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Condominio

Enviado por Carla Santaella





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Definición y caracteres Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. (Art. 2673) PLURALIDAD DE SUJETOS: los titulares deben ser 2 o mas personas ya sean físicas o jurídicas (sino estaríamos frente a un dominio) Se ve afectado el carácter exclusivo del dominio. UNIDAD DE OBJETOS: puede tratarse de 1 o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto. EXISTENCIA DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES. A cada condómino le corresponde una cuota parte, es decir, ½, 1/3, ¼, 1/5, etc. Se tiene derecho sobre toda la cosa pero por un % de ella. No recae sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.

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Constitución CONTRATO cuando varias personas adquieran en común una o varias cosas o cuando el propietario del todo transmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la cosa. Para algunos, entra en esta categoría, la partición extrajudicial de una herencia. ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega a una misma cosa a 2 o más personas. No constituye un condominio cuando no recae sobre una o varias cosas determinadas sino sobre todo el patrimonio relicto que seria una “comunidad hereditaria” y no un condominio. LEY cuando la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Por ejemplo: el condominio de muros, cercos y fosos o por confusión de límites, etc. Se sostiene que la enumeración del art 2675 no es excluyente de otros medios de constitución del condominio, se suele mencionar por ejemplo, el supuesto de la prescripción adquisitiva, cuando la posesión durante el término requerido por la ley ha sido ejercida por más de una persona (coposesión)

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Clases SIN INDIVISION FORZOSA es aquel en el cual cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa común. CON INDIVISION FORZOSA se encuentra coartada la facultad de pedir la división en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de la ley, de la convención (contrato) o de una disposición de última voluntad.

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Condominio ordinario Facultades sobre la parte indivisa (art 2676); Amplísimas y equivalentes a las del propietario sobre su cosa. Se refiere a las facultades jurídicas y no materiales. Constituir derechos de usufructos (art 2843), uso y habitación (art 2949). Estos derechos reales que puede constituir están subordinados al resultado de la partición que tiene efecto declarativo. Puede realizar cuantos actos sean compatibles con su carácter de porción ideal, sin depender para ello de la conformidad de los otros condóminos

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Facultades condómino Intentar acciones posesorias sin necesidad de concurso de los demás condóminos. Puede ejercerlas contra cualquiera de ellos que turbándolo en el goce común, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble. También tiene acciones reales. Hipotecar su parte indivisa (2678) Tendrá efecto si en la partición el inmueble hipotecado queda en lote para el hipotecante Constituir derechos de usufructos (2843), uso y habitación (2949). subordinados al resultado de la partición que tiene efecto declarativo. Enajenar libremente su parte indivisa a otro condominio o a un tercero. Los demás copropietarios no pueden oponerse ni alegar derecho alguno de preferencia para adquirirla ( 2677)

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Facultades sobre la cosa o parte material de ella Son restringidas Derecho de uso y goce de la cosa Todo condómino puede usar la cosa común pero con 2 limitaciones: Que se ajuste al destino de la cosa. Si uno de los condóminos no permite a otro gozar y usar de la cosa conforme al destino de ella, se produce un caso de abuso del derecho (art 1071). No hay abuso si se utiliza para otro destino. Que no la deteriore en su interés particular Si uno de los condóminos usa y goza de la totalidad de la cosa sin que los otros condóminos formulen observación alguna, se presume asentimiento tácito con dicha ocupación gratuita.

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Actos de disposición Ius prohibendi ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa común ni sobre menor parte de ella físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de una bastara para impedir lo que la mayoría quería al respecto. Art 2681 innovaciones materiales. ... que tiendan a dar a la cosa común un destino distinto o que se traduzcan en un menoscabo del derecho de los demás condóminos. El condómino puede hacer las construcciones que quiera para su comodidad particular, con la sola condición de no estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la cosa. La mejora realizada sin el consentimiento de los otros condóminos, para ser aprovechada por otros deben contribuir a su pago.

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Actos de disposición Si el acto es celebrado por un solo condómino o por más, pero no por todos, es nulo, de nulidad relativa (unanimidad, 2680). Excepción (2683) la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler hecho por uno de los condóminos será parcial o totalmente eficaz, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

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Derechos de los acreedores Cada condómino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros (Art 2677). Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no pueden ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor

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Cargas reales En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos esta obligado por el todo de la deuda (art. 2689). El acreedor puede demandar a cualquiera de los condóminos poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda (es indivisible). Si quedara un saldo impago cada uno de los condóminos responderá solo por su parte (art.2688). Esto también se aplica a los impuestos.

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Gastos de conservación y reparación Puede liberarse de la obligación por abandono de su derecho de propiedad. (2685) (Jurisprudencia: debe hacerse antes de que se hayan concluido las refacciones sino producida la mora, la renuncia de la propiedad no tiene por efecto liberar de contribuir y solo podría computarse hasta el valor de lo renunciado) El condómino/s pagaran intereses al copropietario que los hubiera hecho y este tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago (2686).(Jurisprudencia: requerido el condómino queda constituido en mora de pleno derecho una vez concluido los trabajos Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes (2685) Incumplimiento

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Deudas contraídas favor comunidad Por uno solo de los condóminos (2687) Esta obligado solo el que la contrajo. Tiene acción contra los demás condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. Todos los condóminos colectivamente Principio general: no solidaridad Cada uno esta obligado por la cuota parte que le correspondería de la cosa (si se expresó al obligarse cual era esa cuota parte).

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Deudas contraídas favor comunidad Si no se expresó la cuota, todos responden por partes iguales sin perjuicio del derecho a repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran abonado de más por parte de los otros que hubieren abonado de menos (2688) Excepciones. No solidarias Pacto de solidaridad por los condóminos Que se exprese en cuotas Que lo establezca la ley por el contrato en que esta constituido

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Insolvencia condómino Debe repartirse entre los condóminos que afrontaron la deuda, en proporción al interés que tengan en ella y según el cual hubiesen contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente (2690)

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Aprovechamiento cosa común Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común por los condóminos y no hay oposición de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.

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Administración UNANIMIDAD quórum necesario para deliberar (cantidad mínima de personas físicas o jurídicas para sesionar válidamente) MAYORIA ABSOLUTA (cantidad de esas personas que voten afirmativamente para un asunto determinado) Se computan los votos por valor (% que cada condómino tiene. Si hay dudas se presumen que son iguales (2704,2705, 2708) y NO por cabeza. Si hay empate, se resuelve por suerte / árbitro / juez

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Arrendamiento El condómino que ofreciere el mismo alquiler, debe ser preferido a persona extraña (2702) Si se alquila a un 3º por medio de un contrato de locación válidamente celebrado, por el art 1613: Antes de vencer el termino de la locación la demanda de desalojo debe ser intentada por todos los condóminos , cualquiera fuere la causa que dio motivo al desalojo Después de vencido el termino de locación el desalojo puede ser demandado por cualquiera de los condóminos sea la causa del desalojo la conclusión del término o cualquier otra.

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Conclusión del condominio CAUSAS COMUNES AL DOMINIO Causas absolutas Destrucción total o consumo total de la cosa (si es parcial el derecho continua sobre los restos) (art 2604) Si la cosa es puesta fuera del comercio ( art 2604) Si animales domésticos recuperan su antigua libertad (art 2605)

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Conclusión del condominio Causas relativas (2606, 2609, 2610) Abandono (2607, 2608, 2685 2ºp) Enajenación de la cosa Transformación Accesión Prescripción Trasmisión judicial

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Extinción para un solo condómino Si la enajenación, abandono, etc. recaen sobre la parte indivisa el derecho se extingue únicamente para el condómino titular y puede pasar, según los casos a otro/s condómino/s o a un 3º. Si uno de los condóminos intenta prescribir el dominio de toda la cosa contra los demás, su posesión debe ser inequívoca y revelar que ha excluido a los demás condóminos de la posesión de la cosa. De lo contrario, el uso y goce que hiciere de la misma encuadraría en las facultades que otorga el art 2684 (ver interversión de títulos)

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Modo especial extinción División de la cosa común Convertir la parte ideal de cada condómino en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa. Cuando el condominio no es de indivisión forzosa: ¿Quién puede pedir la partición? los condóminos, herederos de los condóminos, sus acreedores (de los herederos) y todos los que tengan un derecho declarado por la ley. ¿Cuándo la puede pedir? En cualquier momento.

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Excepción a división Cuando la división sea nociva por cualquier motivo (perjudica a los condóminos, desvalorización de la cosa que se torna inconveniente) ella debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos (Art 2715 ). Según la jurisprudencia, ese perjuicio debe derivar en situaciones objetivas, graves y excepcionales que serian las únicas que autorizarían la demora (crisis económica, juicio pendiente que se discute acerca de la superficie de la cosa) Inaplicable si el perjuicio derivare del valor afectivo de la cosa para uno de los condóminos o del hecho que la división traiga aparejada otro destino para el inmueble. Algunos piensan que además del perjuicio que le puede causar a los condóminos, hay que tener presente el interés colectivo (art 1071 y 2513)

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Acción de partición (teorías) Acción real: porque el juez esta facultado para hacer atribuciones de propiedad y pone en movimiento el derecho real de condominio Acción personal: efectiviza una obligación que la ley le impone a los condóminos de dividir la cosa en común en cualquier momento. Esta obligación esta dentro del derecho personal aunque derive de un derecho como es el condominio. Acción mixta: El Código la rechaza (nota art 4023 in fine) El juez competente para entender en la acción de partición es el de las acciones reales

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Formas de partición Unanimidad y capacidad para la forma y por el acto que juzguen convenientes. Especie: cuando la cosa sea divisible y la división no convierta en antieconómico el aprovechamiento o devaluado para las partes. En dinero: si la cosa es indivisible, se vende y se reparte el dinero en proporción al % de cada condómino. Si todos los condóminos están de acuerdo pueden hacerse de esta forma aunque la división en especie sea posible. MIXTA: parte en especie, parte en dinero.

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Clases de partición Total: cuando se divide todo el objeto del condominio Parcial: cuando se divide una parte de la cosa que constituye el objeto del condominio Definitiva: cuando se divide el condominio, se divide la propiedad Provisoria: cuando se divide el uso y goce de la cosa (art 3464). La resolución debe ser tomada por unanimidad (art 2699) Judicial: cuando lo decide el juez. Casos: art 3465 Extrajudicial: cuando lo deciden los condóminos si son capaces y están presentes. Debe formalizarse por escritura pública o instrumento privado presentando a juez para ser homologado

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Efectos de la partición Tiene efecto declarativo (art 2695/2696), es decir, tiene efecto retroactivo a la fecha de constitución del condominio. Se considera como si el condominio nunca hubiera existido, se establece una ficción legal. Cada condómino debe ser considerado como que hubiera sido desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiese correspondido en su lote y como si nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo que le ha tocado a los otros condóminos (art 2695) Excepción: los condóminos entre si se deben la garantía de evicción y por vicios redhibitorios.

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Condominio indivisión forzosa Legal: Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dos o más heredades que pertenezcan a propietarios distintos. (art 2710) Condominio de muros, cercos, fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas. (art 2716/2745-2710) Hipótesis de “división nociva” ( art 2715) Partes comunes en la propiedad horizontal. Jurisprudencial: Sepulcros por aplicación del art. 278 y nota 2715 y el art 12 de la ley 4128, salvo excepciones.

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Condominio indivisión forzosa Convencional: Estipulación valida y temporal de los condóminos (art 2715) Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente (Art.2693). Ley 14.394, Art 52 y 53 (plazo máximo indivisión: 10 años) Disposición de ultima voluntad: Plazo no exceda 10 años. Cualquier término superior al máximo permitido se entenderá reducido a este. Bien determinado o establecimiento comercial, industrial, etc. la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad (aun cuando tiempo sea mayor de 10 años).

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Clasificación según incidencia tiempo Perdurables Accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades (art. 2710 a 2714); Condominio de muros cercos y fosos (art. 2716, 2717 y sig.); Condominio sobre partes comunes en propiedad horizontal (art.18 ley 13512); l Indivisibilidad producto de la constitución del bien de  familia (art.34 y sig. ley 14394).

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Clasificación según incidencia tiempo Temporarias Origen contractual (art. 2693 y 2694) Impuesta por donante a sus donatarios condóminos Convenios entre herederos para bienes de origen hereditario (art. 52 ley 14394) Indivisiones forzosas para bienes de  origen  hereditario impuestas por el testador o el cónyuge supérstite ( art. 51 y  53 ley 14394). Estas  situaciones están previstas en el art.2715 Esta precisión debe entenderse en conjunción con los términos que fija la ley 14394, que amplían este plazo legal para bienes de origen hereditario.

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Clasificación según incidencia tiempo Circunstanciales - Partición nociva. Esta indivisión es verdaderamente circunstancial, ocasional o accidental y existen controversias sobre su fuente. Tradicionalmente se la ha ubicado dentro de las indivisiones legales como señalamos. En cambio hay autores que consideran que "la indivisión nacerá de la decisión judicial que enfrentada a un caso concreto interprete que debe dilatar la división para que no haya perjuicio a los condóminos”

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Obligaciones condóminos Igual a las del condominio sin indivisión forzosa. No se aplica el abandono (art 2685 in fine) y locación de la cosa común separada de las partes exclusivas.

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Condominio por confusión límites El condominio se extiende únicamente a la zona dudosa y no a la totalidad de los fundos contiguos que pertenecen a la propiedad exclusiva de los vecinos. Cada uno de los condóminos puede pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen por medio de la acción de deslinde.

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Requisitos acción de deslinde Dos fundos colindantes (art 2746) o contiguos (art 2748) Si el demandado es el Estado (art 2750) solo por terrenos dependientes del dominio privado. Si los 2 fundos son del dominio público del Estado el deslinde le corresponde a la jurisdicción administrativa. Para algunos, esto también se aplica si un fundo es de un particular y el otro del dominio publico del Estado.

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Requisitos acción de deslinde Fundos rústicos (art 2648) no edificados. Según la jurisprudencia, en caso de predios edificados no procede la acción de deslinde sino que son aplicables las reglas de la medianería. Lo de rústico no significa que estén en la ciudad o en el campo sino que no esté edificado. Tampoco procede la acción de deslinde cuando las heredades contiguas están separadas por un alambrado. Los limites de los fundos debe estar confundidos (art 2746/2748)

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Condominio de muros El condominio de las paredes, muros, fosos (excavación que rodeaba las fortalezas y castillos) y cercos que sirvan de separación entre dos heredades (porción de terreno cultivo perteneciente al mismo dueño) contiguas, es de indivisión forzosa (Art.2716) Nuestro Código considera como sinónimos los términos: Pared y muro Medianera: común.

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Clasificación de los muros A B A B Según su disposición física o emplazamiento Pared o muro lindero o separativo: edificada en el límite de dos propiedades de distintos titulares Muro encaballado Su eje coincide con la línea separativa de 2 heredades. Está asentado una parte en cada lado

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