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El contrato de venta



Partes: 1, 2

  1. Concepto
  2. Antecedentes
  3. Principios de la Venta y la
    Permuta
  4. Diferentes Tipos de Ventas
  5. Formación de los
    contratos
  6. Las
    nulidades relativas en el contrato de
    venta
  7. El
    precio en la venta
  8. Conclusión
  9. Bibliografía

Concepto

La venta es una modalidad del contrato que se
perfecciona, a través de dos o más voluntades. Es
un convenio en los términos del Art. 1101 c.c., sin
embargo, el contrato en el orden general, es una
convención que implica la obligación de una o
más partes, para hacer o no hacer, un acuerdo al que se
han comprometido.

1.1.- En cuanto al criterio especifico, debemos
reconocer a la venta, como el acuerdo de voluntades, donde el
vendedor y el comprador, asumen compromisos entre si. El contrato
esta reglamentado en el Código Civil por los
artículos 1582 al 1701 del Código Civil
definiéndola así: Art.1582 del Código
Civil: "La venta es un contrato por el cual uno se
compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por
documento público o bajo firma privada".
Este
criterio es de aplicación general, en cuanto al
régimen general de las ventas, tanto en el derecho civil,
como en derecho comercial y aún en materia de
adquisición especial de parte del Estado, o de los bienes
del mismo, sea entre estados, o con la intervención de
particulares.

Antecedentes

La venta no es obra del derecho Romano, es una
operación muy antigua, conocida ente los Egipcios hace
más de 1,500 años A.C. conforme a la Biblia y
según la historia general, era ya ordinaria en Babilonia,
hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas
sociedades fueron anteriores a Roma que aparece en 753
años A.C., como un pueblo rústico que bajo el
dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura.
Durante su evolución es que aparece la ley de las XII
tablas, donde este contrato resalta en la tabla VI, pues es la
que sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa comprada y
caso de negativa, debía pagar el doble. Pero a
través del tiempo, ese derecho antiguo fue transformado
por las instituciones del Emperador Justiniano, donde se
profundizó el carácter consensual de la venta.
Ortolan en su explicación histórica de las
instituciones del emperador Justiniano, se expresó:
"Las obligaciones se forman por el solo consentimiento, en
los contratos de venta, alquiler, sociedad y mandato. Se dice que
en ese caso que la obligación se contrae por el
consentimiento exclusivo, porque no es necesario, para que el
acuerdo nazca, ni el escrito, ni la presencia de las partes, ni
la disminución del precio de alguna
cosa
….."

2.1.-Sin embargo la doctrina llega aun más lejos,
en el contexto práctico al expresar: "La gran
innovación sería subordinar la formación del
contrato de venta, al establecimiento de un acto escrito
"
(ver: contratos civiles y comerciales, Pág. 33 y 34,
F.Collard D y Philippe Deleberque). La posición no solo
formula el planteamiento de las pruebas, sino los requerimientos
que la propia ley exige en ciertas materias, tales como la
inmobiliaria, ventas condicionales de muebles e
inmuebles.

Principios de la
Venta y la Permuta

Una de las modalidades originarias de las transferencias
de bienes, era el trueque o intercambio, de una cosa o un bien
por otro, al que le conocemos como permuta. Esta apareció
antes de que el dinero, ya que las monedas, aunque son de
naturaleza muy antigua, no existían cuando el trueque se
producía, más tarde el intercambio se
manifestó como medio para la transferencia de una cosa por
las monedas, que es lo que implica la aparición del
concepto de venta parecido al de hoy en día.

3.1.- En cambio cuando nos referimos a la permuta,
considerada como una forma de venta es tratada por los
artículos 1702 al 1707 Código Civil, en especial en
los artículos 1703 y 1707 del Código Civil que
dicen: "Art. 1703: Se efectúa el cambio o
permuta, por el solo consentimiento de la misma manera que la
venta. Art.1707: Las demás reglas prescritas para el
contrato de venta, se aplican también al cambio o
permuta". Esta no representa el uso de la moneda, del dinero que
no es parte de la misma, más que de forma excepcional,
sucede con la permuta con saldo (cuando los dos bienes, no tienen
el mismo valor y una de las partes, debe compensar a la otra con
dinero).

3.2.-Por tanto la venta y permuta, son dos figuras
diferentes, aunque similares, pues el consensualismo, es la
característica esencial, entre estos dos convenios, en
cuanto a los principios generales que regulan las normas
contractuales. Ambos son contratos: Sinalagmáticos
Perfectos: (Art.1102 del Código Civil); Reales: en cuanto
a los bienes o cosas, objeto del contrato, aunque la venta no es
siempre recae sobre un derecho real (Art.1692 y 1693 del
Código Civil) Son contratos que al implicar intercambio de
bienes por bienes, o de cosas por dinero, resultan onerosos y
nunca a título gratuito; por último la doctrina los
compara, como conmutativos, de acuerdo al artículo 1104
del Código Civil.

Diferentes Tipos de
Ventas

El contrato de venta, bien puede presentar
múltiples modalidades, tanto en derecho civil, como en
derecho comercial y excepcionalmente, ante el intervencionismo
Estatal. Sin embargo, en materia Derecho Internacional Privado,
como Derecho Internacional Público, se encuentran
reguladas bajo normas y reglamentaciones especiales, dependiendo
el uso y costumbre internacional.

Clases de venta en Derecho Civil: En materia de
venta, el Código Civil no distingue la transferencia de
las cosas muebles, de la de los muebles. Sin embargo, existe en
nuestra legislación, una reglamentación especial,
como es el caso de la materia inmobiliaria, donde es necesario
reconocer que en ese tipo de derecho, para seguridad de los
contratantes, la ley les exige que deban realizar un contrato
debidamente notarizado para poder efectuar la transferencia de la
cosa.

5.1. Aunque la venta en sentido general, puede
considerarse como efectuada al instante, en que las voluntades se
manifiestan en cuanto a la cosa y el precio (Art.1583 c.c.) y
sobre todo en operaciones mercantiles de poco monto, donde se
producen Millones de compras al contado; en que el vendedor
entrega la cosa y el comprador paga la totalidad del valor. La
misma también presenta, múltiples modalidades, como
son: ventas a plazos, o a crédito, venta condicionales de
muebles, o de inmuebles que son una especie de ventas a
crédito, pero que se encuentran regidas por leyes
especial, como la ley 483 de venta condicional de muebles, y la
ley 596, sobre ventas condicionales de inmuebles. Ambas sujetas a
regimenes particulares, tanto en el registro del contrato, como
en la ejecución de los bienes.

Tipos de Ventas en Materia Comercial: La venta
mobiliaria de cosas al contado, es la más común de
todas y por tanto la más simple, como la compra de
comestibles, cigarrillos, ropas, etc. En los cuales todos
incurrimos en el diario vivir. En contra posición, tenemos
las ventas a créditos que presentan múltiples
clases, como la venta condicional de muebles y de otros tipos.
Las cuales giran necesariamente a través de los muebles,
pues el derecho comercial, tiene por objeto esencial, regular la
actividad mobiliaria, en cambio los inmuebles, serán de la
exclusividad del derecho civil, además de las formalidades
requeridas en esta clase de evento.

6.1.-Estos tipos de ventas se pueden clasificar como
ventas: Al contado y a crédito; nacionales o
internacionales; todas estas ventas se subdividen con
múltiples modalidades, como son:

  • a) Ventas de géneros y
    mercancías.

  • b) Ventas a distancias: 1) Ventas digitales; 2)
    Ventas futuras; 3) Ventas en Puerto o Aeropuerto designado;
    4) Venta para entrega en vuelo designado; 5) Venta para
    entrega en domicilio; 6) Ventas F.O.B. y C.I.F.; 7) Ventas
    acumulativas de la ley 946, del 13/7/1945, las cuales se
    pagan de forma parcial, o total, pero la entrega esta sujeta
    a un sorteo periódico, el cual determinará el
    incentivo y el precio final. Estas ventas son también
    consideradas cooperativas.

  • c) Ventas por intermediación

  • d) Ventas para entrega futura: Caso de las
    cosechas; Naves, Vehículos, etc.

  • e) Ventas a crédito Lay Away

  • f) Ventas sujetas a prueba: Arts.1586 al 1588
    del Código Civil.

7. Regulaciones Relativas a la Libertad de Venta:
Es importante reconocer que los artículos 1594 y 1598 del
Código Civil, permiten conocer, cuales son los
límites generales sobre el derecho de venta sobre los
bienes y derechos. En estos artículos, se determinan:
"Art.1594 del Código Civil: "Pueden comprar o vender
todos aquellos o a quienes la ley no se lo prohíbe. Y el
Art.1598: Todo lo que está en el comercio puede venderse,
cuando no existan leyes particulares que prohíban su
enajenación
". Estos artículos reconocen las
limitaciones a la libertad de vender y comprar, que en principio
se acepta.

Formación de
los contratos

8. Los Elementos Principales: Todo contrato como
manifestación de la expresión de la voluntad,
cumple con las disposiciones del artículo 1108 c.c. que
dice: "Cuatro condiciones son esenciales para la validez de
una convención:

El consentimiento de la parte que se
obliga;

Su capacidad para contratar;

Un objeto cierto que forme la materia del
compromiso;

Una causa lícita en la
obligación
".

8.1.-Estos son los cuatro elementos fundamentales, sobre
las cuales se regulan los acuerdos y sobre los que pasaremos a
tratar.

8.2.-Consentimiento de las partes: Es la
manifestación que permite formalizar el acuerdo de
voluntades para la ejecución del contrato. El
consentimiento implica que cada una de las partes, o quien se
obliga, exprese su voluntad libremente. En este caso nos
referimos a la autonomía de la voluntad que cada parte
goza, cuando asume una obligación, o acepta una
cosa.

8.3.-La Autonomía de la voluntad y sus
limitaciones
: Tanto la declaración universal de los
derechos humanos, como más de 190 constituciones en el
mundo, contienen disposiciones donde se les permite a los seres
humanos, el poder de contratar libremente los bienes que
están en el comercio, pues la voluntad se encuentra no
reducida, sino limitada. Las personas conservan sus mismos
derechos y con igual fuerza, pero sobre aquellos bienes donde el
comercio es licito.

8.4.-Pues si bien existen prohibiciones parciales, como
es el caso del comercio de armas de fuego regulares y la venta de
medicamentos; existen otras cuya prohibición resulta
absoluta, tal y como es el caso de armas de guerras y combates,
tanques de guerra, misiles, tráfico de
narcóticos.

8.5.-La constitución y las leyes adjetivas, le
permiten al Estado, el derecho de expropiación en casos de
interés público, al disponer, en su art.8,
párrafo 13. Así mismo a los Ayuntamientos en virtud
de la nueva ley 176-07, les permite ejercer un derecho similar,
en el artículo 60, párrafo 10mo. al señalar:
"Proponer al Consejo Municipal las solicitudes de
expropiación de inmuebles al Poder Ejecutivo con fines de
utilidad publica y tramitarlas conforme a la ley
". Este
derecho no solo se encuentra reconocido en la ley, sino a
través del estatus jurídico que conforma nuestra
legislación positiva. Por eso la jurisprudencia se
pronuncia en el orden específico, sobre el alcance de este
derecho de la forma siguiente: "Que en los casos de
expropiación de inmuebles por causa de utilidad
pública o de interés social que se dispongan en
virtud de la Constitución y de la ley, se trata del
ejercicio de una facultad que la Ley Sustantiva del Estado
confiere al Poder Ejecutivo, de la cual hace uso mediante los
decretos que dicta en los casos en que uno de esos motivos
justifican la expropiación; que la falta de pago previo
del precio de los inmuebles objeto de la expropiación, no
acredita la puesta en movimiento de la acción en
declaratoria de inconstitucionalidad a que se contrae la
instancia de los impetrantes, puesto que, tratándose en
tales casos de un venta forzosa, el expropiado puede demandar el
pago del precio convenido o establecido por tribunal competente;
que en relación con las irregularidades en que se hubiere
podido incurrir en el procedimiento de la expropiación, la
acción pertinente es la de nulidad y no la de
inconstitucionalidad
". B.J.No.1084,
Pág.14

8.6.-El consentimiento y La interpretación de
su voluntad
: Los acuerdos que se expresan en los convenios,
pueden efectuarse de forma libre, sin que esto impida que la
voluntad de una, o de ambas partes se distorsione. Es pues en
estos casos, en que una de las partes, deberá demandar en
interpretación del contrato o convención que
aparentemente revela oscuridad en una, o varias de sus
cláusulas. Ante esta situación las partes
podrán fundamentar su demanda, en los Arts.1159 y Sgts.
del Código Civil, específicamente en el
artículo 1162 c.c. al decir: "En caso de duda, se
interpreta la convención en contra del que haya
estipulado, y a favor del que haya contraído la
obligación
". Además en materia de venta en el
Art. 1602 c.c. cuando expresa: "El vendedor debe explicar con
claridad a lo que se obliga. Cualquier pacto oscuro o ambiguo, se
interpreta contra el vendedor
".

8.7.-En esa parte es la que determina la
intervención del Juez, a fin de que este pueda dar al
contrato, el verdadero equilibrio del pacto que debe regular el
convenio entre las partes.

8.8.-Ventas, Promesas y Acuerdos conexos: Ya
hemos expuestos que existen contratos reglamentados por la ley,
tal y como es el caso de contratos sujetos a ciertas
formalidades, incluyendo en el terreno de la venta. El caso se
produce no solo en las ventas de inmuebles que están
regulados de forma especial y donde la necesidad de un acto
escrito y debidamente notarizado, es determinante para que este
se pueda considerar como tal. Sino en casos, donde el documento,
como en la venta condicional de muebles, o de inmuebles, debe
agotar los procedimientos del registro.

9.- La Promesa de Venta: El contrato de venta
bien puede resultar de un acuerdo que permita la transferencia de
la cosa objeto del contrato de forma inmediata, o la misma puede
ser propuesta para un tiempo posterior. En este caso, la venta
como contrato, no se desnaturaliza, sino que bien puede ser
clasificada como una modalidad de esta, o resultar en una
promesa, o convenio de vender, bajo ciertas
circunstancias.

9.1.-La ley ampara esta forma de convenios, al
considerarlos que una vez convenida una promesa de venta, se
considerará como si fuese un contrato de venta, tal como
dispone la ley. En ese sentido el Art.1589 del c.c. Pero la
promesa presenta dos formas o variantes: A) La promesa
sinalagmática de venta y B) La promesa
unilateral.

  • A) Promesa
    Sinalagmática
    :

La Promesa Sinalagmática de Venta: Cuando
se realiza una promesa de venta, nos remontamos a los
términos del Art.1589 que dispone: "La Promesa de
venta vale venta, habiendo con sentido mutuamente las dos partes,
respecto a la cosa y el precio
". En ese contexto legal, la
ley se refiere a lo denominado por la doctrina como la promesa
sinalagmática de venta.

La promesa implica que las partes han ofrecido su
consentimiento, sobre la posibilidad de comprar y vender. En este
caso el contrato se materializará a través del
concierto de voluntades, el cual generalmente se establece por
escrito, en cuanto a la forma de comprobar este contrato previo.
Además de poder demandar la ejecución de la promesa
en caso de violación, la que puede ser demandada, por
medio de Astreintes.

El plazo de cumplimiento: El establecimiento de
una promesa, implica la concertación un plazo
predeterminado en el contrato, a los cuales las partes
están sujetas a su cumplimiento, en la fecha fijada por
ellas para su ejecución. Pero esto plantea dos situaciones
que resultan en la vida diaria.

  • a) Una Promesa determinada: El acuerdo
    previsto en un contrato de venta, donde ambas partes han
    llegado a determinar el precio y la entrega, en el plazo
    indicado, por ejemplo seis meses, convierte a la promesa en
    una verdadera venta.

  • a) Una Promesa incompleta: El convenio
    sobre la promesa, puede ser objeto de un compromiso de venta,
    donde las partes tan solo fijen el plazo en que
    obligará a vender la cosa, o sea en 18 meses y al
    precio que lo fije el mercado retrasa uno de los elementos
    fundamentales del contrato: El precio. De forma diferente,
    aunque parecida, puede establecer que se obliga a la venta y
    se realizará, a un precio fijo que se pagará al
    final del contrato. En ambos casos la venta se
    retrazará hasta la llegada del término. Aunque
    en el último caso, el precio del objeto fue
    definido.

Por lo tanto, si durante ese plazo, el vendedor procede
a violar el contrato, vendiendo a otro la cosa de otro,
este incurre en una responsabilidad contractual, frente al que
sostiene el acuerdo de la promesa, conforme a previsto en los
artículos 1146 y sigtes. Del código civil. Pues la
venta no se había manifestado, sino el compromiso de
vender.

B) Ámbito de la Promesa
Unilateral:

La Promesa Unilateral: Es el compromiso que asume
el vendedor de un bien de transmitir el mismo al beneficiario,
dentro del plazo estipulado en el contrato, cuando este
manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas
circunstancias, no resulta ser una promesa que pueda considerarse
como una venta, en los términos estipulados en la promesa
sinalagmática de venta. En esta situación, la
obligación recae solo sobre el ofertante, pues el
beneficiario no ha expresado su consentimiento. No obliga o
compromete al beneficiario a la compra del bien, sino en el caso
de que este se decida a vender, lo haría a favor de una
parte determinada, no debe confundirse en este caso con la
promesa sinalagmática de venta, donde ambas partes
determinan no solo la cosa que será objeto de la venta,
sino también el precio. Por lo tanto para que se considere
venta, debe existir una manifestación posterior del
beneficiario, para que exista un acuerdo contractual
determinado.

La promesa Unilateral y las Cláusulas de
preferencias y del Oro
: Cuando la obligación asumida,
está sujeta al tiempo, en una época en que existen
fluctuaciones cambiarias, las partes comúnmente adoptan
cláusulas que le permitan asegurar el valor de los bienes
objeto del contrato, sobre todo en el caso de los inmuebles para
garantizar los mismos.

Esta cláusula bien es conocida como del oro,
cuando la parte se compromete a vender en valor de oro, o en
moneda fuerte. También puede surgir la denominada escala
móvil; en esta última, las partes estipulan que el
precio original aumentará anualmente, o
periódicamente, de acuerdo al valor del precio del mercado
que será determinado en el momento de la venta
definitiva.

En cambio la cláusula de preferencia, se refiere
al compromiso de que realiza el ofertante en favor del
beneficiario de la promesa, por establecer en una de sus
cláusulas, el derecho de ser preferido, cuando se produzca
el contrato de venta, antes de cualquier otro
comprador.

Las nulidades
relativas en el contrato de venta

10.- Ventas de los Bienes de Otro: El contrato de
venta se encuentra reglamentado en los 1582 y sigts. Del
Código Civil. En este se establece de forma clara que la
venta tiene efecto, cuando las partes manifiestan su
consentimiento. El vendedor el deseo de transferir la cosa y el
comprador, de pagar el precio estipulado.

10.1.-Este contrato fue admitido de forma más
simple entre los Romanos, a quienes le era suficiente con
transferirle la posesión sobre la cosa. La antigua
legislación francesa y la actual en algunos países
de Europa, entre los cuales esta Alemania, han seguido la
tradición Romana.

10.2.-No obstante la solución que adoptó
el Código Civil Francés, el cual ha llegado hasta
nosotros, es diferente, si bien el contrato concluye con la
entrega de la cosa, desde el principio convella que el
propietario, o dueño de ella es el que debe transferir y
no otro. Por eso el art.1599 c.c. es claro al decir: "La
venta de la cosa ajena en nula
". Pero se reconoce que para
producirse debe recaer sobre un cuerpo cierto y no sobre cosas
indeterminadadas o genéricas, ya que al no poder
determinarse, no transmite la propiedad con el consentimiento
inicial.

11.- Criterios Acerca de la Nulidad: Para el
pronunciamiento de la nulidad, es necesario el establecimiento de
las violaciones y su fundamento jurídico.

11.1.-En principio desde el contexto del Art.1599 c.c.
la venta que se realice, de un bien perteneciente a otro, en
nula, pero las acciones que se producen, pueden general varias
situaciones, como es aquella donde el vendedor al transferir la
cosa, pudiera creer que la misma era de su propiedad. En este
caso tanto el vendedor, como el comprador incurrieron en un
error. Que bien puede recaer sobre la persona, o sobre el
sustancia propia de la cosa, pero puede el vendedor conocer
realmente que no es el propietario de la cosa y el comprador
desconocerlo. En este caso existe mala fe de parte del vendedor.
En ambos casos podríamos concluir en que el comprador
tiene el derecho a demandar la nulidad de la venta, por haber
incurrido en un error.

11.2.-En estos casos la doctrina se muestra renuente, a
que el contrato se declare nulo, por el hecho de la buena o mala
fe. Toda vez que el contrato bajo esos términos es nulo al
examen de la ley. Pero si por esas causas quisiéramos
argumentar, no solo la resolución del contrato, sino los
daños y perjuicios a que deberá el vendedor que
actúo de esta forma deberá intentar acciones
propias a las actuaciones de mala fe, como es la del dolo o
engaño. Siempre y cuando el comprador desconozca que la
propiedad era de otro; pues si era conocido para el comprador y
vendedor, el primero podrá demandar la nulidad de la
venta, pero no podrá demandar los daños y
perjuicios.

12.-La Promesa Unilateral y La
Policitación
: La oferta o exposición de venta
al público, es conocida como la policitación. Esta
no puede considerarse como una oferta sinalagmática,
porque no existen dos partes que se obligan, pero tampoco se
considera unilateral, por el hecho cierto, de que no se trata de
un convenio frente a una parte determinada, lo que convierte a
esta figura jurídica, es una obligación casual,
sobre el o los bienes ofertados frente al público. Por esa
razón es que la policitación puede ser retirada,
sin incurrir en ningún tipo de responsabilidad, cuando el
ofertante, no ha recibido ofertas de los interesados, pues nada
ha otorgado para su aceptación, pues una de sus
prerrogativas es el derecho que tiene el ofertante: De reservas a
quien vender o de alquiler apartamentos y casas, en el caso de
las compañías inmobiliarias.

12.1.-La oferta no puede considerarse igual a la
promesa. No es pues un convenio, ni un contrato previo entre las
partes, ni conlleva un compromiso directo. Esta es siempre, un
ofrecimiento generalmente público. Pues ambas figuras son
parecidas, aunque la oferta generalmente contiene un plazo para
su ejercicio; En este caso, la parte que pretende beneficiarse,
puede asumir un tiempo para realizar sus consideraciones, en el
caso de ausencia del plazo preestablecido, pues como la
policitación no es producto de un contrato, esta pierde su
efecto, por incapacidad del ofertante, o por su
deceso.

12.2.-Por otra parte cuando una promesa unilateral, se
constituye en un contrato que se realiza sin el debido plazo, no
existe entonces una obligación establecida a
término determinado. Sin embargo, es un contrato que
produce obligaciones a cargo de aquel que se compromete, es
más implica acciones judiciales en contra del que se
obligó, como es el caso de otorgar el derecho de
preferencia de venta.

12.3.-Por tanto la perfección del contrato de
venta opera, cuando la convención se efectúa, pues
no podemos considerar a la promesa unilateral, como un contrato
de venta, ya que esta no transmite la propiedad, ante la ausencia
de la otra voluntad.

13.-Violaciones Contractuales y El Plazo para su
Ejercicio en La Promesa Unilateral
: Las violaciones
contractuales, pueden producirse de diferentes maneras y
dependiendo de las obligaciones asumidas por el prometiente. En
este caso, el beneficiario resulta un ente pasivo, salvo el caso
de que alguna cláusula lo comprometa, como es el caso de
las cláusulas de retractación.

13.1.-De ahí que si la que ofrece la promesa, al
no haber vendido pueda ejercer este derecho a su propio riesgo,
frente al beneficiario quien a su vez, no podrá demandar
la nulidad de la venta, porque en principio no trata una promesa
sinalagmática, sino unilateral.

13.2.-En todo caso tendrá derecho a reclamar
daños y perjuicios, siempre que pueda demostrar los
mismos, pues si la persona beneficiaria ha caído en estado
de quiebra y persecuciones judiciales, es muy difícil que
pueda alegar dicho derecho, salvo situaciones especiales, en que
el inmueble se compruebe que podría se revendido a otra
persona.

13.3.-Sin embargo si la violación se produce con
el conocimiento del tercero adquiriente, nos referimos a un
concierto fraudulento, por lo cual el beneficiario de la promesa,
puede perseguir la nulidad de esa venta, pues el mismo se
realizó de mala fe. La parte in fine del Art.1134 c.c.
dice de forma especifica: "Las convenciones legalmente
formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han
hecho.

No pueden ser revocadas, sino por su mutuo
consentimiento, o por las causas que están autorizadas por
la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe
".
Así pues durante ese procedimiento, es claro que el
beneficiario, podrá solicitar también de medida
conservatorias, contra ese bien.

14.-El Derecho a la Retractación y Las
Arras
: La retractación es una facultad a que pueden
convenir las partes, en un contrato de venta o en una promesa al
dejar sin efecto el contrato y retornando a la situación
anterior al acuerdo. Cuando esto se establece en el contrato de
venta y en la promesa sinalagmática, se le conoce como una
condición, la cual puede permitir la retractación,
sea mediante un acuerdo puramente gratuito y convencional, como
también a través del pago de una
compensación económica de una suma de dinero,
conocida como arras. Se puede decir que el contrato de venta se
había producido, pero el mismo sufrió un aborto,
por medio del ejercicio de la cláusula de
retractación. Sin embargo no podríamos expresar lo
mismo en la promesa unilateral, sobre la formación directa
de un contrato de venta, cuando en una de las partes, aún
esta ausente, la expresión final del consentimiento. No
obstante esto no invalida la cláusula de
retractación, la cual opera de forma parecida, a las
indicadas tanto en el contrato de venta, como en la promesa
sinalagmática.

14.1.-Las arras o compensaciones, son válidas en
la promesa unilateral, siempre que fueren pactadas, sea por el
ejercicio de la cláusula de retractación, o por
alguna otra disposición igualmente convenida.

15.-Las Arras y Los Avances del Precio: En los
contratos de promesa de venta, es usual que las partes acuerden
sobre avances del precio y entrega arras, a título de
garantía. En esta las partes se someten a lo que se han
obligado, sin embargo es común que a falta de
cumplimiento, entre en acción la denominada la
cláusula de resolución que estipula el pago de
arras, y que no es otra cosa que una cláusula penal
contractual por otra parte bien puede estipular en caso del
cumplimiento del contrato que la arras serán parte del
pago del precio, el cual un caso de retractación, se
perderían si es por culpa del beneficiario o comprador,
aunque no siempre se estipula que el inicial se pueda perder, si
esto no se había convenido previamente.

15.1.-Por esa razón podemos estudiar las
situaciones siguientes:

  • A) Retracto Cuando se han Estipulado el Pago
    de Arras
    : La convención puede contener
    cláusulas sobre el pago de arras, a título de
    garantías, las que se realizan a título de
    avances, pues el destino del pago estipulado, si se ha
    incurrido en un retracto se producirá a favor de
    cualquier de las partes a que tenga derecho
    convencionalmente.

  • B) Retracto del Precio Inicial: Si se ha
    convenido que el pago de una suma moderada, se
    considerará como precio inicial y a la vez
    servirá de pago, a título de cláusula
    penal en caso de retractación; las partes están
    sometidas a su cumplimiento, pero si se ha convenido la
    retractación sin el pago de los valores a
    título de arras, las acciones que se interpongan solo
    podrán intentarse, por medio de una demanda en
    resolución del contrato. El cual estipulará el
    abono de los daños y perjuicios que una parte deba a
    la otra, pues las arras nunca fueron incluidas en ese
    caso.

16.- La Representación Anónima: La
promesa puede llevarse a cabo, por medio de un mandato de
representación anónima. En ese caso, el mandatario
realiza el contrato como si fuere la misma persona que se obliga,
pues no ha revelado a su representante. En esa situación,
se establece una cláusula que generalmente le permite,
ejercer el contrato de venta hasta el vencimiento del plazo
estipulado. Fecha durante la cual, el mandante puede suscribir el
contrato a su nombre.

16.1.-Pero en el caso de que se produzca la llegada del
término, sin que el mandante concluya la firma del
contrato, este se efectuara directamente a favor del
representante, ante el desconocimiento del presunto, o real
mandatario.

16.2.-El problema planteado puede producirse con valores
en arras, con el pago o cumplimiento que deba entregar el
comprador, pues si actúa como mandatario oculto y ahora
comprador aparente, no puede realizar o no le interesa para
sí mismo esa venta, pues en caso de demandas, o acciones
judiciales, deberá probar su mandato, ya que en el fondo
podría considerarse como varios contratos, entre los
cuales está el de comisión anónimo, es una
especie incompleta de la gestión de negocios ajenos,
aunque aprobada previamente entre las partes, lo cual la
diferencia del contrato original.

17.-Venta y La Cosa de Otro: A veces la promesa
de venta puede estipularse a favor de un tercero, conocedor del
contrato, pero quien no se compromete hasta tanto ratifique los
términos de la misma. En caso contrario, si este no firma
o aprueba los términos en que se produjo el convenio,
queda excluido de responsabilidad directa con el presunto
vendedor, pero podrá demostrar el vinculo contractual que
le indujo a contratar, si es que existe, toda vez que la persona
que se beneficia o contrata deberá pagar los daños
y perjuicios ocasionados. Por otra parte la promesa de venta
estipulada a favor de un menor, bajo los términos del Art.
1120 c.c. que dice: "Sin embargo, se puede estipular en
nombre de un tercero, prometiendo la sumisión de
éste a lo pactado, quedando a salvo al otro contratante el
derecho de indemnización contra el promitente, si el
tercero se negare a cumplir el compromiso
". En este aspecto
no podríamos comprometer realmente a un menor, sino hasta
que llegada la mayoridad, si es que el contrato continúa,
en dicho caso el menor tendría la facultad de ratificar el
contrato, ya que la operación en esos términos
carecería de validez.

17.1.-La venta de la cosa de otro, anula la misma, tan
solo a petición del comprador, ya que el vendedor no puede
prevalerse ni siquiera de su error, bajo los términos del
Art.1110 c.c. al decir: "El error no es causa de nulidad de
la convención, sino cuando recae sobre la sustancia misma
de la cosa que es su objeto. No es causa de nulidad, cuando
únicamente recae en la persona con la cual hay
intención de contratar, a no ser que la
consideración de esta persona sea la causa principal de la
convención
".

17.2.-Sin embargo las acciones para el ejercicio estas,
las mismas varían, dependiendo del fundamento utilizado
pues si se trata de uno de los vicios del consentimiento, el
fundamento sería el de una nulidad de carácter
relativo, por lo cual el plazo para su ejercicio es de 5
años para su ejercicio, a partir de la misma.

17.3.-No obstante la desaparición de la nulidad
de la venta de otro, se produce, sea por la confirmación
del antiguo propietario, o por la renuncia a las acciones del
interesado.

18.-Reclamaciones: Todo contratante afectado
producirá reclamaciones que pueden intentar el afectado, o
adquiriente, contra el vendedor, sin embargo, si el comprador
desconocía que la cosa era propiedad de otro. Por lo tanto
las acciones no persiguen que se declare una nulidad de la cosa
ajena, pues en este caso, se dirigirían contra el
verdadero propietario. La venta no puede efectuarse, por ausencia
del derecho de propiedad del vendedor, ya que este no ha formado
parte del contrato, pero en cambio si este se encuentra que ha
sido despojado de sus bienes, podrá demandar la
reivindicación de la propiedad. En cuanto al comprador al
sufrir un perjuicio, podrá iniciar sus acciones por
daños y perjuicios, en el terreno de la responsabilidad
delictual y cuasidelictual.

18.1.-Por otra parte una acción afectada de
prescripción, la convierte en inadmisible, pues si bien es
cierto que las demandas en reivindicación, son una
prerrogativa del propietario real, no es menos cierto que deben
intentarlas antes que el plazo de prescripción haya
pasado, pues el Art.2279 c.c. reduce en los términos de la
ley, las acciones para las cosas muebles, bajo el entendido de
que también estas se pueden aplicar las acciones contra
los inmuebles.

19.-Las Acciones Fraudulentas: En derecho
privado, el fraude se realiza a través del dolo, o
engaño, pero su campo de acción es radical y
especifico, no basta que el vendedor aparentara ser propietario,
sino que realice las maniobras, como serían actos de
dueño que puedan inducir al comprador, a la
adquisición de la cosa.

19.1.-El dolo debe ser determinante, sin cuya presencia
el comprador no hubiera comprado, así pues el Dolus
Malus
es el que se toma en cuenta y mientras que el
Dolus Bonus, no es completamente un engaño
planificado.

20.-Segundo Elemento del Contrato de Venta: La
capacidad para contratar. Es evidente que la capacidad de
contratar, en las personas físicas se adquiere con la
mayoría de edad. En cuanto a las personas morales, este
derecho proviene del cumplimiento, de los requisitos legales a
que están previstas. Pero cuando profundizamos sobre el
alcance de la capacidad para comprar y vender, esta realmente
proviene de la propia existencia de los seres humanos. Este es
principalmente, es ahora un derecho humano que poseemos. Los
autores tradicionales que Vivian en una sociedad tradicional,
atados a reglas antiguas y alejadas del reconocimiento general de
los derechos propios a las personas humanas, no podrían
incluir las modernas practicas, amparadas en los usos costumbres,
de compra y ventas de bienes muebles que regularmente realizan
los menores.

20.1.-Estas ventas las observamos en múltiples
centros comerciales, con establecimientos diversos, como son:
Supermercados, tiendas de ropas y zapatos, papelerías,
librerías, etc., Son lugares donde no se le cuestionan a
los menores, sí pueden o no adquirir bienes. Es más
cuando un menor obtiene de sus padres una tarjeta de
créditos, puede adquirir múltiples bienes de
relativa importancia, actuando en este caso, de forma similar a
un mayor de edad.

21.-Las Incapacidades: Estas son de diferentes
tipos y surgen de la ley, afectando a los menores de edad,
así como a los sujetos a interdicción, tal y la
forma en que expresamos anteriormente, las acciones que a diario
emprenden los menores. Podemos también incluir dentro de
las limitaciones a las ventas de bienes prohibidos, cuyo
monopolio lo ejerce el Estado entre los que se encuentran: Armas
de fuego y la Autorización para ventas de drogas reguladas
por la ley. Sin embargo cuando se trata de realizar actos
jurídicos que requieren de la intervención de
notarios públicos, los menores podrán comprar y
vender ellos mismos, con la autorización o, a
través de su representante.

21.1.-Las incapacidades varían entre las cuales,
están las del deudor embargado que se le ha designado
guardián de los propios bienes embargados. Esta
limitación mobiliaria, nace del Art.686 del Código
de Procedimiento Civil, la cual alcanza también al
secuestrario judicial que no sea propietario de dichos bienes.
Pues es conocido de que si el secuestrario es el
propietario-deudor embargado y las cosas pueden ser utilizadas de
forma habitual, como el embargado a los bienes de un circo, estos
podrían continuar utilizándolos, hasta la venta, o
pago, siempre que se entreguen en el mismo estado en que se
encontraban cuando se produjo el embargo.

21.2.-En lo relativo a los bienes a ser subastados, los
representantes no podrán licitar, salvo si la misma es
producto de un acuerdo (Art.1596 c.c.). Dicha prohibición
se extiende a los alguaciles y al personal judicial, donde puedan
presentarse conflictos litigiosos y dentro de su
jurisdicción en la cual ejercen sus funciones (Art.1597
c.c.) Además de aquellos que no cuentan con recursos
suficientes, según lo previsto en el Art. 711 del
Código de Procedimiento Civil que dice: "No
podrán hacerse posturas por los miembros del tribunal ante
el cual se persigue el embargo, ni por el embargado, a pena de
nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior y de
daños y perjuicios. En abogado del persiguiente no
podrá ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja
ulterior, a pena de nulidad de la adjudicación o de la
nueva puja y de pago de daños y perjuicios a favor de
todas las partes
".

22.-Prohibiciones de la Venta entre Esposos: Los
esposos están limitados según lo expuesto en el
Art.1595 c.c. a efectuar operaciones de compra venta entre ellos.
El fundamento se encuentra en el tipo de convenio que representa
el matrimonio, es principalmente una institución, donde
los esposos se unen para incrementar, preservar y salvaguardar la
especie humana. Esto implica también el acuerdo de
fomentar sus riquezas en comunidad, salvo excepciones que se
encuentran en el matrimonio con separación de bienes,
según la ley 2125 del 27-9-1949 que sustituyen los
Arts.1536 al 1539, así como del régimen dotal
Arts.1540 sigts. c.c. En fin, en el matrimonio está
considerado que surge además una sociedad universal, sobre
los bienes presentes. Donde cada uno es copropietario de los
bienes muebles anteriores a la unión y de los inmuebles, a
partir de la misma. Ese es el espíritu del régimen
normal en el matrimonio según el Arts.1387 c.c. al decir:
"La ley no regula la sociedad conyugal, en cuanto a los
bienes, sino a falta de convenciones especiales, que puedan hacer
los esposos como juzguen convenientes, siempre que no sean
contrarias a las buenas, costumbres; y además, bajo las
modificaciones siguientes
".

22.1.-Así pues los acuerdos que se
producirían, serian consecuencias de un pacto que no puede
estar separado de la ley. El propio Art.1394 c.c. Así lo
reconoce: "Todas las convenciones matrimoniales
deberán extenderse antes del matrimonio, por acto ante
notario
"… Ese convenio no está sujeto a
modificación, en los términos del art.1397 c.c. al
disponer: "Todos los cambios y contra-escrituras, aún
revestidos con las formalidades prescritas por el artículo
precedente (art.1396 c.c. Los cambios que en ellas se hagan antes
de la celebración…) serán nulos respecto a
los terceros
"…

22.2.-Estas normativas son invariables después de
efectuado el contrato de matrimonio, por lo tanto, es previamente
que se llevan a efecto y aún sobre la comunidad a
título universal de conformidad al art.1526 c.c. que
expresa: "Los esposos pueden establecer en su contrato de
matrimonio, una comunidad universal de sus bienes, lo mismo
muebles que inmuebles, presentes y futuros, o solamente de sus
bienes presentes, o solamente de sus bienes
futuros
".

22.3.-Entonces como existe una copropiedad mutua,
regulada por una institución que también reglamenta
a la familia; en cuanto a la terminología del Art.1400
c.c. que dispone: "La comunidad que se establece por la
simple declaración de casarse bajo el régimen de la
comunidad, o a falta de contrato, esta sometida a las reglas
explicadas en seis secciones siguientes
". A si pues las
operaciones que se efectúen en contra de esto, bien
podrían realizarse para defraudar a los terceros y
acreedores. Para nadie es un secreto que entre los terceros se
pueden considerar como parte de estos, a hijos de otros
matrimonios, a los cuales a veces se les pretenden burlar, con
bienes que forman parte de su futura herencia.

22.4.-Por está razón, el alcance de la
prohibición, lo revela el Art.1595 c.c. que expone lo
siguiente: "No puede haber contrato de venta entre los
esposos, sino en los tres casos siguientes:

1ro.aquel en que uno de los esposos cede bienes al
otro, estando separado de él judicialmente, como pago de
sus derechos;

Partes: 1, 2

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