El derecho urbanístico como instrumento de inclusión social (página 2)

Es el instrumento técnico-jurídico de carácter preventivo que tiene como objetivo reconocer la situación física existente en el territorio de cada municipio, delimitando las áreas urbanas y rurales y, eventualmente las zonas de usos específicos.

Constituye el marco de referencia que permite encausar y controlar los cambios de uso, pudiendo establecer lineamientos generales sobre ocupación y subdivisión del suelo.

2) ZONIFCACION SEGÚN LOS USOS.

El zonning o zonificación es una técnica que importa una limitación administrativa a la propiedad privada, mediante la cual y en ejercicio el poder de policía municipal, la administración pública divide la ciudad en zonas y/o distritos, con características análogas, regula el uso del suelo, para agrupar allí edificaciones con destinos o fines similares, distribuye los espacios verdes, fija los mínimos y máximos de las alturas de las construcciones, delimita la línea de edificación, factor de ocupación total de la superficie y volumen de las parcelas, etc., en definitiva controla así la edificación de la ciudad.

La zonificación, responde a interrogantes tales como ¿cuantos metros cuadrados puedo edificar sobre un suelo determinado? (FOT – Factor de Ocupación Total – el cual resulta ser el coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela da como resultado la superficie total máxima edificable), o ¿cuánto puedo ocupar de superficie en un determinado terreno? (FOS – Factor de Ocupación del Suelo).

El ciclo de la zonificación según usos, es otro de los instrumentos técnico-jurídicos que dentro del proceso de planeamiento urbano tiende a cubrir las necesidades mínimas de ordenamiento físico territorial, determinando en su estructura general, la de cada una de sus áreas y zonas constitutivas, en especial las de tipo urbano, estableciendo normas de uso, ocupación y subdivisión del suelo, dotación de infraestructura básica y morfología para cada una de ellas.

La zonificación según usos, puede realizarse por etapas preestablecidas, pudiendo incluir como prioridad determinados sectores o distritos para la provisión de infraestructura, servicios y equipamiento básicos como elemento indicativo para las inversiones públicas y privadas.

Una vez que la administración pública ha dividido la ciudad en zonas y/o distritos, organiza físicamente el territorio, a través de los planes de ordenamiento general y particular

3) PLANES DE ORDENAMIENTO MUNICIPAL GENERAL/PARTICULARIZADOS

El planeamiento urbano, es la acción de ordenar en el tiempo el crecimiento urbano de un ámbito geográfico determinado, con el fin de evitar conflictividad en el mismo.[23] Aquí aparece entonces, como fase preliminar la cuestión de la definición teórica del hecho urbano en contraposición a lo rural, y la enumeración de los rasgos esenciales de la ciudad, a los fines de fijar los estándares a partir de los cuales puede empezar a hablarse de ciudad como entidad urbana distinta de los núcleos rurales o semirulares.

Este planeamiento urbano de la ciudad, debe concebirse comprometido socialmente, de manera tal que llegue a superar las injusticias sociales, derivadas de la desigualdad regional, las urbanizaciones rápidas, las infraviviendas, la especulación del suelo. Sin una intervención planificadora racional y equilibrada los fenómenos desequilibrantes -como la pobreza– se agudizan aún más.

3.1) El plan de ordenamiento general, organiza el territorio en base a la división existente en áreas, subáreas, zonas y distritos vinculados por la trama circulatoria y programando su desarrollo a través de propuestas de acciones de promoción, regulación, previsión e inversiones, mediante métodos operativos de ejecución en el corto, mediano y largo plazo, en el cual deberán encuadrarse obligatoriamente los programas particulares de obras municipales.

En el plan de ordenamiento se fijan los sectores que deben ser promovidos, renovados, transformados, recuperados, restaurados, preservados, consolidados o de reserva, determinando para cada uno de ellos el uso, la ocupación y la subdivisión del suelo, las propuestas de infraestructura, servicios y equipamientos, así como las normas sobre características morfológicas. Este plan de ordenamiento, en principio es indicativo para el sector privado, sin perjuicio de su obligatoriedad si razones de interés público así lo indican.

Estos planes podrán tener también escala intermunicipal cuando así se determine a nivel provincial o por iniciativa de los municipios y/o comunas, abarcando las jurisdicciones de aquellos que, teniendo límites comunes y problemas afines deban adoptar soluciones integradas. Estos planes se concertarán conforme los mecanismos técnico-administrativos que se establezcan a nivel provincial o municipal y comunal.

3.2) El plan particularizado, completa el ciclo del proceso de planeamiento y se expresa como el instrumento técnico-jurídico tendiente al ordenamiento y desarrollo físico parcial o sectorial de áreas, subáreas, zonas, distritos o barrios determinados o delimitados, pudiendo abarcar áreas pertenecientes a municipios y/o comunas limítrofes o con dificultades comunes que requieran una solución unificada. Así, el planeamiento es visto como una herramienta capaz de comprender e incorporar los fenómenos urbano-territoriales específicos de cada asentamiento humano, que permita la formulación de políticas que atiendan las particulares problemáticas y vocaciones locales, coexistiendo la visión normativa (que busca generar reglas para el desarrollo territorial, que sean exhaustivas espacial y temporalmente) con la visión casuística (intervenciones acotadas espacial y temporalmente y evaluación del impacto ambiental de las intervenciones).

Orden Urbano: Normas reguladoras de la apropiación del suelo/usos/producción de la ciudad. Normas reguladoras de las prácticas urbanas.

La sucesión de los ciclos descriptos precedentemente organiza el espacio urbano y define distintas modalidades de relación entre el espacio público y el privado, dando nacimiento al orden urbano.

Este orden urbano remite a un conjunto de normas jurídicas de variada jerarquía subdividas en dos grupos:

Grupo I: normas jurídicas orientadas a la regulación de la apropiación del suelo y sus usos y a la producción de la ciudad en cuanto conjunto de edificaciones, infraestructura y espacios públicos; normas reguladoras del uso del suelo, de planeamiento, de construcción o edificación, de infraestructura, de medio ambiente, de equipamiento, etc.

Grupo II: integrado por las normas orientadas a la regulación de las prácticas urbanas, que abarca a los reglamentos de tránsito, de transporte urbano de pasajeros colectivo e individual, de mobiliario urbano, de publicidad, de habilitaciones de industria y comercio, de espectáculos públicos, etc.

Como consecuencia de ese orden urbano se sancionan la normas que integran el Grupo I, Leyes de regulación de uso del suelo, Reglamentos de Planeamiento Urbano, (regulación a nivel provincial o municipal del crecimiento de la ciudad a partir de su forma urbana originaria, pero imponiendo nuevas pautas o criterios relacionados con las densidades, los índices edilicios, los usos, las actividades compatibles, los equipamientos, el mobiliario urbano, los espacios verdes, etc., incorporación de restricciones que responden a las denominadas técnicas urbanísticas de índole ordenancista, como: la alineación, el ensanche, la reforma interior -demolición y renovación- y la zonificación; Reglamentos de Edificación (a nivel municipal o comunal, que regulan los aspectos relativos a las construcciones que se promueven en cada ciudad), Códigos Urbanos.

Mientras que el Grupo II, está integrado por normas jurídicas, que regulan el orden urbano, como derivación razonada de la legislación urbanística, individualizándose en este grupo, a los Códigos de Tránsito, a las Ordenanzas Generales de Transporte, de Mobiliario Urbano, de Publicidad, de Habitación de actividades industriales y comerciales, etc.

Estos dos grupos aglutinadores de normas jurídicas que regulan el orden del ejido urbano deben contener disposiciones integradoras como consecuencia de su aplicación en un mismo espacio físico, a los fines de lograr un desarrollo armónico e integral del mismo.

Podemos decir que el Grupo I, muestra una ciudad estática, es como una fotografía de aquella, mientras que el Grupo II desnuda a una ciudad dinamizada, en movimiento, una materialización o realización de lo aspirado.

Por ello el Grupo II de normas reguladoras de las prácticas urbanas no son ajenas al derecho urbanístico sino que son la consecuencia de lo regulado en esta materia.

Este orden urbano:

• Debe equilibrar el desarrollo de la ciudad.

• Debe procurar quebrar la barrera de la exclusión social.

• Debe superar los desórdenes en materia de vivienda, sanidad, educación.

• Debe tener en consideración para romper la exclusión: a la pobreza. La pobreza es desequilibrante del sistema urbano (del orden urbano). Para los pobres la inferior zona de la ciudad; el transporte urbano más deficiente, el peor servicio, las más bajas oportunidades de promoción en el mercado de empleo.

• Debe evitar la "marginación acumulativa".

• Debe garantizar la inclusión social.

El orden urbano al regular el ordenamiento de la ciudad, conducir a su desarrollo y resolver los problemas o tensiones existentes en la misma realiza los múltiples valores que persigue el derecho urbano:

• 1. Políticos: desarrollo de una gestión urbana ideológica determinada.

• 2. Sociales: procura satisfacer las necesidades de la población en miras a lograr el bienestar de ésta.

• 3. Económicos: regula la actividad de carácter comercial e industrial que se desarrolla en la ciudad.

• 4. Eficiencia y eficacia de la actividad administrativa: el derecho urbanístico debe buscar racionalidad urbana y eficacia en la estructuración de la ciudad.

• 5. Culturales: la preservación e incremento del patrimonio arquitectónico y cultural de la ciudad.

Finalidad del derecho urbano.

Como colofón, si los múltiples valores enunciados precedentemente se realizan, el fin del derecho urbano se habrá cumplido: construir una ciudad inclusiva.

Las administraciones locales deben tener presente los cambios ocurridos en las estructuras de la población con el objeto de preparar programas y servicios adecuados que permitan satisfacer las necesidades y exigencias de la población más vulnerable.

Resulta entonces conveniente recordar lo dicho en la Declaración de Roma (Conferencia sobre la Población y el Futuro Urbano), en 1980, en el sentido que "históricamente la ciudad ha sido el motor del desarrollo y la fragua de las energías creadoras del hombre… la ciudad ha sido el lugar donde ha florecido la civilización Creemos que el proceso de de urbanización se puede utilizar para lograr el objetivo de la humanidad de alcanzar un progresó justo pacífico y duradero. Pero, para que así sea, la urbanización se tiene que producir en condiciones planificadas y ordenadas".

Las normas de derecho urbano deben reflejar este pensamiento. La construcción, conservación y reconversión de la gran ciudad es una desafío, arduo, pero vivificante y alentador a la vez, para todos los profesionales y gestores públicos.

Autor:

Dra. Adriana Taller

Dra. Analía Antik

Enviado por:

Ing. Lic. Yunior Andrés Castillo S.

"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION"?

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2016.

"DIOS, JUAN PABLO DUARTE, JUAN BOSCH Y ANDRÉS CASTILLO DE LEÓN – POR SIEMPRE"?

[1] Dra. Adriana Taller: Profesora Titular Ordinaria de Derecho Administrativo; Directora del Centro de Investigaciones de Derecho Administrativo, Docente Estable de la Carrera de Especializaci?n en Derecho Inmobiliario, Urban?stico y de la Construcci?n, Facultad de Derecho, Universidad Nacional de Rosario.
** Dra. Anal?a Antik: Profesora Adjunta Ordinaria de Derecho Administrativo; Secretaria Acad?mica del Centro de Investigaciones de Derecho Administrativo, Docente Estable de la Carrera de Especializaci?n en Derecho Inmobiliario, Urban?stico y de la Construcci?n, Facultad de Derecho, Universidad Nacional de Rosario. CASSAGNE, Juan Carlos, Derecho Administrativo, Tomo I, Octava Edici?n Actualizada, Ed.Lexis-Nexis-Abeledo Perrot, 2006, p?g. 255.

[2] Los poderes o prerrogativas para cumplir ?ntegramente con los fines de bien com?n que persigue el Estado se denominan en el lenguaje t?cnico ?potestades?; su conjunto configura el llamado pouvoir administratif cuyo estudio para Hauriou constitu?a el primer lugar en el Derecho Administrativo, oposici?n a la escuela del servicio p?blico (Jez?, Duguit y Bonnard) que consideraban a ?ste como el fin del Estado y principal objeto del Derecho Administrativo, relegando la consideraci?n del ?Poder P?blico? CASSAGNE, Juan Carlos, ob. cit. p?g. 119.

[3] DIEZ, Manuel Mar?a, Derecho Administrativo?, Tomo I, Ed. Plus Ultra, A?o 1974, p?g. 215.

[4] El principio de legalidad se traduce en la exigencia de que el accionar de la Administraci?n se realice de acuerdo con las normas y los valores del sistema jur?dico.

[5] DROMI, Roberto, Derecho Administrativo, 6ta. Edici?n actualizada, Ediciones Ciudad Argentina, 1997, p?g. 249.

[6] Ordenanza de la Ciudad de Rosario, N? 7.331. Art?culo 1?.- El Honorable Concejo Municipal a trav?s de la Comisi?n de Planeamiento y Urbanismo cuando se aboque al tratamiento de un proyecto de norma modificatoria del C?digo Urbano, Ordenanzas de Urbanizaciones, Reglamento de Edificaci?n o C?digos de Usos, podr? solicitar al Departamento Ejecutivo la realizaci?n y remisi?n, a trav?s de la Secretaria pertinente, de un dictamen t?cnico sobre dicho proyecto a fin de que este H. Cuerpo pueda considerar dicha opini?n al dictaminar sobre el mismo.(Art. Modificado por Ordenanza N? 7451). Art. 2?.- Los dict?menes t?cnicos solicitados en virtud del art?culo 1? ser?n remitidos por el Departamento Ejecutivo a este H. Cuerpo en un plazo no mayor a diez (10 d?as) h?biles de recibida la copia del expediente. Transcurrido este plazo la Comisi?n de Planeamiento y Urbanismo dictaminar? sobre el proyecto, contando o no con el informe t?cnico solicitado. El plazo mencionado s?lo podr? ser ampliado por dicha Comisi?n hasta un m?ximo de treinta (30) d?as cuando el autor del proyecto expresara su consentimiento y la complejidad de la problem?tica a analizar lo ameriten. (Art. Modificado por Ordenanza N? 7451). Art. 3?.- A partir de la sanci?n de la presente Ordenanza, las modificaciones normativas indicadas en el art?culo 1?, entrar?n en vigencia trimestralmente, en fecha y forma a determinar en la reglamentaci?n. Quedan exceptuadas de esta exigencia, todas aquellas modificaciones que impliquen cuestiones de seguridad y/o salubridad, las que entrar?n en vigencia al momento de su promulgaci?n. (Art. Modificado por Ordenanza N? 7451). Art. 4?- El Departamento Ejecutivo deber? garantizar la publicaci?n y difusi?n de las nuevas normas sancionadas, y podr? convenir con los Colegios Profesionales las modalidades m?s apropiadas con el objetivo de garantizar su conocimiento. As? tambi?n deber? notificar a la poblaci?n a trav?s del Bolet?n Oficial y todos los medios necesarios con el mismo objetivo. Art. 5?.- Comun?quese a la Intendencia con sus considerandos, publ?quese y agr?guese al D.M. Sala de Sesiones, 9 de mayo de 2002.- Firmado: Maria Cristina Rimoli. (Secretaria Gral. Parlamentaria). Dr. Ra?l Lamberto (Vicepresidente 1? a/c de la Presidencia H.C.M.). Consultar en www.rosario.gov.ar/ normativa/visualExterna/normativasjsp.

[7] A los fines de la clasificaci?n de los principios espec?ficos seguimos la propuesta por Edgardo O. SCOTTI, en su trabajo ?Contenido, Caracteres y Principios del Derecho Urban?stico?, Obra Colectiva ?Derecho y Planeamiento Urbano?, Editorial Universidad, 1983, p?g. 95.

[8] SCOTTI, Eduardo O., ob cit, p?g. 99.

[9] La falta de edificaci?n de los solares urbanos como consecuencia de la especulaci?n del propietario inmobiliario es preocupaci?n constante de los planificadores urbanos. Por ello es de buena t?cnica legislativa que las leyes que regulan el uso el suelo faculten a los gobiernos municipales a hacer uso de mecanismos legales y econ?micos financieros que desalienten la no edificaci?n, a fin de asegurar un proceso ordenado de completamiento y renovaci?n de la trama urbana.

[10] A modo de ejemplo ver Ordenanza N? 6868/99 de la ciudad de Rosario, en www.rosario.gov.ar, Normativa.

[11] Decreto 7317/1967?Provincia de Santa Fe, Normas generales sobre uso de tierras urbanas y su parcelamiento (catastro urbano). Las presentes normas generales tienden a asegurar una inserci?n arm?nica del hecho urbano en el paisaje natural, a trav?s de la selecci?n de ?reas adecuadas, a fin de Preservar: La tierra, las aguas y el aire de la contaminaci?n posible, derivada de las actividades humanas. La belleza de paisaje y sus posibilidades para la recreaci?n de los habitantes. La seguridad, salud y bienestar de sus habitantes respecto de sus propias obras y actividades. 2.1. Para la extensi?n de un n?cleo existente se preferir?n suelos permeables, que ofrezcan f?cil escurrimiento de las aguas mete?ricas hacia cursos naturales o artificiales, que contengan agua potable, en su subsuelo salvo que tuviesen servicio p?blico o de provisi?n de agua potable desde otras fuentes. 2.2. No admitir?n extensiones de usos urbanos en ?reas comprendidas en antiguos lechos de r?os o arroyos, no exentas de inundaciones, o en capas fre?ticas poco profundas. Cuando ya hubiere ocurrido as? se prever?n los estudios y obras para su correcci?n. 2.3. Tampoco se admitir?n extensiones de usos urbanos en lechos de crecidas ordinarias, ni en ?reas afectadas por posibles inundaciones c?clicas. Igualmente, en las franjas marginales de erosi?n de r?os y arroyos. 2.4. Se evitar? la extensi?n en suelos de rellenos o donde en virtud de los usos econ?micos anteriores, no se ofrezcan las condiciones corrientes para fundaciones. 2.5. Ser? exigible el relevamiento plani-altim?trico general del ?rea urbana y su extensi?n proyectada, la nivelaci?n del trazado vario y de los v?rtices de amansamiento, incluy?ndose la explicaci?n del sistema de desag?es pluviales hasta sus colectores naturales o artificiales. 2.6 Se dictar?n disposiciones reglamentarias que eviten dentro de los l?mites de cada aglomeraci?n, la contaminaci?n del suelo y de las aguas superficiales y subterr?neas o que se vicie y torne desagradable la atm?sfera y con gases irritantes y nocivos que puedan perjudicar a los habitantes y sus bienes, y a la fauna y flora dentro de sus l?mites y/o en otras zonas. 2.7 En relaci?n a zonas de barrancas, se las asimilar? a las denominadas ?reas verdes. Se establecer? la franja, proyecci?n horizontal determinada por los bordes superior e inferior y a la distancia m?nima, medida desde el eje de la misma a la cual deber? hallarse toda edificaci?n para uso previsto. Se fijar? en cada caso la m?nima pendiente de barranca que pueda justificar la excepci?n de esta restricci?n. 2.8. En la franja urbana de barrancas se evitar? al efectuar cualquier tipo de obras, alterar el perfil de equilibrio natural, salvo que simult?neamente se proyecten y construyan obras de correcci?n consiguientes. 2.9 Se prever?n cortinas de ?rboles para preservar el ?rea Urbana de los vientos dominantes y reinantes, y no se permitir? bajo ning?n concepto la tala de ?rboles en la zona urbana y suburbana, salvo que sea fehacientemente e ineludiblemente necesaria. 2.10. Las soluciones urban?sticas de correcci?n y expansi?n, se inspirar?n en la necesidad de proteger el paisaje natural, mediante la reserva y uso, respetando la integridad pl?stica de los sitios naturales pintorescos, superficies topogr?ficas con diferencias de nivel, parques calles, orillas de lagos o cursos de agua, etc. Asimismo, tender? a utilizar en usos urbanos las tierras menos f?rtiles. 2.11. En los proyectos de usos y obras urbanas previstos en los planes donde se interfieran con las ?reas y obras de jurisdicci?n provincial o nacional, para las cuales existen reparticiones o legislaci?n competente, las soluciones urbanas, teniendo como objetivo las presentes normas generales, ser?n seleccionas de modo de ce?irse a la legislaci?n pertinente o plantear?n en su caso, el pacto modificatorio para asegurar el cumplimiento de las mismas. 2.11. Los anteproyectos de Planes Estructurales de Desarrollo Urbano contendr?n el plano del estado actual de ?rea afectadas a usos distintos, y el plano de demarcaci?n funcional de ?reas de usos conforme a la tierra urbana. Este ?ltimo diferenciar? a los usos principales y subsidiarios a los fines de las reservas consiguientes de tierra urbana….

[12] Los planes de desarrollo territorial regional o urbanos constituyen instrumentos de gran valor a los efectos de la redistribuci?n de la riqueza, toda vez que el cambio de condici?n del suelo, de rural a urbano o la modificaci?n de los ?ndices de edificabilidad que aumentan la capacidad constructiva, etc., modifican el valor de la propiedad inmobiliaria.

[13] La regulaci?n sobre el uso del suelo, implica limitaciones y deberes que definen el contenido normal de la propiedad seg?n su clasificaci?n urban?stica y que no confiere derechos indemnizatorios a los titulares de la propiedad inmobiliaria, salvo en los supuestos que la legislaci?n lo determine.

[14] En este sentido FERN?NDEZ RODR?GUEZ, citado por Ram?n PARADA, ob.cit. p?g. 377, se?ala que ?el propietario del suelo urbano obtiene por el s?lo hecho de serlo, sin a?adir actividad ni soportar riesgo alguno, un beneficio important?simo consistente en el aumento de valor que el suelo experimenta al incorporarse a la ciudad a consecuencia de las decisiones que sobre el futuro de ?sta adopta la comunidad que la habita. Ese aumento de valor, no ganado realmente por el propietario del suelo, que nada ha hecho por obtenerlo y que, en rigor, se debe ?nica y exclusivamente a la comunidad, debe volver a ?sta en estricta justicia. Pues, asegurar el retorno a la comunidad de los aumentos de valor que ella misma genera es, en realidad, lo que se pretende cuando se habla de nacionalizaci?n del suelo, y eso es algo que puede lograrse por v?as muy diferentes que nada tienen que ver con la grosera imagen de la confiscaci?n pura y simple del suelo, como interesadamente quieren hacer creer los defensores de la especulaci?n, de la destrucci?n del paisaje, de la liquidaci?n del patrimonio monumental y cultural que la ciudad, como obra humana, incorpora?.

[15] La regulaci?n de los derechos constitucionales, entre ellos, el de propiedad, describe una facultad de esencia legislativa que implica la posibilidad de reglamentar y por ende limitar derechos (confr. Dicts. 159:600 y 132/93 de la Procuraci?n del Tesoro de la Naci?n), individualizada como el poder de polic?a del Estado realizador del inter?s p?blico el que, como consecuencia de esa finalidad, puede limitar los derechos de los habitantes dentro, claro est?, de un margen restrictivo razonable que no importe desnaturalizarlos o alterarlos en su esp?ritu y sustancia. El poder de polic?a entendido gen?ricamente -en su acepci?n m?s evolucionada- es "…la potestad jur?dica en virtud de la cual el Estado, con el fin de asegurar la libertad, la convivencia arm?nica, la seguridad, la moralidad, la salud y el bienestar de la poblaci?n, impone por medio de la ley limitaciones razonables al ejercicio de los derechos individuales, a los que no puede alterar" (confr. ?Fr?as, Pedro y Otros", citados en el Dictamen de la Procuraci?n del Tesoro de la Naci?n N? 21/94, del 3/2/94, publicado "in extenso" en Rev. Impuestos 1995, T. LIII A, p?gs. 308 y ss.).

[16] PARADA, Ram?n, Derecho administrativo, Tomo III, ?Bienes P?blicos. Derecho Urban?stico?, Sexta Edici?n, Marcial Pons, Madrid, 1997, p?gs. 390 y ss. Conforme la legislaci?n espa?ola, el contenido urban?stico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisici?n sucesiva de los siguientes derechos: 1. Derecho a urbanizar, entendi?ndose por tal a la facultad de dotar a un terreno de los servicios de infraestructura fijados en una plan o documentos que lo desarrolle; 2. Derecho de aprovechamiento urban?stico, que consiste en la atribuci?n efectiva al propietario afectado por una actuaci?n urban?stica de los usos e intensidades susceptibles de apropiaci?n privada, o su equivalente econ?mico, en los t?rminos fijados en la legislaci?n vigente; 3. Derecho a edificar, que consiste en la facultad de materializar el aprovechamiento urban?stico que le corresponde a su propiedad inmobiliaria; 4. Derecho a la edificaci?n que consiste en la facultad de incorporar al patrimonio la edificaci?n ejecutada y concluida con sujeci?n a la licencia urban?stica o permiso de edificaci?n otorgado conforme con al ordenamiento urban?stico aplicable. El ejercicio del derecho a urbanizar se adquiere previo a la aprobaci?n de un programa o plan.

[17] El urbanismo, como disciplina surge para dar soluci?n a las disparidades de la realidad urbana y social y para ordenar el espacio urbano. Espacio de gran valor econ?mico, seg?n sea la regulaci?n que lo afecte. Hist?ricamente, el origen del urbanismo moderno se sit?a en las leyes del ?urbanismo sanitario? del siglo XIX, Es llamado "siglo de la emancipaci?n de los pueblos". El adjetivo para referirse a las cosas de este siglo o relacionadas con ?l es decimon?nico (www.rae.es, perteneciente o relativo al siglo XIX; Adj. despect. Anticuado, pasado de moda) que ten?a por objeto proteger a la poblaci?n urbana de pestes y enfermedades, como a implantar los servicios de abastecimientos de agua potable, saneamiento, normas sobre alineaci?n de calles, ventilaci?n de viviendas, etc. Estas leyes surgieron por las malas condiciones de vida en las ciudades industriales. As?, en Inglaterra surge la Public Health Act, que aprueba los primeros reglamentos de car?cter sanitario. Tambi?n en este siglo aparecen tres importantes t?cnicas de desarrollo urban?stico: el ensanche, encaminado a la apertura de cercas y murallas que encorsetan el crecimiento urbano; la reforma interior orientada a la demolici?n de barrios antiguos y su sustituci?n por nuevos viales y edificaciones de mejores calidades y los planes urbanos entre ellos, el Plan Cerd? de Barcelona (1859), del que surgir? la V?a Layetana. Otra t?cnica fundamental del urbanismo que data de la segunda mitad del siglo XIX es la zonificaci?n (zonning). Esta expuesta por primera vez en 1860 en Alemania y consiste en atribuir determinados usos a ?reas concretas de la ciudad. Originariamente se utiliz? para separar los usos residenciales de los industriales, pero m?s tarde adquiri? mayor complejidad aplic?ndose a otros usos y categorizaciones: (residencial intensivo, residencial extensivo, industria nido, industria ligera, comercial, etc.). Esta t?cnica se utiliza tanto para determinar las caracter?sticas arquitect?nicas de la zona (Zonificaci?n arquitect?nica), como para fijar los distintos ?ndices de utilizaci?n o disfrute del suelo o para caracterizar el uso de las construcciones (Zonificaci?n funcional). Aparte de la zonificaci?n, que es la t?cnica urban?stica predominante, surgen otras de gran inter?s, como la ciudad jard?n de Ebenezer Howard, la ciudad lineal de Arturo Soria, el regionalismo urban?stico de Munford, o el funcionalismo de Le Corbusier. Como se?alan Garc?a de Enterr?a y Parejo Alfonso, hasta entonces el propietario, con el sistema de alineaciones viarias que se prolongaba a trav?s de los planes de ensanche y de reforma interior, no encontraba m?s que un l?mite a sus libres facultades edificatorias: el de respetar dichas alineaciones. A partir de la zonificaci?n se va a penetrar m?s profundamente sobre ese viejo reducto de la propiedad privada alcanzando a su mismo n?cleo de libertad o facultad de uso y se va a producir, con ello, una alteraci?n radical de este viejo derecho. En definitiva, es en el siglo XIX cuando el urbanismo se convierte no s?lo en una corriente de pensamiento cient?fico, sino, y sobre todo, en una t?cnica para la distribuci?n de los espacios p?blicos y privados y de los usos o actividades que en ellos pueden desarrollarse. Obviamente, estas t?cnicas ten?an que acabar teniendo un contenido jur?dico para poder ser impuestas, as? que su evoluci?n dio lugar al Derecho Urban?stico actual, compuesto de normas jur?dicas y figuras de planeamiento que regulan el ejercicio del derecho de propiedad y disciplinan la actividad urbanizadora y edificatoria sobre el suelo. (www.es.wikipedia.org).

[18] Holismo -del griego holos que significa todo, entero, total: es la idea de que todas las propiedades de un sistema (biol?gico, qu?mico, social, econ?mico, mental, ling??stico, etc.) no pueden ser determinadas o explicadas como la suma de sus componentes. El sistema completo se comporta de un modo distinto que la suma de sus partes. Se puede definir como un tratamiento de un tema que implica a todos sus componentes, con sus relaciones obvias e invisibles. Normalmente se usa como una tercera v?a o nueva soluci?n a un problema. El holismo enfatiza la importancia del todo, que es m?s grande que la suma de las partes y da importancia a la interdependencia de las partes.

[19] El dise?o urbano da forma al espacio urbano con criterios f?sico-est?tico-funcionales, para satisfacci?n de las necesidades de los habitantes de la ciudad, teniendo en cuenta el beneficio colectivo en un ?rea urbana existente o futura y conjugando los tres elementos principales: el ?rea residencial, el equipamiento urbano y las v?as de circulaci?n que conforman de manera org?nica la estructura interna de la ciudad.

[20] La planificaci?n urbana esta integrada por el conjunto de pr?cticas de car?cter esencialmente proyectual por el que se establece un modelo de ordenaci?n para un ?mbito espacial determinado, regi?n, municipio, comuna, ?rea, distrito, barrio, etc. y se concreta por medio de planes. El plan es un instrumento t?cnico que comprende, generalmente, una memoria informativa y descriptiva sobre los antecedentes y justificativa, en base a estudios econ?micos, sociol?gicos, demogr?ficos, geogr?ficos, de la actuaci?n que se propone desarrollar. La planificaci?n urbana establece decisiones que afectan al derecho de propiedad, por lo que es necesario conocer la estructura de la propiedad y establecer cual puede ser el impacto de las afecciones a la propiedad privada sobre la viabilidad de los planes. La planificaci?n urbana es una actividad p?blica, sin perjuicio que pueda ser delegada a la iniciativa privada, especialmente en el ?mbito del municipio, aunque siempre bajo el control de la administraci?n p?blica. Toda planificaci?n urbana est? sujeta a las exigencias de la legislaci?n nacional y/o provincial si la hay y respetar est?ndares m?nimos como condiciones de uso e intensidad de uso el suelo, superficie por habitante y otros par?metros de los espacios libres p?blicos; cesiones de suelo y/o aprovechamiento libres de cargas y gratuitas a la administraci?n, como las destinadas a espacios libres y a equipamientos (plazas, parques, calles, etc.). Los municipios redactan sus Planes Generales o Directores o Urbanos Generales (la denominaci?n puede variar seg?n la normativa local), que luego son desarrollados, conforme Planes Particulares, Especiales o Concretos que se van dictando en consecuencia. Al realizar la planeaci?n urbana se deben tener en consideraci?n distintos niveles de an?lisis como son la regi?n, el ?rea metropolitana, el ?rea urbana y hasta el mismo mobiliario urbano.

[21] Al constatarse que la planificaci?n f?sica en s? misma tiene escasos efectos pr?cticos si no se acompa?a con una adecuada gesti?n urbana, el ?nfasis, puesto hasta ah? en la planificaci?n y construcci?n de sus componentes f?sicos, se traslada a la gerencia, que incorpora cada vez m?s elementos econ?micos, sociales e institucionales. Pasan a ser prioritarios nuevos asuntos que inciden especialmente en el desarrollo de las ciudades latinoamericanas, por ejemplo, la constituci?n y el fortalecimiento de gobiernos locales capaces de acoger los consensos pol?ticos y sociales en torno a la orientaci?n de las pol?ticas de asentamientos humanos. El empleo cuidadoso del suelo urbano, para asegurar un crecimiento equilibrado de las ciudades, ser? otra preocupaci?n importante en las decisiones que se adoptar?n al respecto en los pr?ximos a?os. Por ?ltimo, la gesti?n de los asentamientos deber? lograr que las ciudades cuenten con una dotaci?n de infraestructura de apoyo al progreso social y la competitividad, tanto en el ?rea del transporte como en la de los servicios urbanos y productivos.

[22] Un est?ndar que se va generalizando en la legislaci?n urban?stica es el relativo a los porcentajes m?nimos de viviendas protegidas, mediante los cuales se trata de hacer frente a al incremento del precio de la vivienda y tambi?n a los fen?menos de segregaci?n urbana.

[23] ?El planeamiento urbano es la base necesaria y fundamental de toda ordenaci?n urbana? (Exposici?n de Motivos de la Ley de Sueldo de Espa?a de 1956).