UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA“ANTONIO JOSÉ DE SUCRE”VICE-RECTORADO PUERTO ORDAZDIRECCIÓN DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO
UNIDAD REGIONAL DE POSTGRADO
ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE MANTENIMIENTO
INGENIERÍA ECONÓMICA
INTEGRANTES:
ING. JOSÉ A. LEÓN H.
ING. YNDHIRA MALAVÉ
PUERTO ORDAZ, ENERO 2009
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Profesor:
MSc. Ing. Andrés Blanco
PRESENTACIÓN DEL CASO
Cuando un individuo o una pareja deciden comprar una vivienda. Una de las cuestiones más importantes es el financiamiento. Existe diversos tipos de financiamiento para la compra de una propiedad residencial, cada uno de los cuales tiene cierta ventaja, las cuales permiten elegir uno de los métodos bajo cierto conjunto de circunstancia. La elección de uno de los métodos de acuerdo con determinado grupo de condiciones constituye el tema de este caso. Se describen tres métodos financieros con detalles. Se evalúan los planes A y B: se le pide al lector que evalué el plan C y que lleve a cabo el análisis adicional.
El criterio aplicado en este caso es el siguiente: elija el plan de financiamiento que tenga un saldo mayo al final de periodo de 10 años. Por lo tanto que tenga mayor valor futuro.
DESCRIPCIÓN DE LOS PLANES
Plan Descripción
A Tasa de interés fija a 30 años de 10% anual y 5% de pago de enganche.
B Tasa ajustable de hipoteca (TAH). 9% en los primero años 3 años. 9½% en el año 4,10¼ en los 5 a 10 años (supuesto) d enganche.
C Tasa fija a 15 años al 9½% de interés anual 5% de enganche
Información Adicional
– El precio de la casa es de $150.000
– La casa de venderá en 10 años en $170.000(ingreso neto después de deducir los gastos de venta)
– Los impuesto y el segundo (I&S) ascienden a $300 mensuales.
– Cantidad disponible: máximo $40.000 para el enganche $1.600 mensuales, incluyendo impuesto y seguro.
– Nuevos gastos por el préstamo: cuota de origen de 1%, cuotas de investigación de $200, honorarios del abogado de $200, cuotas de procesamiento de $300 otros gastos.
– Cualquier monto que se gaste en el pagos mensuales ganara interés libre de impuesto ¼% mensual
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Plan A: Tasa fija a 30 años
El monto de dinero que se requiere por adelanto es de:
a) Pago de enganche (5% de $150.000) $ 7.500
b) Cuota de origen (1% de $142.500) 1425
c) Avalúo 300
d) Investigación 200
e) Honorarios del abogado 200
f) Réditos 350
g) Depósitos 150
h) Otros gastos (registro, informe de crédito, etc.) 300
Total $10.425
La cantidad de préstamo es $142.500. El pago mensual equivalente (principal + intereses) se determina al 10%/12 mensual por 30*(12)=360meses
A = 142 500(A/P,10%/12 360) = $1 250.56
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Cuando los impuestos y el seguro se suman al pago de interés y capital, el monto del pago mensual total PAGOa es:
PAGOa = 1.250,56 + 300 = $1.550,56
Ahora se determina el valor futuro del plan A sumando tres montos en valor futuro: los fondos que no se utilizaron para el pago del enganche y demás gastos iniciales (F1a), así como para los pagos mensuales (F2a), y el incremento del valor de la casa (F3a). Puesto que el dinero que no se gasta gana intereses a la tasa de ¼% mensual, en 10 años el primer valor futuro será
F1a = (40.000-10.425)(F/P,0,25%,120)
= $39.907,13
El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales es de 1.600 – 1.550,56 = $49,44. Su valor futuro a 10 años será:
F2a = 49,44(F/A,0,25%,120) = 6.908,81
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
El dinero neto disponible de la venta de la casa es la diferencia entre el precio de venta neto y el saldo del préstamo. El saldo de préstamo es:
Saldo del préstamo=142.500(F/P,10%/12,120)-1.250,56(F/A,10%12,120)
= 385.753,40 – 256.170,92
=$129.582,48
Como el ingreso neto de la venta de la casa es de $170.000,
F3a = 170.000 – 129.582,48 = $40.417,52
El valor futuro total de planta A es
Fa = F1a + F2a + F3a
= 39.907,13 + 6.908,81 + 40.417,5
= $87.233,46
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Plan B: Tasa ajustable de hipoteca a 30 años
La tasa ajustable de hipoteca esta sujeta a algún índice como el índice de bonos Del tesoro de Estados Unidos. En esta caso, se supone que la tasa es de 9% para los primero 3 años, 9½% en el año 4, y 10¼% en años 5 a 10. Puesto que esta opción también requieres un 5% de enganche, el dinero por adelantado que se necesita será mismo que el plan A, es decir. $10.425.
La suma mensual de pago de interés y durante los 3 años de basa en 9% anual durante 30 años
A = 142.500(A/P,9%/12,360) = $1.146,58
El pago total mensual los primero 3 años
PAGOb= 1.146,58 + 300 = $1.446,58
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Al final del año 3, la tasa de interés cambia a 9,5% anual. Esta nueva tasa se aplica al saldo de préstamo en dicho tiempo:
Saldo del préstamo
Al final del año 3 =142.500(F/P, 0,75%,36) – 1.146,58(F/A,0,75%,36)
= $139.297,08
El pago mensual de interés y principio durante el año 4 ahora es:
A = 139.297,08(A/P,9,5%/12,324) = $1.195,67
El pago total mensual durante el año 4 es
PAGOb= 1.195,67 + 300 = $1.495,67
Al final del año4, la tasa de interés cambia de nuevo esta vez al 10¼% anual, y se estabiliza por el resto del periodo de 10 años. El saldo del préstamo al final del año 4 es
Saldo del préstamo final del año 4 = 139.297,08(F/P,9,5%/12,12) –
1.195,67(F/A,9,5%/12,12)
= $138.132,42
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
El nuevo monto del pago mensual del interés y principal es:
A = 138.132,42(A/P,10,25%/12,312) = $1.269,22
El nuevo pago total con impuestos durante los años 5 a 10 es
PAGOb = 1.269,22 + 300 = $1.569,22
El saldo del préstamo final de los 10 años es
Saldo del préstamo
después de 10 años = 138.132,42(F/P,10.25%/12,72) –
1.269,22(F/A,10.25%/12,72)
= $129.296,16
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
El valor futuro del plan B ahora se determina utilizando los mismo tres valores futuros. El valor futuro del dinero que no se ha gastado en el pago de los enganches es el mismo del plan A.
F1b = (40.000-10.425)(F/P,0,25%,120) = $39.907,13
El valor futuro del dinero que o se gasto en pago mensuales es mas complejos que el caso del plan A.
F2b= (1.600-1.446,58) (F/A, 0,25%, 36) (F/P, 0.25%,84)+(1.600–1.495,67)
x (F/A, 0.25%, 12) (F/P, 0.25%, 72) + (1.600 – 1.569,22) (F/A, 0.25%,72)
= 7.118,61 + 1.519,31 + 2.424,83 = $11.062,75
El monto total que queda de la venta de la casa es:
F3b = 170.000 – 129.296,16 = $40.703,84
El valor total futuro total del plan B es
Fb = F1b + F2b + F3b = $91.673,72
EJERCICIOS PARA EL ESTUDIO DEL CASO
Evalué el plan C Y elija el mejor método de financiamiento.
1.- ¿Cuál es la cantidad total de interés pagado en el plan A durante el periodo de 10 años?
2.- ¿Cuál es el método total de interés pagados en el plan B durante el año 4?
3.- ¿Cual es la cantidad máxima de dinero disponible para efectuar el pago del enganche en el plan A, si $ 40 000 es la cantidad total disponible?
4.- ¿Cuánto se incrementa el pago del plan A por cada |1% de incremento en la tasa de interés?
5.- Si usted desea reducir la tasa de interés de 10% a 9% en el plan A, ¿Cuánto mas enganche habría que pagar?
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Plan C: Tasa fija por 15 años al 9,5% anual 5% de enganche hasta por adelantado
Puesto que esta opción también requiere un 5% de enganche, el dinero por adelantado que se necesita será el mismo que el plan A, es decir. $10.425.
La cantidad a prestar son 142.500$ por lo que el pago mensual equivalente (principal + intereses) mensualmente es:
A = 142.500 (A/P, 9,5% /12,180) = 142.500 (A/P, 0, 9,5%/12,180)
= 142.500 (0,0104) = 1.488,04$ mensuales
Total pago mensual con impuestos
PAGOc = 1.198,22 + 300 = 1788, 04 $
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Esta cantidad es mayor que el pago máximo disponible de 1600$. De manera tal que el pago inicial tiene que ser aumentado.
1300 = P*(0,0104) P = 124.500$
A = 1300$ mensuales
El pago de enganche será: 25.500$
La cuota de origen será: 1.250$
El total de los pagos iniciales será: 28.245$
Ahorro pagos iniciales
F1c = (40.000- 28.245) (F/P, 0,025%,120)
F1c = 15.861,65$
Ahorro de pagos mensuales
F2c = 1.600 -1.600 = 0
ANÁLISIS DE PLANES DE FINANCIAMIENTO
Saldo de préstamo
F3c = 170.000 – [124.500(F/P, 9,5%/12,120)-1300(F/A,9,5%/12,120)]
F3c = 108.097,93$
El valor futuro es
Fc = F1c + F2c + F3c
Fc = 123.959,58$
El Plan C es el mejor método ya que deja mayor valor futuro