La acción de tutela ha sido procedente en casos en los cuales en una propiedad privada se vulneran los derechos fundamentales de los propietarios, las limitaciones a ejercer los derechos del propietario, así como la circulación y acceso o suspensión de servicios, ha sido un tema permanente de las acciones de tutela en contra de los encargados del manejo de edificios o conjuntos.
La tutela es procedente contra administradores, consejo de administración de copropiedades, en los eventos en los cuales sus decisiones puedan colocar en situación de indefensión o subordinación a los copropietarios, entendiendo esta situación como la dependencia de una persona a l otra, por situaciones de facto, careciendo la persona afectada de defensa. La Corte Constitucional en la Sentencia SU-509/01 manifiesta el procedimiento para esta acción, al mencionar los siguiente "La regla general es que en materia de administración de las copropiedades hay que sujetarse a lo previsto en la ley 428 de 1998. Además, los copropietarios están sujetos a los Reglamentos de la copropiedad adoptados en la forma prevista por la ley sustancial. Sin embargo, estos Reglamentos pueden desconocer o amenazar los derechos constitucionales fundamentales, y en estas situaciones es procedente la tutela."
La Corte Constitucional ha manifestado en sus sentencias que procede la acción de tutela en contra de las decisiones de las copropiedades, cuando la decisión es desproporcionada e irrazonable, violando derechos fundamentales tales como la locomoción, la igualdad. La sentencia SU-509/01 señala lo siguiente, respecto del tema, "Hay que reiterar que la jurisprudencia ha expresado que es factible interponer tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales debido a que los afectados por decisiones de una Junta o Consejo de Administración, o por un Administrador, o Administradora de los conjuntos sometidos generalmente al régimen de propiedad horizontal, son decisiones que pueden colocar en situación de indefensión o necesariamente de subordinación a los copropietarios."
Respecto de las acciones de tutela en contra de las propiedades horizontales, respecto de las suspensión de servicios no esenciales, señala la sentencia T-1071/01, lo siguiente: "Ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues "ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo". Así las cosas, es claro para la Sala que los mecanismos extraprocesales para presionar el pago de obligaciones atrasadas de deudores morosos, por parte de las juntas administradoras de conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, son aceptables como legítimos en la medida que "…no afecten las necesidades vitales de existencia de sus habitantes", y no sean "irrazonables o desproporcionados"….. y prosigue la sentencia, "(…) La jurisprudencia reiterada de esta Corporación, ha sostenido que las juntas administradoras de la propiedad horizontal están facultadas para realizar cobros extraprocesales a los copropietarios que no cumplen con el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias que son necesarias para "la administración, conservación y reparación de los bienes comunes" (artículo 5º de la Ley 182 de 1948). Sin embargo, se reitera, que no todos los métodos de recuperación de cartera son constitucionalmente legítimos, pues los actos de la copropiedad encuentran su límite en la aplicación directa de la Carta (C.P. art. 4º)
(…) Pues bien, en anteriores pronunciamientos, esta misma Sala de Revisión ha señalado que, ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues "ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo" (i). Igualmente, es claro que la administración de la propiedad horizontal no puede suspender los servicios públicos de quien incumple sus compromisos económicos con aquella, como quiera que "los servicios públicos son el medio por el cual el Estado realiza los fines esenciales de servir a la comunidad, promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes constitucionales (C.P. art. 2)" (ii). Finalmente, las medidas de cobro que adelanten las copropiedades no pueden transgredir el núcleo esencial de derechos fundamentales (iii). Así pues, se convierten en actos abusivos de las facultades de cobro de la administración, la utilización de medidas que limitan irrazonable y desproporcionadamente los derechos, a manera de ejemplo, de circulación de los residentes en las zonas comunales destinadas para ello, o que le nieguen, a sus titulares, el acceso a los inmuebles de uso privado. (Corte Constitucional, Sentencia T-752 de 1999, M.P. Dr. Alejandro Martínez Caballero)".
Derecho de Petición
El artículo 23 de la Constitución política de Colombia, señala que "toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución. El legislador podrá reglamentar su ejercicio ante organizaciones privadas para garantizar los derechos fundamentales".
La Sentencia T-143/00, en la cual manifiesta que esta acción es necesaria, se debe atender, solamente cuando su ejercicio sea necesario para la protección de un derecho fundamental, deje expreso que de acuerdo con las consideraciones señaladas por la Corte Constitucional, el derecho de petición no solo se puede interponer ante autoridades, no solo publicas y particulares que cumplan funciones administrativas.
El contenido del derecho de petición es el siguiente:
3. Autoridad ante quien se dirige el derecho de petición: de acuerdo con lo señalado en el Código contencioso Administrativo, se debe entender como tal a alas autoridades publicas y privadas que ejerzan funciones de administración. En el caso de administraciones de propiedad horizontal, se debe retomar lo señalado en la jurisprudencia, en el entendido de que estas acciones se deben atender como una acción necesaria para la protección de los derechos fundamentales.
4. De acuerdo al formato anexo, se debe iniciar este escrito señalado el titular del derecho, o sea el nombre completo del peticionario. Tal y como lo señala Legis (1999), puede asumir la calidad de peticionario "toda persona que viva en el país, tanto nacionales como extranjeras, sean naturales o jurídicas, mayores o menores de edad, funcionarios públicos o particulares, al igual que las personas jurídicas de derecho privado y las derecho público", con excepción de lo señalado para la fuerza pública.
5. Dirección de residencia, se refiere a la dirección del peticionario, con el ánimo de atender a través de correspondencia tal solicitud.
6. Carácter respetuoso de la solicitud, la solicitud debe hacerse de acuerdo con lo expresado en el artículo 23 de la C.P., de manera respetuosa.
7. Solicitud, la solicitud puede referirse a una queja, a una manifestación o a una demanda o solicitud, la primera se refiere a la intención de colocar en conocimiento de autoridad competente una irregularidad o hecho arbitrario, buscando con ello que se corrija o sancione al funcionario que haya incurrido en la falta. La manifestación se refiere al deseo de dar una información o expresar un deseo cualquiera ante las autoridades competentes sobre asunto determinado, con el fin de que se tomen las medidas de carácter individual o colectivo. La demanda o solicitud del reconocimiento de un derecho, que a criterio del peticionario, se encuentra amenazado o en peligro de ello, así como para pedir el restablecimiento de la legalidad quebrantada por un acto administrativo.
8. Documentación, se refiere a la documentación necesaria para soportar tal solicitud.
9. Términos para atender la solicitud, la solicitud se deberá responder en un término de quince, luego de recibir la solicitud.
El Derecho de petición ante Empresas de Servicios Públicos
El derecho de petición, como ya lo señalamos, es una acción prevista constitucionalmente que pretende reconocer el derecho de toda que persona tiene a presentar peticiones respetuosas ante autoridades publicas y privada, por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución.
De otra parte, como ya lo señalamos, los servicios públicos domiciliarios se rigen por la Ley 142 de 1994 o Estatuto de Servicios Públicos, cuyos objetivos están encaminados a garantizar eficiencia y calidad en la prestación de lo servicios públicos domiciliarios y regular los derechos de los usuarios y su participación en el control de la gestión de las empresas de servicios públicos domiciliarios, entre otros.
El decreto 1842 de 1991, señala, en su artículo 49, las causales por las cuales los usuarios de servicios públicos domiciliarios pueden invocar el derecho a reclamación ante estas empresas, así:
1. Las que se funde en la falta de envío oportuno de las cuentas de cobro.
2. Las que se funden en el envío de las cuentas de cobro con omisión de alguno de los requisitos establecidos en el artículo 11 del decreto 1842 de 1991.
3. Las que se fundamenten en errores al clasificar el servicio dentro de una categoría distinta a la cual pertenece el usos del inmueble.
4. Las que se fundamenten en errores aritméticos al elaborar la liquidación de las cuentas de cobro.
5. Las que se fundamenten en errores en cuanto a la estratificación socio-económica del inmueble.
6. Las que se fundamenten en errores en la determinación del valor de la unidad de consumo o en las lecturas de los contadores o de la tarifa básica.
7. Las que se fundamenten en errores de los consumos estimados.
8. Las que se fundamenten en el doble cobro del servicio o cuentas de cobro anteriores canceladas total o parcialmente.
9. Las que se funden en daños de los contadores o medidores de consumo.
10. Las que se funden en la violación de las tarifas vigentes.
11. Las que se funden en la manifiesta diferencia entre el consumo facturado del usuario y/o suscriptor con promedios anteriores.
12. Las que se funden en la violación de prohibiciones contenidas en el decreto 1842 de 1991.
13. Las que se funden en servicios no prestados.
14. Las que se funden en las fallas en la prestación del servicio.
15. Las demás que determine la Ley.
Es necesario que en el derecho de petición ante las empresas de servicios públicos domiciliarios se relaten los hechos motivo de la reclamación y exponerse los motivos que fundamentan la reclamación de manera clara, además aportar los documentos que permitan soportar las reclamaciones. La empresa de servicios públicos no podrá exigir el pago de las cuentas, ni suspender el servicio, hasta que no haya resuelto la reclamación, ello no implica que se deban pagar las sumas sobre las cuales no existe reclamo.
La Acción de Policía
El acuerdo del Concejo de Bogotá No. 079 de 2.003, promulgo el Código de Policía de Bogotá D.C., en ejercicio de las facultades legales conferidas a este órgano.
El Código de Policía de Bogotá D.C., señala, en su artículo 2º, como se mencionó anteriormente, el objeto y finalidad del Código, así como en el artículo 6 los deberes y comportamientos para la convivencia ciudadana, además de lo señalado en el Título VI del libro Tercero, El procedimiento, para referirse a los procedimientos establecidos para la realización de las acciones de policía.
La acción de policía se define en el artículo 203 del Código de Policía de Bogotá D.C., como la acción que puede iniciarse ante una autoridad de policía como consecuencia de una "violación o inobservancia de una regla de convivencia ciudadana", la cual puede iniciarse de oficio o a petición en interés dela comunidad, o mediante querella de parte en interés articular.
La acción de policía "caduca en un año contado a partir de la ocurrencia del hecho que tipifique un comportamiento contrario a la convivencia ciudadana o el momento en que el afectado tuvo conocimiento de él." Es competencia para conocer la acción de policía el Alcalde Local, el Inspector de Policía y los Comandantes de Estación y de Comandas de Atención Inmediata CAI, según el caso y el lugar donde sucedieron los hechos que motivan esta acción.
El Código de Policía de Bogotá señala en su artículo 206, el Procedimiento verbal de aplicación inmediata, señalando que mediante este procedimiento se pueden tramitar las violaciones públicas, ostensibles y manifiestas a las reglas de convivencia ciudadana, que la autoridad de policía compruebe de manera personal y directa.
El texto del artículo prosigue al señalar que "las autoridades de policía abordarán al presunto responsable en el sitio donde ocurran los hechos, si ello fuere posible, o en aquel donde lo encuentren , y le indicarán su acción u omisión violatoria de una regla de convivencia. Acto seguido se procederá a oírlo en descargos y, de ser procedente, se le impartirá una orden de Policía que se notificará en el acto, contra la cual no procede recurso alguno y se cumplirá inmediatamente.
En caso de que no se cumpliere la Orden de Policía. O que no fuere pertinente aplicarla, o que el comportamiento contrario a la convivencia se haya consumado, se impondrá una medida correctiva, la cual se notificará por escrito en el acto y, de ser posible, se cumplirá inmediatamente.
Contra el acto que decide la medida correctiva procede el recurso de apelación en el efecto devolutivo, el cual deberá ser interpuesto inmediatamente anta la autoridad que impone la sanción y será sustentado ante su superior dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes."
El Código continua señalando el Procedimiento sumario para la supresión de peligros, señalando que "la autoridad de Policía, de oficio o a solicitud de cualquier persona, en interés general o por querella de parte, en interés particular, citará por un medio idóneo al presunto responsable para poner en su conocimiento que el hecho o la omisión en que incurrió va en contra de una norma de convivencia contemplada en el Código de policía, y supone un peligro para la integridad de otras personas o de sus bienes, señalándole lugar, fecha y hora. Si no comparece, la autoridad de Policía ordenará su conducción. Una vez presente en el Despacho, se le pondrá en el conocimiento la conducta que se le imputa y se le oirá en descargos; luego se procederá a impartir una Orden de Policía o imponerle una medida correctiva, si fuere el caso.
Impartida la Orden de Policía o impuesta a medida correctiva, se le notificará en la misma diligencia. La decisión se cumplirá inmediatamente. Sin embargo si fuere necesario por l naturaleza de la medida, se le señalará un término prudencial para cumplirla.
Si el infractor no cumple la Orden de Policía o no realiza la actividad materia de la medida correctiva, la Autoridad de Policía competente, por intermedio de funcionarios distritales, podrá ejecutarla a costa del obligado si ello fuere posible. Los costos podrán cobrarse por la vía de la Jurisdicción Coactiva."
Los deberes previstos en el Código de Policía para las autoridades de policía, se refieren a impedir las vías de hecho y actos perturbatorios "que alteren la posesión o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres", además de "restablecer y preservar la situación cuando haya sido alterada o perturbada."
El Código señala que el Procedimiento Ordinario de Policía busca establecer, de acuerdo al Código de Policía, la responsabilidad en la realización de un acto contrario a la convivencia y si se le debe impartir una Orden de Policía o imponer una Medida Correctiva. La iniciación de la acción de Policía en el procedimiento Ordinario debe indicar los motivos y ordenar correr traslado de los mismos al presunto responsable, por el término de cinco (5) días para que responda.
Es necesario la notificación personal del acto al presunto responsable y al representante legal de la entidad pública que pudiere tener interés alguno y comunicar al Personero Delegado en asuntos policivos. En caso de no poder hacer la notificación personal se puede acudir al correo certificado o de lo contrario a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Es importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Código de Policía de Bogotá D.C., en los procesos de Policía no se puede reclamar indemnización de perjuicios por violación a las reglas de convivencia ciudadana, así como tampoco son sujeto de los mecanismos alternos de solución de conflictos -MASC- los actos en los "cuales este comprometido el interés general y los asuntos no transigibles."
Aspectos contables de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal , de acuerdo con lo señalado en la Ley 675 de 2001, debe manejar diferentes aspecto contables y tributarios, como consecuencia de las funciones propias de la persona jurídica, que surge con la inscripción mediante escritura pública ante la Oficina de registro de Instrumentos Públicos, en donde se someta al régimen de propiedad horizontal.
La propiedad horizontal esta sometida al régimen especial dispuesto por la Ley 675 de 2001, por lo que no tiene la obligación de presentar sus cuentas de acuerdo con el Plan Único de Cuentas (PUC), pero en virtud de las funciones y obligaciones encomendados a los órganos de dirección será necesario que mantenga un sistema organizado de contabilidad, que permita mantener organizado y actualizado el estado de cuentas de la copropiedad.
Documentos contables de la propiedad horizontal
Su bien el régimen de propiedad horizontal no es preciso en cuanto a los documentos contables que deba llevar la propiedad horizontal, estos se presentan en las funciones del administrador donde señala que este deberá llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad de la copropiedad, y son los siguientes:
1. Inventario y Balance general de las cuentas del ejercicio anterior
2. Presupuesto anual, incluyendo el pago de seguros de zonas comunes
3. Cuentas de cobro de las obligaciones de los propietarios de unidades privadas con la copropiedad
4. Recibos de los pagos recaudados por concepto de las obligaciones de propietarios y terceros con la copropiedad.
5. Comprobante de egreso sobre los pagos efectuados a terceros por concepto de servicios o suministros realizados a la copropiedad para garantizar su funcionamiento.
6. Libro auxiliar donde se registren las transacciones realizadas, Libro de bancos, Libro de Mayor y balance, Libro Diario
7. Libro de actas, teniendo en cuenta las disposiciones establecidas en la Ley 675 de 2001, respecto del merito ejecutivo que prestan las obligaciones de las copropietarios y que en estas se deja constancia de los valores aprobados por la asamblea, así como de las disposiciones económicas que afectan a los copropietarios.
Cabe señalar que muchos programas para computador –software-, están diseñados para suministrar, bajo un mismo programa, la información anterior, además de otra que puede ser del interés de la copropiedad. En todo caso será importante que en el momento de que la copropiedad decida adquirir un software de estos, se efectúe un estudio especifico de las necesidades de la copropiedad y los beneficios de cada software.
Plan Único de Cuentas (no necesario)
Las propiedades horizontales están sometidas al régimen establecido por la Ley 675 de 2001, por lo que estas no son obligadas a presentar sus cuentas de acuerdo con lo establecido en el Plan Único de Cuentas PUC, pero será importante considerar los principales elementos de este y llevar siempre un sistema organizado de contabilidad dependiendo del tamaño de la copropiedad, el cual deberá ser llevado por personal especializado o con conocimientos del tema, según el tamaño de la copropiedad.
Balance
El balance "es el estado de o informe financiero que permite conocer la situación financiera de la copropiedad…Esta conformado por la cuenta de activo, pasivo y patrimonio".
El activo corresponde a los recursos que se encuentran en cajo o en bancos, las cuentas por cobrar, títulos, los bienes muebles que tenga la propiedad y los bienes inmuebles que pueda tener la copropiedad.
El pasivo corresponde a las obligaciones que tiene la copropiedad tales como servicios públicos, impuestos y en general acreedores.
El patrimonio se refiere al valor que resulta de restar los pasivos a los activos.
Leal Pérez H., señala que los principios fundamentales en que debe reposar el balance son:
1. Claridad: el balance debe ser claro, de modo que permita conocer de manera rápida y fácil la situación de la copropiedad. La claridad es un requisito legal impuesta a toda contabilidad en general. No significa, lo anterior, que el balance debe hacerse en la forma que deba entenderse por cualquier lego, pero es necesario que su compilación y redacción respondan a las normas contables usuales y presenten una titulación de los diversos rubros que permita ser entendida con algunos conocimientos.
2. Veracidad y exactitud: el balance debe ser veraz y exacto, quiere decir que no debe falsear ni ocultar ninguna circunstancia referente a la situación patrimonial e la copropiedad y debe expresar lo mejor posible los valores que integran los pasivos y activos. El balance interesa a los órganos de administración y dirección de la copropiedad, pues permite conocer la situación real de esta, así como también a los demás copropietarios que estén interesado en fiscalizar y/o conocer la situación de su copropiedad.
3. Uniformidad de los criterios de valorización: si bien es cierto que el balance se refiere a un ejercicio determinado, es de gran utilidad e interés el poder estudiar de forma comparativa balances de ejercicios sucesivos, con el fin de establecer el proceso o evolución, ya sea favorable o desfavorable. Lo anterior es posible si todos los balances se compilan de conformidad con un plan uniforme, de ahí nuestra recomendación de seguir lo establecido en el PUC.
La legislación en materia de balance general para copropiedades no se ha desarrollado, pero, como lo hemos venido haciendo en este libro, realizaremos ciertas recomendaciones por analogía, ante la ausencia de normas al respecto para copropiedades. El balance y la cuenta de resultados deberán anexarse las siguientes informaciones:
Propietarios con sus respectivos coeficientes de propiedad
Inversiones realizadas
El detalle de las cuentas de orden con su valor y fecha de vencimiento
Un estudio de las cunetas que hayan tenido modificaciones importantes en relación con el balance anterior, y
los índices que se consideren necesarios y su comparación con los balances anteriores.
Cabe señalar que la aprobación del balance por parte de la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, no exonerará de responsabilidad al administrador, contador y revisor fiscal que hayan desempeñado dichos cargos durante el ejercicio a que se contraiga tal documento.
MODELO BALANCE GENERAL
EDIFICIO o CONJUNTO (NOMBRE COMPLETO COPROPIEDAD)
BALANCE GENERAL
PERIODO SEPTIEMBRE DE 2001
ACTIVOS
PASIVO
PATRIMONIO
Presupuesto:
El presupuesto se define como un cálculo anticipado de los gastos e ingresos para un período determinado, en el cual se incluyen las partidas necesarias.
El presupuesto, como lo señalamos anteriormente, no es un documento contable, pero será necesario su preparación, para evitar efectos negativos en el resultado del ejercicio anual de la copropiedad. El presupuesto, de acuerdo a lo señalado en la Ley 675 de 2001, deberá ser preparado previamente y presentado a las asamblea general de propietarios de la copropiedad para su aprobación o improbación.
Es importante señalar que los ingresos que debe contener el presupuesto son los ingresos que se puedan calcular, teniendo en cuenta que son servicios que se facturarán (método de causación), los ingresos que no se pueden facturar con certeza no se incluirán en el presupuesto, por ser inciertos y obviamente afectan el resultado del ejercicio, estos ingresos se deben considerar en el flujo de caja, salvo lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley 675 de 2.001, en cuanto a los ingresos que la asamblea considere deben fortalecer el fondo de imprevistos, es por ello que los ingresos imprevistos se deberán, según nuestro parecer, depositar en este fondo, por la naturaleza de ellos, tales como sanciones, multas, intereses de mora, etc.
La elaboración del presupuesto debe contemplar los gastos fijos de la copropiedad, tales como servicios públicos, obligaciones laborales, asesorías, así como los recursos para la ejecución de los proyectos que se pretendan adelantar durante la vigencia señalada. Es importante resaltar que los ingresos de la copropiedad no solo provienen del recaudo de cuotas de administración (ordinarias y extraordinarias), sino de rendimientos financieros, aprovechamiento zonas comunes (salones comunales, parqueaderos, ventas diversas, etc.), los cuales deberán formar parte de los ingresos en el presupuesto de la copropiedad, al igual que todas las actividades que impliquen gastos para la copropiedad, tales como celebraciones, gastos de asamblea, festejos, etc., ya que es la asamblea general de propietarios, mediante la aprobación o no de presupuesto, la que determina la destinación de los recursos comunes en las actividades que deba adelantar la copropiedad. Lo anterior teniendo en cuenta lo señalado en el régimen de propiedad horizontal en cuanto a la explotación de los bienes comunes, al señalar que "las contraprestaciones económicas …serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes.., o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general."
La elaboración de presupuesto es un asunto que se ha desarrollado en temas como Análisis Financiero, y sobre el cual se puede ahondar según el interés de cada copropiedad, pero que de todas formas se puede resumir en los siguientes pasos:
a. Estimar los ingresos efectivos mensuales. Se deben incluir los egresos por todo concepto.
b. Estimar los egresos efectivos mensuales. Se deben incluir los gastos por todo concepto
c. Calcular la diferencia de ingresos y egresos mensuales.
d. Se debe resumir los ingresos, egreso y la diferencia con el fin de mostrar la necesidad o el exceso acumulado, la cual es el resultado de la sumatoria de las diferencias entre ingresos y egresos mensuales.
e. Ajustar las acumulaciones de la diferencia entre el efectivo disponible al principio de cada periodo y el que se desea obtener.
Libro de actas
El libro de actas, al igual que el presupuesto no es un documento de contabilidad, pero será necesario tener actualizado un libro de actas que permita constatar las decisiones de las asamblea general de propietarios en cuanto a la fijación de las cuotas de administración y autorizaciones de gastos no previstos en la Ley, ni en el reglamento.
Aspectos tributarios de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal en Colombia, se rige por lo determinado en la Ley 675 de 2001 y las normas que la reglamenten. La persona jurídica, a que se refiere la mencionada norma, surge con la elaboración de la escritura pública, una vez registrada en al Oficina de Instrumentos Públicos. La persona jurídica que surge de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, "tendrá calidad de no contribuyente de los impuestos de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986", el cual señala lo siguiente: "El impuesto de industria y comercio recaerá, en cuanto a materia imponible, sobre todas las actividades comerciales, industriales y de servicio que se ejerzan o realicen en las respectivas jurisdicciones municipales, directa o indirectamente, por personas naturales, jurídicas o por sociedades de hecho, ya sea que se cumplan en forma permanente u ocasional, en inmuebles determinados, con establecimientos de comercio o sin ellos." (Decreto 1333 del 25 de abril de 1986)
El régimen de propiedad horizontal señala diversos aspectos relacionados con la parte tributaria, así en el artículo 19 se menciona que los bienes comunes están exentos de impuesto alguno.
De acuerdo con lo señalado por el régimen de propiedad horizontal las únicas obligaciones tributarias de la copropiedad se derivan del hecho de ser agente retenedor, además del reporte del IVA al contratar la administración de la propiedad horizontal con una sociedad responsable del IVA, el cual se liquidará sobre el valor de los honorarios de quien presta el servicio.
La propiedad horizontal como persona jurídica es agente retenedor, por lo que es obligatorio la realización de los pagos por conceptos sometidos a retención, así como presentar la declaración respectiva en lo términos señalados por el Gobierno Nacional, a través de la Dirección de Impuestos y Aduanas nacionales DIAN.
Segunda parte
INTRODUCCIÓN
La violencia en el mundo actual se ha hecho mas manifiesta a través de hechos que busca el exterminio o desaparición del otro. En la década de los 90 en Boston U.S.A., la violencia juvenil parecía fuera de control, se habían presentado de manera reiterada tiroteos, muertes absurdas como consecuencia de esta violencia, según el Comisionado de Policía la clave para disminuir estos hechos fue la colaboración de la comunidad, a través de un control y seguimiento de los jóvenes, así como con el trabajo con organismos locales y empresas de asesoramiento psicológico, quienes junto con otras personas comenzaron a enseñar como manejar los conflictos con palabras. Los resultados han sido notorios en la implementación de programas de mediación escolar y comunitaria, en los cuales se ha evitado llegar a conflictos mayores, disminuyendo así los índices de violencia.
Las situaciones de conflicto han llevado a que muchas comunidades grandes o pequeñas, hayan caído en conductas cada vez mas violentas, que obviamente no han permitido que se desarrollen de manera adecuada ciertos espacios. En la propiedad horizontal es frecuente encontrar conflictos que, en algunos casos, han culminado en agresiones físicas graves, todo ello debido a que nunca se realizó un manejo de ello, que jamás se atendieron las señales de este tipo de conflicto, que obviamente los propietarios no manejan adecuadamente las situaciones previas, etc.
La Ley 675 de 2001, señala en su artículo 58 las instancias a las cuales se puede acudir ante para la solución de conflictos, señalando la creación de un Comité de Convivencia y el acceso a los Mecanismos Alternos de Solución de Conflictos, los cuales pretender establecer un espacio en el cual se puedan resolver los conflictos entre las diferentes personas y órganos de la copropiedad para evitar que se presenten situaciones mayores, es allí donde pretendemos hacer énfasis, ya que si bien es cierto se establecen por ley estos espacios, también es cierto que no se brindan espacios de estudio y capacitación sobre estos temas, los cuales serán muy importantes en el ambiente de convivencia de cada copropiedad.
La convivencia en la propiedad horizontal no es solo la aplicación de normas y procedimiento legales, definidos por actos vigentes, va mas allá, pues involucra las personas con todas su implicaciones, su pasado, sus frustraciones, sus necesidades, etc., de manera que la vida en comunidad, en un inmueble, o varios, sometido al régimen de propiedad horizontal, implica el conocimiento de aspectos psicológicos y sociológicos.
La convivencia en un predio sometido al régimen de propiedad horizontal, llámese conjunto, edificio, etc., implica diversos aspectos que permiten o no la convivencia pacifica. El hecho de que en Colombia se haya legislado sobre propiedad horizontal no es garantía suficiente para suponer que los colombianos hemos madurado en la regulación de este tipo de normas de convivencia, sino por el contrario al analizar lo que sucedía con esas normas nos damos cuenta que no fueron muy precisas, que existían dos regímenes, que aún a la fecha no se ha desarrollado en todos sus aspectos, de ahí que en este libro hayamos desarrollado muchos temas por analogía, ante la ausencia o falta de claridad en las normas y sus procedimientos.
La vida en unidades privadas ubicadas en edificios o conjuntos, si bien lleva varios años en nuestro país, es para la gran mayoría nueva, al revisar los antecedentes de los propietarios de éstas unidades, nos damos cuenta que la gran mayoría de ellos provienen de familias que anteriormente ocupaban casas, en las cuales su núcleo familiar, eran dueños absolutos de ellas, el límite era el vecino de la casa, pero manejaban unos espacios amplios y exclusivos, incluso la única obligación que se tenía era el pago de servicios públicos e impuestos, algunos anuales y bimensuales. Con este análisis podemos entender las razones por las cuales la participación y convivencia en las propiedades horizontales no se ha desarrollado totalmente.
La participación es otro elemento importante en la vida en comunidad, pero de igual manera no se ha desarrollado totalmente en las propiedades horizontales, no es sino recordar que las decisiones hasta hace unos años en nuestro país se tomaban de manera centralizada, solo después de la promulgación de la Constitución de 1991, se dio un desarrollo a los mecanismo de participación comunitaria. La Ley 675 de 2001, no señala como deber de los copropietarios la participación activa y responsable en la toma de decisiones de la propiedad horizontal, pero es fácil de suponer que es obligación de todo propietario.
Los espacios de discusión y participación establecidos por el Régimen de propiedad Horizontal, como ya lo hemos dicho, son una escuela para la participación ciudadana en asuntos de orden local, Distrital, municipal e incluso nacional, es allí donde realmente se esta forjando la participación comunitaria, ya que los propietarios ven de manera sencilla y directa las implicaciones de sus actuaciones, tanto por exceso como por omisión.
La propiedad horizontal es un laboratorio psico-social que nos permite conocer espacios particulares en donde se presentan situaciones especiales que involucran a las personas en toda su dimensión; es por ello que nos encontramos con situaciones que involucran odios y amores. Es común encontrarse con situaciones conflictivas que no se sabe de donde aparecieron o que surgieron como resultado de la concepción particular que los propietarios tienen sobre los bienes. Igualmente, es frecuente encontrarse con conflictos que se originan como consecuencia de las diferencias culturales que existen entre familias, entre grupos regionales, etc.
Las situaciones señaladas deben ser tenidas en cuenta en la vida en comunidad, quizás como un elemento de diagnóstico y prevención dentro e los conflictos propios de la vida en las propiedades horizontales.
La convivencia
La convivencia entendida como el hecho de habitar espacios comunes con otras personas, es regulada, entre otras, por la Constitución Política, pero en el campo de las propiedades horizontales se rige por lo establecido en la Ley 675 de 2001, la cual obviamente es concordante con las normas constitucionales.
La convivencia implica diferentes aspectos tales como el hecho de que se presupone en el término la existencia de espacios comunes y particulares, en el caso de las propiedades horizontales se establece, entre otros, en el objeto de la Ley 675 de 2001, se refiere a que es una forma especial de dominio, en la cual concurren derechos sobre bienes privados y comunes, la cual busca garantizar la seguridad y convivencia pacífica en este tipo de inmuebles.
La convivencia es una necesidad humana desde la misma aparición del hombre sobre la tierra, es por ello que de igual manera, durante toda la historia de la humanidad, se han presentado numerosas alternativas no jurídicas para establecer acuerdos entre las partes de manera que se acceda a la solución de sus diferencias, es así como aparecen las normas como una necesidad social, para permitir las relaciones pacíficas, de manera que se garantice la convivencia.
Es frecuente señalar que las leyes en muchas ocasiones no se ajustan a las necesidades, o que no existen normas para las situaciones nuevas que se presentan, es por ello que se hace necesario el establecimiento de pautas de convivencia, que luego de establecer una "justicia por consenso", ajustada a los normas legales que rigen a todo ciudadano, pero que se ajusten de manera particular a las condiciones de cada grupo comunitario, que surjan de la participación de la comunidad, que sean justas, equitativas, que por ser participativas sean de obligatorio cumplimiento y que permitan una convivencia pacífica.
La convivencia, entendida como la necesidad de vivir pacíficamente y en armonía, exige el establecimiento de una "justicia por consenso", como el resultado del desarrollo de la capacidad de los grupos humanos para establecer los parámetros que les permitan resolver sus propios conflictos. Máxime si conocemos la particularidad de los diferentes grupos que residen en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
La convivencia, obviamente, no es solo el establecimiento de pautas que permitan vivir pacíficamente en espacios compartidos, es, además, el desarrollo de normas básicas como el respeto por el otro y por la diferencia, es entender que no todos los seres humanos somos iguales, que pensamos diferente, que tenemos diferentes intereses, puntos de vista, actitudes, diferente historia personal, etc. . Cuando entendamos lo anterior podremos decir que estamos desarrollando la convivencia.
El pacto de convivencia implica el acuerdo, entre las personas, que garantice la convivencia.
La convivencia nace de la necesidad, según Hobbes, de dar orden al caos inicial en donde no hay derechos ni orden, la guerra entre todos, lo cual lleva a plantear una necesidad de buscar la conservación y bienestar, para lo cual las personas acuerdan limitar sus libertades, reconocer una autoridad y , obviamente, unas normas.
Las implicaciones de un contrato social, como se ha llamado a través dela historia, se hacen manifiestas en la creación del Estado como un ente regulador de las relaciones de convivencia, mediante la promulgación de normas que permitan delimitar las libertades y reconocer los derechos de los ciudadanos.
La convivencia en la propiedad horizontal pretende que mediante la promulgación de ciertas normas reconocidas por los residentes, reglamento, manual de convivencia, se logre poner limites a las acciones de las personas, de manera que ello proteja los derechos de los demás ciudadanos que residen en la copropiedad, de manera que estas normas fijadas por consenso permitan el establecimiento de una convivencia pacifica en las relaciones que se dan en toda copropiedad, como consecuencia de la vida en comunidad dentro de un inmueble y la aparición consecuente de conductas humanas de todo tipo.
El establecimiento de normas de convivencia en las copropiedades permitirá que las copropiedades sean sitios donde se reconozca al otro en toda su dimensión y con las limitaciones que implica el reconocimiento del otro de manera integral.
La discrepancia es un elemento permanente en la vida en comunidad, de ahí que sea importante, en aras de la convivencia, el reconocimiento de la discrepancia como u proceso social que puede ser atendido por la voluntad de las partes, de manera que se mantenga la armonía en la vida dentro de las copropiedades. El hecho de que se presenten discrepancias no debe entenderse como una situación inmodificable, sino como la oportunidad de no dejar caer las relaciones interpersonales en un estancamiento, que mueva a crecer, a cambiar y a enfrentar todos los desafíos que presenta la vida en las copropiedades.
El grupo
El término de grupo es muy amplio va desde la definición que lo ve como un conjunto de individuos cuyas relaciones mutuas los hacen interdependientes, o como una cantidad de personas que se comunican entre sí, cara a cara y durante cierto tiempo, así como los que lo ven como una pluralidad de individuos que se hallan en contacto unos con otro, tienen en cuenta la existencia de los unos y otros y poseen conciencia de un lazo común de importancia, también algunos lo ven como la dos o mas personas que interactúan entre sí en forma tal que cada una influye y es influida por cada una de las demás.
En términos sicológicos debemos entender al grupo como dos o más personas que se caracterizan por:
1. Comparten normas comunes, valores o creencias
2. Sus relaciones están mutuamente influidas, la conducta de uno tiene consecuencia en la conducta de los demás
3. Tienen una motivación común con respecto a un objetivo o meta.
4. Los elementos constitutivos del grupo son individuos, en nuestro caso personas.
5. Se relacionan entre sí.
6. Tienen una interacción cara a cara.
7. Deben participar en interacciones regulares, medibles en un cierto período
8. Se definen y son definidos por otros como pertenecientes aun grupo.
9. Encuentran el grupo recompensante a nivel personal
10. Tienen una percepción colectiva de su unidad.
El grupo es ante todo un espacio en donde se da una interacción entre personas o individuos, que tienen una conciencia de relación común.
Clases de grupo:
Se puede hablar de grupos organizados o no organizados, los primeros se refieren a grupos que se reúnen con el propósito de mantenerse unidos por algún tiempo en procura de un objetivo o una meta común. Los no organizados, con un a meta común, sus miembros desempeñan funciones independientes unos de otros, sin coordinación entre sí.
Otra clasificación de los grupos es primarios y secundarios, los primeros se refieren a grupos ligados por lazos emocionales, cálidos, íntimos y personales; poseen una solidaridad inconsciente basada en los sentimientos; generalmente son grupos pequeños, con contacto directo, espontáneos y orientados hacia fines mutuos. Un ejemplo de ello son los grupos familiares.
El concepto de grupos primarios de Charles H. Cooley, citado por Lara y Ocampo, manifiesta que "llamamos grupos primarios a aquellos caracterizados por asociación y cooperación íntimas cara a cara. Son primarios en varios sentidos, pero principalmente porque son fundamentales en la formación de la naturaleza social y de los ideales del individuo. El resultado de la asociación íntima es. Psicológicamente, la fusión de distintos individuos en un todo común y el objetivo del grupo, constituye un "nosotros". Los grupos primarios son primarios en el sentido de que ofrecen al individuo su primera y más completa experiencia de la unidad social".
El grupo secundario se caracteriza por presentar, de alguna manera, características opuestas y complementarias al grupo primario. Las relaciones entre los miembros son frías, impersonales y formales, en donde el grupo no es un fin, sino un medio para otros fines. Son mas numerosos y los contactos entre los miembros son mas intermitentes, por ejemplo asociaciones, corporaciones, etc.
Otra clasificación puede obedecer al tamaño, pero realmente no es determinante, ya que se pueden encontrar grupos secundarios pequeños y grandes y por el contrario no todo grupo primario es siempre pequeño.
Formación de grupos:
La conformación de grupos esta condicionada a diferentes aspectos de tipo psicológico, casual o acciones externas, que determinan las circunstancias para la creación de grupos, así:
f. Formación deliberada: una o varias personas de manera voluntaria pueden crear un grupo con el propósito de alcanzar una meta, como por ejemplo un trabajo, un proyecto, un ideal, etc.
g. Formación espontánea: a formación de estos grupos nace del interés de asociarse para obtener satisfacciones. La formación de este tipo de grupos se basa en selecciones de tipo interpersonal y voluntaria, su estructura es informal y tiene pocas metas o tareas explicitas, pero puede desarrollar una estructura estable e incluso adquirir un carácter legal, por ejemplo amigos, clubes, vecinos de barrio, etc.
h. Designación externa: la formación de este tipo de grupos parte de clasificaciones externas según los atributos como color, nacionalidad, idioma, etc., en ellos se puede presentar una acción social como consecuencia de su asociación por ejemplo los negros en los EE.UU.
La condición social del ser humano hace que la pertenencia a grupos adquiera un carácter importante en nuestras vidas. El grupo hace parte de toda nuestra existencia, nacimos en un grupo, nuestra supervivencia depende de un grupo, nos desarrollamos en grupos, nos socializamos en grupos, nuestra identidad personal se deriva de la forma en como somos percibidos y tratados por los demás miembros de nuestros grupos. La interacción con otras personas y e aprender a interactuar es lo que determina la condición humana. La salud mental de cualquier persona depende de su pertenencia a un grupo, entendida esta como la habilidad de reconocer y manejar efectivamente nuestras relaciones con los demás. " Es a través de la socialización en nuestra familia y en los grupos que se desarrollan las competencias sociales necesarias para la salud psicológica."(idem.)
Cohesión de grupo:
La cohesión de grupo es un tema desarrollado por la dinámica de grupos, rama de la psicología social que estudia los fenómenos o procesos que se dan al interior del grupo, y se refiere a la atracción personal entre los miembros de un grupo, al deseo de los miembros de continuar en el grupo, a la satisfacción de los miembros de pertenecer al grupo, al nivel de aceptación, apoyo y confianza entre los miembros, o sea a la fuerza que mantiene unidos a los miembros de un grupo.
La cohesión es un elemento importante en la estabilidad del grupo, así como al logro de sus objetivos, a la participación de todos los miembros y "al ajuste personal brindando sentimientos de seguridad." La cohesión, se puede decir, es inversa al tamaño del grupo.
Entre mayor sea la cohesión el grupo, mayor será la influencia que ejercerá sobre la conducta de sus integrantes, como por ejemplo el de crear un estado de conformidad u homogeneidad a nivel de actitudes, valores y comportamientos, lo cual puede contribuir al desarrollo d metas propuestas y a definir las relaciones de los miembros con el medio social.
La conformidad es vista como una respuesta del individuo ante la necesidad de pertenencia y apoyo en las respuestas de otro para dar sus propias respuestas.
Toma de decisiones:
La toma de decisiones en grupo es un paso crucial en el proceso general de solución de problemas grupales. La toma de decisiones parte del análisis de un problema o tema común, posibles alternativas, ventajeas y desventajas de las diferentes alternativas, en muchos casos el desconocimiento del método para la toma de cesiones lleva a que el grupo sea o no efectivo en esta tarea.
La toma de decisiones debe tener por propósito, si se quiere ser efectivo, de llegar a ejecutar acciones entendidas por todos los miembros, que sean realistas de manera que conduzcan al logro de un objetivo, para ello es necesario tener en cuenta las siguientes características:
1. Se deben utilizar los recursos del grupo
2. Se debe emplear bien el tiempo
3. La decisión debe ser correcta y de utilidad
4. La decisión debe ser ejecutada totalmente por todos los miembros del grupo
5. Se debe promover la habilidad de solucionar los problemas en grupo.
La toma de decisiones es un proceso complejo, en el cual es necesario saber manejar los momentos difíciles que trae consigo el proceso, como son las controversias, los conflictos de intereses, la incertidumbre, etc. La indecisión es el resultado de la presencia de miedos, temores por la decisión, conflictos entre los miembros del grupo y métodos rígidos que no permiten llegar a una solución.
Métodos utilizados en la toma de decisiones:
La toma de decisiones, por ser un proceso difícil para el grupo, ha exigido del desarrollo de métodos que permitan lograr que el grupo tome una decisión, los principales son:
Acuerdo total de grupo o consenso: es el método más efectivo y largo, en el que cada miembro del grupo esta de acuerdo con la decisión, entendida como una opinión colectiva a la cual llega un grupo, con posibilidades de comunicarse de manera abierta, en un clima en donde cada uno tenga la oportunidad de expresar su opinión sobre la decisión. En este método las diferencias de opinión se consideran como una manera de recoger información adicional, clarificar ideas y forzar el grupo a buscar las mejores alternativas.
Decisión por voto mayoritario: Se discute un tema el tiempo que se considere necesario y se decide con mínimo el 51% del voto de los miembros del grupo una decisión a favor. Este método es el que generalmente se ha empleado en la toma de las decisiones de grupos considerados "democráticos". Es importante establecer un clima y medios necesarios para que los miembros el grupo se sientan obligados a aceptar las decisiones tomadas por la mayoría.
Decisión por minoría: Las decisiones por minoría se consideran aquellas en las cuales una pequeña parte del grupo toma ciertas decisiones importantes, gracias a que cuentan con el reconocimiento del grupo, mediante la designación para un comité, junta, consejo, etc. Las minorías pueden usar mecanismos de presión o subagrupaciones, por ejemplo dos o mas personas pueden llegar a acuerdos rápidos, se oponen al grupo con " quien se opone?", y si ninguno dice, con suficiente rapidez, prosiguen con un "entonces continuemos". Las decisiones por minoría son una buena alternativa en los casos en los cuales es necesario la toma de decisiones, en contra del tiempo que tiene el grupo.
Decisión por un miembro experto: Este método permite que las decisiones del grupo se tomen con base en el conocimiento de un miembro experto, dejando la decisión a él según su conocimiento. La decisión es el resultado del análisis de la situación un miembro experto que posteriormente informa al grupo por la decisión elegida.
Decisión por autoridad: El método surge de los grupos con estructura autocrática en la que el líder toma las decisiones. La participación del grupo se da en originar ideas y sostener las discusiones, mientras que el líder escucha las discusiones hasta estar seguro de la decisión y luego la anuncia al grupo. En algunos casos, dependiendo de las características del líder, se puede variar este método, cuando el líder no tiene en cuenta las discusiones, ni ideas del grupo, el informa únicamente la decisión que según él es la mas conveniente para el grupo.
La conclusión que se puede dar en la toma de decisiones es que entre más participación tenga la toma de decisiones, esta será más efectiva y habrá más compromiso en el cumplimiento de la misma por parte de los miembros del grupo.
La efectividad del grupo depende de la utilización de los recursos con que cuenta, además de la participación de la mayor cantidad de miembros del grupo en la toma de decisiones importantes y que les afectan de manera directa a cada uno de sus miembros.
La participación activa de los miembros del grupo en las diferentes actividades y en la toma de decisiones, permite aprender nuevas destrezas, desarrollar nuevas actitudes, y formar patrones de comportamiento eficientes. El aprendizaje se logra de manera más productiva en grupos donde la gente puede interactuar y luego reflejar sus experiencias mutuas.
El conflicto
El estudio de conflicto tiene su raíz en la sicología, quien lo ha visto como la oposición de intereses, como un "proceso interaccional complejo que se da entre dos o más partes, donde predominan las interacciones antagónicas sobre las de atracción y colaboración; se presenta en un contexto espacio-temporal en cuanto tiene un comienzo, un desarrollo y un desenlace, feliz o desafortunado según la medida en que hayan escalado el malestar y las diferencias entre los involucrados." (Hernández Córdoba A. y Cañón Díaz W., 2002)
El estudio del conflicto implica el análisis de las necesidades, es por ello que será importante conocer la pirámide de necesidades que plantea K. Lewin así:
El conflicto se ha abordado desde diferentes perspectivas, como una experiencias negativa, inevitables, a fomentar. El conflicto como experiencia negativa se maneja como algo negativo, que muchos evitan. Este enfoque pretende la resolución del conflicto con la eliminación de las fuentes que lo originan, alfo bastante difícil por la concepción de cada persona. Como experiencia inevitable se entiende que surge por las diferencias que de manera obvia existen entre las personas, la solución del conflicto en esta perspectiva se da afrontando el conflicto cuando surge, reconocerlo y establecer diferencias que permitan llegar a acuerdos. El conflicto como una experiencia a fomentar, parte de que el conflicto es inevitable pero que es necesario fomentarlo con el fin de que surjan nuevas ideas, fuerzas positivas que generen innovación y cambio. En este enfoque se evalúa el conflicto como funcional, adecuado o productivo.
El conflicto, independiente de todo, sigue una secuencia así:
1. Primera Fase: el conflicto es latente, no se percibe por las partes, pero las diferencias han potenciado el terreno para su aparición.
2. Segunda Fase: se percibe el conflicto potencial por una o mas de las partes, se toma conciencia de las diferencias, se recrea emocionalmente el conflicto mediante enojo, frustración, hostilidad, ansiedad o dolor.
3. Tercera Fase: Pasa de la conciencia cognitiva a la emocional, se hace evidente, se opta por resolverlo o por intensificarlo a través de agresividad hacia impedir que el otro logre sus objetivos, o establecer alianzas con terceros para acrecentar la lucha contra la otra parte.
4. Cuarta Fase: Se centra en los resultaos y consecuencias. Las decisiones tomadas en la segunda fase permitirán que los resultados sean funcionales, mejor comprensión, mejores decisiones, o si es inadecuado hay continuación de la hostilidad, reducción de la comunicación y destrucción del espíritu de convivencia, generando una mayor violencia, nuevos conflictos, cada vez mas complejos y difíciles de resolver.
Es importante establecer la diferencia entre conflicto y problema, el conflicto por un lado "es la presencia o el encuentro, en un mismo momento, de dos o mas sentimientos, motivos o intereses contrarios que se oponen", mientras que el problemas es "una situación que al generar incomodidad o malestar a una persona o a un grupo, requiere solución; sugiere por lo tanto algo difícil, duro o incomprensible." (idem.)
Un problema puede generar un conflicto, teniendo en cuenta que la resolución del problema puede poner diferentes intereses en juego, mientras un conflicto no resuelto es un problema para las partes involucradas. Lo cierto es que ambos generan malestar.
Los conflictos de intereses se conocen como aquellos en los cuales actividades incompatibles, deseadas por diferentes miembros del grupo, las cuales surgen cuando:
a. Hay diferencias en necesidades, valores y metas;
b. Hay escasez de ciertos recursos tales como poder, influencia, dinero,
tiempo, espacio y posición;
c. Hay competencia o rivalidad entre los miembros del grupo.
Los conflictos de intereses por lo general presentan prevención, bloqueo, interferencia e inefectividad, por lo que son mas difíciles de manejar que las controversias y se resuelven por negociación.
Las personas tienen diferentes formas de reacción ante un conflicto, las cuales se pueden resumir así:
Superación: se reconoce la existencia del conflicto y hay voluntad de superarlo
Ventaje: se reconoce la existencia del conflicto y se procura sacar provecho del mismo
Negación: se evita reconocer la existencia del conflicto
Evasión: Se reconoce la existencia del conflicto, pero no hay deseos de enfrentarlo
Acomodación: Se reconoce la existencia del conflicto, pero se opta pero se opta por no darle respuesta alguna.
Arrogancia: Se reconoce la existencia del conflicto, pero se asume que la otra parte debe ceder
Agresividad: Se combate el conflicto con una respuesta autoritaria, hostil, agresiva, violenta.
La respuesta ante un conflicto determina el proceso del conflicto y sus posibilidades de gestión o transformación. En los casos en que se presente el reconocimiento será mas fácil llegar a la negociación, por el contrario mientras se presente una actitud elusiva esta dará pie a que se presente una agravamiento de las tensiones latentes y, con ello, una escalada del conflicto. La respuesta de acomodación permite suponer un aplazamiento de hostilidades, pero una resolución delas mismas. La arrogancia y la actitud agresiva, rechazan las posibilidades de llegar a un diálogo que permita el cese de hostilidades.
Formas de intervenir en el Conflicto
El manejo del conflicto depende de los alcances que presente, su cambio y evolución, de acuerdo a lo anterior Hernández Córdoba A. y Cañón Díaz W., citando a Lederach, resumen las diferencias entre gestión, resolución y transformación, así:
Resolución de Conflictos: se parte de entender el proceso del conflicto, como empieza y como termina, busca una convergencia de los intereses de los actores del conflicto, entendiendo que se logra afrontar, y de alguna manera, erradicar el conflicto. Por lo general no es viable en todos los casos, ni tan fácil, pues en la búsqueda de soluciones es necesario superar la crisis acompañadas de emociones, las cuales no permiten llegar directamente a las decisiones definitivas.
Gestión de Conflictos: reconoce que el conflicto no se puede resolver, en el sentido de librarse de él, se centra en limitar las consecuencias destructivas. Se refiere a una aproximación práctica y controlada, buscando mantener al conflicto en los limites aceptables, intentando realinear las divergencias.
Transformación de conflictos: se centra en la naturaleza dialéctica del conflicto, reconociendo que es un fenómeno de las relaciones humanas. Lo considera como un elemento necesario de la construcción y reconstrucción de las realidades sociales, cuyos patrones destructivos pueden ser canalizados hacia expresiones constructivas.
La transformación es un concepto relativo a la dinámica del conflicto, y presente en la construcción de las soluciones, parte del conflicto como un fenómeno dinámico, entendido por las acciones constructivas o destructivas que puede tener. Lo entiende en el sentido que no va a desaparecer, pues la solución no depende de un tiempo determinado, ni puede ser controlado por las partes, por lo que se considera un proceso vivo e impredecible.
La posibilidad de cambio y de conciliación, según las diferentes visiones que se tenga del conflicto, depende en buena medida, "de la actitud y de las habilidades personales y grupales para asumir la responsabilidad y las decisiones con respecto al procesamiento de las diferencias en su vida y para usar, en consecuencia, métodos que favorezcan la transformación a través de las dificultades." La resolución, la gestión y la transformación del conflicto tiene por objetivo producir los cambios necesarios en las partes para que el conflicto salga, se reconozca, se limite y se ubique en un sitio en donde permita el cambio.
El Conflicto en Propiedad Horizontal:
En los conflictos atendidos por las Unidades de Mediación y Conciliación, según muestra las estadísticas registradas por la Secretaría de Gobierno de Bogotá, los sucedidos en propiedad horizontal ocupan el quinto lugar, precedidos de los conflictos por arriendos, contratos civiles, comerciales, intrafamiliares.
Los conflictos presentados en las copropiedades tienen que ver con la utilización de zonas comunes, linderos, amenazas, agresiones físicas (sin lesión) y verbales.
De acuerdo a lo que señala Sierra Torres J. y García Suárez C.I., las relaciones de intercambio económico, como las que se dan en propiedad horizontal, configuran un amplio espectro de relaciones y de encuentros sociales, en los que se presentan numerosas divergencias de intereses, de procedimientos, de fines, la mediación en estas comunidades tiene una relación mas estrecha con disputas motivadas por opciones divergentes con respecto a los objetos, ganancias y procedimientos de las transacciones, como en el caso de la prestación de servicios, entrega de bienes adquiridos, la devolución de los bienes confiados y en especial en el pago de las obligaciones.
Ury W.L, señala de manera acertada que la interdependencia creciente implica mas conflictos, en cualquier propiedad horizontal es común entender que las disputas entre quienes dependen entre sí son sumamente problemáticas, basta con recordar los conflictos que se presentan en las Unidades de Mediación y Conciliación, en las cuales las quejas de los propietarios de unidades privadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se presentan principalmente por los bienes comunes, utilización de bienes comunes, amenazas entre vecinos, agresiones físicas (sin lesión) y verbales.
El conflicto se debe manejar adecuadamente en la propiedad horizontal, más aún si tenemos en cuenta que el conflicto hace parte de la realidad dinámica de los seres humanos. "La unidad que se construye a costa de suprimir la diversidad o de esconder los conflictos, es unan actitud superficial y peligrosa. Las congregaciones más dinámicas son las que permiten que el conflicto se manifieste abiertamente para manejarlo productivamente. " (Lederach J.P. y Chupp M., 1995)
El conflicto, permite que en su desarrollo o como dicen algunos "en la lucha", se dañen las partes involucradas, así como otras partes que estaban o eran ajenas al conflicto. Los efectos tienen que ver desde aspectos concretos como el asumir el principio de cooperación en cuanto a las obligaciones de los demás.
El acuerdo
La construcción del acuerdo en la copropiedad no es una tarea fácil, pero no por ello, que se debe declinar.
Las estrategias para lograr acuerdos grupales debe partir de la identificación de los puntos concretos del conflicto, los cuales se deberán resolver. El trabajo para lograr un acuerdo debe partir de la necesidad de partir de posiciones inflexibles para la construcción de un acuerdo, o como lo decíamos antes de una decisión por consenso, ello implica asumir una posición en la cual sea importante considerar los intereses y necesidades de las personas que conforman el grupo y no tanto las posiciones. El acuerdo se puede resolver a través de diferentes estrategias, así:
1. Acuerdo en principio: se debe centrar en un acuerdo de principio global, en donde ambas partes les interese y puedan aceptar. Se parte desde este acuerdo global en principio, luego se detallan los puntos concretos que finalizan el acuerdo. El acuerdo en principio sirve de punto de referencia y ayuda a orientar las negociaciones. Este se puede representar así:
2. Acuerdo de procedimiento: es conveniente en los casos en los cuales las partes se mantienen en su posición y se muestran inflexibles, en donde ninguna de las partes quiere ceder en un punto concreto y desafían el otro. En estos casos es conveniente establecer un proceso que convenga a ambas partes, de manera que se llegue a la solución, en este caso se establece primero un acuerdo sobre el procedimiento a seguir con miras a resolver el problema, en cambio de negociar sobre el punto en sí. El procedimiento se puede representar así:
2. Acuerdo Fraccionado: parte de considerar el conflicto como una composición múltiple de problemas menores. La estrategia parte de la identificación de problemas menores que se han de resolver. Entonces, uno por uno trabaja para encontrar soluciones aceptables, el cual pretende al final un acuerdo global que resuelva el problema, se puede representar así:
De cualquier manera, siempre es conveniente en el manejo de los conflictos escuchar para comprender el punto de vista del otro sobre su percepción de los hechos, en esta parte es importante verificar la información que se esta recibiendo, entender los antecedentes de los hechos. Luego será importante expresar nuestro propio punto de vista, experiencias anteriores, intenciones y sentimientos. Finalmente será necesario replantear la situación en la búsqueda de la solución; Entender la situación, teniendo en cuenta ambos puntos de vista, las culpas, las acusaciones, sentimientos y los demás elementos que existan en el problema.
La violencia
La vida en comunidad que se desarrolla en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, es una representación de los hechos macros de violencia que se vienen presentando en nuestro país, obviamente señalar este aspecto genera controversia, algunos con posiciones radicales a favor y otros en contra, pero de una u otra forma será necesario reconocer la presencia de actos de violencia en la propiedad horizontal, como un elemento indispensable en la atención de esta problemática.
La Constitución de Colombia, promulgada en 1991, señala que "Colombia es un estado de derechos, organizado en forma de República unitaria, descentralizada, con autonomía de sus entidades territoriales, democrática, participativa y pluralista, fundada en el respeto de la dignidad humana, en el trabajo y la solidaridad de las personas que la integran y en la prevalencia del interés general." El desarrollo delos elementos participativos se ha visto reflejada en la promulgación de distintos mecanismos de participación comunitaria, algunos mediante normas específicas, otros en desarrollo de procesos como la vida en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
El nuevo régimen de propiedad horizontal permite continuar con la participación comunitaria, específicamente, en la toma de decisiones de interés para los residentes en los diferentes edificios y conjuntos. Es necesario observar las bondades de la norma con respecto a la posibilidad que brinda de aprender a participar, manejando los elementos positivos y negativos que conlleva esta enseñanza. Es frecuente que los propietarios de unidades privadas fijen posiciones radicales con respecto a las decisiones que se requieren tomar en las diferentes copropiedades, muchas de ellas sin fundamento legal. Posiciones que en ocasiones se expresan a manera de imposición, con señales de violencia, manifiesta o implícita, que obviamente van a conllevar a generar mas actos de violencia, como se mencionó anteriormente.
Las posiciones violentas adoptadas por algunos propietarios, son de una u otra manera el resultado de la inexperiencia participativa que tenemos los colombianos, no se es participativo con solo incluirlo en las normas, esa participación se debe aprender, de ahí la necesidad de resaltar los elementos señalados constitucionalmente como el respecto a la dignidad humana, la solidaridad y el interés general. Entender los elementos señalados exige de pequeños procesos formativos encaminados a desarrollar actitudes tolerantes, de respeto, así como la misma mediación y la resolución de los conflictos por vías pacificas.
El respecto por la dignidad humana se viola frecuentemente en la propiedad horizontal, es fácil hacer juicios sin fundamento, acusar o incluso insultar a los propietarios sin ningún recato, sin poner limites a nuestras acciones. Lo anterior es un contrasentido, ya que es común escuchar criticas de la situación actual del país como consecuencia de situaciones similares, o por razones como el clientelismo político, la arbitrariedad de funcionarios públicos, la violencia armada, la violencia en general, etc.
La paz de nuestro país debe comenzar con nuestro vecinos, con nuestro entorno, con lo mediato, es allí donde se puede comenzar a construir esa paz que todos anhelamos y a la cual no le hemos aportado desde nuestra comunidad. Es frecuente escuchar las razones por las cuales se debería llegar a lograr procesos de paz, muchos han señalado que la paz es rentable, y si hacemos un análisis de esta afirmación podemos señalar de manera rápida los dividendos que nos puede aportar esta en nuestras comunidades, señalemos inicialmente la reducción de costos que podría tener para la copropiedad la reducción de acciones judiciales derivadas como consecuencia de actos que no estaban encaminados a lograr una convivencia, sino que procuraban afectar al otro. Otra situación que se podría presentar es la disminución en los tiempos de realización de las asambleas, ello además tiene una implicación directa en la participación, pues es frecuente escuchar la queja de los propietarios que generalmente no asisten, acerca de lo prolongadas que resultan las asambleas, y la violencia que se da en ellas.
La participación, como ya lo señalamos, es necesario aprenderla, para que los beneficios que se han asociado a ella se comiencen a ver en las copropiedades, para que podamos comenzar a hablar eficacia, de la participación, no como resultado de una acción coercitiva, como ha sido necesario implementar en la copropiedades, a través de la imposición de sanciones, sino como el resultado de un proceso de toma de decisiones de una comunidad organizada, de una comunidad conciente de la importancia de la vida en las copropiedades.
El comportamiento violento
Diversos estudios se han encargado de analizar la aparición del comportamiento violento y han señalado la adolescencia como la edad en donde aparece éstos, aunque cabe señalar que esta se va desarrollando, hasta llegar a formas cada vez mas sofisticadas o simples, según sea la formación de cada individuo.
Las teorías mas empleadas en estudios del comportamiento violento señalan que la agresión se aprende a medida que se va creciendo, señalando que la aparición de estos actos esta asociados a procesos hormonales que se desarrollan en el ser humano. Los patrones de crianza, los modelos, etc., son factores que permiten la aparición de actos violentos, pero también se asocian otros factores como la empatía y los comportamientos prosociales la disminuyen.
La aparición de los actos violentos se puede asociar a situaciones de la infancia, tales como el no reconocimiento autoridad, la independencia social, el rechazo a los modelos socialmente aceptados, situaciones de orden familiar como la violencia desarrollado en el seno del hogar de los padres, las pautas de violencia aprendidas, y en general el comportamiento agresivo aprendido en la infancia como consecuencia de la necesidad de adaptarse al medio o como consecuencia de conductas antisociales aprendidas.
Los estudios han señalado factores asociados como "los hogares incompletos, las malas condiciones de la vivienda y los ingresos bajos." Además de lo señalado los estudios mencionan que las características mas asociadas …fueron las de la crianza….se encontró…mala supervisión, reglas laxas, desatención de los padres o sufrían de negligencia física o abandono..", además del maltrato al menor (Nagin D., 2000). Se puede concluir que la frase de "la violencia genera más violencia" se ha confirmado en los diferentes estudios de violencia, si tenemos en cuenta que los comportamientos agresivos son generalmente aprendidos de los padres, sin llegar a afirmaciones concluyentes acerca del factor especifico responsable o causante de la agresión.
El aprendizaje de los comportamientos violentos que se inicia en la infancia se desarrolla inicialmente con los elementos familiares, pero luego que se inician los procesos de socialización, se da un desarrollo de estos comportamientos, llegando cada vez a ser mas sofisticados y complejos, ya no por razones tan simples como las que se dan en la infancia, sino por situaciones complejas que generalmente se asocian a estereotipos, modelos, antipatías, etc.
Métodos alternos de solución de conflictos
El capítulo I del titulo II de la Ley 675 de 2.001, señala los procedimientos para la solución de conflictos, señalando que los conflictos que se llegasen a presentar como consecuencia de la aplicación de la Ley 675 de 2.01 o de la aplicación del reglamento de propiedad horizontal, se podrán solucionar mediante la atención que le pueda dar el COMITÉ DE CONVIVENCIA, además del empleo de los Métodos alternos de solución de conflictos, MASC, atendiendo lo dispuesto legalmente.
Los MASC surgen ante la necesidad de tener alternativas de solución de conflictos y en algunos casos de disciplinas no jurídicas, como la sicología. Pretenden dar solución a los conflictos o controversias dos partes, sin la necesidad de acudir a los procedimientos de la justicia ordinaria y amparados legalmente, desde el artículo 247 de la Constitución Política de Colombia, que señala la posibilidad legal de crear jueces de paz" encargados de resolver en equidad conflictos individuales y comunitarios".
Los MASC mas conocidos con la mediación, la conciliación, la amigable composición, la transacción, el arbitramento, el experticio, Negociación, evaluación neutral de jueces, alquiler de jueces privados y mini juicio.
El nuevo régimen de propiedad horizontal no presenta los Métodos alternos de solución de conflictos, por lo que será muy difícil para las copropiedades que desconocen esta temática abordar el tema, es por ello que este capítulo pretende hacer una breve presentación de los principales.
La Mediación
Se entiende como mediación la intervención en una disputa, negociación o conflicto, de un tercero aceptable (reconocido por las partes),imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisión para ayudar a las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos.
Es necesario que haya una negociación para poder hablar de mediación, en el caso de las copropiedades, será necesario que el Comité de Convivencia, reconocido por las partes, conozca de manera precisa, y por solicitud de una de las partes y aceptación de la otra, el conflicto sobre el cual va a intervenir.
La mediación exige el conocimiento de los procesos de negociación por parte de un tercero que, además, puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus actividades y a ser mas eficaces en su disputa.
El proceso de mediación implica una negociación, una intervención, la aceptabilidad de las partes de que un tercero con conocimientos los ayude en la resolución del conflicto. Ese tercero debe conocer el procedimiento, además de ser imparcial y neutral. Los conflictos que se pueden atender mediante el proceso de mediación pueden ser latentes, emergentes y manifiestos.
La meta del proceso de mediación es ayudar a las partes a examinar el futuro y sus intereses o necesidades, y a negociar al intercambio de promesas y relaciones que serán mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las normas de equidad. El mediador carece de poder de decisión autorizado.
El Mediador
El mediador es un tercero en el conflicto que pretende ayudar a las partes a resolver el conflicto de la mejor forma para cada una, manteniendo la imparcialidad y equidad; no es un juez, es un colaborador en la resolución del conflicto.
Las funciones que puede desarrollar el mediador son:
Establecer los canales de comunicación que permitan la eficacia de la comunicación
Legitima y ayuda a las partes a reconocer los derechos de los otros
Facilita el desarrollo del proceso, incluso puede presidir la sesión de negociación.
Enseña el procedimiento de la negociación
Es multiplicador de los recursos legales y permite el desarrollo de estos en beneficio del proceso
Explora los problemas y ayuda a mirar el conflicto desde diferentes ópticas
Es quien siempre debe mantener los pies sobre la realidad y no dejar que las partes se enfrasquen en decisiones poco realistas
Es quien asuma las decisiones impopulares en caso de ser necesarias.
Es quien lidera el proceso con sugerencias y elementos sustanciales
El mediador busca ayudar en la solución del conflicto, por lo que las partes asumen el proceso de manera voluntaria.
Desarrollo del proceso
La mediación es un proceso que busca lograr la solución voluntaria de un conflicto, para ello se pueden establecer lo siguientes pasos:
Conocer el conflicto
Elegir el método de resolución y el escenario en donde se desarrollará el conflicto
Recopilación de información y análisis del conflicto
Diseño del plan de intervención
Conciliación
Desarrollo de negociaciones productivas
Identifique los elementos importantes y elabore una agenda
Identificación de los intereses de las partes
Desarrollo de alternativas de arreglo
Evaluación de las alternativas seleccionadas
Negociación final
Diseño, desarrollo del plan de ejecución y supervisión.
El mediador debe entender que el proceso involucra diferentes elementos tales como los intereses psicológicos, que se refieren a las necesidades emocionales y a las relaciones del mediador, además de las actitudes, intereses, autoestima, etc., que hacen parte del conflicto a través de cada una de las partes.
La conciliación
La conciliación es un proceso por medio del cual y con la intervención de una persona denominada conciliador, reconocido legalmente e imparcial, se pretende solucionar un conflicto entre las partes que se encuentran en conflicto. Esta alternativa se da sobre aspectos susceptibles de transacción "mediante un acuerdo dotado por la ley de los efectos de cosa juzgada y mérito ejecutivo." (Valdés S. Roberto, pág. 30). Es una alternativa que tiene su origen en las ciencias sociales y luego es regulada jurídicamente, que se puede iniciar antes de un proceso jurídico o durante este, antes de que hubiere fallo en la confrontación.
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