Normas urbanísticas. Alcance de las normas del plan general de ordenación urbana de Segovia (página 5)
3. En cuanto al espesor de los forjados, no computará a efectos de la medición de alturas la parte superior de estos que, no siendo estructural y no superando los 15 centímetros de espesor tenga por objeto reducir el consumo de energía, mejorar el confort higrotérmico y sonoro, y albergar instalaciones. Para que esta exclusión se considere aplicable deberá demostrarse en el proyecto que la solución contribuye al aislamiento acústico y térmico de las viviendas o dependencias. Esta exención no es de aplicación en el ámbito de aplicación de las ordenanzas 1 y 2
Artículo 159. Luces rectas
Se entiende, en huecos y ventanas, por luz recta la longitud de la perpendicular al paramento exterior, medida en el eje del hueco hasta el muro o lindero más próximo.
Artículo 160. Superficies
Son magnitudes cuadráticas horizontales. Se consideran:
1. Superficie ocupada es la comprendida dentro de los límites definidos por la proyección sobre un plano horizontal de las líneas externas de toda la construcción excluidos subterráneos y vuelos.
2. Superficie edificada en planta es la superficie encerrada por la línea exterior de los muros de cerramiento, incluyendo la superficie de voladizos en su totalidad, si están cerrados por tres o más de sus lados, y en el 50 % de su superficie si están cerrados solamente en uno o dos de sus lados.
3. Porcentaje de ocupación o índice de ocupación es el máximo porcentaje fijado para la relación entre la superficie edificada en planta y la de la parcela edificable.
4. Superficie total edificada es la resultante de la suma de las superficies edificadas en cada una de las plantas.
5. Superficie útil de un local es la comprendida en el interior de sus paramentos verticales y que es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.
Artículo 161. Volúmenes
Son magnitudes cúbicas. Se consideran:
1. Volumen edificado por planta es el producto de la superficie edificada en planta por la altura de piso correspondiente.
2. Volumen total edificado es la suma de los volúmenes edificados por planta.
a. No computarán como volumen edificable los espacios en sótano, o, si se trata de semisótano, los espacios por debajo de la rasante, en el punto fijado para la medición de la altura de edificación, siempre que se destinen a servicios del propio edificio o aparcamiento de vehículos.
b. Si las edificaciones por debajo de la rasante se destinaren a usos que no estuvieran directamente al servicio del propio edificio, serán computadas como volumen edificado a todos los efectos; asimismo será planta computable si la cara inferior del forjado de techo emerge por encima de la rasante en una dimensión mayor de la tolerada.
Artículo 162. Edificabilidad
1. Se entiende por superficie edificada o edificable el sumatorio de las comprendidas en el interior de la envolvente del edificio en cada planta.
2. Se entiende por índice de edificabilidad el cociente entre la superficie edificada o edificable total en un ámbito determinado (sector, unidad de actuación o parcela) y la superficie de dicho ámbito. El índice de edificabilidad se expresa en metros cuadrados edificados o edificables por metros cuadrados de suelo (m2/m2).
Artículo 163. Cómputo de la edificabilidad
1. En la medición de la edificabilidad han de incluirse con carácter general, salvo indicación contraria en las ordenanzas zonales:
Cualquier tipo de cuerpo volado cerrado.
Las terrazas cerradas por alguno de sus costados
Los sótanos y semisótanos, cuando no estén destinados a aparcamientos o instalaciones para el servicio exclusivo del edificio, tales como calefacción, acondicionamiento de aire, maquinaria de ascensores, cuartos de contadores y centros de transformación, etc.
Cuando el paramento inferior del forjado de techo del semisótano se encuentre a una altura de 1,50 m o más sobre la rasante de la acera, se incluirá en la medición de edificabilidad, cualquiera que sea el uso al que se destine.
Aquella superficie bajo cubierta que disponga de una altura libre igual o mayor de 1,20 metros.
Los soportales y la parte diáfana de la edificación en contacto con las fachadas exteriores, de libre acceso público y sin cerramiento, siempre que tengan un uso distinto al paso de personas.
Las plantas destinadas a aparcamiento situadas sobre rasante, aun cuando sean abiertos.
Las entreplantas.
2. En la medición de la edificabilidad han de excluirse, salvo indicación contraria en las ordenanzas zonales:
a. Con carácter general:
Los locales destinados a albergar instalaciones legalmente obligatorias, instalaciones bioclimáticas y almacenamiento de bicicletas.
Los aparcamientos bajo rasante correspondientes a la dotación mínima obligatoria para cada uso
b. En edificios de uso residencial colectivo:
En los portales se excluirá toda superficie que supere los 10 m2.
En aquellos núcleos de circulación vertical que sirvan a viviendas que, sin excepción, cuenten con doble orientación y fondos menores de 15 metros se excluirán del cómputo de edificabilidad el 50% de la superficie edificada del mencionado núcleo.
c. En el caso de edificios bioclimáticos, entendiendose por tales aquellos construidos con técnicas constructivas pasivas que contribuyan al ahorro energético, a la mejora del confort de los usuarios de los edificios y a la reducción de las emisiones contaminantes:
La porción de la superficie de los muros exteriores que excedan de 30 centímetros de espesor, tanto si se trata de cerramientos de fachada como de muro medianero, salvo en aquellos casos en los que el espesor total del muro supere los 60 cm o incluya espacios intersticiales vacíos que excedan 5 cm de espesor.
En el caso de que los muros de fachada adopten la modalidad de paredes ventiladas será admisible la exclusión del cómputo de un espacio intersticial vacío de 20 centímetros
Galerías, invernaderos y espacios acristalados sin climatizar en los que la superficie acristalada sea de más de 70% total del cerramiento de la estancia, destinadas a la mejora del confort ambiental y el ahorro energético mediante la mejora del aislamiento y la captación directa de radiación solar, sin superar en todo caso el resto de parámetros urbanísticos.
Muros de separación de las estancias climatizadas con inercia térmica que permitan un funcionamiento como captadores de radiación solar en invierno y una protección contra el soleamiento en verano. Dichos muros de separación deberán tener la misma sección que la fachada y deberán ocupar al menos el 75% de la huella de la galería, invernadero o espacio acristalado sobre el alzado, de tal modo que los huecos de paso entre estancia interior e invernadero no superen el 25% de la huella.
Las exclusiones señaladas serán aplicables siempre que se demuestre convenientemente la finalidad y funcionalidad de las soluciones propuestas en el proyecto con el que se solicite la licencia, justificando el ahorro de energía y la garantía de confort climático a lo largo del año.
Artículo 164. Definiciones sobre edificios
A los efectos del presente Plan, se entiende por edificio la construcción realizada sobre los espacios de parcela destinados a albergar usos urbanísticos.
1. Edificio exento es aquél que está aislado y separado totalmente de otras construcciones por espacios abiertos.
2. Edificio exclusivo es aquél en que en todos sus locales se desarrollan actividades comprendidas en el mismo uso.
3. Sótano es toda planta cuya cara inferior del techo se encuentre en alguno de sus puntos a cien (100) o menos centímetros por encima de la cota de rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación.
4. Semisótano es la planta semienterrada cuya cara inferior del techo se encuentra a más de cien (100) centímetros sobre la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación y la cara superior del suelo se encuentra por debajo de las citadas rasantes. Cuando una pieza presente su suelo en parte por debajo de la rasante y en parte por encima de la misma, será considerada toda ella como semisótano o planta baja, según que el porcentaje de la primera sea igual o superior al cincuenta por ciento (50 %) del total.
5. Planta baja es aquélla cuya cara superior del suelo se encuentra a igual o superior altura de la de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación y nunca a más de ciento cincuenta (150) centímetros.
6. Entreplanta es el forjado construido en el ámbito comprendido entre dos forjados consecutivos. Con independencia de su dimensión computará a todos los efectos como planta.
7. Planta de piso es aquélla cuya cara superior del suelo se encuentran a más de ciento cincuenta (150) centímetros de la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación.
8. Ático es toda construcción realizada por encima de la "altura de la edificación" con fachada retranqueada respecto a la "alineación de fachada" del edificio, o bajo los faldones inclinados de cubierta.
9. Portal es el local que se desarrolla entre la puerta de entrada del edificio y las escaleras o ascensores, si los hubiera, destinado a la circulación de personas y, eventualmente, a albergar locales de instalaciones del edificio.
10. Se entiende por locales de instalaciones del edificio aquellos espacios destinados a albergar los elementos técnicos legalmente obligatorias, los necesarias para la gestión bioclimática del edificio, y los locales para el almacenamiento de bicicletas.
11. Pasajes y Soportales son espacios cubiertos de planta baja, comprendidos dentro del volumen capaz definido por las ordenanzas zonales correspondientes, de uso público para acceso exclusivamente a locales comerciales y conexión peatonal entre espacios libres de uso público. El soportal se conforma en un eje paralelo al de fachada y con uno de sus lados coincidente con dicho plano, mientras que el pasaje se conforma en un eje perpendicular u oblicuo respecto al plano de fachada.
12. Pieza habitable es aquélla que se dedica a una permanencia continuada de las personas y, por lo tanto, todas las que no sean vestíbulos, pasillos, aseos, despensas, roperos, trasteros, depósitos o aparcamientos, etc.
13. Patio mancomunado es el patio interior que se encuentra situado sobre dos o más propiedades, siempre y cuando previamente los propietarios se hayan obligado fehacientemente de acuerdo en cuanto a sus carga y beneficios.
14. Chimeneas de ventilación son los espacios verticales vacíos interiores a la edificación, que desembocan en cubierta y que no presentan dimensiones que los hagan susceptibles de denominarse patios.
15. Entrantes, salientes y vuelos
a. Se denominan entrantes los espacios no cerrados que, situándose en el interior de la "alineación oficial exterior", obligan a retranquear la línea de fachada de la planta en que se producen sobre dicha alineación.
b. Se denominan salientes los espacios cerrados que, situándose al exterior de la "alineación oficial exterior", hacen avanzar la línea de fachada de la planta en que se producen sobre dicha alineación.
c. Se denomina vuelos a toda clase de construcciones que se realizan por fuera de la "alineación oficial exterior".
16. Balcones, cornisas y aleros
a. Se denominan balcones a las construcciones voladas, constituidas por un forjado de suelo visitable, cubierto o descubierto, protegido por una barandilla o antepecho macizo o calado.
b. Se denomina cornisa al cuerpo volado generalmente ornamental, con molduras o sin ellas, que sirve de remate a un edificio.
c. Se denominan aleros las partes voladas de la cubierta que sirven para desviar las aguas de lluvia.
17. Portadas, escaparates y vitrinas
a. Se denominan portadas a los ornatos arquitectónicos de las fachadas, generalmente en accesos o zonas importantes.
b. Se denominan escaparates a los huecos de las fachadas de comercios dispuestos para exhibir mercancías.
c. Se denominan vitrinas a los escaparates salientes o exentos de fachada.
18. Marquesinas y toldos
a. Se entiende por marquesina el vuelo no visitable y rígido que protege la planta baja de los edificios, emergiendo de la fachada.
b. Se denomina toldo al vuelo de material ligero y flexible que, pudiendo colocarse y retirarse sin afectar la estructura general, se despliega frente a una ventana, puerta, balcón, o abertura para dar sombra, a una altura que permita la circulación peatonal bajo él, sin rebasar el ancho de la acera.
19. Muestras son los rótulos en madera, metal u otro material, de canto superior a 20 centímetros, que, paralelos a la fachada, tienen por finalidad anunciar la actividad o los productos que se venden en los comercios.
20. Banderín es el anuncio comercial o publicitario que emerge ortogonal a la fachada a una altura tal que permita el paso peatonal bajo él, sin rebasar el ancho de la acera, con un diseño de la iluminación directa o indirecta que no provoque destellos que deslumbren a conductores o viandantes.
21. Tótem es el anuncio comercial o publicitario que emerge vertical en el interior de una parcela, sin poder ocupar en ningún caso la vía pública, con un diseño de la iluminación directa o indirecta que no provoque destellos que deslumbren a conductores o viandantes.
22. Vallado es el cerramiento macizo o calado que, situado en la alineación oficial, separa el espacio público del privado en determinados casos, a saber:
a. Cuando es un solar.
b. Cuando los bajos comerciales no han sido habilitados, etc.
23. Protección es el elemento, macizo o calado, que tiene por finalidad delimitar exteriormente balcones, terrazas, ventanas muy bajas, etc., constituyendo una barrera defensiva del vacío.
Artículo 165. Definiciones vinculadas a la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas
1. Un espacio, instalación o servicio se considera adaptado si se ajusta a los requerimientos funcionales y dimensiones que garanticen su utilización autónoma y con comodidad por las personas con limitación, movilidad o comunicación reducida.
2. Un espacio, instalación o servicio se considera practicable cuando, sin ajustarse a todos los requerimientos que lo consideren como adaptado, no impide su utilización de forma autónoma a las personas con limitación o movilidad o comunicación reducida.
3. Un espacio, instalación o servicio se considera convertible cuando, mediante modificaciones de escasa entidad y bajo coste, que no afecten a su configuración esencial, puede transformarse en adaptado o, como mínimo, en practicable.
CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN
Condiciones generales
Artículo 166. Aplicación
1. Las condiciones a que ha de sujetarse la edificación en el Suelo Urbano son las específicas de la Ordenanza de cada zona definida en el Plano que acompaña el presente documento, complementadas con las presentes condiciones generales de la edificación y las condiciones para cada uso de la edificación. Las presentes condiciones generales de la edificación también serán de aplicación con carácter subsidiario, en ausencia de otras determinaciones particulares, en el desarrollo de la edificación incluida en suelos urbanizables.
2. En todo caso, en ausencia de precisiones sobre la forma de medir los parámetros dimensionales establecidos, se entenderá que se adoptará la que ocupe el menor volumen y produzca mayores anchuras o alturas de paso.
Artículo 167. Condiciones de posición del edificio en la parcela
1. Los edificios se dispondrán en las parcelas de acuerdo con las condiciones establecidas en las ordenanzas zonales de aplicación en cada caso.
2. En caso de que la ordenanza zonal de aplicación y la configuración del terreno en la parcela y las colindantes permitan diversas posiciones u orientaciones de la edificación, se buscará ubicar preferentemente el volumen edificado en laderas de orientación sur-este, de forma que se aumente la radiación solar que recibe la edificación frente a una situación en terreno llano.
a. La edificación deberá disponerse de forma que cumpla las mejores condiciones respecto a la obstrucción solar, siendo el parámetro condicionante la distancia entre dos planos de fachadas (D.) Esta distancia está condicionada por el ángulo solar máximo calculado para la situación más desfavorable, esto es, durante el invierno. Así mismo han de considerarse también las condiciones impuestas u obligadas por el tipo de viento dominante que incide en la zona.
b. El ángulo de obstrucción solar máximo calculado para que las fachadas tengan sol en invierno en Segovia es Ho = 27º, para altura solar máxima a las 12.00 horas el 21 de diciembre. La distancia entre fachadas vendrá regulada por la relación D >1,5.H, de tal modo que en cualquier estación del año debe ser posible la entrada de luz solar a cualquier pieza habitable ubicada por encima de la planta primera en una edificación de altura H. Sólo se permitirá, previa justificación en el proyecto de edificación, una separación entre fachadas menor, en aquellos casos en que no se pueda materializar la edificabilidad aplicando el parámetro definido en el párrafo anterior.
c. A los efectos anteriores, se considerará la orientación de la calle para conocer el ángulo de incidencia del sol en invierno para las condiciones antes definidas.
Artículo 168. Condiciones de dimensión global para la edificación
Los cuerpos edificados de nueva planta en suelo urbano no consolidado o urbanizable no podrán superar los 60 metros de longitud, salvo indicación en contrario en la ficha de condiciones de ordenación del ámbito de crecimiento correspondiente o en planos.
Artículo 169. Medición de alturas
1. Se establecen dos tipos de unidades: por número de plantas y por distancia vertical. La equivalencia entre ambas es la siguiente:
2. En caso de alturas superiores a las referidas en el número anterior, el proyecto de arquitectura deberá motivar la solución adoptada dada su singularidad.
3. La altura de la edificación se medirá en el punto medio de la fachada, si ésta no excede de 20 metros de longitud; si sobrepasa esta dimensión, se medirá desde los 10 metros, contados desde el punto más bajo. Se permite el banqueado o escalonamiento libre. En todo caso las mediciones se efectuarán para cada escalonamiento en su punto medio si su longitud no es mayor de ocho metros. En el caso de longitudes mayores de ocho metros la medición se efectuará a cuatro metros del punto más bajo de rasante para cada escalonamiento.
4. En el caso de edificaciones en esquina entre calles con diferente altura, se tomará para cada fachada la altura correspondiente, prolongándose la de mayor altura sobre la fachada recayente a la calle con menor altura en una longitud no mayor del fondo edificable en la calle de mayor anchura. No podrán dejarse paramentos ciegos o medianeras vistas, debiendo aplicarse a la solución adoptada un tratamiento de fachada.
5. Los semisótanos que sobresalgan de la rasante de la calle o del terreno una altura igual o superior a 1,50 metros, en cualquier punto, se incluirán en el cómputo del número de plantas, cualquiera que fuese su uso, como una planta más. Asimismo se incluirán las plantas bajas diáfanas o con soportales.
Artículo 170. Altura de patios interiores
La altura del patio se medirá desde el nivel del piso de la pieza habitable de cota más baja, con huecos al mismo, hasta la coronación de los muros que conforman la fachada del patio, incluido el antepecho de fábrica, si lo hubiere.
Artículo 171. Edificios con fachadas opuestas de diferente altura o rasante
1. En el caso de edificios con fachadas opuestas a calles con diferente rasante, se tomará para cada fachada la altura correspondiente. El conjunto de los elementos edificados, tanto hasta la altura máxima como por encima de ella, se ajustará a lo establecido en el esquema siguiente, teniendo en cuenta en todo caso los fondos edificables definidos en la ordenanza zonal correspondiente.
2. En el caso de parcelas con fuertes diferencias de altura entre las calles a las que recaen, los servicios técnicos municipales podrán requerir soluciones en las que se limite el desarrollo del faldón de cubierta ascendente desde el plano de fachada de la calle inferior, de tal modo que la altura de este faldón no supere los cuatro (4) metros).
Artículo 172. Construcciones permitidas por encima de la altura y usos bajo cubierta
1. El diseño de las cubiertas podrá establecerse según tres opciones:
a. Cubierta inclinada: los faldones de cubierta serán planos, sin quiebros, de pendiente continua y uniforme desde sus limas o cumbrera a los aleros y limahoyas. Los faldones de cubierta deberán tener una pendiente comprendida entre el 25% y el 50% desde el borde del alero, o, en su ausencia, desde su lima inferior.
b. Cubierta plana sin elementos emergentes, salvo casetones de elementos de circulación vertical e instalaciones comunes del edificio. Se permite sobre las cubiertas planas o azoteas únicamente la construcción de elementos de carácter utilitario, tales como depósitos de agua (máximo 4 metros de altura sobre el forjado de cubierta), piscinas, instalaciones comunes de telecomunicaciones, instalaciones de aprovechamiento de energía solar, instalaciones de ventilación mecánica y acondicionamiento, y cajas de escaleras y ascensores (máximo 5 metros). La altura de antepechos será de 1,10 metros, y será de diseño libre. Esta opción será aplicable con carácter general en todas las zonas salvo los ámbitos de las ordenanzas 1 y 2.
c. Cubierta plana con ático asimismo de cubierta plana, con las condiciones establecidas a continuación:
i. Retranqueo mínimo de los paramentos del ático respecto a fachada, incluidos elementos de circulación vertical: 3 metros
ii. Altura máxima del ático: 3,50 metros.
iii. Se admiten en terrazas pérgolas con toldos textiles, no permitiéndose ningún tipo de cerramiento impermeable, ni fijo ni desmontable.
iv. El uso residencial en esta configuración podrá ser independiente de la planta inferior, en cuyo caso se permiten paradas de ascensor en dicha planta ático.
v. La altura de antepechos será de 1,10 metros, y será de diseño libre.
vi. Esta opción es aplicable con carácter general en todas las zonas salvo los ámbitos de las ordenanzas 1 y 2.
2. Cualquier uso bajo cubierta inclinada o en ático sobre cubierta plana se incluirá en el cómputo de la superficie edificada.
3. La altura máxima de elementos de circulación vertical, chimeneas y conductos sobre cubierta será en todo caso la mínima posible según condicionantes técnicos.
4. El contenido del presente artículo puede ser alterado motivadamente en la ordenación detallada del planeamiento de desarrollo con el objeto de asegurar la adaptación a condiciones específicas de los ámbitos.
Artículo 173. Paramentos al descubierto
Todos los paramentos al descubierto, sean medianeros o no, deberán tratarse de forma que sus características compositivas sean iguales a los de las fachadas del edificio.
Artículo 174. Sótanos y semisótanos
1. Se prohíbe el uso residencial o vividero en sótanos y semisótanos. El régimen de usos se regula mediante la normativa zonal correspondiente.
2. El número de plantas bajo rasante estará limitado por el cumplimiento de las alturas máximas de evacuación en sentido ascendente establecidas por la reglamentación vigente en materia de prevención de riesgo de incendios y en las determinaciones de carácter sectorial aplicables a cada uso en razón de su naturaleza.
Artículo 175. Entreplantas
1. En las plantas bajas no destinadas a uso de vivienda se permiten entreplantas, que no podrán ocupar más del 50 % de la superficie de cada local.
2. La altura libre respecto al forjado de la entreplanta no podrá ser de menos de 2,50 metros tanto por encima como por debajo de dicho forjado.
3. La entreplanta no podrá tener acceso independiente desde elementos comunes o desde la vía pública respecto al local en que se integra.
Artículo 176. Patios interiores
Los patios de las manzanas configurados por las alineaciones interiores, para poder ser considerados a efectos de vivienda exterior, tendrán como mínimo una anchura equivalente a un tercio de la altura en el suelo urbano consolidado a fecha de aprobación definitiva del presente Plan General.
En las manzanas de edificación incluidas en ámbitos de desarrollo (SUNC y SUZD), esta dimensión no podrá ser inferior a la altura de las fachadas de dichas alineaciones interiores.
A efectos de medición de dicha dimensión, se considerará la alineación interior dada por la ordenanza y no la existente.
La apertura de huecos de luz y ventilación a estos patios sólo será posible si existen luces rectas de dimensión superior a 3 metros.
Artículo 177. Espacios libres de manzana
1. Se entiende por espacio libre de manzana aquel cuya forma y posición en la parcela quedan definidas en el planeamiento para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un espacio libre privado único para todas ellas. En el caso de manzanas con tipologías edificatorias de vivienda unifamiliar, este artículo es de aplicación únicamente en el caso de espacios mancomunados.
2. La configuración en planta de los espacios libres de manzana permitirá en cualquier punto la inscripción de un círculo de seis metros de diámetro.
3. El espacio libre privado de manzana en los edificios de nueva construcción deberá ajardinarse y plantarse con arbolado de sombra al menos en un 50% de su superficie. A tal efecto, en caso de localizarse el aparcamiento bajo el espacio libre privado de manzana deberán adoptarse soluciones constructivas compatibles con el ajardinamiento y plantación de arbolado de porte suficiente para proporcionar sombra.
4. En los espacios libres de manzana, no se admiten más construcciones que las subterráneas con destino a garajes aparcamientos, trasteros e instalaciones comunes del edificio. Se prohíben en sótanos zonas privativas de las viviendas, aunque sean trasteros, no pudiendose acceder a ellos más que por elementos comunes del edificio. Estas construcciones deberán cumplir las condiciones siguientes:
a. En ningún punto la cara superior de su forjado de cubierta podrá situarse a un nivel más alto que el del forjado de suelo de la pieza habitable en planta baja situada a mayor altura de entre las que recaen al espacio libre de manzana.
b. En una franja de cinco metros de ancho en torno a todas las fachadas hacia el espacio libre de parcela, el forjado de techo de estos espacios subterráneos deberá quedar en todo caso al mismo nivel o a una cota inferior a la del forjado de planta baja de las piezas habitables que recaen hacia el espacio libre de manzana. Podrán admitirse variaciones a esta regla motivadas por la configuración topográfica del terreno.
c. En ningún caso la disposición de los volúmenes que se dispongan para la cubrición de estos espacios subterráneos supondrá que el paramento inferior del forjado de techo correspondiente se encuentre a una altura de más de 1,50 m sobre los acabados de solado de las zonas adyacentes.
Artículo 178. Patios cerrados
1. Para que de un patio cerrado interior puedan tomar luces piezas habitables, deberá cumplir las siguientes dimensiones:
Para mayores alturas de patio, el proyecto motivará la solución aportada.
Las luces rectas serán en todo caso como mínimo un tercio de la altura medida desde el perímetro del patio hasta la coronación o altura máxima autorizable, tanto en el caso de piezas vivideras como no vivideras y escaleras.
Su forma permitirá que puede inscribirse un círculo de diámetro un tercio de la altura, estableciéndose un mínimo superficial no inferior a 9,00 metros cuadrados. El resto, si lo hubiese, será considerado como excedente del patio.
2. La altura del patio se medirá desde el nivel del pavimento de las piezas más bajas que ventilen a él, hasta la cara baja del forjado de la última planta de edificación que rodee el patio en más del 50 por 100 de su perímetro en la última planta.
Los patios antedichos pueden reducir sus dimensiones en el caso de que sean rectangulares con dimensión longitudinal en exceso, en cuyo caso por cada metro de exceso de longitud se podrá disminuir su anchura 0,20 metros, teniendo un tope de 3,00 metros de anchura mínima el patio y eximiéndose en consecuencia las condiciones señaladas sobre inscripción en planta de círculos de diámetro proporcional a la altura.
3. Los huecos de las escaleras tendrán luces rectas con un mínimo de 3,00 metros y dicho hueco estará en uno de los paramentos de escalera o meseta sin admitirse en profundidad.
Artículo 179. Patios mancomunados
1. Se consiente la mancomunidad de patios, ajustándose a las siguientes normas:
a. La mancomunidad que sirva para completar la dimensión del patio habrá de establecerse constituyendo, mediante escritura pública, un derecho real de servidumbre sobre los solares, e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con la condición de no poderse cancelar sin la autorización del Ayuntamiento.
b. No podrá, en ningún caso, cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguna de las casas cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones mínimas.
Artículo 180. Tratamiento paisajístico de cubiertas planas
Las cubiertas planas podrán ajardinarse mediante la adopción de disposiciones constructivas que permitan crear superficies con suficiente espesor de tierra para acoger especies vegetales de bajo mantenimiento que reduzcan la contaminación atmosférica y aporten humedad ambiental a la atmósfera, mejorando las condiciones térmicas de la edificación. Se recomienda utilizar especies autóctonas.
Artículo 181. Condiciones de los locales
1. Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa por medio de huecos de una superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta del local, permitiendo dependencias cuyo fondo total, contando a partir del hueco, no exceda de 7,00 metros, cuando se trate de viviendas, y 10,00 metros en otros usos. Serán posibles profundidades mayores en usos no residenciales siempre que exista ventilación forzada.
2. En el diseño de viviendas se recomienda disponer los salones y dormitorios al Sur y las cocinas, baños, despensas, zonas de trabajo que no requieran sol, etc, al Norte; el Proyecto de Edificación deberá adoptar esta disposición, o justificar otra diferente considerando la orientación solar y las condiciones de relación con el viario y espacios o instalaciones que puedan producir altos niveles sonoros.
Artículo 182. Portales en vivienda colectiva
1. El portal tendrá desde el hueco de entrada hasta la escalera principal y el ascensor, si lo hubiere, un ancho libre mínimo de dos metros, no interrumpidos por casilleros, armarios, etc.. El ancho libre de hueco de entrada del portal no tendrá menos de 1,30 metros de luz. Deberá destacarse de los restantes huecos de la finca.
2. Queda prohibido en edificios de nueva planta cuando el frente de parcela sea inferior a cinco metros el establecimiento de cualquier clase de comercio o industria, escaparates o vitrinas comerciales en los portales de las fincas, excepto en los ámbitos de las ordenanzas 1 y 2.
Artículo 183. Entrantes, salientes y vuelos
1. No se permitirá sobresalir de la alineación oficial más que con los vuelos que se fijan en estas condiciones generales y en las ordenanzas zonales.
2. Se consienten terrazas entrantes con profundidad no superior a su altura Esta profundidad se contará a partir de la línea de alineación exterior.
3. Se admitirá acristalar las terrazas y miradores con la condición de que dicho acristalamiento sea definido y ejecutado mediante un proyecto unitario para todo el edificio y acorde con sus características compositivas, siempre y cuando no se incorpore el nuevo espacio cerrado a las habitaciones, debiendo mantenerse el cerramiento de fachada original en su posición inicial, con permiso expreso de la comunidad de vecinos, que se deberá aportar junto a la solicitud de licencia.
4. En el caso referido en el número anterior, o en caso de proyectarse miradores en fachada Sur o Sur-Este, debe tenerse en cuenta su efecto invernadero, con ventajas en invierno, pero que deben estar sombreados y ventilados en verano. En este caso, el sombreamiento debe tener lugar por el exterior del cristal, sin poder suponer en ningún caso un vuelo adicional respecto al permitido en las condiciones generales y ordenanzas zonales. Al norte, los miradores sólo deben admitirse para cumplir funciones de vistas e iluminación natural difusa, y en tal caso justificando la ventaja de esas funciones sobre las pérdidas energéticas que suponen en invierno.
Artículo 184. Protección de huecos
1. Se recomienda la protección de todos los huecos de fachada orientadas según un arco de acimutes que va desde 30º SE hasta 30º NW, con elementos fijos o móviles para reducir el nivel de insolación en época estival.
2. En caso de que la concepción estética de la fachada y las condiciones generales y ordenanzas zonales admitan elementos salientes o aleros sobre los huecos de fachada, se recomienda diseñarlos guardando la relación 20/45 de distancia máxima del borde superior del hueco, respecto a la profundidad del elemento medida normalmente al plano de fachada, y con dimensiones tipo precisamente de 20 cms y de 45 cms, respectivamente. Se recomienda en ese caso, que ese alero sobresalga a ambos lados del hueco, una distancia igual o mayor de un tercio de su profundidad.
3. Serán aceptables soluciones de sombreado y oscurecimiento basadas en persianas enrollables o elementos asimilables siempre que el cajón o elemento que aloje el sistema de sombreado en posición recogida no sobresalga del plano de la carpintería del hueco más de 5 cm, se defina un diseño compatible con la composición de la fachada y se resuelvan adecuadamente los detalles constructivos correspondientes al aislamiento térmico y acústico.
Artículo 185. Cuerpos volados cerrados
1. Los cuerpos volados cerrados quedarán separados de las fincas contiguas en una longitud, como mínimo, igual al saliente y no inferior a 0,60 metros.
2. Se permite volar a partir de los 3,50 metros sobre la rasante de la calle en su punto más desfavorable.
3. La longitud de los cuerpos volados cerrados situados sobre fachada exterior será, como máximo, de la mitad de la fachada en sus diferentes plantas a excepción de la baja. No se permiten cuerpos volados cerrados a patios.
Artículo 186. Balcones, aleros y cornisas
1. Balcones: El saliente máximo y la proporción de la fachada afectada se regirá por lo dicho en los cuerpos volados cerrados.
2. Cornisas y aleros: Podrán sobresalir 0,50 metros sobre la fachada o cuerpos volados señalados anteriormente, salvo disposición en contrario de la ordenanza zonal correspondiente.
Artículo 187. Pasajes comerciales
Se permitirán pasajes con destino para usos terciarios comerciales sin circulación rodada, con arreglo a las siguientes condiciones:
1. Su altura libre será la de la planta o plantas comerciales.
2. Su ancho no será inferior a 4 m. para longitudes inferiores a 10 m y de 5 m para los superiores a dicha longitud.
3. Habrán de comunicar en dos puntos como mínimo a la calle, pudiendo hacer tal comunicación a través de un espacio libre de manzana, siempre que en el mismo la ordenanza zonal permita el uso terciario comercial.
4. Para la concesión de licencia a cualquier local comercial situado en un pasaje o espacio libre de manzana con el que comunique y en el que la ordenanza zonal permita el uso terciario comercial, será preceptiva la aprobación y ejecución de la totalidad de las obras correspondientes al pasaje, y en su caso, el acondicionamiento del espacio libre de manzana.
Artículo 188. Instalaciones en la fachada a la vía pública
1. La concesión de instalaciones de portadas, escaparates, vitrinas, marquesinas, toldos, muestras y banderines y, en general, las que afecten a la fachada a la vía pública, se hará con la obligación, por parte del concesionario, de modificar su instalación o suprimirla, en el momento que el Ayuntamiento lo estime oportuno, por tratarse de una ocupación a precario, del dominio público. En todo caso, el Ayuntamiento regulará de forma detallada a través de ordenanza esta materia.
2. Portadas, escaparates y vitrinas
a. Tanto en la decoración de la planta baja de los locales comerciales, industriales, de oficinas o análogos, como en la de los huecos de portal, sólo se permitirá sobresalir de la alineación oficial 0,10 metros. Estas instalaciones respetarán la decoración del hueco del portal sin ocultar ninguna de sus partes y no podrán exceder de la tercera parte de la longitud de fachada.
b. El tratamiento de los locales de planta baja o semisótano en las edificaciones de nueva planta, sin uso específico, deberá dejar señalados los huecos de los portales según la letra anterior, previendo para estos un cierre metálico opaco y las zonas restantes que no corresponden a los huecos de fachada deberán ser tratadas con las características compositivas del edificio al que pertenecen.
3. Marquesinas y toldos
a. Las marquesinas se dispondrán a una altura mínima de 3,50 metros sobre la rasante de la calle. Su canto no será superior a 20 centímetros y su vuelo no superará los 150 centímetros. En ningún caso interferirán con la calzada o con el arbolado preexistente. Las aguas deberán ser debidamente canalizadas hasta la instalación de saneamiento del edificio.
b. En los toldos la altura mínima libre sobre la rasante de la acera o terreno será de 2,40 metros, pudiendo admitirse elementos colgantes, no rígidos, que dejen libre la altura de 2,20 metros. Su saliente podrá ser igual al ancho de la acera menos 0,20 metros, respetando en todo caso el arbolado. Se prohíben lo apoyos a calzada o acera, excepto para las terrazas de hostelería, que se regulan a través de ordenanza específica.
4. Muestras: su saliente máximo será de 25 cm, debiendo cumplir además las siguientes prescripciones:
a. Quedan prohibidos los anuncios de tela u otros materiales que no reúnan las mínimas condiciones de dignidad o estética;
b. En la planta baja podrán únicamente ocupar una faja de ancho inferior a 0,90 metros, situada dentro de los huecos, bajo su dintel. Se exceptúan las placas que, con una dimensión máxima de 0,25 por 0,25 y 0,02 metros de grueso, podrán situarse en las jambas.
c. Quedan prohibidas en el resto de plantas y en coronación.
d. En los edificios exclusivos, con uso de espectáculos, terciario comercial o industrial, en la parte correspondiente de fachada, podrán instalarse con mayores dimensiones, siempre que no cubran elementos decorativos, o huecos, o descompongan la ordenación de la fachada;
e. Las muestras luminosas se colocarán de forma que no deslumbren a los viandantes, prefiriéndose la iluminación indirecta.
5. Banderines
a. En cualquier punto la altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno será de 3,00 metros. Su saliente máximo, siempre considerado desde la alineación de fachada, será igual al fijado para los balcones en la correspondiente ordenanza zonal. En ningún caso volarán más del ancho de la acera disminuido en 0,20 metros. Podrán tener una altura máxima de 0,90 metros.
b. Los banderines luminosos, además de cumplir con las normas técnicas de la instalación y con las condiciones anteriores, irán situados a una altura superior a 3,00 metros sobre la rasante de la calle o terreno.
Artículo 189. Vallados
1. Vallados en alineación
a. Todos los solares deberán estar cerrados, con cercado permanente de 2,00 metros de altura, ejecutado con material y espesores convenientes para asegurar su solidez y conservación en buen estado, y cuando menos estarán terminados con revoco y pintura a la cal.
b. El Ayuntamiento podrá exigir asimismo que se cierren otras propiedades, aunque no tengan la calificación de solar.
c. El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial, a cuyo efecto deberá obtenerse previamente el plano oficial de tira de cuerdas.
2. Las vallas de cerramiento entre fincas tendrán como mínimo dos metros de altura, ejecutado con material opaco y espesores convenientes para asegurar su solidez y conservación en buen estado, y su acabado será coherente con la composición de las edificaciones emplazados en las parcelas afectadas. En el caso de que las fincas separadas se encuentren a niveles diferentes, la altura mínima de dos metros se entenderá medida desde la finca emplazada a mayor altura.
Artículo 190. Servidumbres urbanas
El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar a su cargo en las fincas, y los propietarios vendrán obligados a consentirlo, soportes, señales y cualquier otro elemento al servicio de la ciudad. Se deberá ocasionar las mínimas molestias a dicho propietarios, avisándoles con anterioridad suficiente. Siempre que por realización de obras o derribo en las fincas o edificios se vieran afectados dichos elementos constitutivos de servidumbre pública, vendrá obligado el propietario de la finca, o en su caso el constructor, a mantener el servicio provisional durante la ejecución de las obras, y a la reposición de tales elementos en las condiciones que le sean señaladas por el ayuntamiento.
Artículo 191. Conservación de urbanizaciones y espacios libres
Las urbanizaciones, servicios, instalaciones, etc., así como los espacios libres ajardinados, que no deban ser objeto de cesión al Ayuntamiento, deberán ser conservados debidamente por sus propietarios, en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
Artículo 192. Deber de conservación
1. Las fachadas de los edificios públicos y privados, así como sus medianerías y paredes contiguas al descubierto, aunque no sean visibles desde la vía pública, deberán conservarse en las debidas condiciones de higiene y ornato. Los propietarios vendrán obligados a proceder a su revoco, pintura o blanqueo, siempre que lo disponga la autoridad municipal, previo informe del servicio técnico que corresponda.
2. Se obligará a los propietarios de cualquier clase de edificaciones a conservar todas las partes de la construcción en perfecto estado de solidez, a fin de que no puedan comprometer la seguridad pública.
3. Todos los ciudadanos tienen derecho a denunciar a las autoridades municipales los edificios que adolezcan de falta de higiene y ornato, los que amenacen ruina o aquellos que pudieran ocasionar, por mal estado de sus elementos componentes (remates, chimeneas, cornisas), algún daño.
4. Si existiera peligro inminente, se procederá conforme a la necesidad que el caso exija, a cuyo efecto el Ayuntamiento ordenará a la propiedad la adopción de las medidas necesarias par evitar daños y perjuicios a las personas o cosas.
5. Si el propietario no ejecutara dicha orden en el plazo que se le señale, el Ayuntamiento podrá proceder a la ejecución subsidiaria, de acuerdo con lo previsto en la legislación de Procedimiento Administrativo.
Artículo 193. Condiciones generales para las circulaciones verticales en edificios de uso diferente del residencial unifamiliar
1. Se aplicarán los contenidos en la materia del Código Técnico de la Edificación en materia de escaleras. En todo caso, las escaleras tendrán ventilación directa al exterior en cada planta, con una superficie de ventana mínima de 1 m2 hacia la vía pública, espacio libre de manzana o patio interior. Los descansillos de acceso a las viviendas deberán tener una anchura mínima de 1,50 m.
2. Rampas no mecánicas:
a. Disponer de un espacio previo y posterior en el cual pueda inscribirse un círculo de 1,50 metros de diámetro libre de obstáculos.
b. La directriz será preferentemente recta.
c. La anchura libre mínima será de 1,20 metros en recorridos adaptados, pudiéndose llegar hasta 0,90 metros en el caso de espacios practicables.
d. Si existe un borde lateral libre, estará protegido mediante un zócalo no menor de 0,10 metros de altura.
e. El pavimento será no deslizante, duro y fijo.
f. Se señalizará el inicio y final de la rampa con una franja de diferente color y textura, que tendrá la anchura de la rampa y 1,00 metro de longitud en el sentido de la marcha.
g. Su pendiente longitudinal máxima será del 8% y su proyección horizontal no será superior a 10 metros en cada tramo. Si este desarrollo no fuese suficiente para salvar la distancia deseada, se deberán disponer mesetas intermedias entre dos tramos consecutivos. Podrán admitirse rampas aisladas, con un solo tramo, que lleguen hasta el 12% de pendiente, siempre que su proyección horizontal no sea superior a 3 metros de longitud.
h. En todas las mesetas deberá poderse inscribir un círculo de 1,20 metros de diámetro libre de obstáculos cuando no se modifique la dirección de la marcha. Cuando exista un cambio de dirección la meseta deberá ser tal que se pueda inscribir en ella un círculo de 1,50 metros de diámetro libre de obstáculos.
i. Las rampas que salven una altura de más de 0,50 metros deberán disponer de protecciones laterales con pasamanos.
j. Cuando la altura libre de paso bajo ellas sea inferior a 2,20 metros deberá señalizarse la proyección vertical de la rampa sobre el paramento horizontal, mediante un elemento que obstaculice el paso a esta zona.
3. Escaleras mecánicas:
a. Tendrán una anchura libre mínima de 0,80 metros. En las entradas y salidas, los escalones mantendrán un plano horizontal con una longitud mínima de 0,80 metros medidos desde los dientes del peine de la escalera. Para velocidades superiores a 0,50 m./s. o para desniveles superiores a 6,00 metros, esta distancia será como mínimo de 1,20 metros.
b. Se dispondrán protecciones laterales con pasamanos a una altura mínima de 0,90 metros prolongándolos al menos en 0,45 metros al principio y final de cada tramo.
c. Para facilitar la localización y el acceso de las escaleras se debe colocar antes del primer escalón y después del último en cada planta, una banda táctil de diferente color y textura, de la anchura del escalón y de 1 metro de longitud en el sentido de la marcha.
4. Rampas mecánicas:
a. Tendrán una anchura libre mínima de 0,80 metros.
b. Se dispondrán protecciones laterales con pasamanos a una altura mínima de 0,90 metros, prolongándose al menos 0,45 metros al principio y al final de cada tramo.
c. Deberán disponer de un espacio previo y posterior en el cual puede inscribirse un círculo de 1,50 metros de diámetro libre de obstáculos.
d. Deberá señalizarse el inicio y final de cada rampa con una franja de diferente color y textura, que tendrá la anchura de la rampa y 1 metro de longitud en el sentido de la marcha.
e. Si existe un borde lateral libre, estará protegido mediante un zócalo no menor de 0,10 metros de altura.
5. Ascensores:
a. El área de acceso al ascensor tendrá unas dimensiones mínimas tales que pueda inscribirse un círculo de 1,50 metros de diámetro libre de obstáculos.
b. En esta área de acceso, se colocará en el suelo, delante de la puerta del ascensor, una franja de textura y color contrastada, con unas dimensiones de anchura igual a la de la puerta y longitud de 1 metro.
c. Se colocarán indicadores del número de planta en el exterior de las cabinas, en una franja comprendida entre 1,40 y 1,60 metros de altura, preferentemente al lado derecho del embarque, en la jamba del marco exterior o espacio adyacente, con la información en alto relieve y sistema Braille.
d. En cada planta se dispondrá un sistema luminoso y acústico, tanto en el interior como en el exterior de la cabina, que indique la llegada del ascensor. Además existirá en el interior de las cabinas, información sonora, que avise del número de planta a la que se llega.
e. En caso de existir varios ascensores, al menos uno de ellos será adaptado. Deberá tener un fondo mínimo de cabina en el sentido de acceso de 1,40 metros, con una anchura no inferior a 1,10 metros. Estas medidas podrán reducirse en el caso de ascensores practicables hasta 1,25 metros de fondo por 1,00 metros de ancho. En caso de que dispongan de más de una puerta, la dimensión interior de la cabina en la dirección de entrada por ambas puertas será como mínimo de 1,20 metros. Los ascensores existentes que no alcancen las dimensiones de los ascensores practicables, en caso de que no existan otros accesibles alternativos, cuando se practiquen modificaciones en ellos, no podrán reducir las dimensiones que tenían antes de la modificación, ni en la cabina ni en el paso libre de la puerta de acceso.
f. La altura mínima libre de obstáculos en la cabina será de 2,20 metros.
g. Las puertas en recinto y cabina serán telescópicas, permitiendo un paso libre mínimo de 0,80 metros. El marco exterior de las puertas tendrá una coloración contrastada con el entorno.
h. En las paredes de las cabinas se contará con pasamanos a una altura comprendida entre 0,85 y 0,90 metros.
i. Los botones de mando, tanto en el interior de la cabina como en los espacios de acceso se colocarán preferentemente en el lateral derecho de la puerta, a una altura comprendida entre 0,90 y 1,20 metros.
j. Los botones serán detectables de forma táctil, se accionarán por presión y contarán con iluminación interior. Estarán dotados de numeración y símbolos en relieve y en Braille. Los botones de alarma y apertura o cierre de puertas serán diferentes en forma, tamaño y color al resto.
k. El ascensor estará provisto de un mecanismo de nivelación para que el interior y exterior de la cabina quede a igual nivel de forma que la separación entre ambos no sea superior a 0,02 metros.
l. El pavimento será no deslizante, duro y fijo.
Artículo 194. Condiciones particulares para las circulaciones verticales en edificaciones de uso residencial colectivo
1. Será exigible ascensor cuando se cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:
a. Cuando sea necesario realizar un desplazamiento vertical superior a cinco metros, medidos desde la cota de acceso al edificio, para acceder a algún espacio común.
b. Cuando se superen dos plantas sobre rasante o bajo rasante para el acceso a alguna vivienda.
c. Cuando el número de viviendas que se encuentren en distinta planta de la de acceso sea igual o superior a diez.
2. Escaleras interiores a la vivienda: su ancho mínimo será de 80 cm.
Artículo 195. Condiciones particulares para las circulaciones verticales en edificaciones de uso residencial unifamiliar e interior de vivienda colectiva
Escaleras interiores a la vivienda: su ancho mínimo será de 80 cm. El pavimento será no deslizante. La dimensión de la huella, medida en su proyección horizontal, no será inferior a 0,28 metros ni superior a 0,34 metros y la contrahuella deberá estar comprendida entre 0,15 y 0,18 metros. Si la escalera no tuviese la directriz recta, las medidas se mantendrán igualmente entre estos límites, quedando limitado así el radio de curvatura. El ángulo entre la huella y la contrahuella estará comprendido entre 75 y 90 grados.
Artículo 196. Condiciones generales de las circulaciones horizontales en usos diferentes al de vivienda unifamiliar
1. Los anchos mínimos de circulaciones horizontales establecidos en la presente normativa deberán incrementarse en la medida necesaria para cumplir la normativa sectorial en materia de protección contra incendios.
2. Al menos uno de los itinerarios que comunique horizontalmente todas las áreas y dependencias de uso público del edificio entre sí y con el exterior deberá ser accesible. Cuando el edificio disponga de más de una planta, este itinerario incluirá el acceso a los elementos de comunicación vertical necesarios para poder acceder a las otras plantas. En el caso de edificios de vivienda colectiva, dicha condición deberá cumplirse para el acceso a todas las viviendas, el conjunto de las plazas de aparcamiento y de los trasteros.
3. Al menos una entrada a la edificación deberá ser accesible. En los edificios de nueva planta este requisito deberá cumplirlo el acceso principal.
4. Las puertas de acceso al edificio tendrán un hueco libre de paso de, al menos, 0,80 metros, que en vivienda colectiva alcanzará 1,30. En puertas abatibles, cuando exista más de una hoja en un hueco de paso, al menos una, dejará un espacio libre no inferior a 0,80 metros.
5. El espacio adyacente a la puerta, sea interior o exterior, será preferentemente horizontal y permitirá inscribir una circunferencia de 2,0 metros de diámetro, sin ser barrida por la hoja de la puerta. En caso de existir un desnivel inferior a 0,20 metros, el cambio de cota podrá salvarse mediante un plano inclinado con una pendiente no superior al 12%. Si el desnivel que hay que superar es mayor, deberá hacerse mediante una rampa que cumpla las especificaciones de esta normativa.
6. Las dimensiones de los vestíbulos adaptados permitirán inscribir una circunferencia de 1,50 metros de diámetro, sin que interfiera el área de barrido de las puertas ni cualquier otro elemento, fijo o móvil, pudiendo reducirse esta dimensión hasta 1,20 metros en el caso de vestíbulos practicables.
7. La anchura libre mínima de los pasillos adaptados será de 1,20 metros.
8. En cada recorrido igual o superior a 10 metros se deben establecer espacios intermedios que permitan inscribir un círculo de 1,50 metros de diámetro. La distancia máxima entre estos espacios intermedios será de 10 metros. En el caso de recorridos practicables, la distancia entre los espacios mencionados será como máximo de 7 metros.
9. En pasillos adaptados podrán admitirse estrechamientos siempre que la distancia entre los mismos, medida desde sus ejes, sea, al menos, de 4 metros, permitan un paso libre de 0,90 metros y su longitud máxima sea de 0,90 metros.
10. La anchura libre mínima no se entenderá reducida por la existencia de radiadores, pasamanos u otros elementos fijos necesarios que ocupen menos de 0,13 metros, excepto en los estrechamientos puntuales regulados en el apartado anterior.
Artículo 197. Calefacción, acondicionamiento de aire, abastecimiento, saneamiento, agua caliente, gas, teléfono, instalaciones de telecomunicaciones y otras instalaciones
1. Estas instalaciones y los accesorios, depósitos de combustibles, tanques nodrizas, contadores, etc., deberán cumplir con las disposiciones vigentes y, en todo caso, no podrán constituir peligro o molestia para los vecinos.
2. Las instalaciones destinadas al acondicionamiento de aire no podrán contar con instalaciones que sobresalgan del plano de fachada. Aquellos elementos que precisen de una instalación en el exterior del edificio deberán implantarse sobre la cubierta de la edificación. En el caso de edificación residencial colectiva, o de edificaciones destinadas a otros usos en los que sea previsible una demanda de instalaciones de esta naturaleza individualizada por locales, el proyecto de edificación deberá prever los espacios y recorridos de conductos precisos dentro de las limitaciones establecidos en la presente Normativa.
3. En las instalaciones de telefonía móvil o asimilables serán de aplicación las determinaciones del Decreto 267/2001, de 29 de noviembre, relativo a la instalación de Infraestructuras de Radiocomunicación. En todo caso, los niveles de referencia establecidos en el anexo I de dicho Decreto se reducirán en un 25% tanto en los espacios definidos como sensibles en el artículo 5-2 como en el resto de las edificaciones.
4. Será obligatorio acompañar a los proyectos arquitectónicos de nueva construcción o rehabilitación integral el proyecto de instalación de infraestructura común de telecomunicaciones, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de Febrero, sobre Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, y sus sucesivos desarrollos y modificaciones.
Artículo 198. Conductos verticales de instalaciones
1. Se admiten las chimeneas de ventilación por colector general o unitario y conductor independiente, siempre que reúnan las condiciones establecidas en la reglamentación sectorial de aplicación.
2. En las edificaciones de nueva construcción se preverá la construcción de conductos verticales destinados a permitir la instalación, durante la obra o en el futuro, de sistemas de ventilación y acondicionamiento o de otra naturaleza. En el diseño de estos conductos se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
a. Los conductos podrán conectar, con las limitaciones y características que puedan establecer las reglamentaciones de carácter sectorial, todas las plantas sobre y bajo rasante del edificio.
b. La dimensión y disposición de los conductos permitirá la posibilidad de la adaptación del edificio a modificaciones de las instalaciones. Para ello, se deberá prever en cada caso al menos una superficie superior en un 50% a la mínima necesaria para permitir la conexión del conjunto de las viviendas y/o locales servidos a aparatos de acondicionamiento de aire e instalaciones previstas en el proyecto del edificio.
c. Aquellos elementos de los sistemas citados que precisen emplazarse en el exterior del edificio únicamente podrán implantarse sobre la cubierta, y su disposición estará sujeta a las mismas condiciones que el resto de construcciones permitidas por encima de la altura.
d. El conducto vertical deberá ser registrable en todo su recorrido desde elementos comunes del edificio.
e. En el caso de que la edificación cuente con cubiertas inclinadas, se procurará que la solución adoptada sobresalga lo menos posible de los faldones.
f. En las edificaciones de nueva construcción se preverá la construcción de conductos verticales destinados a permitir la instalación de sistemas comunes de telecomunicación, de acuerdo con las condiciones establecidas en la reglamentación de carácter sectorial.
Condiciones para las obras de edificación
Artículo 199. Concepto generales
Con el fin de regular las condiciones y efectos de las obras, se definen dos tipos de Actuaciones:
1. Actuaciones Generales de nueva edificación o en edificios existentes. Se consideran Actuaciones Generales en edificios existentes las que afectan a la totalidad de un edificio, o al menos a sus elementos comunes e instalaciones generales, según la definición legal de estos elementos.
Asimismo, se incluirán en el concepto de Actuaciones Generales en edificios existentes cualquier tipo de obras cuyo Presupuesto de Ejecución Material por m2 útil de la superficie afectada del edificio, supere el 60% de los costes mínimos de nueva construcción establecidos por el Colegio de Arquitectos, aplicables a la tipología específica del edificio.
Las obras de nueva edificación y las de demolición o derribo de edificios completos se consideran siempre como Actuaciones Generales.
2. Actuaciones Parciales. Serán las no comprendidas en los anteriores supuestos, y que se señalan en el Artículo correspondiente.
Artículo 200. Tipos de actuaciones generales
1. Actuaciones generales en edificios existentes que impliquen su conservación, en cualquiera de sus grados.
a. Restauración
b. Rehabilitación
c. Reestructuración interior, distinguiéndose dos grados: parcial y total
d. Actuaciones de ampliación
2. Actuaciones generales de nueva edificación.
a. Sustitución
b. Nueva planta
c. Reconstrucción
Artículo 201. Actuaciones parciales en edificios existentes
Las actuaciones parciales en los edificios existentes comprenden los siguientes tipos de obras:
Obras de Conservación y pequeñas reparaciones
Consolidación de los Edificios.
Actuaciones de Adecuación Arquitectónica de fachadas y elementos exteriores de los edificios
Obras de adecuación de cubiertas.
Obras de Adecuación de fachadas de locales en planta baja.
Obras de acondicionamiento o rehabilitación individualizada de pisos, locales.
Obras de acondicionamiento o ajardinadinamento de espacios libres en las fincas.
Artículo 202. Actuaciones generales en los edificios existentes que impliquen su conservación
1. Actuaciones de restauración de edificios
a. Conceptos.
Se entiende por restauración la actuación realizada en un edificio, construcción o elemento urbano de especial valor arquitectónico o histórico, con la finalidad general de conservar o restituir las características arquitectónicas originarias del mismo.
En general, sólo se aplicará este tipo de actuación en los edificios incluidos en el Catálogo.
b. Criterios proyectuales de la restauración de edificios
La ejecución de Actuaciones de Restauración se justificará sólo cuando el edificio conserve mayoritariamente su conformación originaria, con independencia de su estado de conservación.
Cuando hayan desaparecido partes originarias del edificio o elementos particulares del mismo, se admitirá su restitución, siempre que se cuente con suficiente información sobre sus características originarias y las obras se ejecuten en conformidad con sus materiales y acabados.
En caso de carencia o insuficiencia de información y documentación sobre partes o elementos desaparecidos, o en caso de alteraciones irreversibles, se recomienda evitar actuaciones de carácter analógico, y desarrollar las obras con criterios de integración y coherencia formal, pero con diseño diferenciado.
c. Consideraciones en caso de estratificaciones históricas o componentes diferenciados en los edificios
Cuando en el edificio se incluyan partes procedentes de diferentes épocas históricas deberá analizarse la coherencia de los diversos elementos con la edificación originaria y el valor arquitectónico u ornamental autónomo, de dichos elementos. Se evaluará críticamente el método de intervención, que podrá suponer:
La conservación total o parcial de esa estratificación de elementos.
La supresión de los mismos, restituyendo la conformación tipológica y arquitectónica originaria, o configurando una solución de nuevo diseño acorde con la misma, valorando la concepción espacial y los elementos arquitectónicos y constructivos originarios.
En cualquier caso, en el proyecto se documentarán los diversos elementos y componentes.
d. Complementación con obras de adecuación técnica. Se admitirán en cualquier caso las obras de adecuación funcional de instalaciones, o de accesibilidad o protección contra incendios, u otras relativas a Normativa Técnica exigidas para el correcto desarrollo de las actividades autorizadas en el edificio, siempre que no degraden su conformación tipológica y valores arquitectónicos.
2. Actuaciones de rehabilitación de edificios
a. Conceptos. Cuando un edificio presente unas condiciones inadecuadas para un uso específico autorizado, por su estado de deterioro, sus deficiencias funcionales o su ineficiente distribución interior, se entiende por Rehabilitación la actuación que tenga por finalidad su adecuación para ese uso, a través de la ejecución de obras que supongan la conservación sustancial de la configuración arquitectónica y disposición estructural originaria.
b. Criterios proyectuales en edificios catalogados
Las Actuaciones de Rehabilitación podrán suponer la redistribución de los espacios interiores del edificio, siempre que se conserven los elementos determinantes de su configuración tipológica, como núcleos de escalera, patios, división de plantas y otros.
En los edificios Catalogados, las actuaciones de rehabilitación conllevarán necesariamente las obras requeridas para la conservación, valoración o, en su caso, recuperación de sus características tipológicas y constructivas tradicionales, así como de su configuración exterior, con la consiguiente supresión de Elementos Disconformes
Los criterios y contenidos de las actuaciones de rehabilitación en los edificios catalogados adoptarán condiciones específicas según lo expuesto en la Ordenanza 1.
c. Criterios proyectuales en edificios no protegidos
En edificios no afectados por Normativa de Protección e incluidos en el ámbito de aplicación de la ordenanza 2 que presenten fachadas o elementos exteriores disconformes, las obras deberán suponer siempre la adecuación de la configuración exterior de acuerdo con las Normas de la Ordenanza 2.
En edificios no incluidos en el ámbito de la ordenanza 2 serán de aplicación los criterios contenidos en la ordenanza correspondiente.
3. Actuaciones de reestructuración interior, parcial o total
a. Conceptos. Se consideran obras de Reestructuración las que supongan la modificación parcial o incluso total de la configuración arquitectónica interior y disposición estructural originaria, manteniendo en cualquier caso los elementos de cerramiento exteriores que definen el volumen y forma del edificio.
b. Exigencias de conservación de fachadas y otros aspectos de la configuración exterior, y supresión de elementos disconformes.
Las actuaciones de reestructuración no podrán, por tanto, suponer un incremento de volumen y altura del edificio, y deberán implicar la conservación, al menos, de las fachadas exteriores y de las interiores, salvo en los casos particulares en que la Normativa determine el cambio de alineación de estas últimas, con nuevo Fondo Edificable. Si se trata de edificio catalogado podrá mantenerse el fondo edificado actual.
c. Exigencias de adecuación o recomposición de fachadas.
En edificios catalogados en que se admitan estas obras, se adecuarán siempre los Elementos Disconformes de fachadas o cubiertas.
d. Contenidos de las actuaciones de reestructuración parcial
Se entenderá como Reestructuración Parcial cuando afecte sólo a espacios sin interés tipológico o constructivo. Por tanto, no podrán transformarse los elementos determinantes de la tipología, como los portales de accesos, pasillos de las tipologías organizadas longitudinalmente por ese elemento, núcleos de escaleras de interés, piezas con bóvedas de valor constructivo u ornamental, etc.
También se considerará Reestructuración Parcial la que reproduzca los esquemas y componentes predominantes de la estructuración existente, aunque suponga la sustitución mayoritaria o total de sus componentes materiales originarias.
e. Contenido de las actuaciones de reestructuración total. Se considerarán como tales las que suponen el vaciado de la totalidad o mayor parte del edificio, manteniendo sólo su/s fachada/s, y envolvente de cubiertas.
4. Actuaciones de ampliación
a. Concepto. Se consideran actuaciones de ampliación las que tienen por objeto el incremento de volumen de un edificio existente, manteniendo sus planos de fachada exteriores, e incrementando su altura en plantas o su superficie edificada hacia el interior de parcela.
b. Condiciones del edificio o de otras obras simultaneas. Las actuaciones de adición sólo podrán efectuarse de modo independiente cuando el edificio presente unas condiciones plenamente adecuadas para su uso. En otro caso, sólo se autorizarán si se ejecutan simultáneamente a actuaciones de Rehabilitación o Reestructuración.
c. Incidencia en la adecuación o recomposición de fachada. En edificios que presenten fachadas o elementos exteriores disconformes, su autorización sólo procederá si se ejecutan simultáneamente obras de recomposición y adecuación de los mismos.
Artículo 203. Actuaciones parciales en edificios existentes
1. Consolidación de los edificios. Por obras de consolidación se entenderá aquellas que, con el objeto de asegurar el mantenimiento de sus características de diseño o de adaptarlas a nuevos requerimientos debidos a normativas sectoriales o a cambios en el uso del edificio conformes con la ordenanza zonal correspondiente, afecten a los elementos estructurales: cimientos, muros resistentes, pilares, jácenas, forjados y armaduras de cubierta.
2. Obras de conservación y pequeñas reparaciones. Por obras de conservación y pequeñas reparaciones se entenderá: sustitución parcial de forjados por una sola vez, cuando no sobrepasen del 10% de la superficie total edificada y la de los elementos de cubierta, asimismo por una sola vez, siempre que no exceda del 10% de la superficie de ésta; evacuación de aguas; repaso de instalaciones; reparación de galerías; tabiques, sin cambio de distribución; reparación de cerramientos no resistentes; revocos y obras de adecentamiento.
3. Adecuación arquitectónica de fachadas, cubiertas y elementos exteriores de edificios. En los ámbitos de las Ordenanzas 1 y 2 se sujetarán a las condiciones establecidas en cuanto composición, acabados y otras. En estas Ordenanzas, las Actuaciones Generales de Rehabilitación y Reestructuración conllevarán siempre obras de adecuación total de fachadas y elementos exteriores, según dichas condiciones. En las restantes Ordenanzas se aplicarán sus condiciones respectivas
4. Obras de adecuación de cubiertas. Se aplicarán las mismas condiciones que en el punto anterior
5. Obras de adecuación de fachadas de locales en planta baja. Se ejecutarán con las condiciones específicas de la ordenanza aplicable al edificio.
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