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Los condominios en la República Dominicana

Enviado por Prof. Jesús A. Cerda



INTRODUCCION

El estado dominicano tiene como misión impulsar y reglamentar la investigación sobre las condiciones para el saneamiento de un inmueble. Esta investigación tiene como objetivo principal resaltar las características del saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que forman toda la geografia nacional. De manera tal que garantice la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del estado dominicano a través de los órganos competentes de la jurisdicción inmobiliaria.

La Antigua Ley de Registro de Tierras No. 1542 no especificó en términos conceptuales lo que es en realidad el saneamiento, en relación a esto tampoco la Jurisprudencia fue precisa. Esa parte quedó en manos de la doctrina. Según la definición contenida en el vocabulario doctrinal en material de tierras del Magistrado Víctor Santana Polanco, dice que el saneamiento es el mecanismo adjetivo de este sistema de publicidad para llegar al establecimiento del primer certificado de Título de cada inmueble, que se desee adjudicar.

Según el tratado de derecho inmobiliario de Rafael Ciprian dice que el proceso de saneamiento catastral se reconoce al estado como propietario originario, en principio , de todas las tierras que forman la geografia nacional. Esta presunción debera ser liquidada por todo particular que reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos. En términos legales el saneamiento es definido como el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre èl y èstos quedan registrados por primera vez.

En virtud del principio III de la ley 108-05 de registro inmobiliario, el estado es el propietario de todos los terrenos que forman el territorio de la República Dominicana. Esta aseveración constituye una ficción juridical que tiene su causa en el carácter del estado como representante de la nación y ejerce ese derecho en virtud de sintetizar política y juridicamente las instituciones nacionales.

El procedimiento de saneamiento persigue, en su esencia dar cumplimiento efectivo al principio sagrado del derecho de propiedad inmobiliario, estatuido en el artículo 8 numeral 13 de la constitución dominicana, con las especificaciones que le son propias a la jurisdicción especializadas de tierras. Este proceso tiene su base legal y reglamentaria en los artículos que van desde 20 hasta el 27 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario; del 115 al 131 del reglamento de los tribunales; del 142 al 145 del reglamento de Mensuras Catastrales, y 27 y 75 del Reglamento General de Registros de Títulos.

CAPITULO II

Sistema de Registro de derechos reales inmobiliario en la República Dominicana

La República Dominicana, para el registro de los Derechos Reales Inmobiliarios, cuenta con una Jurisdicción especializada, que recibe el nombre de Jurisdicción Inmobiliaria. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son los siguientes:

Tribunales Superiores de Tierras.

La ley 108-05 sobre registro inmobiliario establece en sus articulados que los tribunales superiores de tierras son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente.

Para celebrar audiencia el tribunal estará integrado por tres jueces y sus decisiones serán firmadas por los mismos.

Las decisiones del Tribunal Superior de Tierras serán adoptadas por mayoria simple.

Habrá no menos de cinco (5) Tribunales Superiores de Tierras y será puestos en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a las necesidades del sistema, tal como lo establece la ley 267-98 de fecha 24 de mayo de 1998, en su artículo 1 y sus literales a, b, c y d, y sus párrafos.

Competencia.

Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como tambien en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por esta ley.

Si se presentare conflicto de jurisdicción entre tribunales superiores de tierras es competencia de la Suprema Corte de Justicia atribuir la competencia. En lo cual para conocer de los asuntos de su competencia, el Tribunal Superior de Tierras será integrado por Jueces escogidos de acuerdo a los mecanismos establecidos por la vía reglamentaria.

Tribunales de Jurisdicción Original

La ley 108-05 sobre registro inmobiliario establece claramente que los tribunales de jurisdicción original son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Los tribunales de jurisdicción original tienen competencia para conocer en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo relativo a la Secretaria de los Despachos Judiciales de la ley de registro inmobiliar.

Los tribunales de jurisdicción original será puestos en funcionamiento, por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a las necesidades del sistema. Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Los tribunales de jurisdicción original gozan de plenitud de jurisdicción dentro del Distrito Judicial al que pertenecen.

Se crean los siguientes tribunales superiores de tierras:

? Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central;

? Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte;

? Tribunal Superior de Tierras del Departamento Noreste;

? Tribunal Superior de Tierras del Departamento Sur;

? Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este.

Las provincias comprendidas dentro de la jurisdicción de un tribunal superior de tierras será definidas por la Suprema Corte de Justicia por vía reglamentaria.

La Comisión Inmobiliaria

La Comisión Inmobiliaria es un organismo colegiado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y estará conformada por tres miembros, un miembro nombrado por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte de Justicia y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la República. La Comisión Inmobiliaria dispone para el cumplimiento de sus dictámenes del auxilio de la fuerza pública. Para ser miembro de la Comisión Inmobiliaria se requieren las mismas condiciones que para ser Ministerio Público ante la Corte de Apelación en la Jurisdicción Ordinaria. A partir de su designación permanecerá como miembros de la Comisión de manera inamovible por un período de cuatro (4) años, y podrán ser ratificados por el organismo que los designó. Podrá ser destituidos en cualquier momento por la comisión de faltas graves.

El presidente de la Comisión será el miembro elegido por la Suprema Corte de Justicia. Las decisiones de la Comisión será válidas con un mínimo de voto favorable de dos (2) de sus miembros. Se le concede a la Comisión establecer por la vía reglamentaria las demás funciones para el mejor desenvolvimiento de la misma.

Habrá tantas comisiones inmobiliarias como tribunales superiores de tierras, y sus funciones será regidas por un reglamento único que se crea, revisa y aprueba por mayoría absoluta de los comisionados. Por lo tanto las comisiones inmobiliarias tendrán los abogados ayudantes que fueren necesarios para asistirlos en el correcto desempeño de sus funciones, quienes serán nombrados por cada comisión de un listado presentado para esos fines por el Consejo de la Escuela del Ministerio Público.

Las funciones de la Comisión Inmobiliaria

La Comisión Inmobiliaria tendrá a su cargo la protección y representación del Estado Dominicano y de los particulares en todos los procedimientos que así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez que ejerce las funciones de Ministerio Público ante ésta Jurisdicción, y en función de esto:

l La Comisión Inmobiliaria es competente para someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley para que se les impongan, si procede, las sanciones establecidas.

l Emite dictámenes, opiniones, mandamientos y todas las demás atribuciones que como Ministerio Público le corresponda.

l Ejecuta las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción Inmobiliaria, y las demás decisiones que sean susceptibles de ejecución forzosa.

l Emite su opinión en el proceso de saneamiento.

l Participa como Ministerio Público en el proceso de revisión por causa de fraude.

DIRECCION NACIONAL DE REGISTRO DE TiTULOS

La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de ésta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Registros de Títulos. La Dirección Nacional de Registro de Titulos está a cargo de un Director Nacional. Las Oficinas de Registro de Títulos está supeditadas jerárquicamente a la Direccion Nacional de Registro de Títulos y sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentaria. La composición y competencia territorial de estos órganos y sus funciones son las que establezca la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria. En relación con su delimitación territorial las oficinas de Registro de Títulos se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a un único Tribunal Superior de Tierras.

Las oficinas de Registro de Títulos estan a cargo de un Registrador de Títulos. Estas oficinas se crearán y serán puestas en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo con las necesidades del sistema.

Dirección Nacional de Mensuras y Catastro

La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro, velar por el cumplimiento de la ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Mensuras y Catastro.

La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensura y catastro; el lugar de su sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria. La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro está a cargo de un Director Nacional que será nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

Las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro est án supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro y su función es velar por la correcta aplicación de ésta ley y del Reglamento General de Mensuras y Catastro. La composición y competencia territorial, de éste órgano y sus funciones son determinadas por la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria. Las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro estará a cargo de un Director Regional de Mensuras y Catastro.

En cuanto a su competencia territorial la Suprema Corte de Justicia tiene la facultad de crear las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro que considere necesarias y de asignar la demarcación territorial de las mismas.

LA SECRETARIA DE LOS DESPACHOS JUDICIALES

La Secretaria es la unidad operativa que asiste a uno o varios despachos judiciales en la función administrativa y jurisdiccional. Dicha Secretaria está a cargo de un secretario. El apoderamiento del tribunal se hace por intermedio de la Secretaría quien asigna el caso por Sistema aleatorio.

Las funciones de la Secretaría son las establecidas en la ley de Organización Judicial para los secretarios judiciales y aquellas que explícitamente les confiere ésta ley y sus reglamentos.

Proceso de Saneamiento ante la Jurisdiccion Inmobiliaria

Es el proceso de orden púlico por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre dicho inmueble y éstos quedan registrados por primera vez.

Pueden iniciar este proceso:

a) El Estado Dominicano;

b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado. En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso.

Podemos decir que para los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites. Para esto se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria.

Para ésto sólo los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son competentes para conocer del proceso de saneamiento. En el proceso de saneamiento se identifican las siguientes etapas: mensura, proceso judicial y registro.

Mensura. Es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar. La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante.

• En la solicitud de autorización para la realización de la mensura, el reclamante solicita que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro correspondiente autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de veinte (20) días. La solicitud lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro apodere al tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.

Luego la Dirección Regional de Mensuras y Catastro debe pronunciarse con relación a los trabajos de mensura dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de los trabajos realizados. Esta autorización inviste al agrimensor del carácter de oficial público y auxiliar de la justicia sujeto a la presente ley y sus reglamentos. Toda negativa de la Dirección Regional de Mensuras y Catastro a autorizar los trabajos de mensura debe estar técnica y jurídicamente fundamentada.

Una vez otorgada, la autorización tiene una vigencia de sesenta (60) días durante los cuales el agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro para su revisión y aprobación. Con la debida justificación, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro interviniente puede prorrogar este plazo por un único término de treinta (30) días.

Dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de la aprobación, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro debe apoderar al tribunal de jurisdicción original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento. Salvo las excepciones previstas en la presente ley, se establece que desde el momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En virtud de lo que establece la ley 108-05 sobre registro inmobiliario cuando una cuestión está sometida o en estado de ser fallada por ante los tribunales ordinarios y estos dejen de ser competentes para conocer de ella, por efecto del comienzo de una mensura catastral, el tribunal al cual se haya sometido la cuestión debe declinarla, acompañado del expediente relativo a la causa, por ante la jurisdicción competente, para que lo falle junto con los demás asuntos en relación con la misma, o separadamente según proceda.

La ley sobre Registro Inmobiliario en cuanto al proceso judicial expresa que el procedimiento por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a registrar, este se efectúa en un plazo no mayor de quince (15) días, el tribunal de jurisdicción original apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento para que éstos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad precisados en esta ley y en la vía reglamentaria.

La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de jurisdicción original.

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