El Catastro y la Ordenanza Municipal

INTRODUCCION

En la Roma antigua  se entendía
y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes
inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus
propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la
contribución que se impone sobre los bienes inmuebles
según su producción, su renta o su valor, y
derechos como servidumbres e hipotecas. En la Roma antigua era la
contribución que pagaban "por cabeza" los nobles y
terratenientes según el patrimonio inmobiliario que
poseían.

Se entiende aún, por catastro el
registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y
uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto
de la contribución que se impone sobre los bienes
inmuebles según su producción, su renta o su valor,
y derechos como servidumbres e hipotecas. Se guardan registros
del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se
utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde
aparte de la función impositiva se lo utilizaba como
reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas
para el replanteo de las mismas luego de las cíclicas
crecidas del Nilo.

Actualidad

El concepto actual de catastro se basa en
tres finalidades que le dan sustento, las cuales son: Dar una
base para el planeamiento urbano y rural. Calcular el monto de
las contribuciones como el impuesto inmobiliario. Guardar la
seguridad jurídica del derecho de propiedad a
través de la aprobación y archivo de las mensuras,
que son la base de las escrituras de traslación y
dominio.

En la actualidad el Municipio expresa
agrupación de familias o vecinos, demarcaciones
territoriales, autoridades locales y vecinos, centros poblados
que satisfacen necesidades comunes o entidades
político-territoriales, con elementos diversos que se
agregan a partir del reconocimiento parcial o total de su
autonomía de carácter político,
administrativo y financiero, atendiendo a los diferentes
regímenes municipales enunciados en Constituciones y
Leyes. La administración; la función deliberante
que corresponde al Concejo Municipal, integrado por concejales y
concejalas. La función de control fiscal
corresponderá a la Contraloría Municipal, en los
términos establecidos en la ley y su ordenanza. Y la
función de planificación, que será ejercida
en corresponsabilidad con el Consejo Local de
Planificación Pública.

EL
CATASTRO

El catastro o "registro" Inmobiliario es un
registro administrativo dependiente del Estado en el que se
describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de
características especiales.

El catastro es definido como una
herramienta para procurar y garantizar la ordenación del
espacio geográfico con fines de desarrollo, a
través de la adecuada, precisa y oportuna
definición de los tres aspectos más relevantes de
la propiedad inmobiliaria: descripción física,
situación jurídica y valor económico. Es el
procedimiento estadístico, técnico,
científico y administrativo en virtud del cual se hace el
inventario de todos los bienes inmuebles y recursos naturales de
un país, mediante el levantamiento catastral, el registro
de la propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por
finalidad determinar la tenencia de la tierra, la
verificación de la riqueza actual y la valoración
de los inmuebles. El catastro, en su concepto más amplio,
es el inventario o censo de la riqueza inmobiliaria de un
país, una región, una entidad federal o un
municipio.

El origen de la actividad catastral se
remonta a unos 4.000 años antes de Cristo, concebido para
conocer las cantidades de los bienes inmuebles y títulos
de los mismos a los efectos de establecer el monto del impuesto
inmobiliario; hoy día su motivación sigue teniendo
vigencia y, por lo general, genera los principales ingresos en el
presupuesto de la administración de las ciudades. Es una
definición del catastro en lenguaje natural, sencillo,
adaptado para que la pueda leer cualquier persona, del catastro,
de los servicios que presta, de sus usuarios, y de las
innovaciones tecnológicas llevadas a cabo en los
últimos tiempos.

El catastro es la completa
descripción de todos los bienes inmuebles del país.
Información gráfica (cartografía) y
alfanumérica.

La permanente actualización de sus
características: • La difusión y
disponibilidad de las bases de datos al servicio de toda la
sociedad. Sus suministradores son: En primer lugar los
ciudadanos, que deben presentar las declaraciones de las
modificaciones y transmisiones que se realizan en los bienes
inmuebles de los que sean titulares.

• Las entidades locales
(Ayuntamientos, Diputaciones) que suministran información
sobre las modificaciones urbanísticas, envían las
anomalías detectadas gracias a su gestión
tributaria o urbanística, y colaboran en el mantenimiento
de catastro si se encuentran sometidas al régimen de
comunicación catastral o han suscrito un convenio de
colaboración.

• Los Notarios y Registradores de la
propiedad que suministran información sobre las
alteraciones catastrales reflejadas en las escrituras
públicas y en las inscripciones en el registro de la
propiedad.

• Otras administraciones
públicas, como la estatal o autonómica, que
suministran la información territorial relevante para el
catastro de que dispongan (expropiaciones, información
sobre la identificación fiscal de los propietarios,
deslindes del dominio público, etc.)

TRAMITE
CATASTRAL

Consiste en la modificación de los
datos de propietario del inmueble como producto de la
transmisión de los derechos de propiedad y posesión
derivada de una operación legal.

CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO: Es
el documento emitido al ocupante por la Oficina de Catastro como
constancia de que el inmueble fue incorporado al Registro de
Catastro. La emisión del mismo, no supone propiedad sobre
la tierra.

PLANO DE MENSURA: La
representación gráfica del levantamiento
topográfico de un inmueble.

CODIGO CATASTRAL: Son números
individuales al inmueble.

NOMENCLATURA URBANA:
Comprenderá la numeración de cada uno de los
elementos que conforman un centro poblado.

OFICINA DE CATASTRO: encargada
principalmente de la implementación, formación y
conservación del Catastro en jurisdicción del
Municipio, así como velar por el cumplimiento de las
disposiciones de la Ordenanza y su Reglamento.

La División de Catastro es una
dependencia ejecutiva de alto nivel Supeditado
administrativamente al Alcalde o Alcaldesa.

Son facultades de la Oficina de
Catastro:

1-. Desarrollar el Plan Municipal de
Catastro.

2-. Colaborar en las actividades
relacionadas con el deslinde de los Municipios colindantes con el
Municipio, conjuntamente con las autoridades estadales asignadas
al efecto y según las determinaciones de la
Legislación respectiva, con las autoridades de los
Municipios vecinos y las autoridades nacionales
competentes.

3-. Efectuar el deslinde territorial de las
entidades locales menores del Municipio, de conformidad a lo
dispuesto en la legislación y según las
instrucciones que al efecto imparta a la Alcaldía
Municipal por intermedio del Alcalde o Alcaldesa.

4-. Colaborar con las autoridades
urbanísticas Municipales en las actividades relacionadas
con la formulación de los planes urbanísticos
locales.

5-. Realizar la Inscripción
Inmobiliaria.

6-. Expedir las Constancias de
Inscripción Catastral.

7-. Expedir a los propietarios o
propietarias de inmuebles la Cédula Catastral.

8-. Expedir Certificados de Empadronamiento
Catastral, en los casos de posesión y ocupación.
9-. Recabar, actualizar y conservar los Planos, Mapas
Levantamientos aerofotográmetricos y demás
materiales cartográficos relativos al
Municipio.

10-. Efectuar el levantamiento detallado de
las áreas urbanas y rurales del Municipio y la
determinación detallada de los inmuebles que las forman.
11-. Elaborar y actualizar las Plantas Valores de las Tierras
Urbanas (PVTU) y Rurales (PVTR), realizando al efecto los
estudios de valorización correspondientes.

12-. Efectuar el estudio de los factores de
corrección de las parcelas, de acuerdo con la
zonificación existente y con las características
topográficas, geométricas y morfológicas de
las mismas.

14-. Efectuar el Avalúo de los
Inmuebles Urbanos y Rurales ubicados en el Municipio, de acuerdo
con los principios y técnicas vigentes y de conformidad a
los procedimientos previstos en esta Ordenanza y su
Reglamento.

15-. Hacer del conocimiento de los
propietarios o propietarias de los inmuebles, los Valores
Catastrales Resultantes del Proceso de Avalúo, de
conformidad al procedimiento dentro de fines presentes en la Ley,
de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional en
esta Ordenanza.

16-. Efectuar el Estudio de los Inmuebles
Urbanos y Rurales, a los efectos de proveer el esclarecimiento de
la tenencia de la propiedad en el ámbito del Municipio.
17-. Llevar el Inventario de los Inmuebles ubicados en
Jurisdicción del Municipio a los fines establecidos en el
Ordenamiento Jurídico Nacional y Municipal,
actualizado.

18-. Elaborar, recabar y mantener al
día los mapas o planos sobre los servicios públicos
municipales o no, prestados por Organismos Públicos o
Privados.

19-. Suministrar en forma eficiente y
eficaz a las demás dependencias municipales la
información que sea requerida, dentro de las facultades de
la Oficina.

20-. Suministrar en forma permanente la
información económica requerida por las Autoridades
Tributarías Municipales a los fines de la
Liquidación del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos o
Rurales.

21-. Mantener actualizada la
Información Catastral y el Archivo de los Documentos que
acrediten la propiedad particular o pública de los
inmuebles urbanos.

22-. Numerar los Inmueble ubicados en
Jurisdicción del Municipio 23-. Asignar nueva
codificación.

24-. Conformar el Registro
Catastral.

25-. Elaborar los Mapas Catastrales del
Municipio.

26-. Revocar o cancelar inscripciones
inmobiliarias.

27-. Las demás que le atribuya el
Ordenamiento Jurídico Municipal

El catastro debe especificar la siguiente
información de cada predio:

* 1- Designación
catastral

*  Solar, manzana

*  Parcela y Distrito
Catastral 

2- Nombre y domicilio del
propietario

3- Ubicación del predio

* Calle, avenida, sector, etc.

* Camino, carretera, sección,
paraje, etc.

4- Uso actual del terreno

* Vivienda

* Agrícola

* Otros

5- Características
topográficas

6- Información sobre las
mejoras

* Tipos de edificaciones, dimensiones,
áreas, número de pisos, uso, edad,
conservación, etc. * Tipos de cultivos, áreas
cultivadas, estado de los cultivos, etc.

7- Superficie del terreno

* Dimensiones

* Formas

8- Planos catastrales

9- Valor de cada predio

OBJETIVO DEL
CATASTRO

El catastro tiene por el proveer y mantener
al día un inventario de los inmuebles, tanto urbanos como
rurales de la nación. Debe realizar estas funciones de tal
modo que haga posible la obtención rápida de datos
económicos, descriptivos y estadísticos relativos a
los bienes inmuebles ubicados en una zona específica o en
todo el país. El sistema utilizado para ejecutar dicho
inventario es el de la obligatoriedad del propietario a declarar
sus propiedades inmuebles en el Catastro Nacional, proceso que no
contó con controles eficientes, por lo que las
informaciones carecían de datos esenciales como la
designación catastral del inmueble declarado.

Por otro lado y como la mayoría de
las veces sucede, el fundamento técnico del catastro
pasó a ser letra muerta dando paso al aspecto
político, lo que llevó a esta institución a
ser una simple oficina sin ningún peso específico
en la vida institucional del país, limitando sus
actividades a dar algunos servicios tales como: avalúos
individuales, certificaciones y recibir declaraciones que les
interesan a personas para fines particulares.

IMPORTANCIA DEL
CATASTRO MUNICIPAL

Para el municipio, el catastro permite
censar y conocer los bienes inmuebles asentados en su territorio,
registrar los datos exactos relativos a sus
características, determinar su valor y conocer la
situación jurídica de los mismos respecto a sus
propietarios, todo ello encaminado principalmente a la
captación de recursos a través del cobro de
diferentes impuestos a la propiedad inmobiliaria, como son el
predial y el de traslación de dominio, entre otros, pero
ello sólo los puede realizar si cuenta con un Catastro
Municipal.

La elaboración de catastro comprende
dos aspectos:

* El inventario de los inmuebles ubicados
en el municipio y de sus propietarios, realizado a través
de un estudio que implica su localización y
registro.

* La determinación del valor de los
inmuebles, con el fin de obtener el valor catastral que es la
base para el cobro del impuesto predial.

Funciones del catastro

Dentro de las funciones principales del
catastro municipal están las siguientes:

* Administración del impuesto
predial

* Actualización de registros
catastrales * Apoyos a la comunidad y al gobierno del
estado

Administración del Impuesto Predial
Una función importante de catastro es administrar los
recursos provenientes del impuesto predial, que tiene como etapa
decisiva la valuación catastral. Comúnmente en
municipios rurales, la valuación de los bienes es
efectuada por las autoridades estatales, donde se señala
el valor del terreno y de las construcciones, de acuerdo a la
zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus
usos.  Debe tenerse presente que en las zonas rurales el
valor catastral depende de su potencial productivo, o sea de la
capacidad de producción y de la cercanía que el
bien inmueble tenga con respecto a los centros de consumo. La
administración del impuesto predial no se limita al cobro
de las contribuciones respectivas, sino que comprende el registro
de las propiedades así como de los propietarios, datos que
son anotados en un documento llamado ficha catastral.  Esta
ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos
que forman los registros catastrales, mediante el cual se genera
el avalúo catastral y se notifica al propietario el valor
catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad,
documento que servirá como comprobante de que el predio
está inscrito en el catastro.  Este documento es
modificado por cualquier cambio que sufran los datos
catastrales.

Es importante hacer notar que los registros
catastrales, tales como la ficha y la clave catastral, deben
estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que
las autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda
la información generada tenga uniformidad y sea captada e
interpretada con un mismo criterio.

ACTUALIZACIÓN DE REGISTROS
CATASTRALES

Los predios siempre se encuentran en cambio
constante. Se transfieren los derechos de propiedad o se
modifican las características físicas, por lo que
es necesario registrar todos estos cambios.

La actualización de los registros
catastrales se apoya en las disposiciones legales y en las normas
administrativas que sean establecidas por las autoridades
catastrales estatales. Por ley los propietarios tienen
obligación de manifestar los cambios que sufra su
propiedad, como traslación de dominio, nuevas
construcciones, ampliaciones, demoliciones y destino del predio.
Con la nueva información se actualizan los planos de
manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y se cobra
un nuevo impuesto.  Cabe señalar en este punto la
función que tienen los notarios públicos en los
procesos de legalización y traslación de dominio de
los bienes inmuebles, en virtud de que ésta autoridad
federativa, para efecto de su trabajo requiere de constancias,
certificaciones así como otros documentos que son
expedidos por las autoridades municipales Tipos de sistemas
catastrales

Existe un solo Sistema Nacional de
Catastro, en el cual se integrará la información
inmobiliaria levantada por cada municipio en su ámbito
territorial, bajo la rectoría del IGVSB. El nuevo enfoque
abarca de manera conjunta el levantamiento catastral de los
inmuebles urbanos y de los predios rurales. Las bases de datos
catastrales y las que se generen de las actividades de registro
público conformarán un sistema
integrado.

En el caso de los asentamientos
espontáneos urbanos populares, en la actualidad son objeto
de un proceso de levantamiento catastral que, con la debida
coordinación interinstitucional y bajo la premisa de la
promulgación de una Ley Especial de Regularización
de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares,
permitirá acometer la regularización de la tenencia
de las tierras.

Las actividades catastrales van generando
grandes volúmenes de información sobre las
condiciones y el uso del suelo y por su propia naturaleza, cada
proceso catastral, va rindiendo una cantidad de datos
susceptibles de utilizarse en forma inmediata.

Así, cualquier sistema catastral
puede ser usado para fines múltiples si cuenta con un
identificador para cada predio (clave catastral).

Un sistema catastral multifinalitario -meta
óptima de cualquier catastro- opera como un centro de
levantamiento y de censos, por lo que se ofrece como centro de
toda información relacionada con la propiedad raíz.
El esfuerzo principal en el diseño de un sistema de
información catastral debe dirigirse hacia la facilidad de
agregar información de manera sencilla, sin necesidad de
ningún cambio interno, para que se pueda recabar cualquier
dato en forma digital, detallada, resumida o estratificada con
todos los detalles, que hiciera falta. El sistema catastral
integrado en una base de datos, funciona al mismo tiempo como
sistema de datos (almacena hechos y los recupera para que se
utilicen) y como sistema de información (manipula y
analiza datos que permiten la toma de decisiones). Una
integración conceptual y técnica de esta
índole repercute favorablemente sobre el servicio a la
sociedad que representa el catastro.

Si lo que hemos escrito hasta ahora es
leído por conocedores de los procedimientos utilizados en
el país, para el saneamiento, deslinde,
refundición, etc. de un predio, pensarían que
estamos incursionando en el campo de la Dirección General
de Mensura Catastrales y no estaría equivocado ya que las
actividades que le asigna la Ley de Tierra a esa Dirección
General es la correspondiente al aspecto físico del
catastro, limitándose sólo a establecer los
linderos y la determinación del área de cada
predio.

ASPECTOS
JURIDICOS

Una de las actividades que ejecuta la
Dirección General del Catastro Nacional es el de la
valuación individual de propiedades, las cuales son
ejecutadas a solicitud de los propietarios o por instituciones
oficiales interesadas en el conocimiento del valor para fines de
completar expedientes de expropiación.

El procedimiento empleado está
determinado en la ley sobre el Catastro Nacional
estableciéndose que deben ser aplicadas las cartillas o
tarifas de tasación, "previa aprobación del Poder
Ejecutivo", tomando como base los precios de los costos unitarios
del mercado, así como los procedimientos técnicos
de aplicación universales en la materia. Debemos decir que
sólo no existen valores fijos de los terrenos urbanos en
las ciudades y menos aun los valores por metro cuadrado de las
edificaciones que rige para todo el territorio nacional, por lo
que la institución debe abocarse a preparar las diferentes
tarifas de los terrenos urbanos y rurales por municipios. Se
realizan valuaciones individuales a fin de determinar el monto de
compras, ventas, hipotecas, rentas, donaciones, daños,
seguros, construcciones, subdivisiones, proyectos,
etc.

A su vez para cumplir con los tres items
anteriores el catastro está dividido en tres
secciones:

Catastro Fiscal: Encargado de la
fijación del valor de los bienes a fin de imponerle un
tributo proporcional.

Catastro Jurídico: El cual contempla
la relación entre el propietario o sujeto activo y la
propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo. Catastro
Geométrico: Encargado de la medición,
subdivisión, representación y ubicación del
bien. Según el diccionario, el termino Catastro se define
como: "Asiento que se hace de los bienes de una persona o de una
comunidad", y como sinónimo menciona: "Empadronamiento,
Lista".

Técnicamente podemos decir
que:

"El Catastro es el registro público
sistematizado de los bienes inmuebles de una jurisdicción,
contemplados en sus tres aspectos fundamentales: el
jurídico, el geométrico y el
económico.

Tiene la finalidad de coadyuvar a la
publicidad y garantizar los derechos reales, a una justa y
equitativa contribución de las cargas fiscales, y sirve de
base indispensable para la planificación del ordenamiento
territorial y la obra pública. Ello supone una
metodología para instrumentarlo, una larga y compleja
tarea para ejecutarlo, una organización administrativa
para conservarlo, y un aporte constante de información
para mantenerlo actualizado.

Es en el Catastro donde la cosa inmueble
nace a la vida jurídica, donde se conserva o se transforma
y donde se extingue, acontecimientos que requieren una
constatación objetiva en el terreno (la mensura) y un
instrumento que la exteriorice, (el plano de mensura). Por eso
suele decirse que la mensura es la célula generadora del
catastro".

De la misma definición, podemos
extraer claramente la finalidad del catastro.

Autor: