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Sistemas y principios registrales




Enviado por sadiasept



    1. Los sistemas
      regístrales.
    2. Los principios
      regístrales.
    3. Bibliografía.

    INTRODUCCIÓN.

    El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer
    mejor lo que son los sistemas
    regístrales, encontrar una clasificación adecuada
    de los mismos, entender de donde se origina el sistema registral
    venezolano, sus principales caracteres y establecer ciertas
    críticas de algunos autores; así como explicar lo
    que son los principios regístrales, su enumeración
    e importancia en materia
    regístral.

    Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de
    ordenación jurídica de la propiedad
    inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho
    Inmobiliario, pero nuestro objetivo es lo
    relativo a la
    organización de la propiedad inmueble desde el punto
    de vista de la publicidad, y si
    se considera que los sistemas modernos fundamentan la publicidad
    en la institución de un registro ad hoc,
    se encuentra más adecuado hablar de sistemas
    regístrales y no de sistemas de ordenación
    jurídica de la propiedad inmueble, lo cual traería
    como consecuencia confusiones.

    A través de la historia de la humanidad han
    existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el
    Sistema Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de
    protección a terceros adquirentes ó el Antiguo
    Sistema Germánico que tenía solemnidad constitutiva
    y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas
    inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, es
    decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la
    transferencia y gravamen de los bienes
    inmuebles aparecen en relación con la institución
    del Registro de la Propiedad, a través del cual se
    verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho
    tan antiguo, en expresión de Besson, "como la misma
    propiedad inmueble".

    A través del trabajo se aclararán ciertas
    dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas
    regístrales y los principios regístrales que deben
    regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho
    Registral.

    DESARROLLO

    1. LOS SISTEMAS
      REGÍSTRALES.
    1. Según Sanz Fernández: "Sistema
      regístral es el conjunto de normas que en
      un determinado país regulan las formas de publicidad
      de los derechos
      reales sobre los bienes inmuebles a través del
      Registro de la Propiedad, así como el régimen y
      organización de esta
      institución. Lo cual dicho en forma sintética
      sería el conjunto de normas reguladoras de la
      institución del Registro de la Propiedad, tanto desde
      un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de
      los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos
      derechos,
      como desde un punto de vista formal, es decir, la
      organización y el régimen del
      Registro".

    2. Concepto.
    3. Clasificaciones.

    Besson considera tres sistemas: el sistema
    francés, el germánico y el australiano, cada uno
    con sus derivados.

    Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema
    francés o de transcripción (Francia,
    Italia y
    Bélgica); y el sistema germánico o de
    inscripción (Austria, Prusia y Australia).

    Jerónimo González considera por separado y
    en orden cronológico los sistemas: francés,
    australiano, alemán y suizo.

    Roca Sastre aparte de considerar los sistemas
    inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente
    los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con
    efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de
    presunción de exactitud y plena protección de
    terceros y registros con plena eficacia formal o
    sustantiva.

    Se tomará en cuenta la clasificación de
    los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de
    vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya que la misma
    entraña auténtico interés
    científico y hace factible una clasificación
    completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor
    jurídico de los asientos regístrales, se pueden
    clasificar los sistemas inmobiliarios en:

    1. Sistemas que reducen el Registro a fines de simple
      publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos
      de oponibilidad:
    • La constitución o adquisición del
      dominio y
      demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el
      Derecho común, careciendo el Registro de efectos
      constitutivos.
    • Los actos y contratos
      regístrales que no hayan sido registrados no pueden
      hacerse valer contar terceros, no son oponibles.
    • Es un régimen de transcripción, y es
      propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la
      adquisición del dominio y demás derechos reales
      se verifica por la conclusión del simple contrato
      (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo
      o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al
      título adquisitivo.
    • El Registro no se involucra en el acto de
      enajenación, el cual discurre por entero en el
      ámbito del Derecho Civil:
      "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la
      clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros
      adquirentes, se exige la registración, sí el acto
      jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer
      contra de quien le pueda perjudicar".
    • Fue adoptado por primera vez este sistema por el
      Código Napoleónico y ha sido
      imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En
      Venezuela es
      el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924
      Código
      Civil).
    1. Sistemas que atribuyen a los asientos
      regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud
      del Registro y protegen plenamente a los terceros.
    • La constitución de los derechos reales
      está completamente desvinculada de las formas de
      publicidad. La publicidad regístral de los derechos
      reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por
      el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general,
      voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real
      no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral
      correspondiente (régimen de hipotecas).
    • No limitan la efectividad del Registro a la mera
      publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos
      registrados, sino que producen efectos
      convalidantes.
    • Se establece la presunción de exactitud del
      Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir,
      coincide con la situación jurídica en que el
      inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales
      inscritos existen y disfrutan de completa eficacia
      jurídica (tal es la llamada legislación
      regístral).
    • Cuando las formas regístrales contrastan con
      las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las
      primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia
      regístral vence a la realidad jurídica
      extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su
      adquisición (Principio de la fe pública
      registral).
    • Sistema establecido en España y
      vigente en Cuba y
      demás países hispanoamericanos que se inspiraron
      en la Ley Hipotecaria
      española de 1861.
    1. Sistemas que atribuyen al Registro eficacia
      constitutiva.
    • Las formas regístrales de publicidad pueden
      estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias
      para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido,
      la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y
      produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil,
      sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que
      el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de
      generarla.
    • Los asientos regístrales tienen la función
      principal de dotar de existencia a los derechos reales,
      eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por
      sí mismos la función de publicidad.
    • Sistema Alemán y Suizo: los asientos del
      registro tienen función constitutiva, pero para surtir
      sus efectos precisa que previo a la inscripción exista
      un negocio jurídico causal justificativo del derecho
      real que el Registro da vida. El contenido del registro se
      presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre
      lo contrario (legitimación registral), y dicho
      contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es
      mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos
      confiados en los datos
      regístrales (fe pública registral).
    • Sistema Australiano: el contenido regístral se
      considera exacto de una manera absoluta. La eficacia
      constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no
      existen más derechos reales que aquellos que nacieron
      por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente
      del acto, negocio o título que lo propició. Lo
      que el Registro publica es toda y la única verdad y, por
      tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que,
      técnicamente, no existe disparidad entre el contenido
      regístral y la realidad jurídica
      extraregístral. Australia adoptó, además,
      el sistema del título real, ya que no existe más
      título del derecho real que el emitido por el
      Registrador.
    • Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo
      (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos
      regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema
      Australiano, pero no admitieron el título
      real.
    1. El Sistema Regístral Venezolano.
      Caracteres. Críticas.

    El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que
    reúne características de diversas clases de
    sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo
    inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio
    personal,
    sistema de inscripción y sistema de
    transcripción.

    Como hay predominio de ciertas características
    podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee
    predominio de los sistemas convalidante, folio personal y
    transcripción.

    Se dice que es un sistema convalidante porque
    además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a
    favor de quien inscribe una presunción legal relativa o
    "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al
    verdad real y la regístral) e integridad del contenido del
    registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en
    todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y
    legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el
    caso.

    Se dice que es un sistema de folio personal porque las
    inscripciones regístrales se organizan tomando como
    elemento clasificador a las personas (naturales o
    jurídicas).

    Se dice que es un sistema de transcripción porque
    la elaboración de los asientos regístrales se hace
    copiando los documentos en
    forma fiel y exacta.

    En la práctica del Derecho el sistema venezolano
    puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al
    respecto el artículo 1924 del Código Civil
    Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley
    sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido
    anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra
    terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y
    conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley
    exige un título registrado para hacer valer un derecho, no
    puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo
    disposiciones especiales".

    Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a
    inmuebles especialmente en este artículo, pero
    también nos remite al artículo 1920 ejusdem,
    referente a los actos que por disposiciones especiales deben
    registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los
    títulos que deben registrarse.

    También hay que considerar que el sistema
    venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto
    a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o
    contrariar lo pactado en instrumento público, no producen
    efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a
    título universal. No se los puede oponer a terceros" (art.
    1362 C. Civil).

    En Venezuela el instrumento público hace plena
    fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras
    no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos
    que el funcionario público declara haber efectuado, si
    tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos
    jurídicos que el funcionario público declara haber
    visto u oído,
    siempre que esté facultado para hacerlos constar (art.
    1360 ejusdem).

    Mucho se ha hablado de lo típico y
    característico que resulta el sistema registral de
    transcripción, aquí podemos incluir los siguientes
    sistemas (Francés, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo
    antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de
    pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha
    posterior acudió primero al Registro.

    El artículo 1924 del C. Civil expresa
    tácitamente que la no-inscripción de un adquirente,
    constituye una apariencia negativa digna de tutela.

    Indudablemente que los Registros de la propiedad
    inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al
    comercio de
    dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una
    apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en
    ella confía, orientando y dando a conocer los derechos
    reales a los interesados (terceros).

    Afirma certeramente La Cruz Berdejo, que el Registro
    puede ser considerado como una hemeroteca especial, ya que
    allí cualquiera puede consultar los periódicos que
    se encuentran a disposición del lector.

    Esto, sin embargo, no puede ser un elemento
    justificativo para que la Dirección asegure la certeza y exactitud de
    las noticias. En este caso estamos ante una nueva publicidad de
    hecho.

    Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de
    los registros inmobiliarios estatuyen sólo una
    presunción de exactitud a favor de lo que ellos
    manifiestan, para así garantizar el tráfico
    jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el
    contenido registral está en desacuerdo con la realidad
    jurídica, se presume verdadero (con presunción iure
    et de jure).

    En consideración a lo antes expuesto, se debe
    decir que el registro se considera íntegro, o sea, de
    acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto;
    pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de
    impugnación al que inscribió su
    adquisición.

    Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los
    titulares regístrales y la sucesión de
    títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por
    vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces
    la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo
    importancia el hecho de que hayan registrado o no su
    adquisición.

    Por otra parte cuando existe conflicto de
    Derecho entre dos causahabientes, este problema debería
    resolverse a favor del primero que registró;
    basándose en el principio el derecho es mejor (Prior
    temporepotier iure).

    Relacionando este principio de prioridad en que existen
    derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación
    temporal entre los causahabientes; ya que existirían
    derechos reales imposibles de coexistir.

    Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se
    ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el
    segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho
    enajenado.

    Por otra parte cuando se verifica una doble
    enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a
    registrar su título adquisitivo, o que sea el único
    en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a
    su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que,
    siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular,
    resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con
    negligencia o descuido, al no inscribir su propio título
    adquisitivo.

    Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto
    en el artículo 1924 del Código Civil
    Venezolano.

    Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la
    transcripción una función discriminadora entre
    varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la
    derogación del principio de prioridad que opera a favor
    del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia
    al derecho subjetivo del segundo o ulterior
    causahabiente".

    1. LOS PRINCIPIOS
      REGÍSTRALES.
    1. Para el jurista Roca Sastre, por principios
      hipotecarios se debe entender "el resultado de la
      sintetización o condensación técnica del
      ordenamiento jurídico hipotecario en una serie
      sistemática de bases fundamentales, orientaciones
      capitales o líneas directrices del sistema.

      Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o
      hipotecarios "son el conjunto de normas jurídicas
      fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad
      Inmobiliaria".

      Para Sánz Fernández: principios
      inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que
      sirven de base al sistema hipotecario de un país
      determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los
      diversos preceptos de un derecho
      positivo.

      El Registro de Propiedad es la máxima
      Institución Jurídica para publicidad,
      seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos
      relativos al dominio y demás derechos reales, y no con
      una mera institución jurídica que tenga por
      objeto la inscripción o anotación de actos y
      contratos relativos a los mismos.

      Dicha institución existe en todo el mundo,
      pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y
      contratos según se apliquen una serie de principios
      bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la
      autorización o condensación técnica de
      los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.

    2. Concepto.
    3. Enumeración de los Principales Principios
      Regístrales.
    • Principio de Inscripción.

    El artículo 1927 del C. Civil dice que "el
    registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia
    que lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse
    efectuado el registro, con indicación del número
    del protocolo y el
    del instrumento, y entregará al interesado el instrumento
    o la copia así anotados".

    En los Sistemas de Fuerza Formal
    de Registro, la inscripción es el elemento básico
    para que se produzca la constitución, transmisión,
    modificación o extinción de los derechos reales
    sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
    Transcripción como el de Venezuela, la inscripción
    no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales
    se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

    Este principio lo encontramos en la Ley de Hipoteca
    Mobiliaria y Prensa sin
    desplazamiento de Posesión, en el artículo 15 que
    dice: "el crédito
    garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento
    de posesión podrá enajenarse, transmitirse o
    cederse en todo o en parte mediante instrumento público o
    instrumento privado autenticado o reconocido con sujeción
    a las disposiciones del Código Civil…". En el art. 20
    ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta
    disposición.

    Ahora en nuestro Código Civil en su
    sección II, de la forma de Registro en el artículo
    1926 nos dice: "Cuando se registre un instrumento en el cual se
    renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o
    traspase algún derecho, o se modifique algún acto,
    se pondrá en el instrumento donde se había
    declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una
    nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la
    fecha y la Oficina en que se
    ha efectuado el registro…". Para completar este principio de
    inscripción podemos tomar en cuanta los artículos
    1915 y 1916 del Código civil Venezolano; en especial el
    1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo
    título inmuebles situados en diferentes jurisdicciones que
    deben registrarse en todas las oficinas
    correspondientes.

    • Principio de Especialidad.

    Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su
    concepto es el
    siguiente: "El Principio de la Especialidad, descansa en la finca
    inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos
    inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este
    principio, no solamente es importante para la eficacia legal de
    los asientos regístrales, sino para la labor organizada
    administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que
    se aplique este principio permite clasificar el sistema en
    Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no
    se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación
    un folio)".

    • Principio de Fe Pública.

    Consiste en el carácter
    que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por
    la Ley para:

    1. Presenciar el acto.
    2. Dar constancia del acto.
    3. Para efectuar los hechos jurídicos a que el
      instrumento contrae.

    Podemos de la Ley de Registro Público enunciar el
    artículo 10 que dice: "Los Registradores merecen fe
    pública en todos los actos, declaraciones y
    certificaciones que con tal carácter autoricen.

    En el art. 102 de la Ley de Registro Público
    dice: "En las Oficinas Subalternas de Registro se
    observarán las formalidades siguientes":

    En el aparte 2 del mismo artículo se observa el
    punto "a": "Los registradores advertirán a las partes los
    gravámenes, de los cuales tengan conocimiento,
    que existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que
    afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro.
    Si el documento fuere registrado, no obstante la advertencia, se
    hará constar, tanto en la nota de registro del documento
    original como en la de los Protocolos, la
    circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se
    registrará el documento si la parte a quien interese
    especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del
    registro, personalmente o por medio de apoderado".

    En el aparte3 en el segundo párrafo
    se observa la parte "b": "No pueden ser testigos las personas
    unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo
    de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni
    len fin, los que tuvieren algún impedimento general para
    declarar en todo juicio". En el aparte 4 en el tercer
    párrafo dice: "Cuando uno o varios de los otorgantes no
    sepan o puedan firmar, lo hará a su ruego la persona o
    personas que ellos designen en el documento, en presencia del
    registrador y los testigos. Firmará una persona distinta
    por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren
    o pueden firmar y tuvieren un interés idéntico en
    el contenido del acto presentado para su registro, una misma
    persona podrá firmar por ellos.

    El artículo 1927 del C. Civil nos refiere a la
    parte "c" cuando dice: "El Registrador pondrá al pie del
    instrumento o de la copia que se lleve a registrar, una nota en
    la cual se exprese haberse efectuado el registro, con
    indicación del número de protocolo y el de
    instrumento; y entregará al interesado el instrumento o la
    copia así anotados".

    Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: La legalidad de las formas
    extrínsecas de los documentos de los que se solicite su
    inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de
    las obligaciones
    contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar
    la anotación o inscripción de los documentos. Es
    decir, tiene que someter a examen o calificación los
    documentos que sólo tengan acceso al Registro". En los
    artículos 1913 al 1918 del Código Civil,
    encontramos los requisitos para este Principio de Legalidad. El
    art. 1913 dice: "Todo título que se lleve a registrar debe
    designar claramente el nombre, apellido, edad, profesión y
    domicilio de las partes, y la fecha de la escritura, en
    letras". Por otro lado el art. 1914 ejusdem nos dice: "Todo
    título que deba registrarse designará los bienes
    sobre los cuales verse, por su naturaleza,
    situación, linderos, nombre específico cuando
    tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o Municipio, y
    demás circunstancias que sirvan para hacerlos conocer
    distintamente".

    • Principio de Prioridad.

    Este principio establece que el acto registrable que
    primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a
    todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere
    ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es
    decir, en el caso típico de doble venta, el primero
    que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el
    otro comprador.

    En la antigua Ley de Registro Público
    decía en el art. 86: "Los documentos se insertarán
    en los protocolos en el mismo orden en que hayan sido inscritos
    en el libro de
    Presentaciones…".

    En la nueva Ley de Registro Público en el art. 98
    dice: "Los documentos se insertarán en los protocolos, al
    décimo (10º) día hábil después
    de la presentación o cuando la urgencia lo requiera,
    autorizando una inserción anticipada, salvo lo dispuesto
    en el artículo 99. Si en el documento se solicita
    certificación de gravamen, podrá hacerse la
    fijación del otorgamiento para el decimoquinto (15º)
    día hábil siguiente al de presentación".
    Mientras que el art. 99 dice: "Cuando se trate del registro de
    testamento, discernimiento de tutela o curatela, constituciones
    de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio
    ilegítimos, protestos o demás actos urgentes, el
    Registrador podrá anticipar la inserción en los
    protocolos y en el otorgamiento prescindiendo a este efecto del
    orden de la inscripción en el Libro de
    Presentaciones".

    • Principio de Tracto Sucesivo.

    En virtud de este Principio, todo acto de
    disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro
    de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos
    regístrales. Esto requiere que el inmueble esté
    inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se
    siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el
    Registrador en virtud de sus facultades, denegará la
    inscripción o anotación. Para este principio se
    toma el artículo 78 de la Ley de Registro Público
    que es: "En el Libro Diario, los Registradores anotarán,
    en extracto, todos los actos en que intervengan y los documentos
    que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos se
    harán en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a
    que correspondan, bajo una serie numérica continua, que
    comenzará cada día con designación de la
    fecha, en esta forma u otra semejante: Nº 1. – N.N.
    vendió o hipotecó o… a S.S. una casa o inmueble
    o… denominado H., situado en D., por la cantidad de… al
    contado o a plazo. – Nº 2. – Se recibió a las 10 a.m.
    oficio Nº… del Juez… comunicando una prohibición
    de enajenar o gravar el inmueble… (inmueble, casa)… propiedad
    de… situado…".

    • Principio de Publicidad.

    En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a
    difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos
    amplio, consiste en la exteriorización o
    divulgación de una situación jurídica a
    objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenómeno
    publicitario se nos presenta como antitético de la
    clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El
    ordenamiento jurídico, empero, toma en
    consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad,
    y, así como unas veces estima digno de tutela el
    interés al secreto (tutela de la imagen, de la
    correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.),
    otras acoge y protege el interés a la cognosibilidad. Es
    sentido estricto, y desde el ángulo
    técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el
    sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a
    todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de
    los derechos y la seguridad de tráfico. En el Derecho
    Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que la
    exteriorización y divulgación de las situaciones
    jurídicas verificada por un ente ajeno a la
    realización del acontecimiento publicado: La Administración
    Pública. En la sección III, De la Publicidad de
    Registro en nuestro Código Civil por el artículo
    1928 nos dice: "Los Registradores darán a todo el que
    pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en
    su oficina. Deben igualmente permitir la inspección de los
    protocolos en las horas fijadas. También darán
    copia simple de los documentos que hayan archivado como
    comprobantes de los instrumentos".

    1. Importancia en Materia Registral de los Principios
      Regístrales.

    Los postulados de la "Carta de Buenos Aires"
    manifiestan la importancia de los Principios Regístrales
    en materia registral entre otras cosas, y estos son:

    • El Derecho Registral integra el sistema
      jurídico con normas y principios de Derecho
      Público y Privado, de la cual el Derecho Registral
      Inmobiliario es una de sus principales ramas.
    • Los Principios del Derecho Registral son las
      orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y
      dan la pauta en la solución de los problemas
      jurídicos.
    • Los Registros Públicos Inmobiliarios de
      carácter jurídico son instituciones especificas organizadas por
      el Estado y
      puestas a su servicio y
      al de los particulares para consolidar la seguridad
      jurídica.
    • Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio
      más eficiente para la publicidad de los derechos reales
      sobre inmuebles.
    • El Principio de Inscripción es común
      y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos,
      tipificación y características.
    • La Legislación relativa a la
      constitución, adquisición, transmisión,
      modificación y extinción de derechos reales sobre
      inmuebles o cualquier otra situación jurídica
      debe procurar la protección del titular como la
      seguridad del tráfico jurídico.
    • Los medios
      adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que
      la legislación prevea los aspectos
      fundamentales.
    • La registración de los derechos y situaciones
      jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser
      obligatoria.
    • La protección registral se concede a los
      títulos previa calificación de su legalidad por
      el Registrador, quien ejercita una función
      inexcusable.
    • Debe adoptarse como base para la registración
      la unidad inmueble y su manifestación formal, a
      través del folio o fiche real, para la aplicación
      del principio de determinación y la conveniente
      vinculación con el régimen catastral.
    • La prioridad de los derechos se determina por su
      ingreso en el registro.
    • El rango de los derechos compatibles, en tanto no
      afecta el orden público, puede ser objeto de negocio
      jurídico, como la reserva, permuta y
      posposición.
    • Los derechos inscribibles se derivarán del
      titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá
      el historial completo de los bienes.
    • Los asientos de los Registros y su publicidad formal
      deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia.
    • El Registro se presume exacto e íntegro tanto
      cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica
      su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no
      se declare lo contrario.
    • Se presume que el derecho inscrito existe y
      corresponde a su titular.
    • La presunción legitimadora del Registro
      para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con
      apoyo en el mismo es incontrovertible.
    • La buena fe del tercero no se presume siempre,
      mientras no se pruebe que conoció o debió conocer
      la inexactitud del Registro.
    • La titularidad y la libertad de
      cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles
      se acreditará por certificación del
      Registro.
    • Los Estados deben evitar la sanción o derogar
      la vigencia de normas que restrinjan, la registración
      sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones
      administrativas y tributarias.

    BIBLIOGRAFIA.

    GONZÁLEZ, MANUEL Y OTROS."Temas de Derecho
    Registral y Práctica Forense". Distribuidora Kelran C.A.
    1997. Caracas, Venezuela.

     

      

    Samuel S. Ruiz T.

    Caracas

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