Introducción
Es contradictorio señalar que pese a existir en
nuestro país un Registro de Propiedad Inmobiliaria, desde
hace más de un siglo[i], no exista aún arraigada
profundamente una cultura registral; es decir, no todos conocen
los beneficios del registro, como por ejemplo, el papel
trascendental que juega cuando se trata de la adquisición
de un derecho real – léase propiedad – y por ende no
utilizan sus servicios.-
Con la dación de la Ley Nº 26366 el
16-10-1994, se crea la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos como un Organismo Descentralizado
Autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los Registros Públicos, siendo misión
principal del sistema, otorgar seguridad jurídica,
brindando publicidad cierta y veraz respecto a la titularidad de
los diferentes derechos que en él se registran, y es sobre
dicha verdad oficial, que el tráfico jurídico de
bienes y derechos se desenvuelve. Esta misión, requiere
para una llevanza final exitosa, una serie de principios
registrales, – aparte de la utilización de una
tecnología muy avanzada - siendo la Fe
Pública Registral[ii], uno de los principales. Sobre
dicho principio, se puede decir figurativamente, que es el
gran escudo creado por el derecho, para proteger a quienes
adquieren e inscriben a su favor la titularidad de un derecho, de
buena fe, a título oneroso y de quien en el registro
aparece como titular del mismo – léase propietario formal-
siendo el caso, que dicha cubierta protectora, hace que la
persona mantenga su adquisición aunque después se
anule, rescinda o resuelva el de su otorgante por virtud de
causas que no consten en los registros públicos. Debe
tenerse en claro, que el fundamento de existencia del
principio de fe pública registral, radica en la necesidad
de asegurar el tráfico jurídico patrimonial,
plasmado en la protección de las adquisiciones que por
negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes
y que se hayan producido, confiados en el contenido del registro;
para ello, las normas reputan exacto y completo el
contenido de los asientos registrales. Ahora bien, no puede
hablarse de fe pública en el registro, sin la existencia
de un sistema, que aplique a priori los principios registrales
enmarcados dentro de la calificación registral, como son,
los principios de Legalidad, de Causalidad, de Prioridad
Excluyente, de Prioridad de Rango, de Tracto Sucesivo; es
decir, los funcionarios del registro, deben realizar un proceso
depurativo previo, de los documentos que son presentados ante el
Libro Diario de una oficina registral, evitando la publicidad de
derechos que adolezcan de nulidades o defectos de fondo, que
alteren la seguridad del tráfico jurídico de
titularidades, tratando siempre que el sistema no afecte la
seguridad propia del derecho[iii].
Características
A efectos de entender correctamente las
características de este principio, disgreguemos los
requisitos necesarios para su existencia, los mismos que deben
conjugar en el tiempo, para que el principio de fe publica
registral cumpla su rol tutelar en el derecho
registral:
TERCERO REGISTRAL: Todo sistema registral
moderno y eficiente, se mueve en torno a un eje central, a un
actor principal, al que denominados tercero registral, personaje
que es el beneficiario de los privilegios legales otorgados por
la fe pública que otorga sobre el contenido de sus
inscripciones el Registro.
BUENA FE DEL ADQUIRIENTE: Debe
establecerse claramente que la buena fue, debe tenerla el
adquiriente del derecho, no interesando en lo absoluto la buena o
mala fe del transferente del mismo.- Esta buena fe del
adquiriente, ha sido disgregada por algunos autores en dos
aspectos, que deben coexistir al momento de la celebración
del título material (léase pie de pagina Nº X)
que genera la mutación jurídico registral. El
primero es un aspecto objetivo que se da cuando en el registro –
entiéndase en rigor el asiento registral – no constan
causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho
transmitido; es decir, el proceso previo ejercido por el
registro, cumplió con efectividad su labor depuradora; y
el segundo de carácter subjetivo, esta referido al
desconocimiento de la inexactitud del registro, es decir no debe
conocer el adquiriente en forma efectiva y directa causales de
invalidez o ineficacia de una inscripción registral,
asumiéndose a priori, que el adquiriente desconocía
de cualquier hecho que enervase la verdad oficial del registro,
estando siempre en la cómoda posición procesal de
presumirse su buena fe al momento de la adquisición;
siendo el caso, que la probanza que el adquiriente actuó
de la mala fe, se acreditará en resumidas cuentas, cuando
a este le sea imposible negar que desconocía la
inexactitud.
TITULO ONEROSO: Hagamos una definición
contrario sensu que para este caso, es didáctica; los que
adquieran bienes inscritos a titulo gratuito (donación,
anticipo de legítima, transferencia por sucesión
intestada o testamentaria, etc) no gozan de los privilegios de la
fe pública registral – mantener su derecho aunque el de su
transferente sea nulo, anulado, rescindido o resuelto -. Es
menester, que el adquiriente sufra un detrimento en su
economía – el clásico ejemplo del pago del
precio en una compraventa – para que se le pueda considerar como
un tercero registral. Con respecto a lo señalado, podemos
mencionar el artículo 94 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios[iv], mediante el cual, se establece una
excepción al principio de prioridad excluyente previsto en
el artículo X del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos[v], en el sentido
de permitir que proceda la inscripción de un título
de dominio a favor de un tercero, aún estando inscrito el
derecho de los herederos de una sucesión determinada; ello
en razón, que no puede considerarse a los herederos como
terceros registrales, por las razones esgrimidas líneas
arriba.
DERECHO INSCRITO: La inscripción
registral es un requisito indispensable para que el principio
registral desarrollado, despliegue su acción protectora
sobre el tercero adquiriente, debiendo precisar que no solamente
se refiere a la registración del derecho adquirido, sino ,
que este, debió estar previamente inscrito a favor del
transferente. En tal sentido, no es posible hablar de tercero
adquiriente quien obtenga una Primera Inscripción de
Dominio por ejemplo en el Registro de Predios o en el Registro de
Propiedad Vehicular; en razón que el derecho adquirido, no
tuvo preexistencia en el registro.
Erróneas
Interpretaciones
En nuestra realidad, existe gran confusión con
relación a la aplicación de este principio, que
considero ha sido generada en parte por la propia técnica
de inscripción; es decir, la conservación de los
títulos – léase instrumentos públicos- que
dan mérito a los asientos registrales, lo cual genera
graves inconvenientes, así como; la poco feliz
redacción del artículo 2014 el Código
Civil[vi] que prácticamente conmina a todo contratante, a
revisar todo aquello que se encuentre en los Registros
Públicos; es decir, no solo deberá revisarse un
asiento registral, sino también, deberá recurrir al
título que obra archivado; todo ello con el fin de
constatar que efectivamente no existan causas que afecten el
derecho de la persona que aparece como titular del derecho ha
disponer, dado que ello le impediría convertirse en
tercero registral, inmune a todo suceso ajeno en el cual no haya
intervenido. Con relación a ello, es menester indicar, que
es el poder judicial, quien por ley tiene a su cargo la
salvaguarda de las inscripciones registrales, siendo el caso, que
reiterados fallos judiciales, prescriben que debe tenerse en
consideración los títulos archivados – antecedente
registral - que dieron mérito al asiento
publicitado, generando con ello incertidumbre jurídica,
dado que las personas que deseen ampararse en la fe del registro,
deberán no solo recurrir al estudio del asiento registral,
sino, también al estudio detallado del título que
le dio mérito, llegando al absurdo que la fe publica se
vea quebrada por datos que figuran también en otros
registros que no guardan ninguna relación con el acto
materia de inscripción[vii] .
Con ese panorama sombrío, que asola un principio
fundamental del Sistema Registral Peruano, el actual Reglamento
General de los Registros Públicos dio luces, estableciendo
que la inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución, rescisión del acto
que los origina, no perjudicará al tercero registral que a
titulo oneroso y de buena fe, hubiera contratado sobre la base de
aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales; estableciendo
claramente, que el ámbito sobre el cual debe recaer
unicamente la diligencia de la persona que desea contratar bajo
el amparo del registro, es el asiento registral. Asimismo, el
Tribunal Registral, ha tratado de cerrar más el circulo, –
aunque en algunos casos pareciera que no[viii] – estableciendo
resolutivamente, que el usuario del registro, deberá
recurrir unicamente a la partida registral en la cual se
encuentre inscrito por ejemplo el predio (Registro de Predios) o
una sociedad (Registro de Personas Jurídicas), sin
necesidad de tener que realizar indagaciones en otros registros,
que no estén vinculados con lo que es materia del negocio
jurídico. Pero es preciso señalar que ninguna de
estas precisiones reglamentarias y jurisprudenciales, han tenido
el efecto querido, dado que sigue prevaleciendo, una norma de
mayor jerarquía como es el Código Civil. Planteamos
el siguiente ejemplo: Pedro figura en el asiento registral como
propietario de una casa, que vende a Juan, pero digamos que en el
título archivado que dio merito a la inscripción,
figura un pacto de retroventa a favor de Pedro, que no se
consigno en el asiento[ix], aquí la persona que reviso
unicamente el asiento registral considerará que no existen
causales de rescisión del derecho de su transferente; pero
el tema viene hasta donde va su diligencia, dado que
efectivamente existía una causa por la cual se
podía rescindir el derecho del transferente y por ende no
operaria la buena fe registral y su derecho caería. Con
relación a este ejemplo, el Reglamento General de los
Registros Públicos, ha indicado en forma categórica
que se mantendrá la adquisición[x], dado que las
causas señaladas no constaba en el asiento registral; pero
el inconveniente, nace cuando se aplica esta norma reglamentaria
con el Código Civil, que prescribe en su
artículo 2014 Código Civil, que las causas no
consten en los registros públicos, en forma
genérica, sin hacer ninguna precisión.
Podría pensarse que el problema estaría
solucionado, si las normas fueran correctamente aplicadas; es
decir, dado que el Reglamento General de los Registros
Públicos, es una norma especial posterior que no
contraviene en forma directa la norma general -Código
Civil-, debería aplicarse sin mayor
restricción; pero es el caso, que ello no ocurre, dado que
se ha generalizado el percibir al registro público como un
todo, y como tal, debe ser previamente revisado y estudiado sin
mayores parámetros, si es que alguien pretende obtener la
ansiada fe pública registral.
Derecho Comparado
y su Posible Aplicación
Se ha dicho muchas veces y con justa razón, que
nuestro sistema registral que nació formalmente[xi] con la
creación del Registro de la Propiedad Inmueble en el
año 1888, tuvo una gran influencia española,
país que en el año 1872 dicto su Ley Hipotecaria,
creada bajo los principios registrales de Legitimación,
Oponibilidad y Fe Pública Registral, principios que
caracterizan un sistema enmarcado en la técnica de la
inscripción como forma de publicitar los hechos que tienen
acogida en el registro; en tal sentido, el funcionario del
registro – leáse registrador o conservador para los
chilenos- es el encargado de extraer del título
inscribible[xii], lo más relevante, lo susceptible de
generar efectos a los terceros que contraten bajo la fe del
registro. Lo esgrimido, se desarrolla de igual manera en el
sistema español y en el nuestro; pero existe una
diferencia en la técnica de la inscripción, cual
es, de no conservar en su poder los títulos que dan
mérito a la inscripción -léase asiento
registral- , lo cual genera una gran ventaja; en razón que
lo publicitado por el registro, unicamente se circunscribe a lo
dicho en el asiento registral[xiii], no va más
allá. Lo señalado se convierte en mecanismo
de gran ayuda a las personas que contratan en base al Registro,
dado que no tendrán que examinar ninguna otra
información del título inscribible, por cuanto
dicha labor, ya le fue eximida por el registrador y se agoto en
dicha instancia, habiendo publicitado dicho funcionario, todo lo
oponible a tercero y que causa una publicidad
efecto[xiv].
Es meridianamente claro, que una posible solución
al problema de hasta donde se debe extenderse la diligencia de la
persona que va contratar en base a lo publicitado por el
registro, es la no conservación por parte del registro de
los instrumentos que dan mérito a las inscripciones; ello
a fin, que el único universo en el cual deba indagar el
posible adquiriente, sea unicamente el asiento de
inscripción.
Con relación a lo indicado, es menester precisar,
que actualmente la regla general para los documentos que se
presentan al registro para su inscripción, es que tengan
matricidad[xv]; es decir, que exista un original que sea
conservado por un funcionario o institución designado por
norma para dicha función, ya sea este de sede notarial
(notarios), judicial (secretarios) o administrativa
(funcionarios); en tal sentido, es propio señalar que el
registro, no debería conservar, en una suerte de segunda
matriz, documentos que gozan de matricidad, dado que se
estaría duplicando funciones y esfuerzos. Siendo el
caso, que dichas matrices podrían ser recurridas, en caso,
de pretender verificarse información adicional, pero que
no afectaría en modo alguno, la seguridad del
tráfico jurídico patrimonial, en razón, que
estarían fuera del ámbito de los registros
públicos.
En esta misma línea de pensamiento, analicemos
que pasa con aquellos documentos que carecen del principio de
matricidad, que por excepción y actualmente un
número reducido[xvi], tienen acogida en el registro; en
dichos casos, el registro podría suplir dicha falencia,
permitiendo su acceso y permanencia, a fin de una adecuada
conservación y posible consulta posterior.-
Debe tenerse presente, que no solamente el hecho de una
mejor esquematización publicitaria del registro, es un
buen fundamento para optar por lo indicado, sino, también
el aspecto práctico, dado que la conservación
física de la documentación, al pasar los
años, se convertirá en un gran problema y no en un
instrumento de solución.
—————
[i] El Registro de Propiedad Inmueble fue creado por Ley
del 02 de Enero de 1888, no se consigna número de la
Ley; por cuanto, la numeración de las leyes se dio
recién a partir del 20/10/1904 con la promulgación
de la Ley Nº 01.-
[ii] La Fe Pública Registral es el principio
fundamental que caracteriza a nuestro sistema registral y por el
cual una persona que de buena fe adquiere un derecho de persona
que aparece en el registro con facultades para disponerlo,
conserva su adquisición, aunque después se
resuelvan, rescinde o anule el derecho de su
transferente.-
[iii] El sistema registral peruano y en general todo
sistema de oponibilidad, siempre tratará de compatibilizar
la seguridad del tráfico con la seguridad del derecho,
pero en caso de contradicción, el sistema enfilará
sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente en
nuestro Código Civil que para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales
sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se
opone. Debe tenerse presente que un continuo enfrentamiento
entre ambos tipos de seguridad, dañaría gravemente
cualquier sistema registral, no pudiendo perjudicarse en forma
continuada la seguridad del derecho en aras de una seguridad del
tráfico, dado que el sistema estaría condenado a la
desaparición. Si bien es cierto, nuestro sistema recoge
como una garantía la adquisición a non domino –
adquirir un derecho de un no propietario, no titular del
derecho publicitado - esto en última instancia es la
existencia de un hecho confrontacional que merma al
sistema. Debe sembrarse la cultura del registro, hasta el punto
en que no sea ley que vuelva al registro constitutivo – como
parece que va suceder – , sino el propio uso y costumbre le
impongan dicho estatutos.
[iv] Artículo 94 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios " Las transferencias a favor de
terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento,
podrán inscribirse aún cuando la partida registral
correspondiente se hubiera inscrito la sucesión a
título universal, siempre que dichas transferencias
consten en escritura pública o formulario registral
legalizado por notario y no perjudiquen a terceros
"
[v] Artículo X del Titulo Preliminar del RGRP "
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o
anterior fecha".
[vi] "La persona que de buena fe adquiera a titulo
oneroso un derecho de persona que figura en el registro con
facultad de disponerlo, conservara su derecho, aunque
después se anule , rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros
públicos"
[vii] Entremos a un caso extremo, en que el estado civil
que publicita el registro de propiedad inmueble – actual Registro
de Predios – de un propietario-vendedor sea de
soltero, pero es el caso, que el Registro de Propiedad Vehicular
incluso de otra sede registral, consigna a la misma persona con
estado civil de casado, en este caso, el juez concluye que no
hubo buena fe de parte del adquiriente, dado que en un registro
publico se publicitaba un estado civil que debió
merituarse, y en este caso el principio de fe publica
registral cae, trayendo consigo la cancelación del asiento
registral.
[viii] El Tribunal Registral emitió la siguiente
resolución N° 518-2003-SUNARP-TR-L del 15-08-2003 que
prescribía "Al realizar la calificación
registral, deberá acudirse a los títulos archivados
para complementar lo que no conste en los asientos registrales y
sea necesario para la calificación, pero no para
contradecir lo que conste en los asientos
registrales".
[ix] Por el Pacto de Retroventa se otorga el derecho al
vendedor de resolver unilateralmente el contrato de compraventa
que hubiera efectuado, sin la necesidad de comunicarlo al
comprador.-
[x] El sistema registral mantiene firme todo
aquello que publicita, sin perjuicio de las responsabilidades
funcionales que correspondiesen conforme a Ley y a la
indemnización por los errores registrales, conforme a lo
prevista en el literal d) del artículo 3 de la Ley 26366
.
[xi] El Código Civil de 1852 prescribía la
existencia de un oficio público que estaba a cargo de un
escribano – entiéndase notario – en la cual se encontraban
archivado documentos que acreditaban hipotecas sobre fincas
que pertenecían a la jurisdicción de dicho
escribano.
[xii] El titulo inscribible es aquel en el que se funda
una inscripción, el mismo que esta compuesto de dos caras
de una misma moneda, como son el aspecto material que encuadra al
acto causal generador de la mutación jurídica –
léase transferencia- por ejemplo (la compraventa,
donación, permuta, etc) y el aspecto formal es el terno a
la medida que se requiere para acceder al recinto registral.;
siendo el caso, que el artículo 7 de la Ley Nº 27755
reglamentado por D.S Nº 023-2003-JUS, estableció que
en el Registro de Predios, no solamente el título material
(causa fuente de la transferencia) podrá estar contenido
en una Escritura Pública – título formal por
excelencia - sino también podrá obrar en un
Formulario Registral cuando el valor del predios no supere las
veinte (20) Unidades Impositivas tributarias.
[xiii] El asiento registral es el documento
elaborado por el registrador que es publicitado por el registro y
contiene la situación jurídica relevante, que va
producir efectos ante terceros.-
[xiv] La publicidad efecto, es aquella a la que nuestra
norma considera que ha sido tomada en cuenta al momento de la
formación de relaciones jurídicas patrimoniales
nacidas fuera del registro, dado que dicha publicidad, es posible
ser conocida por todos – cognoscibilidad- incluso aunque no
hubiera un conocimiento efectivo de la misma.
[xv] La matricidad esta dada por la existencia de un
documento original, único, otorgado por un funcionario en
el ejercicio de sus funciones, el mismo que lo conserva, y expide
copias certificadas del mismo.
[xvi] El actual Registro de Predios (compuesto por el
Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la
Sección Especial de Predios Rurales) y el Registro de
Propiedad Vehicular, son los registros que tienen la
concentración del movimiento registral en cuanto a las
inscripciones que se producen y a la publicidad que se emite.
Siendo el caso, que en dichos registros acceden por regla general
documentos matriciales.-
Autor:
Gustavo Zevallos Ruete
Abogado, Registrador Público,
Vocal (s) y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la
Vega.