El Título Supletorio y Organización del Registro

El Título Supletorio y Organización del Registro.

Indice
1.
Introducción.
2. El título
supletorio.
3. Tramitación
4. Sentencia
5. Organización de los Registro y
Poder a los que Pertenecen.
6. Remuneración
7. Reforma a los aranceles del registro
publico.
8. Responsabilidad del
Registrador.
9. Situación Actual del
Registro.
10. Conclusión.
11.
Bibliografía.

1. Introducción.

El título supletorio es el título que busca
la acreditación de la posesión y la garantía
del derecho de propiedad de
la persona que posee
actualmente el bien inmueble. El propósito del
título supletorio es que el propietario que careciere de
título hábil pudiera inscribir pudiera inscribir
como suya una propiedad la cual estaba en posesión del
mismo. ". Pero las intenciones del legislador no fueron lo
suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de
dominio, por
lo que en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del
titulo supletorio ingresan al Registro tanto la posesión
del propietario como la del no propietario.

El registro publico es sin duda el órgano más
importante del poder judicial,
ya que es el encargado de la correcta inscripción de
títulos de propiedad, sentencias judiciales que afecte a
la propiedad y a las personas en sus diferentes estados
civiles.

Además es el órgano encargado de la
regulación del catastro y de los diferentes sistemas de
regulación de la propiedad urbana y rural, ya que en el se
encuentran contenido los títulos de propiedad, con sus
respectivos números, folios y tomos para hacer mas
efectivo su ubicación para el momento en que se hayan de
buscar por motivos de venta o
compra.

Otro aspecto del registro es que ahí se encuentran
un libro dedicado
a las personas donde se plasma su estado civil,
declaración de quiebra o de
herederos, sentencia ejecutoriada, matrimonio o
divorcios y demás cosas estados de las personas. Los
documentos del
registro están reguardados por un funcionario
público nombrado por la corte suprema de justicia,
llamado Registrador y cuyo salario esta
establecido por una tasa establecida en el decreto número
26-93 y el cual de estos aranceles
saldrá el sueldo de los demás empleados que
trabajen en el registro.

Objetivos.
Objetivo
general:

• Conocer la tramitación de los títulos
  supletorios y organización del registro, su dependencia
  y su estructuración.

Objetivos especificos:

• Identificar la tramitación de los títulos
  supletorios y los libros que
  se llevan en el registro.
• Plasmar la forma de tramitar la oposición y la
  división del registro.
• Conocer la situación actual del registro y sus
  avances técnicos.

2. El título
supletorio.

Si el propietario no tiene título hábil para
inscribir, puede solicitar un titulo supletorio, para lo cual
deberá acreditar la posesión. La ley parte de la
idea y del supuesto de que es el propietario el que solicita la
titulación supletoria. Así se desprende del arto.
137 del R. R. P., que en parte dice: "El propietario que
careciere de título hábil para inscribir". Pero las
intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes
para desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la
realidad han sido avasalladas, pues por medio del titulo
supletorio ingresan al Registro tanto la posesión del
propietario como la del no propietario.

El título supletorio es el que sirve para suplir el
título propio y adecuado de la adquisición de
inmuebles o derechos reales,
substituyendo él título originario y verdadero,
revelador de la trasmisión o adquisición, en que se
justifica que aquél existió, como acto o como
documento, de un modo más o menos imperfecto; De tal
manera, que en el escrito en que se pide la admisión de la
información, es necesario que exprese el
nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el
inmueble o derechos.

Efectos

• Con relación a los verdaderos dueños: De la
  información sólo resulta probada la
  posesión y no el dominio. Esta inscripción
  posesoria recibe igual trato registral que la dominical, todos
  los derechos que corresponden ante el Registro al dueño
  verdadero con titulo inscrito, corresponden también al
  que ostenta un titulo supletorio inscrito, quien es
  dueño aparente, que puede transmitir, constituir,
  modificar o extinguir derechos con relación a su finca,
  y estos derechos se inscriben en el Registro lo mismo que los
  derivados del verdadero dueño, aunque todos ellos lleven
  el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones
  de posesión". No obstante, esta igualdad de
  efectos cede ante los verdaderos dueños, quienes pueden
  reivindicar o ejercer sus acciones en
  contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos
  puedan ampararse en la fe pública registral pues
  él título supletorio se extiende sin perjuicio de
  tercero de mejor derecho. Claro está que si el que
  inscribe es el verdadero propietario, la titulación
  permanecerá firme frente a las acciones de los terceros.
  En cambio, si
  el solicitante no es el dueño, él y sus sucesores
  están expuestos a las acciones de los verdaderos
  propietarios y sólo la prescripción los inmuniza
  contra ellas y no pueden alegar, como se expresó
  anteriormente, la calidad de
  terceros protegidos por el Registro.

En rigor, dice Roca Sastre, aquí radica la parte
débil de las inscripciones posesorias; a pesar de que, en
general, los otros principios
regístrales actúan frente al dueño.
Así mientras la inscripción de posesión
subsista, funciona provisoriamente la legitimación
registral Por ello, provoca cierre registral al título del
dueño mientras dicha inscripción no se cancele, de
modo que el dueño deberá acomodarse a lo dispuesto
en los artos. 82 y 83 de la Ley.

El título supletorio de un inmueble, ha dicho la
Suprema, surte los efectos de título de dominio, mientras
un tercero no pruebe su mejor derecho sobre el mismo bien; y
habilita al titular para ejercer todas las acciones y derechos
sobre la finca a que dicho instrumento se refiere, como lo
pudiera hacer el verdadero dueño, incluyendo la
acción reivindicatoria y la de tercería de
dominio.

Es conveniente observar que, en sentencia de las 12 m. del 13
de agosto de 1946, B. J., p. 13563, dijo el Tribunal que el
título supletorio no tiene la virtud, por si solo, de
comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar
la acción reivindicatoria, que nace del dominio que se
tiene sobre cosas particulares.

• Con relación a la prueba de la posesión: La
  posesión que acreditan los títulos supletorios
  comenzará a contarse desde la fecha en que se haya
  fijado en la correspondiente información, a menos que en
  juicio se pruebe lo contrario.

Pero esa posesión que acredita el título
supletorio y que es el resultado de unas diligencias de
jurisdicción voluntaria, no basta en tesis general
para el juicio contradictorio, en donde hay que probarla
nuevamente con intervención de las partes. Este es el
criterio de la Corte Suprema de Justicia que se desprende de las
sentencias siguientes: S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.
J., p. 5269; S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B. J., p.
13489 y otras que citaré en el estudio de la
oposición.

La misma Corte declaró que la posesión anterior
que se induce del título supletorio tampoco es
atendible.

• Con relación a las ventas del
  inmueble del cual se solicita titulo supletorio: El art. 2576
  C. dice así: «Art. 2576. – Si solicitándose
  de la propiedad inmueble algún titulo aun en calidad de
  supletorio, otra persona vendiere esa misma propiedad a un
  tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto
  ¡licito, con tal que, de la solicitud del titulo se haya
  dado aviso al público en el Diario Oficial.

El articulo transcrito, que establece la nulidad, por objeto
ilícito, de la venta del inmueble sobre el cual se
está solicitando titulo supletorio, ha sido objeto de
duras criticas por la doctrina. Los anotadores han hecho ver la
forma absurda en que fue redactado y los graves perjuicios que
puede ocasionar a los que tienen inscrito a su favor el inmueble.
Se expresan así: La prohibición de vender, bajo
pena de nulidad, el objeto sobre que recae una solicitud de
título, en el caso del articulo anotado, tal como
está redactada esa disposición, puede conducir a un
verdadero absurdo. Una persona que conserva su titulo inscrito de
un inmueble, no puede enajenarlo, porque otra, que carece de
titulo, está pidiendo el supletorio. Es muy fácil
causar perjuicio al propietario de cualquier inmueble, con
sólo impedirle la venta, por medio de una solicitud de esa
clase.

Pero la Corte Suprema de Justicia le ha dado su verdadero
alcance en sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B. J.,
p. 13865, en donde sostuvo que el dueño que ostenta un
titulo inscrito en el Registro puede vender la cosa sobre la cual
otro solicita titulo supletorio, sin que la venta resulte
afectada de nulidad por lo dispuesto en el art. 2576 C., ya que
esta disposición se aplica cuando el vendedor se encuentra
en iguales condiciones del solicitante del titulo supletorio,
bien porque esté pretendiendo obtener otro de la misma
propiedad y la quiere vender mientras se tramita, o bien que la
venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito. Se
expresa la Corte así: «Respecto a esta
argumentación debe decirse que este articulo ciertamente
prescribe que, si ya se ha dado aviso al público de la
solicitud de titulo supletorio de un inmueble y otra persona lo
vende a un tercero, esta venta será nula, como viciada de
objeto ilícito; pero esa otra persona no puede ser el
dueño que ostenta un titulo inscrito en el Registro, pues
si no fuera así, aun apartando el principio adoptado por
nuestro Código
Civil, que desconoce el objeto ¡licito en la
enajenación, tal disposición estaría opuesta
a los efectos de la publicidad del
Registro que trae como consecuencia, el otro principio consignado
en los artículos 3796, 3949 C., de que los actos o
contratos que
se ejecutan u otorgan por personas que en el Registro aparezcan
como dueños una vez inscritos, no se invalidarán en
cuanto a terceros, aunque después se anule el derecho del
otorgante, salvo que existan causas que consten en el mismo
Registro; Por lo que, esa otra persona a que alude la
disposición que se comenta, debe entenderse que es aquella
que se encuentre en iguales condiciones del solicitante del
titulo supletorio, bien porque esté pretendiendo obtener
otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se
tramite, acogiéndose a lo dispuesto en el Art. 21 de R.
del R. R; o bien, que la venta se efectúe cuando ya lo
haya obtenido e inscrito, pues extendiéndose éstos
sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el comprador queda
sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras
palabras, el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual
naturaleza al
que se está obteniendo, o sea uno posesorio, porque si
éste se concede porque no hay titulo inscrito en el
Registro, vale decir, porque no aparece historia del dominio a favor
de alguna persona, entonces es solamente la posesión la
que se trata de titular, y por eso es lógico deducir, que
la persona que no puede vender el inmueble de que se está
sacando título supletorio es la que, no teniendo titulo de
dominio, pretende u ostenta otro igual que pueda competir con
aquél, pues contra el dueño y señor del
dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no
está protegido por la prescripción extraordinaria,
según la ley y la jurisprudencia
de este Supremo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta,
sería antijurídica y perjudicial para terceros que
han adquirido de quienes aparecen en el Registro con derecho para
enajenar el dominio.

Derechos que pueden ser objeto de titulación
supletoria
De conformidad con el art. 137 del R. R. P. pueden ser objeto de
titulación supletoria el dominio y los otros derechos
reales. Pero esta regla general sufre sus excepciones, así
por ejemplo, no admiten titulación supletoria: a) la
hipoteca, pues no puede ser objeto de posesión; b) las
servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes
o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesión
capaz de conducir a la prescripción adquisitiva;12 c) la
anticresis, pues conforme el art. 3900 C. es nulo el contrato de
anticresis si no se constituye por escritura
pública inscrita.

La Corte Suprema en varias resoluciones ha mantenido el
criterio de que no se puede obtener título supletorio de
mejoras en terreno ajeno:

• En sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.
  J., p. 7209, dijo que el que edifica en terreno ajeno no tiene
  derecho para obtener la inscripción de la minuta de las
  edificaciones, porque, como expresa Morell y Terry, a ello se
  opone el principio de la previa inscripción que
  «impide toda modificación hipotecaria, no
  autorizada en debida forma por la persona en cuyo favor conste
  inscrito el dominio (o el derecho de que se trata) o decretada
  en su caso por los tribunales» y que, por iguales
  razones, debe rechazarse la posibilidad de obtener
  título supletorio de las edificaciones. El constructor,
  agrega la Corte, puede inscribir las mejoras en virtud de
  contrato celebrado con el dueño del terreno o autorizado
  por éste. En caso que negare la autorización, el
  constructor podrá demandarlo a fin de justificar que las
  fabricaciones fueron hechas por él y a sus expensas, con
  lo cual los Tribunales decretarán la inscripción
  de su derecho sobre lo edificado. Una vez inscrita la
  edificación, el constructor puede hipotecaria de
  conformidad con el art. 3790 inc. 3 C.
• En sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B. J.,
  p. 9358, sostuvo que el constructor, plantador o sembrador en
  terreno ajeno no puede legalmente obtener título
  supletorio, porque aun obteniéndolo no podría
  inscribirse en el Registro, desde luego que se opondría
  a ello la presunción legal de que todas las obras han
  sido ejecutadas por el propietario del suelo y a su
  costa, y que por lo tanto le pertenecen, presunción que
  no puede ser destruida por la declaración de quien en el
  Registro no aparece con derecho a ello. Nada ganaría,
  agrega la Corte, por lo tanto, el solicitante de la
  información posesoria, si la obtuviese; y en verdad, los
  tribunales están llamados a declarar tan sólo
  derechos existentes y que por esa razón deben producir
  efectos.
• En sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B. J.,
  p. 9364, sostuvo que el comunero no puede obtener título
  supletorio de las mejoras, ya que las obras, plantaciones o
  siembras pertenecen a la comunidad. De
  conformidad, agrega la Corte, con el art. 137 del R. R. P.
  está legitimado para solicitarlo el propietario que
  careciere de titulo hábil para inscribir. Las
  plantaciones y obras pertenecen a la comunidad y el comunero de
  buena fe, sólo tiene, fuera de su retención y
  disfrute, sobre lo edificado, sembrado o plantado, una
  acción personal contra
  los participes, para obtener el reembolso en proporción
  de las respectivas cuotas, y en cuanto hayan aumentado el valor
  de la cosa común, pero que en ninguna manera corresponde
  al comunero una acción real de dominio exclusivo en
  concreto
  sobre las obras realizadas en la cosa común. El que hizo
  obras en terreno ajeno, río tiene derecho de obtener
  título supletorio.

Sin embargo, en consulta del 21 de agosto de 1943, B. J., p.
12179, declaró que conforme el art. 137 del Reglamento del
Registro Público, no hay inconveniente legal para que
solicite título supletorio el dueño de una
edificación en terreno ajeno, ya que es obligación
de darle audiencia a éste, lo mismo que al Síndico
Municipal, en su caso. Posteriormente, en sentencia de las 11
a.m. del 10 de agosto de 1946, B. J., p. 13561, volvió a
mantener el primer criterio. Por nuestra parte nos sumamos a la
consulta de agosto de 1943.

3. Tramitación

La tramitación del título supletorio pertenece a
la jurisdicción voluntaria, la cual termina en su caso,
con la oposición, abriéndose así la
jurisdicción contenciosa. En el Libro II, que trata de la
jurisdicción voluntaria, Titulo XXIX del Código
de Procedimiento
Civil, se reglamenta el modo de proceder en la solicitud de
título supletorio. También existen reglas de
procedimiento en el Capítulo XI del Reglamento del
Registro Público, que trata de los títulos
supletorios.

• Solicitud

La solicitud del título supletorio, debe reunir los
requisitos señalados en el número 1 del art.
í 35 del R. R. P. y se presenta ante el Juzgado Local
Civil o de Distrito de lo Civil en que estuviere situado el
inmueble, atendiendo a la cuantía señalada en la
Ley del 29 de Agosto de 1968.

Con relación al inc. 5 del No. 1 del citado
artículo, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que para
que proceda la solicitud de título supletorio, es
necesario que no exista título inscrito a favor de otra
persona. En sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.
J., p. 13865, la Corte Suprema de Justicia dijo que el
título supletorio sólo se concede cuando no hay
título inscrito en el Registro, vale decir, cuando no
aparece la historia del dominio a favor de alguna persona.

Para la tramitación del titulo supletorio no se exige
la presentación de certificación registral en donde
se haga constar si el inmueble está o no inscrito y en
caso de estarlo a nombre de quién. Por otra parte, si el
solicitante sabe que el inmueble está inscrito a su favor
o a favor de otra persona, lo más probable es que no lo
manifieste. Tampoco se exige certificación en la que se
haga constar a nombre de quién está catastrado,
para que el Juez con base en ella pueda negar la
información. Por estas razones, el Juez, en la
mayoría de los casos, carece, de los medios
probatorios para declarar sin lugar la información por
estar inscrito el inmueble a favor del solicitante o de otra
persona. Aunque el Juez apruebe la información el
Registrador puede negar la inscripción por los motivos
indicados. No obstante, podría suceder que el
título penetre al Registro.

Más adelante observaremos que en el Registro se
presentan casos de doble inmatriculación a favor de la
misma o de diferentes personas, por las razones que ahí se
señalan. La información se tramitará con
audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se
instruya, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna
finca, y con la del propietario, o la de los demás
partícipes en el dominio, si se pretende inscribir otro
derecho real. Si la propiedad fuere rural, también se debe
citar al Representante del Fisco.

Algunos juristas piensan que la ley debería exigir la
citación de los colindantes, a fin de que el título
resulte más depurado y como consecuencia tenga mayor
aceptación. Con relación a la intervención
del Síndico, la Corte Suprema ha dicho:

1. Que el Síndico Municipal no está autorizado
   para cobrar por la citación para un título
   supletorio.
2. Que si en una solicitud de título supletorio de
   mayor cuantía el Juez de Distrito delega en el Juez
   Local del lugar la recepción de la prueba testifical,
   ésta debe recibirla con audiencia del respectivo
   Síndico de la localidad.
3. Que el Síndico a que se refiere el art. 781 Pr. es
   el del Municipio donde está ubicado el bien, salvo que
   fuere de mayor cuantía la solicitud y por lo tanto se
   hiciese ante el Juez de Distrito, pues en este caso el
   Síndico es el de la cabecera y él debe pedir
   informe al
   Alcalde del lugar; d) de acuerdo con el art. 782 Pr. el
   Síndico Municipal, como representante legal de la
   Municipalidad, puede oponerse como cualquier particular a la
   solicitud de título supletorio si creyere que tal
   solicitud perjudica los intereses de su representada.

Sobre la intervención del Fisco ha dicho:

1. Que cuando se trate de titulo supletorio de propiedades
   rurales es indispensable la Citación del Fisco.
2. Que los agentes fiscales pueden representar al Fisco en las
   solicitudes de titulo supletorio.

En sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, B.
J., P. 11065, la Corte Suprema de dijo que de conformidad con los
artos. 137,138 y 142 del R. R. P., el titulo supletorio de un
inmueble sólo puede solicitarlo quien se encuentra en
posesión actual de él, circunstancia esencial que
ha de acreditarse en la información correspondiente.

En sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B. J.,
P. 19523, dijo que el titulo supletorio debe extenderse cuando se
pruebe el hecho de la posesión, sin que el Juez pueda
juzgar sobre la legalidad de la adquisición que el
solicitante declare.

La solicitud se publicará en extracto y por carteles en
el Diario Oficial La Gaceta, en tres oportunidades y con
intervalos de 10 días, citando a las personas que
pretendan algún derecho sobre los bienes cuyo
título se pide. El último ejemplar de La Gaceta en
que fue publicado se agregará al expediente.
Además, se fijará un Cartel en la Tabla de Avisos
del Juzgado y el original se agregará al expediente. En
los carteles de títulos supletorios deben especificarse
las dimensiones y linderos del terreno y si es ejidal o propio,
haciendo constar en las diligencias si tuvo intervención
el Sindico.

Prueba
Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandará a
recibir la prueba, que consistirá en la declaración
de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o
término municipal en que estuvieren situados los bienes,
lo cual debe acreditarse en forma legal.
La palabra acreditar empleada en el articulo 138 número
III del Reglamento del Registro Público, quiere decir:
Demostrar, probar, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en
consulta del 9 de octubre de 1920, B. J., p. 3071.

Oposición
La oposición debe presentarse dentro del plazo de los
edictos para que pueda ser atendida y se tramitará en
juicio ordinario, mientras tanto se suspende la
información hasta que se dicte sentencia definitiva. El
Juzgado abrirá el juicio de oposición una vez que
haya vencido el término de los edictos.

Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen
derecho de oponerse en las solicitudes de título
supletorio o declaratorias de herederos hasta el último
día del término señalado por la ley, el cual
se contará desde la fecha de la última
publicación del cartel respectivo; es decir, para oponerse
sirve de limite el último día por lo que, si
alguien se opone antes de la publicación del último
cartel, su oposición está arreglada a derecho y
debe tramitarse; y lo mismo ocurriría si la
oposición fuese interpuesta con anterioridad a la
publicación del primer cartel. Al presentarse, pues, la
oposición se suspenden las diligencias de
jurisdicción voluntaria y se abre el proceso
ordinario de oposición en el cual, dice la Corte Suprema
de Justicia, no es parte el Sindico Municipal, por lo que no es
necesario notificarle el auto que ordena la fianza de costas. Se
dijo: Al presentarse una persona a oponerse a la
información de título supletorio, se suspende el
curso del expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el
juicio ordinario de oposición (Artículos 139 R. R.
P. y 782 Pr.). De lo cual se deducimos la existencia de dos
procesos: Uno
de jurisdicción voluntaria, que es la información
de título supletorio, que queda en suspenso, y el otro de
jurisdicción contenciosa y de tramitación
ordinaria, en el que se ventila la oposición. En este
segundo juicio el Representante del Ministerio Público no
tiene participación de ninguna clase, y su
tramitación se sigue con el oponente, que tiene el
carácter de demandante y el solicitante del
título, con el carácter de demandado. Creo que la
Corte quiso decir Sindico Municipal, porque en ningún caso
interviene el Representante del Ministerio Público.

El opositor debe fundar su pretensión en algún
derecho que tenga sobre los bienes cuyo título se pide o
en la posesión de los mismos. Con relación a lo
expuesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha
sostenido:

• Que la promesa de venta engendra derechos personales y no
  derechos reales sobre la cosa, en consecuencia al tenor del
  art. 138 inco. 4 del R. R. P, no es suficiente para oponerse a
  la solicitud de un titulo supletorio.
• Que la posesión legitima es la que se demuestra
  dentro del juicio de oposición, porque es la rendida
  entre las partes contendientes y no la presentada en las
  propias diligencias, de solicitud de titulo supletorio, cuyo
  Juicio no tiene más carácter que el voluntario;
  Por lo que, de conformidad con el art. 137 del R. R. P, el
  solicitante que se atuvo a la testifical rendida en las
  diligencias de la solicitud, y en cambio el opositor
  probó la posesión del inmueble, no puede obtener
  título supletorio.28 Este criterio lo ha mantenido en
  las sentencias siguientes: S. 9:30 a.m. del 15 de febrero de
  1946, B. J., p. 584. S. 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, B.
  J., p. 18258. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B. J., p.
  18784.
• Que no es suficiente una cesión de derechos
  hereditarios para oponerse a un título supletorio porque
  no justifica dominio.
• Que la circunstancia de que el solicitante de un
  título supletorio tenga con anterioridad el titulo de
  dominio inscrito, no es motivo para que se le deniegue en el
  juicio de oposición, que sólo debe tener por
  fundamento el mejor derecho del opositor, y no la
  petición sobrancera del verdadero dueño para que
  se le extienda título del inmueble que ya tiene inscrito
  como suyo;
• Que estableciendo el art. 142 del Registro Público
  que los títulos supletorios acreditan la posesión
  de los inmuebles a que se refieren, es legitima la
  oposición que se basa no solamente sobre el derecho a
  los bienes, sino sobre el hecho de poseer en nombre propio y
  contradictoriamente todo o parte de la finca o derecho cuya
  inscripción se trata de obtener.
• Que el opositor no puede alegar que los testigos de la
  información no acreditaron su calidad de propietarios,
  por carecer de interés.
• Que la oposición a un titulo supletorio puede
  fundarse en la posesión material del opositor puesto
  que, en este caso, el solicitante de titulo supletorio carece
  de esa posesión. Se dice que en el B. J. 7843 así
  se resolvió.
• Que el depositario no puede oponerse a la solicitud de
  titulo supletorio, ya que es principio incuestionable que el
  art. 781 Pr. requiere que el opositor pretenda algún
  derecho sobre los bienes, lo que presupone un vinculo directo
  entre el demandante y el predio que el demandado hace objeto de
  su información posesoria.
• Que no teniendo los arrendatarios de terrenos municipales
  el carácter de propietarios, carecen de derechos para
  solicitar titulo supletorio de las parcelas que poseen a nombre
  de su arrendador.
• Que se puede presentar después del término de
  los edictos la aclaración de la demanda de
  oposición por haberse omitido el apellido del
  solicitante, pues no es una nueva demanda, sino para los
  efectos de la notificación y que puede hacer
  oposición quien esgrime otro titulo supletorio aunque no
  tenga 30 años.
• Que el comunero está legitimado para oponerse a la
  solicitud del título del bien común; 1) que de
  acuerdo con el art. 782 Pr., el Sindico Municipal, como
  representante legal de la Municipalidad puede oponerse como
  cualquier particular a cualquier solicitud de titulo supletorio
  si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su
  representada y siempre que ostentare el acuerdo del Consejo
  Municipal que lo faculte para ello, según el párrafo tercero del art. 35 de la Ley
  Orgánica del Distrito Nacional y de Municipalidades de 4
  de abril de 1967.

Si el Estado se
opusiere a la información alegando que se trata de
terrenos baldíos nacionales, el Juez concederá a la
parte el término de quince días para que
desvirtúe la aseveración del Estado. Si pasara ese
término sin que lo haya efectuado, el Juez
sobreseerá en el procedimiento.

4. Sentencia

Si no se presentó oposición o ésta es
declarada sin lugar, el Juez aprobará la
información si estuviere ajustada a lo dispuesto en los
artos. 137 a 139 del R. R. P. y ordenará que se extienda
certificación de la sentencia para su inscripción
en el Registro. En esta sentencia, se insertará el plano
en que se indica la medida y descripción de la propiedad. El plano lo
debe tener a la vista el Juez antes de dictar la sentencia.

La Corte Suprema de Justicia dice que el art. 10 de la Ley de
24 de Diciembre de 1970, publicada en La Gaceta No. 17 del 21 de
enero de 1971, que actualizó el Catastro de Nicaragua
prescribe terminantemente que los Jueces antes de dictar
sentencia aprobando la solicitud de un Titulo Supletorio,
exigirán al interesado que presente un plano indicando las
medidas de la propiedad y la descripción de la misma,
debiendo insertarse esta medida en la sentencia. Dicha medida
deberá ser realizada por un Ingeniero,
Topógrafo-Agrimensor o entendido aprobado por la Oficina del
Catastro respectivo".

Con relación a la validez de las diligencias y del
título supletorio, la Corte Suprema ha dicho:

• Que no se accede a la demanda de nulidad de un titulo
  supletorio por falta de formalidades en su tramitación,
  porque el demandante no fue parte en la
  información.
• Que el demandante carece de interés para pedir la
  nulidad del titulo supletorio, porque se concedió sin
  perjuicio de tercero de mejor derecho y en cuyas diligencias no
  ha figurado, sin que ningún daño ni provecho
  pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo
  relativo a la inscripción de ese título en el
  Registro de la Propiedad, porque teniendo por objeto dicha
  inscripción acreditar, respecto de terceros, la
  posesión del inmueble o derecho real a que se refiere,
  con miras a una prescripción ulterior capaz de convertir
  en dominio el derecho posesorio, por el transcurso del tiempo, es
  indudable que no puede menos de perjudicar a quien se pretende
  con mejor derecho, lo cual es suficiente razón para
  justificar su interés en hacerla desaparecer, pues como
  ya lo dijo este Supremo Tribunal, el primer efecto de la
  inscripción de la posesión es hacer ésta
  pública, ante todo tercero y revelar una
  situación jurídica que ha de servir de punto de
  partida para ulteriores relaciones todas basadas en la
  posesión". (B. J., Pág. 8549). Por manera que, si
  bien el demandante no ha tenido acción para reclamar la
  nulidad del título supletorio de su contrario, si la
  tiene para pedir la cancelación de una
  inscripción que le para perjuicios.
• Que los defectos en la tramitación deben alegarse en
  las diligencias y no en otro juicio y que no puede alegarse en
  un juicio la incompetencia del juez que emitió un
  título supletorio.

Calificación y Registro
El Registrador, dentro de los tres días de
habérsele presentado la certificación, puede
suspender la inscripción, expresando al pie de la misma
las razones que tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez
la certificación, dentro de los tres días
dictará resolución admitiendo o rechazando las
observaciones del Registrador. Esta resolución del Juzgado
es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las observaciones
del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada,
deberá inscribir inmediatamente después de
recibirla. Si las observaciones del Registrador fueren aceptadas
por sentencia firme, el Juez o la Sala, en su caso, le
enviará copia para que la custodie en su archivo. Las
certificaciones de las sentencias de ¡os títulos
supletorios están exentas del impuesto de
timbres.
El Registrador debe negar la inscripción si en el
título supletorio consta que el terreno es nacional, pero
no puede basarse en conocimiento
particular.

La venta o adjudicación forzada
La venta o adjudicación forzada es una verdadera venta,
aunque hay quienes le niegan ese carácter porque
consideran que no existe el consentimiento espontáneo del
deudor.
No es medio especialmente establecido para inmatricular, como
ocurre con el titulo supletorio. La adjudicación o venta
forzada
es el resultado del juicio entablado contra el deudor para el
pago de lo debido y la ley permite que abra folio para facilitar
el acceso de las fincas al Registro.

La venta forzada por s1 sola no constituye un título
perfecto de dominio si no lo tenia el enajenante, pero si un
justo título para la prescripción decenal.
Aunque el medio más usado es el título supletorio,
con mucha frecuencia abren folio en nuestros Registros las
ventas forzadas.

La prenda Pretoria o anticresis judicial.
El art. 19 del R. R. P. permite que la prenda pretoria o
anticresis judicial abra folio. No es un medio de
inmatriculación técnicamente aceptable, pues ni el
dominio ni la posesión es incorporado al Registro, ya que
el acreedor anticrético es un mero tenedor. Es un medio
que podría calificarse de provisional, pues si el deudor
paga se extingue la prenda pretoria y, como consecuencia,
desaparece la inscripción de la misma; y si el bien es
subastado, la inscripción de la adjudicación o
venta forzada es lo que viene a constituir propiamente la
inmatriculación, y la prenda pretoria habrá servido
solamente de antecedente provisional de la apertura del
folio.

La doble inmatriculación.
La doble inmatriculación es rechazada por nuestro sistema. El inco.
1 del arto. 19 del R. R. P. prohíbe expresamente que la
venta o adjudicación forzada o prenda pretoría
abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor
de persona distinta del causante o trasmite. En el inco. 3 del
mismo articulo se declaran sin validez las inscripciones contra
título inscrito anteriormente. Este inciso no establece
una prohibición expresa sobre la doble inscripción,
pero la supone; es decir, parte de esa base.

Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin
hacer ninguna distinción, por lo que esa
inscripción anterior puede ser de dominio, posesoria
(titulo supletorio) o de prenda Pretoria. Por otra parte, el
arto. 3964 C. prohíbe que se inscriba cualquier
título que contradiga la inscripción de un
título traslativo de dominio.

De lo expuesto se concluye que, inscrito un titulo de dominio
o supletorio, no puede inscribirse otro título de dominio,
supletorio o prenda pretoria a favor de otra persona. Igual
impedimento se produce si el título inscrito con
anterioridad es una prenda pretoria; es decir, no se puede
inscribir otro título de dominio, supletorio o prenda
Pretoria a favor de otra persona sobre el mismo inmueble. No
obstante el impedimento legal, en la práctica se produce
la doble inmatriculación, debido a la ausencia de Catastro
en algunas zonas del país y a la falta de datos suficientes
para que el Registrador pueda comprobar la identidad de
la finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir
-y rechazar la nueva inscripción. Aun en las, zonas donde
no hace mucho se estableció, el Catastro, ha quedado un
buen número de casos de doble inmatriculación que
en cualquier momento pueden presentarse en los tribunales para su
decisión.

Con relación a la validez de la inscripción
contradictoria, la Corte Suprema sostuvo que, inscrito el
inmueble con anterioridad a nombre de otra persona, carece de
valor legal la inscripción posterior del título
supletorio por haberse hecho en contravención al art. 3954
C. Igual criterio volvió a repetir en sentencia de las 12
m. del 29 de abril de 1941, B. J., p. 11250.

La doble inmatriculación puede ser total o parcial. Es
total cuando los dos títulos abarcan todo el inmueble, y
parcial cuando la contradicción entre ellos es sobre una
parte de la propiedad.

Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una
doble inmatriculación, sino a una doble
inscripción; por ejemplo, cuando en las fusiones,
extinciones y desmembraciones no se extienden en las fincas
matrices las
notas correspondientes. También he podido observar que con
un segundo testimonio se vuelve a desmembrar el mismo lote que se
desmembró con el primer testimonio. Esto ocurre en
aquellas fincas en que se han hecho muchas desmembraciones y el
Registrador no tiene el cuidado de detectar la nota de
desmembración. Mientras las dos inscripciones permanezcan
a favor del mismo titular, no se produce mayor problema. En
cambio, cuando se dispone del inmueble o se principia a hacer
transacciones en las dos cadenas regístrales, sí se
presentan serios conflictos.

5. Organización de los Registro
y Poder a los
que Pertenecen.

En los 16 departamentos del país debe existir un
registro, ubicado en la cabecera departamental de cada uno de los
mismos, la cual estara a cargo de un funcionario llamado
registrador.
El registro pertenece al poder judicial, esta ubicación
trae como como aparejada las siguientes consecuencias:

• La superintendencia directiva, correccional y
  económica corresponde a la Corte Suprema de justicia
  (arto 193 inco 2 Cn de 1974).
• La corte por decreto constitucional nombra al registrador
  por un periodo de tres años (arto 306 Cn de 1974).
• El control de
  la calificación se hace por medio de los tribunales de
  justicia (juzgados de distrito y cortes de apelaciones).

La constitución política publicada en
la gaceta número 89 del 24 de abril de 1974 dedica varios
artículos a la
organización del registro:

• Arto 280 ¨La justicia se administra, en nombre de la
  República, por medio del poder judicial, que
  estará compuesto por la Corte Suprema de Justicia, las
  Cortes de Apelaciones, el Tribunal Superior de Trabajo, el
  Tribunal de lo contencioso Administrativo, Jueces de Distrito y
  Locales, Jueces del Trabajo, Registradores Públicos de
  la Propiedad y demás funcionarios que la
  constitución y las leyes
  determinen¨.
• Arto 284 ‘’El periodo de los Registradores sea
  de tres años comenzando a su periodo el 1 de
  mayo’’.

Requisitos para ser Registrador.

1. Ser nicaragüense natural, del estado de
   senglar.
2. Estar pleno uso de sus derechos ciudadanos.
3. Ser abogado de instrucción y moralidad notoria que
   hubiere ejercido con buen crédito su profesión por mas de
   dos años.
4. No ser menor de 30 años de edad, ni mayor de 70 al
   día de la elección.

6. Remuneración.

El Registrador percibe honorarios de conformidad con un
arancel. Los gastos de la
oficina, libros y subsidios para ciertos Registros de escaso
movimiento los
proporciona la corte suprema de justicia. Los empleados tiene una
relación directa con el Registrador y reciben de el una
remuneración.

En la actualidad existe un fuerte movimiento que busca la
asignación de un sueldo fijo al Registrador, lo cual seria
Burocratizar el Registro y tendría una consecuencia fatal
para su rápido desenvolvimiento en el despacho de
documentos. Es preciso revisar los aranceles regístrales y
adecuarlos a la realidad. Por falta de control los registradores
no cumplen con el arancel.

7. Reforma a los aranceles del
registro publico.

Decreto No. 26-93 de 21 de abril de 1993 Publicado en
La Gaceta No.73 de 21 de abril de 1993
Artículo1.-
Refórmase el literal a) del Artículo 2 del Decreto
No.-40-91 del 27 de Septiembre de 1991, denominado "Ley de
Aranceles del Registro Público en General", que fue
publicado en La Gaceta No.-182 del día 30 del mismo mes y
año, el cual se leerá así:
"a) Por cada inscripción provisional o definitiva del
dominio, hipoteca u otro derecho real, por valor determinado, con
la razón correspondiente al pie del título, se
pagarán cinco córdobas (C$5.00) por cada mil
córdobas (C$1.000.00) o fracción, sin que el
importe de los mismos pueda ser menor de cincuenta
córdobas (C$50.00), ni mayor de cinco mil córdobas
(C$5.000.00).
Si hubiere formación de finca nueva, se pagará por
ésta, además, el mismo arancel.  Si
además de la garantía hipotecaria se constituye
también Prenda Agraria o Industrial, se pagarán
cien córdobas (C$100.00) por la inscripción de
dicha Prenda en el libro respectivo y veinte córdobas
(C$20.00) por la toma de razón de la misma en la columna
marginal accesoria a la inscripción de la propiedad.
Cuando un mismo Contrato o garantía haya de inscribirse
sobre varias propiedades (fincas), se pagará lo prescrito
en el párrafo primero de este inciso por la primera
inscripción y cien córdobas (C$100.00) por cada una
de las restantes inscripciones, sin que el total exceda de seis
mil córdobas (C$6.000.00).

Si en una misma escritura constan varios contratos sobre
derechos reales, se pagará lo prescrito en el primer
párrafo de este inciso por cada uno de ellos.  Lo
mismo se observará cuando inscribiéndose
títulos de adjudicaciones, haya diversas adjudicaciones en
el mismo título, sin que en ambos casos el total exceda de
veinte mil córdobas ($20.000.00).

Por las cancelaciones se pagarán dos córdobas
(C$2.00) por cada mil córdobas (C$1.000.00) o
fracción, sin que el pago pueda ser menor de cincuenta
córdobas (C$50.00), ni mayor de dos mil quinientos
córdobas (C$2,500.00).  Si se tratare de varios
asientos se aplicará la regla del párrafo
preanterior."

Artículo2.-
Refórmase el Artículo3 del mismo Decreto No.-40-91,
el cual se leerá así:

"Artículo3.-
Por contratos u otras operaciones que
únicamente se inscriban en el Registro de Prenda Agraria o
Industrial, se pagarán dos córdobas (C$2.00) por
cada mil córdobas (C$1,000.00) o fracción, sin que
el importe pueda ser menor de veinte córdobas (C$20.00),
ni mayor de dos mil córdobas (C$2,000.00).

En los endosos, cesiones, modificaciones y cancelaciones,
se pagarán dos córdobas (C$2.00) por cada mil
córdobas (C$1,000.00) o fracción, y el pago del
derecho no podrá ser menor de veinte córdobas
(C$20.00), ni mayor de dos mil córdobas (C$2,000.00).
Cuando por causa de un contrato garantizado con Prenda Agraria o
Industrial tuvieran que hacerse anotaciones al margen de los
asientos regístrales de propiedades inmobiliarias, se
pagarán veinte córdobas (C$20.00) por cada
anotación que se verificare.  Por cada
certificación que se libre se pagarán treinta
córdobas (C$30.00)."

8. Responsabilidad del Registrador.

Los Registradores responden civilmente por los daños y
perjuicios ocasionados
Por los errores, omisiones o inexactitudes señalados en el
arto 130 del R.R.P. El código y su reglamento no
contemplan ninguna figura delictiva, por lo que se debe recurrir
al código Penal, puede cometer los delitos de:

• Falsedad.
• Infidelidad de Custodia de Documentos.
• Cohecho entre otros.

La responsabilidad
civil esta respaldada por una fianza o hipoteca que
otorgará el registrador antes de entrar a ejercer el
cargo, la cual podrá ser alcanzar la suma de:

Libros del Registro.
El registro se lleva en 3 libros manuscritos, debidamente
empastados, foliados, anotados y rubricados por el Juez Civil de
la respectiva jurisdicción y son:

1. LIBRO DIARIO: Se anota la hora, día y año
   en se presento el título para su inscripcin.

   uso, anticresis, arrendamiento, promesa de venta y
   otros que señale la ley.

2. LIBRO DE INSCRIPCIONES: Se anotan los títulos
   de dominio, usufructo, habitación,
3. LIBRO DE PERSONAS: Es un libro auxiliar y se
   inscribirán:

• Las ejecutorias y documentos auténticos en
  virtud de los cuales resulten modificada la capacidad civil
  de las personas.
• La sentencia que declare la ausencia o
  presunción de muerte y
  quienes son los herederos puestos en posesión
  provisional o definitiva de los bienes.
• La que declare la insolvencia o quiebra y la
  aceptación del nombramiento de
  guardadores.
• La certificación en que conste la
  aceptación del albacea.
• Los documentos públicos o auténticos
  en que se constituya una personal moral o se
  le de representación.
• Toda declaración de herederos.
• Las capitulaciones matrimoniales, cuando se
  establezca comunidad de bienes entre los cónyuges, lo
  mismo que las escriturasen que se modifiquen dichas
  capitulaciones.
• Las escrituras publicas en que los cónyuges
  voluntariamente se separen de bienes, cuando entre ellos ha
  habido sociedad
  conyugal establecidas por leyes anteriores o por voluntad de
  las partes, en conformidad con el código
  civil.
• Las sentencias de divorcios, separación de
  cuerpos y las de nulidad del matrimonio; Las de
  disolución el matrimonio por mutuo
  consentimiento.
• Todos los otros documentos referidos en el
  código civil en sus diferentes tratados
  (arto 3962 C).

Los índices del libro de inscripciones son
llevados por tarjetas, las
cuales son:

• Finca: Se colocan en orden sucesivo de números
  de fincas.
• Personas: Se colocan en orden alfabético de
  apellidos o razón social del propietario.

Las tarjetas contendrán los siguientes
datos:

• Nombre o razón social del
  propietario.
• Número de la finca, asiento, folio y
  tomo.
• Número catastral.
• Situación de la finca, su área y si es
  urbana o rural.

Las tarjetas se imprimen con maquina de escribir
corriente, antes de las reformas los índices se llevaban
manuscritos.
El índice del libros de las personas se llevaran en libro
especial o tarjetas y contendrán los siguientes
datos:

• Número de inscripción.
• Nombre de las personas que aparecen en la
  misma.
• Objeto, tomo y página que está
  asentada.

Según el Arto 3976 C el registrador deberá
llevar además de los libros mencionados otros permanentes
que demuestren el estado de las propiedades raíces con sus
diferentes modificaciones. Con base a lo expuesto y al Arto 56
del R.R.P. la corte suprema de justicia, en consulta del 30 de
junio de 1943, B.J., p. 12058, dio instrucciones para la
creación de un libro en donde se anotarán los
embargos de propiedades no inscritas.
Se llevara también un libro para el registro de los
documentos privados, ajenos al sistema y en completo desuso.
El registro de prenda Agraria o Industrial, creado y reglamentado
por la ley del 6 de agosto de 1937 y l registro mercantil
están anexados al registro del que nos estamos
ocupando.
La ley del 2 de septiembre de 1944 reformaría el Arto 83
del R.R.P., señala como horas de trabajo en el Registro
Público de 9 am. a 12m y de 3 a 5 pm.

9. Situación Actual del
Registro.

La vigilancia del registro es inoperante. Las cortes de
apelaciones jamás han realizado a través del
comisionado, inspecciones, para constatar si el registro funciona
en forma correcta y en rarísimas ocasiones envía un
inspector.

Los locales, mobiliario, máquinas,
etc. no son los adecuados. Los Libros y demás documentos
se están destruyendo. En algunos registros de mayor
volumen de
operaciones el despacho de los documentos es lento, debido a la
falta de una adecuada mecanización y organización.
Generalmente, los Registradores son nombrados para cumplir con
compromisos políticos o bien por amistad. El
Registrador administra la oficina como si fuera su propio negocio
y nunca invierte dinero para
mejorar el servicio.

Es necesario, pues, corregir todas estas irregularidades
y establecer una mejor vigilancia y organización de la
Institución Registral.
Sería conveniente que en la Corte Suprema operara una
oficina encargada exclusivamente de vigilar el funcionamiento del
Registro y del notariado, bases sobre las que descansa la
seguridad de
los actos y contratos.

La necesidad de uniformarlas prácticas
regístrales
Los notarios, abogados y demás personas que visitan los
registros a fin de informarse sobre la situación
jurídica del inmueble que les interesa, encuentran, por
una parte, serios obstáculos que muchas veces confunden
hasta a los más expertos en la materia al
revisar el folio de la finca, debido a la falta de uniformidad de
los registros del país en cuanto a la forma de redactar
los asientos, y, principalmente, en la determinación de la
columna en que debe vaciarse el contenido del título o
practicarse el asiento correspondiente; y, por otra parte,
algunas otras prácticas viciosas que demoran sensiblemente
la realización de la operación proyectada, con
serias pérdidas de tiempo y de dinero.
Entre las prácticas viciosas y discordantes que he podido
observar, cito las siguientes:

• Unos Registradores inscriben el arriendo en la
  columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de
  inscripciones. Esta última es la forma correcta,
  indicada por la Excelentísima Corte Suprema de
  Justicia.
• Unos Registradores inscriben la promesa de venta en
  la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de
  inscripciones. Me inclino a favor de esta última
  forma.
• Unos Registradores inscriben las servidumbres en la
  columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna
  accesoria o marginal. Esta última es la forma
  legal.
• Unos Registradores inscriben el endoso de los
  créditos hecho de conformidad con el
  arto. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de
  Ahorro y
  Préstamo, en la columna de anotaciones preventivas;
  otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma
  legal.
• Unos Registradores hacen desmembraciones y fusiones
  que constan en documento privado. Lo correcto es exigir la
  escritura pública, de conformidad con el arto. 3941
  C.
• Unos Registradores hacen la fusión
  conservando el número de una de las fincas fusionadas, a
  la cual se agregan las otras, cuyas cuentas son
  canceladas; Otros, cancelan las cuentas de las fincas
  fusionadas y abren un nuevo folio. Esta es la forma correcta,
  de conformidad con el arto. 157 del R. R. P. y modelo que
  aparecen al final del Código. La figura de la
  agregación no la contempla nuestro
  Código.
• Unos extienden la nota de fusión en la columna
  de cancelaciones de la finca fusionada; otros, en la columna
  accesoria o marginal. Me inclino a favor de la primera forma
  que, en el modelo del folio real, aparece en la columna de
  cancelaciones.
• Unos extienden las notas de la división en la
  columna de cancelaciones; otros, en la de inscripciones. Me
  inclino a favor de la primera forma.
• Unos extienden la nota de desmembración en la
  columna de inscripciones;
• En la columna de cancelaciones. Me inclino a favor de
  la última forma.
• Unos Registradores inscriben ventas que constan en
  documento privado, violando la disposición del arto.
  3941 C. y otros.
• Unos Registradores inscriben la minuta de mejoras en
  la columna de inscripciones; otros, en la columna accesoria o
  marginal. Esta es la forma legal, de conformidad con el arto.
  3956 C.
• Unos Registradores inscriben las desmembraciones bajo
  el mismo número y folio de la finca matriz;
  otros, abre nuevo folio. Esta es la forma aconsejada y ajustada
  a nuestra técnica de la fuliación
  real.

No existe razón para que se lleven en esta forma
los Registros. El Código señala los requisitos que
deben contener los asientos y nuestras leyes se dictan para que
se apliquen en todo el territorio nacional. Por otra parte, en
cada práctica viciada se vicia el ordenamiento
jurídico.

El folio real tiene dos secciones o planas, divididas en
seis columnas: Tres principales y tres accesorias situadas a la
izquierda de las principales. La plana de la izquierda
está reservada al dominio y demás derechos reales,
con excepción de la hipoteca. Sus tres columnas
principales están destinadas: la primera a las anotaciones
preventivas; la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las
cancelaciones. En las tres columnas accesorias se extienden las
notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna
a que adhiera. La plana de la derecha se reserva a las hipotecas
y sus tres columnas principales están destinadas: la
primera a las anotaciones preventivas. La segunda a las
inscripciones y la tercera, a las cancelaciones de las
inscripciones hipotecarias. En las tres columnas accesorias
también se extienden las notas y referencias
correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera.
Expuesto lo anterior, es preciso determinar lo que se extiende en
cada columna, para lo cual se recurre a la ley como fuente
principal que señala lo que es objeto de anotación,
inscripción o nota marginal, a la naturaleza del derecho,
y a la jurisprudencia en algunos casos.

Plana o sección de la izquierda
Principiaremos por la sección de la izquierda de nuestro
folio real, destinada al dominio y demás derechos
reales.
En la columna principal de inscripciones se
extenderán:

• El título supletorio.
• Los títulos constitutivos, declarativos y
  traslativos del dominio.
• Los títulos en que se constituye, reconozcan o
  modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitación y
  anticresis.
• La promesa de venta de inmuebles. La
  Excelentísima Corte Suprema de Justicia, quizá
  tomando en cuenta su naturaleza, en consulta del 5 de noviembre
  de 1941, B. J., p. 11471, dijo que la promesa de venta debe
  inscribirse en la columna de anotaciones preventivas; pero, si
  nos atenemos a la literalidad del art. 129 del R. R. P., debe
  ser objeto de inscripción y no de anotación
  preventiva. La determinación de lo que es materia de una
  inscripción o anotación preventiva, es asunto de
  política legislativa. El mencionado articulo, frente a
  la clara división en columnas de nuestro folio real,
  habla de la inscripción de la promesa de venta, y no de
  su anotación. Si los legisladores deseaban establecer
  una anotación preventiva, expresamente lo hubieran
  manifestado. Por otra parte, las anotaciones preventivas se
  rigen por el sistema del numerus clausus, y en la lista que se
  forma de acuerdo con nuestra legislación no aparece la
  promesa de venta como anotación preventiva, Es decir, no
  está comprendida ni en los supuestos de los arts. 29 del
  R. R. P. y 3964 C., ni en los otros casos a que se refiere el
  inc. 10 de este artículo.
• El contrato de seguro relativo
  a inmueble.
• Las trasmisiones hereditarias de los derechos
  inscritos en esta columna.
• El arrendamiento de inmuebles.
• Los caminos de hierro y sus
  concesiones, canales, tranvías y demás obras
  públicas de
• Igual índole.
• La prenda pretoría o anticresis
  judicial.
• El deslinde.

Las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del
numerus clausus, y, por lo tanto, resulta relativamente
fácil determinar los derechos y situaciones que se
incorporan en la columna principal de anotaciones preventivas. Se
inscriben en esta columna:

• Las anotaciones preventivas contempladas en los
  artos. 3964 C. 29 del R. R. P.
• La anotación del heredero que solicita a su
  favor la inscripción de los bienes
  hereditarios
• Dentro de los seis meses siguientes a la muerte
  del testador.
• La anotación de demanda de
  expropiación.
• La anotación del crédito
  refaccionario.
• La anotación por falta de las solvencias
  fiscales.
• La venta del inmueble sobre el cual se está
  solicitando título supletorio.
• Las trasmisiones de los derechos anotados en los
  casos admitidos. Citamos los siguientes:

1. La anotación de legado de inmueble
   específico
2. a de crédito refaccionario
3. La de defectos subsanables o imposibilidad del
   Registrador, cuando lo permita la naturaleza de la
   relación anotada: trasmisión del dominio o
   constitución de derechos reales, etc., pero no cabe,
   por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones,
   etc.
4. La que resulte del supuesto del arto. 38 del R. R.
   P.

• La anotación de demanda de la
  cancelación en virtud de la falsedad o nulidad del
  título, o bien porque se haya practicado por error o
  fraude.

En la columna principal de cancelaciones se
extenderán:

• Todos los título en virtud de los cuales se
  cancelan los asientos de las otras columnas (principales o
  accesorias).
• Las notas que se extiendan en los casos de
  desmembración y división del inmueble. Contienen
  cancelaciones de las cuentas regístrales, parciales en
  el supuesto de desmembración y totales en la
  división.
• Las notas que se extienden en los inmuebles
  fusionados. También contienen cancelaciones de las
  cuentas regístrales.
• En las columnas accesorias o marginales
  correspondientes se extienden;
• La nota que se extiende para hacer constar el
  cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias y
  rescisorias cuando se consuma la adquisición del
  derecho. Si la resolución o rescisión llega a
  verificarse, se hará constar por nueva
  inscripción a favor de quien corresponda.
• Las inscripciones de las servidumbres, tanto en el
  predio sirviente como en el dominante.
• La minuta de mejoras.
• La prenda agraria o industrial.
• La prórroga de la anotación preventiva
  practicada por faltas subsanables y las circunstancias de haber
  juicio pendiente.31 La columna en que se extiende esta nota no
  aparece en el Modelo No. 1.
• El pago del precio de la
  venta a plazo.

Plana o sección de la derecha
En la columna principal de inscripciones se
extenderán.

• Los créditos u obligaciones
  garantizadas con hipotecas.
• Las trasmisiones de los créditos hipotecarios
  por actos entre vivos, o por causa de muerte.
• El derecho legal de retención.

En la columna principal de anotaciones preventivas se
extenderán:

• Las anotaciones preventivas de demanda, embargo y
  demás relacionadas con el crédito
  hipotecario.
• Las trasmisiones del crédito anotado
  preventivamente. En la columna principal de cancelaciones se
  inscribirán los títulos en virtud de los cuales
  se cancelan los asientos de las otras columnas (principales y
  accesorias).
• En las columnas accesorias o marginales
  correspondientes se extenderán:
• La nota que se practica al margen de la
  inscripción del crédito cedido, en la que se hace
  constar la cesión.
• La prórroga de la anotación preventiva
  practicada por falta subsanable y la circunstancia de haber
  juicio pendiente.
• El endoso de los créditos hechos de
  conformidad con el art. 118 de la Ley Orgánica del
  Sistema Nacional de Ahorro y Préstamos.
• Los pagos parciales del crédito.
• El cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando
  se consuma la adquisición del derecho.

Incomodidades de las columnas accesorias.
Es incómodo escribir en las columnas accesorias porque no
tienen el ancho adecuado. Se acentúa más la
incomodidad cuando es extenso el contenido del título
inscribible, razón por la cual algunos Registradores
ocupan otras columnas para extender el asiento, lo que da lugar a
la discordancia. Aunque no hay predio dominante en que hacer la
inscripción, piénsese por el momento en las
extensas servidumbres de electroducto.

Para solucionar este problema se
podría:

• Ampliar estas columnas. El arto. 153, inco. 4 del R.
  R. P. no prohíbe la ampliación, pues simplemente
  dice que la anchura respectiva de cada columna de una y otra
  plana será, por lo menos, la que indica en el modelo No.
  1.

1. Promover una reforma para que, en los supuestos que
   se consideren necesarios, se extienda en la columna principal
   de inscripciones lo que es objeto de una nota marginal, en
   los casos que ésta sustituya a la inscripción.
   Por ejemplo, se podría disponer:
2. 1. Que las servidumbres se extiendan en la
      columna principal de inscripción del predio
      dominante y del sirviente.
   2. Que la minuta de mejoras sé extienda
      en la columna principal de inscripciones.

10.
Conclusión.

El título supletorio es el busca la
protección de la posesión de una persona que no
tiene un titulo de propiedad para ejercer el dominio y
posesión de un bien el cual se encuentra en su poder para
el disfrute de el, pero se considera que el título
supletorio no tiene la virtud, por si solo, de comprobar el
dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la
acción reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene
sobre cosas particulares.
La tramitación del título supletorio pertenece a la
jurisdicción voluntaria con la oposición,
abriéndose así la jurisdicción contenciosa.
En el Libro II, que trata de la jurisdicción voluntaria.
La solicitud del título supletorio, debe reunir los
requisitos señalados en el número 1 del arto. 35
del R. R. P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de
Distrito de lo Civil en que estuviere situado el inmueble,
atendiendo a la cuantía señalada en la Ley del 29
de Agosto de 1968.
La prueba presentada en forma la solicitud, el Juzgado
mandará a recibir la prueba, que consistirá en la
declaración de tres testigos propietarios, vecinos del
pueblo o término municipal en que estuvieren situados los
bienes, lo cual debe acreditarse en forma legal.
La oposición debe presentarse dentro del plazo de los
edictos para que pueda ser atendida y se tramitará en
juicio ordinario, mientras tanto se suspende la
información hasta que se dicte sentencia definitiva. El
Juzgado abrirá el juicio de oposición una vez que
haya vencido el término de los edictos.

11. Bibliografía.

• Derecho Registral, Escobar Fornos Ivan.
• Código Civil de Nicaragua.
• Reglamento del Registro Público.
• Internet.
• Entrevista en el Registro Público.

Autor:

• Guisselle Dolores Cuadra Centeno.
• Eduardo Javier Logo Canales.
• Verónica Cruz Cuadra.
• Huascar Benavides Sevilla
• Halding Francisco Arróliga.

Managua, Nicaragua 25 de noviembre del 2003.