La comunidad

Concepto de
Comunidad

En su significado más genérico o universal
es toda relación o conjunto de relaciones cuyos sujetos
son varias personas que son simultáneamente titulares de
un mismo derecho que recae sobre un mismo objeto. Cuando es el
derecho de propiedad, la comunidad es copropiedad, llamada
también condominio (del latín: cum, con y Dominium,
dominio), aun cuando la palabra condominium o condominus no son
romanas sino neologismos modernos.

De ordinario, el derecho subjetivo pertenece a un solo
titular, caso en el cual la doctrina italiana llama en
cuestión derecho solitario. Sin embargo, no pocas veces,
un mismo derecho tiene simultáneamente varios titulares
caso en el cual se habla de comunidad o titularidad
múltiple. El fenómeno puede presentarse respecto de
un derecho aislado (por ejemplo, entre dos personas que compran a
medias un inmueble); pero también puede ocurrir respecto
de un conjunto de derechos (por ejemplo entre coherederos que no
han hecho partición de una herencia que comprende varios
derechos). En este ultimo caso, el conjunto puede estar formado
por derechos cualitativamente homogéneos (por ejemplo solo
por derechos de propiedad) o heterogéneos (por ejemplos un
derecho de propiedad, otro de usufructo y otro de
crédito).

No hay comunidad, en cambio, cuando existen titulares de
derechos autónomos sobre partes concretas y separadas de
una cosa, aun cuando todas ellas constituyan una unidad
económica. Así, por ejemplo no habría
comunidad entre el propietario de una locomotora y el propietario
de unos vagones aun cuando estos se engancharan a aquella para
operar como ferrocarril.

Tampoco hay comunidad cuando sobre un mismo objeto
existe una pluralidad de derechos de diferente contenido o grado
correspondientes a distintos titulares. Así por ejemplo,
no son comuneros el nudo propietario y el usufructuario ni el
acreedor hipotecario de primer grado y el de segundo aun cuando
la cosa sobre la cual versen sus derechos sea una misma cosa. En
estos casos puede decirse que hay coexistencia de derechos sobre
el mismo objeto; pero no que haya comunidad.

Aun cuando haya comunidad cada vez que existan
simultáneamente varios titulares de un mismo derecho sobre
una misma cosa, la ley llama preferentemente comunidad a la
copropiedad o condominio, o sea al caso en que existen varios
titulares de un mismo derecho de propiedad. No obstante , la
ubicación de las normas sobre una comunidad en el
Código Civil revela la intención del legislador de
que tales normas se apliquen, al menos por analogía, a
toda comunidad de derechos reales y no solo a la
copropiedad.

Concepciones
históricas de la comunidad

El origen de la Comunidad, referida esta claro
está, a la copropiedad de los bienes, es tan antigua como
el mismo concepto de propiedad. Supongamos que en épocas
antiguas, más específicamente en el Imperio Romano
(quienes trataron ampliamente el "derecho de propiedad") un fundo
de tierra ha sido legado a dos personas; estos legatarios
serán propietarios de él con el mismo
título, pues los dos tienen iguales derechos sobre cada
centímetro del fundo como un todo entero. Para aquel
supuesto se denominó situación de indivisión
o comunidad.

Sabemos ampliamente que los romanos conocieron y
regularon la copropiedad denominando dominii o socii a los
condóminos o copropietarios de una misma cosa.

La copropiedad producía en el Derecho justinianeo
los siguientes efectos:

a) Ningún copropietario podía disponer de
la cosa común sin el consentimiento de la totalidad de los
condóminos.

b) Cada copropietario podía disponer libremente
de su derecho de copropiedad, es decir, cada uno de los
copropietarios podía enajenar o gravar su cuota parte sin
necesidad del consentimiento de los demás.

c) Cada copropietario podía utilizar
ilimitadamente la cosa en común, pero ninguno podía
hacer alteraciones o innovaciones de la cosa, sin el
consentimiento de los demás condóminos.

d) Cada copropietario tenía derecho a ejercer
contra los demás copropietarios y contra terceros acciones
que protegían la propiedad, como por ejemplo, la
acción reivindicatoria o la acción
negatoria.

e) Nadie estaba obligado a permanecer en copropiedad, de
modo que cada copropietario estaba en perfecto derecho de pedir
la división de la cosa común. La acción para
disolver la comunidad era la actio communi dividundo, pero si
trataba de una herencia procedía la actio familiae
eriscundae.

f) Cuando uno de los copropietarios perdía su
cuota por renuncia, abandono o por otra causa, su cuota
acrecía la cuota parte de los demás
condóminos; esto era lo que se denominaba ius
adscrecendi.

Vemos que esta legislación comprendía la
necesidad de proteger la propiedad de cada uno y la del
contrario, así limitaba el derecho de un copropietario a
disponer de la cosa común contra la voluntad del o de los
otros.

Para el Derecho Germánico, la comunidad era
conocida como "propiedad en mano común o propiedad
mancomunada" y estaba concebida como una forma de propiedad
colectiva, es decir, que cuando una cosa pertenecía al
mismo tiempo a varias personas, se consideraba que
pertenecía a una colectividad y no simplemente a una suma
de individuos. De acuerdo con esto, era el grupo como tal el
propietario del bien.

Así pues, enumeraremos algunas
características de la concepción germánica
de la copropiedad:

a) No existía la idea que la propiedad de la cosa
estuviera distribuida en cuotas partes y, por tanto, no se
conocía al copropietario el derecho de disponer libremente
de su cuota:

b) Ninguno de los copropietarios podría pedir
libremente la partición.

c) En la administración de la cosa, o bien, se
requería unanimidad en cada decisión, o la
decisión unánime de encomendar la
administración a una determinada persona.

Sin embargo, hay otra concepción conocida como
"doctrina francesa" que agrupa elementos de la concepción
germánica y la romanista, concibiendo la disponibilidad de
cada comunero sobre la cuota que le corresponde, pero no
así en el destino de la cosa, ya que contempla que este
solo puede acordarse por unanimidad de los
copropietarios.

Nuestro derecho positivo se asemeja a la
concepción romanista de la copropiedad, en cuanto a la
co-titularidad de derechos, de manera que si no existe la
pluralidad de individuos no existe la comunidad.

También toma en cuenta nuestro ordenamiento legal
el concepto de unidad en el objeto, es decir, el derecho de cada
comunero es incidental sobre toda la proporción de la cosa
o bien, por más pequeña que esta sea. Esto es lo
que se conoce doctrinalmente como indivisión.

Duración
de la comunidad

Aunque en nuestro Derecho, la comunidad dista mucho de
presentar los inconvenientes de la propiedad mancomunada y tiene
un régimen de administración más ágil
que el establecido en el Código Napoleónico ,
nuestro legislador la considera como una forma poco eficiente de
ejercer el derecho y por tal razón la trata como una
situación que no goza del favor de la ley y a la que, es
deseable poner fin. Sin embargo no llega a establecer un limite
de duración de la misma, de modo que y es importante
destacarlo que la comunidad no se disuelve nunca por el solo
transcurso del tiempo por prolongado que este sea.

Dentro de ese orden de ideas, el legislador ha
establecido con el carácter de regla general que: "A nadie
puede obligarse a permanecer en comunidad y siempre puede
cualquiera de los participes demandar la partición" ( C. C
., art 768 , encab.).

La regla indicada tiene a su vez excepciones

1. No rige en el caso de las comunidades
organizadas por la ley para un fin preciso mientras subsista
la finalidad. Tal es el caso, por ejemplo de la comunidad
conyugal.
2. "No podrá pedirse la división
de aquellas cosas que de dividirse, dejarían de servir
para el uso a que están destinadas"( C. C .,articulo
769). Tal es el caso de las indivisiones forzosas y perpetuas
de las hemos trato de tratar infra en otro
capitulo.
3. "Es valido el pacto de que se deba
permanecer en comunidad por un tiempo determinado (pacto de
indivisión), no mayor de cinco años" (C.C.
articulo 768, ap .20 ). En todo caso, si el pacto excede de
cinco años no es nulo que se reduce a los cinco
años. Por lo demás, nada obsta para que los
comuneros convengan en prorrogar el plazo o renovar el pacto
cuantas veces quieran mientras no incurran en fraude a la
ley.
4. Por otra parte, el testador puede prohibir
la partición de la herencia cuando al menos uno de los
herederos sea menor de edad hasta un año
después de que el menor o todos los menores si fuesen
varios, hayan llegado a la mayoridad. Sin embargo, aun en
este caso prevé la ley que el juez cuando lo exijan
graves y urgentes circunstancias , puede permitir la
partición prohibida por el testador ( C.C., art
1067)

Régimen de
la comunidad

La comunidad de bienes se rige por las disposiciones del
Código Civil, a falta entre los comuneros o de
disposiciones especiales ( C.C., art 759) . En tal virtud existe
una prelación entre las normas llamadas a regir la
comunidad:

1. En primer lugar, esta el pacto entre los
coparticipes; en segundo termino , las disposiciones
especiales y por ultimo las disposiciones generales del
Código.
2. El pacto entre los comuneros (en caso de
existir) prevalece sobre las demás normas aplicables a
la comunidad excepción hecha de las normas legales que
sean de orden público.
3. Las disposiciones especiales aplicables al
tipo de comunidad de que se trate puede ser normas del propio
código civil( como son las que regulan la comunidad de
bienes en el matrimonio) o de leyes especiales como, por
ejemplo , la ley de propiedad horizontal .En ambos casos
prevalecen las disposiciones generales del Código
Civil en materia de comunidad
4. Las disposiciones generales del
Código Civil (Titulo IV del libro I) son aplicables en
ausencia absoluta de las normas preferentes señaladas
(cuando no hay pacto entre comuneros ni disposición
especial para el tipo de comunidad de que se trate) y
también para llenar los vacíos que tengan esas
normas preferentes.

Extinción
de la comunidad

Si se prescinde de normas especiales a las que luego
haremos referencia, la comunidad se extingue por el perecimiento
de la cosa o derecho sobre la cual versa, por
consolidación de la propiedad o derecho en un comunero,
por adquisición de la cosa o derecho por una solo persona
extraña a la comunidad y por partición.

1. Obviamente, si perece la cosa o derecho
común, perecen consecuencialmente todas las cuotas de
los participes y cesa la comunidad.
2. De igual manera desaparece la comunidad si
se consolida la propiedad o derecho en un solo de los
comuneros, o sea, si todas las cuotas se concentran en este.
Ello puede ocurrir, entre otras por las siguientes
causas:
A. Porque todos los demás comuneros
hayan renunciado a sus cuotas, cualquiera que sea el
motivo.
B. Porque todos los demás comuneros haya
usucapido la cosa o derecho en su totalidad frente a los
demás comuneros.
C. Porque uno de los comuneros haya adquirido
las cuotas de todos los demás, sea por sucesión
o acto entre vivos (por ejemplo: por haberles comprado todos
sus derechos).
3. Asimismo desaparece la comunidad para dar
paso a un derecho solitario cuando una persona extraña
a la comunidad adquiere la cosa o derecho común en su
totalidad (por ejemplo: por usucapión, por compra,
etc).
4. Por ultimo, también se puede
extinguir la comunidad por partición de la cosa o
derecho común.
a) La partición propiamente dicha es la
llamada partición o división material que
consiste en dividir la cosa común en tantas partes
materiales o lotes como comuneros haya y en adjudicar a cada
uno de estos la propiedad de un lote o parte material con
exclusión de los demás coparticipes. La
operación representa pues convertir la cuota ideal
sobre el todo en un derecho solitario sobre una parte
material de ese todo. Naturalmente cada comunero tiene el
derecho a que su parte o lote sea proporcional a la cuota que
le pertenece. A veces, sin embargo, el valor del lote de un
comunero es superior al que correspondería a su cuota
y el otro es en cambio inferior, caso en el cual se suele
pactar un pago que compense la situación (pago de
saldo o vuelta). También se le da el nombre
partición o división civil, llamado más
exactamente procedimiento sustitutivo de la división
material. En este caso, la operación consiste en la
realización de la cosa o derecho común y el
subsecuente reparto del precio obtenido entre todos los
comuneros en proporción a los haberes que
tenían en la comunidad.
b) Cada comunero por pequeña que sea su
parte tiene derecho a pedir partición no obstante la
oposición de los demás con las excepciones y
limitaciones ya señaladas al tratar de la
duración de la comunidad. Esa acción para pedir
partición es por los demás
imprescriptibles.
c) A la división entre comuneros son
aplicables las reglas del Código Civil concernientes a
la división de la herencia y las especiales que sobre
el procedimiento para llevarlas a cabo establece el
Código Procedimiento Civil (C.C articulo 770). La
partición puede ser amistosa o convencional, o
vía judicial, aparte de los casos en que sea hecha por
el ascendiente en su testamento.
d) Por su propia naturaleza, la
partición debería considerarse como negocio
traslativo; pero por razones históricas y practicas,
la ley la considera como un acto puramente declarativo y en
consecuencia le da efectos retroactivos. Así, una vez
realizada la partición se reputa que la parte o lote
adjudicado a cada comunero, le ha pertenecido siempre en
forma exclusiva y que en cambio, nunca ha tenido derecho
sobre el resto de la cosa o derecho común. Este efecto
a su vez puede traer importantes consecuencias cuando el
comunero enajena, cede o hipoteca su cuota porque los efectos
de tales operaciones se limitan a la parte que el toque al
comunero en la partición ( C.C articulo 765, ultima
dispociones) lo que puede perjudicar notablemente derechos de
terceros adquirentes, cesionarios o acreedores
hipotecarios.

Por otra parte, determinados tipos de comunidades tienen
causas de extinción especificas (por ejemplo la
disolución del matrimonio extingue la comunidad conyugal)
pero su efecto suele consistir en trasformar la comunidad
especial, correspondiente en otro tipo de comunidad (por lo
general, la comunidad ordinaria) de modo que subsiste la
situación de comunidad aunque regida por normas
diferentes.

Clases de
comunidad

La comunidad puede ser Originaria o Derivativa; la
primera supone el nacimiento de derecho, para una pluralidad de
sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la
situación comunitaria (así en la hipótesis
de adquisición de la copropiedad mediante la
posesión útil cumplida por varios sujetos durante
el tiempo requerido para la consumación de la
usucapión, por ejemplo). La Comunidad Derivativa tiene su
origen en un acto ínter-vivos (donación, venta) o
mortis causa (herencia, legado).

La comunidad puede ser Ordinaria, si se observa el
derecho especial de pedir la división de la cosa; o
forzosa, en caso de que la naturaleza de la cosa (o
eventualmente, un pacto de indivisión) se oponga a la
partición.

La comunidad es Incidental si toma su origen en hechos o
actos extraños a la voluntad de los participes (comunidad
hereditaria, por ejemplo); o Convencional cuando surge por
acuerdos voluntarios de los Intervinientes en la situación
comunitaria. Esta ultima especie se regula por pactos que ellos
adopten, de conformidad con las normas generales que presiden las
relaciones negóciales.

Presunción
de comunidad entre concubinos

Antecedentes a propósito de esa
disposición debe enfatizar que:

El alcance y la finalidad de la forma que implica esa
norma fueron resumido así. N otros países se
habían buscado soluciones distintas al mismo problema que
por diversos motivos no resultaban adecuadas con la realidad
venezolana. Los supuestos de procedencia de la presunción
tal cual nuestro legislador en 1942 eran los
siguientes:

1) La existencia de unión
extramatrimonial permanente
2) La condición de trabajo que hubiere
contenido a formar o aumentar el patrimonio del otro
concubino.
3) La contemporaneidad de los requisitos
anteriormente indicados.
4) Dados los supuestos indicados la
consecuencia jurídica era una presunción iuris
tantum de comunidad sobre los bienes que constituían
el patrimonio.
5) Aunque la norma estaba redactada en
términos que aparentemente no favorecían a la
mujer.
6) En virtud del principio de irretroactividad
de la ley nuestro supremo tribunal sin que faltaran
discrepancias en la doctrina

Bibliografía

Gorrondona Aguilar José Luis(2011) Cosas, bienes
y derechos reales Derecho Civil II , Universidad Católica
Andrés Bello , Caracas Venezuela

Autor:

Amaranta Dutti

Universidad Rómulo Gallegos

Aérea: Ciencias Políticas y
Jurídicas

Programa Municipalizado de
Derecho

Departamento de Derecho Privado

Unidad Curricular: Ideología y
doctrina del derecho