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Limitaciones respecto a la autonomia de la voluntad en los contratos traslativos de dominio (Cuba)



  1. Introducción
  2. Los
    contratos traslativos de dominio regulados en el
    Código Civil cubano
  3. El
    Contrato de Permuta en el Código Civil cubano y su
    regulación especial
  4. El
    Contrato de Donación en el Código Civil cubano
    y su regulación especial
  5. Conclusiones
  6. Bibliografía

Introducción

Los cambios operados en la economía en sentido
general, han generado incesantes cuestionamientos de la
población y de los operadores del derecho, respecto a las
limitaciones existentes para la venta de viviendas y autos, lo
que en la práctica ha derivado en punto de referencia
obligado en materia de ilegalidades a todo lo ancho y largo del
país. Estas cuestiones condicionaron la necesidad de
flexibilizar nuestro modelo económico y contribuir a la
solución de estos problemas, motivo por el cual se
sometió a valoración democrática el
Lineamiento Número 297 del Congreso del Partido
Comunista de Cuba
, el que una vez aprobado por el Congreso,
obligó a la modificación de dichas prohibiciones y
limitaciones a fin de garantizar el ejercicio efectivo de los
derechos de los propietarios.

Siguiendo esta línea, se modificó la Ley
65 de 23 de Diciembre de 1988 "Ley General de la Vivienda",
mediante la puesta en vigor del Decreto Ley 288 de 28 de Octubre
del 2011; específicamente sus artículos 66, 69 y 70
de la Sección Primera "Derechos y Obligaciones de los
propietarios de viviendas del Capítulo V "Régimen
Jurídico de las viviendas propiedad personal", a partir de
lo cual se autorizó la compraventa de viviendas entre
particulares.

También con fecha 1ro de octubre del 2011
entró en vigor el Decreto 292 de 20 de Septiembre del 2011
sobre "Regulaciones para la transmisión de la propiedad de
vehículos de motor" y su legislación
complementaria, que sustituye más de cincuenta normas
legales que, en materia de vehículos, operaba en el
país, aglutinando en la Gaceta Oficial No. 31 de 27 de
Septiembre de 2011, todo el paquete normativo que comenzó
a regir tres días después de su publicación
y que significó un giro de noventa grados en el
tratamiento legal del tema, en tanto eliminó una serie de
prohibiciones impuestas en cuanto a la transmisión de la
propiedad de vehículos y unificó en un solo texto
las regulaciones para la transmisión de la propiedad de
vehículos de motor.

Estas regulaciones introducen elementos novedosos en
materia de transmisión de dominio, no obstante, no
están exentas de limitaciones respecto a la
autonomía de la voluntad, lo cual se traduce en una falta
de transparencia respecto al acto domínico por el cual la
población está buscando la legitimidad de los
traspasos realizados y a realizar.

Desarrollo.

Los contratos
traslativos de dominio regulados en el Código Civil
cubano

La compraventa, la permuta, la donación y el
préstamo, son los contratos traslativos de dominio que
refrenda el Código Civil cubano, los que tienen como
efecto la transmisión de la propiedad.

Normalmente, quien dispone de un bien mediante los
contratos traslativos de dominio debe ostentar la titularidad de
éste.

El Código Civil cubano[1]alude
expresamente a la trasmisión de la propiedad como fin de
la compraventa, lo que no hacía el Código Civil
Español; pero debe advertirse que el contrato es
válido aunque las partes no hayan realizado sus
prestaciones respectivas: el vendedor queda obligado a entregar
la posesión del objeto para la trasmisión de su
propiedad, y el comprador a pagar el precio.

El contrato se perfecciona con el mero consentimiento y
es obligatorio para las partes desde que lo han manifestado
(Artículo 334 CCc). Aunque el vendedor no tenga la
propiedad sobre el objeto del contrato éste produce
efectos, y el Código Civil cubano, lejos de considerarlo
nulo en ese caso, le atribuye al comprador los derechos derivados
de la garantía de saneamiento. Además, los vicios
de la compraventa, aún cuando afectan la propiedad del
vendedor, pueden ser censurados por la usucapión, en
virtud de la cual, puede devenir propietario el comprador que
sólo ha adquirido la posesión.

Asimismo, la propia norma sustantiva en su
artículo 338 -1, impone limitaciones a la autonomía
de la voluntad de los contratantes cuando expresa que, no
pueden adquirir por compra los bienes, derechos y
acciones:

a) el tutor, los de la persona que está bajo
su tutela;

b) los apoderados, mandatarios y albaceas, los que
tengan en administración;

c) el personal Judicial y fiscal los auxiliares
judiciales y los abogados, los que estuviesen sujetos a litigios
en que intervengan; y

ch) los notarios los relacionados con los asuntos en
que intervengan en el ejercicio de sus funciones.

De igual manera, el Código Civil cubano consigna
en su apartado 2) que: esta prohibición se extiende a
cualquier otra forma de transmisión
, siendo aplicable
a los contratos de permuta, donación, etc.

También, en el artículo 339 del CCc se
aprecia la intención del legislador de condicionar la
validez de la compraventa que tenga por objeto bienes inmuebles a
su formalización en documento público y el
cumplimiento de los demás requisitos legales. Aunque
pudiera valorarse como una limitación a la
autonomía de la voluntad, ello encuentra su fundamenta en
la necesidad del estado de garantizar la seguridad del
tráfico inmobiliario.

El Código Civil cubano prescinde de la
regulación de la promesa de venta a que se refería
el Código Civil Español, porque, en puridad, la
promesa sólo pudiera distinguirse de la venta si se
entiende que vincula únicamente a una parte: o al vendedor
(promesa de vender), o al comprador (promesa de comprar). Se
trataría de un contrato de compraventa perfecto bajo la
condición potestativa de la parte no vinculada que declare
querer llevarlo a efecto, y entonces tendría el sentido
general que debe darse a todo precontrato.

  • En relación a las viviendas propiedad de
    persona física.

Su transmisión, se regula en la Ley 65/88 Ley
General de la Vivienda[2]modificada con el Decreto
Ley 288 de 28 de octubre del 2011[3]que dio al
traste con la otrora limitación que imponía la Ley
65, en relación a la compraventa de viviendas de uso
permanente, admitiendo la compraventa entre particulares y
garantizando su enajenación legal, con lo cual se
demuestra una vez más la efectividad de esta
institución en el ámbito del tráfico
jurídico y su viabilidad en el derecho civil en general y
administrativo en particular.

El artículo 70 de la Ley General de la Vivienda
quedó modificado, especificando en su apartado tercero
que:

La transmisión de la propiedad de una
vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza
directamente ante Notario con sede en el lugar donde se encuentre
enclavado el inmueble, por el precio que libremente acuerden las
partes.

El pago total del precio de la compraventa se
efectúa en el acto de formalización de esta,
mediante los instrumentos de pago emitidos por la
institución bancaria, según las regulaciones
establecidas por el Banco Central de Cuba.

Aunque la puesta en vigor del Decreto Ley 288 del 2011
creó nuevas expectativas en cuanto a las facultades del
propietario sobre el uso, disfrute y disposición de su
vivienda de uso permanente, el legislador no llegó a
cubrir las necesidades del titular de inmuebles respecto al
ejercicio de las mentadas facultades, al imponer limitaciones a
la autonomía de la voluntad de los contratantes, entre las
que se encuentra:

  • 1. En el párrafo primero otorgó
    la posibilidad al titular de vender su inmueble por el precio
    acordado según la voluntad de los contratantes, sin
    embargo el apartado tercero impone a los contratantes la
    obligatoriedad de realizar el pago en el momento de
    formalización de la venta, mediante los instrumentos
    de pago emitidos por la institución bancaria (Cheque
    de Gerencia), según las regulaciones establecidas por
    el Banco Central de Cuba en su Resolución No 85 de
    fecha 31 de Octubre del 2011[4]limitando a los
    sujetos del acto jurídico de compraventa la
    posibilidad de elegir el tipo de compraventa a realizar,
    dentro de las modalidades especiales que franquea la doctrina
    civilista, o sea la compraventa con arras,
    compraventa con pacto comisorio, compraventa a
    plazo
    (en abonos), compraventa con reserva de
    dominio.

  • 2. Condiciona la perfección del negocio
    jurídico a la presentación ante el fedatario
    del cheque de gerencia, único instrumento de pago
    autorizado, requisito este que contraviene la letra del
    artículo 335 del CCc cuando preceptúa que:
    la compraventa queda perfeccionada si hubiere acuerdo
    entre el vendedor y el comprador sobre el bien objeto de la
    venta y el precio, y es obligatoria para ambos aunque ni lo
    uno ni lo otro se haya entregado, salvo que la ley exija
    alguna solemnidad para su perfeccionamiento
    , vulnerando
    el principio consensualista que sigue el Código Civil
    cubano al ser el consentimiento el criterio vinculante del
    contrato, otorgándole al elemento volitivo el lugar
    más importante, el que se ve relegado a un segundo
    plano.

  • 3. Ha provocado una desnaturalización
    del Contrato de Compraventa, en tanto, las personas para
    evadir la exigencia de la presentación del Cheque de
    Gerencia, (bien sea porque no pueden realizar el pago en un
    único plazo; porque están buscando la
    legalización de compraventa anterior a la vigencia de
    la ley; porque la entrega del efectivo está
    condicionada a la venta de otro inmueble; etc) optan por
    simular un Contrato de Donación.

Las estadísticas así lo demuestran, del
1ro de enero al 31 de agosto del 2012, se radicaron en la
provincia de Villa Clara, 2 261 Escrituras de Donación
de Vivienda
y 405 Escrituras de Compraventa de
Vivienda
[5]Ello está condicionado
además de las causales apuntadas por una inadecuada
formulación de la norma tributaria que grava en
idéntica cuantía ambas formas de transmisión
del patrimonio sin tener en cuenta su origen, en el primero
gratuito y en el segundo oneroso. Cuestión esta, que no
tiene antecedentes en Cuba, ni en el derecho comparado; en cada
caso, por el origen gratuito de la donación el gravamen es
mayor que en la compraventa, cuyo origen es oneroso y donde una
de las partes ya hizo un desembolso que tiene en cuenta la norma
tributaria respecto a este para la fijación del gravamen
impositivo, tal y como quedo regulado en la Resolución No
351 de fecha 31 de octubre del 2011, del Ministerio de Finanzas y
Precios,[6] que fija la obligación del pago
de Impuesto sobre Trasmisión de bienes y herencias a tenor
del Decreto Ley 288 del 2011 para los contratos de compraventa,
donación y permuta realizados entre
particulares.

  • 4. Limita la autorización de compraventa
    de viviendas a las de uso permanente, de lo que se infiere la
    prohibición para las de veraneo.

Aunque ha tenido detractores la obligación de
consignarse en la Escritura Pública de Compraventa del
precio pactado, es necesario tener en cuenta que el precio por el
que se realiza la compraventa es un elemento esencial del
contrato, de modo que el conocimiento de dicha cantidad resulta
vital para la perfección del mismo. En la práctica,
el hecho de saber el precio, concede la posibilidad de hacer
efectiva cualquier reclamación relativa a fraude,
engaño, vicios ocultos, etc. Ejemplo: si el comprador
estimara que fue víctima de un fraude y quisiera rescindir
el contrato, obteniendo de vuelta el dinero que pagó,
resultaría muy difícil determinar la cantidad
entregada si ella no se refirió en la escritura de
compraventa. No obstante, en el Decreto Ley 288/2011
(modificaciones a la Ley General de la Vivienda) se reconoce el
derecho de las partes a fijar libremente el precio de la
compraventa del inmueble, lo que constituye un ejemplo del
principio de autonomía de la voluntad de las
partes.

– La Compraventa de Vehículos.

Existió un tratamiento diferenciado para estos
bienes, según fueran adquiridos antes de 1960 y los
adquiridos después por compraventa al Estado. Los primeros
no tenían restricciones para su traspaso entre
particulares, sin embargo, respecto a los segundos, sus
propietarios tenían limitada su facultad de
disposición, al ser incluida una cláusula en el
contrato de compraventa, que el comprador en caso de pretender
enajenar el bien, tendría que ofrecérselo al
Estado, quien conforme con la Resolución 74 de 1982 del
Comité Estatal de Abastecimiento Técnico Material
(CEATM)[7] tenía legalmente, derecho
preferente, para readquirir el vehículo. En regulaciones
posteriores de la Empresa Provincial de Abastecimiento y Venta de
Equipos y Piezas, extiende esta facultad, cuando el propietario
del vehículo pretendiera así mismo, la
donación del bien.

El 1ro de octubre del 2011 entró en vigor el
Decreto 292 de 20 de Septiembre del 2011 sobre "Regulaciones para
la transmisión de la propiedad de vehículos de
motor" y su legislación
complementaria[8]que significó un giro de
noventa grados en el tratamiento legal del tema, en tanto
eliminó una serie de prohibiciones impuestas en cuanto a
la transmisión de la propiedad de vehículos;
unificó en un solo texto las regulaciones para la
transmisión de la propiedad de vehículos de motor,
fijando en sus Disposiciones Generales, los objetivos de su
regulación:

a) Establecer los principios y procedimientos
generales que regulan los trámites para la
transmisión de la propiedad de vehículos de motor
por compraventa o donación, entre personas naturales
cubanas con domicilio en el territorio nacional y extranjeras
residentes permanentes o temporales;

b) determinar las reglas para la transmisión
por el Estado, al cónyuge y a los familiares domiciliados
en el país, de la propiedad de vehículos de motor
cuyos propietarios hayan salido definitivamente del país;
y

c) fijar las normas generales para la venta de
vehículos de motor en las entidades comercializadoras, a
las personas naturales cubanas y extranjeras con residencia
permanente que les corresponda, y el tratamiento para la venta a
ciudadanos extranjeros con residencia temporal en el territorio
nacional.

En el Artículo 2.1 preceptúa que la
donación y compraventa de vehículos de motor por
parte de personas naturales cubanas o extranjeras con residencia
permanente, no requiere de la previa autorización de
ninguna autoridad
. Y en el Artículo 2.2 que: en
los casos de ciudadanos extranjeros con residencia temporal
podrá efectuarse según las prescripciones que en
este Decreto se determinan.

De igual modo, el Capitulo II "De la transmisión
de la propiedad de vehículos de motor por compraventa o
donación entre personas naturales", en su artículo
3.1 regula que: La compraventa o donación de los
vehículos de motor se realiza directamente ante notario;
en el acto el vendedor o donante está obligado a aportar:
el documento oficial que acredita la propiedad del
vehículo; y la certificación de inscripción
en el Registro de Vehículos del Ministerio del
Interior.

Igualmente en su apartado número 2 establece que
el comprador mediante declaración jurada, hará
constar: que el dinero utilizado para la compraventa del
vehículo de motor es de lícita procedencia; y la
relación de los vehículos de motor que tiene en
propiedad.

Siendo la narrativa de lo expresado prueba fehaciente de
la intención del legislador de dar cumplimiento al
lineamiento 297 del Sexto Congreso del Partido Comunista de Cuba,
al flexibilizar los actos de transmisión de la propiedad,
lo que en efecto se ha logrado, (contrario a lo que ha sucedido
con las viviendas de uso permanente), ya que, en materia de
transmisión de vehículo motor se muestra una
correspondencia entre la naturaleza del acto realizado y la
intención de las partes contratantes, al no existir para
este acto jurídico, el requisito del artículo 70-3
del Decreto Ley 288 del 2011 que impone a los contratantes la
obligatoriedad de aportar el instrumento de pago,
entiéndase cheque gerencial, como constancia del precio de
venta de la vivienda.

De tal suerte que, si comparamos la cantidad de
traspasos de dominio de viviendas y vehículos, bien sea
por donación y/o compraventa, del 1ro de enero al 31 de
agosto del 2012[9]tenemos que:

Acto traslativo de
dominio.

Compraventa

Donación

Total

Viviendas

405

2 261

2 666

Vehículo Motor

1 564

1 041

2 605

Total

1 969

3 302

5 271

No obstante, contiene el texto regulador de la
transmisión de la propiedad de vehículos de motor,
una particularidad, exige una declaración jurada, donde
se hará constar: que el dinero utilizado para la
compraventa del vehículo de motor es de lícita
procedencia
que va en contra de una máxima en derecho
donde nadie está obligado a declarar en su
contra
, deviniendo en una figura ficticia, que más
que decir, conlleva a invertir la carga de la prueba ante la
duda.

El Contrato de
Permuta en el Código Civil cubano y su regulación
especial

El artículo 367 del Código Civil cubano
define el contrato de permuta: por el contrato de permuta las
partes convienen en cambiar la propiedad de un bien por la de
otro
, siendo parca su regulación en tanto, el
artículo 370 establece que las disposiciones que regulan
el contrato de compra-venta son aplicables, en lo pertinente, al
contrato de permuta.

No obstante, su regulación
específica va por la legislación especial, en este
caso, la Ley 65 de 1988 Ley General de la Vivienda; que al
momento de su puesta en vigor no contemplaba en su articulado la
autorización previa de la permuta, respetando en ese
sentido la libertad que en su momento otorgó la derogada
Ley No 48 de 1984[10]como libre derecho de los
propietarios de inmuebles urbanos.

Fue con el Decreto Ley No 211 de 19 de Julio del 2000
modificativo de la Ley No. 65 de 1988 que se introduce el
sometimiento de la voluntad de permutar al requisito de
autorización previa de las Direcciones Municipales de la
Vivienda; eliminando de esa forma la libertad otorgada por la
derogada Ley No. 48 de 1984, sometiendo este acto jurídico
al control, supervisión y comprobación previa de la
oficina gubernativa, modificación esta que
constituyó por más de 11 años una
limitación a la autonomía de la voluntad de los
contratantes, que fue erradicada con la puesta en vigor del
mentado Decreto Ley 288 del 2011 que modifica el artículo
66, de la Sección Primera "Derechos y Obligaciones de los
propietarios de viviendas del capitulo V "Régimen
Jurídico de las Viviendas Propiedad Personal de la Ley 65
de 23 de diciembre de 1988 "Ley General de la Vivienda", quedando
redactado como sigue:

1. Las permutas de viviendas entre personas
naturales propietarias, se formalizarán directamente ante
notario público del municipio donde esté ubicada
cualquiera de estas, salvo los casos en que existan regulaciones
especiales, previa inscripción de los in muebles en el
Registro de la Propiedad correspondiente.

2. Al realizar la permuta, de
estimarlo los propietarios, pueden acordar una
compensación, lo que se hará constar en la
escritura pública notarial
correspondiente.

3. El pago de dicha
compensación se efectúa en el acto de
formalización de la permuta, mediante los instrumentos de
pago emitidos por la institución bancaria, según
las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba en la
Resolución no 85 del 2011 antes
mencionada.

4. Los notarios en el acto de
formalización del Contrato de Permuta de Vivienda,
dejarán constancia en la escritura pública notarial
sobre la responsabilidad de las partes con el alcance de sus
actos, respecto a sus convivientes.

En esta modificación encontramos varios elementos
novedosos:

  • 1. La permuta de viviendas de propiedad
    personal se regirá por la legislación especial,
    a cuyo tenor las partes, de estimarlo procedente,
    podrán acordar una compensación o complemento
    monetario a fin de lograr el equilibrio de las prestaciones,
    haciéndose constar tal compensación en la
    escritura pública a los efectos de su valor
    probatorio.

  • 2. Mediante el contrato de permuta,
    podrá extinguirse una copropiedad por cuotas
    constituida sobre la vivienda o independizar a los
    convivientes previa donación.

  • 3. Se elimina el concepto de
    desproporción.

  • 4. Que los comparecientes deberán
    declarar bajo juramento, que con este acto no se afecta el
    derecho de los convivientes y que ninguno de los inmuebles se
    encuentra sometido a litigio,

  • 5. Si las partes lo acuerdan la
    cláusula sobre el reconocimiento de la
    compensación monetaria, trascenderá al pago del
    impuesto fiscal.

  • 6. Que los aquí comparecientes, una
    vez celebrado el negocio jurídico, liberan de toda
    responsabilidad a terceros por el acto de permuta contenido
    en ella

Al igual que ocurre en la compraventa, dada su
consensualidad, el acto es válido aunque ninguna de las
cosas se haya entregado, ya que la permuta se perfecciona por el
consentimiento y es obligatoria desde ese momento para las
partes.

El Contrato de
Donación en el Código Civil cubano y su
regulación especial

El Código Civil cubano regula la donación
como contrato traslativo de la propiedad. En el artículo
371 dice: Por el contrato de donación una persona, a
expensas de su patrimonio, trasmite gratuitamente la propiedad de
un bien en favor de otra que la acepta
, aseverando en el 372
que la promesa de donación no obliga a quien la hace,
mientras no sea aceptada
elemento este que la diferencia de
lo que ocurre en el supuesto de la compraventa, en la cual
según vimos el legislador silencia la cuestión de
la promesa de contrato y en el caso de la donación se
establece claramente la validez y eficacia de la promesa como
contrato preparatorio del negocio jurídico
válidamente constituido.

La Ley en su articulado prevé requisitos formales
indispensables para la validez y eficacia del contrato de
donación, que se convierten en limitaciones a la
autonomía de la voluntad de los contratantes, al regular
en el artículo 374-1) que la donación y
consiguiente aceptación de bienes inmuebles se formalizan
en documento público, individualizándose los bienes
donados. En todo caso, su validez está condicionada al
cumplimiento de las disposiciones legales
.

2. La aceptación, cuando es escrita, puede
hacerse en el mismo documento de donación o en otro
separado. Si la aceptación se hace en documento separado,
debe notificarse en forma auténtica al donante,
anotándose la diligencia en ambos
documentos.

Cuando la donación tiene como objeto una
vivienda, regía, como complementaria de la
legislación general sobre esta materia, la
Resolución No. 59-87 de 19 de abril de 1987, del Instituto
Nacional de la Vivienda[11]conforme a la cual
podría prosperar la donación de viviendas entre
ex-cónyuges, ascendientes, descendientes, hermanos o
tíos y sobrinos, y aun entre extraños, siempre que
haya existido una convivencia entre donante y donatario por el
término de diez años o más. Fuera de estos
casos, no se autorizaban donaciones, aunque el Estado
ofrecía a quien pretendiera donar la vivienda su precio
legal, y si no lo aceptaba, se devolvían los documentos y
se archivaba el expediente del caso.

Con la entrada en vigor del Decreto Ley 288 de fecha 28
de octubre del 2011 modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre
de 1988 "Ley General de la Vivienda", en su artículo 70-1)
elimina la limitación que a la autonomía de la
voluntad se verificaba en la Donación de Viviendas, al
requerirse entonces de la previa autorización de la
Dirección Provincial de la Vivienda, al preceptuar que:
la transmisión de la propiedad de una vivienda por
donación entre personas naturales se formaliza
directamente ante notario del municipio donde se encuentre
ubicado el inmueble, previa inscripción en el Registro de
la Propiedad correspondiente.

De igual manera no es necesario acreditar
documentalmente el vínculo parental entre donante y
donatario, tal y como se estipulaba en el derogado
artículo 70 de la Ley 65/88 Ley General de la Vivienda,
que obligaba a promover la donación únicamente a
favor de familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad,
cónyuges o ex-cónyuges siempre que el matrimonio
tuviere una duración de dos años o más, o se
haya tenido hijos en común durante el mismo y convivientes
que de forma ininterrumpida hayan vivido con el donante durante
diez años o más[12]

Constituye un requisito en la nueva legislación
el hecho de que, el que deviene en propietario del bien donado
deberá declarar bajo juramento, que no posee otra vivienda
en propiedad o co-titularidad. Tal obligación, funge como
en la compraventa de vehículo, respecto a la
declaración jurada sobre la licitud del dinero, una figura
ficticia, que conlleva a invertir la carga de la prueba ante la
duda.

En el contrato de donación no se admite la
condición, como elemento accidental del contrato,
artículo 376[13]no obstante, con las
modificaciones introducidas por el Decreto Ley 288/2011 el
Notario debe consignar en la escritura la responsabilidad que
asume el donante o vendedor, con el alcance de sus actos respecto
al conviviente, considerándose causal de nulidad dejar
desprotegido a algunos de los convivientes a que se refiere el
artículo 65 de la Ley General de la
Vivienda[14]siendo ello, la fórmula
empleada por el Estado para liberarse de la responsabilidad que
tal actuar pueda traer consigo.

Con las modificaciones realizadas a la Ley 65/88 el
Contrato de Donación ha cobrado auge en el tráfico
inmobiliario, viéndose este como una solución a los
otroras problemas que las limitaciones existentes en el
tráfico inmobiliario imponían, también ha
devenido en la "solución legal" para los sujetos de la
compraventa que no pueden acreditar el depósito del precio
de venta ante la institución bancaria, viendo en la
simulación de una donación la legalidad a sus
actuaciones, sin tener en cuenta que este tipo contractual puede
ser rescindible en cualquier momento ya que el artículo
378 del CCc se encarga de fijar determinados límites a los
actos de liberalidad del donante al establecer que resulta
rescindible, por inoficiosa, la donación que excede lo que
puede darse o recibirse por testamento[15]y cuando
compromete los medios de sustento o habitación del donante
conforme a sus necesidades justificadas o el cumplimiento de sus
obligaciones
; también deja desprotegido al comprador
respecto a los vicios ocultos; particulares que restan seguridad
jurídica al trámite realizado por los
contratantes.

Conclusiones

  • I. El Decreto-Ley No. 288 de fecha 28 de
    octubre del 2011, Modificativo de la Ley No. 65 de 23 de
    diciembre de 1988, "Ley General de la Vivienda" y el Decreto
    No. 292 de fecha 20 de septiembre del 2011, Regulaciones para
    la Transmisión de la Propiedad de Vehículos de
    Motor, introducen elementos novedosos en materia de
    transmisión de dominio ya que:

  • Autorizan la compraventa de viviendas y de
    vehículos de motor entre particulares, directamente
    ante Notario.

  • Elimina el requisito previo de la
    autorización por parte de la Dirección
    Municipal de la Vivienda de las permutas y donaciones de
    vivienda.

  • Se elimina el derecho de tanteo del Estado ante el
    interés particular de vender y/o donar
    inmuebles.

  • Incorpora la figura de la compensación como
    forma de lograr el equilibrio en las permutas, otroras
    desproporcionadas.

  • Elimina en las donaciones la obligación del
    vínculo parental y/o término de convivencia
    para que tenga lugar el negocio jurídico.

  • Se admite la compraventa y/o donación de todo
    tipo de vehículos independientemente de la fecha de
    fabricación, sin previa
    autorización.

  • II. La legislación vigente en materia de
    transmisión de dominio a pesar de las novedades que
    introduce está permeada de limitaciones a la
    autonomía de la voluntad porque:

  • Limita a los sujetos del acto jurídico de
    compraventa la posibilidad de elegir el tipo de compraventa a
    realizar.

  • La autorización para la compraventa y/o
    donación de viviendas se limita a las de uso
    permanente, no tiene en cuenta, las de veraneo; tampoco las
    azoteas y solares yermos.

  • Se condiciona la perfección del negocio
    jurídico a la presentación ante el fedatario
    del cheque de gerencia.

  • Exigen una declaración jurada, que en cada
    caso, va en contra de una máxima en derecho que
    proclama que nadie está obligado a declarar en su
    contra
    , deviniendo en una figura ficticia, que invierte
    la carga de la prueba ante la duda.

  • III. La aplicación práctica de
    las legislaciones vigente en materia del tráfico
    inmobiliario han mostrado consecuencias no deseadas en el
    ámbito jurídico legal:

  • La desnaturalización del Contrato de
    Compraventa.

  • La Donación se presenta como
    simulación del contrato de compraventa.

Todo lo cual sucede, para evadir la exigencia de la
presentación del Cheque de Gerencia, (bien sea porque no
pueden realizar el pago en un único plazo; porque
están buscando la legalización de compraventa
anterior a la vigencia de la ley; porque la entrega del efectivo
está condicionada a la venta de otro inmueble;
etc).

  • IV. Existe una inadecuada formulación de
    la norma tributaria que grava en idéntica
    cuantía los actos traslativos de dominio por
    Donación y Compraventa sin tener en cuenta su origen,
    en el primero gratuito y en el segundo oneroso.

Bibliografía

– ESPINOSA JIMÉNEZ M;
HERNÁNDEZ MARTÍNEZ R., Ley General de la vivienda
anotada y concordada, Ediciones ONBC, Colección De iuris,
pág 109.

– JUAN VEGA VEGA, Ley No 48 de fecha 27 de
Diciembre del 1984, General de la Vivienda, Revista
Jurídica No 10 enero a Marzo, MINJUS, 1986 pág.
167

Legislación:

Constitución de la
República de Cuba, Editorial Política, La Habana,
1992.

– Código Civil cubano, Ley No 59 de
fecha 16 de julio de 1987, Publicado en la Gaceta Oficial
Extraordinaria No. 9 de 15-10-1987.

– Ley General de la Vivienda, Ley N° 65
de 23 de diciembre de 1988,

– Decreto Ley 288 de fecha 28 de octubre
del 2011 modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988
"Ley General de la Vivienda" Gaceta Oficial No. 35 de 2 de
Noviembre de 2011

– Decreto No. 292 de fecha 20 de septiembre
del 2011, Regulaciones para la Transmisión de la Propiedad
de Vehículos de Motor. Gaceta Oficial No. 31 de 27 de
Septiembre de 2011.

– Decreto Ley No 211 de fecha 19 de Julio
del 2000, Gaceta Oficial, Extraordinaria No 5, de fecha 24 de
Julio de 2000. Modifica el artículo 69 y la
Disposición Especial Séptima de Ley 65 de 1988 "Ley
General de la Vivienda"

– Resolución 74 de 1982 del
Comité Estatal de Abastecimiento Técnico Material
(CEATM).

– Resolución No. 59 de fecha 19 de
abril de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda.

– Resolución No 351 de fecha 31 de
octubre del 2011, del Ministerio de Finanzas y Precios, Gaceta
Oficial No. 35 de 2 de Noviembre de 2011, en cuanto fija la
obligación del pago de Impuesto sobre Trasmisión de
bienes y herencias a tenor del Decreto Ley 288 del
2011

– Resolución No 85 de fecha 31 de
Octubre del 2011, del Banco Central de Cuba, publicada en la
Gaceta Oficial Extraordinaria No 35 de fecha 2 de Noviembre del
2011

 

 

Autor:

Lic. Dania Ramírez Felipe.

Enviado por:

Lic. Daymara Jiménez
Ortega.

specialidad: Lic. Derecho

Año de graduación: 1991

Carnet de Identidad No: 68032005395

Centro de Trabajo: Dirección Provincial de
Bufetes Colectivos Villa Clara. Bufete Colectivo
Placetas

Dirección Particular: 1ra del Oeste No 93 entre
4ta y 5ta del Sur. Placetas, Villa Clara.

Bufete colectivo Placetas

2012

[1] . CÓDIGO CIVIL CUBANO, Ley No 59
de fecha 16 de julio de 1987, Publicado en la Gaceta Oficial
Extraordinaria No. 9 de 15-10-1987

[2] LEY GENERAL DE LA VIVIENDA, Ley N° 65
de 23 de diciembre de 1988,

[3] DECRETO LEY 288 de fecha 28 de octubre
del 2011 modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988
“Ley General de la Vivienda” Gaceta Oficial No. 35
de 2 de Noviembre de 2011

[4] RESOLUCIÓN NO 85 de fecha 31 de
Octubre del 2011, del Banco Central de Cuba, publicada en la
Gaceta Oficial Extraordinaria No 35 de fecha 2 de Noviembre del
2011.

[5] Departamento de Estadísticas,
Dirección Provincial de Justicia en Villa Clara.

[6] RESOLUCIÓN NO 351 de fecha 31 de
octubre del 2011, del Ministerio de Finanzas y Precios, Gaceta
Oficial No. 35 de 2 de Noviembre de 2011, en cuanto fija la
obligación del pago de Impuesto sobre Trasmisión
de bienes y herencias a tenor del Decreto Ley 288 del 2011

[7] RESOLUCIÓN 74 DE 1982 del
Comité Estatal de Abastecimiento Técnico Material
(CEATM)

[8] DECRETO NO. 292 de fecha 20 de septiembre
del 2011, Regulaciones para la Transmisión de la
Propiedad de Vehículos de Motor. Gaceta Oficial No. 31
de 27 de Septiembre de 2011

[9] Departamento de Estadísticas,
Dirección Provincial de Justicia en Villa Clara.

[10] JUAN VEGA VEGA, Ley No 48 de fecha 27 de
Diciembre del 1984, General de la Vivienda, Revista
Jurídica No 10 enero a Marzo, MINJUS, 1986 pág.
167

[11] RESOLUCIÓN NO. 59 de fecha 19 de
abril de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda,

[12] ESPINOSA JIMÉNEZ M;
HERNÁNDEZ MARTÍNEZ R., Ley General de la vivienda
anotada y concordada, Ediciones ONBC, Colección De
iuris, pág 109.

[13] ARTÍCULO 376. La donación
no puede realizarse bajo condición ni revocarse
después de la aceptación del donatario.

[14] ARTICULO 65. La facultad que concede al
propietario el artículo precedente, no podrá
ejercerse contra: – ascendientes y descendientes del
propietario; – madre con uno o más hijos habidos en el
matrimonio, formalizado o no, con el propietario siempre que
ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro
lugar de residencia; – madre con uno o más hijos menores
que llevan tres o más años ocupando la vivienda y
no tuvieren otro lugar de residencia; – ancianos que llevan
tres o más años ocupando la vivienda y no
tuvieren otro lugar de residencia; – cualquier otro caso que a
juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta
injusticia o un acto inhumano.

[15] La donación no podrá
perjudicar en ningún caso la legitima de los herederos
especialmente protegidos del donante. Si se lesiona la
legitima, los herederos especialmente protegidos o sus
representantes legales podrán solicitar la
reducción de lo donado o la rescisión del acto
jurídico de donación, de conformidad con lo
establecido en el artículo 76 apartado d) del
Código Civil Cubano

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