Innovaciones e
Implementaciones de la Nueva Ley de Registro y del
Notariado
Índice
Con la Constitución Bolivariana se abre
un camino para modernizar las instituciones del sector público y esa
apertura nos ofrece todas las posibilidades de
adaptación del ordenamiento jurídico a los
notables cambios de hoy, entre ellas el acceso a las nuevas
tecnologías para alcanzar la automatización. Esto
significa darle prioridad a la seguridad
jurídica en aquellos espacios institucionales que
requieren con urgencia cambios profundos en el orden
estructural, político, económico y
social.
Uno de esos ámbitos institucionales es el
actual sistema
registral y notarial venezolano, signado por la idea y la
práctica tradicional de coleccionar manualmente en
libros o
protocolos
los documentos que
sirven para constituir, modificar o extinguir los derechos inscribibles de
los ciudadanos. En este sistema todo
viene organizado según los nombres de los propietarios,
pero se siente la vulnerabilidad de todas aquellas
transacciones relacionadas con el tráfico de bienes y
derechos
reales, pues están expuestos a la alteración
y forjamiento, a la doble titulación y a los peligros de
la simulación. Asimismo, la desvinculación
existente entre los registros de
inmuebles y un sistema catastral no permite mantener una
base de datos
con la información territorial indispensable para la
planificación y el desarrollo
de la riqueza nacional.
De igual forma, la función notarial ha
quedado marcadamente rezagada desde el punto de vista
jurídico conceptual, limitando la actividad de los
notarios a la autenticación de firmas en documentos
privados. Las corrientes doctrinales imperantes elevan la
función que deben desempeñar los notarios
públicos, convirtiéndolos en garantes de la
seguridad
jurídica de los actos y negocios que
se realizan entre los particulares y entre éstos y
el
Estado.
La Asamblea Nacional autorizó al Poder
Ejecutivo para que dicte normas y
procedimientos,
en el marco de la Ley
Habilitante, orientadas a la automatización de los
procesos
registrales y notariales y aquellos que otorguen seguridad
jurídica y garanticen los principios de
libertad
contractual y de legalidad de los derechos de las personas,
de los actos, de los contratos y
negocios
jurídicos, de las sociedades
mercantiles y de los bienes
sometidos al régimen de publicidad en
los registros y
notarías.
Con fundamento en el diagnóstico sobre el
estado
actual del sistema registral y notarial de Venezuela,
el Ejecutivo Nacional ha determinado que el principal escollo
se encuentra en su marco jurídico conceptual, dado que
no contempla mecanismos dinámicos y eficientes que
garanticen una verdadera publicidad de
los bienes registrados y una adecuada seguridad jurídica
de los mismos.
El propósito fundamental de los Registros
y Notarías es garantizar, mediante la publicidad
registral, la certeza y la seguridad jurídica de los
bienes o derechos inscritos, otorgándoles la
presunción de verdad legal, oponible a terceros. Los
asientos registrales están bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare
su inexactitud.
En el presente trabajo se van a estudiar las
diversas innovaciones que trae la nueva Ley de Registro
Público y del Notariado y las consecuencias más
directas de su implementación en todo el territorio
nacional.
1.
El Derecho Registral. Concepto.
Es un conjunto de
normas
jurídicas que regulan las relaciones entre personas y
cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que
el derecho que tiene una persona de
informarse de los actos de la vida pública), brindando
así seguridad jurídica a las
personas.
2.
Caracteres.
·
Es de orden público.
·
Es protector y legitimador.
·
Es regulador.
3.
Contenido.
·
Publicidad registral.
·
Sistemas regístrales.
·
Principios regístrales.
·
Asientos regístrales.
4.
Clasificación.
·
Registro Inmobiliario.
·
Registro Mercantil.
·
Registro Civil.
5.
La Publicidad Registral. Concepto.
Es un medio a través del cual se puede
obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles
o sobre las personas en general. Es el acceso a la
información registral.
6.
Clasificación.
·
Publicidad Registral Notificativa: notifica a
determinadas personas de ciertos actos jurídicos, sirve
para que un acto jurídico no este viciado de nulidad
absoluta.
·
Publicidad Registral Declarativa: da fe pública
ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada
persona.
·
Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública
de la constitución o creación de un hecho que
tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le
pertenece a una determinada persona.
7.
Importancia.
·
Seguridad jurídica.
·
Seguridad económica.
·
Seguridad política.
El Estado
venezolano por la Constitución de la Republica
Bolivariana de Venezuela
debe garantizar a sus nacionales un ambiente de
seguridad para que puedan hacer negocios jurídicos. Por
esto crea un sistema de registros para controlar a sus
nacionales y crear un ambiente de
tranquilidad.
8.
Alcance de la Protección Registral.
En principio debe existir una limitación
estructurada dentro del área geográfica de la
ubicación de los bienes inmuebles. El alcance del
registro en esa jurisdicción es total.
9.
Tercero Registral.
Es aquella persona que en un negocio
jurídico es el primero que cumple con la formalidad de
registrar un negocio jurídico. Porque nadie puede alegar
su propia torpeza en su defensa.
Es la forma a través de la cual una
persona vende un bien inmueble tres veces, los primeros dos
compradores notarían la compra, el tercero registra la
compra y se convierte en el verdadero dueño del bien
inmueble.
10.
Los Sistemas
Registrales. Concepto.
Según Sanz Fernández:
“Sistema regístral es el conjunto de normas que en
un determinado país regulan las formas de publicidad de
los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la
Propiedad,
así como el régimen y organización de esta
institución. Lo cual dicho en forma sintética
sería el conjunto de normas reguladoras de la
institución del Registro de la Propiedad,
tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los
asientos como forma de constitución o publicidad de
aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es
decir, la organización y el régimen del
Registro”.
11.
Clasificaciones.
Besson considera tres sistemas: el
sistema francés, el germánico y el australiano,
cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema
francés o de transcripción (Francia,
Italia y
Bélgica); y el sistema germánico o de
inscripción (Austria, Prusia y
Australia).
Jerónimo González considera por
separado y en orden cronológico los sistemas:
francés, australiano, alemán y
suizo.
Roca Sartré aparte de considerar los
sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica
exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales
en: registros con efecto de requisito de oponibilidad,
registros con efecto de presunción de exactitud y plena
protección de terceros y registros con plena eficacia formal
o sustantiva.
Se tomará en cuenta la
clasificación de los sistemas inmobiliarios
regístrales desde el punto de vista sustantivo que
adopta Roca Sartré, ya que la misma entraña
auténtico interés científico y hace
factible una clasificación completa.
Desde el punto de vista de la eficacia y
valor
jurídico de los asientos regístrales, se pueden
clasificar los sistemas inmobiliarios en:
a)
Sistemas que reducen el Registro a fines de simple
publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos
de oponibilidad:
·
La constitución o adquisición del dominio y
demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el
Derecho común, careciendo el Registro de efectos
constitutivos.
·
Los actos y contratos
regístrales que no hayan sido registrados no pueden
hacerse valer contar terceros, no son
oponibles.
·
Es un régimen de transcripción, y es propio
de aquellos ordenamientos jurídicos en que la
adquisición del dominio y
demás derechos reales se verifica por la
conclusión del simple contrato
(sistema consensualista), sin que se precise ningún modo
o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al
título adquisitivo.
·
El Registro no se involucra en el acto de
enajenación, el cual discurre por entero en el
ámbito del Derecho Civil:
“solo que para evitar, en lo indispensable, los males de
la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de
terceros adquirentes, se exige la registración,
sí el acto jurídico correspondiente quiere
oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda
perjudicar”.
·
Fue adoptado por primera vez este sistema por el
Código Napoleónico y ha sido imitado por
Bélgica, Holanda, Italia,
Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas
particularidades (art., 1924 Código
Civil).
b)
Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales
efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y
protegen plenamente a los terceros.
·
La constitución de los derechos reales está
completamente desvinculada de las formas de publicidad. La
publicidad regístral de los derechos reales
inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el
Derecho
Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria,
si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz
hasta que se haya practicado el asiento registral
correspondiente (régimen de
hipotecas).
·
No limitan la efectividad del Registro a la mera
publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos
registrados, sino que producen efectos
convalidantes.
·
Se establece la presunción de exactitud del
Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir,
coincide con la situación jurídica en que el
inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales
inscritos existen y disfrutan de completa eficacia
jurídica (tal es la llamada legislación
regístral).
·
Cuando las formas regístrales contrastan con las
formas constitutivas civiles de los derechos reales, las
primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia
regístral vence a la realidad jurídica
extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su
adquisición (Principio de la fe pública
registral).
·
Sistema establecido en España y vigente en
Cuba y
demás países hispanoamericanos que se inspiraron
en la Ley Hipotecaria española de
1861.
c)
Sistemas que atribuyen al Registro eficacia
constitutiva.
·
Las formas regístrales de publicidad pueden estar
establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para
que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la
relación jurídica inmobiliaria ya no nace y
produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil,
sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que
el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de
generarla.
·
Los asientos regístrales tienen la función
principal de dotar de existencia a los derechos reales,
eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por
sí mismos la función de
publicidad.
·
Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro
tienen función constitutiva, pero para surtir sus
efectos precisa que previo a la inscripción exista un
negocio jurídico causal justificativo del derecho real
que el Registro da vida. El contenido del registro se presume
exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo
contrario (legitimación registral), y dicho contenido,
aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a
favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los
datos
regístrales (fe pública
registral).
·
Sistema Australiano: el contenido regístral se
considera exacto de una manera absoluta. La eficacia
constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no
existen más derechos reales que aquellos que nacieron
por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente
del acto, negocio o título que lo propició. Lo
que el Registro publica es toda y la única verdad y, por
tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que,
técnicamente, no existe disparidad entre el contenido
regístral y la realidad jurídica
extraregístral. Australia adoptó, además,
el sistema del título real, ya que no existe más
título del derecho real que el emitido por el
Registrador.
·
Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo
(antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos
regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema
Australiano, pero no admitieron el título
real.
12.
El Sistema Regístral Venezolano. Caracteres.
Críticas.
El Sistema Regístral Venezolano es mixto
ya que reúne características de diversas clases
de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo
inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio
personal,
sistema de inscripción y sistema de
trascripción.
Como hay predominio de ciertas
características podemos afirmar que en ese sentido el
sistema venezolano posee predominio de los sistemas
convalidante y de folio personal.
Se dice que es un sistema convalidante porque
además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a
favor de quien inscribe una presunción legal relativa o
“iuris tantum” acerca de la veracidad (coincidencia
entre al verdad real y la regístral) e integridad del
contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad
del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a
contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si
fuese el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal
porque las inscripciones regístrales se organizan
tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o
jurídicas).
En la práctica del Derecho el sistema
venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la
inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del
Código Civil Venezolano dice: “los documentos,
actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del
registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no
tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier
título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos
sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título
registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel
con otra clase de prueba, salvo disposiciones
especiales”.
Es de destacar que el legislador venezolano se
refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero
también nos remite al artículo 1920 ejusdem,
referente a los actos que por disposiciones especiales deben
registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los
títulos que deben registrarse.
También hay que considerar que el sistema
venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en
cuanto a que “los instrumentos privados, hechos para
alterar o contrariar lo pactado en instrumento público,
no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores
a título universal. No se los puede oponer a
terceros” (Art. 1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento público hace
plena fe, así entre partes como respecto de terceros,
mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos
jurídicos que el funcionario público declara
haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2º de
los hechos jurídicos que el funcionario público
declara haber visto u oído, siempre que esté
facultado para hacerlos constar (Art. 1360
ejusdem).
Mucho se ha hablado de lo típico y
característico que resulta el sistema registral de
trascripción, aquí podemos incluir los siguientes
sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes
expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna
entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior
acudió primero al Registro.
El artículo 1924 del C. Civil expresa
tácitamente que la no-inscripción de un
adquirente, constituye una apariencia negativa digna de
tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad
inmueble tienen como función primordial la de dar
seguridad al comercio de
dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una
apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien
en ella confía, orientando y dando a conocer los
derechos reales a los interesados (terceros).
Esto justifica el hecho de que la gran
mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen
sólo una presunción de exactitud a favor de lo
que ellos manifiestan, para así garantizar el
tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que
cuando el contenido registral está en desacuerdo con la
realidad jurídica, se presume verdadero (con
presunción iure et de jure).
En consideración a lo antes expuesto, se
debe decir que el registro se considera íntegro, o sea,
de acuerdo con la presunción antes citada, pero no
exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente,
de impugnación al que inscribió su
adquisición.
Las mismas pueden ocurrir por genealogía
de los titulares regístrales y la sucesión de
títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa
por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante,
entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no
teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su
adquisición.
Por otra parte cuando existe conflicto de
Derecho entre dos causahabientes, este problema debería
resolverse a favor del primero que registró;
basándose en el principio el derecho es mejor (Prior
temporepotier iure).
Relacionando este principio de prioridad en que
existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una
prelación temporal entre los causahabientes; ya que
existirían derechos reales imposibles de
coexistir.
Esto provoca un efecto de exclusión, lo
cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece
que el segundo adquirente no podrá devenir en titular
del derecho enajenado.
Por otra parte cuando se verifica una doble
enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a
registrar su título adquisitivo, o que sea el
único en hacerlo, se constituye en el titular del
derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del
primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil
el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por
haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su
propio título adquisitivo.
Tal conclusión, esta de acuerdo con lo
previsto en el artículo 1924 del Código Civil
Venezolano.
Apunta Messineo, “La Ley atribuye a la
trascripción una función discriminadora entre
varios derechos en conflicto o
concurrentes que implica la derogación del principio de
prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer
causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del
segundo o ulterior causahabiente”.
13.
Breve Historia del
Notariado.
Dada las crecientes necesidades de la seguridad
jurídica, el Notario se halla en relación con un
funcionario que e algunas ocasiones le aventaja y otras veces
le supedita, que es el Registrador. Así tenemos que en
Egipto
prevalece el Registrador sobre el Notario, mientras que
en el pueblo Hebreo es el Notario quien se impone
decisivamente, lo cual ocurre por las respectivas concepciones
del Derecho en Egipto como
pueblo sedentario y en Israel como
pueblo nómada. El Escriba hebreo fue un Notario
notable para la Historia y para el
Derecho, fue el representante más cabal de una
civilización de raza y de negocios
contractuales.
Haciendo referencia a otros pueblos
clásicos, tenemos a Grecia y
roma.
En el primero predomina la función notarial sobre la
registradora. A los griegos el Notariado le
pareció natural, llevados por una
orientación jus naturalista más o menos expresa a
partir de una Justicia
Necesidad. En Grecia los
Notarios fueron llamados Apographos o Singraphos, Mnemones o
Promnemones, quienes asumieron directa o subsidiariamente la
función registradora.
En Roma la
situación y la información son más
complejas, tal vez por la amplia evolución del Derecho
Romano y las numerosas fuentes que
del mismo podemos manejar. Como precedente remoto del Notario
en Roma, se destacan el tabularius y el tabellió.
El primero era como un Notario archivero de documentos
privados, extendían documentos que eran meros
instrumentos privados, que posteriormente fueron rodeados de
garantías suficientes hasta llegar a
considerárseles instrumento
público.
Es procedente considerar, que en el Renacimiento
acentuó la función de los Notarios, dada las
necesidades de aquella época, las cuales eran
crecientes.
La tendencia codificadora y los registros exigen
un Notariado absolutamente regular y
técnico. Con el proceso
evolutivo se separan el Notariado sajón y el Notariado
latino, conservando el Notariado latino una índoles
más mayestática y solemne.
Según el Dr. Domingo Casanova en su obra
Historia General del Notariado. “El Notario es un
testigo rogado, capaz de derecho para establecer la certidumbre
de un hecho, antes de que sobre el mismo recaiga
contención litigiosa”.
Entre los romanos el Notario era un Secretario
que asistía al Senado y anotaba o escribía con la
mayor velocidad y
por medio de cifras y abreviaturas, todo lo que hablaban los
padres conscriptos o recitaban los abogados.
En España, el Notario es el escribano
público que tiene por oficio redacta por escrito, en la
forma establecida por las leyes, los
instrumentos de las convenciones y última voluntad
de los hombres.
14.
Origen del Nombre de Notario
Como se dice en España y Francia, entre otros países, es el
antiguo Escribano, luego denominado Secretario.
Notarios se le ha llamado también a los que daban
fe en los asuntos eclesiásticos, (en lo antiguo era
así mismo el que escribía abreviadamente, como
predecesor de los modernos taquígrafos la voz
equivalente a amanuense), pero por su uso tiende a excluir por
se justamente los amanuenses los empleados del notario,
del fedatario.
El vocablo procede, con la mayoría de los
jurídicos, del latín nota, con el significado de
título, escritura o
cifra; y esto porque se estilaba en lo antiguo, escribir
en cifras o con abreviaturas los contratos y demás actos
pasados ante ellos, o bien porque los instrumentos en que
intervenían los notarios los autorizaban con cifras,
signos o sellos, como en la actualidad.
15.
El Notario en la Época Moderna
Actualmente es un funcionario encargado de
recibir, dentro de su jurisdicción, todos los actos y
contratos a los cuales las partes deban o quieran dar el
carácter de auténtico propios de los actos de
autoridad
pública. Certificar la fecha de ellos,
conservándolos en depósito y expedir testimonios
y copias.
16.
Concepto de Notario.
Es un organismo administrativo con
función autenticadora, con jurisdicción en las
parroquias y cuya función especial es la de
otorgar fe pública en todos los asuntos no
contenciosos.
17.
Breve Reseña Histórica del Notariado en
Venezuela.
En Venezuela existió el Notariado como
institución independiente durante la dominación
colonial de España y a comienzos de la República,
rigiéndose por la legislación
hispana.
Los oficios de escribanos eran otorgados
primeramente a personas que en América habían
desempeñado cargos de cierta utilidad por
concesiones de la corona. Posteriormente solo se
obtenían por compra o por cesión de su
propietario, según lo ordenó una Real
Cédula. La Recopilación de Indias fija los
pormenores de tal operación. El puesto de
Escribano se le otorgaba al mejor postor en venta
pública, cuya institución le era dada por el
Capitán General o Gobernador, debiendo pasar a
España el expediente para su ratificación y
expedición del título definitivo. El
aspirante a Escribano debía ser libre, cristiano,
prudente, saber escribir, vecino de la población y
legos, tener dos años en práctica y veinticinco
años de edad.
Expone el Dr. Ruggeri Parra, de citas de la Real
Cédula de 1780 que para el año 1836 se contaban
en Caracas apenas diez o doce Escribanos eran en número
limitado. Que la pobreza en
algunas ciudades impedía la existencia de
Escribanos en ellas, ya que no daban los suficientes
emolumentos; por lo que los Alcaldes y Gobernadores de
Provincias instruía justificativos, lo que era oficio de
los Escribanos, haciéndose constar al fin la
correspondiente salvedad. También se daba a
entender la pobreza en
ciertas Escribanías.
En cuanto a los Escribanos que llevaban nota de
las hipotecas, han afirmado lo dicho por el autor Escriche en
su Diccionario
de Derecho y Legislación, que el Oficio de Anotador de
Hipotecas se trasladó a América en 1778 y 1783, y
existió en Venezuela a partir de 1778. Para
Emilio Calvo Baca, en Caracas existió el Oficio de
Anotador de Hipotecas desde el año 1761, según
disposiciones publicadas el 18 de mayo de 1761 por
el Escribano Público y de Gobierno, Don
Francisco Buenaventura Ferrero.
El Oficio de Anotador de Hipotecas les fue
quitado a los Escribanos y asignado posteriormente a los
Secretarios de las Municipalidades a tal efecto el Congreso de
la República de la Gran Colombia, a la
cual pasó el Oficio de Anotación de Hipotecas,
dicta una Ley Orgánica del Poder Judicial
con fecha 11 de mayo de 1825, que bajo el Título
“De Los Anotadores de Hipotecas”
constituyó sobre la materia la
normativa por la cual se iba a regir. El propósito de
esta Ley fue principalmente aumentar las rentas nacionales
estableciendo un impuesto a los
particulares con motivo de sus contratos y actos civiles,
sin afectar los derechos percibidos por los Escribanos por su
intervención en la formación de las escrituras de
los particulares. Esta Ley dejó subsistiendo las
Escribanías al lado de la Anotación de Hipotecas
y de registro de impuestos
o derechos, se ha considerado entre nosotros como la
primera Ley de Registro, o de antecedentes de iniciación
de nuestra institución de Registro
Público.
Después de su separación de la
Gran Colombia,
Venezuela mantuvo las Escribanías y la Anotación
de Hipotecas y de Registro de Derechos en la misma forma, hasta
la promulgación del primer Código de Procedimiento
Judicial de Venezuela el 19 de mayo de 1836, que
atribuía a los Escribanos y los Jueces donde no los
había, el otorgar documentos hasta que se crearan
las Oficinas de Registro a las cuales pasarían las
funciones de
la Escribanías.
El otorgamiento de poderes y registro de
poderes los atribuía a los Tribunales. El 24
de mayo de 1836 fue promulgada la Ley, por lo cual se
establecieron y organizaron las Oficinas de registro, la cual
ordenó en la capital de
cada Provincia una Oficina
Principal de Registro y en cada cantón una Oficina
Subalterna dependiente de la Oficina Principal. Con esta Ley
quedó establecida en Venezuela la Institución de
Registro Público, desapareciendo entre nosotros la
Institución de Notariado o Escribanía, pues
aunque las funciones de
estas pasaron a los Registradores Subalternos, el prohibirles a
estos funcionarios intervenir en la formación de los
actos o contratos de los particulares, los convirtió en
simple funcionarios de autenticación de
documentos.
El Código de Procedimiento
Civil de 1916, también confiere a los Jueces la facultad
de autenticar los actos y contratos de los
particulares.
Los funcionarios facultados para autenticar los
actos o contratos privados, no pueden intervenir en su
formación ya que la redacción de los documentos
está atribuida únicamente a los
profesionales del derecho en ejercicio, según la Ley de
Abogados, quienes se obligan a expresar al margen de los
documentos el haberlos redactado, y firmarlos, sin lo cual los
funcionarios públicos autorizados no deber
registrarlos o autenticarlos.
El 30 de diciembre de 1952 un Decreto de
Gobierno
ordenó el establecimiento de tres oficinas con
jurisdicción en Caracas, denominadas Notarías
Públicas Primera, Segunda y Tercera puestas a cargo de
un funcionario denominado Notario Público, que
estarían encargado otorgar fe pública a todos los
documentos no contenciosos.
En enero de 1965 comenzó a funcionar una
Cuarta Notaría también en Caracas, y
según Decreto Ejecutivo del 28 de septiembre de 1965
refundió las cuatro Notarías en una sola que se
llamó Notaria Pública de Caracas, este Decreto
también creo una Notaria Unitaria en las Parroquias
foráneas de Caracas y otra Notaria plural en
Maracaibo.
La Notaría Pública de
Caracas se compone de veintiún Notarios y la de
Maracaibo de tres Notarios: Primero, Segundo y Tercero,
eligiéndose de estos Notario uno con carácter de
Director.
La funciones de las Notarías son, entre
otras: autenticar documentos, intervenir en su reconocimiento
cuando se hace a las solas instancias del reconocedor,
registrar poderes y sustituciones, renuncias y revocatorias de
los mismos, con excepción de los que se efectúen
en los expedientes judiciales, evacuar justificaciones para
perpetua memoria, con
excepción de las que tiene por fin levantar un
título supletorio de propiedad o posesión, lo que
corresponde a los jueces civiles, pero la expedición del
título sin perjuicio de terceros, solo a los de primera
instancia, levantar protestos de cheques,
letras de cambio,
vales o pagarés, expedir copias certificadas de
documentos públicos y de los documentos extranjeros
debidamente legalizados, etc.
18.
La Doctrina en Orden a la Función
Notarial
Los puntos de vista que al respecto ofrecen
más relieve y
que han tenido mayor aceptación son los
siguientes:
1º. Encerrar la función notarial
dentro de la esfera del Poder
Ejecutivo o de la Administración del
Estado.
Algunos autores partiendo de la
teoría clásica han llegado por un procedimiento
por exclusión, a la consecuencia de la
función notarial, al no encajar en la esfera del
Poder
Legislativo que está limitado a dictar reglas
abstractas, ni tampoco a la del poder judicial,
por cuanto aquella función dirigida a crear relaciones
jurídicas por la libre concurrencia de voluntades, no
es, ni puede ser considerada como función de justicia, ha quedado incluida en el
Poder
Ejecutivo, considerándose como misión de este
poder la de
realizar derecho.
2º. Atribuir a la función notarial
un puesto autónomo entre aquellas que han de ser
destacadas como representativas de las instituciones que en el Estado
moderno alcanzan mayor importancia y
preeminencia.
3º. Inclusión de la función
notarial dentro de la jurisdicción propiamente dicha o
contenciosa y la jurisdicción
voluntaria.
4º. Encuadramiento de la actividad notarial
dentro de la función reguladora o legitimadora, que es
propia de un especial poder del Estado (Poder
Legitimador) o tiene, cuando menos, un
ámbito más amplio que el de la
jurisdicción voluntaria.
19.
Concepción que Incluye la Función Notarial en el
Grupo
de las Jurisdiccionales
La antigua distinción entre la
jurisdicción contenciosa y la voluntaria ha dado al
concepto de lo jurisdiccional un ámbito
extensísimo, en el cual cabe la actividad notarial. La
función jurisdiccional, dice Ruiz del Castillo, en este
sentido amplio, “no consiste sólo en resolver
litigios, sino en deslindar zonas jurídicas mediante la
declaración concreta del derecho o en precaver, en
interés de la seguridad de las relaciones
jurídicas y de las garantías que las
tutelan”, y Bellver Cano sostiene igualmente que la
función notarial es jurisdiccional, porque va encaminada
a declarar el Derecho. Constituye una de las tres
clásicas jurisdicciones que ejerce el Estado: la penal,
la litigiosa, y la voluntaria. Es la propia
jurisdicción voluntaria, cuyas finalidades especiales,
al declarar la regla, son: a) hacerla aplicable al acto
jurídico propuesto; b) recogiendo la voluntad de los
sujetos; c) por sí erga omnes, y d) fijando
las consecuencias y derivaciones del mismo.
No obstante, la tesis
jurisdiccional a que nos venimos refiriendo ha tenido numerosos
contradictores. Entre ellos citaremos a los tratadistas
López Palop y Pou han opinado, en efecto, que el
Notario nada tiene de común con el Juez y sus funciones
carecen de tinte judicial. Igualmente
Jiménez-Arnáu sostiene que la actuación
del Notario no puede ser asimilada a la judicial, porque tiene
una finalidad distinta y porque carece de imperium, que es
característico de la jurisdicción
judicial.
20.
Analogías y Diferencias Entre la Función Judicial
y la Notarial
Hay coincidencias muy acusadas entre la
función propiamente judicial y la
notarial.
Ambas funciones tienen un objeto común:
la aplicación o actuación del Derecho. En
una y otra se aplica la ley al caso, con el acuerdo o sin la
conformidad de los interesados, pero venciendo dificultades
técnicas y prácticas. Requieren igual
ciencia para
el
conocimiento de la ley y el mismo arte para ligar
a ella la voluntad.
Una y otra son funciones de justicia. El Notario
como el Juez, son órganos de ella, que tienen por
misión asegurar el triunfo de la misma y,
consiguientemente, de la moralidad, que va inseparablemente
unidad a la justicia, en las relaciones
civiles.
Pero al lado de estas coincidencias generales
forzoso es reconocer que existen grandes diferencias entre la
función del Juez y la del Notario. Aparte de las
que afectan a las respectivas organizaciones
y adjetivación funcional, señalan las
siguientes:
1º. Por el caso o supuesto que da lugar a
la intervención de uno y otro. El Notario
actúa en sentido positivo sólo cuando las normas
objetivas del Derecho hallan en las voluntades privadas
la adhesión debida; el Juez interviene, o debe
intervenir, solamente cuando se presume o se demuestra que
alguna de dichas voluntades se despegó de tales normas,
ya que de un modo espiritual, desconociéndolas,
negándolas ya de un modo material, vulnerándolas,
perturbándolas.
2º. Por la forma en que intervienen.
El Notario interviene en forma preventiva; el Juez, en
forma reintegradora.
3º. Por los intereses que reclaman la
distinta intervención.
4º. La intervención del
Notario es solicitada por intereses aislados o
enlazados; el Juez, por intereses
contrapuestos.
21.
Función Notarial
La función notarial puede conferirse
concretamente como la actividad que despliega el
Notario.
La función notarial se configura como la
facultad de provocar la actividad del
Notario.
Es así como se ha identificado la
función notarial con las diversas actividades que
realiza el Notario, con relación a la doctrina y en el
marco de la legislación venezolana.
22.
La Función Notarial en la Doctrina.
En lo que respecta a la doctrina se ha precisado
que los autores concuerdan que en un aspecto fundamental sobre
la función notarial, y es que opinan que la
función notarial configura un conjunto de actividades.
No descargan los autores la idea de acciones que
realiza el Notario para evidenciar su función; ellos
sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario
son de índole diferente.
La función notarial son los actos que
practica el Notario, aunque sean de diversa naturaleza.
Eminentes tratadistas de la materia han
configurado la función notarial, mencionando las
diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a
Antonio Bellver Cano en su obra “Principios del
Régimen Notarial Comparado”. Para este autor la
unción notarial comprende cuatro
actividades:
1º. Aconsejamiento a los otorgantes
respecto a las decisiones y determinaciones de su
voluntad.
2º. Redacción de las declaraciones
que recibe de los particulares, adaptándolas a las
exigencias legales.
3º. Constatación de los actos
jurídicos (contratos) extendiéndolos
documentalmente.
4º. Autorización de tales documentos
confiriéndoles, plena y definitiva autenticidad y
eficacia.
23.
Bardallo y la Función Notarial
El Profesor Julio R. Bardallo, autor de
“Lecciones de Derecho Notarial”, en referencia a la
concepción formulada por Sanahuja y Soler en el libro
“Tratado de Derecho Notarial”, considera la
función notarial circunscrita a cinco
actividades:
Autenticación: Que autoriza la validez o
firmeza de un acto o documento, revistiéndolo de ciertas
formas o solemnidades.
Legalización: Garantiza la
realización de un acto, conforme a la norma
jurídica.
Legitimación: Para acreditar que un acto
producido corresponde a una situación jurídica
condicionada de la eficacia de tal acto.
Configuración jurídica: Es la
labor técnica que realiza el Notario para revestir el
acto de la forma requerida por la Ley.
Ejecutoriedad o firmeza de cosa juzgada que
ostenta dicho documento formalmente extendido, en mérito
a la comprobación de su certeza.
Es de mencionar que la Unión
Internacional del Notario, acordó asignar al
Notario Latino la función de interpretar y dar forma
legal a las declaraciones de los particulares y de redactar los
instrumentos; conservar sus originales y expedir copia de
éstos.
24.
El Notario realiza en su oficio las siguientes
actividades:
La fe jurídicamente considerada puede ser
pública y privada, según sea otorgada por un
funcionario del Estado con autoridad
para ello, o emane de la declaración que presta
cualquier otra persona.
La fe pública es suficiente para
acreditar, por si misma, la verdad a que se
refiere.
La fe privada desde su autenticidad siempre es
cuestionable.
La fe pública también puede ser
judicial y extrajudicial, ya sea que proviene del Juez o del
funcionario que a Ley autoriza a conferirla.
Se entiende por fe pública notarial la
que el Notario declara en ejercicio de su función, con
ella se obtienen todas las seguridades y garantías que
los particulares ambicionan. Contiene la suma de todas
las facultades del Notario, garantía de
autenticidad y certeza de los actos y contratos celebrados en
su presencia y con su
intervención.
La función del Notario es la de dar fe de
ciertos actos; y el valor del instrumento el de hacer fe
de su existencia y de todo o parte de su
contenido.
La fe pública notarial es la certeza y
eficacia que da el Poder Público a los actos y contratos
privados por medio de la autenticación de los
Notarios.
25.
Los Principios Registrales. Concepto.
Para el jurista Roca Sartré, por
principios hipotecarios se debe entender “el resultado de
la sintetización o condensación técnica
del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie
sistemática de bases fundamentales, orientaciones
capitales o líneas directrices del
sistema.
Para Hernández Gil: principio
inmobiliarios o hipotecarios “son el conjunto de normas
jurídicas fundamentales organizadoras del régimen
de Publicidad Inmobiliaria”.
Para Sánz Fernández: principios
inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que
sirven de base al sistema hipotecario de un país
determinado y que pueden determinarse por inducción o
abstracción de los diversos preceptos de un derecho
positivo.
El Registro de Propiedad es la máxima
Institución Jurídica para publicidad, seguridad,
garantía y movilidad de actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales, y no con una mera
institución jurídica que tenga por objeto la
inscripción o anotación de actos y contratos
relativos a los mismos.
Dicha institución existe en todo el
mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos
y contratos según se apliquen una serie de principios
bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que
son resultado de la autorización o condensación
técnica de los ordenamientos jurídicos
inmobiliarios.
26.
Principios Regístrales
Generales.
·
Principio de Inscripción. En los Sistemas de
Fuerza
Formal de Registro, la inscripción es el elemento
básico para que se produzca la constitución,
transmisión, modificación o extinción de
los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas
de Transcripción, la inscripción no es factor
esencial o constitutivo para que los derechos reales se
produzcan, a excepción del de
Hipoteca.
·
Principio de Especialidad. Este principio no es aplicable
en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: “El
Principio de la Especialidad, descansa en la finca
inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos
inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este
principio, no solamente es importante para la eficacia legal de
los asientos regístrales, sino para la labor organizada
administrativa de los Registros Públicos. El hecho de
que se aplique este principio permite clasificar el sistema en
Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que
no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada
operación un folio)”.
·
Principio de Fe Pública. Consiste en el
carácter que le imprime el funcionario, tiene
atribuciones conferidas por la Ley para: 1º. Presenciar el
acto. 2º. Dar constancia del acto. 3º. Para efectuar
los hechos jurídicos a que el instrumento
contrae.
·
Principio de Legalidad. Es el que exige a los
Registradores, bajo su responsabilidad la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos de los que se solicite su
inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez
de las obligaciones
contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar
la anotación o inscripción de los documentos. Es
decir, tiene que someter a examen o calificación los
documentos que sólo tengan acceso al
Registro.
·
Principio de Prioridad. Este principio establece que el
acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se
antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo
incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere
de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble
venta, el
primero que registra excluye los derechos que pudiera haber
adquirido el otro comprador.
·
Principio de Tracto Sucesivo. En virtud de este
Principio, todo acto de disposición aparece ordenado en
forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya
vacíos o saltos regístrales. Esto requiere que el
inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los
otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues
de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades,
denegará la inscripción o
anotación.
·
Principio de Publicidad. En sentido lato, Publicidad es
la actividad orientada a difundir y hacer notorio un
acontecimiento.
En sentido menos amplio, consiste en la
exteriorización o divulgación de una
situación jurídica a objeto de provocar su
cognosibilidad general.
El fenómeno publicitario se nos presenta
como antitético de la clandestinidad. Lo notorio ocupa
el polo opuesto a lo secreto.
El ordenamiento jurídico, empero, toma en
consideración ambos puntos extremos de la
cognosibilidad, y, así como unas veces estima digno de
tutela el interés al secreto (tutela de la imagen, de la
correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.),
otras acoge y protege el interés a la
cognosibilidad.
Es sentido estricto, y desde el ángulo
técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad
el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a
todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de
los derechos y la seguridad de
tráfico.
En el Derecho Moderno, constituye en suma, una
heteropublicidad y que la exteriorización y
divulgación de las situaciones jurídicas
verificada por un ente ajeno a la realización del
acontecimiento publicado: La Administración
Pública.
27.
Importancia en Materia Registral de los Principios
Regístrales.
Los postulados de la “Carta de
Buenos
Aires” manifiestan la importancia de los Principios
Regístrales en materia registral entre otras cosas, y
estos son:
·
El Derecho Registral integra el sistema jurídico
con normas y principios de Derecho Público y Privado, de
la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus
principales ramas.
·
Los Principios del Derecho Registral son las
orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y
dan la pauta en la solución de los problemas
jurídicos.
·
Los Registros Públicos Inmobiliarios de
carácter jurídico son instituciones especificas
organizadas por el Estado y puestas a su servicio y
al de los particulares para consolidar la seguridad
jurídica.
·
Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio
más eficiente para la publicidad de los derechos reales
sobre inmuebles.
·
El Principio de Inscripción es común y su
base fundamental, de la cual derivan sus efectos,
tipificación y características.
·
La Legislación relativa a la constitución,
adquisición, transmisión, modificación y
extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier
otra situación jurídica debe procurar la
protección del titular como la seguridad del
tráfico jurídico.
·
Los medios
adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que
la legislación prevea los aspectos
fundamentales.
·
La registración de los derechos y situaciones
jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser
obligatoria.
·
La protección registral se concede a los
títulos previa calificación de su legalidad por
el Registrador, quien ejercita una función
inexcusable.
·
Debe adoptarse como base para la registración la
unidad inmueble y su manifestación formal, a
través del folio o fiche real, para la aplicación
del principio de determinación y la conveniente
vinculación con el régimen
catastral.
·
La prioridad de los derechos se determina por su ingreso
en el registro.
·
El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta
el orden público, puede ser objeto de negocio
jurídico, como la reserva, permuta y
posposición.
·
Los derechos inscribibles se derivarán del titular
inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el
historial completo de los bienes.
·
Los asientos de los Registros y su publicidad formal
deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de
Justicia.
·
El Registro se presume exacto e íntegro tanto
cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica
su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no
se declare lo contrario.
·
Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a
su titular.
·
La presunción legitimadora del Registro para el
que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en
el mismo es incontrovertible.
·
La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras
no se pruebe que conoció o debió conocer la
inexactitud del Registro.
·
La titularidad y la libertad de
cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles
se acreditará por certificación del
Registro.
·
Los Estados deben evitar la sanción o derogar la
vigencia de normas que restrinjan, la registración sin
perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones
administrativas y tributarias.
28.
La Dispersión del Ordenamiento Jurídico
Registral.
Desde el punto de vista registral, hay una
dispersión del ordenamiento jurídico registral ya
que sus leyes no se
encuentran reunidas en un Código Registral, sino que se
encuentran dispersas en otras leyes como la Constitución
de la República Bolivariana de Venezuela, el
Código Civil, la Ley de Hipoteca Mobiliaria, el
Código de Comercio y
el Decreto con Fuerza de
Ley del Registro y del Notariado.
29.
Artículos de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela relativos al
registro.
En el Capítulo II “De la Competencia del
Poder Público Nacional” de la Constitución
se menciona lo siguiente:
Artículo 156. Es de la competencia del
Poder Público Nacional:
14º. La creación y
organización de impuestos
territoriales o sobre predios rurales y sobre transacciones
inmobiliarias, cuya recaudación y control
corresponda a los Municipios, de conformidad con esta
Constitución.
32º. La legislación en materia de
derechos, deberes y garantías constitucionales; la
civil, mercantil, penal, penitenciaria, de procedimientos
y de derecho
internacional privado; la de elecciones; la de
expropiación por causa de utilidad
pública o social; la de crédito público;
la de propiedad intelectual, artística e industrial; la
del patrimonio
cultural y arqueológico; la agraria; la de
inmigración y poblamiento; la de pueblos
indígenas y territorios ocupados por ellos; la del
trabajo, previsión y seguridad sociales; la de sanidad
animal y vegetal; la de notarías y registro
público; la de bancos y la de
seguros; la
de loterías, hipódromos y apuestas en general; la
de organización y funcionamiento de los órganos
del Poder Público Nacional y demás órganos
e instituciones nacionales del Estado; y la relativa a todas
las materias de la competencia nacional.
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