Incumplimientos del comprador en compraventa de bienes inmuebles

Introducción

El artículo 47 CE, dentro de los principios
rectores de la política social y económica,
señala que "Todos los españoles tienen derecho a
disfrutar

de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
públicos promoverán las condiciones necesarias y
establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo
este derecho, regulando la utilización del suelo de
acuerdo con el interés general para impedir la
especulación". No se trata de un pronunciamiento aislado,
pues este mismo derecho está igualmente reconocido en
textos internacionales de derechos humanos, como el
artículo 25.1 de la Declaración de Derechos Humanos
de 10 de diciembre de 1948, el artículo 11.1 del Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales de 16 de diciembre de 1966 ó el artículo
16 de la Carta Social Europea de 18 de octubre de 1961. En una
primera aproximación, podría parecer que la
vivienda queda reducida, en el artículo 53 de la
Constitución.

La STC n. º 189/04, de 2 de noviembre, en
desarrollo del artículo 18.2 CE, pero entendiendo dicho
desarrollo al propio artículo 18.1 del texto
constitucional "…Por ello, hemos afirmado que la
protección constitucional del domicilio es una
protección de carácter instrumental, que defiende
los ámbitos en que se desarrolla la vida privada de la
persona. El concepto constitucional de domicilio tiene mayor
amplitud que el concepto jurídico privado o
jurídico administrativo de domicilio y no admite
"concepciones reduccionistas…" (por todas SSTC 94/1999, de
31 de mayo, FJ 5, y 10/2002, de 17 de enero, FJ 6 in fine). En el
fundamento jurídico octavo de la STC 10/2002 que "el rasgo
esencial que define el domicilio a los efectos de la
protección dispensada por el art. 18.2 CE reside en la
aptitud para desarrollar en él vida privada y en su
destino específico a tal desarrollo aunque sea
eventual…".

La regulación fundamental de la compraventa de
viviendas por consumidores está formada, en cuanto a la
legislación nacional, por las siguientes leyes
estatales:

1. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para
la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras
leyes.

2. Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas (parcialmente modificada por la Ley de
Ordenación de la Edificación y la LO 10/1995, de 23
de diciembre del Código Penal).

3. Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, que protege a
los consumidores en cuanto a la información a suministrar
en la compraventa y arrendamiento de viviendas (en adelante RD
515/1989).

4. Ley 7/1998 de 13 de abril, de Condiciones Generales
de la Contratación (en adelante LCGC).

5. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación.

Pues bien, de un contrato de compraventa se derivan
obligaciones sinalagmáticas, concretándose
éstas básicamente, en la entrega del bien por parte
del vendedor y en la obligación de pagar el precio, por
parte del comprador, a salvo de cualesquiera otras, bien
accesorias o complementarias que pudieran establecerse, en base a
la libertad contractual de las partes.

Artículos
1.124 y 1.504 del Código Civil

Respecto a lo establecido en el artículo 1.124
del CCivil, "la parte que hubiera cumplido sus obligaciones
ostenta la facultad de instar a la otra, a la resolución
del contrato o a su cumplimiento. Este artículo opera y
faculta a instar la resolución por incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones estipuladas en contrato, siempre
que éstas sean recíprocas y con independencia del
objeto del mismo", es decir, para la compraventa en
general.

En caso de incumplimiento del comprador, el vendedor
está facultado según el artículo 1.124 del
CCivil, a solicitar el cumplimiento del mismo o la
resolución. Estas dos peticiones pueden formularse de
forma alternativa o subsidiaria, pero no conjunta.

Por su parte, el artículo 1.504 del CCivil
establece que "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se
hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo
convenido tendrá lugar de pleno derecho la
resolución del contrato, el comprador podrá pagar,
aún después de expirado el término,
ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta
notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá
concederle nuevo término".

El citado artículo y a diferencia del anterior,
únicamente puede ser invocado en contratos de compraventa
de inmuebles, con precio aplazado y solamente resulta aplicable
para instar la resolución del contrato por incumplimiento
en la obligación de pago contraída y no su
cumplimiento.

En caso de optar por el cumplimiento se invocaría
únicamente el artículo 1.124 CCivil y en caso de
optar por la resolución contractual, también se
invocaría el citado artículo, si el incumplimiento
del contrato deviene por cualquiera de las obligaciones
recíprocas convenidas pudiendo invocar el artículo
1.504 CCivil, únicamente para instar la resolución
y siempre que ésta venga motivada por incumplimiento de
las obligaciones económicas. Respecto a este punto
añadir, que mientras no se haga el requerimiento de
resolución del contrato, debido a la falta del pago del
precio, el comprador puede pagar y frustrar de este modo
cualquier intención de resolución por parte del
vendedor.

Otro aspecto a tener en cuenta, es el grado o
calificación del incumplimiento del comprador, pues
según se catalogue éste como grave o por ejemplo,
de simple retraso, las consecuencias serán distintas para
las partes añadiendo y a modo de ejemplo que en el caso de
incumplimiento grave la consecuencia sería la
resolución, y en caso de incumplimiento leve la
consecuencia sería la mora del deudor, pero solo desde la
reclamación judicial o extrajudicial del cumplimiento por
parte del que hubiera cumplido, en este caso el vendedor. Un
ejemplo de incumplimiento grave sería la no entrega por
parte del comprador de la totalidad del precio; un ejemplo de
incumplimiento leve sería la no entrega del comprador de
uno de los pagos aplazados, no procediendo en este último
supuesto la resolución, pero sí el devengo de los
intereses desde que se reclamen, por incurrir en mora, conforme a
los artículos 1.100 y 1.501 del CCivil.

Incumplimiento
grave por parte del comprador

El incumplimiento por parte del comprador y su
calificación, bien como grave o como leve, puede venir
determinada de antemano en el contrato, produciendo en
consecuencia los efectos propios de su calificación,
así como también si éstas producirían
la resolución o no del mismo. En el caso de introducir las
causas que devendrían en la resolución,
estaríamos ante un pacto comisorio, equivalente a una
condición resolutoria y en consecuencia no se
plantearía mayor problema a la hora determinar el grado de
incumplimiento así como tampoco sus
consecuencias.

Lógicamente, el problema se plantea ante
incumplimientos cuya calificación y consecuencias no han
quedado determinadas de antemano en la redacción del
contrato[1]

En la STS-1ª de 17 de julio de 2007, Rec
núm. 4222/2000, se sostiene que la jurisprudencia, a la
hora de interpretar y aplicar el artículo 1.124 del
Código Civil, ha abandonado hace tiempo las posiciones
que, de una u otra forma, exigían una reiterada y
demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las
obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad
obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que
basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de
cumplimiento o producida por causa imputable al que pide
la resolución , siempre que tenga la entidad
suficiente para motivar la frustración del fin del
contrato, o como dice la STS-1ª de 9 de marzo de 2005, que
afirma "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un
cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el
requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde,
sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con
lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa
del comprador para que
la resolución por incumplimiento de
pago puede tener lugar[2]que es a lo que apunta la
frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se
frustre la finalidad económica de la relación,
imputable al comprador o sucesores que resulten
obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado
para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta
acomodada a los tiempos actuales para las situaciones
de incumplimiento contractuales, ya que frente al
vendedor que cumple,
el comprador incumplidor, desequilibra la
relación contractual al incurrir en impago
voluntario[3]

Resolución
del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador en
el pago del precio

Desde que el comprador deje de abonar, la cantidad a la
que venía obligado, según lo convenido, y siempre
cuando con este se frustren las expectativas del contrato tal y
como acaba de mencionarse en el apartado anterior, el vendedor
que haya cumplido con sus obligaciones, podrá instar la
resolución del contrato, aplicando el artículo
1.504 CCivil, y ello sin tener que venir estipulado expresamente
en el contrato ya que la facultad de resolución no deriva
de su inclusión y especificación en un pacto, sino
en el incumplimiento y en este caso, en la obligación
desatendida de pagar el precio
establecido[4]

Medio fehaciente
de notificación

Para que el vendedor pueda instar la resolución
del contrato por incumplimiento del comprador, el primero tiene
que notificar por cualquier medio fehaciente, esto es,
requerimiento notarial o judicial, burofax o telegrama.
Así lo señala, la STS-Sala 1ª, S 17-7-2009,
nº 575/2009, rec. 143/2005. Pte: O"Callaghan Muñoz,
Xavier "es eficaz el requerimiento hecho en forma
fehaciente aunque no sea judicial o notarial. En el presente
caso, se ha hecho por telegrama e incluso se ha contestado
notarialmente. Por tanto, tiene razón el recurrente en el
sentido de que el requerimiento ha sido hecho válida y
eficazmente, por lo que queda patente su voluntad decidida de
resolver el contrato e instando en este caso al comprador a que
se avenga a lo solicitado. Si transcurrido el plazo fijado, el
comprador le manifestara su oposición a la
resolución u opta por el silencio, el vendedor no
podrá dar por resuelto el contrato y todo ello a pesar de
que en contrato se haya estipulado algo así como " si no
se atendiera el pago del precio según lo convenido, el
contrato quedará resuelto con la sola notificación
del vendedor de dicha voluntad por cualquier medio fehaciente y
sin necesidad de ningún otro procedimiento", pues la
resolución contractual, si no es de mutuo acuerdo, no se
entiende por producida, siendo necesaria la intervención
judicial para acordarla.

Requisitos para
instar la resolución contractual

Para solicitar la resolución de un contrato de
compraventa de bienes inmuebles, en virtud del artículo
1.504 del CCivil, deberán cumplirse los siguientes
requisitos:

a) Requerimiento judicial o por cualquier medio
válido y aceptado, anteriormente
señalado.

b) Cumplimiento por parte del vendedor de sus
obligaciones.

c) No encontrarse el comprador al corriente del precio y
deberse esta situación a su responsabilidad.

En un contrato con obligaciones recíprocas para
las partes, una de ellas no puede exigir el cumplimiento de la
otra o la resolución del mismo si con anterioridad al
incumplimiento de la otra parte, ésta no se encontraba al
corriente de las suyas o no encontrándose al corriente, la
gravedad de las mismas fuera ínfima, no bastando en
consecuencia para inhabilitar en este caso al vendedor a instar
la resolución, cualquier tipo de defecto en el.

También se podrá pedir la
resolución, aún después de haber optado por
el cumplimiento, cuando este resultare imposible".

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 5 de abril de
2006, señala que para que se produzca el supuesto de la
resolución del artículo 1124 del Código
Civil, la Jurisprudencia de este Tribunal, ha exigido siempre la
concurrencia de los siguientes requisitos:

1º) Que se trate de un contrato con prestaciones
recíprocas.

2º) Incumplimiento grave de la
obligación, para lo que había sostenido que
para que existiese este incumplimiento debía concurrir
"una voluntad deliberadamente rebelde del deudor"; sin embargo
algunas sentencias ya habían abierto una matización
del principio, bien por una frustración del fin del
contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente
resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren
las legítimas aspiraciones de la contraparte, (Sentencia
18 octubre 1993), bien exigiendo que la conducta del incumplidor
sea grave, (Sentencia 13 mayo 2004).

3º) Que la facultad resolutoria de las
obligaciones recíprocas, que contempla el artículo
1124 del Código Civil, exige ineludiblemente que el
que pretende la resolución haya cumplido las obligaciones
que a él le incumben (SSTS de 22 octubre 1985, 14 abril y
30 junio 1986, 13 marzo 1990, 18 marzo y 22 mayo 1991, 9 mayo
1994 y 24 octubre 1995).

Es válido el requerimiento realizado a
través de la conciliación, aunque el juzgado sea
incompetente, por cuanto que, con la citación para el acto
con el correspondiente traslado de la papeleta de demanda, se
llena el requisito de la notificación receptiva a
través de la autoridad judicial (STS. de 26 de febrero y
de 27 de mayo de 1985 y 11-7-2008).

Es válido el requerimiento realizado por el
notario por correo ordinario con acuse de recibo de acuerdo con
el art. 202 del Reglamento Notarial (STS de 28 de septiembre de
2001).

El requerimiento debe ser previo a la demanda, ya que
constituye un fundamento fáctico de la acción. (STS
de 10 de junio de 1996).

El requerimiento resolutorio es recepticio (STS
de 28 de julio y 28 de septiembre de 2001). Este carácter
recepticio impone que el mismo llegue a poder y conocimiento del
requerido, si bien se entiende cumplido cuando es el propio
comprador requerido quien, recibió el requerimiento y
voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.

Hay que considerar recibida dicha declaración,
aún en el supuesto de falta de recepción del
documento que así lo contenga, cuando no estaba en la
potestad del que la emite, y sí del destinatario, el
conseguir obtener tal conocimiento y no llegó a su
conocimiento por causa totalmente imputable a él (STS de
28 de mayo de 1986 y 29 de septiembre de 1981). La AP Madrid en
sentencia de 27 de febrero de 2006 resolvió que "el
domicilio en el que se intentó el requerimiento en primer
lugar era el domicilio social de la demandada y, además,
el designado por la parte compradora para "notificaciones y
requerimientos" en el contrato privado de compraventa, por lo que
sólo a la Derecho Inmobiliario: problemática
actual: parte demandada es imputable que el citado requerimiento
no llegara a su conocimiento, bien por haberse rehusado el mismo
por las personas que atienden la asesoría allí
domiciliada, bien por haber abandonado de hecho ese domicilio y
no haberlo comunicado a la vendedora".

Después del requerimiento de resolución no
puede alegarse eficazmente la imputación de pago ni la
compensación

Impago del
precio

El Código Civil en su artículo 1500
establece que "el comprador está obligado a pagar el
precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el
contrato". Tratándose de un contrato bilateral y
reciproco, la obligación fundamental del comprador es la
de pagar el precio, que representa la causa de la
obligación de entregar la cosa (art. 1274 Código
Civil).

Concepto de precio

El art. 1445 del Código Civil define el contrato
de compraventa como aquel por el que "uno de los contratantes se
obliga a entregar a otro una cosa determinada y el otro a pagar
por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente".

Establece el Código Civil la posibilidad del
comprador de suspender el pago cuando fuere perturbado en la
posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado
temor de serlo por una acción reivindicatoria o
hipotecaria hasta que el vendedor haya hecho cesar la
perturbación o el peligro, a no ser que afiance la
devolución del precio en su caso, o se haya estipulado
que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el
comprador estará obligado a verificar el pago (art. 1.502
del Código Civil).

La interpretación que el Tribunal Supremo
tradicionalmente ha hecho de este precepto ha sido restrictiva,
limitándola a los supuestos contemplados en la norma y
exigiendo que el comprador no tuviere conocimiento de las causas
concurrentes en el momento de la compra (STS 20 de diciembre de
1998, 4 de noviembre de 1989, 16 de febrero y 5 de junio de 1999,
entre otras). Así en la antigua sentencia de 11 de enero
de 1979 consideró que "la posible perturbación
posesoria –por exceso de altura del edificio construido por
encima del límite permitido con peligro de
demolición– no autorizaba al comprador del
apartamento para dejar de cumplir sus obligaciones de pago, ya
que el caso no está en ninguno de los supuestos del
artículo 1.502 del Código Civil".

Dicho incumplimiento para que produzca efectos
resolutorios ha de ser inequívoco, grave, y esencial. No
es inequívoco cuando la definitiva fijación del
precio está pendiente de liquidación. No es grave
cuando se ha dejado de pagar sólo una pequeña
cantidad de dinero (STS de 3 de mayo de 1994).

Podrá hablarse de impago siempre que se haya
fijado un momento en el tiempo para efectuarlo o en caso
contrario, al tiempo de entregar por el vendedor la cosa vendida
o se requiera a éste para que se realice ambas de forma
simultánea en un momento determinado, dado que en caso
contrario, si falta la concreción del momento, no
podrá invocarse el artículo 1.504 CCivil para su
resolución, por tanto esta situación deberá
deberse a su responsabilidad[5]

Incumplimiento
del comprador al no poder cumplir con el pago sin
concesión del préstamo
hipotecario

Un tema de actualidad, es la situación en la que
se encuentran numerosos compradores de viviendas, los cuales
adquirieron unos años atrás en virtud de contrato
privado una vivienda en construcción o por construir,
sobre la que han ido satisfaciendo los pagos acordados en
contrato, quedando pendiente de satisfacer la última cuota
del precio (aproximadamente un 80% del precio total del
inmueble), su fortuna económica ha disminuido
considerablemente por circunstancias tales como pérdida
del puesto de trabajo, y en consecuencia no les es concedido el
préstamo hipotecario necesario para hacer frente a la
compra. ¿Qué ocurre en estos casos?
¿Quedaría exonerado el comprador de sus
obligaciones?

A modo de introducción citar jurisprudencia en
torno a los artículos 1.182, 1.183 y 1.184 del CCivil,
estableciendo este último artículo que "la
obligación consistente en entregar una cosa quedará
extinguida siempre y cuando su imposibilidad no fuera atribuible
al deudor y fuese de una magnitud absoluta. Bien, en este punto
no encontramos unanimidad en la jurisprudencia, pues en algunas
sentencias encontramos que la imposibilidad de satisfacer el pago
por el deudor debido a la no concesión del préstamo
hipotecario, no es considerado una causa ajena a la voluntad del
comprador pues con anterioridad a la firma del contrato
debía haber sopesado todas las posibilidades así
como inconvenientes que pudieran
producirse[6]

Una cosa es estar facultado para resolver el contrato y
otra bien distinta la indemnización por daños y
perjuicios causados. Que el comprador esté facultado para
instar la resolución sólo significa eso, resolver
el contrato para no estar obligado a llevar a término la
compra con el abono del precio correspondiente, pero no implica
su exención en abonar cantidades en concepto de
indemnización por los daños y perjuicios
causados.

Moderación
en las cantidades

Respecto a este punto tenemos que decir, que la
indemnización se atenderá según lo pactado
para el caso de incumplimiento total o parcial, procediendo
únicamente la moderación de lo pactado aplicando el
artículo 1.154 del CCivil si ésta se refería
a un incumplimiento total y lo producido es parcial.

Bibliografía

CÓMITRE COUTO, Carlos. "Resolución de
contratos con cantidades entregadas a cuenta para la
construcción de viviendas y su recuperación".
Cyclo Formación 2009.

DÍEZ-PICAZO Y GULLÓN. Sistema de
Derecho Civil.

NAVARRO PÉREZ, José Luis. La
compraventa civil. Editorial Comares.

SANCHIS FERNÁNDEZ-MENSAGUE. "La
adquisición de la vivienda". Cuadernos de Derecho
Judicial 1992.

DE CASTRO GARCIA y otros. Código Civil comentado.
Colex. 2002

Autor:

Concepción Monerri Guillen.

Juez Sustituta del TSJ de Murcia.

[1] En este aspecto, resulta aplicable la
STS-1ª, de fecha 14-5-2008, nº 418/2008, rec.
435/2001. Pte: Almagro Nosete, José.

[2] STS-1ª de 5 de junio de 1989 y 11 de
marzo de 1991 EDJ 1991/2607. 

[3] STS-1ª de 21 de junio de 1990, 23 de
abril de 1992 EDJ 1992/3943 , 9 de octubre de
1993, 22 de diciembre de 1993 EDJ 1993/11795 ,
17 de mayo EDJ 1994/4431 , 4 de
julio EDJ 1994/11852 y 10 de octubre de
1994 EDJ 1994/8472 , 16 de
marzo EDJ 1995/1212 , 2 de
octubre EDJ 1995/4920 y 29 de diciembre de
1995 EDJ 1995/6791 y 7 de febrero de
1996 EDJ 1996/95 , 23 de marzo de
1996 EDJ 1996/2646 , 24 de octubre de
1998 EDJ 1998/23081 y 22 de febrero de
1999 EDJ 1999/846 , entre otras muy
numerosas.

[4] SAP de Sevilla, sec. 5ª, S
10-2-2010, nº 67/2010, rec. 4487/2009 Pte: Herrera Tagua,
José.

[5] STS Sala 1ª de 9 de Marzo de
2005.

[6] ST Audiencia Provincial de Valladolid,
sec. 3ª, S 6-4-2009, nº 98/2009, rec. 400/2008 Pte:
Sendino Arenas, Miguel Angel “de no haberse sujetado la
obligación de pago a la condición de
concesión de préstamo hipotecario, ésta no
opera para su resolución; y de otra parte, la ST
Audiencia Provincial de Castellón, sec. 3ª, S
2-6-2010, nº 201/2010, rec. 38/2010 Pte: Marco Cos,
José Manuel, en la cual considera que la no
obtención del préstamo por parte de los
compradores es causa sobrevenida y en consecuencia están
facultados para la resolución del contrato.