Arrendamiento de Venezuela

Introducción

En sus orígenes, el arrendamiento
po­día ser de cosas, obras o servicios. La idea de
servicios tiene su origen en la idea ro­manista de la locatio
conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo,
el que pro­mete pagar el precio se llama "conduc­tor", en
el denominado arrendamiento de obras se invierte la
terminología y el que paga el precio es llamado "
locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana­lizan la
idea de locare, y otros apuntan que la terminología
nació "probable­mente en hipótesis referentes a
obras del Estado y que de allí pasó al derecho
privado".

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es
la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna
parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento
consistió en la cesión del uso o goce de algo
mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas
corpora­les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de
servicios que preste una persona, Intelectuales o
mecánicos, y las activida­des encaminadas a llevar a
cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o
conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere
el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo
determinado. El arrendamiento mas común es aquel que se
realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y
arrendatario.

El presente trabajo pretende desarrollar de manera veraz
y concreta lo referente a este tipo de contratos, explicando sus
características, naturaleza, tipos, extinción entre
otras cosas, según lo que estipula nuestro Código
Civil vigente y de forma posterior lo establecido por la ley
especial en materia de arrendamiento, estableciendo sus aspectos
mas importantes y resaltando las respectivas comparaciones con la
ley especial en materia de arrendamiento recientemente
derogada.

Por otra parte busca establecer las obligaciones,
derechos y restricciones del arrendador, según lo
tipificado en el ya mencionado Código Civil vigente, sin
dejar de lado las obligaciones y derechos que el mismo establece
al arrendatario.

Todo esto con la finalidad de ampliar los conocimientos
del lector con ideas claras y concretas en materia de
arrendamiento.

Arrendamiento

En el Código Civil Venezolano, en su
Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato
por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo
y mediante un precio determinado que ésta se obliga a
pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de
la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio
se suele llamar canon, pensión o alquiler.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual
una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de
una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a
nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando
al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada
de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en
este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede
consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el
tipo de contrato en que consista.

Naturaleza
jurídica del Arrendamiento

Confiere un título de mera tenencia, porque el
arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y
dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en
este caso).

Caracteres

• Es Bilateral.

• Es Oneroso.

• Es Consensual.

• Origina obligaciones principales.

• Es de tracto sucesivo.

• Es Obligatorio en el sentido de que no es traslativo
  de la propiedad u otro derecho real.

Clases de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres
especies:

• Arrendamiento de cosas: éste crea un
  vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el
  arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa
  sobre él la obligación de pagar la merced
  convenida.

• Arrendamiento de servicios: en éste el
  arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados
  servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos
  mediante un pago. El arrendatario está obligado a
  retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de
obligaciones, por terminación de contrato o por la
muerte.

• Locación de obras: en éste
  contrato una persona se compromete con otra a realizar una
  obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio.
  Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el
  producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección
  de un traje o la construcción de una casa.

Extinción
del Arrendamiento

Son causas de extinción del
arrendamiento:

• El mutuo disenso.

• La expiración del término
  fijado.

• La voluntad unilateral de una de las partes en el
  caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.

• La pérdida o destrucción de la
  cosa.

• La resolución por incumplimiento.

• La enajenación de la cosa
  arrendada.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa
por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una
simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la
cesación del contrato por muerte de una de las partes en
casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento
"intuitus personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica
cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por
ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la
vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al
arrendamiento.

Arrendador

El arrendador es aquella persona que posee la propiedad
de un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble,
el cual lo da en arrendamiento a otra persona denominada
arrendatario para que este goce del mismo de manera
pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad
de percibir una remuneración económica de forma
periodica, según lo que se haya establecido en el
contrato. A esta remuneración económica se le
denomina Canon de Arrendamiento.

Obligaciones del Arrendador

Según la naturaleza del contrato y sin necesidad
de convención especial, el arrendador queda principalmente
obligado a:

• Entregar al arrendador la cosa arrendada.

• A conservarla en estado de servir, al fin para que
  se la ha arrendado.

• A mantener al arrendador en el goce pacífico
  de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el
  contrato

Todo esto según el articulo 1.585 de nuestro
Código Civil venezolano.

Ahora bien, cabe mencionar que el articulo 1.586 del ya
antes mencionado código, obliga al arrendador a entregar
la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias
hechas.

Durante el tiempo del contrato el arrendador debe
realizar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite;
excepto aquellas pequeñas que por su uso corren por cuenta
del arrendatario.

Por otra parte, tenemos el artículo 1.587 el cual
establece que el arrendador esta obligado para con el
arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que
posea la cosa arrendada que impidan su uso aun cuando se
desconociera de su existencia al momento del contrato.

Prohibiciones del Arrendador

Como regla principal, el Código Civil en su
articulo 1.589 le prohíbe expresamente al arrendador
variar la forma de la cosa arrendada durante el tiempo que dure
el arrendamiento.

Ahora bien, la excepción a esta regla se
encuentra contenida en el articulo 1.590 del ya referido
código el cual faculta al arrendador a realizar
reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean
urgentes, y no puedan ser postergadas hasta el momento que
culmine el contrato de arrendamiento, a su vez obliga al
arrendatario a soportar la obra, aun cuando esta sea muy molesta
e imposibilite el uso de una parte de la cosa.

Derechos del Arrendador

El arrendador posee diversos derechos en cuanto al
contrato de arrendamiento, pero los derechos principales son
básicamente dos:

• 1. Recibir los canon de arrendamiento, en el
  tiempo pautado en el contrato

• 2. Recibir la cosa arrendada al momento de
  finalizar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en
  que la entrego al arrendatario.

Arrendatario

El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso,
goce y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio
de la cancelación periódica de un canon de
arrendamiento, establecido con posterioridad en el
contrato.

Obligaciones y Derechos del
Arrendatario

A partir de estos artículos (1580 al 1628)
aparece la legislación comprendida para regular los
contratos de arrendamiento en cosas, casas y predios rusticos. En
esas disposiciones aparecen mezclados dentro de cada articulo
derechos y obligaciones que tiene el arrendador y el
arrendatario, ahora se va explicar los que aparece en estos
artículos sobre derechos y obligaciones para el
arrendatario.

Obligaciones del Arrendatario

CAPITULO II – TITULO VIII DEL
CÓDIGO CIVIL

Tenemos como obligaciones fundamentales las de servirse
de la cosa como buen padre de familia o sea usarla de la forma
determinada y la de pagar correspondientemente su canon o
pensión. Estas 2 aparecen en el siguiente:

Artículo 1.592°

El arrendatario tiene dos obligaciones
principales:

1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen
padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a
falta de convención, para aquél que pueda
presumirse, según las circunstancias.

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento
en los términos convenidos.

• 2) Las otras disposiciones también
  establecen deberes que cumplir, como por ejemplo la de
  tolerar una obra que se le tenga que hacer a la cosa de forma
  urgente durante el contrato, asi sea muy molesta debe
  entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso.
  Establecido esto procedemos a mostrar el articulo:

Artículo 1.590°

Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa
arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse
hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el
arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea
muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de
la cosa.

• 3) Debe usar la cosa para lo que fue destinada
  asi como se menciono en aquel articulo anterior, porque sino
  el arrendador tendrá el derecho de accionar en su
  contra para resolver el contrato. Por lo tanto si se trata de
  una oficina entonces asi será como se tiene que usar y
  jamas podrá cambiársele la utilidad (academia
  de yoga) es imposible hacer asi dentro del contrato de
  arrendamiento con destino de oficina:

Artículo 1.593°

Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto
de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda
venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según
las circunstancias, hacer resolver el contrato.

• 4) El arrendatario tiene la obligación
  de devolver la cosa tal como se la entregaron es decir en
  buenas condiciones, ya que asi fue como se presumio que la
  recibió al igual que todos los arrendatarios se les
  presume eso. Por tanto, si le ha causado un daño a la
  cosa deberá repararlo inmediatamente porque sino
  conlleva su consecuencia. No se puede disfrutar de una cosa
  asi tan fácil como danarla y no responder por ello.
  Esto se ve en los siguientes:

Artículo 1.594°

El arrendatario debe devolver la cosa tal como la
recibió de conformidad con ladescripción hecha por
él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o sehaya
deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.

Artículo 1.595°

Si no se ha hecho la descripción se presume que
el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las
reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma
condición, salvo prueba en contrario.

• 5) Debera informarle en lo mas pronto al
  dueño de la cosa y al arrendador con la misma urgencia
  acerca de danos o emergencias que necesite la cosa, debe
  avisarles cuando sea algo novedoso. Claramente esta
  aquí:

Artículo 1.596°

El arrendatario está obligado a poner en
conocimiento del propietario, en el más breve
término posible, toda usurpación o novedad
dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente
quiera hacer en la cosa arrendada. También está
obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma
urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer
el arrendador.

• 6) Esta obligado a retirarse del lugar si asi
  estaba estipulado en el contrato, porque existen contratos
  que duran toda la vida si se quiere y otros que estipulan que
  al llegar un nuevo adquirente, el arrendatario debe retirarse
  sin reclamar indemnización ni nada. Eso es totalmente
  legal. Podemos observar como es eso es el:

Artículo 1.606°

Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso
de enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al
arrendatario antes de cumplirse el término del
arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización,
a no ser que se hubiese pactado lo contrario.

• 7) La siguiente obligación a desarrollar
  implica una multa o consecuencia por haber faltado en el
  ejercicio de sus deberes y el sujeto que acciona en este caso
  será el arrendador; si se resuelve un contrato y es a
  causa de que el arrendatario no cumplio en sus deberes, este
  tendrá que pagar por todos los meses que hicieran
  falta hasta que llega el nuevo adquirente. Podrán
  pasar todos los que sean y el arrendatario seguirá
  debiendo el canon como si lo estuviera usando el:

Artículo 1.616°

Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo
determinado, por falta del arrendatario, tiene éste
obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo
el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el
que falte para la expiración natural del contrato, si este
tiempo no excede de aquél, además de los
daños y perjuicios que se hayan irrogado al
propietario.

• 8) Como ultima obligación relevante
  conseguida en estas disposiciones encontramos la que regula
  los predios rusticos, donde se ve que el arrendatario tiene
  que conservar las cosas naturales que alli se encuentren asi
  como arboles, bosques, las cosechas de los mismos, etc. Al
  mismo tiempo establece que se tiene que limitar al uso de
  ellos únicamente para el cultivo, no puede cortar nada
  ni vender nada, sino únicamente lo que haya podido
  recoger como frutos…

Artículo 1.620°

El arrendatario está particularmente obligado a
la conservación de los árboles y bosques si no se
hubiere estipulado otra cosa. No habiendo estipulación,
debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines
que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no
puede cortarlo para la venta de madera, leña o
carbón.

Derechos del Arrendatario

CAPITULO II – TITULO VIII DEL
CÓDIGO CIVIL

• 1) Comenzando por los derechos del arrendatario
  tenemos como principales los de durar en el arrendamiento
  hasta toda la vida si se tratase de una casa con el objeto de
  ser habitada, allí no hay limite para la
  terminación del contrato. Como lo establece el mismo
  articulo:

Artículo 1.580°

Los inmuebles no pueden arrendarse por más de
quince años. Los arrendamientos celebrados por más
de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda
estipulación contraria es de ningún efecto. Si se
trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede
estipularse que dure hasta por toda la vida del
arrendatario.

• 2) El arrendatario tendrá derecho de
  subarrendar y ceder dentro de su fundo si acaso no hubiera
  convenio en contrario, esto es excelente porque algunas veces
  hay personas que no utilizan ciertos espacios de un lugar y
  con este derecho se puede aprovechar para meter dentro de ese
  espacio a otras personas, tomando esa conducta de arrendador
  para con los subarrendatarios, ya que allí la
  obligación pasa a ser doble es decir habrá 2
  distintas dentro de un solo fundo. Establecido en:

Artículo 1.583°

El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si
no hay convenio expreso en contrario.

Y también en el:

Artículo 1.584°

El subarrendatario no queda obligado para con el
arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el
subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la
introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos
con anticipación.

• 3) Tiene derecho a que se le entregue la cosa
  en buenas condiciones, o sea que la cosa será reparada
  tanto sea necesario por el arrendador a efectos de otorgarle
  un goce pleno mientras este en uso de la cosa. Esto es
  presentado por:

Artículo 1.586°

El arrendador está obligado a entregar la cosa en
buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el
tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa
necesite, excepto las pequeñas reparaciones que,
según el uso, son de cargo delos arrendatarios.

Y por supuesto eso se hace antes de comenzar el
contrato, porque si esta durante el mismo y se presenta una
urgencia, se deberá reparar también obviamente, y
si se dura en ello mas de 20 dias, el arrendatario puede
accionar, puede pedir la disminución del precio al
arrendamiento o en tal caso pedir la resolución. Se
encuentra en el articulo siguiente:

Artículo 1.590°

Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa
arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse
hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el
arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea
muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de
la cosa. Si la reparación dura más de veinte
días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en
proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el
arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que
impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede
aquél, según las circunstancias, hacer resolver el
contrato.

• 4) Y si la cosa se destruye en parte, y el
  arrendatario no tuviese culpa de eso va tener oportunidad de
  pedir la resolución del contrato o la
  disminución del precio. Como se ve en esta
  disposición:

Artículo 1.588°

Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa
arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo
en parte, el arrendatario puede, según las circunstancias,
pedir la resolución del contrato o disminución del
precio.

• 5) Al arrendatario se le dejara la forma de la
  cosa con la cual comenzó el contrato, no será
  modificada si este no lo desea porque estará en su
  poder de no permitirlo, como lo vemos ilustrado:

Artículo 1.589°

El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar
la forma de la cosa arrendada.

• 6) Y si fuere perturbado en su goce a
  consecuencia de la propiedad, recibirá una
  indemnización en el precio, ya que no proviene de
  terceros ni de su alquiler, sino de la misma cosa por lo
  tanto merece ser indemnizado en el canon:

Artículo 1.591°

El arrendador no responde de la perturbación que
un tercero causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada
sin pretender derecho en ella; pero el arrendatario tendrá
acción directa contra el perturbador. Si, por el
contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a
consecuencia de una acción relativa a la propiedad de la
cosa, tendrá derecho a una indemnización
proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la
molestia y el impedimento se hayan denunciado al
arrendador.

• 7) Y va ser preferido para seguir renovando el
  contrato, por encima de otros que deseen arrendar el lugar o
  finca, siempre y cuando haya cumplido con sus pagos y se haya
  portado bien y si duro mas de 5 anos en lealtad con el
  sujeto. Establecido por:

Artículo 1.618°

Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por
más de cinco años, el inquilino tiene un derecho
preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca.
En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas
condiciones que el tercero hubiere estipulado. No gozan de este
derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incurso en
incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y
deberán hacer uso de él dentro de los ocho
días inmediatos a la notificación que se les
haga.

• 8) Como ultimo derecho que hemos estipulado en
  el código civil para el arrendatario fue aquel donde
  podrá quedarse con las utilidades del ganado y
  animales que no pertenezcan a nadie, ellos se los pueden
  quedar como propiedad siempre que este dentro de su fundo y
  no sea de nadie, y asi sus beneficios que podría
  producir:

Artículo 1.622°

Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no
hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al
arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y
los animales mismos con la obligación de dejar en el
predio, al fin del arrendamiento igual número de cabezas
de las mismas edades y calidades.

Ya hemos visualizado los derechos. A continuación
se desglosan los deberes o mejor dicho, obligaciones que tiene el
arrendatario dentro de su contrato. Podemos encontarlas dentro de
los mismos artículos ya mencionados al principio porque
están todos mezclados.

Ley
Especial

Exclusion de la Ley a los Fines de la
Terminación Arrendaticia

Prescribe el artículo 5 del Decreto Ley su
exclusión sólo a los efectos de la
terminación de la relación arrendaticia, el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya
ocupación sea consecuencia de una relación laboral
(bastaba con esta expresión) o de una relación de
subordinación existente; no así a los efectos de la
fijación de la renta máxima mensual de los
inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental
forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto
en la Ley Orgánica del Trabajo. En las relaciones
laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador
puede formar parte del salario. En ese supuesto, la
relación jurídica surgida por el uso del inmueble
no se regirá por este Decreto Ley, sino por la
legislación del trabajo a los efectos de la entrega del
inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el
trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la
relación laboral y en este supuesto si se aplicaría
el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la
terminación de la relación arrendaticia.

Prohibición de Alquiler de
Viviendas

Como en la ley anterior, se declara ilícito el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o
suburbanas que no posean las condiciones elementales
mínimas de sanidad y habitabilidad. Señala el
Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las
viviendas comúnmente llamadas ranchos que son aquellas
construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como
tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de
infraestructura primaria. Por eso nadie estará obligado a
pagar arrendamiento por esas viviendas. Esa disposición ha
sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilícito
de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social más
que jurídica.

Condiciones y Garantías

• 1. Se incorpora una disposición expresa
  que obliga a los propietarios y administradores de inmuebles
  destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en
  buen estado. Para ello deberán contratar con personas
  especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores,
  montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de
  agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo
  establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a
  pintura y exigencias sanitarias del inmueble.

• 2. Como en la legislación anterior, el
  arrendatario o subarrendatario no está obligado a
  pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni
  primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de
  punto, así como aceptar como condición para la
  celebración del arrendamiento la compra de bienes
  muebles que se encuentren ubicados dentro del área que
  se pretende arrendar.

• 3. Se establece una cláusula nueva
  referida a que en los contratos a tiempo determinado que
  versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los
  que no se haya pactado cláusula de valor a los fines
  de la actualización periódica del canon de
  arrendamiento mensual, éste se ajustará cada
  vez que haya transcurrido un (1) año de la
  relación arrendaticia, de acuerdo al Índice
  General de Precios al Consumidor establecido por el Banco
  Central de Venezuela, acumulado para ese mismo
  período, si las partes no hubieren llegado a un
  acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14).

• 4. Se mantiene la sanción de declarar
  nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización
  expresa y escrita del arrendador, y de considerar los
  ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas
  públicas.

• 5. Como antes, quedan prohibidos los avisos o
  anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de
  exigir al arrendatario no tener niños, la de ser
  extranjero o discriminación relativa a raza, sexo,
  credo o condición social. Sin embargo, en la
  publicidad relativa a urbanizaciones o edificios
  diseñados para el descanso de personas de avanzada
  edad podrá, ahora, señalarse esa
  circunstancia.

• 6. En el arrendamiento de casas de vecindad o
  de habitaciones en casas particulares no se podrá
  exigir más de un 25% del alquiler máximo fijado
  en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble,
  aseo domiciliario, agua, gas o alumbrado eléctrico ni
  por cualquier otro servicio similar. Asimismo, en las
  edificaciones sujetas a regulación que constan en
  unidades independientes, no sometidas al régimen de
  propiedad horizontal, se limita el pago de aseo,
  conservación, agua, energía eléctrica y
  cualquier otro servicio similar, a un máximo de un 25%
  del monto del canon de arrendamiento.

• 7. Se mantiene la disposición que obliga
  al nuevo propietario a respetar la relación
  arrendaticia en los mismos términos pactados con el
  propietario anterior.

• 8. Como en la legislación derogada, no
  se podrá exigir al mismo tiempo al arrendatario
  garantías reales y personales. Se aumentó el
  depósito a un máximo de cuatro (4) meses de
  alquiler, más los intereses que se generen conforme al
  artículo 23 del Decreto-Ley, debiéndose colocar
  el dinero en un banco. Si no lo hace deberá el
  arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva
  promedio de los seis (6) principales entes financieros
  durante la relación arrendaticia. El depósito y
  los intereses deberá devolverlo al arrendatario ( si
  está solvente con todas las obligaciones) dentro de
  los sesenta (60) días calendario siguientes a la
  terminación de la relación arrendaticia,
  entendiendo nosotros que deberá ser una vez entregado
  el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el
  atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a un
  máximo de la tasa pasiva promedio de las seis (6)
  principales entidades financieras conforme a la
  información que suministre el Banco Central de
  Venezuela.

• 9. En cuanto a las cláusulas penales que
  el Decreto-Ley define (art. 8, literal c ) como la
  sanción prevista por las partes en virtud del
  incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del
  contrato, consideramos que sólo se permite en el caso
  del artículo 28 que dispone lo siguiente:

Las partes podrán establecer cláusulas
penales por el incumplimiento de la obligación asumida por
el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al
vencimiento del plazo.

A pesar del término cláusula penal es una
indemnización de carácter civil que debe tomar en
cuenta el carácter de orden público de las
disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la
Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al
Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podrá
reducir el monto en una cláusula por la demora en la
entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones
de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de
arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no
sometidos a regulación, tampoco deberá exceder del
equivalente al canon de arrendamiento convenido por las
partes.

Regulación
de los Cánones de Arrendamiento

La fijación de cánones de arrendamiento en
Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre
regulación de los precios de artículos de primera
necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º
de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley
de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado,
pues esa ley no solamente reguló los cánones de
arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de
disposiciones dispersas que regían las relaciones
arrendaticias. La ley de 1960 estableció que estaban
exentos de regulación los cánones de arrendamiento
correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la
Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos
Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y
las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los
organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco
mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la
hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de
Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el
Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde
así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las
demás ciudades y poblaciones continuarían
conociendo los Concejos Municipales.

Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
la única materia de arrendamiento que se tramita en
vía administrativa es la fijación de los
cánones de arrendamientos.

El artículo 29 expresa lo siguiente:

La fijación de los cánones de
arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en
los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor
del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un
valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un
valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con
un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d)
Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9%
anual.

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional
podrá modificar los porcentajes de rentabilidad,
establecidos en este artículo, cuando así lo
determinen razones de interés público o
social.

Con relación a la ley derogada variaron los
porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina
por Unidades Tributarias. Antes la revisión de los
cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3)
años, hoy se puede solicitar cuando hubieren transcurrido
dos (2) años después de efectuada y notificada la
regulación.

Se mantiene también como causal para solicitar
nueva regulación el cambio total o parcialmente, del uso o
destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorpora
un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya
ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2)
años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento
(20%) del valor del inmueble.

Ahora, el valor máximo de los muebles y otros
accesorios que se encuentren junto con la vivienda no
podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual
(2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes
1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por
ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%)
por los arrendamientos de esos muebles (art. 31).

Terminacion de la Relacion
Arrendataria

Los contratos de arrendamientos son por tiempo
determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en
forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del
Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por
tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa
interpretación no es correcto, ya que un contrato por
tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es
cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo
determinado, en la misma convención las partes fijan el
tiempo de duración de los mismos, lo que no se hace en los
contratos por tiempo indeterminado.

Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto
Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que
ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por
escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente,
sino en vía judicial en procedimiento breve,
independientemente de su cuantía (art. 33).

Causas del Desalojo del Inmueble

Como dijimos, la acción se intenta en el tribunal
civil competente, independientemente de su cuantía en
procedimiento breve. Aumentan las causales para demandar el
desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por
escrito a tiempo indeterminado. El actor tendrá la carga
de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la
desocupación del inmueble. Establece el artículo 34
las siguientes causales de desocupación:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de
arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades
consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro
del segundo grado (padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo
adoptivo (nuevo). Cuando el arrendador no es el propietario no
procede esta causal.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de
demolición o reparaciones que ameriten la
desocupación.

d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad
de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o
por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario
haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se
pactó en el contrato de arrendamiento, sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble
o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la
violación o incumplimiento del Reglamento Interno. En el
régimen de propiedad horizontal, el respectivo documento
de condominio y su reglamento se consideran Reglamento
Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de
arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble,
sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.

h) El Parágrafo Segundo del artículo 34
señala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que
correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese
artículo; significando esto que las partes contratantes
pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no
pueden ser contrarias al orden público o signifiquen una
renuncia de los derechos del arrendatario. Recordemos que el
artículo 7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que
el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a
los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda
acción, acuerdo o estipulación que implique
renuncia, disminución o menoscabo de estos
derechos.

Contratos por
Tiempo Determinado

Las partes son libres para convenir en estos contratos
las causales de terminación de los mismos, salvo los
señalados anteriormente sobre el orden público. Su
terminación se da normalmente llegado el día del
vencimiento del plazo estipulado. Por la legislación
derogada, el arrendatario con treinta días de
anticipación si estaba solvente con sus obligaciones,
podía solicitar por vía administrativa el derecho
de preferencia para mantenerse como arrendatario. Este
procedimiento administrativo duraba años en la
práctica, hizo que gran cantidad de propietarios
prefirieran mantener sus inmuebles desocupados.

El nuevo Decreto-Ley contempla la figura denominada
prórroga legal (art. 38 al 41). Se concede en beneficio
exclusivo del arrendatario. Se tomó en cuenta una realidad
social: el inquilino generalmente no le es fácil conseguir
otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. Nos
parece de equidad esa prórroga, pues busca un equilibrio
entre los derechos del arrendador y del arrendatario; pero se
exige que al vencimiento del término contractual el
arrendatario esté solvente con sus obligaciones
contractuales o legales. Textualmente el artículo 40 dice
así:

Si al vencimiento del término contractual el
arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus
obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a
gozar del beneficio de la prórroga legal.

El incumplimiento no está referido simplemente a
la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento;
puede ser con otras obligaciones. Sin embargo, en definitiva el
incumplimiento tendrá que calificarlo el tribunal
competente que conozca del caso y no en forma unilateral el
arrendador. Cuando estuviere en curso la prórroga legal no
se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de
arrendamiento por vencimiento del término, a menos que
sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y
contractuales.

Derecho de
Preferencia

Como en la legislación derogada, se mantiene el
derecho de preferencia del arrendatario sólo para la
compra del inmueble. El Decreto- Ley define la preferencia
ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le
ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier
tercero, el inmueble que ocupa en esa condición, siempre y
cuando tenga más dos (2) años de inquilino, se
encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. El
arrendador o la persona autorizada por instrumento
auténtico debe notificar al arrendatario mediante
documento auténtico, (juez o notario) su
manifestación de querer vender, indicándose el
precio, condiciones y modalidades de la negociación. El
arrendatario deberá notificar al propietario, o a la
persona autorizada según el caso, en forma indubitable (no
dice que sea por escrito o documento auténtico), su
aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el
término de quince (15) días calendario (continuos)
a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese
término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en
venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y
modalidades del ofrecimiento en venta (art. 44).

De acuerdo con el diccionario de la Real Academia
indubitable (adjetivo) significa cierto y que no admite duda.
Recomendamos hacerlo por escrito para evitar duda o
controversia.