El derecho a edificar en el ordenamiento juridico cubano

INTRODUCCIÓN

La vivienda1 cumple una función social
inestimable destinada a satisfacer las necesidades primarias del
hombre. Desde el triunfo de la revolución en Cuba se ha
venido trabajando dentro de las posibilidades, en el incremento
del fondo de inversiones para incrementar la construcción
de nuevas viviendas, así como en la recuperación de
las ya existentes mediante acciones de reparación y
reconstrucción habitacional, es por ello que dando
respuesta a los principales objetivos tanto de la primera como de
la vigente Ley 65 de 1987, Ley General de la Vivienda, en su
Capítulo II, se establecen un conjunto de normativas
dirigidas a la construcción y reparación de
viviendas.

La decisiva participación del Estado tanto para
las acciones constructivas de nuevas viviendas como de
recuperación del fondo existente, constituye la diferencia
fundamental entre la actual Ley General de la Vivienda y su
antecesora Ley No. 48 de enero de 19852, aunque la
construcción de viviendas por esfuerzo propio de la
población sí tenía antecedentes en las
regulaciones de la citada Ley General de la Vivienda del
año 1985.

La acción constructiva de la población ha
tenido un peso considerable en la edificación de viviendas
en Cuba, a partir del progresivo incremento de la oferta de
materiales de construcción con una tendencia en la
elevación de la calidad. El aumento en la oferta de
materiales y otras facilidades determinó tambi én
el incremento del fondo en ejecución de la
población.

La vivienda que se construye por esfuerzo propio
constituye propiedad de quien la construye3, derecho
que se adquiere una vez finalizada la obra y
declarada su habitabilidad, al realizar el acto de
descripción de Obra Nueva ante Notario Público
mediante la Escritura Pública correspondiente.

Las acciones constructivas tienen su definición,
sentido y alcance en el artículo 6 de la Ley
General de la Vivienda y en el actual Reglamento para la Nueva
Construcción y Rehabilitación de Viviendas por
esfuerzo Propio de la Población puesto en vigor mediante
la Resolución No.10, de fecha 6 de enero de 2006, dictada
por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, al
propio tiempo en el artículo 5 se franquean dos de los
objetivos básicos de la Ley General de la Vivienda
dirigidos a solucionar el problema habitacional de nuestro
país y a la vez se norma la garantía constitucional
de que el Estado trabaja por lograr que no haya
familia que no tenga una vivienda confortable4, cuando
establece que …El Estado socialista
también promueve y estimula las actividades de
conservación, reconstrucción, remodelación,
ampliación y construcción de viviendas por la
acción de la comunidad y el esfuerzo propio de la
població n, con prioridad hacia los trabajadores y otros
sectores en atención a su aporte a la sociedad y sus
necesidades habitacionales. El Instituto Nacional de la Vivienda
normará dichas actividades5.

Los cuerpos legales que actualmente amparan la
construcción por esfuerzo propio de la población
regulan principios que sustentan la idea de que el constructor de
la vivienda debe ser la propia familia6 que la habitará
con independencia de la ayuda o el respaldo que
puedan tener, es por ello que norman un conjunto de
derechos y deberes dirigidos a las personas que se otorgue la
autorización para construir viviendas por esfuerzo propio,
y que no excluye la posibilidad de que este derecho constructivo
sea adquirido o se constituya en un momento dado por mas de una
persona.

En el ejercicio de la profesión7 se presentan
situaciones o conflictos en torno a reclamar el derecho a
construir o sobre lo construido aún sin estar concluida la
obra y por ende estarse en imposibilidad de adquirir el derecho
de propiedad. En su mayoría estos conflictos surgen
derivados de una adquisición originaria en cotitularidad
del derecho a edificar en virtud de la existencia de una
Comunidad Matrimonial de Bienes8 o por haberse constituido por
cuotas en virtud del Derecho de
Sucesión9.

Por otra parte, no son pocos los conflictos en que por
la determinación del momento en que surge o nace el
derecho a construir o edificar, las personas que de una u otra
forma se ven afectadas patrimonialmente acuden en busca de
soluciones legales.

Constituyendo por ello El OBJETO DE INVESTIGACION
del presente trabajo el derecho a construir y su respaldo
sustantivo en la legislación inmobiliaria en Cuba frente a
las situaciones de cotitularidad que en torno a este pudieran
constituirse.

El Derecho a Edificar como lo han enunciado algunos
autores10, se define como un derecho atípico de naturaleza
patrimonial, mediante el cual las personas tienen la posibilidad,
una vez que han sido autorizadas, construir una vivienda,
adquiriendo de forma onerosa o gratuita, el lugar donde se
efectuará la obra, toda la documentación
técnica que ella implica, créditos para la
adquisición de los materiales de construcción
apropiados, y una vez concluida legalizarla,
obteniendo así el derecho de propiedad.

El presente trabajo tiene como objetivo delimitar el
posicionamiento teórico y legislativo sobre el derecho a
edificar en Cuba a los fines de su adecuada protección
legal.

SISTEMA DE
CATEGORÍAS

En la investigación se emplean varias
categorías que son de práctica común en el
estudio de este tema que resultan necesarias por el constante uso
que tendrán en el texto de la
indagación.

Construcción

Definido etimológicamente como con el resultado
de la acción de construir, que significa fabricar,
edificar, hacer, ordenar, y a la luz del derecho inmobiliario en
Cuba, constituye toda nueva edificación destinada a la
residencia de una o mas personas o familias.

Obra nueva

Construcción que se inicia nueva
desde los cimientos y su emplazamiento puede ser en un solar
yermo o en una azotea.

Esfuerzo propio

Es la actividad constructiva o financiera de una o
varias personas naturales para la construcción,
ampliación, remodelación, conservación, y
reconstrucción de viviendas con el fin expreso de
habitarlas.

Solares yermos

Toda porción de terreno donde no exista
edificación, o que existiendo sea de poca
significación, trazada como tal en un asentamiento
poblacional. No se considerará solar yermo el terreno
anexo a otro edificado que integre una unidad física
inmobiliaria y como tal se encuentre inscripto en el Registro de
la Propiedad.

Azotea

Cubierta de una edificación, incluyendo los
edificios multifamiliares.

Para desarrollar los objetivos se emplearon los
siguientes métodos teóricos: ayudan a fortalecer
teóricamente la investigación a partir del
análisis científico de las concepciones doctrinales
e históricas, y de las teorías más modernas
existentes en relación con este tema. Se utilizó el
método Histórico -Lógico que
permitió conocer el estudio del derecho a construir
frente a los regímenes de copropiedad; y con el
Exegético-Analítico referente a la norma y
teórico-jurídico de la norma se utilizó para
obtener de manera detallada los preceptos contenidos en la misma
y su aplicación en la práctica.

DESARROLLO

I.1. La
sustantividad del Derecho Inmobiliario

En toda comunidad o sociedad bien organizada es
necesario establecer una serie de reglas, por medio de las cuales
se lleve a cabo la distribución de los bienes
económicos entre los miembros de esa comunidad o sociedad
y por consiguiente la atribución a cada uno de ellos de
concretos y determinados bienes.

Citando a RAVÁ, DE RUGGIERO, expresa que:
…El derecho es norma de las acciones humanas en la vida
social establecida por una organización soberana e
impuesta coactivamente a la observancia de todos. Surge como un
producto de la vida social y como creación del
espíritu humano; por los hombres es creado y a los hombres
sirve, puesto que gobierna sus actos dirigiéndolos al fin
supremo que es la realización del
bien11…

Resulta obligado para comprender la esencia y alcance
del derecho a edificar, realizar un breve estudio teórico
del derecho y sus elementos, que lo componen, la fuente, forma y
contenido, caracteres y dirección, sanción, y el
objeto.

La fuente del derecho es el Estado, porque es solo al
Estado a quien corresponde determinar el derecho, fijar las
normas jurídicas a las cuales los sometidos a ellas
deberán ajustar su conducta. Toda norma jurídica
cualquiera que sea su fuente especial dimana del Estado, que las
dicta mediante los órganos que tienen esta misión
constitucionalmente reconocida, En Cuba emanan de los
órganos superiores del poder del Estado, que tienen dentro
de sus atribuciones aprobar leyes, dictar decretos leyes,
decretos y disposiciones sobre la base del
cumplimiento de las leyes vigentes y controlar su
ejecución, dictar reglamentos que se
requieran para la ejecución y aplicación de las
leyes y decretos leyes12.

Por la forma y contenido siempre es un mandato, una
orden que impone a los subordinados una determinada conducta,
cuando se viola se castiga. Este mandato puede ser de forma
positiva o negativa, cuando se impone la observancia de los
preceptos, y cuando prohíbe obrar contra sus disposiciones
respectivamente. Caracteres y dirección, es un mandato
dirigido a la universalidad, se dirige a todos los sometidos a la
soberanía y de todos exige observancia. La universalidad
consiste en que dándose los requisitos y supuestos
exigidos por la norma, esta se aplica a todas las relaciones que
en ella entran, siendo cuestión indiferente el mayor o
menor numero de personas y de relaciones que por ella son
regidos.

La sanción es el remedio al que el derecho
recurre para obtener si observancia, constituye la
coacción como fuerza física o externa en que el
imperi o de la norma se manifiesta. Este elemento la distingue de
otras normas que rigen la sociedad. El objeto son las relaciones
de los hombres entre sí y con el mundo exterior, que aun y
cuando son relaciones del hombre con las cosas, se resuelven
siempre en relaciones de hombre a hombre, no puede existir sino
es entre hombres y al ser reguladas por el derecho constituyen
relaciones jurídicas13.

Siendo el objeto de una relación jurídica
las cosas, varias pueden ser las nociones o conceptos de estas,
que en sentido jurídico es todo lo que puede ser objeto de
derechos y, por tanto, toda parte del mundo externo capaz de ser
sometida a nuestro poder e idónea a producir una utilidad
económica, son sólo aquellas partes que pueden ser
dominadas por el hombre y destinadas a satisfacer sus
necesidades.

El derecho patrimonial puede ser considerado como
aquella rama del derecho civil que comprende las normas y las
instituciones a través de las cuales se realizan y ordenan
las actividades económicas del hombre. Regula la s
diferentes operaciones que las personas realizan en
relación con los bienes económicos. Por ello esta
parte del derecho civil debe llamarse derecho civil patrimonial
ya que se dedica a un estudio pormenorizado de cada uno de los
elementos del patrimonio14 y por tanto de cada una de las
relaciones jurídicas que lo componen o que abstractamente
consideradas lo pueden componer.

La idea del patrimonio aparece así como una
derivación necesaria de la idea misma de persona y se
concibe como un conjunto unitario de relaciones jurídicas,
a las cuales el ordenamiento dota de la necesaria unidad por
estar sujeta a un régimen unitario de poder y de
responsabilidad.

Dentro del derecho patrimonial tradicionalmente se han
distinguido dos grandes campos el derecho de obligaciones y el
derecho de cosas, dentro del cual se incluye el estudio del
régimen jurídico del derecho de propiedad,
mobiliaria e inmobiliaria y de los derechos sobre las cosas
ajenas.

Existe una relación jurídica patrimonial
cuando versa sobre bienes o intereses que posee naturaleza
económica es decir estos pueden ser de
valoración económica de manera
objetiva.

Como todas las relaciones jurídicas las
patrimoniales pueden distinguirse dentro de sus elementos
estructurales los sujetos que siempre son la s personas y su
objeto y su contenido que son las situaciones de poder y de deber
en que los sujetos se colocan entre sí y respecto del
objeto.

Los sujetos de la relación jurídica
patrimonial siempre son personas, solo puede darse entre estas,
donde cabe distinguir un sujeto activo y uno pasivo en virtud de
la posición respecto al poder jurídico, es decir de
los derechos o facultades frente a la otra persona. Esta
distinción no tiene necesariamente que ser absoluta, pues
en muchas relaciones jurídicas patrimoniales pueden
confluir al mismo tiempo en una misma persona derechos y
deberes.

El objeto de las relaciones patrimoniales, está
constituido por los bienes que son susceptibles de recibir una
valoración económica. Estos bienes pueden ser de la
más diversa naturaleza y condición, con tal que
sean susceptibles de proporcionar una utilidad o de satisfacer un
interés de la persona.

El patrimonio es un concepto jurídico que
reúne situaciones con significado económico activo
y pasivo, y estimación pecuniaria. Toda persona,
aún cuando sea muy escaso de activos o desmesuradamente
crecido de pasivos, puede tener un patrimonio; y en cuanto
concierne a los bienes en un patrimonio nada obsta que
estén incardinados a diferentes formas de propiedad. Cada
persona opera y responde en el tráfico jurídico con
su patrimonio total pero sus bienes singulares estarán
regidos por esa forma de propiedad.15

Refiere LÓPEZ LÓPEZ, ANGEL M. 16que la
distinción entre los derechos reales y de créditos
constituye uno de los ejes de ordenaci ón del derecho de
cosas, como también se ha llamado al derecho patrimonial,
y que se ocupa fundamentalmente de las posiciones
jurídicas que cabe calificar como derechos
reales. Sin embargo para el autor esta distinción no
tiene perfiles tan nítidos.

CABANELLAS en su "Diccionario Enciclopédico de
Derecho Usual" al definir el Derecho Inmobiliario, afirma que es
la parte del Derecho Civil dedicada a las relaciones
jurídicas provenientes de los bienes inmuebles o el
conjunto de normas doctrinales o positivas referentes a los actos
y contratos que regulan el nacimiento, modificación,
transmisión y extinción de la propiedad y
los restantes derechos reales sobre bienes
inmuebles17.

Para este autor argentino es necesario distinguir entre
Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario, pues el contenido del
este último corresponde más al significado
instrumental del Registro de la Propiedad, a su objeto,
organización y principios de funcionamiento que a la
dinámica de los derechos reales inmobiliarios estudiada
por el primero.

Una posición casi idéntica habían
asumido DE CASSO Y CERVERA en su
"Diccionario de Derecho Privado"18
aclarando que el Derecho Inmobiliario español no
contiene distinción tan radical entre el régimen
jurídico de los bienes muebles e inmuebles como en Derecho
Civil alemán a pesar de tratarse de una rama
del Derecho con características germánicas
injertadas en la matriz del Derecho Romano.

En cuanto a la identificación de las relaciones
jurídicas sobre bienes inmuebles como un corpus,
ya en 1892 BIENVENIDO OLIVER con ocasión de sus estudios
sobre la legislación hipotecaria de España y de sus
territorios ultramarinos, utilizaba el término Derecho
Inmobiliario importado de los pueblos germánicos,
principalmente a partir de una traducción algo libre d el
término Grundbuchrecht y, citando a GUNDERMANN, mencionaba
al sistema legislativo inglés como poseedor de un
verdadero Derecho Inmobiliario, y lo definía como el
conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca
de los derechos constituidos sobre cosa raíz
o inmueble19.

El Derecho Inmobiliario y Registral debe tener como
objeto esencial el estudio de las facultades, deberes y
obligaciones que surgen de los derechos reales inmobiliarios, su
sistema de adquisición y transmisión, y los
procedimientos , principios y efectos de la publicidad
registral.

Como se ha dicho de la distinción doctrinal entre
los derechos patrimoniales, en derecho créditos y de
cosas, como dice DIEZ PICAZO al referir a PUJIGESE, en su obra
Fundamentos del derecho Civil patrimonial, la expresión de
derechos reales indica aquella categoría de derechos
patrimoniales sobre las cosas, por constituir un poder inmediato
del titular sobre una cosa. El paradigma de los derechos reales
según la opinión común sería la
propiedad.

En Cuba a partir de 1959 se produjeron amplias
investigaciones económicas, sociológicas y
políticas relacionadas con el inmueble, lo que no
ocurrió con la síntesis de la técnica
jurídica, no ha sido prioridad para los estudiosos del
Derecho Civil la elaboración de un concepto de Derecho
Inmobiliario o de Derecho Inmobiliario y Registral.

No es hasta la década de los años setenta
con la publicación de algunas obras, que comienzan a
emplearse términos como sistema inmobiliario o
legislación inmobiliaria registral que resaltaba su
particularidad frente al Código Civil de 1889
entonces vigente20, y en los años ochenta con las leyes
promulgadas se comienza a pensar en la existencia de
un derecho de la vivienda, cuyo objeto sería el
régimen de los bienes inmuebles urbanos en función
de asegurar la habitación, que sería una mezcla de
derecho civil y derecho administrativo.

Las reformas jurídicas de la década de los
años ochenta propiciaron que algunos autores21 pensaran en
la existencia de un "Derecho de la Vivienda" cuyo objeto
sería el régimen de los bienes inmuebles urbanos en
función de asegurar la habitación; mezcla de
Derecho Civil y Derecho Administrativo que, con novedad,
parecía tender a separarse totalmente del sistema
precedente de matriz española diseñado para una
economía de mercado premonopolista. La década de
los noventa ha presenciado la introducción de un
tráfico jurídico inmobiliario para las
inversiones extranjeras, el incremento de las operaciones
de algunas personas en el RPI 1880 y el interés
legislativo y teórico por la publicidad, y la necesidad,
proclamada por el Estado, de asegurar el control de la legalidad
de las transacciones entre los particulares al mismo tiempo que
solidificar el ejercicio efectivo de las facultades y derechos de
los propietario s y titulares de derechos reales.

El Derecho Inmobiliario debe tener como objeto esencial
el estudio de las facultades, deberes y obligaciones que surgen
de los derechos reales inmobiliarios, su sistema de
adquisición y transmisión, y sus
características son resultado del programa de
transformaciones políticas y económicas que se han
sucedido a partir de 1959 mezcladas con la tradición
jurídica del Derecho Civil español y del
pensamiento jurídico europeo

I.2. La propiedad
inmobiliaria urbanística. Contenido
urbanístico

La diferencia entre bienes muebles e inmuebles influye
en el régimen de la propiedad, que no es lo mismo aplicado
a uno u otro tipo de bienes. La propiedad inmobiliaria exige un
régimen especial en virtud de su publicidad y
protección en tráfico jurídico, por el mayor
valor económico de las transacciones y envergadura, donde
incide en gran medida el Derecho del Registro de la
Propiedad22.

Como expresan DIEZ PICAZO-GULLON BALLESTEROS, dentro de
la propiedad inmobiliaria hoy es preciso hacer nuevas
distinciones, que, yendo mas allá de las tradicionales
propiedades especiales, permitan tipificarlas en dos grandes
zonas, siendo fundamental la distinción entre propiedad
urbanística y propiedad agraria.

Existe otra diferencia, según la
distinción realizada en virtud de importantes leyes
especiales. En España la Ley 8 /1990, de 25 de julio,
sobre Reforma del Régimen Urbanístico y
Valoraciones del Suelo y el Texto Refundido en la Ley
sobre el Régimen del Suelo y ordenación
Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1992 de 26 de junio, estableció una nueva
configuración de la propiedad del suelo y una
intervención máxima de la Administración al
punto de llegarse a decir que en la practica no existe suelo
urbano sino lo quiere la administración y que las
facultades de goce del mismo, concretadas en poder de edificar
siguen la misma línea.

El eje central de la propiedad inmobiliaria
urbanística lo constituye el Plan de Ordenación que
es el que determina y clasifica el suelo y sus peculiares
regímenes jurídicos.23

El Texto Refundido en la Ley sobre el Régimen del
Suelo y ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 1 de 26 de junio de 1992 en sus artículos del
19 al 45 estableció que el derecho a edificar se obtiene
en el suelo urbano y urbanizable por el otorgamiento de la
licencia administrativa para ello, pero previamente se debe haber
adquirido el derecho a urbanizar y al
aprovechamiento urbano24.

El planeamiento preciso, según la clase de suelo,
determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse
al proceso urbanizador y al edificatorio en las condiciones y
plazos previstos conforme a lo establecido en la Ley, la que
establece que el contenido urbanístico de la propiedad
inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva
de los derechos siguientes: a urbanizar; al aprovechamiento
urbanístico; a edificar, materializando así el
aprovechamiento urbanístico; y a la
edificación.

La propiedad inmobiliaria se integra mediante la
adquisición sucesiva de los derechos a urbanizar, al
aprovechamiento urbanístico, a edificar, materializando
así el aprovechamiento urbanístico y a la
edificación misma, y es lo que define su
contenido urbanístico25.

El contenido urbanístico del derecho
de propiedad se desdobla en deberes y derechos, como
es congruente con una titularidad dominical sometida a la
función social.

Los principales deberes del propietario son: el deber de
incorporación al proceso urbanizador y edificatorio en las
condiciones y plazos previstos en el planeamiento o
legislación urbanística aplicable; Los deberes
legales para la llamada " adquisición gradual de
facultades", así mismo exige costear, ejecutar la
urbanización en los plazos previstos, fundamental es
solicitar la licencia y edificación, previo el
cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes
y edificar en los plazos de la licencia preceptiva; Deberes
legales de uso, conservación y rehabilitación, los
propietarios de toda clase de construcciones deberán
destinarlos al uso en cada caso establecido por el planeamiento
urbanístico y a tenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad, y ornato público, sujetos a normas sobre
protección del medio ambiente, y patrimonios
arquitectónicos y arqueológicos.

También el propietario tiene facultades o
derechos: Derecho a urbanizar, consiste en dotar a un terreno de
los servicios e infraestructura fijados en el planeamiento o
legislación urbana para que adquiera la condición
de solar; Derecho de aprovechamiento urbanístico, facultad
en la atribución especifica al propietario afectado por
una actuación urbanística de los usos e
intensidades susceptibles de apropiación privada, o su
equivalente económico, en los términos fijados por
la Ley; El derecho a edificar, facultad de materializar el
aprovechamiento urbanístico correspondiente; el derecho a
la edificación, facultad de incorporar al patrimonio la
edificación ejecutada y concluida con sujeción a la
Licencia Urbanística otorgada.26

DIEZ PICAZO expresa…la propiedad del suelo es en
la actualidad objeto de minuciosa atención del legislador
hasta el punto de que pueda afirmarse sin asomo de dudas que no
le es aplicable en grandísima medida la definición
que del derecho de propiedad que da el artículo 348 del
Código Civil español. Efectivamente es una
propiedad respecto a la que el propietario es sujeto de
deberes que no se concretan en un no hacer, sino en una
actitud positiva

(edificar un suelo urbano, mejorar y cultivar un suelo
rustico, etc.), no se circunscribe la actitud del legislador al
establecimiento de límites al derecho de gozar y disponer
del propietario, sino que marca las líneas a través
de las cuales han de ejercitarse o discurrir sus facultades
dominicales27.

La legislación urbanística es extensa al
punto de constituir en la actualidad un Derecho
Urbanístico con propia sustantividad. En este sentido, el
Código civil español parece dar un tratamiento
unitario a la propiedad y demás derechos reales,
construyendo la normativa básicamente sobre el primero de
ellos, por lo que la aplicación al resto de los derechos
reales no puede ser nunca automática y debe someterse a
las oportunas y correspondientes matizaciones y en especial con
relación a los derechos reales inmobiliarios por la
incidencia de la legislación en el registro de la
propiedad.

El Código Civil no deja margen al reconocimiento
de un Derecho Inmobiliario cubano a partir del tratamiento
separado y sistemático de lo mobiliario e inmobiliario. En
materia de bienes la Constitución de la Republica de Cuba
de 1976 reconoce la propiedad personal sobre la vivi
enda y otros bienes que sirven para satisfacer las necesidades
materiales y culturales de la persona
28, pero en ninguna oportunidad establece
prohibiciones o imperativos sobre la transmisión,
adquisición o poderes a ejercitar sobre ellos. Las
restantes formas de propiedad constitucionalmente reconocida no
tratan sobre bienes inmuebles.

En Cuba la concepción del sistema
urbanístico es más intervencionista, considera la
gestión urbanizadora en su totalidad como una tarea
pública, sin que la ley establezca el control
jurisdiccional de la actuación pública,
excepto algún aspecto relacionado con la
potestad sancionadora de la Administración29

El Instituto Nacional de
Planificación Física en Cuba tiene por
función la Ordenación del Territorio y
el urbanismo en sus diferentes niveles, por medio de planes y
proyectos físicos en correspondencia con las necesidades
actuales y futuras de la sociedad30. Las Direcciones Municipales
de Planificación Física están facultadas
para autorizar las solicitudes para el uso del sue lo y
establecer las regulaciones urbanísticas correspondientes
con el objetivo de velar por el correcto aprovechamiento de los
terrenos y que se cumplan los Planes de
Ordenación Territorial y Urbanismo.

En materia de vivienda corresponde al Instituto Naci
onal de la Vivienda regir las normas especiales para el control
del fondo de viviendas.

En Cuba la urbanización del suelo no genera
conflictos de intereses públicos y privados, la mayor
parte del suelo es propiedad estatal y su edificación se
acomete por las empresas estatales de acuerdo con los planes de
desarrollo de cada territorio y los objetivos nacionales, sin
perjuicio de la participación de los trabajadores en la
construcción de viviendas mediante las microbrigadas
sociales o por esfuerzo propio si tienen una parcela o tienen la
autorización correspondiente.

Se suma el criterio de la autora al decir de otros
especialistas, que a pesar de no existir en Cuba una
sistemática normativa en materia de Urbanismo y
Ordenación Territorial que regule los derechos
urbanísticos de propietarios, inversionistas y las
competencias y atribuciones de la administración, excepto
las dispuestas por los organismos mencionados, sí existe
una definición del derecho a edificar que emana de la Ley
General de la Vivienda, c reándose un conjunto de
relaciones jurídicas cuyo objeto son un conjunto de
derechos, facultades y obligaciones atribuibles a las personas
autorizadas para construir viviendas, así como funciones y
atribuciones de las personas jurídicas a cargo de la
actividad.

I.3.
Evolución histórica y legislativa del derecho a
edificar en Cuba

En Cuba, antes del triunfo de la revolución, la
problemática de la vivienda carecía de una
política coherente por parte de los gobiernos,
problemática que estuvo caracterizada por las precarias
condiciones de vida de una parte significativa de la
población, obligada a vivir en barrios periféricos
a las ciudades, e insalubres, situación que se
hacía mas grave en los campos.

Con el triunfo de la revolución dando
cumplimiento al programa del Moncada31, el gobierno
comenzó a trazar estrategias dirigidas a cambiar las
condiciones existentes, es así que en 1960 se dicta la
primera Ley de Reforma Urbana, que sin precedente en el mundo,
aniquiló el lucro y la especulación
inmobiliaria 32. Dirigidos al
cumplimiento de esta ley durante los años 1960 al 1967 se
adoptaron un grupo de acuerdos y mas tarde el Ministerio de
Justicia al tratar el tema de la Reforma Urbana dictó
varias resoluciones que fuero conocidas como RU, y
ya para diciembre del año 1984, debido al desarrollo
socioeconómico alcanzado por el país se
promulgó la Ley No. 48, Ley General de la Vivienda que fue
derogada en el año 1988 por la actual Ley General de la
Vivienda la No. 65, por la necesidad de reordenar las
regulaciones ya contenidas en la anterior Ley e incorporar otras
nuevas que la experiencia practica aconsejaban establecer,
tendentes a fortalecer el control que el Estado debe ejercer
sobre las operaciones alrededor de la vivienda y definir la
decisiva participación del Estado en la solución
del problema habitacional.

La construcción de viviendas en Cuba se propicia
por la acción estatal y fundamentalmente por el esfuerzo
propio de la población, teniendo cada una sus requisitos
bien diferenciados a partir de la forma de realización en
virtud del procedimiento constructivo y legal establecido en los
Reglamentos, cuyo régimen jurídico es el de
propiedad del inmueble edificado.

A la entrada en vigor la actual Ley General de la
Vivienda33, con la elevada cifra de viviendas en ejecución
por esfuerzo propio de la población que requieren de
regulaciones especificas para garantizar su terminación en
el mas breve plazo posible, se hizo necesario agrupar en una
disposición normativa el conjunto de
regulaciones para las actividades constructivas por
esfuerzo propio de la población, relativa a
la asignación de solares yermos estatales, la
distribución y venta de materiales, productos y
prestaciones de servicios técnicos- constructivos,
así como los requerimientos para el cumplimiento de las
normativas en cuanto al otorgamiento de créditos bancarios
y Licencia de Construcción, es por ello que agrupando todo
el conjunto de facultades y obligaciones de las personas
titulares del derecho a edificar viviendas, se dictó por
el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda la
Resolución No. 15 de fecha 30 de marzo de 1988, que puso
en vigor el Reglamento para la Construcción y
Conservación de Viviendas por Esfuerzo Propio , esta norma
tuvo como objeto fijar los principios, prioridades y
procedimientos para la construcción, conservación,
reconstrucción, remodelación y ampliación de
viviendas por esfuerzo propio, la asignación de solares
yermos estatales, materiales, productos y demás
facilidades técnico-constructivas que disponga el Estado
para estos fines y determinar el régimen jurídico,
los deberes y derechos de los que construyeron por esfuerzo
propio. Era también objeto del Reglamento, dar prioridad a
las obras por esfuerzo propio de la población que se
encontraban en ejecución, para lograr su
terminación.

Este Reglamento estableció que las prioridades
para construir viviendas por esfuerzo propio se concedería
a los trabajadores, a los miembros de cooperativas de
producción agropecuaria y de los organismos de la defensa
del país que se seleccionen de acuerdo a su conducta
laboral, social y necesidades habitacionales. Podrán
también ser seleccionados los pensionados, campesinos no
integrados en cooperativas de producción agropecuaria y
otras personas sin vínculo laboral atendiendo a su conduc
ta social y necesidades habitacionales.

En el aspecto referido a las necesidades habitacionales,
se priorizaran los casos de personas albergadas o que habitan en
cuarterías, barrios y focos insalubres, u otras
condiciones precarias de viviendas.

El Reglamento recogía la forma o mecanismo para
hacer la selección de las personas a las que se le
concedía el derecho a edificar sus viviendas, en cada caso
especifico, así como los derechos y obligaciones derivados
del derecho Perpetuo de Superficie concedido para edificar y las
causas de su cancelación cuando no se realizaba la
acción constructiva en un periodo de tiempo.

La Instrucción No. 11/85, dictada por el INV con
fecha 13 de septiembre, puso en vigor las normas para reconocer
entre otras el derecho de devo lución del precio pagado
por el comprador de un terreno yermo, devuelto al Estado por no
haber comenzado la fabricación en término
concedido.

Fue modificado posteriormente en su artículo 19
por la Resolución No. 438/90, en lo relativo a la
devolución del precio abonado por el Derecho Perpetuo de
Superficie cuando este se cancela, por la Resolución No.
160/91 en sus artículos 16 y 22 y por la Resolución
No. 327, del 17 de junio de 1998, todas del Instituto Nacional de
la Vivienda.

Ya el Decreto Ley 211/2000, de fecha 19 de julio que
modificó la Ley General de la Vivienda estableció
en su artículo 15 que las construcciones, remodelaciones y
ampliaciones viviendas individuales o en edificios
múltiples, por esfuerzo propio de sus propietarios, deben
ser autorizadas mediante Licencia de Construcción,
expedida en la Dirección Municipal de la Vivienda
correspondiente, así como que Las normas que establece el
Instituto Nacional de la Vivienda con vista a la concesión
de la Licencia de Construcción y Ampliación de
viviendas deben contener disposiciones que garanticen el
máximo aprovechamiento de los terrenos disponibles, la
licitud de los materiales a utilizar, el cumplimiento de las
regulaciones urbanísticas, y que en cada caso las
dimensiones del inmueble estén justi ficadas por las
necesidades de la familia que vaya a ocuparlo, incluida una
previsión razonable del crecimiento del núcleo
familiar.

Las Direcciones Municipales de Planificación
Física están facultadas para autorizar las
solicitudes para el uso del suelo y establecer las regulaciones
urbanísticas correspondientes, con el objetivo de velar
por el correcto aprovechamiento de los terrenos y que se cumplan
los Planes de Ordenamiento Territorial y de Urbanismo.

Las normas para la construcción,
ampliación, rehabi litación y conservación
de viviendas por esfuerzo propio establecidos en la Ley General
de la Vivienda, requieren nuevas regulaciones a partir de la
facultad otorgada por el Decreto – Ley No. 211 a las Direcciones
Municipales de la Vivienda para la expedició n de las
Licencias y Autorizaciones de Construcción, unido a la
necesidad de agrupar en una disposición normativa el
conjunto de regulaciones para las actividades
constructivas por esfuerzo propio de la población,
relativas a la asignación de solares yermos estatales, la
distribución y venta de materiales, productos y
prestación de servicios técnico-constructivos,
así como los requerimientos para el cumplimiento de las
regulaciones urbanísticas en cuanto al otorgamiento de
Licencias y Autorizaciones de Construcción y Certificados
de Habitable, de forma que los trámites que deba realizar
la población resulten lo mas claros y sencillos
posibles.

Se dictó por ello la Resolución No.
500/2000 de fecha 29 de septiembre, que derogó la
Resolución No. 15 de 1988, poniendo en vigor el nuevo
Reglamento, fijando los principios, prioridades y procedimientos
para la construcción por esfuerzo propio, así como
para el otorgamiento de Licencias y Autorizaciones de
Construcción y Certificados de Habitable, la
asignación de solares yermos estatales, materiales,
productos y demás facilidades técnico-constructivas
que disponga el Estado para estos fines y determinar el
régimen jurídico, derechos y obligaciones de los
que construyen por esfuerzo propio.

Este nuevo instrumento legal establecía que las
prioridades para construir viviendas por esfuerzo propio se
concederán a la población, de acuerdo a su conducta
laboral, social y necesidades habitacionales. Priorizaba
además los casos de personas albergadas o que habiten en
cuarterías, barrios y focos insalubres u otras condiciones
precarias de viviendas.

Al igual que el reglamento amparado en la
Resolución No. 15/88 se regulaban la determinación
de las prioridades para la asignación de las acciones de
construcción atendiendo a las características
sociales, composición y necesidades habitacionales de los
núcleos familiares de sus respectivos territorios,
estableciendo el mecanismo por medio de una comisión al
nivel de Circunscripción o Consejo Popular, según
determinara el Conse jo de la Administración, a partir de
la cantidad de acciones constructivas que le correspondía,
atendiendo a la tipología constructiva y estado
técnico del fondo de viviendas de la
Circunscripción o Consejo Popular de acuerdo a la
disponibilidad de materiales y productos que posea el municipio
según el plan y que recibía de la Unidad Municipal
Inversionista de la Vivienda.

La Comisión a nivel de Circunscripción o
Consejo Popular estaba integrada por un total de hasta cinco
personas de reconocido prestigio social y al menos uno
con conocimiento de construcción, seleccionados en
asamblea de vecinos, la que aprobará y revocará a
los integrantes de dicha Comisión, según el
procedimiento que a tales efectos establezca el Consejo de la
Administración Provincial.

Los Delegados de Circunscripción o los
Presidentes de los Consejos Populares, según corresponda,
convocaran a los vecinos para la constitución de las
Comisiones. La Dirección Municipal de la Vivienda era la
encargada de orientar y controlar el trabajo y funcionamiento de
estas Comisiones, pudiendo cuando sea necesario y oído el
parecer del Delegado de la Circunscripción, o del
Presidente del Consejo Popular, o de las organizaciones
políticas y de masas, promover la renovación de las
mismas.

En cada municipio se constituirán o serán
ratificadas las Comisiones Municipales de Viviendas, presididas
por el Director Municipal de la Vivienda e integradas por
representantes de las Unidades Municipales Inversionistas de la
Vivienda y otros miembros designados por el Consejo de la
Administración Municipal. Estas Comisiones tenían
como atribución aprobar las personas que a propuesta de
las Comisiones a nivel de Circunscripción o Consejo
Popular, realizarán las acciones constructivas de
construcción, ampliación, rehabilitación o
conservación de sus viviendas.

Los documentos que deberán presentarse a las
Unidades Municipales Inversionistas de la Vivienda para la
solicitud de la Autorización de Obras
serán:

Documento de la Comisión a nivel de
Circunscripción o Consejo Popular que lo avale para
solicitar la Autorización de
Construcción.

Las comisiones a nivel de Circunscripción o
Consejo Popular seleccionarán a las personas priorizadas
para realizar las acciones constructivas asignadas. Las personas
seleccionadas se presentarán en la Unidad Municipal
Inversionista de la Vivienda para iniciar el proceso de solicitud
de la Licencia o Autorización de Construcción por
esfuerzo propio, provistas del aval de la Comisión a nivel
de Circunscripción o Consejo Popular, la
Declaración Jurada de la composición del
núcleo familiar, la procedencia prevista de los recursos
materiales y el documento de titularidad.

Con los documentos señalados en el
artículo anterior, la Unidad Municipal Inversionista de la
Vivienda conformará y presentará un expediente a la
Comisión Municipal de Viviendas para su
aprobación.

De la experiencia de la aplicación del citado
Reglamento resultaron experiencias que requerían la
inclusión de otros preceptos que dieran a determinadas
situaciones detectadas en la fase inicial del enfrentamiento a
las irregularidades en la construcción de viviendas por
esfuerzo propio de la población, por ello se dictó
la Resolución 330/01, que derogó Resolución
No. 500 de fecha 29 de septiembre del
2000.

Al igual que en su antecesor regían principios
para la concesión de la Licencia y Autorización de
Construcción y el Certificado de Habitable deberán
tenerse en cuenta reglas, principios y regulaciones
urbanísticas que permitan garantizar el uso adecuado de
los terrenos, y otras áreas, el cuidado del ornato y
desarrollo urbanístico de nuestras ciudades y
asentamientos y un uso más racional de los recursos
materiales disponibles, dirigiendo estos prioritariamente a la
población de acuerdo a su conducta laboral, social y
necesidades habitacionales.

Las prioridades para construir viviendas por esfuerzo
propio se mantenían concediéndolas a la
población, de acuerdo a sus necesidades habitacionales,
conducta laboral y social. Se priorizarán los casos de
personas albergadas o que habiten en cuarterías, barrios y
focos insalubres u otras condiciones precarias de
viviendas.