Derechos Reales limitados o en cosa ajena

Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten
en facultades del propietario que se han separado del derecho de
este para atribuírselo a otra persona. Son las distintas
desmembraciones del derecho de propiedad.

Se habla de derechos limitados porque:

• Limitan el derecho de propiedad.

• Confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas
  limitadas que aquellas que otorga el derecho de propiedad;
  constituyen un poder directo sobre una cosa perteneciente a
  otro y confieren al titular la capacidad de gozar en todo o
  en parte de la utilidad de la cosa ajena.

Clasificación:

• 1. Derecho real de goce o disfrute.
  Recaen sobre el valor de uso de la cosa (usufructo, uso,
  habitación, hogar, enfiteusis,
  servidumbres).

• 2. Derecho real de garantía.
  Recaen sobre el valor de cambio de la cosa (la hipoteca, la
  prenda, la anticresis).

• 3. Derecho real de adquisición.
  Atribuyen una preferencia (el retracto).

La
enfiteusis

Definición legal. (Art. 1.565 CC):
…"Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a
perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de
mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en
dinero o especies". De lo señalado hay que tener presente
que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo
rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de
canon o pensión anual, debería decirse
periódica, es decir se establece por anualidades y se
puede pagar periódicamente. En cuanto a la
duración de la enfiteusis esta se supone perpetua a
menos que conste habérsele querido dar una duración
temporal (art. 1.566 CC)

Sujetos.

• 1. Sujeto concedente: sujeto que da el
  fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la
  cosa. El derecho real del concedente es el que da la base
  para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su
  derecho.

• 2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el
  derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad de
  disponer del bien en todo su sentido.

Caracteres esenciales: el carácter
esencial de este contrato es la concesión del derecho de
propiedad a cambio de un canon en dinero o en especie y la
obligación de mejorar el fundo.

Reglamentación legal: se regla por las
convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean
contrarias a los artículos 1.573, 1.574 y 1.575 del
Código Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de
convenios entre las partes la enfiteusis se regirá por los
artículos 1.568 al 1.578 del Código Civil (art.
1.567 in fine).

Constitución.

• 1. Por contrato.

• 2. Por testamento

• 3. Prescripción (arts. 1.952 y 1.953
  del CC)

El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de
un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).

Causas de Extinción.

• 1. Por vencimiento del término por el
  cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar
  término la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566
  CC). La misma no se renueva por tacita
  reconversión, ya que esta institución no es
  aplicable a la enfiteusis.

• 2. Por redención, que consiste en un
  acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen
  mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual
  pesa la enfiteusis (art. 1.578 in fine).

• 3. Por resolución del contrato de
  enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de las
  obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del
  CC).

• 4. Por expropiación forzosa por causa de
  utilidad pública.

• 5. Por confusión (consolidación),
  que es la reunión en la misma persona de las
  cualidades de concedente y enfiteuta.

• 6. Por perecimiento del fundo (art. 1.571
  CC).

• 7. Por prescripción
  extintiva.

Derechos y Obligaciones.

El usufructo, uso
y habitación

Reglamentación legal: se regulan por el
título, supliendo la ley en cuanto no provee el titulo,
salvo los casos en que ella disponga otra cosa. (Art. 582
CC). Los derechos de uso y habitación se pierden del
mismo modo que el usufructo (art.631 CC)

USUFRUCTO.

Definición Legal: es el derecho real de
usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece
a otro, del mismo modo que lo haría el propietario
(art. 583 CC). De la definición se tiene que el
usufructo recae sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su
contenido; pero el uso y el goce no son tan extensos como los del
propietario e igualmente existe la limitación general de
que debe salvaguardar el destino económico de la cosa tal
como resulta de la voluntad del propietario.

Naturaleza jurídica (art. 584
CC).

• 1. Puede constituirse sobre bienes muebles e
  inmuebles.

• 2. Es un derecho transmisible.

• 3. Es esencialmente temporal.

Duración.

• 1. Límite máximo.
  Está limitada a un máximo que establece la ley,
  no puede ser perpetua. Si se constituye por tiempo
  determinado este no podrá exceder de 30 años
  (art. 619, 2º aparte, CC). Si se constituye a
  favor de persona natural el máximo será la
  duración de vida del usufructuario (vitalicio)
  (art. 584, ult. aparte, 1ª Disp. CC). Si se
  constituye a favor de municipalidades u otras personas
  jurídicas su duración máxima es de 30
  años (art. 584, ult. aparte, 2ª Disp.
  CC).

• 2. Presunción de duración:
  a falta de estipulación en contrario se presume
  constituido por la vida del usufructuario, si se constituye a
  favor de persona física.

Constitución (art. 584 CC).

• 1. Por la ley. El único usufructo legal
  que se constituía en nuestra legislación era el
  del padre y la madre sobre los bienes de los hijos sometidos
  a la patria potestad, con la reforma del Código Civil
  en 1.982 se suprimió este derecho de
  usufructo.

• 2. Por la voluntad del hombre (contratos,
  testamentos)

• 3. Por usucapión.

Causas de extinción (art 619
CC).

• 1. Por la muerte del usufructuario cuando no se
  ha establecido por tiempo determinado. Cuando se trata de
  personas jurídicas se extingue al extinguirse
  esta.

• 2. Por el vencimiento del tiempo fijado para su
  duración. Luego el articulo 621 eiusdem señala:
  el usufructo constituido hasta que una tercera persona haya
  llegado a una determinada edad, durara hasta aquel tiempo,
  aunque la persona haya muerto antes de la edad
  fijada.

• 3. Por consolidación
  (confusión).

• 4. Por el no uso durante 15
  años.

• 5. Por el perecimiento total de la cosa sobre
  el cual se constituyo. En el caso de que la cosa estuviere
  asegurada el usufructo no se extingue, ya que al
  restablecerse la cosa , sobre esta continuara el usufructo
  (art. 623 ap. 2º CC)

• 6. Por el abuso que el usufructuario haga de su
  derecho, enajenando los bienes, deteriorándolos o
  dejándolos perecer por falta de reparaciones menores
  (art. 620 ult. Ap. CC).

Derechos y obligaciones.

USO Y HABITACIÓN

Definición. La ley no define expresamente
estos derechos, con respecto al derecho de uso el artículo
624 del Código Civil señala "Quien tiene el
uso de un fundo solo podrá tomar de el los frutos que
basten a sus necesidades y a las de su familia",
de allí podemos decir que el derecho de uso es aquel
derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien
ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia.
Con respecto al derecho de habitación, este se limita a lo
que sea necesario para la habitación (no otro uso) del
concesionario y de su familia, según las circunstancias
(art.626 CC). El derecho de habitación es un
derecho real que otorga al titular del mismo la facultad de
ocupar de un inmueble la parte necesaria para él y su
familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda.
Estos derechos se rigen supletoriamente por las normas de
usufructo en cuanto le sean aplicables.

Constitución. No hay derechos de uso y
habitación legales, se constituyen por la voluntad de los
particulares.

Extinción: al igual que el usufructo,
articulo 619 CC.

Objeto.

• Uso: cosas muebles e inmuebles.

• Habitación: edificaciones.

Obligaciones del usuario y de quien tiene el derecho
de habitación.

• 1. Prestar caución, realizar inventario
  formal de los muebles y descripción de los mismos. El
  usuario y quien tiene el derecho de habitación pueden
  ser dispensados de la obligación de caución por
  la autoridad judicial (art. 627 CC).

• 2. Gozar su derecho como buen padre de familia,
  es decir cuidarla, darle buen uso y actuar con honestidad y
  ser diligente (art. 628 CC).

• 3. Quien toma todos los frutos del fundo
  está obligado a hacer todos los gastos de cultivo. Si
  ocupare toda la casa estaría obligado a las
  reparaciones menores. En ambos casos pagaran contribuciones
  como el usufructuario (art. 629 CC).

• 4. Contribuirán en la proporción
  de lo que gocen (art. 629 CC ap.
  único).

• 5. No ceder ni arrendar su derecho, ni
  constituir garantías sobre los mismos, ni pueden ser
  objeto de medidas de ejecución (art. 630
  CC).

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Enviado por:

Carla Santaella