Introducción
Los derechos reales son la relación
jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura
proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es
un término que se utiliza en contraposición a los
derechos personales o de crédito.
DESARROLLO
Concepciones
Una concepción de la teoría
ecléctica de los derechos reales es: derecho real, el
titular adquiere un poder inmediato y directo sobre un bien, que
puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.
La concepción obligacionista o
personalista y las concepciones unitarias consideran que de los
derechos reales deriva un deber de abstención u
obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga
omnes).Los derechos reales no podrían ser solo una
facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a
concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no
nacería hasta que un tercero la hurta o roba.
Una concepción intermedia establece
dos elementos de los derechos reales:
Un poder del sujeto sobre la cosa de
contenido económico.Una relación del sujeto con
terceros: garantía jurídica o
formal.
Otra concepción señala que
son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a
su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables
frente a terceros.
Características
Los derechos reales se diferencian de
los derechos obligacionales:
Por razón de las
personas:
En los derechos reales, interviene un
solo sujeto activo determinado y un sujeto pasivo colectivo e
indeterminado.En el derecho de crédito,
además de esos mismos, figuran un sujeto pasivo
individualmente determinado.
Por razón del
objeto:
En los derechos reales, el objeto es
una cosa corporal, específica y
determinada.En el derecho de crédito el
objeto es una prestación del deudor.
En razón del poder que
atribuyen al titular:
En los derechos reales, implica el
poder sobre una cosa.El derecho de crédito, un poder
o facultad contra la persona del deudor, para exigirle una
prestación de hacer o no hacer.
Por razón de su
eficacia:
En los derechos reales, es el prototipo
de los derechos absolutos, al poder ejercitarse y hacerse
efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular, quien
ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad
actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a no
perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la
cosa.El derecho obligacional es el
típico derecho relativo (Inter partes), porque
sólo puede hacerse efectivo con la persona del deudor
como sujeto pasivo, en contraposición al acreedor, que
actúa como sujeto activo
Por la importancia que la ley y la
voluntad tienen en su creación:
En los derechos reales, toma su
configuración de la ley y obedece al principio de
orden público. Los diferentes derechos reales y los
modos de adquirirlos, por su relevancia para los
ordenamientos jurídicos nacionales, suelen estar
establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a
un numerus clausus.El derecho de obligación se rige
el principio de autonomía de la voluntad, razón
por la cual existen tantas obligaciones como figuras
jurídicas se puedan imaginar.
Por razón del
origen:
Los derechos reales precisan de un
título y de un modo de adquirir, establecidos por la
ley.Los derechos de obligación nacen
de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho
romano clásico son el contrato y el delito, variando
en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No
son susceptibles de usucapión.
Por razón de su
duración y causas de extinción:
Los derechos reales tienen de ordinario
naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero
pereciendo la cosa, se produce la extinción del
derecho.El derecho de obligación tiene
una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su
ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapareciendo
la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo
de extinguir las obligaciones).
Por objeto de protección
registral.
Los derechos reales, en especial el de
naturaleza inmueble, suelen ser protegido por el ordenamiento
jurídico mediante su inscripción en un registro
especial de naturaleza pública, lo que acredita su
dominio o, en su caso, su posesión.El derecho de obligación, salvo
excepcionalmente, no es protegido mediante
registro.
Los Derechos Reales
de Garantía
1. Concepto.
Son llamados así porque son
constituidos a favor de un acreedor para reforzar el cumplimiento
de la obligación por parte del deudor, asegurándole
su cumplimiento al conceder al acreedor ciertas facultades sobre
pertenencias del mismo deudor. El acreedor tiene sobre esas
acciones reales para perseguirlas en manos de quien se
encuentren, para hacerse poner en posesión de ellas. Los
derechos reales de garantía son derechos accesorios, se
adhieren a una obligación cuyo cumplimiento garantizan.
Estos derechos no tuvieron un gran desarrollo, pues los romanos
prefirieron la garantía personal. Los derechos reales de
garantía son la prenda y la hipoteca, pero les precede la
enajenación con fiducia.
2. La "Fiducia Cum Creditore
Contracta".
La "fiducia Cum creditore contracta"
(contrato de buena fe con el acreedor) implica la venta de una
cosa por "mancipatio" o por "in iure cesio", que hace el deudor
al acreedor para garantizarle el cumplimiento o pago de su
crédito, seguido por un pacto de "fiducia" (de buena fe)
por medio del cual el acreedor se compromete con el deudor a
retransferirle, una vez que se le haya pagado, la propiedad de
esa misma cosa. Por virtud de esta operación, el acreedor
se hace propietario de la cosa, que retendrá hasta ser
pagado, pudiendo reivindicarla aun contra el deudor; en el caso
de no ser pagado, puede venderla para recuperar su crédito
y dar el excedente, si lo hay, al deudor.
La enajenación con "fiducia"
presentaba graves inconvenientes para el deudor: le quitaba el
uso del objeto y lo exponía a recuperarlo deteriorado por
el hecho o negligencia del acreedor, más aun, lo
exponía a perderlo si el acreedor lo vendía antes
del vencimiento; además, no podía emplear el objeto
para conseguir más préstamos. El acreedor
podía dejar el objeto en manos del deudor, pero era en
arrendamiento o a título de precario, siendo éste
revocable a voluntad y aquél no impedía que el
acreedor pudiera vender el objeto, teniendo el deudor sólo
la acción "personal fiducia" (de buena fe) contra el
acreedor.
3. El "Pignus".
"Pignus" o prenda, viene de puño,
pues lo que se da en prenda generalmente se entrega con la mano,
por lo que piensan algunos que la prenda sólo se puede
constituir sobre bienes muebles. La prenda es otro de los
derechos reales de garantía que se contrae no sólo
con la entrega o tradición del objeto, sino también
con la mera convención de las partes.
Como la prenda se constituía para
garantizar al acreedor el cumplimiento de una obligación,
se convenía entre las partes que en el caso de no ser
pagado el acreedor, éste podría vender el objeto,
pero no podía ser forzado a venderlo si no quería.
Cuando no se ha convenido que el objeto pueda ser vendido, el
acreedor puede venderlo, pero previamente debe instar al deudor
tres veces para que le pague. Con el producto de la venta el
acreedor se paga lo que le era debido, debiendo devolver el
excedente al deudor ("hyperocha") o demasía. Cuando el
acreedor recibe el importe de su crédito de manos del
deudor, debe restituir el objeto que recibió en
prenda.
"Anticresis". Relacionada con la prenda
está la "anticresis", pacto en virtud del cual el deudor
autorizaba a que el acreedor se sirviera del bien y los frutos
obtenidos los aplicara al pago de los intereses y satisfechos
éstos, a la suerte principal.
"Pignus Gordianum". La prenda se extingue
cuando el deudor hace el pago al acreedor, pero el emperador
Gordiano dispuso que subsistiera para garantizar otros
créditos que tuviera el deudor para con el mismo
acreedor.
4. La Hipoteca.
La hipoteca es favorable tanto para el
deudor como para el acreedor; para el deudor porque "no pasa al
acreedor ni la posesión" del objeto, quedando éste
en poder del deudor, quien podrá servirse de él y
ofrecerlo en garantía de ulteriores créditos; es
conveniente la hipoteca para el acreedor, porque para la
persecución (del objeto) se da al acreedor una
acción real.
La hipoteca es un derecho real que gravita
sobre un bien afectado al cumplimiento de una obligación.
Grava a una cosa en lugar de gravar a una persona. Por la
hipoteca se tiene un derecho real sobre el objeto que garantiza
el crédito y da al acreedor un derecho de preferencia por
el cual escapa al concurso de los acreedores, se paga con el
objeto afectado a su crédito. El acreedor tiene
también el derecho de persecución sobre el objeto
para que éste le sea entregado de manos de quien lo tenga,
desconociendo las enajenaciones y constituciones de derechos
reales posteriores al nacimiento de la hipoteca; finalmente, el
acreedor tiene el derecho de vender la cosa gravada ("ius
vendendi" o "ius distrahendi").
Para que la hipoteca pueda constituirse se
necesita: a) La existencia de una deuda, pues la hipoteca no es
más que un derecho accesorio; b) La cosa hipotecada debe
ser objeto de venta, pues el derecho de preferencia que otorga se
ejerce sobre el precio; c) El constituyente debe de ser
propietario de la cosa y capaz de enajenar, pues es uno de los
fines de la hipoteca llegar a vender, en caso de que no se pague
al acreedor.
5. Constitución de la
Hipoteca.
La hipoteca puede originarse
por:
a) Pacto. El acuerdo entre las partes
bastaba para crear el derecho real de hipoteca; se trata de un
pacto sancionado por el derecho pretorio ("pactum
vestitum").
b) Testamento. El de "cuius" utilizaba este
modo de constituir la hipoteca sobre alguno de los bienes
hereditarios, cuando deseaba garantizar a su legatario una renta
vitalicia o una pensión alimenticia.
c) Hipotecas Tácitas. Las hipotecas
tácitas son aquellas que la ley crea directamente, de
ordinario por interpretación de la voluntad de las partes,
o por favor hacia un acreedor incapaz.
Tiene una hipoteca tácita especial:
1) El arrendador de un fundo rural sobre los frutos y cosechas.
2) La hipoteca del arrendador de una casa sobre todos los muebles
y objetos introducidos a ella. 3) En el derecho Justiniano, la
hipoteca de los legatarios sobre los bienes de la
sucesión.
Tiene una hipoteca tácita general:
1) El fisco, sobre los bienes sus administradores y deudores. 2)
Los pupilos y los menores de veinticinco años sobre los
bienes de sus tutores y curadores; esta hipoteca creada por
Constantino, fue extendida por Justiniano a los locos. 3) La
mujer casada y sus herederos, bajo Justiniano, sobre los bienes
del marido para garantizar la devolución de la
dote.
6. Extinción de la
Hipoteca.
La hipoteca se extingue por la vía
de consecuencias o directamente. Por vía de consecuencia
cuando el acreedor es pagado y más generalmente todas las
veces que la deuda de la cual es el accesorio se extingue
totalmente, bien por el derecho civil, bien por el derecho
pretorio, pues si sólo se extingue parcialmente, la
hipoteca que es indivisible, subsistirá entera.
La hipoteca se extingue directamente: 1)
Por la venta de la cosa hecha por el acreedor hipotecario;
extingue así su hipoteca y las posteriores, si las hay,
pero no las anteriores. 2) Por la renuncia del acreedor, que
puede ser expresa o tácita, como cuando deja de vender el
bien afectado sin ejercer su derecho. 3) Por confusión, es
decir, por la adquisición de la propiedad de la cosa
hipotecada por el acreedor hipotecario. 4) Por la pérdida
de la cosa hipotecada. 5) Por la prescripción extintiva de
cuarenta años que es la más larga duración
de la acción hipotecaria, según disposición
del emperador Justino. 6) Por las "praescriptio longi temporis"
cuando el bien hipotecado está en manos de un tercer
adquirente de buena fe y con justo título con
relación al acreedor hipotecario, puede oponerle esta
"praescriptio" a su acción hipotecaria.
Conclusión
Lo derechos reales son la relación
jurídica entre una persona y una cosa, se considera que de
los derechos reales deriva un deber de abstención u
obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga
omnes).
Lo derechos reales de garantía Son
llamados así porque son constituidos a favor de un
acreedor para reforzar el cumplimiento de la obligación
por parte del deudor, asegurándole su cumplimiento al
conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del
mismo deudor. El acreedor tiene sobre esas acciones reales para
perseguirlas en manos de quien se encuentren, para hacerse poner
en posesión de ellas, en síntesis son un derecho
accesorio adherido a una obligación que se hace
cumplir.
Bibliografía
www.wikipedia.com
www.oceanomedia.com
Enciclopedia océano tomo
3
Autor:
Rosa Alina Obando
Jose Gabriel Diaz
CARRERA: DERECHO
ASIGNATURA: DERECHO ROMANO II
DOCENTE: ERASMO JARQUIN.
ESTELI, SABADO 24 DE AGOSTO
2013.