El Principio de Territorialidad y La Competencia Nacional
de los Registros Públicos – Monografias.com
El Principio de Territorialidad y La
Competencia Nacional de los Registros
Públicos
Existe en nuestro sistema jurídico un principio
registral no escrito pero que ha sido inamovible a lo largo de la
existencia de los registros jurídicos[1]es
el Principio de Territorialidad, por el cual, toda
inscripción se efectúa ante en una dependencia
pública – léase registros públicos- en
cuya competencia geográfica (la mayoría de veces
provincial) se encuentra ubicado el predio o el domicilio de la
persona jurídica o natural que pretende
inscripción. Veamos a grandes rasgos el camino seguido por
el registro de la mano de este principio.
Desde la dación del Código Civil de
1852[2]nuestro país normo la
inscripción obligatoria (no era propiamente constitutiva
del derecho real) de las hipotecas de inmuebles en los llamados
oficios de hipotecas a cargo de un escribano – actuales
notarios – dentro de una determinada competencia
geográfica.
Con la promulgación de la Ley de creación
del Registro de Propiedad Inmueble en 1888, las demarcaciones
territoriales continuaron como forma de organización de
las inscripciones registrales, plasmándose en el trayecto
una serie de normas administrativas de reorganización y
reestructuración de los registros, pero siempre
conservando las dependencias públicas con determinada
competencia geográfica. Entrado en vigencia el
Código Civil de 1936, los registros públicos fueron
concebidos dentro del libro de derechos reales – primera
sistematización civilista del registro – , se recoge lo
normado por leyes especiales existentes, siguiendo la
tónica de las circunscripciones geográficas de los
registros, al determinar dicha norma sustantiva, la
creación de una oficina central del registro en Lima y
además una en cada departamento de la
República.
La historia no cambia con la dación del vigente
Código Civil de 1984, dado que su artículo
2019[3]enumera una serie de actos y derechos
inscribibles[4]pero los condiciona a ser inscritos
en el registro del departamento o provincia donde esté
ubicado el inmueble; asimismo, el artículo
2028[5]del mismo cuerpo legal dispone que la
constitución de una persona jurídica se
efectúe abriendo una partida en el registro
correspondiente a su domicilio; de igual forma ocurre para el
Registro Personal, al establecer los artículos 2030 y 2033
del código sustantivo que los actos
inscribibles[6]se registran en la oficina que
corresponda al domicilio de la persona interesada y para el caso
de inscripción de las Sucesiones Testamentarias e
Intestadas prescribe el artículo 2040[7]y
2042[8]que la inscripción se produce en el
domicilio del testador o del causante respectivamente. Debemos
dejar constancia que en el Registro de Propiedad Vehicular nunca
rigió (por lo menos desde su conversión de registro
administrativo a un registro jurídico) el principio de
territorialidad para la inmatriculación –
entiéndase a la primera inscripción de dominio en
el registro – de un vehículo, dado que el usuario puede
elegir con total libertad en que oficina registral inscribe dicho
bien mueble, no teniendo mayores restricciones para ello; en todo
caso, existió dicho principio registral para los segundos
actos – asumiéndose ello más al principio de
especialidad[9]-, dado que una vez que era
inscrito en una oficina registral, todo los actos posteriores
– transferencias o una garantía mobiliaria –
se registraban en la partida abierta para tal efecto.
Un punto aparte merece la entrada en rigor (30/06/2006)
de la Ley de Garantías Mobiliarias, dado que a partir de
esa fecha todos los registros jurídicos de bienes muebles
(según su nueva clasificación son los
vehículos, buques, embarcaciones pesqueras, naves,
aeronaves) así como el novísimo Registro Mobiliario
de Contratos (contiene a todos aquellos contratos sobre bienes
muebles que no están inscritos en ningún registro
jurídico) tienen competencia nacional para las
inscripciones de los actos que ahí se inscriban, es decir
los funcionarios del registro podrá efectuar
inscripciones, sin tener en consideración su
jurisdicción geográfica – ubicación de
los bienes dados en garantía, pero esto merece una
tratativa mas extensa y que será materia de otro
artículo.
Volviendo a los registros jurídicos de propiedad
inmueble (Registro de Predios, Registros de Concesiones Mineras y
de Explotación de los Servicios Públicos) y los
Registros de Personas Jurídicas (asociaciones,
comités, cooperativas, fundaciones, comunidades
campesinas, sociedades anónimas, sociedades colectivas,
sociedades de responsabilidad limitada, sociedades civiles, de
Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada, entre otros)
se advierte que a la fecha los usuarios no pueden escoger
libremente en que registro presentar la titularidad de su derecho
para su inscripción; sin perjuicio de ello la entrada en
vigencia el 16 de Junio del 2004 del Sistema de Caja Única
con Prioridad Registral a Nivel Nacional mediante
Resolución Nº 260-2004-SUNARP/SN – vigente a la
fecha – ha generado un sistema mediante el cual una persona que
se encuentra formalizando una transferencia de propiedad por
ejemplo en una notaria de la ciudad de Trujillo sobre un bien que
se encuentra ubicado geográficamente en la ciudad de
Chincha, podrá presentar el título que contiene la
transferencia en la oficina registral de Trujillo (oficina
receptora), lo cual genera un asiento de presentación con
prioridad registral en la ciudad de Chincha; es decir, la
presentación se ha efectuado como si el usuario hubiese
estado físicamente en ese mismo instante –
generación de prioridad vía remota – en la oficina
registral de Chincha (oficina de destino); lo cual es un gran
avance; pero se mantiene el principio de territorialidad vigente,
dado que dicho título presentado en Trujillo será
enviado por correo certificado (con todas las seguridades del
caso, incluso archivo de copias en caso de extravío) para
su calificación y eventual inscripción por el
Registrador Público competente. En ese sentido, el titulo
inscribible[10]siempre debe ser presentado –
sea utilizando el sistema de caja única o no – para su
calificación en la oficina registral que le compete
geográficamente – lo cual genera en principio, que
el usuario siempre este a lo resuelto[11]por el
registrador responsable del registro de propiedad de dicha
oficina, no pudiendo recurrir a otro registrador para que
efectué una nueva calificación con el fin de
obtener un criterio diferente y favorable a la
inscripción. En otras
legislaciones[12]registrales se da al usuario la
posibilidad ante la denegatoria de una inscripción
(observación o tacha) de instar a un registrador
sustituto, el mismo que efectúa una nueva
calificación del título, quien de no encontrar
conforme la denegatoria efectuado por el sustituido
dispondrá la inscripción a que hubiera
lugar.
Ahora bien, lo señalado respecto del Principio de
Territorialidad, va dar un cambio radical, dado que se encuentra
en proyecto el Sistema de Inscripción Registral con
Competencia Nacional; por el cual, un usuario del registro
podrá presentar para su inscripción registral su
título que acredite un derecho o titularidad en cualquier
oficina registral – no importando la ubicación del
predio o domicilio de las personas – ello conllevaría a un
gran adelanto para un tráfico jurídico más
fluido.
El Registro tal como lo conocemos ahora, va
transformarse desde sus cimientos, a efectos de hacer viable una
inscripción registral con competencia nacional, tal como
ha sido concebida. Actualmente, cuando una persona desea
presentar un título lo puede hacer en cualquiera de las 58
oficinas registrales existentes, siendo el caso, que el
título inscribible si no corresponde a la sede donde fue
presentado es enviado a la oficina correspondiente; luego de su
ingreso el documento es físicamente enviado, de ser el
caso, a la oficina competente para su calificación y
eventual inscripción. En el caso, de un sistema
inscriptorio con competencia nacional, el título ya no es
enviado físicamente porque la inscripción se
producirá en principio en el lugar de la
presentación, pero si fuera el caso que la sobrecarga
laboral impidiese que dicha oficina asuma esa carga, se
trasladará dicha carga a otra sede registral, para lo cual
incluso se digitalizara los títulos que se presentan, a
efectos que cualquier registrador a nivel nacional pueda
calificarlo sin necesidad de envío físico de la
documentación, ello implicará necesariamente su
regulación normativa a efectos de dar validez a dichos
procedimientos.
La legislación registral será modificada
no solo en la parte reglamentaria como son el Reglamento General
de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, Reglamento del Registros de Sociedades y
otros Reglamentos especiales, sino que deberán modificarse
los artículos del Código Civil que fueron citados
en este artículo, debido a una estricta aplicación
de rango de normas establecidas en la pirámide
Kelseniana[13]
El sistema gozará de una característica
sine qua nom para su viabilidad, cual es el respeto irrestricto
al principio de prioridad, sea de rango[14]o
excluyente[15]contenidas en los artículos
2016 y 2017 del Código Civil respectivamente (los mismos
que no podrían ser modificados, dado que son piedras
angulares en la estructura de nuestro sistema registral); siendo
el caso, que tecnológicamente la unificación en
tiempo real de todos y cada uno de los libros diarios existentes
en las oficinas registrales será un factor determinante,
los mismos que tendrán que comulgar como un solo gran
Libro-Diario[16]de escala nacional, siendo todas
las oficinas registrales como una sola; permitiendo determinar
fecha, hora, minuto y segundo que ingreso un título,
veamos un caso practico: A ingreso un titulo inscribible sobre el
predio X en la oficina de Lima a las 9:00 am, ello será
oponible a un titulo ingresado por B en Arequipa sobre el mismo
predio que ingresará a las 9:05 am, en el caso que el
derecho de A sea incompatible con el de B.
Ahora bien, respecto a la orientación
especializada, en un gran número de zonas
registrales[17]oficinas del interior del
país, esta es dada por los propios registradores respecto
de sus observaciones, liquidaciones o tachas; siendo el caso, que
cuando ya no rija el principio de territorialidad, el
usuario-presentante no tendrá comunicación directa
con el registrador que califico el título, dado que
podrá ser cualquiera de los funcionarios del registro
ubicados a nivel nacional. En este caso, considero que no
habrá óbice para indicar la ubicación exacta
del registrador que califico el titulo, a fin que de considerarlo
necesario la persona interesada pueda recibir – salvo norma
legal expresa en contrario – orientación especializada del
mismo funcionario que califico su título.
El sistema registral peruano se esta transformando desde
sus estructuras mismas, ello a fin de seguir siendo competitivo
no solo como institución a nivel nacional sino
también a una escala internacional; ya que como ocurre en
otros países, los mecanismos de contratación
comerciales, civiles, laborales no requieren ya para su
configuración, lugar espacio y tiempo para llevarse a
cabo, la contratación virtual o electrónica se
expande cada día más y considero que es un paso
gigante para seguir encabezando la elite de países que
cuentan con registros jurídicos de vanguardia, que
dinamizan al máximo sus economías, haciendo
expeditivo y seguro el traslado de bienes y
titularidades.
Autor:
Gustavo Zevallos Ruete
Registrador Público
[1] El primer registro jurídico
organizado legalmente y con publicidad efecto en nuestro
país es el de Propiedad Inmueble en el año
1888.-
[2] El Código Civil de 1852
prescribía la existencia de un oficio público que
estaba a cargo de un escribano – entiéndase
actualmente como notario – en la cual se encontraban
archivados documentos que acreditaban hipotecas sobre fincas
que pertenecían a la jurisdicción
geográfica de dicho escribano.
[3] Actos y derechos inscribibles
Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del
departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren,
trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales
sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opción. 3.- Los
pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4.- El
cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5.-
Las restricciones en las facultades del titular del derecho
inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. 7.- Los embargos
y demandas verosímilmente acreditados. 8.- Las
sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se
refieran a actos o contratos inscribibles. 9.- Las
autorizaciones judiciales que permitan practicar actos
inscribibles sobre inmuebles.
[4] Actos y contratos que constituyen,
declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles; los contratos de
opción, los pactos de reserva de propiedad y retroventa;
los arrendamientos, embargos y otras resoluciones judiciales,
entre otros actos.
[5] Lugar de inscripción y formalidad
para determinados actos Artículo 2028.- La
constitución de la persona jurídica se inscribe
en el registro correspondiente a su domicilio. No se requiere
el otorgamiento de escritura pública para la
inscripción del nombramiento de representantes,
mandatarios y otorgamiento de poderes. Para su
inscripción basta la presentación de copia
notarialmente certificada de la parte pertinente del acta en
que consta el respectivo acuerdo." En la constitución de
personas jurídicas, modificación de estatutos o
reglamento que importe un cambio de nombre, el derecho a la
reserva de preferencia registral de nombre es aplicable por un
plazo de 30 días hábiles, vencido el cual caduca
de pleno derecho. No se podrá adoptar un nombre igual al
de una persona jurídica en formación que goce del
derecho de reserva o esté inscrita en el Registro
correspondiente.
[6] Resoluciones en las que declare la
incapacidad y las que limiten la capacidad de las personas, las
resoluciones que declaren ausencia, muerte presunta,
desaparición forzada y reconocimiento de existencia, las
inhabilitaciones, interdicción civil o perdida de la
patria potestad, actos e discernimiento de tutores y curadores,
nulidad de matrimonio, separación de cuerpos, divorcio,
sustituciones de regímenes patrimoniales, inicios de
procedimiento concursal, entre otros actos.
[7] Artículo 2040.- Las inscripciones
se hacen en el registro del domicilio del testador y,
además, en el lugar de ubicación de los inmuebles
si de designan en el testamento
[8] Artículo 2042.- Las resoluciones a
que se refiere el Artículo 2041 se inscriben en el
registro correspondiente del último domicilio del
causante y, además, en el lugar de ubicación de
los bienes muebles e inmuebles, en su caso.
[9] “Artículo IV del Titulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos prescribe que por cada bien se abrirá
una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquellas
así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno…”
[10] El titulo inscribible es aquel en el que
se funda una inscripción, el mismo que esta compuesto de
dos caras de una misma moneda, como son el aspecto material que
encuadra al acto causal generador de la mutación
jurídica – léase transferencia- por ejemplo
(la compraventa, donación, permuta, etc) y el aspecto
formal es el terno a la medida que se requiere para acceder al
recinto registral; siendo el caso, que el artículo 7 de
la Ley Nº 27755 reglamentado por D.S Nº 023-2003-JUS,
estableció que en el Registro de Predios, no solamente
el título material (causa fuente de la transferencia)
podrá estar contenido en una Escritura Pública
– título formal por excelencia – sino
también podrá obrar en un Formulario Registral
cuando el valor del predios no supere las veinte (20) Unidades
Impositivas tributarias.
[11] La calificación registral es el
resultado de un proceso depurativo legal que realiza el
registrador, en el cual se decide por la inscripción,
observación, liquidación o tacha del titulo
inscribible presentado, decisiones que son apelables al
Tribunal Registral, salvo la de inscripción.-
[12] Artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria Español del 08/02/1946 El sistema registral
español establece en su Ley Hipotecaria la posibilidad
que la calificación efectuada por un registrador de la
propiedad pueda ser merituada por otro registrador, sin que
esto constituya un recurso de revisión o
apelación, simplemente es la emisión de una nueva
calificación a cargo de un registrador sustituto quien
podrá coincidir o no con el registrador sustituido,
ordenado incluso al registrador sustituido la
inscripción bajo responsabilidad del registrador
sustituto.
[13] Hans Kelsen creador de la teoría
pura del derecho, estableció mediante un sistema
piramidal las escalas jurídicas de las normas
sustantivas; es decir, un orden de prelación, de
jerarquía normativa que haga posible una correcta
aplicación de un sistema legal, hallándose en la
cúspide de esta arquitectura normativa la
constitución, pasando luego los tratados internacionales
ratificados, leyes orgánicas, leyes ordinarias, normas
reglamentarias y demás.
[14] La prioridad de rango esta dado por la
fecha en que se inscribió el titulo, el cual determinara
los derechos que tendrán los derechos reales o
personales que ingresan al registro.
[15] La prioridad excluyente niega el acceso
al registro de un derecho o titularidad, haciendo inviable su
inscripción por tratarse de un acto incompatible con uno
ya inscrito, un ejemplo clásico es la doble venta,
cuando A (titular registral) vendió el predio a B y C ,
siendo el caso que B inscribo primero en el registro la nueva
titularidad del predio, llegando C tardiamente al registro con
su Escritura Pública extendida antes que la de B pero
que no tendrá acceso al registro por ser incompatible su
derecho, dado que el predio ya no se encuentra bajo el dominio
de A – quien le vendió- sino a favor de B quien
fue mas diligente e inscribió su propiedad primero,
convirtiéndose en un tercero registral premunido por las
garantías dadas por la fe pública registral.
[16] El Libro Diario es un instrumento
técnico en el cual se extiende la información
indicada en el artículo 23 del Reglamento General de los
Registros Públicos respecto de los títulos
presentado al registro para su inscripción registral, lo
cual se efectúa por riguroso orden
cronológico.
[17] Nuestro país cuenta con cincuenta
y ocho oficinas registrales ubicadas en diferentes provincias
de nuestro país, las mismas que están agrupadas
en trece zonas registrales, cuyas sedes se encuentran en las
siguientes capitales de departamento: Piura, Chiclayo,
Moyobamba, Iquitos, Trujillo, Ucayali, Huaraz, Huancayo, Lima,
Ica, Cusco, Arequipa y Tacna. Se debe mencionar que existen mas
de veintidós oficinas receptoras a nivel nacional, las
cuales no brindan servicios de inscripción, pero si de
presentación de títulos y publicidad
registral.