Derechos reales limitados

Introducción

Cuando nos referimos a los derechos reales
de goce lo primero que se nos viene a la mente es el Derecho real
por excelencia, es decir el Derecho de Propiedad, o lo que
comúnmente llamamos Propiedad Privada, por ser así
dejamos a un lado a otras clases de derechos que también
son parte de esta clasificación como por ejemplo, la
Enfiteusis, el Usufructo, el uso y habitación, la
servidumbre y otros que también entrarían en la
clasificación como derechos reales de garantía como
son la prenda, la hipoteca y la anticresis.    En este
caso explicaremos que son los derechos reales de goce y tomando
en cuenta que estos se dividen en: derechos reales limitados de
goce y derechos reales limitados de garantía, explicaremos
a que se refieren los derechos reales limitados de goce y haremos
énfasis en el usufructo, cuyo nombre se desconoce y su
aplicación es muy común y que aún se
confunde con otros derechos como la enfiteusis, uso y
habitación y hasta con el mismo derecho de propiedad.
Nuestro Código Civil en su Artículo 583 define el
usufructo como "el derecho real de usar y gozar temporalmente de
las cosas cuya propiedad pertenece a otro, de la misma manera que
lo haría el propietario"

Concepto de Derecho Real
Limitado

Para
definirlo es necesario diferenciarlo del Derecho de Propiedad, el
cual en principio confiere a su titular todas las facultades
posibles sobre la cosa; en cambio en los derechos reales
limitados nunca se confieren la totalidad de las facultades sino
solo facultades limitadas (de goce).

CARACTERES TÉCNICOS.

Inmediatez: Los derechos limitados en
cosas no propias confieren a su titular un poder inmediato sobre
una cosa.

Inherencia: Desde el punto de vista
pasivo los derechos reales en cosa ajena se distinguen por su
inherencia a la cosa, así pues la sujeción de esta
a la carga o gravamen recae sobre cualquiera que sea propietario,
incluso sobre cualquier adquiriente.

Carácter absoluto: A todos los
derechos reales corresponde un deber negativo a cargo de todos
los no titulares, de abstenerse de impedir o dificultar el
ejercicio del derecho. Este derecho se acentúa frente al
propietario quien sería la persona dotada de mayores
posibilidades e interés de impedir el ejercicio del
derecho.

Autonomía: los derechos
limitados suponen la existencia de una propiedad ajena a la cual
gravan; pero en todo caso dichos derechos reales una vez
constituidos sobre la cosa tienen cierta autonomía en
relación con el derecho de propiedad que pueda existir
sobre el bien gravado. Por ejemplo: la trasferencia,
modificación, gravamen o extinción del derecho de
propietario no afectan al titular del derecho real
limitado.

Tipicidad: son típicos ya que la
voluntad de los particulares no puede no puede crear figuras
nuevas ni distintas de las reguladas por la ley; también
son típicos ya que la voluntad privada no puede alterar
los rasgos fundamentales de la regulación de estos
derechos, sobre toda en cuanto que no puede crear sobre la
propiedad gravada por ellos una carga mayor de la que resulta de
la ley.

Usufructo

Es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las
cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo
haría el propietario (art. 583 CC). De la
definición se tiene que el usufructo recae sobre cosa
ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el uso y el
goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente
existe la limitación general de que debe salvaguardar el
destino económico de la cosa tal como resulta de la
voluntad del propietario.

Naturaleza jurídica (art. 584
CC).

• 1. Puede constituirse sobre bienes
  muebles e inmuebles.

• 2. Es un derecho
  transmisible.

• 3. Es esencialmente
  temporal.

Duración.

• Límite máximo. Está
  limitada a un máximo que establece la ley, no puede
  ser perpetua. Si se constituye por tiempo determinado este no
  podrá exceder de 30 años (art. 619, 2º
  aparte, CC). Si se constituye a favor de persona natural
  el máximo será la duración de vida del
  usufructuario (vitalicio) (art. 584, ult. aparte, 1ª
  Disp. CC). Si se constituye a favor de municipalidades u
  otras personas jurídicas su duración
  máxima es de 30 años (art. 584, ult. aparte,
  2ª Disp. CC).

• Presunción de duración: a falta
  de estipulación en contrario se presume constituido
  por la vida del usufructuario, si se constituye a favor de
  persona física.

Constitución (art. 584
CC).

• Por la ley. El único usufructo legal que se
  constituía en nuestra legislación era el del
  padre y la madre sobre los bienes de los hijos sometidos a la
  patria potestad, con la reforma del Código Civil en
  1.982 se suprimió este derecho de
  usufructo.

• Por la voluntad del hombre (contratos,
  testamentos)

• Por usucapión.

Causas de extinción (art 619
CC).

• Por la muerte del usufructuario cuando no se ha
  establecido por tiempo determinado. Cuando se trata de
  personas jurídicas se extingue al extinguirse
  esta.

• Por el vencimiento del tiempo fijado para su
  duración. Luego el artículo 621 eiusdem
  señala: el usufructo constituido hasta que una tercera
  persona haya llegado a una determinada edad, durara hasta
  aquel tiempo, aunque la persona haya muerto antes de la edad
  fijada.

• Por consolidación
  (confusión).

• Por el no uso durante 15
  años.

• Por el perecimiento total de la cosa sobre el cual
  se constituyó. En el caso de que la cosa estuviere
  asegurada el usufructo no se extingue, ya que al
  restablecerse la cosa, sobre ésta continuará el
  usufructo (art. 623 ap. 2º CC)

• Por el abuso que el usufructuario haga de su
  derecho, enajenando los bienes, deteriorándolos o
  dejándolos perecer por falta de reparaciones menores
  (art. 620 ult. Ap. CC).

Derechos y
obligaciones.

La
enfiteusis

Definición legal. (Art. 1.565 CC):
…"Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a
perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de
mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en
dinero o especies". De lo señalado hay que tener presente
que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo
rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de
canon o pensión anual, debería decirse
periódica, es decir se establece por anualidades y se
puede pagar periódicamente. En cuanto a la
duración de la enfiteusis esta se supone perpetua a
menos que conste habérsele querido dar una duración
temporal (art. 1.566 CC).

Sujetos.

• Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en
  enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa. El
  derecho real del concedente es el que da la base para que le
  sea pagado el canon y le sea reconocido su
  derecho.

• Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o
  dominio sobre el inmueble, la posibilidad de disponer del
  bien en todo su sentido.

Caracteres esenciales: el carácter
esencial de este contrato es la concesión del derecho de
propiedad a cambio de un canon en dinero o en especie y la
obligación de mejorar el fundo.

Reglamentación legal: se regla por las
convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean
contrarias a los artículos 1.573, 1.574 y 1.575 del
Código Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de
convenios entre las partes la enfiteusis se regirá por los
artículos 1.568 al 1.578 del Código Civil (art.
1.567 in fine).

Constitución.

• Por contrato.

• Por testamento

• Prescripción (arts. 1.952 y
  1.953 del CC)

El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de
un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).

Causas de
Extinción.

• Por vencimiento del término por el cual se ha
  constituido. Si no se le ha querido dar término la
  enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La misma
  no se renueva por tacita reconversión, ya que esta
  institución no es aplicable a la
  enfiteusis.

• Por redención, que consiste en un acto de
  voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen mediante la
  entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la
  enfiteusis (art. 1.578 in fine).

• Por resolución del contrato de enfiteusis, y
  es admitida en caso de incumplimiento de las obligaciones
  asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del
  CC).

• Por expropiación forzosa por
  causa de utilidad pública.

• Por confusión (consolidación), que es
  la reunión en la misma persona de las cualidades de
  concedente y enfiteuta.

• Por perecimiento del fundo (art.
  1.571 CC).

• Por prescripción
  extintiva.

Derechos y Obligaciones

Uso y
habitación

Definición. La ley no define expresamente
estos derechos, con respecto al derecho de uso el artículo
624 del Código Civil señala "Quien tiene el
uso de un fundo solo podrá tomar de el los frutos que
basten a sus necesidades y a las de su familia",
de allí podemos decir que el derecho de uso es aquel
derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien
ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia.
Con respecto al derecho de habitación, este se limita a lo
que sea necesario para la habitación (no otro uso) del
concesionario y de su familia, según las circunstancias
(art.626 CC). El derecho de habitación es un
derecho real que otorga al titular del mismo la facultad de
ocupar de un inmueble la parte necesaria para él y su
familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda.
Estos derechos se rigen supletoriamente por las normas de
usufructo en cuanto le sean aplicables.

Constitución. No hay derechos de uso y
habitación legales, se constituyen por la voluntad de los
particulares.

Extinción: al igual que el
usufructo, artículo 619 CC.

Objeto.

• Uso: cosas muebles e
  inmuebles.

• Habitación:
  edificaciones.

Obligaciones del usuario y de quien
tiene el derecho de habitación.

• Prestar caución, realizar inventario formal
  de los muebles y descripción de los mismos. El usuario
  y quien tiene el derecho de habitación pueden ser
  dispensados de la obligación de caución por la
  autoridad judicial (art. 627 CC).

• Gozar su derecho como buen padre de familia, es
  decir cuidarla, darle buen uso y actuar con honestidad y ser
  diligente (art. 628 CC).

• Quien toma todos los frutos del fundo está
  obligado a hacer todos los gastos de cultivo. Si ocupare toda
  la casa estaría obligado a las reparaciones menores.
  En ambos casos pagaran contribuciones como el usufructuario
  (art. 629 CC).

• Contribuirán en la
  proporción de lo que gocen (art. 629 CC ap.
  único).

• No ceder ni arrendar su derecho, ni constituir
  garantías sobre los mismos, ni pueden ser objeto de
  medidas de ejecución (art. 630 CC).

Autor:

Amaranta Dutti