- Resumen
- Definición de Modelos
Valuatorios - Modelos Valuatorios por
Teorización - Modelos Valuatorios por
Confirmación - Modelos Valuatorios
Normativos - Conclusiones y
Recomendaciones - Bibliografía
El uso de modelos representa una corriente moderna
dentro de la ingeniería de tasación para resolver
problemas
valuatorios; se han popularizado modelos
teóricos con su respectivo instrumental
matemático, no obstante también debe considerarse
el uso de modelos de verificación, con el propósito
de considerar criterios hedónicos en la emisión de
opiniones de valor.
El uso de modelos de verificación, conjuntamente
con los principios
básicos del avalúo, proporcionan herramientas
básicas para desarrollar lineamientos de gestión
para establecer el sistema de
gestión de la calidad
valuatoria (ISO 9004 -2) y
poder acceder
a certificaciones ISO – 9000 de las entidades venezolanas de
avalúo, para operar mercados en
desarrollo y
emergentes a nivel global.
Palabras Clave : Valuaciones, Modelos para
toma de
decisiones, Principios Valuatorios.
El desarrollo de modelos y sistemas son
pertinentes para algunos de los problemas significativos del
avalúo; tales como:
1) Desarrollo de conceptos valuatorios y
enriquecimiento de la terminología valuatoria al
introducir nuevos términos relacionados con aspectos
operacionales.
2) Proveer nuevos métodos
y perspectivas para la solución de problemas
valuatorios.
3) Permitir el desarrollo de investigaciones
de mercado y
diseño de experimentos
valuatorios.
4) Desarrollo de teorías y taxonomias
valuatorias.
5) Medir la efectividad de los planes de trabajo para
cada tipología valuatoria
El uso de analogías, constructos,
caracterización de sistemas valuatorios, representaciones
gráficas pueden ser ampliamente utilizadas
por el avaluador. Por ejemplo: modelos de precios,
modelos de similitud de mercados, modelos de
características de bienes objeto
de avalúo.
Las ciencias del
comportamiento
y los métodos cuantitativos están en la frontera del
estado del arte para
nuevos desarrollos y ampliación de conocimientos en el
avalúo. Esta situación no es una casualidad debido
a que actualmente se está frecuentemente haciendo
referencia a tres conceptos: modelos, sistemas y procesos.
Considerando que el enfoque de sistemas y modelos constituyen
poderosos instrumentos para la determinación de opiniones
de valor.
DEFINICION DE MODELOS VALUATORIOS
Un modelo es
sencillamente la percepción
y diagramación de un problema valuatorio. En avalúo
esto comprende la traslación de las relaciones (vectores)
percibidos de valor a constructos, símbolos y finalmente a términos
matemáticos. Por ejemplo: La determinación de la
consistencia interna de los vectores que configuran una
tipología valuatoria determinada; la verificación
de cómo un análisis de relaciones cambia un problema
valuatorio inestructurado en estructurado; etc. De esta forma se
relacionan lógicamente ciertos principios y axiomas
básicos.
Los modelos son básicos en la actualidad para las
diversas teorías valuatorias, siempre que éstos
presenten congruencia con los principios en que se fundan dichas
teorías. Estos proveen las bases subyacentes de la
elaboración de teorías.
Cuando las relaciones percibidas se expresan en
términos matemáticos, se obtiene un modelo
matemático. En este sentido, cualquier conjunto coherente
acerca de algún area o especialidad del avalúo
puede ser considerado como un modelo.
Todos los modelos valuatorios están basados en
asunciones y estimaciones. Estas asunciones pueden no
corresponder exactamente con el mundo real. Normalmente los
modelos son una representación simplificada de problemas
valuatorios en el mundo real.
Por lo tanto, los modelos no representan exactamente los
procesos de valoracion estrictamente. Más aún no
importa cuán precisos puedan ser los modelos
matemáticos, si los mismos están basados en
supuestos falsos e insuficientes.
Existen tres enfoques básicos para la
elaboración de modelos valuatorios: el de
teorización , el de confirmación y el
normativo.
MODELOS VALUATORIOS POR TEORlZACION
Conceptualmente un problema valuatorio real es percibido
y diagramado en forma de modelo. Si está configurado en un
sistema matemático, resulta en un modelo
matemático, como se indica en la figura
siguiente:
Conceptualmente el valuador
puede percibir la estructura de
un problema valuatorio de tal forma que le permita conocer las
relaciones entre un número de atributos y vectores de
valor. Por ejemplo puede percibir la relación entre
características físicas y constructivas y la
ubicación del inmueble; la
contaminación con respecto al entorno socio
-económico, etc., o como un conjunto de variables
independientes; para la composición del valor como
variable dependiente, tales como: Precio de
ventas,
tiempo de la
venta, metros
cuadrados de terreno, número de habitaciones,
número de baños; habitaciones/viviendas,
alquiler/habitación, precio/habitación, precio por
metro cuadrado, multiplicador de renta bruta, etc.
En base a esto el valuador llega a conocer la lógica
conceptual que permite establecer clara, precisa y concisamente
relaciones generadoras de valor. Estas relaciones pueden
cuantificarse por medio de información disponible en registros de la
propiedad,
encuestas,
simulaciones, opinión de expertos. Las bases para
establecer un modelo matemático están
dadas.
Una vez que el modelo matemático está
desarrollado, debe ser validado en el mundo real. La
retroalimentación resultante sirve como
base para modificar en todo o en parte la cuantificación
de las relaciones percibidas, sirviendo como base para la
modificación y desarrollo del modelo
matemático.
MODELOS VALUATORIOS POR
CONFIRMACION
En el enfoque de confirmación, el proceso de
elaborar modelos es inverso al expuesto más arriba. El
valuador comienza por considerar la lógica y consistencia
de la formación de valores.
Entonces algunos aspectos del mundo real pueden ser percibidos
como un modelo sistémico. En este proceso se vá del
planteamiento lógico al mundo real, como se indica en la
figura siguiente:
Para ver el
gráfico seleccione la opción "Descargar" del
menú superior
La elaboración de modelos por
confirmación puede ilustrarse por medio del modelo
matemático conocido como Cadena de Markov. Este método
puede utilizarse para el estudio de avalúos en situaciones
anormales. El uso de esta clase de
modelos permite al valuador el estudio de impactos significativos
o no, que pueden causar determinados vectores y atributos en la
formación del valor, considerando los principios
básicos de la valuación, tales como: de cambio, uso
mejor y más productivo, de oferta y demanda,
de balance y equilibrio, de
rendimiento creciente y decreciente, de nivel de precios. La
modificación requerida por los cambios del valor de la
moneda, efectuada entre las fechas de venta y la fecha del
avaluo, no debe ser incluida como uno de los valores o
factores estimados de las comparaciones. Esta corrección
debe hacerse por separado.
A continuación se definirán cada uno de
los principios arriba indicados, para su uso en la construcción de modelos de
confirmación en el avalúo.
De Racionalidad Limitada: Este principio
considera que la toma de decisiones se basa en una capacidad
limitada de procesar información, y que aunque se desee
tomar la decisión optima, no siempre se hace asi,
básicamente por dos razones: porque se prefiere la
satisfacción inmediata, y por falta de un control
competente sobre las consecuencias de las decisiones
adoptadas.
De cambio: Este es el principio básico de
la vida que se refleja en todas las cosas que hace el hombre en
la sociedad. Los
bienes raíces al igual que los otros bienes están
sujetos a variaciones en su condición, oferta y
demanda con el
transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida
económica y social de la comunidad se
reflejan en el valor de las propiedades.
De Markov:
El valuador al establecer una opinión sobre el
valor, lo hace en base a las condiciones existentes en un momento
dado. El está midiendo lo que vale la propiedad en un
momento de su vida económica y su opinión no
refleja valores permanentes. Hay un gran número de fuerzas
sociales y económicas (vectores) en el mundo globalizado,
en la nación,
en la región o en la ciudad donde está ubicada la
propiedad que están continuamente afectando su
valor.
Uso mejor y más productivo: Es el
uso capa"l de producir el ingreso neto más alto durante un
período de tiempo futuro. Este ingreso neto se mide tanto
en términos monetarios, cuando a propiedades de inversión respecta, como en términos
de disfrute (intangible) cuando de inmuebles de uso propio se
trata.
Las unidades de los factores de producción han de cambiarse en tales
proporciones que resulten en el ingreso residual mayor que puede
obtenerse por la
tierra.
La determinación del uso mayor y más
productivo considera el análisis de varias alternativas
para el mismo terreno. De esta manera podrá establecerse
cuál es el uso capaz de producir la venta neta mayor
correspondiente al terreno.
De oferta y demanda: Estas son las
consideraciones básicas en la determinación del
valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe haber
escasez relativa
de ello, sin embargo, esta escasez de por sí no resulta en
valor amenos que haya una demanda efectiva de la cosa.
La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en
capacidad adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por
ejemplo, de viviendas no se convierte en demanda efectiva amenos
que las personas que deseen o necesiten los inmuebles tengan el
poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de
adquisición depende no tan sólo de los ingresos sino de
las facilidades de crédito
a largo plazo existentes.
La demanda varía de acuerdo con el poder
adquisitivo y este a su vez es afectado grandemente
por las facilidades de financiamiento
disponibles en la localidad, la demanda también es
afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear
status social.
Hay un sin número de otras fuerzas que afectan la
demanda de bienes raíces, entre las cuales se pueden
encontrar:
- El costo de
producción de los bienes raíces y el nivel
de ventas de los mismos. - Las perspectivas de desarrollo futuro.
- La seguridad
de los ingresos. - Los cambios en el número de personas por
familia. - El número de matrimonios.
- Las migraciones.
- La creación en el área de nuevas
fuentes de
actividad económica. - Los cambios en gustos arquitectónicos y de
materiales. - La seguridad y otros factores indeseables en la
ubicación. - Facilidades de transporte, comercio,
educación., recreación, etc.
De Balance y equilibrio: Este principio
está relacionado con el de uso mejor y más
productivo, pues se refiere en parte al balance que ha de haber
entre los distintos factores de la producción para obtener
el ingreso máximo de la tierra. Cuando
hay una mejora excesiva o una mejora insuficiente sobre el
terreno, la falta de balance ocasiona una reducción en al
valor de la edificación.
En una propiedad los costos de mano de
obra, administración o capital, no
pueden mantenerse permanentemente por encima o por debajo del
precio corriente de estos factores, pues el principio de balance
se ocupa de ponerlos en línea (mediante ajustes a los
costos o traspaso del inmueble a otras personas). La tierra
inexorablemente elimina los costos excesivos de mano de obra,
administración y capital.
Como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la
que se utilicen los otros factores, lo que sufre reducciones en
valor, cuando los costos de los otros factores son excesivos son
las edificaciones y mejoras. Al éstas venderse, el
comprador toma en consideración el valor de la tierra y el
valor depreciado de la estructura para determinar lo que vale la
propiedad; al estimar la depreciación se considera la
reducción de valor que se debe a costos
excesivos.
El principio de balance se refiere también en
tasación al equilibrio que debe haber entre las
facilidades físicas de una comunidad y los servicios que
es necesario proveer. Si la comunidad sólo puede mantener
un cine, la
construcción de un segundo cine ha de resultar en una
disminución en valor para ambas propiedades.
Rendimientos crecientes y decrecientes:
Está relacionado con el principio de balance, pues tiene
que ver con la adición de unidades de un factor. Establece
que según se van añadiendo unidades de un factor
(ya sea mano de obra, servicios administrativos o capital)
primeramente los ingresos que se producen van aumentando en forma
ascendente según se van añadiendo unidades hasta
cierto punto en el que se obtiene el valor máximo por
unidad añadida. De ahí en adelante la suma de
unidades subsiguientes resulta en un aumento de ingresos cada vez
menor. El principio establece que no debe hacerse ninguna
adición o mejora que resulte en un ingreso menor que el
costo capital y
mantenimiento
que implican las mejoras por hacerse.
Nivel de Precios: Los cambios en el nivel
de precios de uno de los factores de producción cambia el
punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos crecientes o
decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente
se reflejan en el precio de venta de los bienes raíces. En
épocas de inflación cuando se espera una baja en el
poder adquisitivo del bolívar,
los precios de los bienes raíces tienden a subir en
anticipación al mayor precio que han de tener en el
futuro. Los bienes raíces vienen a ser una
protección contra la inflación, pues su valor
tiende a conservarse igual aún cuando se altere el valor
del bolívar.
Cuando se adeuda una porción alta de el precio de
compra de los bienes raíces, el haber del comprador sube
rápidamente en épocas de inflación, si las
deudas se establecen en base a cantidades de dinero fijas y
el aumento en precio que tiene un bien raíz corresponde en
su totalidad al dueño y no al acreedor hipotecario, en
caso de establecerse tasas de
interés variables la proporción de ganancia se
repartiría entre el propietario y la entidad
financista.
Principio de Anticipación: La gente
anticipa los acontecimientos futuros y cómo éstos
han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los
años próximos. Por esto el tasador tiene que
anticipar con su mejor esfuerzo, cuáles van a ser los
ingresos que puede producir una propiedad en el futuro; es su
deber además estimar el efecto que tiene en el valor de
una propiedad cualquier plan conocido de
mejoramiento de acceso, o de construcción de facilidades
adicionales en los alrededores de la propiedad a
tasar.
A este fin, el avaluador ha de considerar las ideas que
sobre el particular tengan los compradores y r vendedores
en el área, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de
estar informado de los cambios que se están dando en la
comunidad para anticipar el efecto de éstos en el valor de
las propiedades.
Principio de Competencia: Como cualquier
tipo de negocio que obtiene ganancias excesivas (costo de
oportunidad), surgen de inmediato nuevos negocios
similares que tienden a reducir el beneficio en ese tipo de
actividad comercial al dividirse el volumen de
negocios en un número mayor de empresas.
Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la
siguiente manera: cuando un edificio en un área obtiene
una renta más alta que la que se paga corrientemente en
esa ubicación, es de esperarse que en el futuro cercano se
construyan en la zona edificios similares y que la renta vuelva
al nivel normal correspondiente a la inversión en
ésa área o en áreas adyacentes.
Por eso cuando el tasador va a estimar el valor de un
edificio que por sus facilidades constituye un monopolio en
la zona en que está enclavado, debe considerar la posible
competencia
futura en la consiguiente reducción de rentas.
Principio de Sustitución: Cuando
están disponibles dos o más artículos, o
servicios que tengan más o menos la misma utilidad, el
público prefiere aquel que tenga el precio más
bajo. Con los bienes raíces pasa lo siguiente: cuando una
propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse en base
al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y
condición, amenos que la sustitución implique
pérdida de tiempo. No es lo que valga la propiedad para su
dueño, sino, lo que los compradores en el mercado
estarían dispuestos apagar en comparación con otras
propiedades igualmente deseables.
Principio de Utilidad: El grado de
utilidad que tenga una propiedad en la mente de los compradores
potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad
puede ser de tiempo, espacio, ubicación, de forma, etc., y
hay que considerar además la utilidad que produce la
satisfacción de poseer algo (intangibilidad).
Principio de Conformidad: El uso de la
tierra debe estar en conformidad con las normas de
construcción y otros regulaciones existentes en el
área en que está localizado el inmueble. El
máximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de
homogeneidad en todos los sentidos
tanto sociales como económicos.
Principio de Ciclo de
Vida: Todo inmueble, urbanización o similar pasa
por cuatro etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El
inicio y crecimiento se pueden considerar como las fases de
construcción e integración. La madurez se considera como
un período de estabilización. El declive se
puede asimilar a una fase de desintegración o
cambios de uso (regulación) a largo plazo en
términos generales
Estos principios como enunciados básicos de la
ingeniería valuatoria, provenientes en su mayoría
de la economía en los actuales momentos
y/o complementada por las ciencias del comportamiento han
de servir como base para establecer ala ingeniería
valuatoria como una protociencia.
MODELOS VALUATORIOS NORMATIVOS
Finalmente y no menos importante para la
elaboración de modelos valuatorios es la normativa
jurídica de cada país, especialmente en la Ley de
Expropiación por Causa de Utilidad Pública o
Social, promulgada en el año de 2002; y en el Decreto con
Rango y Fuerza de Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios, promulgada en el año
1999; en donde se establecen los criterios para la
determinación de la indemnización, en el primer
caso, y para la determinación de valor del inmueble a los
fines de la fijación de los cánones de
arrendamiento en el segundo caso, como se indica en la figura
siguiente:
Para ver el gráfico seleccione la
opción "Descargar" del menú
superior
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Los modelos tanto teóricos como de
verificación además de su mérito
intrínseco para la resolución de problemas
valuatorios, debido a su capacidad de estructurar problemas
inestructurados del avalúo susceptibles de ser verificados
hipotéticamente, con la consideración de los
principios valuatorios, han de servir como base para establecer
la gestión de la calidad y elementos del sistema de
calidad (ISO 9004- 2: 1990), especialmente en los puntos: 6.2
Proceso de Diseño del Servicio de
Tasación; 6.3 Proceso de Prestación del Servicio de
Tasación; 6.4 Análisis y Mejoras del Desempeño del Servicio de
Tasación.
La concordancia con normas de carácter supranacional del International
Valuation Standard Committee (IVSC) que se han de homologar a
través de instituciones
como FONDONORMA, para que la tasación venezolana alcance
cotas de aseguramiento de la calidad que le permita acceder a
mercados internacionales de esta especialidad, especialmente en
países en desarrollo y mercados emergentes.
Finalmente considero esta visión como la
más consistente para las condiciones imperantes en el
inicio del siglo XXI para contrarestar aquella tendencia de
convertir a los profesionales de la valuación en meros
calculistas con técnicas
estadísticas basadas enteramente en poder
de . cómputo.
Muchas gracias por su atención.
0) Coombs, C.M. & Some Views of
Mathematical Models and Measurements Theory – Raiffa, M.
Decision Process, Editorial John Wiley and Sons Inc.
1954
1) Kuhn, Thomas La Estructura de las Revoluciones
Científicas,
Editorial FCE, Madrid,
1977
2) Lazer, William The Roll of Models In
Marketing,
Journal of Marketing, April, 1962, Vol. 26
3) López, Cano Método e
Hipótesis
Científicas,
Editorial Trillas, México, 1982.
4) Popper, Carl Conocimiento Objetivo,
Editorial Tecnos, Madrid, 1977.
5) Siegel, J. Estadística no
Paramétrica Aplicada a las
Ciencias de la Conducta,
Editorial Trillas, México, 1974.
6) Tashfeen M. Azhar & A Multi- Attribute
Product life cycle Approach to Replacement Lawrence C. Leung
Decision, The Engineerin Economist, Vol. 38
N° A, Summer 1983
Autor:
MBS. Francisco Martín
González
Master en Ciencias del Comportamiento (USA Nova
University).
Contador Público (UCV- Venezuela).
Auditor ISO 9000 –
Venezuela – P. Johnson.
Experto Avaluador – Venezuela -SOITAVE.
Consultor de Organización – Francia – EOST
.
PROFESOR DE LAS ENTIDADES y UNIVERSIDADES
SIGUIENTES:
Universidad Simón Bolívar en
Educación Continua.
Rehabilitación de Empresas
Análisis de Sistemas y Procedimientos.
Universidad Central de Venezuela -Centro de Estudios
Profesionales (CEP)
Avalúo de Activos
Gerencia Financiera
Sociedad de Ingeniería de Tasación de
Venezuela (SOITAVE)
Avalúo de Acciones
Formación Profesional de la Valuación
(1996 & 2000)
Director de: Estudio de Contaduría Pública
& Avalúos FMG c.a.
Socio Principal de: Martín & Asociados S.C.
Organización y
Métodos