La Anticresis (página 2)

Derechos y
obligaciones del deudor

9.1 Derechos del deudor anticresista.-

1.- Derecho de propiedad de objeto de
anticresis.- El deudor anticrético, para gravar o
ejercer actos de bien, debe gozar de la calidad de titular del
derecho de propiedad del bien inmueble entregado en anticresis;
ese derecho debe estar fundado en título de propiedad
suficiente. Por el derecho real de anticresis el
propietario-deudor transmite temporalmente los derechos de uso y
goce a favor del acreedor, a quien además de manera
especial le concede la facultad de enajenación o venta del
bien, para cuando la obligación principal no haya sido
satisfecha completamente.

2.- Derecho a la devolución del inmueble.-
Vencido el plazo estipulado en el acto formal de
constitución de la obligación principal con
garantía de anticresis, el deudor debe proceder a pagar el
préstamo o el dinero mutuado a favor del acreedor. Este
pago debe efectuarse de todo el monto de la deuda, más los
reembolsos por los gastos extraordinarios realizados con
ocasión de la conversación del predio, luego de las
mejoras útiles, etc. como consecuencia del deudor
tendrá todo el derecho para exigir la restitución
del inmueble y accesorios, por su parte el acreedor no
tendrá motivación alguna para pretender retener el
bien, por haberse cancelado toda la deuda de modo tal y a
satisfacción del acreedor. Hay que recordar que la
anticresis es de carácter indivisible, porque mientras no
sea pagado el integro de la deuda, no procede la
devolución del bien, excepto cuando hay convenio distinto
entre las partes.

3.- Derecho a oponerse al uso indebido del bien.-
El anticresista acreedor es quien asume la obligación de
cuidar el uso y destino del bien durante el tiempo que dure el
gravamen. Lo que implica que la explotación
económica, uso y disfrute, es según lo que
encuentre estipulado en el contrato; es decir el
acreedor-poseedor debe cuidar diligentemente y utilizarlo de
acuerdo a su destino y naturaleza (artículo 1861.1 del
CC). Sin embargo se puede dar el caso por parte del acreedor de
ejercer el bien con el uso imprudente e irracional que
podría afectar a la misma sustancia del bien, e incluso a
la moral y a las buenas costumbres. Si estas circunstancias se
presentaran, el deudor propietario tendría todo el derecho
de formular oposición por el uso del bien.

También puede darse el uso en forma abusiva.
Imprudente de parte del acreedor, por ejemplo; cuando se cambia
el uso del bien, o cuando se destruyen obligaciones,
plantaciones, construcciones, etc., todo esto sin el
consentimiento del deudor-propietario dando lugar a la
formación de su oposición,

Es obligación del acreedor-poseedor respetar el
derecho de propiedad que no le pertenece, cuidando no lindar el
abuso del derecho, que no esté permitido por la ley
(artículo 1681 inc. 7 del CC), de aplicabilidad a la
anticresis por disposición contenida en el artículo
1094 del mismo cuerpo legal.

9.2.- Obligaciones del Deudor
Anticrético.

1.- Obligación de entregar el bien.- la
anticresis como derecho real de garantía y accesorio de la
obligación principal tendrá vida jurídica
cuando se haya operado la tradición material del inmueble
a favor del acreedor, con el objeto de que este ejerza la
posesión, la cual implica como sabemos, ejercer el goce y
uso del bien. En consecuencia, solo habrá anticresis,
cuando se haya operado la entrega física del predio a
favor del acreedor.

¿Qué pasaría si no se
efectúa la tradición real, pese a la
celebración del contrato sobre préstamo de dinero
con garantía de la anticresis? Si no se hiciera realidad
la entrega del inmueble objeto de garantía, se
tendrá por terminado el contrato, es decir, el acreedor
anticrético puede dar por concluido el acuerdo
contractual, por las razones por las razones que establece el
artículo 181 inciso 1, del Código Civil. La
práctica jurídica aconseja, que en acto
constitutivo debe estipularse expresamente la fecha para la
tradición física, y las demás obligaciones
deben asumir las partes. Si el deudor no cumple con entregar la
garantía inmobiliaria, se puede recurrir al órgano
jurisdiccional (proceso sumarísimo).

2.- obligación de no interferir o alterar la
posesión que ejerce el acreedor.- el acreedor en su
calidad de poseedor legitimo del inmueble entregado en
garantía real, ejerce la explotación
económica del predio, como lo establece la norma contenida
en el numeral 1091 del código civil. Además, la
entrega material la debe verificar el propio deudor, quien a su
vez tiene obligación de no alterar o desnaturalizar ni
interferir el normal ejercicio de los actos posesorios del
acreedor.

En el supuesto que el deudor, o un tercero ejercieran
actos de perturbación o de desalojo que alteren la normal
y pacífica de la posesión del acreedor, este tiene
el derecho de hacer valer la defensa extra judicial o judicial de
la posesión. El deudor debe abstenerse de toda injerencia
en el inmueble por mucho que sea propietario,

3.- obligación de efectuar las reparaciones
del bien.- si hablamos de las reparaciones que pueden
realizarse en el inmueble objeto de garantía debemos
mencionar a las ordinarias y las urgentes o extraordinarias; las
primeras u ordinarias, se encuentran a cardo del poseedor
acreedor, como consecuencia del uso y disfrute normales del bien;
es lógico pensar, que el bien requerirá de las
operaciones comunes u ordinarias, que no son sino que
corresponden a las consecuencias del uso normal del inmueble. Son
las producidas por la misma actividad de explotación del
predio que exige una constante u ordinaria
conservación.

En cuanto a las segundas, reparaciones extraordinarias,
son las excepcionales que no son normales, pero necesarias y
urgentes o extraordinariamente necesarias de ser reparadas, las
cuale3s también de manera extraordinaria están a
cargo del deudor propietario. Esta reparaciones son causadas por
hechos que no son previsibles, o son provocadas por
circunstancias muy especiales o hechos que escapan a la voluntad
del acreedor, ejemplo l0os causados por un sismo, siniestro,
etc.

La responsabilidad sobre estas reparaciones le asume el
mismo propietario-deudor, sin perjuicio que el acreedor
directamente las puede realizar para la urgencia o interés
propio, con cargo de ser reembolsadas, pero cuidando siempre que
sea con el conocimiento y la autorización del deudor
propietario o bajo las estipulaciones del negocio jurídico
patrimonial. Por la urgencia de la reparación, con esta
generalmente es asumida de inmediato por el acreedor, debido a
que halla con el inmueble de la explotación del mismo. Por
consiguiente, el acreedor debe asumir reparaciones
extraordinarias, con el cargo del reembolso a cargo del
propietario-deudor. Pero es mejor que todo esto es encuentre
debidamente convenido y previsto en el acto constituido de manera
expresa (artículo 168i del CC).

4.- obligación del reembolso de las
mejoras.- Las legislaciones modernas, la peruana, argentina,
alemana, española, mexicana, etc., distinguen tres clases
de mejoras. Mejoras necesarias, las útiles y las de recreo
artículo 916 del CC.

Concluido o vencido el plazo del contrato del mutuo con
garantía anticrética, y cancelada sea la deuda en
su totalidad surge la obligación de devolución del
inmueble por el acreedor, y si no operara por su decisión
propia, será el deudor que exija que se restituya
materialmente el bien y sus accesorios; pero esto no queda solo
allí, sino puede darse el hecho de existir mejoras
introducidas por el acreedor, como las necesarias, las que sean
reembolsadas en su valor actual, como dispone el artículo
917 del CC, al expresar que "el poseedor tiene derecho al valor
actual de las mejoras necesarias y útiles que existan en
el tiempo de restitución y a retirar las de
recreo".

Para que el poseedor tenga derecho al reembolso de las
mejoras útiles, estas deben estar plenamente autorizadas
por el propietario en forma expresa o tácita. Así
lo ha aclarado la jurisprudencia de la corte superior de Lima (no
puede demandarse las mejoras si el demandante no acredita que
posee el bien inmueble con título valido, ni que haya
contado con autorización expresa o tácita del
demandante para efectuar la edificación que dice haber
construido.

Sobre las mejoras útiles podrían proceder
cuando hayan sido autorizadas expresamente por el propietario,
con la respectiva autorización del monto tope de su valor
y la descripción de la estructura física que debe
tener; sin embargo en muchos casos, resulta que solo han sido
introducidos por ¿decisión unilateral del acreedor
y al restituirse el bien, este pretende un monto exorbitante,
incluso recurriendo a la retención del bien; por
consiguiente, introducir mejoras por decisión unilateral
del propietario-, en la práctica genera serias
dificultades, al momento de restitución del bien. Todo
esto nos advierte-se insiste-, que el acto constitutivo debe
operar con precisión y claridad cómo debe operar
físicamente y económicamente la introducción
de las mejoras en toda su clase.

Extinción
de la anticresis

CAUSALES.

Las causales de extinción establecidas para la
prenda, son las mismas para la anticresis, disposición
remisiva del artículo 1096 del código civil en
concordancia del mismo código, se ocupa de enumerar las
causales legales de extensión (prenda), que
son:

1.- extinción de la obligación
principal. Los derechos reales de garantía , entre
ellos la anticresis, tienen la naturaleza jurídica de ser
derechos reales accesorios, lo que si8gnifica que al servir de
garantía real no gozan de autonomía, sino, todo lo
contrario, tienen intima independencia de la obligación
principal; de lo que resulta, siendo la anticresis accesoria solo
se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la
obligación principal, y no solo , por el pago del capital
mutuado, sino por el pago de todas las demás obligaciones
que se hayan podido generar lo9s reembolsos ya
mencionados.

La extinción de esta obligación no solo
puede ser por intermedio del pago, sino también por
cualquiera del modo especial de extinción de las
obligaciones, ejemplo, la consolidación,
condonación, compensación, etc. De la que resulta
esta causal de extinción de la anticresis opera cuando se
haya cancelado íntegramente la deuda, la que generalmente
comprende: el capital mutuado, intereses y reembolsos por los
gatos de conservación extraordinarios y mejoras necesarias
(debidamente acreditadas) Las mejoras útiles serán
reembolsadas si han sido introducidas con la autorización
expresa del deudor propietario.

Concluyendo diremos que se entiende efectuado el pago
solo9 cuando sea cancelado la prestación (artículo
1220 CC), de esta manera no habrá motivo para que exista
la anticresis si la obligación principal se ha extinguido.
Es de recordar que no se entiende realizado íntegramente
el pago cuando se efectúa por armadas, consignaciones o en
partes, etc. Sino solo cuando es totalmente efectuado el pago
(artículo 1080 del CC).

2.- Anulación, recisión o
resolución de la obligación principal.- Se
extingue la anticresis cuando la obligación principal es
declarada nula, por causal relativa (anulabilidad) o por causal
absoluta (nulidad), rescindida (1370 del CC). Rápidamente
se advierte el carácter accesorio de la anticresis; es
decir anulada, rescindida o resuelta la obligación
principal, la anticresis sigue esa misma suerte. Cabe aclarar que
se ha tratado a estas causales de las que corresponden a la
prenda.

3.- Renuncia del acreedor.- La renuncia a la
anticresis que tiene por objetivo garantizar la obligación
principal (deuda pecuniaria), es el ejercicio de los principios
de la autonomía de los principios de voluntad y libertad
contractual del acreedor (deudor). Si se produce la renuncia
genera la extinción de la anticresis, entonces se tratara
simplemente de una obligación de dar dinero, sin
garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo
tendrá la validez de un contrato de mutuo.

La constitución del mutuo o préstamo,
cuando es garantía anticrética, exige la forma
prescrita del artículo 10192 del CC; entonces es
lógico pensar que la renuncia tenga la misma formalidad,
es decir, si la constitución es por escritura
pública la renuncia debe adoptar la misma forma. La
renuncia del acreedor al a garantía real ¿de la
anticresis puede der generada por considerarla que es
insuficiente para cubrir la obligación principal o que no
ofrece el inmueble una explotación idónea. Si se
presentara estos inconvenientes el acreedor puede renunciar y
acabar con la anticresis, se nota que esta extinción
afecta directyament5e a la garantía y no a la o9bligacion,
es decir, al accesorio y no al principal, es por ello, que
subsistirá la obligación principal, pero sin
garantía real. En la que corresponde a la
regulación positiva de la formalidad de la renuncia se
tiene el artículo 141-A del CC.

4.- Destrucción total del bien.- La ley al
establecer esta causal parea la extinción de lka prenda
(artículo 1090 del CC), de aplicabilidad a la
extinción de la anticresis, se refiere exopresament5e al
bien físico que es objeto de la garantía.
Nuevamente la extinción es con relación al derecho
accesorio, que es la garantía real , siendo a esta causal
de extinción se le debe extender con referencia al
inmueble.

La destrucción total del inmueble significa su
desaparición física e implica la extinción
de la garantía. La destrucción puede ser provocada
por acción humana (una demolición) o por
acción de las fuerzas de la naturaleza (un sismo), en
estos casos se exti8ngue, no afecta la obligación
principal porque la deuda subsiste toda vez que lo accesorio
jamás se extingue lo principal. La desaparición del
bien físico no hace desaparecer la deuda, esta subsiste
mientras sea pagada íntegramente.

La desaparición física del bien inmueble,
entregada en garantía real, no libera al deudor
anticrético de garantizar la obligación con otero
bien inmueble, mientr4as que la deuda no sea pagada, en
consecuencia, deberá ser substituida la garantía
con otro bien, toda vez que sin garantía real no es
posible de anticresis.

5.- Expropiación.- Se trata de una de las
formas de extinción de propiedad (artículo 968.3).
El estado ejerce el ius imperium, para afectar la
propiedad privada por razones de necesidad y utilidad publica.
Esta causal de extinción de la prenda prevista en el
artículo 1090, inciso 5 del CC, es de aplicabilidad
remisiva obtenida en el artículo 1096 del código en
mención.

Con la expropiación se acaba la anticresis, por
cuanto el deudor deja de ser propietario del inmueble que
había entregado en garantía, liberándolo del
gravamen. La expropiación tiene la fuerza que obliga al
propietario transferir el bien a favor del estado, esta
situación dara pór extinguida la anticresis, por
ser objeto de expropiación y de la garantía
anticrética. Pero aun así el mutuo con
obligación principal no desaparecerá, por tanto, el
deudor debe substituir la garantía con otro bien o se
habrá extinguido la anticrisis.

6.- Consolidación.- Es uno de los modos de
extinción de las obligaciones (1300 y 13001 del CC) y
puede producirse con la obligación principal o parte de
ella, que se halla garantizada por la anticresis. Se presenta
esta figura extintiva de la anticresis al reunirse en una misma
persona la calidad de propietario y de acreedor, es decir, la
calidad de propietario de inmueble entregado en la
garantía real y a su vez la calidad de deudor del mismo
bien de esta manera opera la consolidación como causal de
extinción de la obligación principal y por ende de
la anticresis que es accesoria.

Al reunirse en una sola persona-en la anticresis la
consolidación radica en el acreedor-las calidades de
acreedor y deudor, consolida en el acreedor todos los atributos
de la propiedad conferidos por el artículo 923 del CC, y
como resultado se tiene la extinción de la
obligación principal y con ella de la
anticresis.

Referencias
bibliográficas

ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil l. Introducción
y Parte General. Volumen 11. Barcelona. José María
Bosch Editor, 1991.

BORDA, Guillermo A., Manual de Derechos Reales, Cuarta
edición, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1994

Código Civil Comentado por los 100 mejores
especialistas, tomo V, Derechos Reales. Gaceta Jurídica
S.A., Lima, 2003.

DIEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de
Derecho Civil, vol. 111, Derecho de Cosas. Madrid, Tecnos,
1990

GONZÁLES LINARES, Nerio. Derecho Civil
Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra Editores,
2007.

JORGE MUSTO, Néstor. Derechos Reales Tomo 2,
Editora Astrea. Ciudad de Buenos Aires, 2,000.

MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia: en REVOREDO DE DEBACKEY,
Delia (compiladora). Código Civil. Exposición de
Motivos y Comentarios. Parte 1/1, Tomo V, p. 254. Lima,
1985;

http://www.slideshare.net.

http://www.monografias.com.

Autor:

Daniel Rafael
Díaz**.

[1] *Estudiante de Derecho y Ciencias
Políticas en la Universidad Nacional de Cajamarca.
Solitari-13[arroba]hotmail.com BORDA, Guillermo A., Manual de Derechos
Reales, Cuarta edición, Editorial Perrot, Buenos Aires,
1994

[2] Disponible en
/trabajos60/contrato-anticresis-peru/contrato-anticresis-peru.shtml(
visitada el ?viernes, ?21? de ?octubre? de ?2011)

[3] JORGE MUSTO, Néstor. Derechos
Reales Tomo 2, Editora Astrea. Ciudad de Buenos Aires,
2,000.

[4] GONZÁLES LINARES, Nerio. Derecho
Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra Editores,
2007.pg 770.

[5] Disponible en:

(revisada el 21-10-11)

[6] ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil l.
Introducción y Parte General. Volumen 11. Barcelona.
José María Bosch Editor, 1991.

[7] Código Civil Comentado por los 100
mejores especialistas, tomo V, Derechos Reales. Gaceta
Jurídica S.A., Lima, 2003.

[8] Artículo 156.- Poder por escritura
pública para actos de disposición. Para disponer
de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se
requiere que el encargo conste en forma indubitable y por
escritura pública, bajo sanción de nulidad.

[9] GONZÁLES LINARES, Nerio. Ob. Cit.
pg. 775

[10] Artículo 140.- Noción de
Acto Jurídico: elementos esenciales 4.- Observancia de
la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
Artículo 219.- Causales de nulidad 6.- Cuando no revista
la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
Artículo 1092.- Formalidades El contrato se
otorgará por escritura pública, bajo
sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y
el interés que se pacte.

[11] Código Civil Comentado por los
100 mejores especialistas, tomo V Ob. Cit.

[12] Artículo 2022.- Oponibilidad de
derechos sobre inmuebles inscritos. Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquél a
quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza
se aplican las disposiciones del derecho común.

[13] Artículo 1096.- Normas
supletorias aplicables. Son aplicables a la anticresis las
reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a
las consignadas en este título.

[14] Artículo 2014.- Principio de
Buena Fe Registral. El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros
públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

[15] BORDA, Guillermo A., Ob. Cit. pg.
401.

[16] GONZÁLES LINARES, Nerio. Ob. Cit.
págs. 779-790

[17] Artículo 1091.- Definición
de anticresis. Por la anticresis se entrega un inmueble en
garantía de una deuda, concediendo al acreedor el
derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

[18] Artículo 1071.- Pago por falta de
entrega de prenda. Si el deudor no entrega el bien ofrecido en
prenda o el que debe sustituirlo conforme al artículo
1072, el acreedor puede exigir el cumplimiento de la
obligación principal aunque el plazo no esté
vencido.

[19] Artículo 1072.- Cambio de bien
dado en prenda. Si resulta no ser del constituyente el bien
dado en prenda, el acreedor tiene derecho a que se le entregue
otro equivalente. Tiene el mismo derecho cuando ha sido
engañado sobre la prenda o cuando ésta es
insuficiente por culpa del deudor o por vicio del bien.

[20] Artículo 1073.-
Sustitución de prenda. Puede sustituirse una prenda por
otra, comprobando judicialmente la necesidad y la equivalencia
de la garantía. El ejercicio de este derecho corresponde
a cualquiera de las partes y se tramita de acuerdo a las reglas
del juicio de menor cuantía.

[21] Artículo 1096.- Normas
supletorias aplicables. Son aplicables a la anticresis las
reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a
las consignadas en este título.

[22] Artículo 1068.- Preferencia del
acreedor prendario. El derecho del acreedor prendario, en
relación al bien, es preferente al de los demás
acreedores. La preferencia subsiste sólo en tanto el
bien dado en prenda permanezca en posesión del acreedor
o del tercero designado por las partes, o cuando se trate de
prenda inscrita. Esta preferencia no rige tratándose del
acreedor por el saldo del precio de venta, cuando este derecho
aparece inscrito en el registro correspondiente con
anterioridad a la prenda.(*)

[23] Artículo 1013.- Obligación
de reparar el bien usufructuado. El usufructuario está
obligado a efectuar las reparaciones ordinarias y, si por su
culpa se necesitan obras extraordinarias, debe hacerlas a su
costo.

[24] Artículo 1014.- Reparaciones
ordinarias. Se consideran reparaciones ordinarias las que
exijan los desperfectos que procedan del uso normal de los
bienes y sean indispensables para su conservación. El
propietario puede exigir judicialmente la ejecución de
las reparaciones. El pedido se tramita como incidente.

[25] Artículo 1094.- Obligaciones del
acreedor anticrético. Las obligaciones del acreedor son
las mismas del arrendatario, excepto la de pagar la renta.

[26] Artículo 1681.- Obligaciones del
arrendatario El arrendatario está obligado: 6.- A
efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley
o al contrato.