Propiedad Horizontal

Inicio de la
propiedad horizontal

Aunque algunas de sus características provienen
del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la
propiedad horizontal aparece en el Código Civil
francés de 1804, conocido como "Código
Napoleón". En su artículo 664, este código
legislaba sobre el caso en el cual "… distintos pisos de un
edificio pertenecen a diferentes propietarios" y
establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a
las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y
el mantenimiento del edificio.

Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la
doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas
acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad
común, y a partir de allí muchos códigos
civiles de distintos países incorporaron el concepto de un
modo u otro.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace
relativamente poco tiempo, los edificios no podían
dividirse en partes para ser vendidos separadamente.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es
decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por
qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el
año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512),
quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de
todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones
espaciales, es decir, teóricamente, hasta el
cielo.

Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el
espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar
dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el
terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de
otras personas además del dueño del terreno.
También permite que la superficie de ese terreno puede ser
sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo
plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal posee un sector de
unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada
propietario-, y otro sector de cosas comunes, como
decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos
por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio
sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las
cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre
todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que
éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse
un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que
irían a regir la convivencia dentro de cada edificio.
Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder
Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro.
18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la
misma, pues establece que quien debe redactar ese Reglamento es
el dueño de la obra que se irá a dividir y no los
que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar
allí.

Antecedentes
legislativos de la propiedad

La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la
dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que
"Cuando un edificio es poseído por dos propietarios
distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la
de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la
porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen
perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la
solidez del edificio.

Ya el Código de Napoleón en 1804, en su
artículo 604, admitió la posibilidad de que los
diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos
propietarios e incorporó a su texto el concepto de las
áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en
proporción al valor de sus respectivos pisos, al
consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa
pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de
propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y
reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las
paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los
propietarios, en proporción al valor del piso que le
pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a
él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a
partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y
así sucesivamente".

La primera ley que reguló esta institución
con sus características actuales se promulgó en
Bélgica en el año 1924, y en el continente
americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que
promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que
contiene una de las regulaciones más completas sobre la
Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulación a
través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto
de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o
apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo
énfasis en la inscripción de los inmuebles
correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza
en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la
copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la
Asociación Interamericana de abogados celebró en
Montevideo una conferencia a la que fue invitada la
Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a
desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en
dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes
directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952
llamada Ley de Propiedad Horizontal.

En Venezuela La primera legislación que
reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de
apartamentos del 3 de junio de 1957. En la actualidad rige la Ley
de Propiedad Horizontal de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la
que establece que si no se inscribe no pueden ser enajenados los
apartamentos del edificio.

Definición de propiedad horizontal: se
denomina propiedad horizontal a una singular especie de
copropiedad en la cual la titularidad del dominio pertenece a
varias personas, conforme a la ley de propiedad horizontal y
recae sobre diversos pisos de un edificio o sobre los
apartamentos en que se divide cada piso. Puntualizando se puede
aseverar que el término "propiedad horizontal" se refiere
a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto
edificio de departamentos u oficinas, en el cual hay porciones
bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por
parte de los propietarios del edificio.

Características

La característica básica de la propiedad
horizontal, como comúnmente se la entiende hoy en
día, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad
colectiva.

Así, las partes de uso privado (es decir, los
departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen
propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno,
muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción
central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la
propiedad colectiva de todos los propietarios del
edificio.

Lo que los dueños poseen en un régimen de
propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos
que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el
uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y
tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los
derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el
sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes
individuales sin incluir también en la transacción
al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.

Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la
propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de
propiedad que podría ejercer una sociedad o
asociación de propietarios que asignara los departamentos
a sus diferentes miembros pero retuviera los derechos de
propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese
caso sería la propia sociedad). También difiere del
concepto de "propiedad comunitaria" o "condominio", en el cual
todos los propietarios son dueños de todo y el uso
exclusivo de algunas partes del edificio se establece a
través de arreglos contractuales.

En la propiedad horizontal todas las decisiones
concernientes a las partes comunes se toman a través de
una entidad denominada "consorcio de propietarios", que es el
conjunto de todos los propietarios del edificio.

El modo en el cual este consorcio opera, se establece a
través de un "Reglamento de copropiedad y
administración". Por el contrario, las decisiones que
conciernen a las partes propias las toman los propietarios
individualmente, si bien las mismas están sujetas a
ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho
civil y están limitadas por ciertos derechos
específicos otorgados al consorcio de
propietarios.

Naturaleza
jurídica

Es un derecho real autónomo, se debió
crear una normativa específica, para resolver todos los
problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que
son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.(
dominio y condominio).

Existe un consorcio que constituye un ente distinto de
cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad
horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos
están regulados por un reglamento de copropiedad y
administración, cuya redacción e inscripción
registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad
horizontal.

El dueño de un departamento es dueño de
este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo. Tampoco
lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue
creado.

Objeto

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario,
que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el
que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales
que concurren sobre el mismo.

El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector
privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y
demás partes y cosas comunes.

Es necesario examinar por separado las partes privativas
y las partes comunes.

Partes privativas.

Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de
una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la
vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos,
de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a más de una
persona.-

El objeto exclusivo de la PH puede consistir en: Los
pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera
división horizontal puesto que el objeto esta
íntegramente ubicado entre dos planos
horizontales

En este supuesto la división es vertical. Los
departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca
tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por
ejemplo un edificio.

Los departamentos de un edificio de una sola planta: en
este caso es más nítida la división
vertical, no existen planos superpuestos salvo los que
constituyen el piso y el techo de la totalidad del
edificio.

Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de
comercio, galerías comerciales, oficinas, consultorios,
puesto de un mercado, cocheras, etc.

Cosas y partes
comunes

Cosas de uso común del edificio

Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad
del edificio

Principio de necesidad común.

La siguiente clasificación no es taxativa y el
reglamento de copropiedad puede incluir otras:

El terreno.

Cimientos, muros maestros, techos, patios solares,
pórticos, galerías, vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entradas, jardines.

Locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría,
refrigeración, etc.

Los locales para alojamiento del portero y
portería.

Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de beneficio común. Sótanos y azoteas lo
son, salvo convención en contrario. Cosas muebles que
figuren en el reglamento de copropiedad.

Terreno: se trata de una cosa necesariamente
común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si
bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la
extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos
sectores estén libres de construcción.

Demás cosas y partes comunes

Si bien puede concebirse un edificio cuya única
parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas
otras. Son:

• Cosas de uso común del edificio y cosas
  indispensable para mantener la seguridad del
  mismo.

• Cosas de uso común: son las cosas afectadas
  al uso de todos los propietarios, aunque en la
  práctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de
  entrada,. Pasillos, ascensores, tanque de agua,
  etc.

• Cosas indispensables para la seguridad: se trata de
  cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad
  misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso
  común sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros
  columnas, techos, etc.

Lo principal y lo
accesorio en el objeto de la PH

El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho
que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que
recae sobre las partes privativas.

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
será proporcionado al valor del departamento o piso de su
propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en
su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto
o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.

La enajenación de la parte privativa involucra el
porcentual que le corresponde a la misma con relación a
las partes comunes. Se vende entonces el departamento mas un
tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de
cosas comunes.

Adquisición de la propiedad
horizontal

Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los
derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las
que se han dividido un edificio, es necesario que con
anterioridad haya nacido el denominado estado de PH.

Esto sucede cuando es redactado por escritura
pública el reglamento de copropiedad y
administración y, además, es inscripto en el
Registro de la Propiedad Inmueble.

Modos de adquisición

Se ejerce por la adquisición. Las formas de
adquisición son tres: la tradición, la
sucesión y la prescripción.

Tradición: rige la teoría del titulo y del
modo, para la adquisición derivada y por actos entre vivos
del derecho real de PH son necesarios: el título
suficiente (compra venta donación permuta) hecho por
escritura pública y el modo suficiente, o sea la
tradición.

Prescripción: la PH es usucapible por la
larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio
sin subdividir deberán primero usucapir el condominio y
luego a través de la partición podrán
arribar a la PH.

Posibilidad de arribar al PH a través de la
partición del condominio

Es necesario que la partición sea
físicamente posible o sea la independencia y la salida a
la vía pública directamente o por un pasaje en
común. La adjudicación puede que no equivalga a la
partición que le correspondía al condominio,
entonces entre todos puede hacerse un partición mixta o
con saldo.

De no haber conformidad de la totalidad de los
condóminos se discute si la partición en especie
puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los demás.
No habría una verdadera partición ya que
subsistiría el condominio sobre el terreno y las
demás partes comunes.

La jurisprudencia admite esta forma de partición
bajo el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma
tal que las partes resultantes cumplan con la exigencias de la
ley

b) la partición debe ser cómoda y de
fácil realización: No podría aceptarse si
debería hacerse nuevas obras.

c) Debe respetarse el principio de la
igualdad

b) Reglamento de Copropiedad y
Administración:

El reglamento es el estatuto básico, y regula los
derechos. y obligaciones de la comunidad.

Las cláusulas de este, son la ley que los
copropietarios deben obedecer), y son parte integrante del titulo
de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus
dueños sino para los que habiten en esos
inmuebles.

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de
que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le
imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la
autonomía de la voluntad.

Facultades del
titular de la PH

Respecto a su piso o departamento: son las propias de un
dueño, se puede distinguir entre facultades materias y
jurídicas.

Facultades Materiales

Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se
ejerce por la posesión

Derecho de usar: deberá sujetarse al destino
establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las
buenas costumbre)

Derecho de gozar: puede percibir los frutos

Derecho de disponer materialmente: es
limitada

Facultades jurídicas

Cada propietario puede enajenar el piso o departamento
que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre
el mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:

• Derecho de enajenar:

Derecho de gravar:

• Derecho de constituir derechos personales: puede
  locar,

• Derecho de abandonar: es traslativo de
  propiedad

Respecto de las cosas y partes comunes

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo
derecho de los demás.

Las facultades de uso y goce reconocen una doble
limitación: respetar el destino y no perjudicar ni
restringir el derecho de los demás.

Facultades jurídicas.

Así como no se pueden ejercer facultades
jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede
ejerce sobre las cosas y partes comunes.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de
un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.

Prohibiciones
impuestas a propietarios y ocupantes de piso o
departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del
frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento
de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan
la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.

El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos
pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta
baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que
perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones,
sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no
puede realizarse sin la autorización de todos los
propietarios.

Violación de las prohibiciones

En caso de violación por parte de cualquiera de
los propietarios u ocupantes, de las normas del articulo 6º,
el representante o los propietarios afectados formularán
la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada
en juicio sumarísimo

Esta legitimado a promover la acción el
administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un
perjuicio concreto ya que esta obligado a velar por el
cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es intentada
por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar
que la transgresión le causa un daño.

Obligación
de los titulares

Gastos de conservación y reparación de los
pisos o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del
frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.

Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el
origen del daño esto es si proviene de partes comunes o
privativas.

Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal
efecto se practicarán las valuaciones en forma individual,
computándose a la vez la parte proporcional indivisa de
los bienes comunes.

Autor:

Amaranta Dutti