HIPOTECA NAVAL: Mediante la ficción
jurídica de atribuir a los buques la condición de
bienes inmuebles, puede constituirse hipoteca sobre el casco,
aparejos, m_"quinas, fletes e indemnizaciones por abordajes u
otros accidentes
marítimos.
HIPOTECA SOBRE BIENES RESERVABLES: Al contraer nuevo
matrimonio, el
viudo o viuda formará inventario por
los bienes sujetos a reserva, hará anotar en el Registro
de la Propiedad la calidad de
reservables de los inmuebles y tasará los muebles (Art.977
de Cód. Civ. esp.)
HIPOTECA TACITA: Como contrapuesta a la hipoteca expresa
u ordinaria, es aquella que no requiere inscripción en el
Registro de la Propiedad para surtir sus efectos. En el primitivo
derecho hipotecario español,
en la ley de 1861, toda la hipoteca legal era
tácita.
BIBLIOGRAFÍA: Diccionario de
Ciencias
Jurídicas Políticas
y Sociales – Manuel Ossorio – Pág. 472, 473.
HIPOTECA: Garantía de una obligación que
se establece sobre bienes inmuebles, los cuales siguen
perteneciendo a su dueño, pero para satisfacer con la
parte necesaria del importe de su venta aquella obligación
sí no es pagada. La hipoteca solo es eficaz si está
inscripta en el Registro de Propiedad, y sigue afectando a la
finca aun cuando ésta se venda a terceros.
BIBLIOGRAFÍA: Diccionario Enciclopédico
Ilustrado TRES COLUMNAS 2do. TOMO – Pág. 505.
1.- GENERALIDADES:
a) Concepto legal:
Según la primera parte del artículo 2.356 del
Código Civil, "Por el derecho real de hipoteca se grava un
inmueble determinado, que continúa en poder del
constituyente, en garantía de un crédito cierto en
dinero…". La disposición resalta la circunstancia de que
es una garantía real, para asegurar un préstamo en
dinero, y circunscripta a inmuebles que no se entrega al
acreedor.
La hipoteca, es por tanto, un derecho real, pues,
así lo proclama nuestra disposición, y lo es
también que crea entre sus dos elementos constitutivos –
persona y cosa – una relación directa o inmediata,
mediante la afectación de la cosa al pago de la
obligación; de ahí surge el acreedor ciertos
derechos – "el
jus preferendi" – preferencia a ser pagado en primer
término por sobre los demás acreedores
quirografarios y aún hipotecarios de posterior rango, y el
"jus persecuendi", que consiste en la facultad que se acuerda al
acreedor para seguir el bien que el deudor ha transferido a
terceros y exigirle el pago, como al deudor directo,
haciéndole vender en caso negativo.
Es accesorio, término que significa que depende
del principal, por tanto carece de vida propia e independiente,
pues no se concibe la hipoteca por la hipoteca misma, se
constituye en garantía de una obligación principal,
por lo que sigue la suerte y condición jurídica del
crédito, sea puro y simple, condicional, a plazo o
eventual. Visto estas características, es incesible sin el
crédito principal, más puede serlo respecto de su
grado de colocación o rango.
La hipoteca es igualmente indivisible, en el sentido de
que el bien o bienes hipotecados y cada parte de ellos, responden
por toda y cada parte de la deuda, principio que juega tanto en
lo que respecta a la cosa, como así en lo concerniente al
crédito.
En lo que concierne al crédito, el pago parcial
no extingue la hipoteca; la indivisibilidad, sin embargo, no es
de carácter
absoluto, sino relativa, pudiendo las partes en el acto, o
posteriormente, convenir la división y extinción
parcial de la hipoteca. No existe, en efecto, dificultad para
tales actos cuando media el acuerdo de las partes.
2.- CONSTITUCIÓN POR TERCEROS
En perfectamente lícito que un extraño al
vinculo obligatorio primitivo afecte con hipoteca fincas o
tierras de su pertenencia. El tercero no contrae en tal
situación ninguna responsabilidad personal, y
así lo previene expresamente el articulo 2.356 que
analizamos, en el sentido de que "Cuando un tercero lo hiciere en
seguridad de una
deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como
deudor directo o subsidiario".
Respecto de la forma de constitución el articulo
2.115 del Código: "La hipoteca sí lo puede
constituirse por contrato en la
forma establecida en este Código", sustentándose
esta disposición en el artículo 3.022 del Anteproyecto de
Gásperi, que toma casi textualmente la reforma proyectada
por Bibiloni.
El agregado de este proyecto, y que
no se inserte en nuestra disposiciones explica la
expresión de que la hipoteca sólo puede
constituirse por contrato. De esta
manera, según el proyectista se proscribe la hipoteca
judicial, que en el derecho francés, italiano y otras
legislaciones, resulta del solo hecho de una sentencia
condenatoria, y hasta del simple reconocimiento en juicio, de una
firma en documentos
privado, todo lo cual ha servido para que la hipoteca judicial se
lo haya considerado una verdadera iniquidad.
3.- ACEPTACIÓN DEL ACREEDOR, PROMESA DE
CONSTITUIR EN INSTRUMENTO PRIVADO
La disposición de nuestro Código que trata
de este requisito el de la aceptación del acreedor y de la
promesa de constituir hipoteca en instrumento privado, es el
resultado de la modificación de los Art. 3.128 y 3.130 del
Código de Vélez, propiciado por Bibiloni en su
proyecto de
reforma al citado Código. Este autor ha propuesto la
siguiente redacción: "La hipoteca no puede ser
constituida sino por escritura pública, en que conste la
aceptación del acreedor. Si no la hubiera ésta
expresado en el acto constitutivo, deberá manifestarla
bajo pena de nulidad por escritura pública posterior.
Tendrá efecto desde el día de su
inscripción.
La disposición de nuestro Código respecto
a lo precedentemente apunta, tiene el mismo sentido de lo que
propone Bibiloni, cuando dice su artículo 2,358 que; "En
la escritura pública de constitución de hipoteca
deberá constar la aceptación del acreedor. Si este
no lo hubiere prestado, deberá hacerlo posteriormente en
la misma forma, para la validez del acto, como efecto desde el
día de su inscripción.
La promesa de constituir hipoteca hecha por documentos
privados no será exigible".
En efecto, según el artículo 3.128 del
Código de Vélez "'La hipoteca sólo puede ser
constituida por escritura pública o por documentos, que
sirviendo de título al dominio o derecho
real.
"No hay otra hipoteca que la convencional constituida
por el deudor de una obligación en la forma prescripta en
este título" (Art. 3115 del Código de
Vélez), que inspira al Art. 2.357 del nuestro, y que
previene: "La hipoteca sólo puede constituirse por
contrato en la forma establecido por este Código", y por
lo mismo, no contemplarlas a ésta como forma de
constitución de hipoteca.
4.- CRÉDITO QUE PUEDE SER GARANTIZADO
Como en toda las figuras, la especialidad es uno de los
caracteres que distingue a la hipoteca. Por tanto, tocante al
crédito que se trata de asegurar, es necesario
individualizarlo cuidadosamente, tanto para que sea conocida y
publicada la afectación, como con el propósito de
fijar inequívocamente el privilegio frente a los
demás acreedores.
El Código de Vélez ha seguido el principio
de la especialidad en forma estricta, al establecer en su
artículo 3109 que no puede constituirse hipoteca sino
sobre inmuebles, especial y expresamente determinados, por una
suma de dinero también cierta y determinada.
Bibiloni en su Anteproyecto de
Reforma al Código Civil Argentino, aconseja que se
reproduzca este artículo con la sola agregación de
la frase: "el cual podrá hacer el deudor, oportunamente,
si procede, y prácticamente la misma cosa lo establece
nuestro Código en su Art. 2.359 cuando dice que: " Puede
constituirse hipoteca en garantía de un crédito
condicional o indeterminado en su valor, o de
una obligación eventual, o de hacer o no hacer, o que
tenga por objeto prestaciones
en especie, siempre que se declare un valor
estimativo en el acto de constitución, el cual
podrá ser reducida por el deudor, si
procediere."
5.- ACCESORIOS DEL BIEN HIPOTECADO A QUE SE EXTIENDE
El Art. 2.360 del Código Civil se refiere al
alcance de la garantía hipotecaria diciendo: "La hipoteca
se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su
accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea
por el hecho de un tercero, así como a las ventajas
resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres
que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y
las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios,
exceptuados los productos
pertenecientes a éstos".
Quedan entonces afectados a la garantía a los
siguientes accesorios del inmueble hipotecado:
a) Todos los accesorios mientras subsista la
accesión, lo que es obvio, pues, es principio que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal;
b) Todas las mejoras sobrevinientes, aunque sean como
resultado de la actividad de un tercero, por el mismo principio
ante anotado.
c) Las ventajas resultantes de la extinción de
las cargas o servidumbres que pesan sobre el bien, como por
ejemplo, que el inmueble que tengo hipotecado en favor de Pedro
registraba otra hipoteca en primer rango y una servidumbre de
paso, y luego pagó la referida hipoteca y compro el
inmueble dominante. En ese caso, se acrecienta ponderosamente la
garantía hipotecaria, lo que constituye una ventaja par el
acreedor.
d) Los productos y las rentas o alquileres debidos por
los arrendatarios; Por ejemplo, el inmueble que tengo hipotecado
a Pedro, lo tengo arrendado a Pablo, quien me adeuda por tres
años, al momento que Pedro me ejecuta la hipoteca; el
embargo alcanzará ese crédito que tengo contra
Pablo.
La garantía hipotecaria se extiende igualmente a
la indemnización que el seguro deba pagar
por los objetos afectados por el gravamen, según
así lo previene la primera parte del artículo 2.361
del Código Civil, en el sentido de que "La hipoteca se
extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar
por los objetos afectados por el gravamen".
6.- ASEGURADOR QUE PAGA SIN INTERVENCIÓN DEL
ACREEDOR
Como hipótesis relacionada con el tema que
venimos tratando, o sea, sobre el alcance de la garantía
hipotecaria, diremos con la segunda parte del artículo
2.361 que: "El asegurador no se libera si efectúa el pago
sin intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de
la existencia del gravamen, a menos que la indemnización
fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o
reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene
ese derecho, aunque no se hubiere estipulado".
8.- DERECHO QUE NO PUEDE SER HIPOTECADO
El Código Civil en su artículo 2.363, en
su primera parte prácticamente reproduce lo que tiene el
Código de Vélez en su artículo 3.120.
Señala nuestra disposición en dicha parte que: "No
puede hipotecarse los derechos de usufructo, de
uso y habitación, las servidumbres y los derechos
hipotecarios..".
Al comentar el Dr. Vélez Sarfield su
artículo antes citado, que lo reproducimos in-extenso
debido a la estrecha relación que guarda con nuestra
disposición, cita el libro 11, Tit.
1 y 20 del Digesto, en la expresión latina que dice: "jura
proediorum, urbanorum pignori dari no possum, nec convenire
possum ut hyphotecae sint". Pero – agregan casi todos los
comentadores del derecho romano
enseñan que las servidumbres rústicas pueden ser
objeto de las hipotecas. Pero el fin de la hipoteca, según
nuestro derecho, es que la cosa hipotecada puede ser dividida
para pagar el crédito, y una servidumbre no puede ser
vendida en remate.
El Cód. francés resolvió que el
derecho de usufructo podía ser hipotecado; pero no siendo
cosa sino un derecho, no entra en nuestro sistema admitir
la hipoteca del usufructo; hipoteca puede decirse imposible en la
práctica, porque su eficacia
dependería de la vida del usufructuario.
Por las leyes romanas se
podía establecer hipoteca sobre la hipoteca. L. 1,
Código, si pignus pignori datum. Para explicar este
derecho extraordinario, se decía que cada uno puede
transferir a otro el derecho que tiene, y que no se presenta
inconveniente alguno para que el acreedor hipotecase la hipoteca
que le pertenecía, con tal que esta segunda hipoteca no
existiese mientras existiese la primera, y que el derecho del
segundo hipotecario fuese sólo el del primero.
Así, en el lenguaje
romano el pignus pignori datum daba a nuestro acreedor el derecho
del hacer valer la hipoteca en nuestro nombre, pues que podemos
ceder a otro la facultad de ejercer en nuestro nombre los poderes
contenidos en nuestro derecho.
El sistema romano se
extendía a la generalidad de los bienes y acciones, a
todo el patrimonio de
una persona, y era consiguiente que el derecho hipotecario
pudiere ser comprendido en la hipoteca general.
Agrega el Art. 2.363, refiriéndome a las cosas
que no pueden ser hipotecadas que"… Tampoco las cosas
inmovilizadas por accesión, separadamente del inmueble al
cual acceden; ni partes materiales de
un inmuebles, si no constituyen fracciones determinadas de una
extensión mayor, susceptible por sí mismas de
constituir dominio
independiente".
9.- INDIVISIBILIDAD ACTIVA Y PASIVA DE LA
HIPOTECA
En lo que a crédito respecta, los efectos de la
hipoteca son que el pago parcial no la extingue, surgiendo
consecuentemente un principio de indivisibilidad pasiva. En la
indivisibilidad pasiva, ninguno de los codeudores que pague a su
parte, puede exigir la cancelación parcial de la hipoteca;
de la misma manera que el coacreedor que perciba su parte, puede
cancelar parcialmente la hipoteca. Este es el principio,
consagrado por el artículo 2.364 del Código Civil,
pero que sin embargado en el mismo, se consagra una
excepción. El principio se enuncia establecido": La
hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las
cosas afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el
pago de toda la deuda y de cada parte de la misma".
10.- ACREEDOR CON INMUEBLES HIPOTECADOS
Se contempla en este caso en forma exclusiva la
excepción al principio de la indivisibilidad activa y se
halla referida en nuestro Código por el Artículo
2.365, que resulta ser la unificación de los
artículos 3113 y 3124 del Código de Vélez.
Previene nuestra disposición: "El acreedor cuya hipoteca
comprende varios inmuebles puede, a su elección,
ejecutarlo simultáneamente, o sólo algunos de
ellos, aunque hubieren pertenecido a pasado al dominio de
diferentes personas, o se hubieren constituido otras
hipotecas.."
Sin, embargo, esta no es una regla absoluta, porque la
segunda parte del artículo 2.364 previene en su
último parte que: "Ello no obstante, el juez podrá
establecer por causa fundada un orden para la venta de los bienes
afectados a la garantía del acreedor".
11.- DERECHO DEL TITULAR DE UNO DE LOS TANTOS INMUEBLES
HIPOTECADOS
Este derecho se halla contemplado en el artículo
2.366 del Código Civil. En los siguientes términos:
Si fueren varios los inmuebles gravados en garantía de un
mismo crédito, el propietario de uno de ellos, contra
quien se dirigiere la acción, podrá exigir que se
cite en el juicio a los otros propietarios, para que se
contribuyan al pago de la deuda, proporcionante al valor de cada
inmueble".
Por ejemplo, Pedro, Juan y Santiago compraron de
Simón los inmuebles que este ha hipotecado para garantizar
un préstamo que le he conferido, y al vencer el
préstamo me veo compelido a ejecutarlo.
12.- HIPOTECA DE LA PARTE INDIVISA DE UN
INMUEBLE
Ahora, las dificultades que suscita ce hipoteca por los
condóminos ha inducido a los acreedores y en particular a
las instituciones
oficiales y privadas de préstamos a exigir la concurrencia
de todos los comuneros, toda vez que nuestro Código en su
artículo 2.367 establece: " La parte indivisa de un
inmueble puede gravarse, pero la hipoteca quedará
subordinada en cuantos a sus efectos, al resultado de la
división entre los condóminos" y ellos muy relativa
la garantía.
Y tanto más cuanto que la segunda parte de la
misma disposición remarca que: "Cuando el copropietario
constituyente viniere a ser propietario de la totalidad, el
gravamen quedará limitado al derecho que le
correspondía sobre la cosa", o sea la consolidación
del dominio en la misma persona deudora, no acrecienta la
garantía, sino que se mantiene la parte que tenía
de tal consolidación del dominio.
13.- CLÁUSULAS NULAS
Estos casos se hallan contemplados en el artículo
2.368 del Código Civil que previene: "En la
convención hipotecaria, serán nulas las siguientes
cláusulas:
a) La que prohíbe al deudor oponer excepciones.
El derecho de defensa es inalienable, de orden público por
tener alcance constitucional, y por tanto es irrenunciable por
anticipado, pero presentada la demanda, no
existe inconvenientes, pues es igualmente un derecho de las
personas, conceder el derecho al actor.
b) La que permita al acreedor exigir en caso de mora por
intereses, ante de que se adeudare un semestre vencido;. Esta
disposición nos ubica antes la hipótesis de que
el préstamo sea a intereses pagaderos mensualmente y sin
fecha de vencimiento de la obligación
principal.
c) La que autorice el remate del inmueble gravado, sobre
una base inferior a las dos terceras partes de la
avaluación fiscal para el
pago de impuesto
inmobiliario;. En realidad, este apartado es aplicable cuanto se
trata del primer anuncio de remate.
d) La que prohíba al propietario vender o gravar
el bien hipotecado; La hipoteca es apenas la restricción
del derecho de dominio, que desde luego no alcanza a enervar el
derecho del propietario a venderlo o constituir sobre el mismo
bien otro gravamen del mismo género.
e) La renuncia de la facultad del deudor par redimir la
carga que grave el inmueble, establecido por este Código,
o a la designación de un plazo mayor par ejercerla". Este
mes un derecho igualmente irrenunciable, pues, convencional como
es la hipoteca, no puede pactarse que el deudor no puede pagar
por anticipado la cuenta a que accede la hipoteca, para redimirlo
de esa carga; de la misma manera que no puede aceptar el
deudor.
f) La que, concertada antes del vencimiento de la deuda,
otorgue al acreedor el derecho de quedarse con la propiedad del
bien en caso de falta de pago, o el de enajenarlo de otra manera
que por ejecución judicial constituye en esencia a la
renuncia anticipada de un derecho, parangonado al de
defensa.
14.- INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA, EFECTOS,
OMISIÓN DEL REQUISITO EFECTO ENTRE LAS PARTES:
El Art.2369 del C.C. trata de la inscripción de
la hipoteca y sus efectos. Entre las partes el contrato
hipotecario surte efecto desde su constitución, y contra
terceros, solamente después de su registración en
el Registro correspondiente. Este principio es enunciado por la
disposición antecedentemente citada, en los siguientes
términos: "La hipoteca no producirá efectos
respecto de terceros sino desde su inscripción en el
registro respectivo. Las partes contratantes, sus herederos y los
demás que han intervenido en el acto, así como el
escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta de
defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública se considera
registrada".
En el Art. en que se establece que la hipoteca inscripta
confiere al acreedor un derecho preferente a ser pagado sobre el
precio del
inmueble y podrá demandar la ejecución y venta de
la cosa hipotecada, sea que ella está en poder del deudor,
del constituyente, o de un tercer poseedor.
15- INTERESES ATRASADOS AL CONSTITUIRSE LA HIPOTECA,
MERA INDICACIÓN:
En el caso de que se constituyese una garantía de
una obligación que ya ha devengado intereses y no
solventados, si se pretende incluirlo en la garantía, debe
establecerse su monto, ya que la mera referencia de su existencia
no suple ese requisito. Fiel a este principio, nuestro C.C.
establece en su Art.2370 que: "Al constituirse una hipoteca en
garantía de un crédito, deben liquidarse los
intereses atrasados y expresarse en una suma cierta.
La sola indicación de que la hipoteca comprende
los intereses vencidos, sin indicación de su
cuantía, no produce efecto alguno".
16- FRACCIONAMIENTO DE LA OBLIGACIÓN HIPOTECARIA,
REQUISITOS:
Art.2371: "La obligación hipotecaria podrá
fraccionarse y documentarse en pagarés endosables,
haciéndolo constar el escribano en la escritura y en los
documentos, que deberán ser también registrados,
así como sus endosos. El acreedor sólo podrá
ejecutar su crédito, haciendo valer los pagarés,
que tendrán fuerza
ejecutiva. La cancelación del gravamen procederá
cuando se cancelen todos los documentos emitidos. La
transmisión de los pagarés hipotecarios endosables,
estará sujeta a las responsabilidades y efectos del endoso
que este Código establece".
17- HIPOTECAS SOBRE INMUEBLES UBICADOS EN EL PAÍS
Y CONSTITUIDAS EN EL EXTRANJERO, REQUISITO PARA SU
VALIDEZ:
Es perfectamente posible según nuestro
Código, constituir hipotecas en el extranjero sobre
inmuebles ubicados en el país; bastará con que las
escrituras constitutivas se protocolicen ante notarios del
país, y protocolizadas se inscriban en el registro de
Hipotecas.
El Art.2372 se refiere al caso previniendo que: "Las
hipotecas convencionales constituidas en el extranjero, sobre
inmuebles situados en la república, serán
inscriptas en el Registro Público correspondiente, una vez
que sean protocolizados los instrumentos.
Si fuesen varios los inmuebles, bastará una sola
protocolización.
No se registrará la hipoteca que no reúna
las condiciones exigidas por este Código". Hemos de
convenir que constituido una hipoteca en el extranjero, la
eventual ejecución debe realizarse en el país en
que radica el inmueble hipotecado.
EJERCICIO DEL DERECHO DEL DEUDOR RESPECTO DEL INMUEBLE
HIPOTECADO
De todos los derechos sobre la cosa ajena, la hipoteca
es el que menos reduce las atribuciones inherentes al dominio,
dice Lafaille, y agrega: Mucho se alejan de aquellos casos el
uso, el goce o ambos a la vez, pasan a otra persona, y cuesta
trabajo incluir esta figura entres tale desmembramientos de la
propiedad.
El Art. 2.375 del Código Civil establece un
principio general respecto del al alcance de esa
restricción cuando dice: "El propietario del inmueble
hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades
inherentes al derecho de propiedad.
MEDIDAS CONSERVATORIAS QUE CORRESPONDEN AL
ACREEDOR
El Art. 2.376 del Código Civil, se ubica ante los
actos que pudieran lesionar los derechos del acreedor
hipotecario, estableciendo en su primera parte que: "El acreedor
hipotecario, aunque su crédito fuere a término,
subordinado a condición o evento, podrá solicitar
todas las medidas conservatorias para asegurar su derecho e
impedir los actos previstos en el artículo
anterior.."
La falta de cumplimiento de las obligaciones
que se les imponen a los deudores, relativos a la
conservación de la cosa hipotecada, confiere al acreedor
hipotecario diferentes facultades que la misma disposición
que analizamos lo enuncia en su segunda parte, al decir: "…
Cuando los actos perjudiciales hubieren realizado, el acreedor
podrá exigir del deudor la estimación de los
deterioros, aunque provinieren de caso fortuito o de terceros, y
el depósito judicial de su valor, o bien demandar un
suplemento de hipoteca".
RESPECTO DE LOS MUEBLES ACCESORIOS
El Art. 2.377 del C.C. "Iguales derechos tienen los
acreedores hipotecarios en los casos de deterioro o
separación de los muebles accesorios, sufridos o
ejecutados contra las reglas de una buena administración"
PRIVACIÓN DEL BENEFICIO DEL PLAZO
El Art. 2.378 "En los casos de los tres artículos
anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus
créditos no están vencidos, demandar
que el deudor sea privado del beneficio del plazo otorgado por el
contrato".
CONTRA TERCEROS POSEEDORES
El Art. 2.379 del C.C. en el sentido de que" El acreedor
puede usar también de estos derechos contra los terceros
poseedores de los bienes hipotecarios para impedir el deterioro o
perjuicio y ser indemnizado, en su caso".
EFECTOS DE LA INTIMACIÓN JUDICIAL RESPECTO DE LOS
PRODUCTOS Y FRUTOS DEL INMUEBLE HIPOTECADO
El Art. 2.380 en los siguientes términos: "Los
frutos y productos del inmueble quedan inmovilizados y el deudor
no podrá disponer de ellos a partir de la
intimación judicial de pago".
DE LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA EN RELACIÓN CON LOS
ACREEDORES.
ORDEN DE PRIORIDAD DETERMINADO POR LAS FECHAS DE
INSCRIPCIÓN
Por ser la hipoteca un derecho real, es oponible erga
omnes, pero solo cuando se encuentra inscripta. Quines no fueron
parte en su constitución deben por lo tanto, respetarla,
de cuyo principio se deriva que nadie puede entorpecer la venta
de la cosa, perseguida en ejercicio de la
garantía.
La prioridad en el cobro del crédito es en la
hipoteca, un colario del derecho real, dice Lafaille,
precisamente instituido con este fin, es decir para hacerse pago
con el precio del inmueble dado en garantía, ocupando
normalmente el primer rango, si hubiere concurso.
El Art. 2.381 del C.C. "Los acreedores hipotecarios
gozan de privilegios sobre el precio del inmueble, en el orden de
prioridad determinado por la fecha de las inscripciones
respectivas. Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la
preferencia se determinará por la hora de
presentación".
VARIOS ACREEDORES ENTRE LOS CUALES EXISTAN LOS QUE NO
TENGAN CRÉDITOS VENCIDOS
El Art. 2.382 del C.C. dice: "Cuando existan varios
acreedores hipotecarios, los titulares del crédito a plazo
tendrán igual derecho sobre el precio del inmueble vencido
que aquellos cuyos créditos están vencidos,
determinándose la preferencia conforme a las reglas de
este Código".
ACREEDORES BAJO CONDICIÓN RESOLUTORIA O
SUSPENSIVA
El Art. 2.383 del C.C. "Si el crédito estuviere
subordinado a una cláusula resolutoria, el acreedor
podrá pedir el pago, dando fianza de restituir la suma
percibida en caso de incumplimiento de la
condición.
Si ésta fuere suspensiva, o el crédito
fuere eventual, el acreedor podrá solicitar que los fondos
se depositen, siempre que los titulares ulteriores no prefieren
darle una fianza hipotecaria de restituir para el caso de que la
condición llegare a cumplirse ".
DE COMO TERMINA LA HIPOTECA
Nuestro Código en esta Sección se trata de
ambas formas de extinción de la obligación,
estableciendo en su Artículo 2.401 que: "La Hipoteca
termina"
a) Por extinción de la obligación
principal;. En este caso la extinción se produce por el
carácter accesorio de la obligación
principal. Cualquiera sea la causa de extinción de la
obligación principal, extingue la hipoteca, como por
ejemplo, la prescripción liberatoria, pues esta enerva la
acción y no pudiendo plantearse ejecución respecto
de la obligación principal, tampoco puede plantearse sobre
la hipoteca. El pago es el modo normal de extinguir la
obligación, pero como dijimos, no es el
único.
b) Por renuncia del derecho del acreedor hipotecario
hecha en escritura pública: La renuncia puede ser sobre el
crédito, obligación principal, o la hipoteca,
accesoria. Renuncia la obligación principal, la hipoteca
que es su accesoria, desaparece, por no mediar razón para
que subsista la garantía de una obligación
existente.
c) "Por la reunión de la calidad de
propietario y acreedor hipotecario en una misma
persona".
d) "Por el transcurso del plazo de veinte años
contados desde el día de la inscripción, aunque se
hubiere convenido un plazo mayor".
El Art. 2.402, " La hipoteca se extinguirá
también cuando el inmueble fuese enajenado en remate
judicial, con citación de los acreedores hipotecarios,
toda vez que probada la subasta, el adjudicario consignare
judicialmente el precio de venta. El privilegio subsistirá
sobre éste".
SUBROGACIÓN DEL CRÉDITO
HIPOTECARIO
El Art. 2.403 del C. C. establece: "Cuando el pago de la
deuda es hecho por un tercero, subrogando en los derechos del
acreedor, la hipoteca subsistirá a favor de
aquel…".
La segunda parte de nuestra disposición siguiendo
el lineamiento trazado por el proyecto de reforma al
Código Civil argentino, planteado por Bibiloni, agrega el
siguiente párrafo, que dice: "…El deudor que ha
verificado el pago, o ha sido condenado a realizarlo, queda
subrogado en los derechos del acreedor contra el poseedor de
bienes hipotecados que asumió la obligación de
pagar la deuda como deudor directo, y que como tal se hubiere
hecho cargo del gravamen. Esta regla se aplica al caso de
confusión".
DE LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES
HIPOTECARIAS
FORMA DE CANCELACIÓN:
En su Art.2.404 establece: "La inscripción de la
hipoteca será cancelada en virtud de escritura
pública en la que el acreedor hipotecario declare la
extinción de su crédito, o su renuncia a él,
o por resolución judicial".
A más de ser esencialmente registrable el
contrato de hipoteca, la ley exige que su constitución se
formalice en escritura pública, de manera que solamente
por escritura pública podrá tomarse razón de
su cancelación en el registro respectivo.
DEUDOR O TERCEROS QUE CUENTAN CON LETRAS O PAGARES
HIPOTECARIOS
El Art. 2.405 del C.C. previene: "Cuando se hubieren
pagado las letras o pagarés otorgados por el importe de la
deuda, y éstos se hallaren registrados, el deudor o un
tercero podrá solicitar al juez la cancelación de
la hipoteca, presentando los documentos, que deberán
registrarse en el Registro de Hipotecas, con la constancia de que
representan el importe íntegro de la deuda, no se
cancelará la hipoteca, pero se anotará el pago
parcial efectuado.
INDIVISIBILIDAD DEL CRÉDITO
HIPOTECARIO
Esta indivisibilidad es inherente a la naturaleza de la
hipoteca, de manera que ella es activa y pasiva, ya analizamos la
característica de esta última
perspectiva, pero nos falta todavía hacerlo respecto de
sus efectos, que para el caso es la cancelación de la
inscripción, pues de pago estamos tratando. En este
sentido el Art. 2.406, previene que: "El coheredo del obligado, o
el codeudor de éste que hubiere pagado su cuota en la
hipoteca, no podrá exigir la cancelación hasta que
la deuda se halle totalmente extinguida…".
DERECHO DEL TERCERO CONTRA EL DEUDOR CONTRA EL BENEFICIO
DE QUIEN HIPOTECA
Este derecho se consagra por el Art. 2.399 del C.C. en
los siguientes términos: "Cuando la hipoteca hubiese sido
constituida por quien no sea el deudor, la acción de
indemnización que le corresponda, es la que compete al
fiador que hubiere hecho el pago, y podrá pedir al deudor,
después de la enajenación, el valor íntegro
del inmueble gravado, cualquiera fuese el precio en que se
hubiese vendido".
TRANSMISIÓN A TÍTULO GRATUITO DE INMUEBLE
HIPOTECADO
"En las transmisiones a título gratuito de fincas
hipotecadas se presume que el adquirente toma sobre sí la
obligación que la hipoteca garantiza, hasta la
concurrencia del valor inmueble, a menos de que del acto
constituido resultare lo contrario", dispone a este respecto el
Art. 2.400 del C.C. y es una presunción juris tantum la
que establece, porque la delega al acto constitutivo.
SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES
QUE EL TERCERO POSEEDOR TENIA SOBRE EL INMUEBLE HIPOTECADO ANTES
DE LA ADQUISICIÓN.
La cuestión que se plantea con este título
se halla resuelta por el Art. 2.395 del C.C. en cuanto el mismo
dispone: "Las servidumbres y derechos reales
que el tercero poseedor tenía sobre el inmueble hipotecado
antes de la adquisición que había hecho, y que se
habían extinguido por la consolidación o
confusión, renacen después de la
enajenación, y recíprocamente, ésta hace
revivir las servidumbres activas debidas al inmueble del tercer
poseedor".
HIPOTECA ADQUIRIDA SOBRE INMUEBLE, ANTES DE SER
PROPIETARIO
Así, en efecto, lo establece el Art. 2.396 del
C.C. cuando dice: "El tercero poseedor puede hacer valer en el
orden que le corresponda las hipotecas que tenía
adquiridas sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser
propietario de él".
DERECHO DE LOS ACREEDORES RESPECTO DE LAS SERVIDUMBRES Y
OTROS DERECHOS REALES POSTERIORES A LA HIPOTECA
Los acreedores hipotecados pueden exigir que los bienes
hipotecados se vendan libres de todas servidumbres u otras cargas
reales constituida sobre el inmueble con posterioridad a la
constitución de la hipoteca. Es una disposición
contemplada en el Código por su Art. 2.397 que dice: "Los
acreedores podrán exigir que el inmueble hipotecado se
venda libre de las servidumbres y otros derechos reales
posteriores a la constitución de la hipoteca".
CASO EN QUE EL VENDEDOR DEL INMUEBLE HIPOTECADO PUEDE
OPONERSE AL ABANDONO QUE QUIERE HACER EL TERCERO POSEEDOR;
VENDEDOR QUE SATISFACE EL CRÉDITO HIPOTECARIO.
Cuando se da el caso que el deudor hipotecario
transfiere el inmueble hipotecario, y el adquirente retiene el
pago para atender la deuda hipotecaria, el vendedor puede
oponerse al abandono que pretenda ser el adquirente, siempre que
la suma retenida pueda solventarse la venta. Así lo
previene el Art. 2.390 del C.C. que dice: "El vendedor del
inmueble hipotecado podrá oponerse al abandono que quiera
hacer el tercero poseedor, cuando el cumplimiento puro y simple
del contrato de venta pueda dar la suma suficiente para el pago
de los créditos".
2) VENDEDOR QUE SATISFACE EL CRÉDITO
HIPOTECARIO
En el caso inverso al previsto por el Art. que lo
precede, el 2.391 nos pone antes la hipótesis del vendedor que ha vendido y
percibido el importe de la venta de un inmueble hipotecado; para
que éste pueda evitar que el adquirente haga el abandono
del mismo, debe pagar la deuda hipotecaria. Establece, en efecto
la citada disposición que: "El vendedor del inmueble
hipotecado que hubiere cobrado crédito puede obligar,
antes de la adjudicación, al tercero poseedor que lo
hubiere abandonado a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de
venta, cuando él hubiere satisfecho a los acreedores
hipotecarios".
INOPONIBILIDAD DE LAS PRETENSIONES DEL TERCERO POSEEDOR
DE LOS DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO; ARRENDAMIENTO CELEBRADO
POR EL TERCERO POSEEDOR.
1) INOPONIBILIDAD DE LAS PRETENSIONES DEL TERCER
POSEEDOR A LOS DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
Esta cuestión se halla resuelta por el Art. 2.392
del C.C. en los siguientes términos: "El tercero poseedor
no puede exigir antes otros inmuebles hipotecados al mismo
crédito, que se hallen en poder del deudor originario, ni
oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores
que no alcancen a pagarse con su valor.
Tampoco puede exigir la retención del inmueble
hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o
útiles que hubiere hecho, y su derecho se limita,
aún respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que
resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los
gastos de la
ejecución…".
"…Puede hacer abandono solo el que fuere capaz de
enajenar sus derechos…".
"…El abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del
inmueble…", y continúa: "…Su derecho se reduce al
hacerlo vender para cobrarse en su precio…".
"…Abandonado el inmueble hipotecado, el juez
nombrará un curador, con el cual seguirá el
juicio".
2) CUANDO PUEDE REMATARLA:
La posibilidad de retomar la cosa abandonada se halla
tratada en nuestro Art. 2.389 que tiene como fuente de Art. 3.176
del Código de Vélez, disposición ésta
que no fue su modificación por la reforma propuesta a ese
Código";
BIBLIOGRAFÍA: DERECHO CIVIL DE
LAS COSAS Y DE LOS BIENES TOMO V 1994, EDITORIAL EL
CONSTITUCIONALISTA.
CAPITULO V
SECCIÓN I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.2356.- Por el derecho real de hipoteca se grava un
inmueble determinado, que continua en poder del constituyente, en
garantía de un crédito ciertos en dinero. Cuando un
tercero lo hiciere en seguridad de una
deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como
deudor directo o subsidiario.
FUENTES: Artículos 3021, Anteproyecto De
Gásperi; 2357, Anteproyecto de la Comisión Nacional
de Bibilini; 1113, Código alemán y 809,
Código brasileño. La figura de la hipoteca tiene
sus antecedentes lejanos en el Derecho griego. En el Derecho romano
ya se conocía las hipotecas generales u ocultas, por falta
de publicación. Pero donde mejor se la caracteriza es en
Prusia donde se destaca la hipoteca por su especialidad,
legalidad, publicidad, y prioridad.
Art.2357.- La hipoteca sólo puede constituir por
contrato en la forma establecida en este
Código.
Por esta norma la hipoteca solo puede constituirse por
contrato pero esta norma no excluye la posibilidad de que se
pueda constituir la hipoteca legal por disposición del
artículo 2319 última parte del Código Civil
Paraguayo.
Art.2358.- En la escritura pública de
constitución d hipoteca consta la aceptación del
acreedor. Si este no la hubiere prestado, deberá hacerlo
posteriormente en la misma forma, para la validez del acto, con
efecto desde el día de su inscripción. La promesa
de constituir hipoteca hecha por documentos privados no
será exigible.
La hipoteca es una garantía real accesoria de una
obligación principal y debe constituirse en escritura
pública. Por lo tanto es un contrato formal y solemne en
razón de que además de la obligación de
asentarla en escritura pública debe ser inscripta la
hipoteca en el registro correspondiente. Solo surtirá
efecto jurídico desde el día de su
inscripción.
Art.2359.- Puede constituirse hipoteca en
garantía de un crédito condicional o determinando
en su valor, o de una obligación eventual, o de hacer, o
que tenga por objeto prestaciones
en especie, siempre que se declare un valor estimativo en el acto
de constitución, el cual podrá ser reducido por el
deudor, si procediere.
La hipoteca puede constituirse en garantía de un
crédito condicional o indeterminado en su valor, etc.,
sobre cosas inmuebles y sobre determinadas cosas como naves o
aeronaves.
Art.2360.- La hipoteca se extiende a los accesorios del
inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las
mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero,
así como a las ventajas resultantes de la extinción
de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende
sus productos y las rentas o alquileres por los arrendatarios,
exceptuados los productos pertenecientes a
éstos.
La hipoteca también se extiende a los accesorios
del inmueble mientras subsista su accesión.
Art.2361.- La hipoteca se extiende también a la
indemnización que el seguro deba pagar por los objetos
afectados por el gravamen. El asegurador no se libera si
efectúa el pago sin intervención del acreedor
hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos
que la indemnización fuere invertida por el propietario en
la reconstrucción o reposición de las cosas
hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se
hubiere estipulado.
La hipoteca sobre inmueble se extiende a todos los
accesorios, mientras están unidos al principal.
El gravamen se extiende también a la
indemnización que el seguro deba pagar por los objetos
afectados en hipoteca.
Art.2362.- En caso de expropiación, la
indemnización debida por el asegurador quedará
comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la
intervención del acreedor.
* La norma es precisa. De expropiarse el inmueble, la
indemnización que debe el asegurador quedará
comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse la tal
indemnización sin intervención del acreedor
hipotecario.
Art.2363.- No pueden hipotecarse los derechos del
usufructo, de uso y habitación, las servidumbres y los
derechos hipotecarios. Tampoco las cosas inmovilizadas por
acción, separadamente del inmueble al cual acceden; ni
partes materiales de un inmueble, si no constituyen fracciones
determinadas de una extensión mayor, susceptibles por
sí mismas de constituir dominio independiente. No pueden
ser objeto de hipoteca los derechos reales de usufructo, uso,
habitación, servidumbre y los derechos hipotecarios. "Los
derechos de usufructo, uso y habitación no pueden cederse,
porque son concedidos a determinadas personas y su valor es
incierto, pues que acaban con la persona. Tampoco puede
hipotecarse las servidumbres por lo mismo que no pueden venderse
en remate para pagar el crédito. Tampoco la hipoteca sobre
la hipoteca".
Art.2364.- La hipoteca es activa y pasivamente
indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada
pare de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada
parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crédito o al
dividirse el inmueble gravado, fuere éste susceptible de
un útil fraccionamiento, la venta o la partición se
hará en esta forma.
* La hipoteca es indivisible. Cada una de las cosas
afectadas a una deuda y de cada parte de ellas, garantizan el
pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. La segunda
parte prevé el caso de ejecución del crédito
o la división de inmueble gravado, y si este inmueble
gravado fuere de un útil fraccionamiento, la venta o la
partición se hará en esta forma.
Art.2365.- El acreedor cuya hipoteca comprende varios
inmuebles puede, a su elección, ejecutarlos
simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque
hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas,
o se hubieren constituido otras hipotecas. Ello no obstante, el
juez podrá establecer por causa fundada un orden para la
venta de los bienes afectados a la garantía del
acreedor.
Art.2366.- Si fueren varios los inmuebles gravados en
garantía de un mismo crédito, el propietario de uno
de ellos, contra quien se dirige la acción, podrá
exigir que se cite en el juicio a los otros propietarios, para
que contribuyan al pago de la deuda, proporcionalmente al valor
de cada inmueble.
* Es una norma equitativa. No sería razonable
cargar con el peso de la deuda a un solo de los deudores
hipotecarios cuando otros también han asumido la
obligación y es oportuno que el deudor demandado exija que
se cite en el juicio a los otros propietarios para que
contribuyan al pago de la deuda, proporcionalmente a cada
inmueble.
Art.2367.- La parte indivisa de un inmueble puede
gravarse, pero la hipoteca quedara subordinada en cuanto a sus
efectos, al resultado de la división o licitación
entre los condóminos.
* Por este precepto cada condómino puede
hipotecar una parte materialmente determinada de la propiedad
raíz, aunque los efectos de tal constitución queden
pendientes al resultado de la partición o
licitación entre los condóminos.
Art.2368.- En la convención hipotecaria,
serán nulas las siguientes cláusulas:
a) la que prohíba al deudor oponer
excepciones;
b) la que permita al acreedor exigir el capital en
caso de mora por intereses, antes de que se adeudare un semestre
vencido;
c) la que autorice el remate del inmueble gravado, sobre
una base inferior a las dos terceras partes de la
valuación fiscal para el
pago del impuesto
inmobiliario.
d) la que prohíba al propietario vender o gravar
el bien hipotecado;
e) la que, concertada antes del vencimiento de la deuda,
otorgue al acreedor el derecho de quedarse con la propiedad del
bien en caso de falta de pago, o el de enajenarlo de otra manera
que por ejecución judicial;
f) la renuncia de la facultad del deudor para redimir la
carga que grave el inmueble, establecida por este Código,
o la designación de un plazo mayor para
ejercerla.
Art.2369.- La hipoteca no producirá efectos
respecto de terceros sino desde inscripción en el Registro
respectivo. Las partes contratantes, sus herederos y los
demás que han intervenido en el acto, así como el
escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o
defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública se considera
registrada.
* La publicidad es un requisito fundamental para que la
hipoteca produzca efectos respecto de terceros. De ahí la
obligación de inscribirla en el Registro respecto de las
partes contratantes, sus herederos y los demás que han
intervenido en el acto, así como el escribano y los
testigos, no pueden prevalecerse de la falta de
inscripción, en razón de que tuvieron debido
conocimiento
del acto jurídico celebrado.
Art.2370.- Al constituirse una hipoteca en
garantía de un crédito, deben liquidarse los
intereses atrasados y expresarse en una suma cierta. La sola
indicación de que la hipoteca comprende los intereses
vencidos, sin indicación de su cuantía, no produce
efecto alguno.
* La hipoteca que garantiza un crédito debe
determinar los intereses atrasados y establecer una suma
cierta.
Art.2371.- La obligación hipotecaria podrá
fraccionarse y documentarse en pagarés endosables,
haciéndolo constar el escribano en la escritura y en los
documentos, que deberán ser también registrados,
así como sus endosos. El acreedor sólo podrá
ejecutar su crédito haciendo valer los pagarés, que
tendrán fuerza ejecutiva. La cancelación del
gravamen procederá cuando se cancelen todos los documentos
emitidos. La transmisión de los pagarés
hipotecarios endosables, estará sujeta a las
responsabilidades y efectos del endoso que este Código
establece.
Art.2372.- Las hipotecas convencionales constituidas en
el extranjero, sobre inmuebles situados en la República,
serán inscriptas en el Registro Público
correspondiente, una vez que sean protocolizados los
instrumentos. Si fueren varios los inmuebles, bastará una
sola protocolización. No se registrará la hipoteca
que no reúna las condiciones exigidas por este
Código.
La norma prevé el caso de las hipotecas
convencionales constituidas en el extranjero sobre inmuebles
situados en la República.
SECCIÓN II
DE
LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE LAS PARTES:
Art.2373.- La hipoteca inscripta confiere al acreedor un
derecho preferentemente a ser pagado sobre el precio del
inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta de la
cosa hipotecada, sea que ella está en poder del deudor,
del constituyente, o de un tercer poseedor.
Es indudable que por el régimen de la publicidad
ha de surtir efecto desde el día de la inscripción
de la hipoteca. La constitución de la hipoteca concede
derecho al acreedor hipotecario a ejecutar y vender la cosa
hipotecada a su vencimiento.
Art.2374.- La hipoteca comprende, además del
capital
adeudado, los intereses estipulados por dos años, y los
que corran durante la ejecución, hasta el pago efectivo,
se hayan o no convenido. En las obligaciones que no sean de
cantidades de dinero, comprende los daños y perjuicios
causados por la inejecución, si fueren estimados en el
acto constitutivo. En caso contrario, no podrá exceder de
los intereses legales por el tiempo expresado
en este artículo. Comprende así mismo las costas
judiciales.
Art.2375.- El propietario del inmueble hipotecado
conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al
derecho de propiedad; pero no puede ejercer acto alguno de
disposición material o jurídica, que directamente
tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble
hipotecado.
* El acreedor hipotecario para asegurar su
crédito puede pedir las medidas oportunas para evitar que
se amengüen sus garantías. Es el ejemplo del
propietario que siendo deudor hipotecario comienza a demoler la
casa; es este caso el acreedor hipotecario podrá
interponer las defensas oportunas para que no disminuya el valor
de la garantía.
Art.2376.- El acreedor hipotecario, aunque su
crédito fuere a término, subordinado a
condición o a evento, podrá solicitar todas las
medidas conservatorias para asegurar su derecho a impedir los
actos previstos en el artículo anterior. Cuando los actos
perjudiciales se hubieren realizado, el acreedor podrá
exigir del deudor la estimación de los deterioros, aunque
provinieren de caso fortuito o de terceros, y el deposito
judicial de su valor, o bien demandar su suplemento de
hipoteca.
* Por esta norma el acreedor hipotecario por una
obligación a término o subordinada a
condición tiene derecho a solicitar las medidas
conservatorias para asegurar su derecho y evitar que las
garantías disminuyan. Si por actos perjudiciales la
garantía sufre disminución para cubrir el valor del
crédito podrá el acreedor solicitar el
depósito judicial de su valor, o bien demandar un
suplemento de la hipoteca.
Art.2377.- Iguales derechos tienen los acreedores
hipotecarios en los casos de deterioro o separación de los
muebles accesorios, sufridos o ejecutados contra las reglas de
una buena administración.
* Por esta disposición se extienden los derechos
de la conservación de la garantía a favor del
acreedor hipotecario cuando los muebles accesorios forman parte
de la hipoteca. Es así que el deudor hipotecario pudiera
vender los muebles y disminuir la garantía pactada.
Mientras no se produjo la tradición el comprador de buena
fe no consolida su derecho y los acreedores hipotecarios
mantienen su garantía.
Art.2378.- En los casos de los tres artículos
anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus
créditos no están vencidos, demandar que el deudor
sea privado del beneficio del plazo otorgado por el
contrato.
* La norma hace caducar el derecho del plazo constituido
a favor o en los casos previstos en los artículos
2375,2376 y 23777.
Art.2379.- El acreedor puede usar también de
estos derechos contra los terceros poseedores de los bienes
hipotecados para impedir el deterioro o perjuicio y ser
indemnizado, en su caso.
* Se extiende estos derechos concedidos al acreedor
hipotecario para ejercitarlos contra los terceros poseedores de
los bienes hipotecados y así impedir el deterioro o
perjuicio de la garantía, o en su caso exigir la
indemnización correspondiente.
DE LOS EFECTOS DE LAS HIPOTECAS EN RELACIÓN CON
LOS ACREEDORES HABLAN LOS:
Art.2381.- Los acreedores hipotecarios gozan de
privilegio sobre el precio del inmueble, en el orden de prioridad
determinado por la fecha de las inscripciones respectivas. Cuando
fueron efectuadas en el mismo día, la preferencia se
determinará por hora de presentación. EL privilegio
subsiste sobre el precio no pagado de los accesorios
vendidos.
Art.2382.- Cuando existan varios acreedores
hipotecarios, los titulares de créditos a plazo
tendrán igual derecho sobre el precio del inmueble vendido
que aquellos cuyos créditos están vencidos,
determinándose la preferencia conforme a las reglas de
este Código.
* Los titulares de créditos a plazo existiendo
varios acreedores hipotecarios gozan de igual derecho sobre el
precio del inmueble vendido respecto de los créditos
vencidos, con la determinación de la preferencia de
acuerdo con las reglas de este Código.
Art.2383.- Si este crédito estuviere subordinado
a una cláusula resolutoria, el acreedor podrá pedir
el pago, dando fianza de restituir la suma recibida en caso de
cumplimiento de la condición.
Si ésta fuere suspensiva, o el crédito
fuere eventual, el acreedor podrá solicitar que los fondos
se depositen, siempre que los titulares ulteriores no prefieren
darle una fianza hipotecaria de restituir para el caso de que la
condición llegare a cumplirse.
DE LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA EN RELACIÓN CON LOS
POSEEDORES
Art.2384.- Cuando el inmueble hipotecado estuviere en
todo o en parte en poder de terceros constituyentes o
adquirentes, debe el acreedor, antes de pedir a éstos el
pago de la deuda, intimar judicialmente al deudor, con los
intereses exigibles. Si éste no pagare en el acto,
podrá el acreedor exigir a los terceros poseedores el pago
de la deuda, o el abandono del inmueble hipotecado.
* El acreedor hipotecario con crédito exigible
puede perseguir el pago de su crédito aunque el inmueble
hipotecado estuviera en poder de un tercer poseedor mediante la
ejecución directa. Pero para que proceda esta
acción directa previamente el acreedor deberá
intimar judicialmente al deudor con los intereses exigibles. Si
no pagare en el acto el deudor, el acreedor hipotecario
podrá exigir el pago a los terceros poseedores de la cosa
hipotecada, o aceptar el abandono del inmueble
gravado.
Art.2385.- El tercero poseedor o propietario de un
inmueble hipotecado, goza de los plazos concedidos al deudor por
el contrato o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no
puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este
último. Pero no aprovechan al tercero poseedor, los plazos
dados al deudor concursado para facilitarle el pago de los
créditos del concurso.
* El tercer poseedor se beneficia con los plazos
concedidos al deudor para el cumplimiento de su
obligación. La deuda hipotecaria no podrá
ejecutarse si no cuando fuere exigible al deudor. Pero los plazos
concedidos al deudor concursado para facilitarle el pago de los
créditos del concurso no favorecen al tercer
poseedor.
Art.2386.- Si el tercero poseedor rehusare pagar la
deuda hipotecaria y abandonar el inmueble, el acreedor
sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste. El
tercero poseedor puede excepcionar la ejecución del
inmueble, alegando la no existencia o la extinción del
derecho hipotecario, como también la nulidad de la toma de
razón o la inexigibilidad de la deuda.
* Esta norma mantiene el principio para los casos de
garantías reales al limitar el derecho del acreedor hasta
la sola venta del inmueble afectado a la hipoteca, si el tercer
poseedor se negare a pagar la deuda o abandonare el
inmueble.
Art.2390.- El vendedor del inmueble hipotecado
podrá oponerse al abandono que quiera hacer el tercero
poseedor, cuando el cumplimiento puro y simple del contrato de
venta pueda dar la suma suficiente para el pago de los
créditos.
* El vendedor del inmueble hipotecado puede oponerse a
que el tercer poseedor abandone el inmueble, cuando el
cumplimiento para el pago de los créditos.
Art.2391.- El vendedor del inmueble hipotecado que
hubiere cobrado su crédito puede obligar, antes de la
adjudicación, al tercero poseedor que lo hubiere
abandonado a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta,
cuando él hubiere satisfecho a los acreedores
hipotecarios.
* En este art. aparecen tres partes: el vendedor del
inmueble hipotecado, el acreedor hipotecario y el tercer
poseedor. Conforme a esta norma el vendedor del inmueble gravado
al cobrar su crédito puede exigir antes de la
adjudicación a que el tercer poseedor que abandonó
el inmueble vuelva a retomarlo y proceda a ejecutar el contrato
de venta cuando el vendedor del inmueble hipotecado satisfizo a
los acreedores hipotecarios.
Art.2392.- El tercero no puede exigir que se ejecuten
antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, que se
hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble
que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcancen a pagarse
con su valor.
Tampoco puede exigir la retención del inmueble
hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias, al mayor
valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el
acreedor y los gastos
de la ejecución.
* Por la misma razón de que la hipoteca se
extiende a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, aunque
sean el hecho de un tercero, no cabe exigirse por parte de este
tercero la retención del inmueble hipotecado; y su derecho
se limita, a un respecto de las expensas necesarias, al mayor
valor que resulte del inmueble hipotecado, pagados que sean el
acreedor y los gastos de la ejecución.
Art.2393.- Los arrendamientos celebrados por el tercero
poseedor no pueden ser dejados sin efecto si hubieren sido
inscriptos en el Registro correspondiente.
* El artículo respeta los arrendamientos
celebrados por el tercer que nace del legítimo ejercicio
de su derecho de propiedad y siempre que el contrato de
arrendamiento se haya inscripto en el registro
correspondiente.
Art.2394.- El poseedor que fuere desposeído del
inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores
hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor,
con inclusión de las mejoras que hubiere hecho en el
inmueble.
* Por esta norma el tercer poseedor perjudicado por la
disposición del inmueble o que el abandono se produzca por
la exigencia de los acreedores hipotecarios, tendrá
derecho a la indemnización por ello vendedor quien es el
deudor hipotecario, más la inclusión del valor de
las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.
Art.2396.- El tercero poseedor puede hacer valer en el
orden que le corresponda las hipotecas que tenía
adquiridas sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser
propietario de él.
* Esta norma complementa la disposición del
artículo 2392. El tercer poseedor se beneficia en el orden
que le correspondan las hipotecas que tenía adquiridas
sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser propietario del
citado inmueble.
Art.2397.- Los acreedores podrán exigir que el
inmueble hipotecado se venda libre de las servidumbres, y otros
derechos reales posteriores a la constitución de la
hipoteca.
* Los acreedores tienen el derecho de exigir que el
inmueble hipotecado se venda sin gravámenes constituidos
con derechos reales como servidumbres, etc., y que fueran
formalizadas con posterioridad a la constitución de la
hipoteca.
Art.2398.- Después del pago de los
créditos hipotecarios, el excedente del precio de la
enajenación pertenecerá al tercero poseedor, con
exclusión del precedente propietario, y de los acreedores
quirografarios de éste.
* Una vez pagados los créditos hipotecarios, el
excedente del precio de la venta corresponderá al tercer
poseedor. El precedente propietario y los acreedores
quirografarios de este propietario no tendrán
ningún derecho sobre el excedente del citado
precio.
Art.2399.- Cuando la hipoteca hubiese sido constituida
por quien no sea el deudor, la acción de
indemnización que le corresponda, es la que compete al
fiador que hubiere hecho el pago, y podrá pedir al deudor,
después de la enajenación, el valor íntegro
del inmueble gravado, cualquiera fuese el precio en que se
hubiese vendido.
* Este artículo beneficia a los terceros que
constituyen una hipoteca en garantía de la deuda de otra
persona sin que este tercero que constituyen una hipoteca en
garantía de la deuda de otra persona sin que este tercero
que constituyó la hipoteca está personalmente
obligado s su pago. El tercero que otorga la hipoteca sin estar
obligado tiene derecho del fiador que formaliza el pago; y en
consecuencia podrá exigir al deudor después de la
enajenación del inmueble gravado el valor íntegro
del inmueble hipotecado, cualquiera fuese el precio en que se
hubiese vendido.
Art.2400.- En las transmisiones a título gratuito
de fincas hipotecadas se presume que el adquirente toma sobre
sí la obligación que la hipoteca garantiza, hasta
la concurrencia del valor del inmueble, a menos que del acto
constitutivo resultare lo contrario.
* El adquirente a título gratuito de finca
hipotecada acepta la obligación que la hipoteca garantiza,
hasta la concurrencia del valor del inmueble, salvo que del acto
constitutivo resultare lo contrario.
DE LA
EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS
Art.2401.- La hipoteca termina:
a) por la extinción total de la obligación
principal;
b) por la renuncia del derecho del acreedor hipotecario
hecha en escritura pública;
c) por la reunión de la calidad de propietario y
acreedor hipotecario en una misma persona; y
d) por el transcurso del plazo de veinte años
contados desde el día de la inscripción, aunque se
hubiere convenido un plazo mayor.
Art.2402.- La hipoteca se extinguirá
también cuando el inmueble fuese enajenado en remate
judicial, con citación de los acreedores hipotecarios,
toda vez que aprobada la subasta, el adjudicatario consignare
judicialmente el precio de venta. El privilegio subsistirá
sobre éste.
* Es una medida oportuna. La adquisición en
remate público ordenada por el juez purga los vicios de la
adquisición y en consecuencia bastará que el
adjudicatario consigue judicialmente el precio para que se
extinga la hipoteca. Queda subsistente el privilegio sobre el
precio de venta. Los acreedores hipotecarios deben ser citados en
le respectivo juicio.
Art.2403.- Cuando el pago de la deuda es hecho por un
tercero, subrogado en los derechos del acreedor, la hipoteca
subsistirá a favor de aquel. El deudor que ha verificado
el pago, o ha sido condenado a realizarlo, queda subrogado en los
derechos del acreedor contra el poseedor de bienes hipotecados
que asumía la obligación de pagar la deuda como
deudor directo, y que como tal se hubiere hecho cargo del
gravamen. Esta se aplica al caso de confusión.
* El pago de la obligación formalizado por un
tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la
hipoteca; razones de equidad así lo justifican hasta tanto
la obligación no está extinguida y subsiste sin
otra modificación que la del cambio o
sustitución de un acreedor por otro. Esta regla se aplica
para el caso de confusión.
DE LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES
HIPOTECARIAS
Art.2404.- La inscripción de la hipoteca
será cancelada en virtud de escritura pública en la
que el acreedor hipotecario declare la extinción de su
crédito, o su renuncia a él, o por
resolución judicial.
* La norma es bien explícita. Se
cancelarán las inscripciones hipotecarias cuando en una
escritura pública el acreedor hipotecario manifieste la
extinción de su crédito, su renuncia al
crédito, su renuncia al crédito, o cuando fuere
declarada la extinción por su resolución
judicial.
Art.2405.- Cuando se hubieren pagado las letras o
pagarés otorgados por el importe de la deuda, y
éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero
podrá solicitar al juez la cancelación de la
hipoteca, presentando los documentos, que deberán
archivarse en el Registro de Hipotecas, con la constancia de que
representan el importe íntegro de la deuda. Si las letras
o pagarés representaren solo parte de la deuda, no se
cancelará la hipoteca, pero se anotará el pago
parcial efectuado.
* Esta norma responde al sistema que ya se ha indicado
anteriormente al permitir que la deuda de la hipoteca cuando se
paga en diferentes plazos por medio de letras o pagarés
cuyo pago está amparado por la hipoteca, siempre que esos
instrumentos y sus renovaciones están anotados por el
encargado del registro quien deberá firmarlos para que se
pueda deducir en cuanta del crédito hipotecario. En
consecuencia, cuando las letras o pagarés otorgados por el
importe de la deuda y éstos se hallaren registrados, el
deudor o un tercero pueden solicitar al juez la
cancelación de la hipoteca acompañando los
instrumentos que deberán archivarse en el registro de
hipotecas, con la constancia de que representa el importe
íntegro de la deuda. Si estas letras o pagarés
sólo representan parte de la duda el deudor o tercero no
tendrá derecho a la cancelación de la hipoteca pero
deberá el encargado anotar el pago parcial que
formaliza.
Art.2406.- El coheredero del obligado, o el codeudor de
éste que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no
podrá exigir la cancelación hasta que la deuda se
halle totalmente extinguida. El coacreedor coheredero del
acreedor, a quien se hubiere satisfecho su cuota, tampoco
podrá hacer cancelar el gravamen, mientras no se pagare
íntegramente a los otros cointeresados.
* El artículo consagra el principio de la
indivisibilidad de la hipoteca y en consecuencia el coheredero o
el codeudor de la obligación que pagare su parte no
podrá exigir la cancelación de la hipoteca hasta
que la deuda se halle íntegramente extinguida.
EL CÓDIGO CIVIL PARAGUAYO COMENTADO. MIGUEL
ÁNGEL PANGRACIO.
EDIC. CROMOS – As. Paraguay.
Págs. 1816 al 1838.-
Material elaborado por:
Cristaldo
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