El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer
mejor lo que son los sistemas
regístrales, encontrar una clasificación adecuada
de los mismos, entender de donde se origina el sistema registral
venezolano, sus principales caracteres y establecer ciertas
críticas de algunos autores; así como explicar lo
que son los principios regístrales, su enumeración
e importancia en materia
regístral.
Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de
ordenación jurídica de la propiedad
inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho
Inmobiliario, pero nuestro objetivo es lo
relativo a la
organización de la propiedad inmueble desde el punto
de vista de la publicidad, y si
se considera que los sistemas modernos fundamentan la publicidad
en la institución de un registro ad hoc,
se encuentra más adecuado hablar de sistemas
regístrales y no de sistemas de ordenación
jurídica de la propiedad inmueble, lo cual traería
como consecuencia confusiones.
A través de la historia de la humanidad han
existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el
Sistema Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de
protección a terceros adquirentes ó el Antiguo
Sistema Germánico que tenía solemnidad constitutiva
y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas
inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, es
decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la
transferencia y gravamen de los bienes
inmuebles aparecen en relación con la institución
del Registro de la Propiedad, a través del cual se
verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho
tan antiguo, en expresión de Besson, "como la misma
propiedad inmueble".
A través del trabajo se aclararán ciertas
dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas
regístrales y los principios regístrales que deben
regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho
Registral.
DESARROLLO
Según Sanz Fernández: "Sistema
regístral es el conjunto de normas que en
un determinado país regulan las formas de publicidad
de los derechos
reales sobre los bienes inmuebles a través del
Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta
institución. Lo cual dicho en forma sintética
sería el conjunto de normas reguladoras de la
institución del Registro de la Propiedad, tanto desde
un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de
los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos
derechos,
como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del
Registro".- Concepto.
- Clasificaciones.
Besson considera tres sistemas: el sistema
francés, el germánico y el australiano, cada uno
con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema
francés o de transcripción (Francia,
Italia y
Bélgica); y el sistema germánico o de
inscripción (Austria, Prusia y Australia).
Jerónimo González considera por separado y
en orden cronológico los sistemas: francés,
australiano, alemán y suizo.
Roca Sastre aparte de considerar los sistemas
inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente
los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con
efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de
presunción de exactitud y plena protección de
terceros y registros con plena eficacia formal o
sustantiva.
Se tomará en cuenta la clasificación de
los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de
vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya que la misma
entraña auténtico interés
científico y hace factible una clasificación
completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor
jurídico de los asientos regístrales, se pueden
clasificar los sistemas inmobiliarios en:
- Sistemas que reducen el Registro a fines de simple
publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos
de oponibilidad:
- La constitución o adquisición del
dominio y
demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el
Derecho común, careciendo el Registro de efectos
constitutivos. - Los actos y contratos
regístrales que no hayan sido registrados no pueden
hacerse valer contar terceros, no son oponibles. - Es un régimen de transcripción, y es
propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la
adquisición del dominio y demás derechos reales
se verifica por la conclusión del simple contrato
(sistema consensualista), sin que se precise ningún modo
o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al
título adquisitivo. - El Registro no se involucra en el acto de
enajenación, el cual discurre por entero en el
ámbito del Derecho Civil:
"solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la
clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros
adquirentes, se exige la registración, sí el acto
jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer
contra de quien le pueda perjudicar". - Fue adoptado por primera vez este sistema por el
Código Napoleónico y ha sido
imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En
Venezuela es
el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924
Código
Civil).
- Sistemas que atribuyen a los asientos
regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud
del Registro y protegen plenamente a los terceros.
- La constitución de los derechos reales
está completamente desvinculada de las formas de
publicidad. La publicidad regístral de los derechos
reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por
el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general,
voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real
no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral
correspondiente (régimen de hipotecas). - No limitan la efectividad del Registro a la mera
publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos
registrados, sino que producen efectos
convalidantes. - Se establece la presunción de exactitud del
Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir,
coincide con la situación jurídica en que el
inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales
inscritos existen y disfrutan de completa eficacia
jurídica (tal es la llamada legislación
regístral). - Cuando las formas regístrales contrastan con
las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las
primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia
regístral vence a la realidad jurídica
extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su
adquisición (Principio de la fe pública
registral). - Sistema establecido en España y
vigente en Cuba y
demás países hispanoamericanos que se inspiraron
en la Ley Hipotecaria
española de 1861.
- Sistemas que atribuyen al Registro eficacia
constitutiva.
- Las formas regístrales de publicidad pueden
estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias
para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido,
la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y
produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil,
sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que
el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de
generarla. - Los asientos regístrales tienen la función
principal de dotar de existencia a los derechos reales,
eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por
sí mismos la función de publicidad. - Sistema Alemán y Suizo: los asientos del
registro tienen función constitutiva, pero para surtir
sus efectos precisa que previo a la inscripción exista
un negocio jurídico causal justificativo del derecho
real que el Registro da vida. El contenido del registro se
presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre
lo contrario (legitimación registral), y dicho
contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es
mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos
confiados en los datos
regístrales (fe pública registral). - Sistema Australiano: el contenido regístral se
considera exacto de una manera absoluta. La eficacia
constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no
existen más derechos reales que aquellos que nacieron
por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente
del acto, negocio o título que lo propició. Lo
que el Registro publica es toda y la única verdad y, por
tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que,
técnicamente, no existe disparidad entre el contenido
regístral y la realidad jurídica
extraregístral. Australia adoptó, además,
el sistema del título real, ya que no existe más
título del derecho real que el emitido por el
Registrador. - Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo
(antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos
regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema
Australiano, pero no admitieron el título
real.
- El Sistema Regístral Venezolano.
Caracteres. Críticas.
El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que
reúne características de diversas clases de
sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo
inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio
personal,
sistema de inscripción y sistema de
transcripción.
Como hay predominio de ciertas características
podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee
predominio de los sistemas convalidante, folio personal y
transcripción.
Se dice que es un sistema convalidante porque
además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a
favor de quien inscribe una presunción legal relativa o
"iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al
verdad real y la regístral) e integridad del contenido del
registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en
todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y
legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el
caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las
inscripciones regístrales se organizan tomando como
elemento clasificador a las personas (naturales o
jurídicas).
Se dice que es un sistema de transcripción porque
la elaboración de los asientos regístrales se hace
copiando los documentos en
forma fiel y exacta.
En la práctica del Derecho el sistema venezolano
puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al
respecto el artículo 1924 del Código Civil
Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley
sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido
anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra
terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley
exige un título registrado para hacer valer un derecho, no
puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo
disposiciones especiales".
Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a
inmuebles especialmente en este artículo, pero
también nos remite al artículo 1920 ejusdem,
referente a los actos que por disposiciones especiales deben
registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los
títulos que deben registrarse.
También hay que considerar que el sistema
venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto
a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o
contrariar lo pactado en instrumento público, no producen
efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a
título universal. No se los puede oponer a terceros" (art.
1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento público hace plena
fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras
no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos
que el funcionario público declara haber efectuado, si
tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos
jurídicos que el funcionario público declara haber
visto u oído,
siempre que esté facultado para hacerlos constar (art.
1360 ejusdem).
Mucho se ha hablado de lo típico y
característico que resulta el sistema registral de
transcripción, aquí podemos incluir los siguientes
sistemas (Francés, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo
antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de
pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha
posterior acudió primero al Registro.
El artículo 1924 del C. Civil expresa
tácitamente que la no-inscripción de un adquirente,
constituye una apariencia negativa digna de tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad
inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al
comercio de
dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una
apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en
ella confía, orientando y dando a conocer los derechos
reales a los interesados (terceros).
Afirma certeramente La Cruz Berdejo, que el Registro
puede ser considerado como una hemeroteca especial, ya que
allí cualquiera puede consultar los periódicos que
se encuentran a disposición del lector.
Esto, sin embargo, no puede ser un elemento
justificativo para que la Dirección asegure la certeza y exactitud de
las noticias. En este caso estamos ante una nueva publicidad de
hecho.
Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de
los registros inmobiliarios estatuyen sólo una
presunción de exactitud a favor de lo que ellos
manifiestan, para así garantizar el tráfico
jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el
contenido registral está en desacuerdo con la realidad
jurídica, se presume verdadero (con presunción iure
et de jure).
En consideración a lo antes expuesto, se debe
decir que el registro se considera íntegro, o sea, de
acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto;
pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de
impugnación al que inscribió su
adquisición.
Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los
titulares regístrales y la sucesión de
títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por
vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces
la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo
importancia el hecho de que hayan registrado o no su
adquisición.
Por otra parte cuando existe conflicto de
Derecho entre dos causahabientes, este problema debería
resolverse a favor del primero que registró;
basándose en el principio el derecho es mejor (Prior
temporepotier iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen
derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación
temporal entre los causahabientes; ya que existirían
derechos reales imposibles de coexistir.
Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se
ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el
segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho
enajenado.
Por otra parte cuando se verifica una doble
enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a
registrar su título adquisitivo, o que sea el único
en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a
su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que,
siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular,
resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con
negligencia o descuido, al no inscribir su propio título
adquisitivo.
Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto
en el artículo 1924 del Código Civil
Venezolano.
Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la
transcripción una función discriminadora entre
varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la
derogación del principio de prioridad que opera a favor
del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia
al derecho subjetivo del segundo o ulterior
causahabiente".
Para el jurista Roca Sastre, por principios
hipotecarios se debe entender "el resultado de la
sintetización o condensación técnica del
ordenamiento jurídico hipotecario en una serie
sistemática de bases fundamentales, orientaciones
capitales o líneas directrices del sistema.Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o
hipotecarios "son el conjunto de normas jurídicas
fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad
Inmobiliaria".Para Sánz Fernández: principios
inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que
sirven de base al sistema hipotecario de un país
determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos de un derecho
positivo.El Registro de Propiedad es la máxima
Institución Jurídica para publicidad,
seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales, y no con
una mera institución jurídica que tenga por
objeto la inscripción o anotación de actos y
contratos relativos a los mismos.Dicha institución existe en todo el mundo,
pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y
contratos según se apliquen una serie de principios
bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la
autorización o condensación técnica de
los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.- Concepto.
- Enumeración de los Principales Principios
Regístrales.
- Principio de Inscripción.
El artículo 1927 del C. Civil dice que "el
registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia
que lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse
efectuado el registro, con indicación del número
del protocolo y el
del instrumento, y entregará al interesado el instrumento
o la copia así anotados".
En los Sistemas de Fuerza Formal
de Registro, la inscripción es el elemento básico
para que se produzca la constitución, transmisión,
modificación o extinción de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
Transcripción como el de Venezuela, la inscripción
no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales
se produzcan, a excepción del de Hipoteca.
Este principio lo encontramos en la Ley de Hipoteca
Mobiliaria y Prensa sin
desplazamiento de Posesión, en el artículo 15 que
dice: "el crédito
garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento
de posesión podrá enajenarse, transmitirse o
cederse en todo o en parte mediante instrumento público o
instrumento privado autenticado o reconocido con sujeción
a las disposiciones del Código Civil…". En el art. 20
ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta
disposición.
Ahora en nuestro Código Civil en su
sección II, de la forma de Registro en el artículo
1926 nos dice: "Cuando se registre un instrumento en el cual se
renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o
traspase algún derecho, o se modifique algún acto,
se pondrá en el instrumento donde se había
declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una
nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la
fecha y la Oficina en que se
ha efectuado el registro…". Para completar este principio de
inscripción podemos tomar en cuanta los artículos
1915 y 1916 del Código civil Venezolano; en especial el
1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo
título inmuebles situados en diferentes jurisdicciones que
deben registrarse en todas las oficinas
correspondientes.
- Principio de Especialidad.
Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su
concepto es el
siguiente: "El Principio de la Especialidad, descansa en la finca
inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos
inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este
principio, no solamente es importante para la eficacia legal de
los asientos regístrales, sino para la labor organizada
administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que
se aplique este principio permite clasificar el sistema en
Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no
se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación
un folio)".
- Principio de Fe Pública.
Consiste en el carácter
que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por
la Ley para:
- Presenciar el acto.
- Dar constancia del acto.
- Para efectuar los hechos jurídicos a que el
instrumento contrae.
Podemos de la Ley de Registro Público enunciar el
artículo 10 que dice: "Los Registradores merecen fe
pública en todos los actos, declaraciones y
certificaciones que con tal carácter autoricen.
En el art. 102 de la Ley de Registro Público
dice: "En las Oficinas Subalternas de Registro se
observarán las formalidades siguientes":
En el aparte 2 del mismo artículo se observa el
punto "a": "Los registradores advertirán a las partes los
gravámenes, de los cuales tengan conocimiento,
que existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que
afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro.
Si el documento fuere registrado, no obstante la advertencia, se
hará constar, tanto en la nota de registro del documento
original como en la de los Protocolos, la
circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se
registrará el documento si la parte a quien interese
especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del
registro, personalmente o por medio de apoderado".
En el aparte3 en el segundo párrafo
se observa la parte "b": "No pueden ser testigos las personas
unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo
de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni
len fin, los que tuvieren algún impedimento general para
declarar en todo juicio". En el aparte 4 en el tercer
párrafo dice: "Cuando uno o varios de los otorgantes no
sepan o puedan firmar, lo hará a su ruego la persona o
personas que ellos designen en el documento, en presencia del
registrador y los testigos. Firmará una persona distinta
por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren
o pueden firmar y tuvieren un interés idéntico en
el contenido del acto presentado para su registro, una misma
persona podrá firmar por ellos.
El artículo 1927 del C. Civil nos refiere a la
parte "c" cuando dice: "El Registrador pondrá al pie del
instrumento o de la copia que se lleve a registrar, una nota en
la cual se exprese haberse efectuado el registro, con
indicación del número de protocolo y el de
instrumento; y entregará al interesado el instrumento o la
copia así anotados".
- Principio de Legalidad.
Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: La legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de los que se solicite su
inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de
las obligaciones
contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar
la anotación o inscripción de los documentos. Es
decir, tiene que someter a examen o calificación los
documentos que sólo tengan acceso al Registro". En los
artículos 1913 al 1918 del Código Civil,
encontramos los requisitos para este Principio de Legalidad. El
art. 1913 dice: "Todo título que se lleve a registrar debe
designar claramente el nombre, apellido, edad, profesión y
domicilio de las partes, y la fecha de la escritura, en
letras". Por otro lado el art. 1914 ejusdem nos dice: "Todo
título que deba registrarse designará los bienes
sobre los cuales verse, por su naturaleza,
situación, linderos, nombre específico cuando
tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o Municipio, y
demás circunstancias que sirvan para hacerlos conocer
distintamente".
- Principio de Prioridad.
Este principio establece que el acto registrable que
primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a
todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere
ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es
decir, en el caso típico de doble venta, el primero
que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el
otro comprador.
En la antigua Ley de Registro Público
decía en el art. 86: "Los documentos se insertarán
en los protocolos en el mismo orden en que hayan sido inscritos
en el libro de
Presentaciones…".
En la nueva Ley de Registro Público en el art. 98
dice: "Los documentos se insertarán en los protocolos, al
décimo (10º) día hábil después
de la presentación o cuando la urgencia lo requiera,
autorizando una inserción anticipada, salvo lo dispuesto
en el artículo 99. Si en el documento se solicita
certificación de gravamen, podrá hacerse la
fijación del otorgamiento para el decimoquinto (15º)
día hábil siguiente al de presentación".
Mientras que el art. 99 dice: "Cuando se trate del registro de
testamento, discernimiento de tutela o curatela, constituciones
de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio
ilegítimos, protestos o demás actos urgentes, el
Registrador podrá anticipar la inserción en los
protocolos y en el otorgamiento prescindiendo a este efecto del
orden de la inscripción en el Libro de
Presentaciones".
- Principio de Tracto Sucesivo.
En virtud de este Principio, todo acto de
disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro
de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos
regístrales. Esto requiere que el inmueble esté
inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se
siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el
Registrador en virtud de sus facultades, denegará la
inscripción o anotación. Para este principio se
toma el artículo 78 de la Ley de Registro Público
que es: "En el Libro Diario, los Registradores anotarán,
en extracto, todos los actos en que intervengan y los documentos
que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos se
harán en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a
que correspondan, bajo una serie numérica continua, que
comenzará cada día con designación de la
fecha, en esta forma u otra semejante: Nº 1. – N.N.
vendió o hipotecó o… a S.S. una casa o inmueble
o… denominado H., situado en D., por la cantidad de… al
contado o a plazo. – Nº 2. – Se recibió a las 10 a.m.
oficio Nº… del Juez… comunicando una prohibición
de enajenar o gravar el inmueble… (inmueble, casa)… propiedad
de… situado…".
- Principio de Publicidad.
En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a
difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos
amplio, consiste en la exteriorización o
divulgación de una situación jurídica a
objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenómeno
publicitario se nos presenta como antitético de la
clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El
ordenamiento jurídico, empero, toma en
consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad,
y, así como unas veces estima digno de tutela el
interés al secreto (tutela de la imagen, de la
correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.),
otras acoge y protege el interés a la cognosibilidad. Es
sentido estricto, y desde el ángulo
técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el
sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a
todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de
los derechos y la seguridad de tráfico. En el Derecho
Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que la
exteriorización y divulgación de las situaciones
jurídicas verificada por un ente ajeno a la
realización del acontecimiento publicado: La Administración
Pública. En la sección III, De la Publicidad de
Registro en nuestro Código Civil por el artículo
1928 nos dice: "Los Registradores darán a todo el que
pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en
su oficina. Deben igualmente permitir la inspección de los
protocolos en las horas fijadas. También darán
copia simple de los documentos que hayan archivado como
comprobantes de los instrumentos".
- Importancia en Materia Registral de los Principios
Regístrales.
Los postulados de la "Carta de Buenos Aires"
manifiestan la importancia de los Principios Regístrales
en materia registral entre otras cosas, y estos son:
- El Derecho Registral integra el sistema
jurídico con normas y principios de Derecho
Público y Privado, de la cual el Derecho Registral
Inmobiliario es una de sus principales ramas. - Los Principios del Derecho Registral son las
orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y
dan la pauta en la solución de los problemas
jurídicos. - Los Registros Públicos Inmobiliarios de
carácter jurídico son instituciones especificas organizadas por
el Estado y
puestas a su servicio y
al de los particulares para consolidar la seguridad
jurídica. - Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio
más eficiente para la publicidad de los derechos reales
sobre inmuebles. - El Principio de Inscripción es común
y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos,
tipificación y características. - La Legislación relativa a la
constitución, adquisición, transmisión,
modificación y extinción de derechos reales sobre
inmuebles o cualquier otra situación jurídica
debe procurar la protección del titular como la
seguridad del tráfico jurídico. - Los medios
adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que
la legislación prevea los aspectos
fundamentales. - La registración de los derechos y situaciones
jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser
obligatoria. - La protección registral se concede a los
títulos previa calificación de su legalidad por
el Registrador, quien ejercita una función
inexcusable. - Debe adoptarse como base para la registración
la unidad inmueble y su manifestación formal, a
través del folio o fiche real, para la aplicación
del principio de determinación y la conveniente
vinculación con el régimen catastral. - La prioridad de los derechos se determina por su
ingreso en el registro. - El rango de los derechos compatibles, en tanto no
afecta el orden público, puede ser objeto de negocio
jurídico, como la reserva, permuta y
posposición. - Los derechos inscribibles se derivarán del
titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá
el historial completo de los bienes. - Los asientos de los Registros y su publicidad formal
deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia. - El Registro se presume exacto e íntegro tanto
cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica
su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no
se declare lo contrario. - Se presume que el derecho inscrito existe y
corresponde a su titular. - La presunción legitimadora del Registro
para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con
apoyo en el mismo es incontrovertible. - La buena fe del tercero no se presume siempre,
mientras no se pruebe que conoció o debió conocer
la inexactitud del Registro. - La titularidad y la libertad de
cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles
se acreditará por certificación del
Registro. - Los Estados deben evitar la sanción o derogar
la vigencia de normas que restrinjan, la registración
sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones
administrativas y tributarias.
GONZÁLEZ, MANUEL Y OTROS."Temas de Derecho
Registral y Práctica Forense". Distribuidora Kelran C.A.
1997. Caracas, Venezuela.
Samuel S. Ruiz T.
Caracas