Estudio de mercado para le elaboración de 120 casas

• Parte I: Objetivos
• Parte II: Análisis de la
  demanda
• Parte III: Análisis de la
  oferta
• Parte IV: Conclusiones y
  recomendaciones

PARTE I

OBJETIVOS

1. Objetivos generales

• Segmentar el mercado.
• Determinar la demanda
  potencial.
• Estudiar la demanda histórica.
• Analizar la oferta
  histórica.
• Determinar la oferta (competencia
  directa.
• Comparar precios del
  mercado.
• Comparar márgenes de ganancia.
• Establecer conclusiones.
• Realizar recomendaciones.

1. Objetivos específicos.

• Determinar el porcentaje de los habitantes dentro del
  estado de Tabasco que perciben ingresos
  superiores a los 10 salarios
  mínimo.
• Indicar la preferencia de los tabasqueños en
  cuanto a los tipos de viviendas.
• Determinar el tipo de propiedad de
  las viviendas dentro de la entidad en estudio.
• Demarcar los tipos de viviendas y sus
  características en el estado de
  Tabasco.
• Establecer las cantidades de viviendas en la entidad
  de acuerdo a su clasificación.
• Determinar la demanda potencial de viviendas de tipo
  residencial.
• Cuantificar el numero de individuos que rentan
  viviendas y son pertenecen al grupo
  potencial del mercado segmentado.
• Realizar ampliaciones del segmento del
  mercado.
• Determinar el numero de viviendas y el tipo de estas
  vendidas durante los últimos dos
  años.
• Determinar el déficit habitación en los
  estratos estudiados.
• Establecer la relación de la demanda y el
  precio.
• Enumerar las características de los
  fraccionamientos que determinan el valor
  agregado de los mismos.

PARTE II

DEMANDA

2. ANÁLISIS DE LA
DEMANDA

El análisis de la demanda tiene por objetivo
demostrar y cuantificar la existencia, en ubicaciones
geográficamente definidas, de individuos que son
consumidores o usuarios actuales o potenciales de las viviendas a
que se refiere este estudio.

Este análisis será realizado tomando en
consideración supuestos relativos a la proyección
de la demanda futura. En su forma mas general las técnicas
de proyección de la demanda se basaran en:

• Datos demográficos del estado de tabasco
  (estadísticas del INEGI)
• Conocimientos de la evolución histórica de la demanda
  (datos
  proporcionados por los agentes inmobiliarios) y una
  explicación agregada razonable que justifique esta
  evolución histórica.
• Planteamiento y justificación de la probable
  constancia o modificación futura de las circunstancias
  que se han presentado como explicación de la tendencia
  histórica.

2.1 Segmentación del mercado

Para la segmentación del mercado se a tomado como
base de referencia los requisitos que pediría la
hipotecaria vértice a los futuros consumidores.

Suponiendo que el prestamos que haría la
hipotecaria es por un monto entre $1,400,000 y $1,700,000. y que
las cuotas mensuales de pago de dicho préstamo son
alrededor de $16,000, con una duración de pago de 20
años. Estos requisitos noS segmentan el mercado de la
siguiente manera:

• Individuos o grupos
  familiares con Ingresos comprobable iguales o mayores a $
  50,000 mensuales.
• Individuos o grupos familiares con una esperanza de
  vida superior a los 20 años. Con edades entre los 20 y
  64 años.
• Sin vivienda y con necesidad de adquirirla, o con
  vivienda, y con la misma necesidad.

2.2 Análisis de las
estadísticas (Datos obtenidos del INEGI)

2.2.1 Análisis demográfico

Tabla 1: población del estado de Tabasco
según edad.

Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

En la segmentación de mercado establecimos que
nuestro mercado meta o potenciales consumidores son personas
mayores a 20 año y menores a 64. luego de analizar la
tabla nº1 nos deja con un mercado compuesto por 883,778
individuos. Nótese que el 39% de esta población
esta representada por individuos entre los 20 y 29.

Tabla nº 2: población total del estado de
tabasco en % de hombres y mujeres:

Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

De la anterior tabla se puede deducir que la
población potencial de 883 mil individuos esta
representada en un 49.4% por hombres y en un 50.6% por mujeres,
es decir esta población es aunque en muy poco margen
mayoritariamente compuesta por mujeres.

Tabla nº 3: indicadores
demográficos.

Para ver la siguiente tabla
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del menú superior

Fecha de actualización: Lunes, 19
de Abril de 2004

Luego de analizar la tabla se debe decir que la edad
estimada en la segmentación del mercado debe reducirse de
20 a 60 años ya que la esperanza de vida en tabasco es de
74 años y este es un factor que tomaran en cuanta muchas
de las financiadoras en el país en el momento de estudiar
a sus posibles deudores.

También se puede decir que la familia
típica tabasqueña esta constituida por 4 o 5
miembros que consta de un padre una madre y dos o tres
hijos.

Otro factor importante es que se observa que tabasco
registra un mayor numero de matrimonios que el promedio de la
republica.

2.2.2 Análisis de la familia.

Tabla nº 4: situación conyugal de la
población del estado de tabasco

Para ver la siguiente
tabla seleccionar la opción ""Bajar trabajo" del
menú superior

La tabla muestra que la población potencial
decide formar familia en el caso de las mujeres entre los 20 y 29
años de edad ya que al entrar a los 30 años, puesto
que a partir de edad mas del 70% de las mujeres se encuentran
casadas o en unión libre mientras que los hombres a partir
de los 30 años mas del 70% de los hombres forman parte de
una familia. Esto indica que la edad del mercado potencial para
la compra de casas podría reducirse para mayor efectividad
de 30 a 60 años; esto nos reduce a un mercado potencial de
536,363 individuos. Ya que es fundamental para el mercado en
estudio, que los individuos formen parte de una
familia.

Tabla nº5: características de los
nacimientos registrados en el año 2002 en el estado de
tabasco.

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superior

Fecha de actualización: Lunes, 19
de Abril de 2004

Hasta ahora se puede decir que la familia típica
y potenciales consumidores, presenta las siguientes
características; son formadas entre los 20 y 30
años de edad; en su mayoría a través del
contrato del
matrimonio,
tienen un promedio de dos a tres hijos en entre los 20 y 30
años de edad.

2.2.3 Análisis de los ingresos de las
familias

Tabla nº 6: población económicamente
activa según edad en el estado de tabasco

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Fecha de actualización: Martes, 30
de Marzo de 2004

De acuerdo a la tabla nº 6 la el porcentaje mayor
de la población tabasqueña económicamente
activa esta representada en el grupo que comprende de los 35 a
los39 años de edad. Mismo periodo que coincide en la edad
en que los individuos pasan a formar parte de su propio grupo
familiar.

Tabla nº 7: población mayor de 12
años económicamente activa en el estado de
tabasco

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tabla seleccionar la opción ""Bajar trabajo" del
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Fecha de actualización: Martes, 30
de Marzo de 2004

En la anterior tabla se observa que más del 59%
de la población económicamente activa es
asalariada, eso quiere decir que pueden comprobar sus ingresos y
que cuentan con apoyos crediticios. Mientras que un 18% de la
población activa trabaja por su cuenta, que aunque
dificulta un poco el tramite para la adquisición de
créditos hipotecarios no significa que sea
un impedimento.

Tabla nº7: distribución de la población
económicamente activa del estado de tabasco según
sexo y rubro
que desempeña.

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Fecha de actualización: Viernes,
20 de Febrero de 2004

Es importante señalar que más del 25 % de
la población económicamente activa del estado se
desempeña en actividades agrícolas, siendo esta una
actividad poco remunerada, esto quiere decir que deja fuera del
mercado potencial a este grupo.

Tabla nº 8: ingreso mensual (medido en salarios
mínimos) según sexo, en la nación
y en el estado de tabasco. (ver tabla nº 9: salarios
mínimos)

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Fecha de actualización:
Miércoles, 21 de Julio de 2004

En la segmentación de mercado se
estableció; que los potenciales consumidores deben
comprobar ingresos superiores a los $50,000 mensuales, esto
quiere decir que deben ganar mas de 10 salarios mínimos
mensuales. En la tabla observamos que solo el 2.5 % del total de
la población activa dentro del estado obtiene ingresos
superiores a los 10 salarios mínimos mensuales. Esto
reduce el mercado meta o potencial de 795,128( individuos
económicamente activos) a
19,878.2 individuos. (ver gráfica siguiente)

Grafica 8.1

Es importante destacar que es un húmero de
individuos que reciben ingresos entre los 5 y 10 salarios
mínimos supera los 56.000 individuos, numero muy superior
a los que reciben ingresos sobre los 10 salarios mínimos
que solo alcanza la cifra un poco superior a los 19,000
individuos.

Tabla nº 9: salarios mínimos
(comisión nacional de salarios mínimos)

Fecha de actualización: 7 de Enero
del 2004

Tabla nº 10: Ocupados y asalariados sin prestaciones.

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Fecha de actualización:
Miércoles, 21 de Julio de 2004

Aunque quizá no sea un dato muy relevante, no
puede dejarse de un lado, ya que es un gran numero de personas
económicamente activas que no reciben prestaciones, eso
quiere decir que no cuentan con medios para
comprobar sus ingresos o sus salarios, por esta razón
tienen fuera del alcance la oportunidad de recibir algún
prestamos para la compra de vivienda.

2.2.3 Análisis de las instituciones
sociales crediticias

Tabla nº 11: total de asegurados en el instituto
mexicano del seguro
social.

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Fecha de actualización: 28 de
Julio del 2004

Tabla nº 12: numero de personas afiliadas al
IMSS por
actividad

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Fecha de actualización: 28 de
Julio del 2004

En el estado se cuanta actualmente con un numero
moderado de individuos inscritos en el IMSS. (para el mes de
julio del presente año la institución contaba con
un numero de asegurados que supera en poco las 260,000 personas.
fuente INEGI ). Este dato es importante resaltarlo ya que dichos
asegurados cuentan con el apoyo del infonavit para prestamos
hipotecarios, si bien es cierto que este instituto no presta el
monto necesario para cubrir el costo de las
viviendas planeadas, también es cierto que presta ayudas
como soportes financieros para la adquisición de prestamos
hipotecarios.

Las áreas de mayor aporte a estos institutos son
los rubros como: la industria de
la transformación, la construcción, el comercio y los
servicios.

Tabla nº 13: créditos ejercidos en el estado
de tabasco según instituciones gubernamentales y
estatales

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superior

Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

La tabla nº 12 indica que el numero de
créditos otorgados por las instituciones que en ella se
muestran; son muy pocos si se compara con la población
total económicamente activa. El numero de créditos
otorgados para la compra de viviendas fue de 2,594. El monto
total prestado por todas las instituciones para la compra de
viviendas asciende a un monto de 42,684,740 pesos; cantidad
insuficiente si quiera para cubrir el costo de 30 de nuestras
casas. Por otra parte si se divide el monto total en pesos
otorgados en créditos entre en numero de individuos o
prestamos otorgados el monto no supera los 284,000 pesos para
cada préstamo; esto tomado como ejemplo la
institución de PEMEX (quienes dieron un monto mayor en
créditos para la adquisición de viviendas). En
promedio el monto otorgado para en créditos individuales
para la compra de viviendas no supera los 16,000 pesos. Lo cual
indica categóricamente que el costo de las viviendas en
estudio queda fuera del alcance de aquellos individuos que
cuentan únicamente con las instituciones estatales o
gubernamentales para la adquisición de su vivienda (un
aproximado de 270,000 individuos tomando en cuenta solo la
institución del infonavit). Con esto se deja fuera del
mercado potencial un gran numero de familias que tienen la
necesidad de comprar casa. Como se demuestra en la tabla que se
coloca a continuación.

Tabla nº 14: distribución del uso del
servicio de
salud.

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Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

En la tabla anterior se observa un numero de usuarios
superior a los 500,000 en las instituciones nacionales y
gubernamentales, esto quiere decir que la población total
dejada fuera de nuestro mercado meta es por mucho superior al
mercado potencial en sí.

2.2.4. Análisis de los tipos de viviendas en el
estado de Tabasco.

Tabla nº 15: porcentaje de viviendas con servicios
básicos por municipios.

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Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

Tabla n 16: población total por municipio en
grupos por edad, del estado de tabasco.

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Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

Las tablas anteriores son indicativas de tres aspectos
fundamentales para este estudio; la primera es que más del
95% de las viviendas dentro del municipio de centro (área
del estudio) cuentan con todos los servicios básicos
(agua, electricidad y
drenaje) lo que indica una calidad de
vida alta y/o la preferencia de las familias a esta calidad de vida.
El segundo dato relevante es que el promedio de habitantes por
vivienda es de 4.2 personas, es decir solo una familia habita por
vivienda.

La tercera pero no menos importante es que si dividimos
el numero total de habitantes del municipio del centro 520,308
individuos entre el numero de habitantes promedio 4.2; obtenemos
como resultado en numero de viviendas requeridas en la zona.
123,882.85 viviendas que comparadas con el numero de viviendas
actuales 122 376, nos dan un déficit de viviendas de
1,506.85. es de hacer notar que este déficit
incluye toda clase de
viviendas sin hacer distinciones de tipo ni
características especiales. Por ello en la próxima
parte del estudio se analizara la oferta de viviendas en el
estado, con lo cual se podrá corroborar la existencia o no
de este déficit y si esta cifra es correcta.

Tabla nº 17: condiciones de las viviendas
particulares dentro del estado de tabasco.

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tabla seleccionar la opción ""Bajar trabajo" del
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Fecha de actualización: Viernes,
25 de Julio de 2003

Grafica 17.1

Grafica 17.2

Grafica 17.3

La tabla 17 dice que, los pobladores de la región
adquieren vivienda propia, que prefríen comprar que
rentar, se demuestra esto al hacer la comparación de 80%
de viviendas propias contra el 19% de familias que habitan
viviendas no propias. Otro dato que destaca es que más del
90% de las viviendas esta conformadas por casas, mientras que
solo el 2.8 % prefiere departamentos.

Mas del 60 % de las viviendas del estado cuentan con los
tres servicios básicos Y mas del 68% de las viviendas
cuenta con mas de tres cuartos, por otro lado mas del 50% de las
familias poseen vienes como refrigerador y televisión. Esto es simplemente indicativo
del gusto y preferencia de la calidad de vida de los
tabasqueños; quienes optan por una buena calidad de
vida.

La tabla anterior no solo muestra la calidad de vida de
los habitantes de las viviendas particulares, sino que
también nos muestra nuestro segmento de mercado; en donde,
es de suponer que nuestros compradores potenciales de acuerdo con
su nivel de ingreso deben contar con al menos con un
automóvil. Refiriéndonos específicamente a
este grupo dentro de la tabla vemos que solo el 15% de del total
de individuos que habitan viviendas particulares poseen este
bien. Es decir poco mas de 61,000 familias en la entidad. Por
otro lado la tabla nos indica que un 19.6 % del total de familias
se encuentra rentando vivienda, este grupo es un mercado a
explotar, ya es una cantidad considerable que supera las 65,000
familias en la entidad.

Si trasladamos estos mismos porcentajes al municipio de
centro, que cuenta con un total de 122 376 viviendas. Tenemos
23,252 familias rentando vivienda en el municipio de centro. Si a
estas familias le calculamos el 15 % que corresponde a familias
con vehículo, tenemos un total de 3,487.8 familias que
rentan vivienda y poseen bienes
indicativos de un estatus económico elevado (estas forman
parte de nuestro segmento de mercado). Finalmente es
importante destacar que una ves estudiada la oferta podrá
confirmase esta cifra.

2.3 Determinación de los tipos de vivienda en el
estado de Tabasco

Tabla nº18: características de los tipos de
viviendas.

Para ver la siguiente
tabla seleccionar la opción ""Bajar trabajo" del
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Fuente; el autor

En la tabla 19 se ubica nuestro tipo de viviendas como
residenciales y medio residenciales. Si suponemos que estos tipos
de vivienda se corresponden a un ingreso de sueldo; combinando
esta tabla con la tabla nº 8 tenemos la siguiente tabla y
grafica.

Tabla nº 19: tipo de casa que se habita en el
estado de tabasco según ingreso

Para ver la siguiente tabla seleccionar
la opción ""Bajar trabajo" del menú
superior

Grafica nº 18.1

2.4 DETERMINACION DE LA DEMANDA POTENCIAL

En concordancia a nuestra segmentación de
mercado; el mercado potencial esta conformado por:

• 3,487.8 familias que rentan vivienda
  en el municipio de centro. (ver análisis
  anterior)
• 19,878.2 individuos que perciben
  ingresos superiores a los 10 salarios mínimo, en el
  estado de tabasco. (ver tabla nº
  8)

Esto da un total de mercado potencial de 23,366 familia
o individuos. Sin embargo si sumamos los individuos que perciben
ingresos entre los 5 y 10 salarios mínimos
( 65,000 personas,
ver tabla 8) que aunque no califican para los
créditos hipotecarios para la compra de casas de mas de
1,000,000 pesos. Pueden comprar casas por 800,000 pesos y si en
una familia se encuentras mas de dos miembros que perciba
ingresos por esa cifra, pueden calificar en conjunto para el
crédito.

Finalmente tendríamos un total de
88,366 individuos o grupos familiares. Que
estaría representado como se muestra en la grafica
17.4

Grafica 17.4