La regla general de los contratos determina que pueden
vender, todas las personas capaces de disponer de sus bienes, y
que pueden comprar todas aquellas personas capaces de obligarse
por sí mismos o por medio de representantes. Ahora bien,
esta regla reconoce las siguientes excepciones insertas en las
disposiciones del Art. 739 del CCP. Que establece:"Se
prohíbe la compraventa, aunque sea en remate, por
sí o por interpósita persona:
a)- A los esposos entre sí, aún separados
de bienes;
b)- A los representantes legales o convencionales, de
los bienes comprendidos en su representación;
c)- A los albaceas, de los bienes correspondientes a la
testamentaria en que desempeñan su cargo;
d)- Al Presidente de la República y a sus
Ministros, de los bienes del Estado, de las Municipalidades,
o de los entes descentralizados de la Administración
Pública;
e)- A los funcionarios y empleados públicos, de
los bienes del Estado, o de las Municipalidades, o de los entes
descentralizados de cuya administración estuviesen
encargados.
f)- A los Magistrados, Fiscales, Defensores de incapaces
y ausentes, y otros funcionarios, Abogados, Procuradores,
Escribanos, Peritos, respecto de los bienes en los juicios en que
intervengan o hayan intervenido.
Lo establecido en el Inc. a) Con la prohibición a
los esposos entre sí de concertar contrato de compraventa,
se preserva las buenas relaciones familiares que deben regir a la
institución del matrimonio. Se justificaba la
disposición, teniendo en cuenta que en nuestro país
no se establecía el divorciovincular, establecida
ésta, disuelve el matrimonio y coloca en plena libertad de
contraer nuevas nupcias a los ex cónyuges, y éstos
son terceros en la subsiguiente relación.
Esta norma es de orden público, y las partes no
pueden dejar sin efecto esta prohibición por simple
convenio.
La crítica a la disposición establecida en
el inc. f) viene de Lafaille diciendo que, al aplicar de una
manera estricta la letra del Código, se producirá
el absurdo de que un Abogado, por el mero hecho de ejercer su
profesión, quedará inhabilitado para adquirir todo
bien que estuviera en pleito, y lo que es mas grave
todavía, tal prohibición subsistirá cuando
hubiese dejado de ejercer su ministerio. Cave destacar en este
punto que, en la opinión de numerosos estudiosos del
Derecho, la relación profesional abogado-cliente, concluye
con la sentencia ejecutoriada y desde ese momento el profesional
queda desvinculado de tal relación, por lo que la
prohibición no cabría.
Con respecto a los Magistrados y funcionarios
judiciales, la prohibición se entendería, pues es
muy probable que, si tiene algún interés en el
pleito, podría dictar o hacer dictar sentencia favorable,
para que posteriormente pueda adquirir esos bienes que estuvieron
en litigio. Así lo recomiendan, fundamentos de
orden moral.
Cosa Vendida – Caracteres
El objeto de la obligación del vendedor es la
cosa vendida, como el precio de la prestación que toma a
su cargo el comprador. Al propio tiempo, cada una de estas
obligaciones, constituye la causa de la correlatividad de tal
suerte que no se concibe el pago del precio sin la entrega de la
cosa, y recíprocamente la entrega de la cosa sin la
prestación monetaria correspondiente.
El Art. 746 del CCP dispone "El objeto de la compraventa
debe ser determinado, conforme a las reglas de este
Código. No habrá determinación cuando se
vendiesen todos los bienes presentes o futuros, o una parte
alícuota de ellos. Será, sin embargo, válida
la venta de una especie de bienes designados, aunque en la venta
se comprendan todos los que el vendedor posea"
Del análisis que surge de este artículo de
nuestro Código podemos determinar que para que la venta
sea determinada en su objeto requiere:
a) Debe ser susceptible de apreciación:
Es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de
apreciación económica, incluso aquellos
elementos que por la doctrina son apreciables y medibles para
su pago como la energía eléctrica,
nuclear, gas, etc.b) Debe ser admitida legalmente: La venta de la
cosa no debe estar prohibida por la ley, y por lo tanto, no
pueden ser objetos de compraventa conforme a lo establecido
en el Art. 742 del Código Civil: a)
las acciones fundadas
en derechos inherentes a la persona o que
comprenden hechos de igual naturaleza; b) los derechos que en
caso de ser ejercidos por otro alterarían su contenido
en daño del deudor; c) Los bienes inembargables, en su
totalidad, o en la parte en que lo sean; d) las cuotas
alimentarias, devengadas o no; e) las pensiones, y otras
asignaciones declaradas inembargables por la ley, salvo en la
parte embargable; f) el usufructo, aunque sí el
ejercicio del mismo; g) los derechos de uso y
habitación; h) aquellos derechos cuya transferencia
esté prohibida por la ley, por el título
constitutivo, o por un acto posterior; e i) los bienes que no
pueden ser objeto de contratos.
La cosa vendida y el precio de la misma, constituyen el
objeto de la obligación. La palabra "Cosa" abraza todo lo
que puede ser parte de un patrimonio: cosas corporales o
derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y
de ser cedidos. Lo que caracteriza la cosa objeto de la
compraventa es, la posibilidad de su apropiación con
carácter de dueño.
Podemos decir que, de conformidad al texto de
la norma del Art. precedente de nuestro Código, pueden ser
objetos de la compraventa tanto la transferencia de
la propiedad de una cosa, como también otro
derecho patrimonial. Por último, no pueden ser objeto de
los contratos la herenciafutura, así como los bienes
del dominio público del Estado y los citados por la
ley.
Ventas Especiales -De cosa ajena
Como principio fundamental, es que las cosa ajenas no
pueden venderse. Solución que parece impuesta por una
lógica elemental, pues ¿como podría venderse
algo que no pertenece al vendedor?
Sin embargo, al realizar un examen más profundo
sobre el tema, el principio no es tan razonable como
parecería, pues cuando una persona se obliga a vender algo
que no le pertenece, es obvio que toma el compromiso de
adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador, por lo que no
hay razón para prohibir tal contrato. No es
extraño, por consiguiente, que el derecho
romano admitiera como válida la venta de cosa ajena,
solución que imperó sin discusiones hasta la
sanción del Código de Napoleón, que
importó una innovación sustancial en lo que
atañe a la naturaleza y efectos del contrato de
compraventa. Mientras que en el derecho romano este contrato
significaba una obligación de transmitir la propiedad, en
el Código Civil Francés es traslativo por sí
mismo de la propiedad, pareciendo natural por consiguiente, que
las cosas ajenas no pudieran venderse, puesto que en tal caso era
imposible que se produjera aquel efecto.
Nuestro Código dispone en su Art. 743 "Los bienes
ajenos pueden ser objeto de la compraventa. Si en el momento del
contrato la cosa vendida no era de propiedad del vendedor,
éste está obligado a procurar su adquisición
al comprador. El comprador adquirirá el dominio de la cosa
cuando el vendedor obtenga la ratificación del
propietario, o venga a ser su sucesor universal o singular en la
cosa vendida"
Por su parte, el Art. 744 "El comprador puede demandar
la resolución del contrato si, al tiempo de concluirlo,
ignoraba que la cosa no pertenecía al vendedor, y si
éste no le ha hecho adquirir su propiedad. El vendedor
está obligado en este caso a restituir al adquirente el
precio pagado, aunque la cosa haya disminuido
de valor o se haya deteriorado, debe además
reembolsarle los gastos hechos legítimamente en
razón del contrato. Si la disminución de valor o el
deterioro es imputable a culpa del comprador, se deducirá
del monto indicado la utilidad que éste haya obtenido. El
vendedor está obligado además a rembolsar al
comprador los gastos necesarios y útiles que hubiere hecho
en la cosa, y si era de mala fe, también los gastos
suntuarios"
Finalmente el Art. 745 dispone "Si la cosa que el
comprador creía ser de propiedad del vendedor era
sólo en parte de propiedad ajena, podrá el
comprador pedir la resolución del contrato con el
resarcimiento del daño, a tenor del art. anterior, cuando,
según las circunstancias, deba considerarse que él
no habría adquirido la cosa sin aquella parte de la que no
ha llegado a ser propietario, e igualmente puede obtener
sólo una reducción del precio, además del
resarcimiento del daño"
Ventas Especiales – Sujeta a
condominio
Nuestro Código en su Art. 2085 dispone " Ninguno
de los condóminos puede hacer en la cosa común
innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin
consentimiento de los otros, ni enajenarla, ni constituir
servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de
ellos es de ningún valor"
Como puede observarse, la disposición del
Código no deja dudas al respecto de los condóminos,
en el sentido que ninguno de ellos puede disponer de la cosa sin
el consentimiento de los demás. Por lo tanto es
fundamental, que cualquier modificación o acto de
disposición que se haga sobre la cosa común, cuente
con el apoyo y anuencia de todos, salvo aquellas excepciones que
la ley estipula.
Ventas Especiales – De Cosas Futuras
De conformidad al Art. 695 del CCP, es posible contratar
sobre cosas futuras, al disponer: "La prestación de cosas
futuras puede ser objeto de los contratos. Si la existencia de
ellas dependiera de la industria del promitente, la
obligación se considerará pura y simple. Si la
existencia de ellas dependiere en todo o en parte de fuerzas
naturales, se considerará subordinada
la eficacia del contrato al hecho de que llegasen a
existir, a menos que la convención fuere
aleatoria"
Ventas Especiales – Cosas
de Calidad Determinada
Nuestro Código dispone sobre el tema lo siguiente
en su Art. 769 "Cuando las cosas se vendieren como de calidad
determinada, y no al gusto personaldel comprador, no
dependerá del arbitrio de éste rehusar el recibo de
la cosa vendida. Probando el vendedor que la cosa es de la
calidad contratada, podrá exigir el pago del
precio"
Ventas Especiales – Con sujeción
a ensayo de prueba
El Art. 768 del CCP dispone "La venta sujeta a ensayo o
prueba, o a satisfacción del comprador, se presume bajo
condición suspensiva de que lo vendido fuere del agrado
personal de aquél. El plazo para aceptar no
excederá de noventa días. El contrato se
juzgará concluido, cuando el adquirente pagare el precio
sin reserva, o dejare transcurrir el término sin comunicar
su respuesta. Las reglas que anteceden son aplicables a la venta
de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de
recibirlas"
Este tipo de contrato de venta se presume formalizado a
condición suspensiva, es decir, el contrato no
quedará concluido ni tendrá ejecución,
mientras no se cumpla satisfactoriamente el requisito de la
prueba o el de satisfacción. La norma prevé un
plazo para decidirse el comprador, que no puede exceder de los 90
días. Si el comprador dejare transcurrir dicho plazo sin
comunicar su decisión al vendedor, el contrato se
tendrá por concluido, como también cuando el mismo
pagare el precio sin reserva alguna. Así, el silencio de
las partes tiene el valor del sí.
Ventas Especiales – Por Junto y por Cuenta, Peso o
Medida
La venta es por junto, cuando las cosas son vendidas en
masa, formando un solo todo y por un solo precio. La venta es a
Peso, Cuenta o Medida, cuando las cosas no se venden en masa o
por un solo precio, o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad
en el objeto, o cuando no hay unidad en el precio, aunque las
cosas sean indicadas en masa.
La venta por junto es perfecta desde que las partes
están convenidas en el precio y la cosa, en tanto que, la
venta hecha al peso, cuenta o medida sólo es perfecta
cuando las cosas están contadas, separadas o
medidas.
Estas modalidades contractuales son de uso generalmente
en la adquisición de cereales, generalmente a tanto el
quintal.
Ventas Especiales –
Por prestaciones sucesivas
Puede ocurrir que, tanto el comprador como el vendedor
se obliguen a cumplir con sus prestaciones respectivas en forma
escalonada, o, que la prestación deba ser cumplida en
forma sucesiva solamente por una de las partes. Quiere decir que,
la divisibilidad de la prestación puede darse tanto en el
precio como en la cosa. En todos los casos, hay siempre un solo
contrato, pues, no por que su ejecución sea sucesiva o
escalonada deben ser considerados como varios
contratos.
Nuestro Código, respecto al tema dispone en su
art. 782: "La resolución por incumplimiento tendrá
efecto retroactivo sólo entre las partes, pero en los
contratos de tracto sucesivo las prestaciones ya cumplidas y las
cuotas vencidas quedarán firmes"
El contracto de tracto sucesivo es corriente en la
construcción de edificios por planta, o en la entrega de
un número determinado de productosindustriales por
plazos sucesivos, etc. En la construcción de una planta
que terminó se considera cumplida esa parte del contrato,
no así las faltantes, ya sea por culpa
del empresario o por fuerza mayor.
El Precio - Concepto - Requisitos – Precio
Mixto
El precio, constituye la suma de dinero (medio por
excelencia para el perfeccionamiento de los contratos del tipo
oneroso) que el comprador debe entregar al vendedor en concepto
de pago de la cosa adquirida por él.
El precio debe reunir las siguientes condiciones; a)
Debe ser en dinero; b) Debe ser determinado o determinable y c)
Debe ser serio.
Sobre el primer requisito, el Art. 754 el CCP dispone
"El precio será cierto, cuando las partes lo determinan en
una suma que el comprador debe pagar, o fuere fijado con
referencia a una cosa determinada, o su determinación se
encomendare a un tercero, conforme lo establecido en este
Código"
El precio debe ser en dinero, de lo contrario no
habrá compraventa. Si lo que se da a cambio de
una cosa es un servicio o trabajo, habrá
dación en pago, si se cambia una cosa por otra,
será permuta, que tiene una consideración especial.
Siendo el pago en dinero, no importa que sea en moneda nacional o
extranjera, que se pague al contado o quede un saldo
pendiente.
Sobre el segundo y tercer requisito el Art. 755 aclara
"Si la cosa mueble se hubiera entregado al comprador sin
determinación del precio, o hubiera duda sobre el precio
determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio
corriente del día, en el lugar de la entrega de la
cosa"
El precio debe ser determinado o determinable, es decir
cierto, no basta estipular que se pagará el justo precio.
Es de uso corriente que el mismo sea fijado por las mismas
partes, pero también puede serlo fijado por un tercero,
como la establece nuestra norma. Sobre la seriedad podemos decir
que ésta no debe ser simulado, vil o irrisorio. Estos
actos no anulan ni alteran la naturaleza del acto. Si es
irrisorio, es donación y no otra cosa.
Sobre el precio mixto, nuestro Código dispone en
su Art. 756 "Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en
otro bien, el contrato será permuta, si es igual o mayor
en especie, y de venta en el caso contrario"
La norma es muy clara, así, si el bien que se
entrega en concepto de precio consiste por una parte en dinero y
otra parte en otro bien, será permuta si lo que se entrega
es mitad o más de la mitad en otro bien que no sea dinero,
y será venta si fuere lo contrario.
La teoría de la lesión en nuestro
Derecho
Nuestro Código consagra la teoría de la
lesión del Derecho, recogiendo fundamentos de la doctrina
y de la legislación comparada, perfeccionada por el
Código Alemán y adoptada por la mayoría de
los Códigos modernos, considerando el principio
de justicia que debe proteger al más
débil, estimulando siempre la vigencia de la buena
fe.
La lesión del derecho, es una figura
jurídica que tiene sus antecedentes en el Derecho Romano,
de tal manera que el vendedor podía exigir la
rescisión del contrato de compraventa, cuando el precio
fijado fuese menor de la mitad del justo precio al tiempo de la
venta. Incorporada mas tarde en el antiguo Derecho
Español, en el Fuero Real, concediendo la acción la
vendedor y comprador que probara la lesión,
ampliándose la acción mas tarde, a además
del contrato de compraventa a los arrendamientos, a las permutas,
a la dación en pago y otros contratos
semejantes.
Nuestro Código dispone en su Art. 671 "Si uno de
los contratantes obtiene una ventaja manifiestamente
injustificada, desproporcionada con la que recibe el otro,
explotando la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de
éste, podrá el lesionado, dentro de dos
años, demandar la nulidad del contrato o su
modificación equitativa. La notable desproporción
entre las prestaciones hace presumir la explotación, salvo
prueba en contrario. El demandado podrá evitar la nulidad
ofreciendo esa modificación, que será judicialmente
establecida, tomando en cuenta las circunstancias al tiempo del
contrato y de su modificación"
Como se puede apreciar, el Código Civil
Paraguayo, siguiendo las prédicas de los tratadistas y las
pautas de los Códigos modernos, regula en forma expresa la
figura de la lesión del derecho como causa de
disolución y rescisión de los contratos,
estableciendo un plazo de prescripción de la acción
en dos años de la celebración del
contrato.
Obligaciones del vendedor – Conservación de la
cosa vendida
Las principales obligaciones del vendedor son dos,
entregar la cosa vendida y garantizarla para el caso de
evicción y de vicios ocultos. Implícita en la
primera se encuentra las obligaciones de conservar la cosa sin
cambiar su estado hasta el momento en que haga efectiva la
tradición.
Esto representa, más que una obligación en
sí misma, un cargo inherente a la obligación de
entrega. Forma parte de la actividad preparatoria que
pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa.
Constituye por lo tanto, la carga propia de todo deudor de
preparar y hacer posible el cumplimiento de la
prestación.
Nuestro Código, en su Art. 759 enumera las
obligaciones del vendedor de la siguiente manera;
Son obligaciones del vendedor:
a) Hacer adquirir al comprador el derecho
vendido, si su adquisición no es efecto inmediato del
contrato;b) Entregar al comprador la cosa vendida o el
título que instrumente el derecho enajenado, si no
surge lo contrario de lo estipulado, o de las circunstancias
del negocio;c) Recibir el precio en el lugar y tiempo
pactados; yd) Garantizar al comprador, conforme a las
reglas de este Código, por la evicción y los
vicios de la cosa.
Sobre el primer inciso, si el vendedor ha transferido
cosas futuras, como la parición de su ganado vacuno del
año 85, debe transferir ese lote de terneros al
comprador.
Sobre el segundo inciso, siempre sobre el primero
ejemplo, el vendedor debe posesionar al comprador los terneros, y
respecto de títulos valores, bastará que el
vendedor entregue dicho instrumento al comprador.
Sobre el tercer inciso, el vendedor tiene la
obligación de percibir el precio convenido y por
último, el vendedor tiene la obligación de
garantizar al comprador de la evicción y de los vicios
redhibitorios.-
Entrega de la cosa vendida -Modo – Lugar – Tiempo –
Costos
Con respecto al Modo, Lugar y Tiempo en que deben ser
entregadas las cosas vendidas por el vendedor, el texto del Art.
760 del CCP dispone: "El vendedor debe entregar el bien vendido
con todos sus accesorios y los frutos pendientes, libre de toda
otra posesión, en el lugar y días convenidos, o en
su defecto, cuando el comprador lo exija"
Así, la obligación por excelencia del
vendedor es hacer tradición del bien vendido con todos sus
accesorios y los frutos pendientes libre de toda otra
posesión en la forma convenida, o cuando no se
estableció fecha, cuando el comprador lo exija.
Con respecto a los Gastos, existen dos Artículos
que se refieren al tema, el primero es el 757 que dispone: "Los
contratantes pagarán por partes iguales
los impuestos y gastos del contrato, salvo
disposición imperativa de la ley, o estipulación en
contrario"
La razón por la que el código hace
compartir el pago de los impuestos y gastos de transferencia,
obedece a que hoy en día, dichas erogaciones hacen muy
onerosas la mayoría de los negocios de
compraventa, pues la ley establece diversos impuestos como ser: a
la Renta sobre la venta de bienes, también el Imp.
Inmobiliario que deben ser soportados por el vendedor antes de la
transferencia del inmueble.
Sobre los gastos que la ley obliga imperativamente al
vendedor, el Art. 758 dispone "Si no hubiere pacto en contrario,
los gastos de entrega son a cargo del vendedor, y los
de transporte y recibo corresponden al
comprador"
Falta de entrega – Rescisión del
Contrato
En el caso de que el vendedor no entregare la cosa
vendida en el tiempo estipulado en el contrato, el comprador
puede pedir la Resolución del contrato o la Entrega de la
cosa. Por lo tanto, el comprador tiene la opción de que,
para el caso que nos ocupa, rescindir el contrato o exigir la
entrega de lo adquirido.
Sin embargo, existen diversos casos que pueden
presentarse con respecto a la falta de entrega de la cosa
adquirida, y que son:
A) Si la cosa no entregada se trata de un bien
mueble, rige el derecho de opción;B) Si la cosa no entregada fuere fungible, el
comprador podrá exigir que se le entregue igual
cantidad de la misma especie y calidad de la cosa prometida,
y la indemnización por perjuicios.C) Si la cosa no entregada se tratare de
inmueble, la rescisión cuando proceda se regirá
por las disposiciones del Art. 718 de nuestro
Código.
En cuanto a la transmisión del dominio de la cosa
vendida, el recibo del precio de la cosa vendida y las
garantías, están reguladas por el Art. 759 de
nuestro código en los incisos a), b), C) y d)
respectivamente.
Obligaciones del Comprador – Pago del Precio – Lugar
y Época
El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar
y fecha convenidos. En defecto de estipulación, debe
pagarlo en el lugar y acto de entrega, dispone el Art. 763 de
nuestro Código.
Esta disposición guarda relación a lo
dispuesto por el Art. 759, Inc. c) de nuestro
Código.
Sobre el punto, el jurista Borda dice: Para que el
contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso
que el precio reúna las condiciones siguientes: a) Debe
ser en dinero; b) Debe ser determinado o determinable y c) Debe
ser serio.
Debe ser en dinero, de lo contrario no será
compraventa, debe ser en guaraníes, o en Dólares o
en otra moneda. Debe ser determinado o determinable y por
último debe ser serio, de lo contrario pude tratarse de
una donación y no una compraventa.
Suspensión del Pago – Falta de Pago –
Efectos
El comprador puede rehusar el pago del precio si el
vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato,
o si le quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o
accesorios, o si quisiese entregar cosas de especie o calidad
diversa del contrato, o si quisiere entregar la cantidad de cosas
vendidas por partes y no por junto como se había
contratado. Cabe destacar que una diferencia mínima o sin
valor apreciable no permite la suspensión del
pago.
En cuanto a los efectos de este llamado derecho de
retención, consiste en que, el comprador puede suspender
el pago del precio mientras dure la amenaza contra su
derecho.
Ahora bien, desde que el vendedor haya subsanado el
vicio del título, o echo cesar la amenaza, el comprador
está obligado a entregar el precio sin dilación
alguna.
Recibo de la cosa comprada – Mora –
Gastos
El Art. 764 se refiere al recibo de la cosa comprada en
estos términos: "Salvo estipulación en contrario,
el comprador debe recibir la cosa comprada al concluirse el
contrato"
La falta de recibo de la cosa comprada en el tiempo
oportuno, hace incurrir al comprador en mora, lo cuál
produce los siguientes efectos: perece la cosa vendida o
simplemente sufre deterioros, aquí, los gastos corren por
cuenta de la persona que incurrió en mora, igualmente debe
sufragar los gastos relativos al depósito que el vendedor
ha hecho de la misma, una vez vencido el plazo para que la
tradición se opere a favor del adquirente. Iguales reglas
rigen para el adquirente de inmuebles.
Por último, con respecto a los gastos, el Art.
758 2da. parte del Código dispone; "Si no hubiere pacto en
contrario, los gastos de transporte y recibo corresponden al
comprador"
Privilegio del comprador
En la práctica de los negocios inmobiliarios, se
ha difundido la modalidad de la venta de lotes por mensualidades.
En estos contratos es usual estipular que le precio será
pagado en un número determinado de cuotas (60, 80, 100,
120) con derecho para el comprador de exigir la
escrituración luego de abonadas un cierto porcentaje de
cuotas, generalmente 25 % a 30%, con hipoteca de primer rango a
favor del vendedor hasta la cancelación del
precio.
Si el comprador no cumple con su pago en cierta cantidad
de mensualidades, se resuelve el contrato, recuperando el
vendedor el inmueble, conservando en su poder las
cuotas ya pagadas a título de indemnización de
daños y compensación por el uso del
inmueble.
Por una parte, esta modalidad de compraventa,
facilitó en gran medida a las personas de
bajos recursos la adquisición del lugar de su
residencia, pero al mismo tiempo, se prestaron a abusos, cuando
no a verdaderas defraudaciones.
Nuestro Código, con buen criterio, en su Art. 782
dispone; "Cuando el pago del precio debe efectuarse por cuotas,
no procederá la resolución del contrato, en
ningún caso, toda vez que el comprador haya abonado el
veinticinco por ciento del precio, o haya efectuado mejoras por
un valor que alcance dicho porcentaje, y que no puedan retirarse
sin disminución apreciable de su valor. Tampoco
podrá resolverse si lo abonado y las mejoras efectuadas
suman en conjunto dicho porcentaje"
Esta disposición viene a llenar un vacío
de la mayoría de los Códigos. Se inspira en la
función social de la propiedad, conforme lo establece la
Constitución Nacional. (Art.100)
Esta norma ha recogido los avances sociales para que se
haga efectivo o se proteja tan plausible principio
de seguridad social. He allí pues, el privilegio que
la ley establece al adquirente de inmueble, amparándolo en
el sentido de no desligarlo del contrato por la falta de pago en
tiempo oportuno.
CLAUSULAS ESPECIALES
Por regla general, para los contratos rige el principio
de la autonomía de la voluntad, máxima que faculta
a las partes a regla libremente sus voluntades y que sus deseos
íntimos o declarados no sean constreñidos por
voluntades exógenas y que ni siquiera de la propia ley
inclusive.
Los efectos normales de la compraventa son el pago del
precio y la entrega de la cosa, que pueden ser sometidos por las
partes a pactos que lo modifiquen ya sea n el tiempo, lugar,
forma y modalidad del contrato, es lo que se entiende por la
disposición de nuestro Código Civil que en su Art.
766 expresa: "Las partes podrán, por cláusulas
especiales, subordinar a condiciones, cargos o plazos, o
modificar de otra manera los efectos normales del
contrato"
Esta norma reafirma el principio de la autonomía
de la voluntad, de modo que los contratantes pueden estipular
cláusulas especiales para regular sus relaciones
contractuales, siempre que no contraríen las normas de
orden público.
Ventas condicionales
Nuestro código no trata la compraventa
condicional o condicionada de manera particular o
específica, sino mas bien se ocupó de sus efectos,
con condición suspensiva y condición resolutoria.
Así, en su Art. 776 nuestro Código Civil dispone
"La compraventa condicional tendrá los efectos siguientes,
cuando la condición fuere suspensiva:
a) Mientras pendiere la condición, el
vendedor no tiene obligación de entregar la cosa
vendida, ni el comprador la de pagar su precio, sólo
tendrá derecho para pedir las medidas
conservatorias;b) Si antes de cumplida la condición, el
vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador,
éste será considerado
como administrador de cosa ajena;c) Si el comprador hubiere pagado el precio, y
la condición no se cumpliere, se hará
restitución recíproca de la cosa y el precio,
compensándose los intereses de éste con los
frutos de aquélla, si se los hubiere
percibido.
Es sabido que la obligación condicional hace
depender la existencia o la resolución del derecho a un
acontecimiento futuro e incierto. Así, la relación
contractual quedará ejecutada al cumplirse la
condición. En consecuencia, el derecho a favor del
comprador aún está pendiente, como también
la obligación del vendedor.
Por su parte el Art. 777 de nuestro Código Civil
dispone "Cuando la condición fuere resolutoria, la
compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) El vendedor y el comprador quedarán
obligados como si no hubiere condición;b) Si la condición se cumpliere, se
observará lo dispuesto sobre las obligaciones de
restituir las cosas a sus dueños. Los intereses se
compensarán con los frutos, como está dispuesto
en el artículo anterior.
La condición resolutoria es aquella cuyo
cumplimiento disuelve la obligación, volviendo las cosas
al estado que tenían, como si la obligación no
hubiere existido.
En la condición suspensiva la existencia del
contrato o de la obligación depende del cumplimiento de la
condición.
En la condición resolutoria ya nace el derecho,
ya existe ejecución del contrato. La extinción de
esa relación depende de que se cumpla la condición
resolutoria.
La naturaleza jurídica de la condición
resolutoria explica con claridad sus efectos jurídicos. La
suspensiva el cumplimiento de la condición hace nacer el
acto, la resolutoria lo extingue
Por último, el Art. 778 dispone "En caso de duda,
la venta condicional se reputará a una condición
resolutoria"
La presunción del Código es la mas
razonable, se debe estar por la existencia y ejecución de
los contratos como regla, y aceptar la condición
suspensiva, en casos excepcionales.
Pacto de retroventa
El pacto de retroventa, constituía una de las
cláusulas mas frecuentemente utilizadas en los contratos
de compraventa, por el cuál el vendedor apremiado por
enajenar, pero deseoso de recuperar lo que vende, se reserva el
derecho y la facultad de recuperar la cosa vendida, devolviendo
el precio recibido del comprador, o lo que eventualmente se haya
convenido, dentro de un plazo determinado.
Nuestro Código Civil en su art. 770
prohíbe la venta con pacto de retrovenda, artículo
modificado por la Ley 701/95, quedando el texto del citado
artículo como sigue: "Se prohíbe la venta con pacto
de retrovenda de inmuebles y demás bienes registrables,
así como la promesa de venta de inmueble u otro bien
registrable que haya sido objeto de compraventa entre los mismos
contratantes. Se prohíbe igualmente el pacto de reventa de
inmuebles y bienes registrables.
Quedan exceptuados de la presente prohibición los
títulos, valores, acciones y
demás documentos e instrumentos negociados a
través de casas de bolsa debidamente autorizadas por la
Comisión de valores"
Creemos que los legisladores, con buen criterio
suprimieron la venta con pacto de retrovenda, pues ello da lugar
a actos simulados en detrimento de los créditos como
también de los acreedores.
La citada ley 701/95 transcripta no estipula plazo
alguno, siendo de esta manera la prohibición
genérica, y tampoco dice nada sobre el precio. En cuanto a
los efectos entre las partes, desde el momento que existe una ley
que prohíba la venta con pacto de retrovenda, no existe
relación entre nadie, y también sabemos que los
actos pactados que estipulan cláusulas prohibidas son
nulas y sin ningún valor.
Pacto de reventa
También muy utilizado en los contratos de
compraventa. Básicamente consistía en aquella
estipulación por la cuál el comprador se reserva el
derecho de poder restituir al vendedor la cosa comprada,
recibiendo de él, el precio que hubiese pagado con exceso
o disminución.
La disposición del Art. 1° de la Ley 701/95,
que expresamente dice:"..Se prohíbe estas igualmente el
pacto de reventa de inmuebles y bienes registrables…" con ello
y para evitar arbitrariedades e injusticias generadas por el
poder económico, con sentido práctico y social,
nuestro Código Civil, como el Alemán, Mejicano,
Boliviano han abolido estos institutos de
infeliz memoria.
Bienes inmuebles – Plazo – Precio
Sobre la venta de bienes inmuebles, nuestro
Código dispone en su Art. 747 "La venta de inmuebles,
puede hacerse:
a) sin designar la extensión, y por un
solo precio;b) no indicando área, pero a tanto la
unidad;c) con expresión del área, bajo
cierto número de medidas a determinarse dentro de un
terreno mayor;d) con mención del área, y por un
precio cada unidad, fijado o no el total;e) con designación del área, por
un precio único, y no a tanto la medida; yf) de uno o varios inmuebles, con
indicación del área pero bajo la
cláusula de no garantizar el contenido, y de que la
diferencia, en mas o en menos, no producirá efecto
alguno"
Ejemplos:
1) para el supuesto en el inciso
a) Pacto la venta del inmueble ubicado en
Ybycuí por 10.000.000 de Gs. (venta ad
corpus)2) para el supuesto en el inciso
b) Pacto la venta del campo con Finca N° 2.022,
a Gs. 1.000.000 la hectárea (venta ad
mensura)3) para el supuesto en el inciso
c)Vendo mil hectáreas del campo de Cerro
Corá í de dos mil hectáreas, a
quinientos mil Gs. la hectárea;4) para el supuesto en el inciso
d) Vendo este inmueble de 200 Mts. de frente por
150 Mts. de fondo a un millón de Gs. la
hectárea;5) para el supuesto en el inciso
e) Vendo este lote de 600 Mts.2 en cinco millones
de Guaraníes;6) para el supuesto en el inciso
f) Vendo el campo de Villa San Pedro de dos mil
hectáreas y el de Villa del Rosario de mil quinientas
hectáreas por 90 millones de guaraníes; por la
diferencia de área o superficie no habrá
acción para el comprador ni para el
vendedor.
Efectos entre las partes y con relación a
terceros
El sistema de publicidad para que
los terceros de buena fe no sean perjudicados en los actos
traslativos de dominio es una regla consagrada por la
mayoría de los códigos. La inscripción con
todos sus caracteres y gravámenes permite así
conocer la situación jurídica del inmueble objeto
del contrato.
El Art. 1968 de nuestro Código dispone "La
propiedad de los bienes inmuebles se transmite por contrato. Los
títulos traslativos de dominio están sujetos a la
toma de razón en el registro de inmuebles para
que produzcan efectos respecto de terceros"
El Art. 1970 por su parte dispone "La inscripción
no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente
para recuperar la cosa. Ni tampoco las dirigidas contra los
terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a
los derechos constituidos después de
ésta"
Pacto comisorio
Dispone al respecto el Art.726 del Código Civil
dispone en cuanto al pacto comisario lo siguiente "Las partes
pueden pactar que el contrato bilateral se resuelva si una
obligación no se cumple en la forma estipulada. En tal
caso, el contrato quedará extinguido desde que el
interesado haga saber al moroso su decisión de
resolverlo"
Significa esto que, el pacto comisario puede pactarse
para el caso del incumplimiento de una de las partes o de ambas a
la vez, algunas legislaciones contemplan este pacto sólo a
favor del vendedor, como en la Argentina.
Pacto de preferencia
Constituye aquella convención en virtud del
cuál el vendedor tiene facultad de recuperar la cosa
vendida y entregada al comprador, con preferencia a cualquier
otro, en caso de que el comprador quisiera venderla o darla en
pago.
Al respecto el Art. 771 de nuestro Código Civil
amplía un poco más el concepto al establecer que:
"Puede estipularse el pacto de preferencia, facultando al
vendedor para recuperar el bien vendido con prelación a
cualquier otro adquirente, cuando el comprador quisiere venderlo
o darlo en pago. El derecho de preferencia es
personalísimo"
Así, para que pueda existir el pacto de
preferencia, es necesario la concurrencia de los siguientes
requisitos;
a) que el comprador vuelva a vender la cosa o
darla en pago; y,b) b) el vendedor deberá ofrecer por la
cosa el mismo precio y condiciones que ofrece el tercero
interesado.
El Art. 772 por su parte dispone "Si se estipuló
pacto de preferencia, el vendedor sólo podrá
ejercer su derecho dentro de tercero día,
tratándose de cosas muebles o incorporales, y en el plazo
de diez días, respecto de inmuebles. Perderá la
preferencia si no pagare el precio, o si no satisficiere las
otras ventajas que el comprador hubiere obtenido"
El pacto de preferencia debe tener un plazo reducido, en
razón de que estos no deben estar inmovilizados por mucho
tiempo.
El Art. 773 de nuestro Código Civil dispone "El
comprador debe hacer saber al vendedor el precio y las ventajas
ofrecidas, así como el lugar y momento en que habrá
de verificarse el remate, en su caso. No haciéndolo,
responderá por los daños y perjuicios que la nueva
venta ocasionare al primitivo vendedor"
Pacto de mejor comprador
El Código de Vélez Sárfield que nos
rigió, al referirse al pacto de mejor comprador dice:
"Pacto de mejor comprador es la estipulación de quedar
desecha la venta si se presentare otro comprador que ofreciese un
precio más ventajoso"
Este pacto presenta alguna semejanza y varias
diferencias con el pacto de preferencia. Tanto en uno y otro
pacto la cláusula favorece al vendedor. Se aplica en el
caso de que el tercero, a quién el vendedor quiere
transmitir la cosa, deba adquirirla por compra o recibirla en
pago.
El pacto de mejor comprador puede ser cedido a los
herederos del vendedor y pueden los acreedores del vendedor
ejercer la acción oblicua, en tanto que en el pacto de
preferencia es estrictamente personal y aplicable solo a
inmuebles.
Nuestro Código dispone que el pacto de mejor
comprador rige como condición resolutoria y no a
condición suspensiva, como otros
Códigos.
El Art. 774 de nuestro Código dispone al respecto
que: "El pacto de mejor comprador autoriza la resolución
del contrato si un tercero ofreciere un precio más
ventajoso. Sólo podrá convenirse tratándose
de inmuebles, y por un plazo no mayor de tres meses"
El Art. 775 de nuestro Código agrega "El vendedor
debe hacer saber al comprador quién sea el mejor
comprador, y que ventajas le ofrece. Si el comprador propusiese
iguales ventajas, tendrá el derecho…///…
…///… de preferencia, si no, podrá el
vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. No
habrá mejora por parte del nuevo comprador, que dé
lugar al pacto de mejor comprador, sino cuando hubiese de comprar
la cosa, o recibirla en pago, y no cuando se propusiere
adquirirla por cualquier otro contrato"
Por lo tanto, el pacto de mejor comprador se encuentra
limitado a los siguientes casos:
a) cuando hubiese de comprar la
cosa;b) para recibirla en pago; y,
c) sólo se limita a inmuebles. Fuera de
estos casos no procede dicho pacto.
Ventas aleatorias y afines – Noción y
consecuencia
Hay ventas aleatorias cuando el comprador adquiere una
cosa cuya existencia es incierta y futura. Nuestro Código
Civil se refiere a las ventas aleatorias en su art. 779
disponiendo que: "En la venta de bienes expuestos
a riesgos que el comprador tomare a su cargo,
podrá exigirse el precio, aunque la cosa no existiere en
todo o en parte en la fecha del contrato. Sin embargo el acto
será anulable como doloso siempre que el vendedor hubiese
conocido el resultado del riesgo a que los bienes
estaban sujetos"
Si una persona compra una cosa sujeta a fallo judicial,
significa que toma el riesgo de las resultas del juicio. Una
empresa industrial puede adquirir a su riesgo la cosecha de
materias primas para su procesamiento. En este caso el vendedor
de esas materias primas que aún no entregó el
objeto del contrato, podrá exigir el precio de la venta.
La venta de bienes expuestos a riesgos es una modalidad
del comercio moderno. La última parte del
artículo protege la buena fe del comprador.
UNIDAD VII
Permuta
Prenociones – Caracteres – Requisitos
La permuta es el trueque de una cosa por otra. Es un
contrato por el cual las dos partes se transfieren
recíprocamente una cosa por otra. Desde el punto de vista
jurídico, el contrato queda configurado desde que las
partes se han prometido transferirse recíprocamente la
propiedad de dos cosas.
Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres,
e históricamente es conocido como el inmediato antecedente
de la compraventa, con quién presenta analogías y
diferencias muy sensibles, en ambos, existe el desplazamiento de
bienes del patrimonio, en la compraventa una de las partes debe
pagar en dinero su obligación, en cambio en la permuta la
otra parte paga con cosas.
La compraventa, que supone la existencia de la moneda,
por consiguiente presenta un grado de organización social
mas avanzado. La diferencia más representativa es que en
la compraventa aparecen el objeto y el precio y en la permuta
sólo existen dos bienes, que se identifican con el precio,
al igual que los contratantes presentan la doble calidad de
comprador y vendedor respectivamente.
Actualmente el papel económico de este contrato
es muy modesto, aunque no ha desaparecido, todavía
subsisten algunas permutas manuales y también se
dan casos de trueque de inmuebles, sobre todo entre coherederos,
pero desde luego, el gran instrumento moderno de intercambio es
la compraventa.
El Código, al hablar de la permuta dispone
en…///…
…///…su Art. 799 "Por el contrato de permuta las
partes se transfieren recíprocamente la propiedad de cosas
u otro derecho patrimonial"
Como puede observarse, nuestro Código, siguiendo
el criterio de la autonomía de la voluntad, extiende el
trueque a más de las cosas, también a otros
derechos patrimoniales.
Podemos citar como los caracteres del contrato de
permuta, a los siguientes:
a) Es consensual, pues se perfecciona por el
sólo consentimiento de las partes;b) Es bilateral, porque genera obligaciones
recíprocas;c) Es oneroso, por que se estipulan provecho y
gravámenes para las partes;d) Es conmutativo; por que las partes conocen
desde el momento en que prestan su consentimiento, la
existencia de sus prestaciones;e) No es formal, por que no están
sometidos a solemnidades, salvo los casos de permuta de
inmuebles u otro bien registrable.
En la permuta, se exige como requisito fundamental para
celebrar el contrato, que las partes deben tener: a) Capacidad
para contratar, por aquello que para ella rige las reglas de la
compraventa, por lo tanto, no pueden permutar aquellos que no
pueden comprar y vender, los menores, los sordomudos que no
pueden darse a entender por escrito, los tutores, curadores y los
padres con las personas a quienes representan necesariamente; y,
b) Objeto: No pueden permutarse cosas que no pueden ser vendidas.
El Código Civil en su Art. 799 dispone que: "Las partes se
trasfieren recíprocamente la propiedad de cosas u otro
derecho patrimonial.
Nuestro Código Civil dispone en su Art. 802 "En
todo lo que no se haya determinado especialmente en este
capítulo, la permuta se regirá por las
disposiciones concernientes a la compraventa"
Clara disposición, la capacidad para permutar es
la misma que rige para la compraventa. Esta norma es consecuencia
de la afinidad entre los contratos de compraventa y de permuta.
La capacidad, de conformidad a lo establecido es la aptitud para
disposición de los bienes, y para enajenarlos y contraer
obligaciones.
En cuanto al objeto de la permuta, vemos que nuestro
Código amplía el campo, no sólo a las cosas
sino también a los demás derechos patrimoniales, es
decir pueden ser objetos de permuta las cosas que pueden ser
objeto de compraventa, con las excepciones dispuestas por la ley
para algunos casos.
Obligaciones que nacen de la permuta
Dispone el Art. 801 del Código Civil en lo
relativo a las obligaciones que nacen de la permuta lo siguiente:
"Los gastos de la permuta y los otros accesorios son a cargo de
ambos contratantes, por partes iguales, salvo pacto en
contrario"
Por lo general en la permuta se producen por efecto de
la operación gastos, pago de tributos, traslado de la
cosa, honorarios profesionales, etc. Con buen criterio, nuestra
norma ha previsto la proporción que corresponde a cada
contratante, sin la limitación de poder estipular pacto en
contrario.
Efectos – Afianzamiento –
Reipersecución
En la compraventa, la ley autoriza que se pueda afianzar
la restitución del precio de venta. En la permuta, lo que
se discute es si es posible afianzar una cosa. Sin duda alguna
que la situación es distinta, pues no es lo mismo afianzar
dinero que una cosa. Así, la persona que ha entregado una
cosa en permuta, lo ha hecho en la inteligencia de que
se le daría otra en reemplazo de la que
entrega.
Si uno de los permutantes tiene justos motivos para
creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que
la dio, no puede ser obligado a entregar la que el
ofreció.
Se trata de un derecho de retención
análogo al que se reconoce en la compraventa. Pero el
derecho del permutante que tiene justos motivos para dudar de la
legitimidad de la propiedad de la cosa que se le ofrece, no se
reduce a la retención, puede también pedir la
resolución del contrato, aunque no fuere molestado en la
posesión de la cosa recibida. Lo que se protege no es solo
el daño o turbación actual, sino el peligro de que
ello se produzca.
Situación del tercero que recibe la cosa de un
copermutante de mala fe
El tercero que recibe la cosa de un copermutante de mala
fe, podrá demandar la nulidad del contrato contra el
copermutante que le transfirió. El copermutante que
hubiere enajenado la cosa que se le dio en cambio, a sabiendas
que ella no pertenecía a la parte de quién la
recibió, no podrá anular el contrato, mientras que
el poseedor a quién hubiese pasado la cosa, no demandase
contra él la nulidad de su contrato de
adquisición.
Obviamente, si el permutante ha transferido ya el
dominio de la cosa a un tercero, carece de interés en la
acción por resolución del contrato, mientras el
tercero no haga valer así mismo, la garantía de
evicción.
No se trata aquí de un derecho negado por la mala
fe del que enajenó la cosa a un tercero, sino en la
circunstancia de que no tiene interés en la acción,
de tal modo que tampoco podría reconocerse al enajenante
de buena fe.
Constitución de un derecho real sobre la cosa
cambiada en caso de evicción
En el caso de que la cosa fuese enajenada por
título oneroso por el copermutante, o constituyó
sobre la cosa algún derecho real, el permutante no
tendrá derecho alguno contra los terceros adquirentes,
pero si hubiera sido enajenada por título gratuito, el
permutante puede exigir del adquirente o el valor de la cosa o la
restitución de ella.
Nuestro Código, al tratar el tema de la
evicción en la permuta, dispone en su Art. 800 "El
permutante, si ha sufrido la evicción y no quiere recibir
de nuevo la cosa que dio, tiene derecho al valor de la cosa cuya
evicción sufrió, según las normas
establecidas para la venta, salvo, en todo caso, el resarcimiento
del daño"
Pero, a que valor se refiere la disposición de la
norma. Es el valor que rigió al tiempo de la permuta o es
el valor que rige al tiempo de reclamarse el derecho. Conforme a
la norma el valor será calculado a la cotización
que rige al momento de reclamarse la evicción, con
resarcimiento de daños y perjuicios. Así lo dispone
el Art. 1779 del Código Civil "En la permuta, si la
evicción fuere total, el permutante vencido podrá
optar entre dejar sin efecto el contrato, con las indemnizaciones
que corresponden, o exigir el valor del bien al tiempo de la
evicción, con los daños y perjuicios. Cuando
eligiere el primero, el permutante restituirá el objeto
tal cual se hallare, como poseedor de buena fe"
Esto deviene a que al igual que el vendedor, los
permutantes deben conservar y entregar la cosa o el derecho
objeto de tal contrato, con las garantías establecidas en
la compraventa.
UNIDAD VIII
Locación
Concepto.
La locación es un contrato consensual en cuya
virtud una de las partes (locador o arrendador) se obliga a
conceder el uso y goce de una cosa a la otra parte (locatario o
arrendatario) quien se obliga por eso, a pagar un precio
determinado en dinero. Si la prestación consiste en un
servicio o en la ejecución de una obra, la locación
será respectivamente, de servicios o de
obras.
Por ello se dice que: "Habrá locación,
cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a
conceder el uso y goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o
prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o
servicio un precio determinado en dinero".
Como puede verse, el concepto general de la
locación comprende la de cosas, de servicios y de obra. La
disposición de nuestro Código Civil trae una
novedad, ya que no se limita tan sólo a la cesión
del use y goce de una cosa, estableciendo la extensión del
objeto de la locación a un derecho patrimonial. El texto
del Art. 803 dispone "La locación tiene por objeto la
cesión del uso y goce de una cosa o de un derecho
patrimonial, por un precio cierto en dinero.
Se aplicarán a este contrato, en lo pertinente,
las disposiciones de la compraventa"
Este contrato, ya en la antigüedad tenía una
gran aplicación, y en el derecho
civil contemporáneo, es uno de los temas más
vivos. Las sociedades modernas tienen una sensibilidad muy
aguda en todo cuanto se refiere a la vivienda y el
trabajo.
Las personas cuyos bienes de fortuna no les han
permitido el acceso a la propiedad de su vivienda, forman la
parte más numerosa y necesitada de la población
urbana, con motivos de la escasez de viviendas,
originadas en procesos económicos complejos,
principalmente por el encarecimiento de la construcción y
el éxodo de la población campesina a las
ciudades.
Así, desde el punto de vista económico, la
importancia de este contrato radica en que, resuelve una
cuestión palpitante, como lo es la de permitir el uso de
los bienes que pertenecen a otros, y los nuevos tiempos
están golpeando sobre este contrato más
vigorosamente que sobre ningún otro, exceptuando
quizás el de trabajo. Lo social ha hecho irrupción
en los rígidos moldes individualistas de la
locación romana.
Cosas que pueden ser objeto de
locación.
Existen varias clases de locación. Está la
llamada Locación de Cosas, la Locación de
Servicios que nuestro Código lo denomina Contrato de
Servicios, y, la Locación de Obra, que nuestra
legislación la denomina Contrato de Obra.
Estos tipos de contratos presentan similitudes que
pueden ser resumidas en los siguientes rasgos:
En ella se paga un precio en dinero y siempre se trata
del uso con relación al trabajo, a la cosa o a la obra.
También presenta profundas diferencias que se verifican
especialmente en cuanto al objeto mismo de cada uno de ellos. La
locación de cosas versa sobre bienes corporales, la
Locación de Servicios, sobre la prestación la
prestación de la fuerza de trabajo, y La locación
de Obra, es aquella que versa sobre determinada obra o
hecho.
Caracteres: El contrato de locación tiene
los siguientes caracteres:
a) Es Bilateral: Desde que origina obligaciones
recíprocas para el locador y el locatario;b) Es consensual: Porque se concluye por el
mero consentimiento, sin necesidad de ninguna formalidad,
pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales
son formales, pues deben hacerse por escrito;c) Es conmutativo y oneroso: Por que el
contrato supone que las contraprestaciones guardan
equivalencia;d) Es temporario y de tracto sucesivo: Es
decir, su cumplimiento se prolonga necesariamente a
través de un tiempo más o menos
dilatado.
LOCACION DE COSAS
Concepto – Naturaleza Jurídica
Se puede definir a la locación de cosas o
arrendamiento como el contrato en virtud del cuál una de
las partes cede a la otra, el uso y disfrute de una cosa u otro
derecho patrimonial mediante un precio cierto en dinero, que
recibe la denominación de renta o alquiler.
Determinar su naturaleza jurídica representa un
tema muy discutida, pues la cuestión es establecer si el
derecho del locatario es de carácter personal o
real.
La teoría clásica, basada en la
tradición romanista sostiene que se trata de un derecho
personal, pues a través del contrato se impone al locador
mantener al locatario en el goce pacífico de la
cosa.
Frente a esta concepción tradicional, Troplong
sostuvo que el derecho del arrendatario es de carácter
real, fundado en el texto del Código de Napoleón,
según el cuál el contrato de locación
subsiste en caso de venta de la propiedad, circunstancia que
probaría que el derecho del locatario no es
personal.
Para Planiol y Ripert el derecho del arrendatario es uno
de esos derechos cuyo actual contenido ha dislocado los perfiles
clásicos de la división entrederechos reales y
personales.
Estos autores, sostienen que estamos en presencia de una
categoría jurídica intermedia, si bien es notoria
la tendencia actual a aceptar el carácter real
del derecho del locatario.
Así, nuestro Código dispone en
su Art. 810 "En caso de ser enajenado el bien arrendado, la
locación subsistirá por
el tiempo convenido, siempre que
elcontrato hubiere sido inscripto en
el Registro respectivo"
Se reafirma por esta norma, que el derecho del locatario
está hoy fuertemente impregnado de un carácter
real. Así mismo, esta norma tiene una finalidad social, la
estabilidad en la vivienda familiar es un objetivo de
la seguridad familiar.
No sería justo que el inquilino esté a
merced del vendedor y del comprador del bien arrendado,
la ley debe ampararlo ante una situación que
él no pudo conocer.
Pero si el inquilino por negligencia no inscribe el
contrato, no podrá invocar la vigencia del mismo, pues el
comprador no tiene por que ser perjudicado de una carga
oculta.
El registro en que debe ser inscripto el contrato es en
la Dirección General
de Registros Públicos, Sección
Inmuebles.
LOCACIÓN DE PREDIOS RUSTICOS.
Nuestro Código Civil en su Art. 807 dispone
"El contrato de locación no podrá celebrarse por un
plazo mayor de cinco años. El estipulado por un plazo
más largo, quedará reducido al término
indicado, a no ser que el inmueble urbano, objeto del
contrato, se hubiese alquilado para levantar construcciones en
él, o se tratare de fundos rústicos arrendados con
el objeto de realizar plantaciones que requieran largo tiempo
para alcanzar resultados productivos. En ambos supuestos
el arrendamiento podrá estipularse hasta veinte
años"
Ante los efectos de la no-disolución del
arrendamiento por la venta de la cosa, es razonable que
la ley establezca un límite de vigencia para ella, porque
el contrato de locación desplaza el uso de la cosa del
propietario a favor de un tercero. Por ello, si la norma no
estableciera esta restricción, habrá una gran
incertidumbre en la venta de bienes.
La restricción está dada, respecto de la
ampliación del plazo cuando por la naturaleza de
las prestaciones se requiera extender el periodo del
contrato. Como ejemplo citamos la plantación de eucaliptos
en un predio arrendado, que para que el locatario pueda usar de
esas plantas, precisa de un tiempo mínimo de ocho
años.
El Código, con buen sentido extiende el plazo
hasta veinte años porque pudiera referirse a plantaciones
de más lento desarrollo.
Requisitos: Nuestro Código, en su Art.
803, segunda parte, nos clarifica que cualquier cuestión
dudosa al referirse que en lo pertinente, se aplicarán a
éste capítulo las disposiciones de la compraventa.
Por lo tanto, los requisitos de la compraventa pasan a integrar
lo concerniente a este tema. Así, los tres requisitos de
este contrato son: 1) El consentimiento; 2) El objeto del
contrato y, 3) El precio.
Capacidad – Principio General. PERSONAS QUE PUEDEN
CELEBRAR CONTRATO DE LOCACION.
El Código dispone en su Art. 806 "Las personas
que tuvieren la administración de bienes propios
o ajenos podrán darlos en locación, y podrán
tomarlos de terceros los que tengan capacidad para obligarse,
dentro de los límites señalados por la
ley a sus respectivos derechos, en ambos casos"
No puede haber consentimiento si el que contrató
no tuviere capacidad para obligarse. Sin la capacidad no se
podrá formalizar este contrato. De conformidad a lo
dispuesto por esta norma, quienes tengan la
administración de bienes propios o ajenos pueden
concertar contratos de locación sea como locador
o como locatario.
Es así que tenemos, que los elementos propios de
este contrato son: 1) Capacidad para contratar, 2) El objeto de
la locación, que pueden ser cosas como inmuebles o muebles
o derechos patrimoniales, y, 3) El precio, si el mismo no aparece
estipulado, el contrato será nulo. Sólo los bienes
no fungibles pueden ser objeto del contrato de
locación.
Menores emancipados: Es importante acotar que
nuestra legislación civil establece que una de las
causales de cesación de la incapacidad de hecho es
el matrimonio del varón y la de la
mujer de 16 años de edad respectivamente, por lo que
la emancipación de los menores de edad según la
ley, les da pleno derecho para poder entregar sus
bienes en arrendamiento o a recibirlos. Las limitaciones a que la
ley se refiere son referentes a los actos gravosos que pueden
producir consecuencias perniciosas a los bienes de estos
menores.
Administradores de bienes ajenos: De conformidad
a lo estatuido por el Art. 806 de nuestro Código
Civil, todos aquellos que tengan capacidad de hecho y que
tuvieran la administración de bienes propios y
ajenos, tendrán facultad para recibir o darlos en
locación.
Condóminos: El condómino o
copropietario de una cosa indivisa no puede, por
disposición expresa del Art. 2.085 de nuestro
Código civil, arrendarla ni aún por la parte que le
corresponda como su ideal o alícuota, sin expreso
consentimiento de todos los condóminos.
Incapacidades de derecho: Las personas que no
pueden ser titulares de sus derechos no podrán otorgarlos
en locación, en razón de que falta el requisito
fundamental del consentimiento válido, para que este
contrato produzca, los efectos normales.
Tampoco podrán recibir en locación, las
personas que tienen prohibido la adjudicación de aquellos
bienes que pretenden tomar en locación ni aún con
autorización judicial. Ej. El representante legal de su
representado, porque habría conflicto de
intereses.
Objeto – Tiempo: Nuestro Código civil, en
su Art. 805 dispone "Pueden darse en locación todos los
bienes no fungibles que estén en el comercio. Los que
estuvieren fuera de él, o los que no deben ser enajenados
por prohibición legal o judicial, podrán ser objeto
del contrato, si no fueren nocivos al bien público, o
contrarios a la moral y buenas costumbres"
Este artículo determina el objeto de la
locación y la concreta a los bienes no fungibles que
estén en el comercio. La segunda parte se refiere a
aquellos bienes, que estando fuera del comercio, o que no deben
ser enajenados por prohibición legal o judicial,
podrán ser objetos de contrato de locación, siempre
que no atenten contra el bien público o no
contraríen a los preceptos morales y a las buenas
costumbres. Ej. Un mercado municipal no puede
arrendarse, pero sí las casillas individuales.
Tiempo: El tiempo de duración del
contrato de locación está determinado en cinco
años y hasta veinte años, según la
naturaleza del contrato, por el Art. 807 de nuestro Código
Civil.
Por su parte, el Art. 808, establece que "Si las partes
no han determinado el plazo de la locación, ésta se
entenderá convenida:
a) Cuando se trata de una heredad cuyos frutos
deben cosecharse anualmente, por la duración de dicho
lapso;b) Si los frutos sólo pudieren
cosecharse al cabo de algunos años, por todo el
periodo necesario para recogerlos;c) Si se trata de casas que no estén
amuebladas, o de locales para el ejercicio de una
profesión, de una industria o de un
comercio, por la duración de un año;d) Tratándose de habitaciones o
departamentos amueblados, cuyo precio se hubiere convenido
por años, meses, semanas o días, por el tiempo
señalado a dicho precio;e) Si la locación tuviere un objeto
determinado, por el tiempo necesario para
lograrlo;f) Si se trata de cosas muebles, por la
duración correspondiente a la unidad de tiempo a la
que se ajusta el precio estipulado; yg) Cuando se tratare de muebles proporcionados
por el locador para equipar un fundo urbano, por la
duración de la locación de dicho
fundo.
Obligaciones del locador – Entrega de la cosa –
Conservación de la misma
Mantenimiento del inquilino en el goce
pacífico
La enumeración de las obligaciones del
locador está contenida en las disposiciones del Art. 812
de nuestro Código civil en los siguientes términos:
"Son obligaciones del locador respecto de la cosa:
a) Entregarla al locatario, y conservarla en
buen estado, efectuando las reparaciones necesarias para
ello;b) Mantener al locatario en el goce
pacífico de la misma, realizando los actos conducentes
a este fin y absteniéndose de cuanto pueda crear
embarazos al derecho de aquel;c) Conservarla tal como la arrendó,
aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno
al locatario;d) Reembolsar las impensas necesarias,
ye) Responder por los vicios o defectos graves
que impidieren el uso de ella"
La destrucción o deterioro de la cosa arrendada
por caso fortuito o fuerza mayor, es causa de
rescisión si es total sin derecho a indemnización.
Si es parcial, el locatario puede optar por rescindir el contrato
o pedir la disminución proporcional del precio del
alquiler y tratándose de simples deterioros, el locatario
sólo podrá exigir la reparación de la
cosa.
Obligaciones del locatario – Uso y goce de la cosa –
Conservación de la misma – Pago del precio –
Restitución de la cosa
Así como el artículo anterior enumera las
obligaciones del locador, el Art. 825 del mismo cuerpo legal,
enumera las del locatario en los siguientes términos: "Son
obligaciones del locatario:
a) Limitarse al uso y goce convenido o
presunto, según la naturaleza de la cosa y las
circunstancias, aunque el diverso empleo no causare
perjuicio al locador;b) Pagar el precio en los plazos convenidos y,
a falta de ajuste, según la costumbre del
lugar;c) Conservar la cosa en buen estado y responder
del daño o deterioro que se causare por su
culpa, o por el hecho de las personas de
su familia que habitaren en él, de sus
huéspedes, subordinados o subarrendatarios. En este
último caso, puede el locador exigir que se hagan los
trabajos necesarios, o rescindir el contrato;d) Reparar aquellos deterioros menores,
causados regularmente por las personas que habitan el
edificio;e) Informar al locador, lo más pronto
posible, si durante el contrato se manifestare el vicio de la
cosa, que hiciere necesario adoptar medidas para protegerla
contra un peligro antes imprevistos, como también
cuando un tercero se arrogare un derecho sobre ella. La
omisión del aviso le obligará por el
daño producido, y si por dicha causa el locador no
tomó las medidas necesarias, el locatario no
podrá pedir rebaja o suspensión del alquiler,
ni tampoco resarcimiento alguno, ni que se rescinda el
contrato;f) Pagar los impuestos establecidos
por razón del uso o explotación del bien,
aunque las autoridades los cobraren al propietario,
yg) Restituir la cosa, una vez terminada la
locación.
Cesión de la locación y
sub-locación - Principios comunes
El subarriendo y la cesión del contrato de
arrendamiento son dos operaciones distintas. En la
sub-locación hay un nuevo…///…
…///…contrato, que desenvuelve
su eficacia paralelamente al primero, las relaciones
entre el locador y el locatario no sufren alteración y el
locador se mantiene extraño al nuevo contrato celebrado
entre el locatario y el sub-locatario.
La sub-locación es un contrato en virtud del cual
el arrendatario alquila a otra persona la totalidad o
parte de la cosa arrendada. Nuestra norma no subordina la validez
del subarriendo inmobiliario al consentimiento del locador, salvo
pacto en contrario. De modo que, la sub-locación es la
regla, y la prohibición sólo se opera bajo
estipulación expresa en el contrato principal.
Así se desprende de lo dispuesto por el Art. 830
de nuestro Código, al estipular: "El locatario, si no le
fuere prohibido por el contrato, podrá subarrendar en todo
o en parte la cosa, como también darla en comodato o ceder
la locación. En este último caso se
producirá la transferencia de los derechos y obligaciones
del locatario, aplicándose los principios sobre la
cesión de derechos.
El subarriendo constituye una nueva locación,
regida por las normas del presente
capítulo"
Efectos respecto de las partes y con relación
al locador
Nuestro Código Civil, en su Art. 832, nos da las
directrices acerca de los efectos que produce este nuevo
contrato, entre las partes y el locador con los siguientes
términos: "La sub-locación no modificará las
relaciones entre el locador y locatario. Las de aquél con
el subarrendatario, serán regidas por las normas
siguientes:
a) El locador podrá exigir del
subarrendatario el cumplimiento de las obligaciones
resultantes de la sub-locación, y el segundo reclamar
del primero el de las que éste hubiere
contraído con el locatario;b) El subarrendatario estará
directamente obligado a satisfacer los alquileres o rentas
que el locatario dejare de abonar, y cuyo pago fuere
demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere
adeudándole, yc) El sub-locatario deberá indemnizar el
daño que causare al locador en el uso y goce de la
cosa.
Acción Directa
La norma se refiere a la acción directa
que se confiere al locador y el subarrendatario. El primero tiene
la potestad de exigir los compromisos asumidos por el
sub-locatario en virtud del contrato de subarriendo, y el
segundo, tiene la potestad de pedir al locador que éste
cumpla las obligaciones asumidas con el primer
arrendatario.
Finalmente el Art. 833 de nuestro Código dispone:
"El subarriendo se juzgará siempre bajo la cláusula
de que el subarrendatario usará y gozará de la cosa
conforme a su destino, según el contrato primitivo, y el
locador tendrá derecho para demandar que el sub-locador la
entregue en buen estado"
Esta norma deviene de que lo principal debe prevalecer
sobre lo accesorio. El contrato principal es el celebrado entre
el locador y el locatario, y de esta manera el contrato de
sub-locación está subordinada al contrato de
locación
Conclusión – Causales determinantes
Nuestro Código, en su Art. 837, enumera las
causales de la conclusión de la locación,
disponiendo: "La locación concluye:
a) Si fuere contratada por tiempo determinado.
Acabado ese tiempo, se entenderá que hay plazo
determinado en los casos contemplados en las disposiciones
generales de la locación;b) Convenida sin plazo. Cuando cualquiera de
las partes lo quisiere;c) Por imposibilidad de obtener de ella el
destino para el cual fue arrendada;d) Por los vicios redhibitorios de la cosa,
existentes al tiempo del contrato o que sobrevinieren
después, salvo si, en el primer caso, los hubiere
conocido o debido conocer el locatario. Se juzgarán
dentro de este inciso, los supuestos de la finca que
amenazare ruina, o que, con motivo de construcciones en
inmuebles vecinos, se tornare obscura;e) Por pérdida de la cosa
arrendada;f) Por caso fortuito que hubiere imposibilitado
principiar o continuar los efectos del contrato;g) Por culpa del locador o del locatario que
autorice a uno u otro a rescindir el contrato, yh) Por falta de pago de dos mensualidades
vencidas, si el locador demandare la terminación del
contrato.
Analizando esta enumeración, nos preguntamos si
la misma es taxativa o enunciativa. Entendemos que, al no poder
concluir los contratos de locación fuera de estas
disposiciones, su enumeración es taxativa.
Consecuencias jurídicas – Restitución de
la cosa
Nuestro Código Civil, en su Art. 839 dispone: "Si
la locación no fuere de plazo determinado, el locador
podrá demandar la restitución de la cosa, pero el
locatario, no adeudando dos periodos de alquileres: gozará
de los plazos siguientes, computados desde la
intimación:
a) Si la cosa fuere mueble, después de
tres días;b) Si fuere casa o predio, después de
cuarenta días. Si el precio se hubiere por
días, después de siete días;c) Si fuere un predio rústico donde
exista un establecimiento agrícola, después de
un año, yd) Si fuere una suerte de tierra en
que no exista establecimiento comercial, industrial o
agrícola, después de seis meses.
Esta disposición establece plazos para la
restitución de la cosa por el locatario, siempre y cuando
no adeudare dos periodos de alquiler y para el caso en que la
locación sea de plazo indeterminado.
Una vez vencido el plazo determinado para la
restitución de la cosa y el locatario no procede a la
restitución o devolución de la cosa arrendada,
podrá ser demandado con las indemnizaciones de
daños y perjuicios.
Mejoras
El Art. 842 de nuestro Código Civil dispone: "El
locatario puede retener la cosa arrendada en razón de lo
que le deba el locador, por el pago de mejoras autorizadas, salvo
que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a las
resultas de la liquidación. El locador tampoco puede
abandonar la cosa arrendada para eximirse de pagar las mejoras
y gastos a que estuviere obligado".
Es justo que el locatario retenga la cosa arrendada
cuando el locador le deba por las mejoras autorizadas. Cesa el
derecho de retención a favor del locatario, si el locador
deposita o afianza el pago de las mejoras a las resultas de la
liquidación. Si se introdujo mejoras sin
autorización del locador no podrá retener la cosa
arrendada, por haber infringido la norma legal vigente al
caso.
Tácita reconducción
En términos forenses significa, prorrogar expresa
o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, esa
prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se
produce automáticamente, sin determinación previa,
se origina una prórroga tácita, originada por el
simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute
de la cosa arrendada, después de vencido el plazo, sin que
el locador se oponga.
La Tácita reconducción supone
una reproducción del contrato reconducido,
inclusive en lo que se refiere al plazo. Algunas legislaciones,
entre ellos el nuestro, rechazan el concepto, determinando
que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa
arrendada una vez terminado el contrato, no significa
tácita reconducción, sino continuación de la
locación concluida, y en sus mismos términos, hasta
que el locador pida la devolución de la cosa, lo que
podrá hacer en cualquier momento.
Así, el Art. 843 de nuestro Código Civil
dispone: "Si terminado el contrato, el locatario permanece en el
uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay
tácita reconvención, sino la continuación de
la locación concluida, y bajo sus mismos términos,
hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y
podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que
el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa. El
arrendatario en mora en cuanto a la restitución de la cosa
está obligado a pagar el canon convenido hasta la entrega
de ella, sin perjuicio de resarcir cualquier otro
daño"
Locaciones Especiales
Finalmente, el artículo 844 de nuestro
Código dispone: "Las normas de este capítulo no
prevalecen sobre las disposiciones contrarias de
las leyesespeciales"
Esta disposición es oportuna, en razón de
que la propiedad hoy en día ha dejado de ser
el dominio total y absoluto para su goce y uso. La
concepción romanista ha quedado atrás ante el
avance de las doctrinas socializantes.
La función social del inmueble ha sido
el fundamento de las leyes especiales sobre alquileres, la
tenencia de la tierra, la aparcería y otras
modalidades propias que afectan a la locación de inmuebles
o de cosas productivas. Así mismo, el déficit
habitacional en las grandes urbes es otra de las causas que
protegen al inquilino.
Aparcería – Concepto
El contrato de aparcería, conocido también
como Colonato Parciario, es aquel en virtud del cuál, una
de las partes se obliga a entregar a la otra animaleso un
predio rural con o sin plantaciones, sembrados y enseres o
elementos de trabajo, para la explotación
agropecuaria en cualquiera de sus especialidades, con el objeto
de repartirse los frutos. Conforme a este concepto, tenemos dos
clases de aparcería, la pecuaria y la agrícola. En
la primera, el dador entrega animales de su propiedad y en la
segunda, el dador se obliga a entregar la tierra, los elementos y
enseres de trabajo.
Analogía con la sociedad
La similitud que reviste este contrato con
la sociedad, radica en que el precio pagado por el colono
parciario al propietario, versa sobre las utilidades devinientes
de la explotación. Otros elementos que hacen a la
analogía predicha constituyen, la forma de
participación de los riesgos de
explotación del inmueble, los aportes de cada uno,
etc.
En cuanto a las diferencias con la misma, radica en el
privilegio que se otorga al titular del inmueble explotado
respecto de quién usa la cosa en el sentido al precio
resultante de las utilidades, cosa que el la sociedad no se
admite, el privilegio mayor de un socio sobre otro.
Naturaleza Jurídica
Las opiniones se encuentran divididas, así,
algunos autores, como Troplong y Freitas quienes afirman que es
una simple sociedad, otros, como las legislaciones
de Francia, Alemania y Suiza para quienes
constituye un simple arrendamiento y por último, el
criterio mas razonable, la opinión de Marcade, que opina
que se trata de un contrato innominado, criterio por la que se
inclinan la mayoría de las legislaciones.
UNIDAD IX
Prestación o
locación de Servicios
Prenociones – Importancia
Los contratos de locación de servicios y de obras
son relativamente nuevos dentro del contexto del derecho como
norma reguladora de las prestaciones a que se someten los hombres
para regular los servicios a que se han obligado. La
locación de servicios es conocida como Contrato de
Servicios en nuestra legislación civil vigente.
 Página anterior | Volver al principio del trabajo | Página siguiente  |