima voluntad: Plazo no exceda 10
años. Cualquier término superior al máximo
permitido se entenderá reducido a este. Bien determinado o
establecimiento comercial, industrial, etc. la indivisión
podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la
mayoría de edad (aun cuando tiempo sea mayor de 10
años).
Clasificación según incidencia tiempo Perdurables
Accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades (art. 2710 a 2714); Condominio de muros cercos y fosos
(art. 2716, 2717 y sig.); Condominio sobre partes comunes en
propiedad horizontal (art.18 ley 13512); l Indivisibilidad
producto de la constitución del bien de familia
(art.34 y sig. ley 14394).
Clasificación según incidencia tiempo Temporarias
Origen contractual (art. 2693 y 2694) Impuesta por donante a sus
donatarios condóminos Convenios entre herederos para
bienes de origen hereditario (art. 52 ley 14394) Indivisiones
forzosas para bienes de origen hereditario impuestas
por el testador o el cónyuge supérstite ( art. 51 y
53 ley 14394). Estas situaciones están
previstas en el art.2715 Esta precisión debe entenderse en
conjunción con los términos que fija la ley 14394,
que amplían este plazo legal para bienes de origen
hereditario.
Clasificación según incidencia tiempo
Circunstanciales – Partición nociva. Esta
indivisión es verdaderamente circunstancial, ocasional o
accidental y existen controversias sobre su fuente.
Tradicionalmente se la ha ubicado dentro de las indivisiones
legales como señalamos. En cambio hay autores que
consideran que "la indivisión nacerá de la
decisión judicial que enfrentada a un caso concreto
interprete que debe dilatar la división para que no haya
perjuicio a los condóminos”
Obligaciones condóminos Igual a las del condominio sin
indivisión forzosa. No se aplica el abandono (art 2685 in
fine) y locación de la cosa común separada de las
partes exclusivas.
Condominio por confusión límites El condominio se
extiende únicamente a la zona dudosa y no a la totalidad
de los fundos contiguos que pertenecen a la propiedad exclusiva
de los vecinos. Cada uno de los condóminos puede pedir que
los límites confusos se investiguen y demarquen por medio
de la acción de deslinde.
Requisitos acción de deslinde Dos fundos colindantes (art
2746) o contiguos (art 2748) Si el demandado es el Estado (art
2750) solo por terrenos dependientes del dominio privado. Si los
2 fundos son del dominio público del Estado el deslinde le
corresponde a la jurisdicción administrativa. Para
algunos, esto también se aplica si un fundo es de un
particular y el otro del dominio publico del Estado.
Requisitos acción de deslinde Fundos rústicos (art
2648) no edificados. Según la jurisprudencia, en caso de
predios edificados no procede la acción de deslinde sino
que son aplicables las reglas de la medianería. Lo de
rústico no significa que estén en la ciudad o en el
campo sino que no esté edificado. Tampoco procede la
acción de deslinde cuando las heredades contiguas
están separadas por un alambrado. Los limites de los
fundos debe estar confundidos (art 2746/2748)
Condominio de muros El condominio de las paredes, muros, fosos
(excavación que rodeaba las fortalezas y castillos) y
cercos que sirvan de separación entre dos heredades
(porción de terreno cultivo perteneciente al mismo
dueño) contiguas, es de indivisión forzosa
(Art.2716) Nuestro Código considera como sinónimos
los términos: Pared y muro Medianera: común.
Clasificación de los muros A B A B Según su
disposición física o emplazamiento Pared o muro
lindero o separativo: edificada en el límite de dos
propiedades de distintos titulares Muro encaballado Su eje
coincide con la línea separativa de 2 heredades.
Está asentado una parte en cada lado
ESTA PRESENTACIÓN CONTIENE MAS DIAPOSITIVAS DISPONIBLES EN
LA VERSIÓN DE DESCARGA