La Buena fe Contractual, la Buena fe Registral y la Buena fe en el Derecho Comparado

Generalidades

La buena fe en la historia del Derecho Romano distingue
dos etapas en las que tiene significados diferentes, la etapa
clásica y la post-clásica. En la primera la buena
fe se predica principalmente en las buenas acciones o juicios, y
sirve para distinguir entre estos con aquellos otros llamados de
derecho estricto, de suerte que la buena fe es fundamentalmente
una cualidad que tienen ciertos juicios y que comporta un
determinado modo o método de juicio. En la segunda, la
buena fe se predica como una cualidad de los contratos o bien se
sustantiviza, convirtiéndose en un principio
jurídico del cual derivan reglas o prescripciones de
carácter imperativo; el principio de buena fe comienza a
entenderse en esta etapa posclásica como un principio
rector de la conducta. Son dos concepciones diferentes del mismo
principio de buena fe (una lo entiende como método de
juicio, la otra como regla de conducta), no necesariamente
opuestas o contradictorias, si bien cada una tiene su propio
contenido y sus peculiares consecuencias.

La fides es un principio fundamental del Derecho Romano
que enuncia el deber de toda persona de respetar y cumplir su
palabra. La fides, se entiende como un principio vigente
en todos los pueblos, es decir de ius gentium y no como
un principio exclusivo de los romanos. Es fuente de deberes
jurídicamente sancionados en actos que carecen de la forma
jurídica necesaria, como la fidepromissio que
vale, por la fides aunque carezca de la forma propia de
la sponsio. Puede considerarse que el mismo principio,
la fides o lealtad a la palabra, es la causa de las
obligaciones derivadas de los contratos consensuales.

Distinta de ella es la bona fides que aparece
en la fórmula de algunas acciones. Las acciones de buena
fe que se conocen en el Edicto del pretor eran éstas: la
acción del antiguo negocio de fiducia, que parece haber
sido la matriz de las demás acciones de buena fe, las
acciones de los cuatro contratos consensuales (mandato, sociedad,
compraventa y arrendamiento), la del depósito, la
acción de gestión de negocio ajeno y las acciones
de tutela (para exigir cuentas al tutor) y la de dote (actio
rei uxoriae para exigir la restitución de la
misma).

El principio de buena fe con el transcurso del tiempo no
solo es una regla de conducta, si no también un criterio
de juicio o método de la decisión judicial. Su
contenido concreto deberá irse actualizando en las
decisiones judiciales y en las opiniones doctrinales, pero no por
la remisión a reglas éticas, modelos de
comportamiento, principios morales o, en general, consideraciones
que no son propiamente jurídicas; los romanistas no
olvidaron que uno de los rasgos de la vulgarización del
Derecho Romano que se da en Occidente en los siglos IV y V es
precisamente esa tendencia moralizadora que, con las mejores
intenciones, pasa por alto y desprecia las categorías
jurídicas. El contenido específico del criterio de
buena fe debe irse precisando, como ocurrió en el Derecho
Clásico, a partir de la misma realidad de las relaciones
contractuales, que son relaciones generadas por el consentimiento
y de naturaleza bilateral. Al juzgar sobre relaciones
contractuales, el criterio de la buena fe exige del juez que
considere todas las consecuencias que se derivan de la
reciprocidad de las obligaciones y de su génesis
consensual.

En el ámbito del tráfico patrimonial, la
Seguridad Jurídica se materializa cuando existe una
adecuación o exactitud entre la realidad física del
inmueble, la realidad documental del derecho que incide sobre el
mismo, y finalmente la realidad registral. Sin embargo, el
Registro, algunas veces, sólo protege con
presunción "juris tantum"; en cambio la seguridad
jurídica en su máxima expresión como
garantía está amparada por el principio de la Fe
Pública Registral contenido en el artículo
2014º del Código Civil; situación
jurídica que se produce al alcanzar un determinado
adquirente el carácter de Tercero Registral, con
presunción de legitimidad "juris et de jure", por
lo que el tercero así constituido, mantendrá su
adquisición, aunque posteriormente se anule, rescinda o
resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en
los Registros Públicos.

La buena fe
contractual

1. CONCEPCIÒN DE BUENA
FE.

También se le denomina principio de probidad. La
palabra buena fe proviene del latín bona fides, el
cual es un principio general del derecho, consistente en el
estado mental de honradez, de convicción en cuanto a la
verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinión, o la
rectitud de una conducta. Ella exige una conducta recta u honesta
en relación con las partes interesadas en un acto,
contrato o proceso[1]

Para efectos del derecho procesal, Eduardo Couture lo
definía a la buena fe como la "calidad jurídica
de la conducta legalmente exigida de actuar en el proceso con
probidad, con el sincero convencimiento de hallarse asistido de
la razón". En este sentido, este principio busca
impedir las actuaciones abusivas de las partes, que tengan por
finalidad dilatar un juicio.

La buena fe es aplicada en diversas ramas del Derecho.
En el Derecho civil, por ejemplo, a efectos de la
prescripción adquisitiva de un bien, en virtud de cual,
quien lo ha poseído de "buena fe" se le exige un menor
tiempo que a aquel lo ha hecho de "mala fe". En general, en las
diversas ramas del Derecho reciben un tratamiento diferenciado
las personas que actuaron de buena o de mala fe.

2. LA BUENA FE COMO OBLIGACION Y COMO
DEBER.

La buena fe en cuanto obligación de las
autoridades, la buena fe "impone a los funcionarios
públicos actuar de una manera acorde con los principios
constitucionales del respecto a la persona y a su dignidad y la
garantía de los derechos que le corresponden, por lo que
puede afirmarse que la buena fe apunta a la humanización
de las relaciones entre funcionarios y particulares y entre estos
y otros particulares, pues puede conducir a que los primeros
actúen con "lealtad, honestidad y confianza". Al mismo
tiempo, en cuanto obligación de las autoridades la buena
fe supone una actuación de las autoridades acorde con los
principios que guían la función administrativa como
son los de igualdad, moralidad, eficacia, economía,
celeridad, imparcialidad y publicidad (Constitución
Política).

La jurisprudencia ha desarrollado algunos criterios
generales en desarrollo de los cuales puede establecerse cuando
la actuación de una autoridad pública es contraria
a la buena fe, y por ende incumple la obligación de actuar
conforme a tal. Se estaría ante tal hecho – como lo
afirma el doctor Barreto- cuando el comportamiento del
funcionario "no es la conducta racional y recta que podría
esperarse de una persona en una misma situación" cuando no
se ajusta a los exámenes de objetividad y racionabilidad;
cuando resulta ser contradictoria; cuando no se tenga en cuenta
la situación concreta de la persona concernida; cuando la
decisión no se adopte en el momento oportuno; cuando su
respuesta no es proporcional; cuando la entidad estatal niega sus
propios actos; cuando se presentan dilaciones injustificadas;
cuando no se adopten los medios adecuados o idóneos para
restablecer un derecho o cuando se abusa del poder.

Por otra parte, en cuanto al deber de los
particulares, el principio de la buena fe complementa la
enunciación de los deberes previstos en el artículo
95 de la carta. La buena fe da origen a deberes en aquellos que
obren como partes en la relación con significación
jurídica, lo cual conduce al reconocimiento de los
derechos de los demás y a evitar el abuso del derecho
propio. "De esta manera el principio de la buena fe obra como
limite al ejercicio ilegitimo de los derechos." La posibilidad de
confiar en los demás asociados es condición
necesaria de la convivencia, de la buena marcha y funcionamiento
de las relaciones entre los particulares –entre ellas las
relaciones económicas- de la paz y de la seguridad
jurídica

En síntesis, esta obligación o deber en
cuanto al proceder y la disposición atinentes tanto a los
particulares como a las autoridades y funcionarios
públicos, sirve como limite para las actuaciones de ambos
en las relaciones jurídicas en que estos
interactúen entre si. Se cree que no hay que ahondar
más en esta temática por la sencilla razón
que al ser esta una problemática atinente a una
obligación, es perfectamente solucionable con el
cumplimiento efectivo de la misma por lo que no es necesario dar
más especificaciones sobre este deber.

3. LA BUENA FE COMO PRINCIPIO GENERAL DEL
DERECHO.

Los principios generales del derecho son máximas
o proposiciones y hasta aforismos de carácter
lógico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son
ideas, postulados éticos, o criterios fundamentales,
básicos, positivizados o no, que condicionan y orientan la
creación, interpretación e integración del
ordenamiento jurídico escrito (legal y jurisprudencial) y
consuetudinario. Estos principios son fundamentales por que son
el fundamento o fuente; son imperativos e interesan al orden
publico; universales, por ser generales y por que regulan no solo
un caso sino varios o muchos y se aplican a todo el ordenamiento
o a una o varias ramas instituciones o normas suyas;
tópicos, porque son lugares comunes; normas
axiológicas y deontológicas, puesto que se ocupan
del deber ser del derecho; y son explicitas o
implícitamente positivas, por que se consagran o aplican
expresamente por un órgano estatal o porque se extraen o
inducen de normas particulares.

Del Vecchio piensa que los principios generales son
"verdades supremas del derecho ingenere, o sea, aquellos
elementos lógicos y éticos del derecho, que por ser
racionales y humanos son virtualmente comunes a todos los
pueblos"[2].

Para Hernán Valencia Restrepo, los principios
generales del derecho son "normas fundamentales, taxativas,
universales, tópicas, axiológicas, implícita
o explícitamente positivas, que sirven para crear,
interpretar e integrar el ordenamiento
jurídico".

Cuando los principios generales del derecho se aplican a
varios campos del conocimiento son plurivalentes; y
(monovalentes), si solamente tienen valor en una ciencia
específica. Los principios generales del derecho son
monovalentes y a su vez pueden referirse a todo el orden
jurídico o ser el fundamento de una cierta rama del
derecho. Por ejemplo, se puede predicar la existencia de
principios generales del derecho constitucional; e igualmente
principios generales del derecho civil; o, en fin, principios del
derecho de familia.

José Maria Díaz Couselo, citado por Monroy
Cabra, sostiene que "los principios generales son aquellos
juicios de valor, anteriores a la formulación de la norma
positiva, que se refieren a la conducta de los hombres en su
interferencia intersubjetiva, que fundamentan la creación
normativa legislativa o consuetudinaria"

La concepción de los principios desde el punto de
vista del positivismo y desde el enfoque del iusnaturalismo. Los
positivistas los consideran directrices de un ordenamiento
jurídico, o sea, criterios que sirven de fundamento e
informan el derecho positivo de cada país. Los
iusnaturalistas creen que son criterios universales y eternos de
justicia, con carácter suprapositivo, verdades
jurídicas universales dictadas por la recta razón,
que se hallan fuera del ordenamiento de un país, por tanto
previos y externos al derecho positivo.

No hay consenso doctrinal sobre las funciones de los
principios, pero en general se les atribuye el cumplimiento de
tres funciones conexas, cuales son las de servir de fuente
creadora de derecho, de integración en caso de lagunas o
vacíos y de medio interpretativo[3]La
función creadora consiste en que los principios
señalan las pautas que deben acatarse en la
elaboración, modificación y derogación de
las normas. Para Aníbal Torres Vásquez, cuando se
trata de la función creadora "los principios son fuente
material del derecho. Cuando cumplen la función
integradora, son fuente formal".

Por otro lado, la buena fe es un concepto que
sirvió para suavizar los rigores del derecho romano y para
estructurar el matrimonio putativo en el derecho canónico,
es hoy un principio general que, por su consagración
expresa en la constitución, tiene el rango de
garantía ciudadana, con vigencia tanto en el derecho
público como en el derecho privado. El derecho
romano, al parecer conoció la fides, que era lo
que es hoy el honor o la virtud. "Se ha dicho que fue durante el
periodo de la jurisprudencia preclásica romana que
tuvieron lugar el nacimiento y la enunciación del
principio de la buena fe, atribuyéndose esta a Quinto
Mucio Escevola."

En síntesis, respecto de las funciones de la
buena fe como principio, puede afirmarse que sirve para corregir,
suplir y ayudar ágilmente en la creación,
interpretación y aplicación de normas
jurídicas generales y abstractas e individuales y
concretas, tanto en el derecho privado como en el derecho
público.

A) Contenido del principio de buena
fe.

En la experiencia romana clásica se precisaron
ocho contenidos del principio de buena fe, como muestra de lo que
los jueces modernos podrían definir:

• i) La consideración de la culpa (falta
  de diligencia) para definir el incumplimiento de las
  obligaciones contractuales.

• ii)  La consideración del monto de la
  condena ha de resarcir el interés del actor cuando la
  obligación se hubiera cumplido.

• iii) La represión del dolo, entendido en
  sentido amplio como engaño provocado o aprovechamiento
  del error o ignorancia espontánea de la otra
  parte.

• iv)  La interpretación del contrato con
  el criterio de discernir lo realmente convenido por las
  partes con preferencia a la literalidad de las
  palabras.

• v)  La consideración de todos
  los pactos que hubieran hecho las partes aunque no los
  invocaran en la fórmula.

• vi)  El tener como convenidos los
  elementos naturales del negocio.

• vii)  La compensación de las
  deudas recíprocas derivadas del mismo contrato,
  y;

• viii)  La consideración de la
  equidad o el equilibrio entre las prestaciones.

4. LA BUENA FE EN EL DERECHO
CONTRACTUAL

La buena fe en los contratos se traduce en la honestidad
y lealtad que debe imperar entre las partes. La buena fe exige en
los contratos que se cumpla con lo convenido; y que exista la
máxima equidad. En el primer caso, la buena fe
consiste en la honestidad necesaria para cumplir con la palabra
empeñada; la obligación debe cumplirse, aunque
resulte ruinosa para el deudor, o no guarde relación
alguna con el valor de lo que reciba a cambio. Esta
posición se fundamenta en que los hombres son libres e
iguales; y por consiguiente, los compromisos que contraigan
ejerciendo los atributos indicados, son justos. Por otra parte,
la vida de los negocios depende, en gran medida, de la seguridad
que da la intangibilidad de los contratos. En el segundo
caso, la buena fe consiste en que cada contratante busque su
propio beneficio, pero respetando leal y honestamente los
intereses del otro. Cuando falta ese referente moral, el juez
puede modificar el contrato en función de diversos
conceptos relacionados con la buena fe, y que se manejan en el
derecho moderno: La excesiva onerosidad al contratar o por causa
sobreviniente; el abuso del derecho, no ir en contra de un hecho
propio; el enriquecimiento sin causa o la frustración de
la finalidad del negocio.

Es precisamente en este punto donde surge imprescindible
profundizar en la dicotomía derecho privado-derecho
público, ya que es ciertamente en estas dos ramas en que
tal principio adquiere mayor arraigo práctico en el
momento de su aplicación.

A) La buena fe en el ámbito del derecho
privado. En el diario acontecer de la actividad privada,
las personas que negocian o contratan entre sí suponen
ciertas premisas, entre las cuales está precisamente el
postulado de la buena fe, pues pensar desde el comienzo en la
mala fe del otro sería dar vida a una relación
viciada. En el plano contractual, Los particulares deben
conducirse en todas sus actuaciones según el principio de
la buena fe; las partes deben comportarse con lealtad, lo que se
traduce, en términos prácticos, " en el respeto de
los derechos ajenos y en el no abuso de los propios. El abuso de
las posiciones dominantes rompe el equilibro
contractual".

El principio de la buena en el derecho privado,
en el derecho de los contratos donde existen unos preceptos que
ordenan la ejecución de los contratos civiles de buena fe,
articulo 1362º del código civil peruano "los
contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según
reglas de la buena fe y común intención de las
partes", y por consiguiente obligan no solo a lo que en
ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente
de la naturaleza de la obligación, o que por la ley
pertenecen a ella. De modo que no es buena fe limitarse al
cumplimiento del texto escrito de un contrato cuando debe
entenderse que el obliga a algo más que lo literal. Siendo
el principio de buena fe de acuerdo a la jurisprudencia nacional
un principio fundamental de todo contrato.

Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de
buena fe y, en consecuencia, obligaran no solo a lo pactado
expresamente en ellos, sino todo lo que corresponda a la
naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la
equidad natural, con lo que se permite la aplicación
directa y no por vía subsidiaria de la buena fe
contractual, que constituye la más importante
manifestación del principio general de la mutua confianza
en la vida jurídica. Así, en los títulos
traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión
de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de
enajenar y de no haber habido fraude u otro vicio en el acto o
contrato.

Un justo error en materia de hecho, no se opone a la
buena fe. Pero el error en materia de derecho, constituye una
presunción de la mala fe, que no admite prueba en
contrario. La mala fe deberá probarse. Por lo que toca a
los grados de la buena fe, desde el ángulo
privado, se descubren dos: la buena fe simple, de un
lado; y la buena fe cualificada, de otro, que es buena
fe creadora o buena fe exenta de culpa. En 1958 una corte suprema
de justicia determinó que mientras la buena fe simple
exige únicamente conciencia (de obrar sin fraude por
ejemplo), la buena fe cualificada reclama conciencia y
certeza. Más aun, ello significa ausencia de culpa, que es
tanto como una máximum de cualidades, según
expresión usada en otra providencia de la misma corte: no
es suficiente que quien invoca la buena fe…"haya tenido la
conciencia de estar negociando con el verdadero heredero o con el
verdadero propietario, sino que, es menester que esa creencia no
sea el resultado de una imprudencia o de una negligencia en que
no habría incurrido una persona avisada y
diligente.

En suma, hay una parte de la doctrina civilista que
afirma que el principio de la buena fe fue incorporado primero en
el derecho privado y subsidiariamente a esto en el derecho
público, lo cual no pudo ser demostrado, pero si se puedo
demostrar como se incorpora en el derecho privado el principio
general de la buena fe de una forma notablemente polivalente,
puesto que comporta un aspecto de presunción y un aspecto
de principio que dirige la conducta tanto de manera
precontractual como contractual.

B. La buena fe en el ámbito del derecho
público. Los principios generales del derecho
contienen un valor relevante en el derecho, pues han precedido su
formación y constituyen la vía para introducir las
exigencias de la justicia en las relaciones entre la
administración y los administrados. En la actualidad, el
valor de los principios generales del derecho es muy superior al
que tenía en la época del surgimiento de esta
disciplina jurídica, puesto que el intervencionismo
creciente del Estado y de su administración pública
en la vía social ha significado un aumento considerable de
las tensiones y conflictos entre la prerrogativas del poder
público y la libertad de los ciudadanos, por lo cual se
torna esencial la aplicación de unas pautas de justicia
material para impedir que la supremacía jurídica
del Estado degenere en arbitrariedad y para garantizar los
derechos y libertades de los administrados.

La circunstancia de que el principio de la buena fe
tenga un claro fundamento constitucional, es de gran
trascendencia en el área del derecho público. De un
lado, permite su aplicación directa y no subsidiaria en el
espectro de las actuaciones administrativas y, del otro, por
cuanto contribuye a establecer límites claros al poder del
Estado, buscando impedir el ejercicio arbitrario de las
competencias públicas, y a humanizar las relaciones que
surgen entre la Administración y los
administrados.

El derecho público es un desarrollo de los
principios de legalidad y de separación de los poderes
públicos que dominan la configuración del Estado a
partir de la revolución liberal del siglo XVIII, como
técnica de garantía de la libertad; tiene pues su
fuente en unos postulados de justicia material y no en una
complicación de normas positivas, y esta precisamente es
la clave que ha de orientar su desarrollo posterior,
principalmente por la vía jurisprudencial, en los
países a los que les correspondió la fortuna de
tener un tribunal de justicia como el Conseil d" Etat ,
que en su prodigiosa labor creadora acudió a los
principios generales del derecho para la construcción de
sus mas brillantes instituciones jurídicas, no solo para
suplir las lagunas por vía de integración
normativa, sino también para tutelar la libertad de los
ciudadanos frente a los excesos del poder publico. En otros
países que no han tenido la suerte de contar con un
tribunal de la calidad del Conseil d" Etat, ha sido la
doctrina de los juristas, influida en buena parte por las
formulas Francesas, la que ha echado mano de los principios
jurídicos para señalarle al legislador las bases
del régimen administrativo.

Si el principio de la buena fe, es fundamental en las
relaciones entre particulares, con mayor razón tiene
validez cuando ellos actúan ante las autoridades
públicas, bien en demanda de sus derechos, ya en el
cumplimiento de sus deberes y obligaciones, toda vez que el
Estado y quienes lo representan deben sujetar su actividad al
objetivo de realizar el bien común, sobre la base de las
previsiones trazadas por el legislador, en vez de crear
dificultades a los gobernados y entrabar innecesariamente el
desenvolvimiento de las múltiples relaciones que con ellos
deben forzosamente establecerse. Así, por ejemplo, la sola
voluntad de un servidor público no es suficiente a la luz
de la Carta Política en vigor para exigir
autenticación de firmas, presentación de
documentos, imposición de sellos, trabas inoficiosas,
términos no previstos en ley o reglamento, para apenas
indicar algunos de los requerimientos favoritos del
burócrata, ya que varios preceptos constitucionales
remiten a la ley como única fuente de tales
exigencias.

En materia contractual, igual a lo que ocurre
con el principio de reciprocidad, la buena fe comporta
entonces uno de los criterios de imputación dentro de la
teoría de la equivalencia de los contratos estatales y,
por ese aspecto, se convierte en la causa jurídica de la
que surge la obligación para la Administración
Pública de reconocerle al contratista los mayores costos y
las pérdidas que haya podido sufrir, como consecuencia del
surgimiento de algunas contingencias extraordinarias o anormales
que alteran la ecuación financiera prevista en el acuerdo
de voluntades.

Así mismo, y haciendo una especificación
más detallada en el derecho administrativo, se tiene que
el principio de la bona fides tiene una extraordinaria
importancia en los contratos administrativos, principalmente por
dos razones: a) Constituye un límite a la
supremacía jurídica de la administración
pública, en garantía de la posición
patrimonial del contratista (señala unas reglas de
conducta para el ejercicio de los derechos y de las potestades
exorbitantes – terminación, modificación e
interpretación unilateral, etc. – y el cumplimiento de las
obligaciones); b) .Contribuye a elevar el tono moral de la
gestión contractual pública y a humanizar las
relaciones entre las entidades públicas y los contratistas
(La bona fides es el fundamento que orienta la labor
interpretadora y preside la integración normativa de los
contratos del estado). Por lo tanto la buena fe dentro de la
contratación administrativa trata de equilibrar a las
partes. Así la buena fe en materia contractual obliga
dentro del mismo a que las partes actúen con diligencia,
lealtad y cooperación para el cumplimiento de su objeto,
que es la finalidad del interés público. Así
para ambos se le es exigible el principio de la mutua
confianza.

La buena fe
registral

1. PRESUNCION DE LA BUENA FE

A favor de los particulares, la presunción de la
buena fe apunta a garantizar los derechos de las personas en
todas aquellas circunstancias en las que su ejercicio este
supeditado a la actuación de las autoridades y
también de los particulares. A pesar de ser un supuesto
necesario del buen desenvolvimiento de las relaciones de los
particulares con las autoridades y con otros particulares, en el
trámite de las diligencias que las personas deben
adelantar ante los despachos oficiales la confianza fue
sustituida por la sospecha general hacia el particular. El
proceder honesto y legal de los ciudadanos se presume en muchas
normas de nuestro ordenamiento jurídico hasta que se
demuestre lo contrario es decir hasta que se demuestre la mala
fe, así establece el artículo 665º del
Código Civil "La acción reivindicatoria procede
contra el tercero, que sin buena fe, adquiere los bienes
hereditarios por efecto de contratos de contratos a título
oneroso celebrados por el heredero aparente que entro en
posesión de ellos. Si se trata de bienes registrados la
buena fe del adquirente se presume si, antes de la
celebración del contrato, hubiera estado debidamente
inscrito, en el registro respectivo, el título que
amparaba al heredero aparente y la transmisión de dominio
en su favor, y no hubiera anotado demanda ni medida precautoria
que afecte los derechos inscritos…"

Por otro lado, emparentada con la garantía
procesal de la presunción de inocencia, la
presunción de buena fe hace que las diligencias de los
particulares ante la autoridad y otros particulares sean tenidas
de antemano como ajenas a toda intención reprochable
jurídicamente. Desde luego, "los funcionarios pueden
revisar razonablemente su contenido y la ley puede crear
procedimientos para verificar lo manifestado por los
particulares, lo que puede conducir a que los hechos y su prueba
desvirtúen esta presunción", porque sino, en
contrario sensu, se incurriría en el absurdo de pensar que
todas las personas por el simple hecho de ser particulares
actúan siempre y sin excepción conforme a derecho,
las buenas costumbres y el ordenamiento
público.

A nivel del derecho administrativo la presunción
de la buena fe establecida a favor de los particulares implica
que las autoridades deberán, entre otras obligaciones,
tener por legítimos los documentos que acompañe una
persona a sus solicitudes. Entre ellos, los documentos
públicos aportados han de asumirse como ciertos y validos,
y constituyendo así plena prueba, presumiendo buena fe de
su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos
hagan los funcionarios que los autorizan. Aun cuando es menester
Constitucional y legal proteger esa presunción de buena fe
frente al particular que se torna para estas instancias como una
garantía, excepcionalmente, la ley puede establecer la
presunción contraria, es decir, la presunción de
mala fe.

Por tanto, la presunción de mala fe que ahora
impera, en la práctica se convierte en una pesada carga
para los ciudadanos honestos, para quienes siguiendo a
Jesús González Pérez: "la
administración no es otra cosa que un conjunto de
ventanillas donde se hace cola". Este tratadista español,
ilustra el lamentable cuadro de la administración contra
el particular. El cual se compagina perfectamente con lo afirmado
por Hermann Hesse: no hace falta ser condenado para conocer este
extraño e infernal mundo de las oficinas, de las
documentaciones, y de las actas.

En síntesis, aunque la regla general es que se
presuma la buena fe en el actuar y proceder de las partes en
cualquier relación o vinculo jurídico, existen
casos en donde excepcionalmente, la mala fe se presume, no
obstante, sin ir esto, en detrimento del espíritu de la
Constitución Política, total, que "La buena fe se
presume, excepto en los casos en que la ley establece la
presunción contraria. "En todos los otros casos, la mala
fe deberá probarse".

2. LA BUENA FE REGISTRAL

Como toda figura jurídica, la "la buena fe" no es
un fin en sí mismo, sino un medio para encauzar la
protección de determinados valores e intereses
sociales.

El contenido de la buena fe más conocido es el
que encontramos en el Código Civil, en las normas
referente a los derechos reales y a lo establecido respecto al
tercero registral[4]Con estas normas se protege a
los titulares de dominio y a los que suplen el capital. La buena
fe no se orienta aquí a la protección de deberes de
lealtad, por ejemplo, de una persona frente a otra determinada,
sino a garantizarles a los titulares que el ordenamiento
sancionará a quienes adquieran bienes de personas sobre
las cuales pueda haber sospechas respecto a su facultad para
transferirlos. En lo que respecta a la figura del tercero
registral, el concepto de buena fe se orienta a garantizarle a
éste que la apariencia (bautizada fe pública
registral) que generan las constancias del Registro son
superiores a la realidad de la titularidad.

El concepto de la buena fe registral[5]se
define así por nuestra jurisprudencia, siguiendo a Roca
Sastre, como: "el desconocimiento por el tercer adquirente de la
verdadera situación jurídica del derecho adquirido
en la parte no reflejada exacta o íntegramente en el
Registro".

La buena fe en términos psicológicos: es
la creencia o la ignorancia excusable respecto a la titularidad
del que nos transfiere y a la legalidad del negocio.

El principio de la buena fe, el cual aparece del
ordenamiento jurídico como una garantía de
protección, por lo que en ultimas seria un mecanismo de
protección para los individuaos, de modo que, como tal,
cumple su función de limitar los derechos ajenos. La buena
fe como principio general del derecho, impregna la totalidad del
ordenamiento jurídico.

Las características de la vida moderna, con su
creciente complejidad, exigen que este principio de la buena no
sea simplemente un criterio de interpretación y un
límite en el ejercicio de los derechos, sino su
consagración como garantía para los particulares.
Así, dentro de los mecanismos de protección de los
derechos, pueden distinguirse los que apuntan a hacer eficaz la
actuación de los particulares y las autoridades
administrativas como la prohibición de la
tramitomanía los cuales también tienen
aplicación en la esfera de las actuaciones
judiciales.

El profesor De Traseignes dice: Desde la perspectiva de
la sociedad de mercado, negar a los contratantes la capacidad
para engendrar por sí mismos maduramente derechos y
obligaciones correlativas en lo que no está prohibido por
la ley con el argumento de que las decisiones adoptadas al
momento de celebrar el contrato atentan ahora contra la equidad y
la buena fe, es deformar el cuerpo social y hacer imposible la
predicción y el cálculo que son condiciones
sine qua non del ejercicio de la libertad y de la
garantía de eficiencia de las acciones dentro de este
medio social. La equidad y la buena fe —con la vaguedad
implícita a la que he hecho referencia— se
convierten aquí en los agentes terroristas de la seguridad
contractual[6]

3. PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL.

Este principio adoptado por el artículo
2014º del Código Civil y por el artículo VIII
del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos es el que caracteriza nuestro Sistema
Registral.

La exposición de motivos define el principio de
fe pública registral como el que protege la
adquisición efectuada a título oneroso y con buena
fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que
se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar
dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas
antes. ([7][7])

A la simple lectura del Art. 2014º del C.C. se
aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de
adquisición de una situación registral; y, en
segundo lugar, de oposición o defensa frente a los
derechos que emanan de normas de derecho común y
también de derechos que emanan de principios y normas
registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas
legales, en aras del interés público, la paz y el
orden social debe, necesariamente, establecerse una
jerarquía jurídica interrelacionada por los
conceptos ley, derecho y justicia; jerarquía de la cual,
inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la
fe pública institucionalizada, frente a los principios y
leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la
fe pública registral. En otras palabras, siempre que se
intente aplicar el principio de la fe pública registral,
se estará inevitablemente ante una situación en la
que la "seguridad del tráfico", sacrifica la "seguridad
del derecho."

Veamos como explica la Exposición de Motivos el
sacrificio de la seguridad del derecho. Según el derecho
común, civil o extra registral, si una persona adquiere de
otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el
derecho común establece que será nulo
también el del adquirente en virtud de que nadie puede
transferir más de lo que tiene; y, por el contrario, nadie
puede adquirir mayor o diverso derecho que aquél que se
transmite.

Empero, esta solución establecida por el derecho
común extra registral, es sacrificada por lo que la
doctrina denomina "seguridad del tráfico registral", que
expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente
adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del título
del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad
del tráfico registral sacrifica la aplicación del
derecho común". ([8][8])

Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que
resulta de la aplicación del principio de la fe
pública registral, el legislador de 1984 ha considerado
necesario que el derecho común sacrificado sea lo menos
posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer más
difícil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha
incluido como causas que no aparezcan del mismo registro,
además de la nulidad, a la rescisión y
resolución; en tanto el reglamento General de los
registros Públicos incluye, además de las
indicadas, la anulación.

Luego de haber analizado el principio de la fe
pública registral y de conformidad con la norma legal,
señalaremos que, para ser acogido por los beneficios de la
pública registral, se requieren las siguientes
características:

• Que se adquiera el derecho de persona que en el
  registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que
  existe apariencia de justo título
  registral,

• Que la adquisición se a título
  oneroso,

• Que el adquirente inscriba su derecho; y,

• Que exista buena fe en el adquirente, quedando
  comprendido en este nuevo carácter legal, la
  condición de que el que pretende acogerse a la fe
  pública registral, inscribe su derecho con
  anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato
  contra el cual se opone el tercer

4. TERCERO REGISTRAL O BENEFICIARIO DE LA BUENA FE
PÚBLICA REGISTRAL.

La Doctrina Española entiendo por tercero
registral, "a la persona que goza del efecto fundamental que
se deriva de la fe pública registral y que consiste en ser
mantenido en la adquisición de su derecho si reúne
los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es
decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con
facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a
título oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en
el Registro de la Propiedad"
([9][5])

El concepto de tercero registral, en nuestra
legislación, fluye del artículo 2014º del
Código Civil y artículo VIII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos ([10][6]).

En un primer significado, es tercero registral
aquél que, de buena fe, adquiere un derecho a
título oneroso de quien aparece en el registro con derecho
inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es
decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la
situación jurídica en que es protegido por el
principio de la fe pública registral. En un segundo
significado, también es tercero registral quien, ya
amparado por la fe pública, opondrá con
éxito tal situación jurídica, frente a
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya
intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba
posteriormente, convirtiéndose su posición en
invulnerable e inatacable.

Resulta evidente, entonces, que la persona constituida
en tercero registral usará para defender su derecho, no
las normas de derecho común que le podrían resultar
perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de
derecho registral, con las cuales su derecho está
asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden
público, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las
normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de
derechos de la misma naturaleza según el artículo
2022º del Código Civil.7La Doctrina Española
entiendo por tercero registral, "a la persona que goza del
efecto fundamental que se deriva de la fe pública
registral y que consiste en ser mantenido en la
adquisición de su derecho si reúne los requisitos
establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber
adquirido de persona que figure en el Registro con facultades
para transmitir su derecho; haber adquirido a título
oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro
de la Propiedad" 7

El concepto de tercero registral, en nuestra
legislación, fluye del artículo 2014º del
Código Civil y artículo VIII del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos8.

En un primer significado, es tercero registral
aquél que, de buena fe, adquiere un derecho a
título oneroso de quien aparece en el registro con derecho
inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es
decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la
situación jurídica en que es protegido por el
principio de la fe pública registral. En un segundo
significado, también es tercero registral quien, ya
amparado por la fe pública, opondrá con
éxito tal situación jurídica, frente a
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya
intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba
posteriormente, convirtiéndose su posición en
invulnerable e inatacable.

Resulta evidente, entonces, que la persona constituida
en tercero registral usará para defender su derecho, no
las normas de derecho común que le podrían resultar
perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de
derecho registral, con las cuales su derecho está
asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden
público, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las
normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de
derechos de la misma naturaleza según el artículo
2022º del Código Civil.

4.1 CARACTERISTICAS DEL TERCERO
REGISTRAL

El tercero registral que, ciertamente, es el
beneficiario del principio de fe pública registral,
participa de ciertas características.

• El tercero registral es tercero porque su cualidad
  principal es no haber participado relación
  jurídica (inscrita) precedente, esto es, en la
  relación jurídica por cuyo mérito
  adquirió su derecho quien, ahora, viene a transferirlo
  en favor del tercero registral

• El tercero registral debe ser extraño en la
  relación jurídica previamente
  inscrita.

El tercero registral debe haber intervenido en otra
relación jurídica (también inscrita),
distinta a la relación jurídica previamente
inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o
ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisión o
resolución).

• El tercero registral debe ser parte en
  otra relación jurídica.

Entre las relaciones jurídicas antes referidas,
esto es, la relación jurídica donde el tercero
registral no ha intervenido (relación jurídica
afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la
relación jurídica donde el tercero registral ha
sido parte; debe existir conexión lineal.