Corrección por Feng Shui (página 2)

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4.0 La Corrección por Feng Shui es Adicional e Independiente del Mercado

4.1 El Modelo de Condiciones Perjudiciales: El Profesor Randall Bell, en su libro Real State Damages: An Análisis of Detrimental Conditions (Daños a Inmuebles: Un Análisis de Condiciones Perjudiciales); expone un Modelo de Condiciones Perjudiciales, donde el primer paso a considerar es el "Valor Intacto", o sea el valor del inmueble como si no existiera la "Condición Perjudicial". Este "Valor Intacto" se refleja como Punto A en el Gráfico. Una vez que ocurre o se descubre la "Condición Perjudicial", el valor del inmueble cae hasta el Punto B, el valor durante este período se considera como el mas bajo de la propiedad y se refleja como un significativo descuento en el probable precio de venta del bien (tal como está). Algunas condiciones perjudiciales requieren de una evaluación (técnica, ambiental o económica) a fin de determinar si el mismo es recuperable, en caso que la evaluación resultase favorable, el modelo reflejaría un incremento hasta el Punto C. Una vez comenzada la reparación del inmueble, el modelo registrará otro incremento hasta llegar al Punto D. El Punto E reflejará el Valor del inmueble una vez considerados los costos reparación. El Punto F refleja el "Riesgo del Mercado" o "estigma"y está representado por múltiples opciones: La Optimista, indica el retorno casi a su "Valor Intacto" y la Pesimista indica un valor por debajo del Punto E.

4.2 La Tabla de Bell: Dependiendo del tipo de "Condición Perjudicial", se van generando diferentes gráficos, dependiendo de la relevancia o impacto del daño, evaluación, costos de reparación, etc. La Tabla Bell, organiza todas las "Condiciones Perjudiciales" en Diez (10) categorías estándar:

I.D.	CLASE		CONDICION
I	Sin Condición Perjudicial		Cualquier C.P. sin impacto en el mercado
II	Prima Sin Motivación de Mercado		Compradores especialmente motivados. Feng Shui. Cambios de zonificación
III	Condiciones de Mercado		Condiciones económicas. Devaluación monetaria. Recesión económica
IV	Condiciones Temporales		Demandas y embargos. Accidentes. Crímenes. Remates judiciales
V	Condiciones Impuestas		Detrimento del vecindario. Modificación de los alquileres. Depreciación física. Sitio histórico
VI	Condiciones de Construcción (Superestructura)		Defectos de construcción. Violación de las normas constructivas. Depreciación funcional
VII	Condiciones de Construcción (Suelos o Geotecnia)		Tipo de suelo. Filtraciones. Túneles. Fundaciones mal diseñadas
VIII	Condiciones Ambientales		Contaminación de suelos y aguas. Radiación. Contaminación por asbesto
IX	Condiciones Naturales		Desastres naturales. Inundaciones. Terremotos. Huracanes. Derrumbes
X	Condiciones Incurables		Cualquier C.P. severa que ocasione pérdida total del inmueble

4.3 Clasificación del Feng Shui dentro de la Tabla de Bell: El fenómeno del Feng Shui, se clasifica en la Tabla de Bell como Clase II: Prima Sin Motivación de Mercado. Su representación gráfica es la siguiente:

Como puede observarse en ambos gráficos, existe una Prima por encima del "Valor Intacto", o sea el valor fijado por el mercado; sin embargo en el gráfico primario se observa que la Prima se ocurre solo por una vez, y después de pasar un lapso de tiempo el Valor del inmueble regresa al "valor de mercado"; mientras que en el gráfico secundario la condición que generó la prima se mantiene sobre la vida del bien.

4.3 Conclusión: La corrección por Feng Shui, es adicional e independiente a los elementos o conceptos apreciados para determinar el Valor de Mercado de un inmueble.

5.0 Inmuebles con buen Feng Shui pueden alcanzar una Prima del 5% sobre el Valor del Mercado

5.1 Introducción de Orell C. Anderson[1]Feng Shui (Literalmente significa "Viento y Fuego"), en un antiguo sistema Chino de nociones sobre la conjugación entre la vida física y el ambiente de trabajo usando el concepto de armonía. Estas nociones, pueden impactar el valor de un terreno o edificación, ya sea habitacional o comercial, en sitios donde la preferencia de los compradores esté motivada por esta creencia.

Primas sobre el valor del mercado son pagadas por propiedades que tengan un buen Feng Shui; o visto de otra forma: Propiedades con un mal Feng Shui pueden sufrir un largo tiempo de ventas, recibir ofertas por un precio menor que el mercado o no ser consideradas por los compradores.

5.2 Las Observaciones de Orell C. Anderson: Las observaciones anteriores del Sr. Anderson, se basa en un gran número de casos de estudio. A continuación, a modo ilustrativo, se desarrollará el siguiente caso:

Parcela de Terreno Industrial:

El inmueble en estudio, se corresponde a una parcela de terreno rectangular, con un área de 122,425 sq-ft, con frente a 3 calles en una urbanización comercial / industrial. La parcela de terreno fue comprada en el Otoño de 1995 por 10.68 US$/sq-ft y posee un Buen Feng Shui (Colinas al norte, pendiente ligera al sur que termina en un lago).

Analizando esta transacción, pereciera ser que dicho inmueble se vendió con una prima, al compararla con otras propiedades similares; por lo tanto, se desarrolló el siguiente método para determinar el valor de la "supuesta prima" que disfruta el terreno por el hecho de tener un "buen" Feng Shui.

La serie de referenciales sin corregir va desde 9.92 hasta 12.96 US$/sq-ft. Los referenciales 1 y 4 son considerados superiores que el inmueble objeto, en términos de su ubicación y tamaño. El referencial 3 es considerado el mas similar y los referenciales 2 y 5 son considerados ligeramente inferiores.

El Valor del Mercado, una vez corregido los referenciales es de 10.20 US$/sq-ft (Valor del Mercado). Al comparar este valor con el precio de venta de la parcela de terreno (10.68 US$/sq-ft), se deduce que los propietarios pagaron un 5.01% sobre el valor del mercado.

5.3 Conclusiones de Orell C. Anderson: 1) Un comprador, estaría dispuesto a pagar por una propiedad con buen Feng Shui, hasta una cantidad de aproximadamente el Cinco por ciento (5%) sobre su Valor de Mercado. 2) Un propietario de inmueble con mal Feng Shui, tendrá dificultad de venderlo dentro de algunos años.

6.0 Implementación de la Metodología de Corrección

6.1 Bases Teóricas: Esta metodología está basada en las observaciones de los expertos precitados y la misma se basa en Tres (3) fundamentos básicos: a) El factor de corrección es adicional e independiente al comportamiento del mercado; b) La corrección por Feng Shui máxima será el Cinco por ciento (5%) del valor del mercado calculado por los métodos comúnmente aceptados en la ingeniería de tasación y c) Solo formarán parte de esta corrección los elementos "incurables" que afectan al inmueble.

6.2 Remedios o Curas del Feng Shui[2]Existen procedimientos para aliviar o disimular los defectos de Feng Shui balanceando el ying y yang[3]de una propiedad, armonizando los Cinco (5) elementos[4]atrayendo el "Buen Chi" o protegerse de la influencia del "Mal Chi".

Estos remedios son los que comúnmente utilizan los especialistas en Feng Shui o geomantes para adaptar la decoración de un inmueble o ambiente en función de sus defectos.

Sin embargo, para esta monografía solo se estudiarán algunos defectos "incurables" o situaciones que por sus características topográficas, vecinales o constructivas no admiten modificaciones (o curas) y su presencia o no, son suficientes para que un inmueble se clasifique como de un buen o mal Feng Shui y deba ser corregido por este concepto.

6.3 Correcciones por Feng Shui: Para el campo de la Valuación Inmobiliaria, a fin de mantener la objetividad del método y de acuerdo a todas las investigaciones realizadas, se clasificarán los elementos que generan un buen o mal Feng Shui, y que por lo tanto requieren corrección, de la siguiente forma:

Correcciones a considerar en Casas y Viviendas Unifamiliares:

a-1) Corrección por Topografía y Orientación Geográfica

a-1-1) Topografía

a-1-2) Orientación Geográfica de la entrada

a-1-3) Pendiente de la Calle de acceso a la casa

a-2) Corrección por Forma y Ubicación

a-2-1) Forma de la parcela o del inmueble

a-2-2) Ubicación del inmueble dentro de la parcela

a-3) Corrección por cuerpos de agua y calles

a-3-1) Corrientes de Aguas

a-3-2) Cota de cuerpos de agua

a-3-3) Calles, carreteras y autopistas

b) Correcciones a considerar en Edificios:

b-1) Corrección por Vecindario y Altura de los Edificios

b-1-1) Homogeneidad de los edificios

b-1-2) Ubicación de los edificios mas altos

b-1-3) Armonía de alturas

b-1-3) Altura del apartamento u oficina

(Consideración especial: Local en P.B.)

b-2) Corrección por Forma y Ubicación

b-2-1) Forma de la parcela o del inmueble

b-2-2) Ubicación del inmueble dentro de la parcela

b-3) Corrección por cuerpos de agua y calles

b-3-1) Corrientes de Aguas

b-3-2) Cota de cuerpos de agua

• c) Casos Especiales: Defectos Absolutos[5]

c-1) Vista a un botadero de basura o relleno sanitario

c-2) Vista a un cementerio

c-3) Persona Fallecida en el inmueble

7.0 Planilla de Inspección

A fin de preservar la objetividad del método, seguidamente se presentan las Planillas de Inspección para Corrección por Feng Shui. Se presentan Dos (2) Juegos de Planillas distintas, una adaptada para casas, viviendas y similares; la otra adaptada para Edificios de apartamentos u oficinas, con un caso especial para los Locales Comerciales en Planta Baja.

7.1 Características Generales: Resulta muy difícil reducir a números un arte y mas aún si este es un "arte milenario", donde se combinan elementos religiosos, observaciones físicas, estadística, supersticiones y muchos tipos de subjetividades y adaptaciones en el tiempo y en el espacio.

En estas planillas de fácil comprensión, se generará una puntación del 0 al 3 por cada elemento de corrección a analizar.

7.2 Fuentes: Cada elemento a considerar, tiene un "Peso" dentro de su corrección. Este "Peso Relativo", fue estimado en base a la importancia que le otorgan al mismo autores, artículos de prensa y Sitios Web consultados[6]

La característica principal de los elementos aquí seleccionados para calcular la Corrección por Feng Shui, consiste en que en ellos coinciden casi todos los escritores y especialistas analizados.

En los textos estudiados e Internet se abordan variados temas, pero principalmente los relacionados a la decoración y disposición de los muebles en una casa u oficina; dejando casi completamente desatendido a la correlación que existe entre el Valor de un Inmueble y su Feng Shui.

7.3 Obtención del Resultado: La Sumatoria de las diferentes puntuaciones por sus correspondientes Pesos Específicos, se definirá como "SUM".

El Valor de Mercado del inmueble, debidamente calculado por la metodología Valuatoria comúnmente aceptada y calculada de manera independiente: Se signará como Vm.

Se define PFS al Premium por Feng Shui, y se calculará de acuerdo a la siguiente relación:

y representa el "sobre valor o premium" que crea un inmueble que posea Buen Feng Shui.

Por lo tanto el Valor del Inmueble (Vi), vendrá definido por:

8.0 Instrucciones y Comentarios a las Planillas de Inspección

Se pueden subdividir las Planillas de Inspección en Cuatro Grupos:

1º) Defectos de Mal Presagio: Se corresponde a la Planilla identificada como: "CORRECCION POR DEFECTOS ABSOLUTOS"; si se presenta en el inmueble algunos de los casos que allí se reflejan (Vista a un botadero de basura. Vista a un cementerio o alguna Persona fallecida dentro del inmueble) no existe corrección por Feng Shui y el por lo tanto no existirá Prima sobre el Valor del Mercado del inmueble.

2º) Corrección por Feng Shui a Casas y Viviendas Unifamiliares: Se han agrupado para el cálculo de la PFS para casas, viviendas unifamiliares y bifamiliares, así como otros tipos de inmuebles aislados o agrupados, preferiblemente en zonas sub-urbanas, o urbanizaciones de baja densidad donde no se acumulen edificios las siguientes Planillas de Inspección:

2-A) CORRECCION POR TOPOGRAFÍA Y ORIENTACIÓN GEOGRAFICA: Aquí se trata de determinar si los factores geográficos como son la topografía, orientación y pendiente alteran el flujo del Chi en el inmueble. Se ha tratado de reducir al mínimo las observaciones por este concepto a fin de minimizar la subjetividad al momento de la inspección.

2-B) CORRECCION POR FORMA DEL INMUEBLE Y UBICACIÓN EN LA PARCELA: Sobre la forma y ubicación del inmueble, existe una cantidad considerable de bibliografía, aquí se trató de definir dos conceptos importantes: Los inmuebles con formas regulares y simétricas tienen mejor Chi que los irregulares y la posición del inmueble sobre la parcela optimiza el flujo del Chi cuando la edificación está centrada (en teoría el patio posterior debe ser ligeramente mayor al anterior); y lo minimiza al estar la edificación desplazada (adosada a algún lindero). En virtud de la cantidad de ubicaciones y formas posibles, se inscribe espacios para que el tasador pueda considerar estos casos intermedios.

2-C) CORRECCION POR CUERPOS DE AGUA Y CALLES, AVENIDAS O CARRETERAS: El buen o mal Chi se crea de acuerdo al flujo del mismo a través de un inmueble. Los ríos, arroyos, lagos, mar generan "flujos de materia" que afectarán al Chi. De la misma manera los automóviles y personas también generan un flujo al desplazarse por calles, carreteras, avenidas aceras etc.

En esta Planilla, se refleja la calidad el agua (limpia o aguas negras); la posición de los cuerpos de agua con respecto al inmueble; la cota de los cuerpos de aguas con respecto a la cota del inmueble y especialmente la dirección del flujo de vehículos en las intersecciones.

3º Corrección por Feng Shui a Edificios de Apartamentos, Comercio y Oficinas: Para el cálculo del PFS de un edificio (y por extensión a los apartamentos, oficinas o comercios), se utilizan básicamente las mismas Planillas, sin embargo la Planilla CORRECCION POR TOPOGRAFÍA Y ORIENTACIÓN GEOGRAFICA será sustituida por las Planillas CORRECCION POR VECIDARIO I y CORRECCION POR VECINDARIO II; así mismo, la Planilla CORRECCION POR CUERPOS DE AGUA Y CALLES, AVENIDAS O CARRETERAS se modifica.

3-A) CORRECCION POR VECINDARIO I: En esta Planilla, se considerará la homogeneidad de la Altura del Edificio Objeto de la Valuación con respecto a los vecinos, de manera que un vecindario homogéneo facilita el flujo del Chi y por lo tanto edificios muy bajos o muy altos con respecto a los circundantes traerá un mal Feng Shui al inmueble.

Un razonamiento similar al descrito en la Planilla CORRECCION POR TOPOGRAFÍA para Casas y Viviendas, reside en el hecho de que existan inmuebles vecinos mas altos o mas bajos que el edificio en estudio al frente o en su parte posterior (a la entrada principal), siendo un indicativo un mal o buen Feng Shui.

3-B) CORRECCION POR VECINDARIO II: Esta planilla está separada de la anterior, porque trae un nuevo concepto con respecto a los Locales Comerciales. En primer lugar se estudia la corriente del flujo del Chi en un edificio, siendo esta mayor mientras mas alto se encuentre el apartamento u oficina. Sin embargo esto no es aplicable a los Locales para Comercio en la Planta Baja.

En teoría para el caso de los Locales para comercio, se busca que los mismos se encuentren dentro de intersecciones que garanticen flujos de Chi desde variados puntos a que converjan en el Local. Pero también debe evitarse que la entrada del establecimiento comercial esté en línea recta con una calle o acera. Para estos casos el mejor Feng Shui corresponderá a un local en esquina con entrada en ángulo que no quede alineado con ninguna calle o acera.

4º) Planillas de Cálculo: Una vez efectuada la inspección, determinado el Valor del Mercado y haber rellenado cuidadosamente cada Planilla de acuerdo al tipo de inmueble, se procederá a calcular el Premium por Feng Shui (PFS) y el Valor Corregido del Inmueble (Vi), mediante una de las Dos (2) Planillas (una correspondiente a Casas y Viviendas y la otra correspondiente a Edificios).

9.0 Conclusiones y Recomendaciones

En esta monografía, se ha querido mostrar que el Valor de un Inmueble no solo depende de sus características físicas, ubicación y otras variables medibles u observables; sino que ese Valor también dependerá de otros imponderables que oscilan desde el propio gusto personal hasta las tradiciones culturales de un pueblo.

El caso del Feng Shui es muy especial, primero por su tradición milenaria y después porque se puesto de moda en occidente y cada día hay mas y mas adeptos por este arte.

En realidad, es muy poco el Feng Shui que se ha tratado en este trabajo y lo poco que se menciona fue tratado de la forma mas imparcial posible a fin de garantizar la objetividad en la aplicación del método.

Mucha gente busca en el Feng Shui algo que no se menciona en este trabajo: Lograr un ambiente agradable. Pero en mi criterio, el valor de un inmueble destinado a que un ser humano pase la mayor parte del día (sea casa o negocio), debe ser directamente proporcional al "confort" que pueda ofrecer; y eso es también parte de la filosofía oriental.

Se han estudiado únicamente los casos que no se presten a dudas o confusiones o subjetividades al momento de la inspección. Pero esto solo es una parte diminuta de las técnicas de Feng Shui.

Bibliografía:

ALEXANDER, Crhistopher: La estructura del medio ambiente.1980. Tusquet.

BELL, Randall: Real State Demages. 1999. Appraisal Institute.

EITEL, Ernest J.: Feng Shui: The Science of Sacred Landscape in Old China. 1984. Synergic Press.

GROVES, Deerham: Feng Shui and Western Buildings. 1991. Tynron Press.

HODGE, Sheida: Feng Shui A Guide for Incresed Real State Sales to Asian. 1988. Professional Trade World Wide.

LIP, Evelyn: Feng Shui: A Layman´s Guide to Chinnese Geomancy. 1987. Heian International.

SPEAR, William: Feng Shui. 1996.Edicione Robinbook.

TOO, Lilian: El libro minúsculo del Feng Shui. 1998. Konemann Editores.

WALTERS, Dereck: Feng Shui: The Chinese Art of Designing a Harmonious Environment. 1988. Simon & Schster.

Internet:

www.fengshui-association.org : Asociación de Feng Shui del Canadá

www.gecities.com/fengshui_xilu : Asociación de Feng Shui de Holanda

www.amfengshui.com : Asociación de Feng Shui de los Estados Unidos

www.fengshuisociety.org.uk : Asociación de Feng Shui del Reino Unido

www.fengshui88.nz : Asociación de Feng Shui de Nueva Zelandia

www.queen-fengshui.com : 3P Feng Shui Studio (Geomante experta de Hong Kong)

www.realfengshui.com : Real State Feng Shui (Inmobiliaria norteamericana)

www.fengshui.com.au : Tienda especializada en Feng Shui (Austria)

www.fegshuisolutions.net : Geomente

www.wofs.com : Tienda especializada en Feng Shui

 

 

Autor:

Ing. Roberto Piol Puppio

[1] Tomado del libro Real State Damages, escrito por Randall Bell, Pagina 52, editado por el Appraisal Institute en 1,999.

[2] Tomado del libro Feng Shui A guiede for Increased Real State to Asians, escrito por Sheida Hodge en 1998

[3] Teor?a Tao?sta que divide al universo en Dos (2) fuerzas primarias opuestas. Por lo tanto el ambiente ideal ser? aquel donde exista un balance entre el Ying y Yang

[4] Agua, Viento, Tierra, Aire y Fuego seg?n la mitolog?a china

[5] Tambi?n llamados Defectos de Mal Ag?ero o Mal Presagio, su sola presencia no permite ning?n tipo de correcci?n por Feng Shui.

[6] Consultar la Bibliograf?a al final de esta monograf?a