El contrato de tiempo compartido

Enviado por samirausch

Concepto
Caracteres
Naturaleza
jurídica
Regulación
Legislativa
Legislación
Comparada
Comparación
con otras figuras jurídicas
Especies
Elementos
Cláusulas
Usuales
Obligaciones
de las partes
Función
Económica
Modelo
Contractual
Conclusiones
Anexos

El tiempo libre del turista suele ser muy escaso
en contraposición a su enorme curiosidad de ver
paisajes distintos y conocer otras culturas, esto hace que
no se vea satisfecho con la adquisición de una
propiedad exclusiva en un lugar
turístico, ya que dicha adquisición lo
limitaría, estaría obligado a visitar
periódicamente el mismo lugar.
Esta es la razón por la que el Tiempo
Compartido surgió, este, es una estructura vacacional que se creó,
precisamente, a raíz de la necesidad e esparcimiento
y descanso de los usuarios, transformándose en una
herramienta ideal para aquellas personas que carecen de
grandes recursos
económicos que les permita adquirir un inmueble en
el lugar donde desean pasar sus vacaciones y mantener el
mismo, además es una importante oportunidad para
quienes desean cambiar constantemente de lugar al momento
de tomarse un descanso.
En el presente trabajo
me dedicaré a aclarar, en primer lugar el concepto el
cual alude al contrato de tiempo compartido, luego
realizaré un breve análisis de las distintas posturas
doctrinarias acerca de la naturaleza jurídica del mismo, para
después referirme a la regulación legislativa
del tiempo compartido, o mejor dicho, a los intentos
legislativos de brindarle reglamentación legal.
También analizaré sus especies, elementos,
cláusulas más usuales y las obligaciones de las partes.
Finalmente, expondré algunas conclusiones,
a modo de simple opinión personal, con la finalidad de proponer
algunas soluciones y recomendaciones a los problemas que puede generar la
celebración de este contrato.
Introducción
El contrato de Tiempo Compartido es un contrato
por el cual una de las partes se obliga a dar el uso y goce
por uno o más períodos al año de una
unidad habitacional con finalidad vacacional, con los
muebles de los que está provista y con los espacios
y cosas de uso común, obligándose
además a la prestación de servicios, sean dependientes o
independientes del uso y goce de las cosas y,
también, al establecimiento de un régimen
apto para administración y gestión del conjunto. La otra parte
se obliga a pagar un precio
cierto en dinero,
más el pago periódico de cuotas de mantenimiento, reparación y
mejoras.
Señala Ghersi que en esta definición
solo se hace referencia a dos de los sujetos intervinientes
en la operación comercial ( y el sistema
aplicado a bienes
inmuebles pudiendo recaer sobre otro tipo de bienes como un
yate, una casa rodante, etc.), pero en la práctica
negocial tal relación jurídica no es
bilateral sino multilateral, ya que se trata de una serie
de contratos
conexos que resultan imprescindibles para la correcta
prestación de la obligación
principal.
En el tiempo compartido el adjudicatario adquiere
este derecho en virtud de un contrato que celebra con
la
empresa que organiza el sistema y que, generalmente, es
la propietaria de las unidades afectadas a este modo de
uso.
Es decir que se trata de la modalidad
negocial que otorga al adquirente o usuario del sistema la
facultad de usar y gozar de una cosa mueble o inmueble y de
determinados servicios durante un período de tiempo,
concluido el cual corresponderá la misma a otro
titular y así sucesivamente hasta que corresponda
nuevamente al primero.
Concepto
El contrato de tiempo compartido se encuentra
nutrido de diversos caracteres.
Es un contrato bilateral en el que
una de las partes se obliga a otorgar el uso y goce de una
unidad habitacional con todo lo que la misma incluye
(servicios, muebles, etc.), mientras que la otra parte por
su lado se obliga a pagar un precio cierto dinero
más el pago de las cuotas
correspondientes.
Es un contrato oneroso ya que la
persona
que adquiere la unidad habitacional debe abonar una cuota
con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la
misma y a su vez la empresa
se obliga a garantizarle el uso y goce de la cosa, su
mantenimiento y administración.
Se trata a su vez de un contrato
atípico ya que en nuestro país
no se encuentra regulado por ninguna ley
específica. Sólo en muy pocos países
como por ejemplo Portugal, Grecia y
Francia
este tipo de contrato, el de tiempo compartido, se
encuentra tipificado.
Es un contrato de adhesión
donde una
empresa le ofrece le ofrece un contrato ya establecido
al futuro consumidor este debe firmarlo o no
manifestando así su consentimiento o la falta del
mismo.
También es un contrato de tracto
sucesivo debido a que su prestación se
cumple periódicamente debido a que el adquirente se
compromete al pago de una cuota mensual o anual.
Y su último caracter alude a que es un
contrato no formal en el que la ley no exige
forma determinada.
Las partes pueden celebrarlo de la forma que
prefieran pero es de suma importancia que el mismo sea
realizado por escrito con el fin de obtener elementos
probatorios en el caso de existir un futuro
litigio.
Caracteres
Debido a que no existe regulación
especifica acerca del contrato de tiempo compartido, la
doctrina se encuentra dividida en dos partes. Por un lado
una parte de la doctrina considera que el tiempo compartido
es un derecho personal como así lo
afirma Busso y por otro lado considera que es un
derecho real como así lo afirma Di
Filippo.
Un derecho personal es aquel que le atribuye a su
titular la facultad de exigir de otra persona una
prestación que puede consistir en dar, hacer o no
hacer una cosa. Busso afirma que debido a que el adquirente
tiene el derecho de uso y goce de la unidad habitacional y
de los servicios correspondientes que hacen a la misma, la
naturaleza jurídica del contrato de tiempo
compartido, es que es un derecho personal ya que se dan las
figuras de sujeto activo, sujeto pasivo y las prestaciones debidas.
La parte restante de la doctrina considera al
contrato de tiempo compartido como un derecho real. Derecho
real es el derecho susceptible de ser opuesto a todos y que
le permite a una persona ejercer un poder
sobre un bien. El contrato de tiempo compartido puede ser
realizado acorde a diferentes modalidades como ser la de un
condominio, usufructo o un contrato de cesión de uso
que a su vez este se subdivide en dos especies: hospedaje
mediante reservas anuales con posibilidad de
intercambiarlas y locación de unidades vacacionales
con plazos discontinuos. Dado que estos son derechos
reales, esta parte de la doctrina encasilla al usuario
de un tiempo compartido como el adquirente de un derecho
real.
Existe parte de la doctrina que se inclina por
afirmar que el tiempo compartido dentro del derecho real,
forma parte de un nuevo derecho real exclusivo y distinto
de los conocidos, que podría denominarse
"multipropiedad".
Cabe dejar en claro que el Proyecto
de Unificación del Código Civil y Comercial (no aprobado
hasta el momento) establece que la mejor forma de regular
el contrato de tiempo compartido es bajo la figura de
propiedad horizontal pero realizándole algunas
modificaciones.
Volviendo a la discusión doctrinaria
más arriba apuntada, a continuación me
dedicaré a dejar en claro las razones consensuadas
por quienes consideran al Tiempo compartido como un derecho
personal y por aquellos que ubican al mismo dentro de los
derechos
reales.
Quienes consideran que se trata de un derecho
personal señalan el sistema de "numerus clausus" que
rige en nuestra legislación con respecto a los
derechos reales, ya que el artículo 2502 del
Código Civil dispone que los derechos
reales sólo pueden ser creados por la ley, y
consecuentemente, el artículo 2503 del mismo
Código enumera en forma taxativa los derechos reales
existentes en el derecho argentino. Por lo tanto, para esta
postura, el Tiempo Compartido no puede ser un derecho real
ya que los mismos están enumerados por la ley y no
pueden existir otros distintos, además hace
mención a la segunda parte del primer
artículo 2502 que establece que si por contrato, o
disposición de última voluntad se constituyen
otros derechos reales o se modificasen los que por el
Código se reconocen, los mismos solo valdrán
como constitución de derechos personales,
si como tales pudiesen valer.
Por ese motivo, gran parte de la Doctrina
considera que el Tiempo Compartido es un nuevo derecho
personal, sustentado en el ejercicio de la autonomía
de la voluntad (artículo 1197 del Código
Civil),y con las limitaciones impuestas por el art.953 del
mismo plexo normativo.
Por otra parte, los partidarios de la otra
posición, señalan que las
características esenciales del tiempo compartido
abarcan todos los elementos necesarios como para configurar
un derecho real: la existencia de un sujeto activo y una
cosa entre los cuales se establece una relación
jurídica, obligando a la sociedad, previa publicidad registral, de abstenerse de
realizar algún acto contrario a ese
derecho.
Es importante tener en cuenta que según la
posición que se adopte las consecuencias pueden ser
totalmente distintas, porque si se considera al tiempo
compartido como derecho personal al adquirente del mismo se
le estarían reconociendo prerrogativas oponibles en
forma relativa, por ser esta un carácter típico de estos
derechos, por otro lado si se lo reconoce como derecho
real, nace una mayor protección a partir del momento
de su oponibilidad frente a todos ( erga omnes).
Naturaleza
Jurídica
En Argentina, el contrato de tiempo compartido no
se encuentra regulado por ninguna ley específica,
razón por la cual el mismo es un tipo de contrato
innominado. Pero sí existen diversos proyectos que tienen la finalidad de lograr
legislar este tipo de contrato. Pero según Lovece y
Ghersi estos se centran en determinar la naturaleza
jurídica del derecho adquirido y afirman que se le
presta muy poca atención al sistema de
contratación con el cual se comercializa el servicio
y su forma de publicitarlo.
A pesar de que no exista regulación alguna
concreta para el contrato de tiempo compartido, sí
existen diversas leyes,
normas y
artículos del Código Civil, que ayudan a
regular su funcionamiento. Una de las de más
importancia es la ley 24.240 la cual se encarga de
establecer normas de protección y defensa de los
consumidores. Esta tiene por objeto la defensa de los
consumidores o usuarios y establece que se consideran
consumidores o usuarios, las personas físicas o
jurídicas que contratan a título oneroso para
su consumo
final o beneficio propio o de su grupo
familiar o social:
a) La adquisición o locación de
cosas muebles;
b) La prestación de servicios;
c) La adquisición de inmuebles nuevos
destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno
adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta
sea pública y dirigida a persona
indeterminadas.
Razón por la cual el adquirente de una
unidad habitacional por medio de un contrato de tiempo
compartido estaría amparado por esta ley.
La siguiente ley también se encarga de
regular en sus artículos 4, 5 y 6 el deber de
información al consumidor el cual es
un gran tema de discusión en la actualidad entre
empresas
que se dedican a vender tiempos compartidos y los
consumidores de los mismos. El deber de informar al
adquirente lo que está comprando es de suma
importancia durante el lapso que dure la relación
contractual como elemento determinante de la voluntad del
contratante durante la etapa previa a la celebración
del contrato y mientras se ejecuta el mismo. Según
Ghersi, en los sistemas
de venta de
tiempo compartido existe una deficiencia manifiesta en la
información brindada al consumidor, en especial
respecto del objeto del contrato a realizar.
También el deber de información se
encuentra amparado por el artículo 42 de la
Constitución Nacional el cual afirma que los
consumidores y usuarios tienen derecho a una
información adecuada y veraz; a la libertad
de elección y a condiciones de trato equitativo y
digno.
Por su parte, la Cámara Argentina de tiempo
compartido adoptó un Código de ética en donde se establecen las
pautas de aplicación, la conducta
de las partes contratantes y su procedimiento. este Código se encarga
de regular las conductas generales y particulares que
deberán observar en relación con la industria de tiempo compartido, todos los
asociados de la Cámara Argentina de Tiempo
Compartido. Sus disposiciones son de aplicación
cualquiera sea el lugar en que las conductas aquí
reglamentadas se desarrollen.
Por ultimo el Proyecto de Código
Civil y Comercial Unificado, se encarga de regular
en su artículo 2029 el contrato de tiempo compartido
afirmando que "la asignación de usos y goces
sucesivos o alternados por períodos determinados,
sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al
régimen de los derechos personales o del condominio
con indivisión forzosa sin límite de tiempo.
En este caso el condominio con indivisión forzosa se
constituye por el otorgamiento en escritura pública del reglamento de
condominio y administración y su inscripción
en el registro
inmobiliario. El reglamento puede instituir una
administración con el carácter de mandatario
irrevocable.
El reglamento de condominio y
administración se integra al título de
asignación del uso y goce".
En los fundamentos que la Comisión
Redactora del mismo eleva al Poder
Ejecutivo, se anticipa la existencia de un
título dentro del Libro de
los Derechos Reales denominado "Propiedades Especiales". Es
aquí donde se intenta estructurar un régimen
legislativo para las conocidas nuevas formas de propiedad,
siendo la orientación general del Proyecto el fijar
los grandes lineamientos a los que deberán someterse
los promotores de esos sistemas, si optan por el
régimen de los derechos reales, porque se acepta que
decidan sujetarse al régimen de los derechos
personales también.
Esta posibilidad de opción resulta
evidentemente contradictorio. No es posible aceptar la idea
de permitirle al promotor del sistema un derecho de
opción para regirse bajo una u otra normativa. Si la
esta Comisión decidió introducir esta
normativa del Tiempo Compartido, barrios privados, etc,
dentro del Libro de los Derechos Reales, es absurdo que
luego permita que éstos sistemas queden abarcados
por la regulación de los Derechos Personales,
máxime si ello es posible por una simple
elección de las partes.
Es decir, al principio parece terminar con aquella
vieja discusión doctrinaria sobre si estas nuevas
formas de propiedad pertenecen a los Derechos reales o a
los personales, porque claramente lo ubica dentro de lo
primeros, pero luego agrega más confusión al
dejar la vía abierta como para trasladarse de
normativa.
Además, el Proyecto aconseja que el
control
legal de los clubes de campo, parques industriales, barrios
o cementerios privados se vea realizado a través del
sistema de la Propiedad Horizontal. Y para el Tiempo
Compartido, de optarse por el sistema de los derechos
reales, se vería alcanzado por las reglas del
condominio con indivisión forzosa, por cuanto
sería el sistema más propicio para su
desarrollo. Ello se desprende del
artículo 2029 del Proyecto que he transcripto
anteriormente.
Si bien la mecánica del condominio es similar a
la del Tiempo Compartido, el hacer uso de la normativa de
un derecho real autónomo para legislar sobre otro
derecho que aparece como novedoso, no es una
solución feliz. Porque aún así se
sigue careciendo de una regulación idónea y
propia del Tiempo Compartido, y consecuentemente las dudas,
abusos y demás inconvenientes, no van a
desaparecer.
Y si bien puede ser cierto que el funcionamiento
resulta ser similar entre las dos figuras, hay según
mi opinión algunas contradicciones y vacíos
que a corto o a largo plazo merecerían ser
aclarados, todo ello para eludir algún error
interpretativo que puede derivar en lamentables
consecuencias.
Regulación
Legislativa
Sólo en muy pocos países se
encuentra regulado el contrato de tiempo compartido con una
ley específica. Algunos de ellos son Grecia, Francia
y Portugal.
En Francia existe la ley
nº 86/18 . Esta se encarga de establecer
que en el contrato realizado por tiempo compartido,
deberá aparecer claramente que la adquisición
de la unidad habitacional contiene sólo la cualidad
de "asociado" y que el mismo no es propietario del
inmueble. De no ser así se considerará
publicidad engañosa y puede ocurrir la acción de suspensión y/o una
acción penal.
En Grecia, el contrato de tiempo
compartido fue regulado por la ley 1652 que
hace referencia a "el contrato de arrendamiento a tiempo
repartido y la regulación de las cuestiones
relativas".
Por su parte, Portugal es el
país que se encarga de regular el contrato de tiempo
compartido mediante los decretos-ley 368/83 y
130/89 con mayor énfasis
calificándolo de "derecho de habitación
periódica".
Más allá de la regulación
específica que contienen los países antes
mencionados, en el continente Europeo, nació una
gran preocupación debido a los inconvenientes que
provocaba el sistema de tiempo compartido ya que los
usuarios del mismo sufrían de grandes abusos debido
a la falta de información, a la desprotección
del consumidor, etc. La Unión Europea
realizó grandes intentos con la finalidad de
solucionar este tema tan delicado y dificultoso, pero estos
intentos no se nutrieron de carácter
triunfante.
España debido a estas cuestiones, crea en
el año 1998 la ley 42/1998 sobre "Derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turístico y de normas tributarias", esta norma se
encarga de limitar la autonomía de la voluntad del
consumidor hasta un punto aconsejable.
Asimismo, en Colombia existe una Ley
que regula y fomenta el sistema de tiempo compartido y la
multipropiedad, la cual entró en vigencia en el
año 1996, con el N° 5022. La misma
define el tiempo compartido
diciendo que el mismo es el derecho de uso y disfrute sobre
un alojamiento de carácter turístico,
amoblado y equipado, integrado a un desarrollo
inmobiliario, durante un período específico y
a intervalos, previamente establecidos, determinados o
determinables, así como también a la
utilización de todas las instalaciones y servicios
comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, a cambio
de un precio cierto pagadero por adelantado en uno o
más plazos.
La misma Ley clasifica el tiempo compartido
según la identificación del tiempo anual de
goce y disfrute y la individualización o no de la
unidad residencial vacacional. Así podrá
ser:
Fijo: Cuando se usa y disfruta de la
misma unidad residencial vacacional en la misma semana o
semanas del año.
Flotante: Cuando se use y disfrute
de una unidad residencial vacacional, dentro de ciertas
temporadas o estaciones del año, cuya
determinación se hace en forma periódica de
acuerdo a procedimientos objetivos.
Sobre espacio flotante: Cuando se
usa y disfruta de una unidad residencial vacacional, con
características precisas, cuya determinación
se hará según la disponibilidad y mediante
procedimientos objetivos.
Mixto: Cuando se usa y disfruta de
una unidad residencial vacacional con
características precisas, dentro de una cierta
temporada o estaciones del año, cuya
determinación se hará según la
disponibilidad y mediante procedimientos objetivos,
pudiendo fraccionarse el disfrute de la semana o semanas en
días no continuos.
La Ley establece que tienen carácter
real a los derechos adquiridos por contratos de
tiempo compartido fijo y flotante. El tiempo compartido
sobre espacio flotante y mixto tiene carácter
personal.
La ley define a la multipropiedad
como el derecho indiviso, por el cual se adquiere la
propiedad sobre una parte alícuota de una unidad
residencial vacacional o recreacional de carácter
turístico conjuntamente con los bienes muebles que
en ella se encuentran así como sobre las
instalaciones y servicios conexos y áreas comunes
del desarrollo inmobiliario, con sujeción a un
calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute
exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el propio
contrato y documento de condominio.
Característica común a todas las
modalidades de tiempo compartido y multipropiedad es la
finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad
recreacional o turística residencial.
Según la mencionada ley, el derecho de
multipropiedad es de carácter real. Es un derecho
indiviso de propiedad. Como derecho de
propiedad es perpetuo. La ley sostiene que el derecho
de tiempo compartido puede ser de carácter real o
personal según su contenido.
Legislación
Comparada
Con la locación:
En la locación los plazos son muy
inferiores a los del tiempo compartido en la
locación el plazo es de 2 o 3 años (depende
del tipo de locación) como mínimo y de 10
años como máximo, mientras que en el tiempo
compartido el tiempo máximo es de 99 años.
Mientras que en el tiempo compartido el destino es
vacacional, en la locación es vivienda, oficina
o comercio.
Con la compraventa:
En el contrato de tiempo compartido la persona
sólo adquiere el uso y goce sobre el inmueble
mientras que en el de compraventa adquiere la propiedad de
la cosa.
Comparación
con otras figuras jurídicas
Los modelos
de contrato más frecuente son básicamente
dos:
– Los contratos de Usufructo de Tiempo
Compartido
– Los contratos de Compraventa de semana
flotante.
Contrato de Usufructo de tiempo
compartido:la idea central del instituto del usufructo
consiste en el derecho de uso y disfrute de la cosa,
dejando en cabeza de otro la nuda propiedad.
Cabe recordar que el artículo 2807 del
Código Civil establece que ¨ El usufructo es el derecho real de usar y
gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal
que no se altere su sustancia ¨ .
(usufructo perfecto).
También cabe aclarar que el usufructo es un
derecho temporal ya que se agota en un determinado tiempo,
y además es intransmisible.
Con respecto a la constitución formal, en
el caso de los inmuebles, el artículo 1184 dispone
que: Deben ser hechos
en escritura pública, con excepción de los
que fuesen celebrados en subasta pública: 1) Los
contratos que tuvieren por objeto la transmisión de
bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna
obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso
de derechos reales sobre inmuebles de otro… ¨
.
Asimismo, el artículo 2830 establece que
las condiciones requeridas para la validez de los
títulos destinados a transferir la propiedad son
igualmente necesarias para la validez de aquellos que
tengan por objeto la constitución del usufructo,
excepto el usufructo constituido por la ley. Además,
el artículo 2932 establece que la forma de enajenación del derecho de usufructo
sobre un bien inmueble debe ser por escritura
pública, y que si se hace de otra forma no tiene
efecto alguno.
En ese sentido, es importante recordar lo
dispuesto en el artículo 1185: ¨ Los contratos que debiendo ser hechos en
escritura pública, fuesen hecho por instrumento
particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por
instrumento particular en que las partes se obligasen a
reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos
como tales, mientras la escritura pública no se
halle firmada; pero quedarán concluidos como
contratos en que las partes se han obligado a hacer
escritura pública ¨ .
En el supuesto del Contrato de Usufructo de Tiempo
Compartido, se trata de un instrumento privado que
prevé la escrituración e inscripción
en el registro, una vez abonado el precio. Señala
Ghersi, que en realidad se trata de un contrato de
prestación de servicios discontinuos.
Se suele establecer en una de sus cláusulas
un contrato de colaboración empresarial, para darle
al beneficiario la posibilidad de canjear alguna semana por
servicios de algún otro lugar. Se trata de una
cláusula que no tiene valor
operativo, la misma es solo informativa y en si misma no
otorga ningún derecho, debe celebrarse un nuevo
contrato con la otra empresa con las condiciones que la
misma establezca.
A veces, este tipo de contrato contiene un anexo
destinado a un Reglamento sobre administración y
uso, que puede llegar a incluir ciertas cláusulas
abusivas, por ejemplo, si el reglamento estipula que se
efectuará la estimación del gasto anual de
las expensas conforme al derecho potestativo de
estimación, sin fijar reglas claras para ello. Se
trata de una cláusula abusiva ya que cada
usufructuario tiene derecho a que se le entregue un resumen
de los fundamentos de estimación de dicho gastos,
y a cuestionar los que considere abusivos, tal como lo
dispone la Ley de Defensa del Consumidor, la cual
prevé un derecho de información
amplio.
Otra cláusula abusiva es la que permite
contratar personal sin límites ya que el usuario tiene
derecho a que se funde toda contratación de
personas.
Contrato de compraventa de semana
flotante: en ciertos casos se suele titular al
contrato como ¨ compraventa ¨ y luego en las
cláusulas particulares se denomina de ¨
usufructo¨ lo cual resulta contradictorio.
En este tipo de contrato se suele establecer,
entre otras, una cláusula abusiva absolutamente
potestativa, como derecho de opción el derecho de la
empresa de rescisión por la falta de pagos
mensuales, lo cual es abusivo y solo debe dar lugar al
cobro de intereses por las sumas debidas.
Especies
Elementos

En la mecánica básica del Tiempo
Compartido intervienen distintos
sujetos:

– El "Desarrollista o desarrollador": este es la
persona física
o jurídica propietaria del inmueble, que enajenará
derechos bajo este sistema. Se lo llama así porque es el
que desarrolla la idea, que va desde la compra del terreno, el
financiamiento
de la construcción, la comercialización y la
organización de los aspectos normativos, hasta la
prestación de esos servicios.-

– El Usuario: que es la persona física o
jurídica que adquiere derechos y contrae obligaciones
respecto de la cosas y servicios enajenados por el sistema de
Tiempo Compartido.-

– El Administrador: a cuyo cargo están las
tareas de administración de las cosas de uso exclusivo y
de uso común y de la prestación inherentes al
sistema. Puede llegar a ser o no el mismo
desarrollista.-

– El Comercializador: éste e dedica a la
promoción del complejo turístico,
otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato
definitivo.

– Una Cadena de Intercambio: la operación
de intercambio consiste en que el usuario de tiempo compartido
cede el ejercicio de su derecho por un período a la
denominada red o cadena de intercambio
de una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de
gozar de igual derecho, en el período concertado, en un
complejo de otro lugar del país o extranjero que
esté adherido a la misma red.

De todos estos sujetos, los indispensables para la
celebración del contrato son dos: El desarrollista y el
adquirente.

En cuanto al objeto del contrato, el mismo
consiste en la transferencia del derecho de uso y goce de
una unidad residencial vacacional, los bienes muebles que en ella
se encuentren afectos y, en su caso, las instalaciones,
áreas, construcciones y servicios comunes, que una
parte hace a la otra a cambio de un precio cierto en
dinero. El ejercicio de ese derecho esta limitado a un
número determinado de días por un período
determinado de años.

El bien sobre el cual recae el contrato puede ser un
edificio de departamentos, en un club de campo o en un complejo
vacacional. Sin embargo, también puede tratarse de un
automóvil, un yate p un equipo o programas de
computación, etc.

Cabe agregar que el contrato de tiempo libre contiene
ciertas particularidades, estas son:

Pluralidad de sujetos: varias personas van a usar
durante el año el inmueble en forma
exclusiva.
Unidad de objeto: es el inmueble, sobre este recaen
los derechos de uso y goce de los
multipropietarios.
El derecho adquirido es perpetuo debido a que se
hereda.
El uso y goce es periódico, alternado y
exclusivo.
La ubicación del inmueble es siempre en
zonas turísticas.
El inmueble se encuentra equipado y en buen
estado de
conservación.
Existe un administrador.
Existen servicios adicionales.
Se celebra un contrato por cada adjudicatario entre
él y la empresa.
Existe un reglamento, el cual debe ser
respetado.
Existe un plazo de uso del inmueble el cual el
adquirente debe respetar.

Las denominadas ¨ cláusulas abusivas
¨
A continuación me referiré
específicamente al problema de las cláusulas
abusivas que pueden llegar a existir en un contrato de
Tiempo Compartido. Para comprender la problemática
es indispensable tener en cuenta que la explotación
del recurso turístico mediante el sistema de tiempo
compartido se realiza sobre la base del modelo
de contratación por adhesión, es decir que
las empresas predisponen las condiciones contractuales en
formularios tipo, y el consumidor no puede
discutir ninguna de las cláusulas, quedándole
únicamente la libertad de determinar si contrata o
no. En este tipo de contrato, la inclusión de
cláusulas abusivas se ve favorecida, aunque las
mismas no existen en todos los contratos de o por
adhesión. A través de distintas
cláusulas se suele desequilibrar la relación
contractual, lo cual permite denotar el poder
económico del organizador del sistema. Estas
cláusulas abusivas pueden consistir en: aquellas que
otorgan discrecionalidad en las facultades resolutorias por
parte del organizador, las que la imposibilitan el acceso
del adquirente al control efectivo en la
administración y al sistema de banco de
datos,
las que le quitan al adquirente la facultad de rescindir el
vínculo que lo une con el organizador, a menos que
abone a éste una importante suma de dinero en
concepto de indemnización, cualquiera hubiera sido
el tiempo en el que la relación que los unía
se mantuviera, etc.
La falta de claridad y precisión,
característica de estas operaciones, dificulta la solución de
los conflictos que surgen si se produce el
incumplimiento o la resolución del
contrato.
En nuestro país, si bien no existe una ley
que regule el contrato de tiempo compartido, resultan
aplicables las disposiciones de la ley 24240 de protección al consumidor,
particularmente las contenidas en sus artículos 4 y
37.
El objeto de la ley de Defensa del Consumidor es
proteger a los consumidores y usuarios, ya sean personas
físicas o jurídicas que adquieran bienes o
contraten servicios para su consumo final.
Según la ley, los proveedores deben brindar información
veraz y suficiente sobre las características de los
bienes de servicios que ofrecen y debe estar redactada en
castellano.
En cuanto a las condiciones de la oferta y la
venta, establece que se deben cumplir con todas las
precisiones que se hayan ofrecido, incluyendo la
información de las publicidades o anuncios, quedando
los comerciantes obligados a cumplirlas. Todas las promesas
forman parte del contrato de compra-venta del producto
o servicio.
Asimismo la ley sostiene que siempre debe
documentarse la operación convenida, en la que no
pueden faltar el nombre y domicilio del vendedor o
prestador del servicio, las características
esenciales del producto o servicio, el plazo y condiciones
de entrega, el precio y condiciones de pago y debe constar
si se otorga garantía y sus
características.
La ley tiene un apartado para la venta
domiciliaria y por correspondencia donde establece que "en
los casos de venta domiciliaria, por correo, televisión o similares el prestador
debe documentarla por escrito, informando al consumidor que
puede revocar la operación dentro de los 5
días corridos de la entrega o celebración del
contrato". Dejando prohibido, para esta modalidad de venta,
el uso de débito automático sin
consentimiento expreso y previo del consumidor.
Cuando se sancionó esta norma no estaba
prevista la categoría específica para la
modalidad de venta de los Tiempos Compartidos, es por eso
que esa actividad se rige por las mismas condiciones del
sistema de venta domiciliaria.
La ley indica que "en las operaciones de crédito debe consignarse el precio de
contado, el saldo deudor, el total de los intereses, la
tasa de
interés efectiva anual, la cantidad de pagos y
su periodicidad y el monto total a pagar".
Si un consumidor se sintiese damnificado por el
incumplimiento de cualquier pauta de un contrato, puede
realizar la denuncia correspondiente. Certificada la
existencia de una o más infracciones la ley
establece la aplicación de sanciones como multas de
500 a 500.000 pesos para el incumplidor, decomiso de
mercaderías, clausura del establecimiento o
suspensión del servicio hasta 30 días, e
inhabilitación para formar parte del Registro de
Proveedores del Estado. Además, los infractores
deben publicar la resolución condenatoria
haciéndose cargo de los gastos, pasando a formar
parte del
Registro de Infractores de la Subsecretaría de
Comercio e Inversiones que permitirá aplicar
sanciones más severas a los reincidentes.
Del mismo modo, la ley establece que serán
sancionadas con apercibimiento o multa las denuncias
maliciosas o sin justa causa.
Cabe destacar que la "Cámara Argentina de
Tiempo Compartido" ha adoptado un Código de Etica
con la finalidad de establecer las pautas de comportamiento de sus asociados "para velar
por la seriedad de la industria" "y garantizar al
público la buena imagen de
las empresas comprometidas".
En verdad, para acreditar la buena fe de la parte
vendedora, en los contratos suelen incluirse
cláusulas por las cuales se deja constancia de que,
antes de su firma, aquélla ha dado al adquirente
información veraz, detallada, eficaz y suficiente
obre el objeto de la operación y le ha exhibido
documentación que acredita la
existencia de títulos perfectos.
Nuestros Tribunales se han pronunciado sobre la
aplicación de la ley 24240, sosteniendo que para que
se configure la infracción prevista por el
artículo 36, por falta de precisiones en la
documentación que se extiende con motivo de la
operación de tiempo compartido , no se requiere
la intencionalidad fraudulenta en su autor, pues lo que
se pretende es preservar a los consumidores en general, a
fin de evitar equívocos en la naturaleza y en los
alcances de los servicios que se ofrecen al público,
que puede generar en los posibles interesados
comportamientos erróneos en relación a su
interés respecto del verdadero
servicio que se ofrece.
También se ha dicho que si en el contrato
de tiempo compartido, motivo del pleito, los
documentos en los cuales se formalizó
la operación estaban expresados en idioma inglés, ello configura una
infracción al artículo 4º de la ley
24240 si el contratante no pudo conocer suficientemente
los alcances de los términos del convenio que iba a
celebrar, siendo irrelevante, a los fines de la
eximición de la responsabilidad de la vendedora, pretender
la traducción de tales actos, toda vez
que no se la sancionó por extender una escritura
pública en idioma extranjero, sino "por una falta de
información suficiente al consumidor".
En otro orden de cosas, se resolvió que "la
actividad de ventas
del sistema de tiempo compartido no se encuentra
comprendida en lo establecido por la ley 14546 (Estatuto
del Viajante de Comercio) que sólo es aplicable a
los que venden mercaderías, es decir, cosas muebles,
y también las referidas a coberturas
médico-asistenciales, espacios de publicidad,
paquetes turísticos, etc."
También resulta aplicable, además de
los artículos 41 y 42 de la Constitución
Nacional, la ley 22.802. La ley de Lealtad Comercial
sancionada en 1983 tiene como principal objetivo
asegurar la transparencia en las transacciones a lo largo
de toda la cadena de comercialización, hasta llegar
al consumidor final. En general, norma sobre aspectos del
rotulado de productos que se comercializan en el
mercado
local, tanto de origen nacional como importado.
Pero esta ley también hace referencia a la
publicidad de bienes y servicios. Al respecto,
prohíbe aquellos mensajes que, emitidos por
cualquier medio, puedan llevar a error, engaño o
confusión a sus destinatarios, sobre las
características del producto o servicio o sus
condiciones de comercialización, tanto por lo que
digan como por lo que omitan. La misma prohíbe la
realización de promociones con premios, en los casos
en que éstos se distribuyan al azar y exista una
obligación de compra para participar.
Cuando no se cumplan las obligaciones antes
mencionadas, cualquiera sea la etapa en la cadena de
comercialización, la ley establece el pago de
multas. Cuando se detecta una infracción, se procede
a labrar un acta y se prevé un plazo para que el
infractor presente su defensa. Luego de esto, y una vez
analizado el expediente, se resuelve si debe o no ser
sancionado.
En distintos países fueron sancionando
normas tendientes a proteger al usuario, en ese sentido, en
España fue sancionada la ley 42/1998
sobre "Derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turístico y normas tributarias",
publicada en el B.O del día 16 de diciembre de 1998.
Esta ley establece en favor de adquirente un derecho de
desistimiento unilateral durante los diez días
siguientes a la celebración del contrato,
decisión que puede darse a conocer sin la necesidad
de alegar ningún motivo. Por otro lado, y como deber
de información, se le impone al vendedor la
obligación de disponer a favor de cualquiera que lo
solicite de un documento informativo de todos los aspectos
del negocio, sobre todo para darle una idea acabada al
adquirente de lo que está comprando. La
omisión de esta carga faculta al usuario a resolver
el contrato hasta tres meses después a la fecha de
su celebración.
En ese mismo sentido, la ley portuguesa que regula
el timeshare o tiempo compartido dispone, en cuanto
al plazo de reflexión, que se podrá rescindir
el contrato por carta
certificada con acuse de recibo en un plazo de siete
días después de la firma, pero no se impone
la mención de dicha cláusula en el
contrato.
En una de las Directivas dadas por la
Comisión de Comunidades Europeas en el año
1994 se estableció un período de
reflexión desde los diez días a partir de la
firma del contrato, llegando hasta los tres meses en los
supuestos en que existan deficiencias en la
información suministrada al consumidor.
Cláusulas
usuales
Obligaciones de las
partes

En el contrato de tiempo compartido, según
Farina, el adjudicatario adquiere el derecho en virtud de un
contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que
generalmente es la propietaria de las unidades afectadas a este
modo de uso. De esto se desprende que las partes confortantes del
contrato de tiempo compartido son dos ya que se trata de un
contrato bilateral:

La empresa que crea el sistema la cual adquiere o
hace construir las unidades
El adquirente

Tanto una parte como la otra tienen diversos derechos y
obligaciones.

La empresa que crea el sistema de tiempo compartido, es
representada mayormente por un administrador el cual tiene
diversas obligaciones. La principal es la de garantizarle al
adquirente el uso y goce de la unidad habitacional pactada en el
contrato y debe asegurarse que tanto los servicios que integran
el contrato como el personal que se encarga de satisfacer al
cliente,
funcionen como es debido y correctamente. Es también
obligación de la empresa o administrador reparar lo que
sea necesario para mantener la unidad habitacional en estado
optimo. También está obligado a recaudar las
expensas y de llevar a cabo la administración del inmueble
informando a los ocupantes de los gastos periódicos que
realizan.

Por su parte el adquirente está obligado a
concretar el uso y goce de la unidad habitacional con los fines
estipulados con anterioridad. También debe conservar
el estado en
que se le entregó la unidad y si rompiese algo por su
culpa o negligencia debe hacerse cargo del acto, realizando la
reparación de lo dañado. Por último debe
pagar las expensas que le correspondan, los servicios utilizados
extra contractualmente y la cuota que se desprenda del contrato
antes pactado.

Tanto el administrador como el adquirente están
obligados a velar por el mantenimiento de la unidad funcional.
Las dos partes deben entregarla en condiciones óptimas en
las cuales supuestamente se les fue dada.

Pero en realidad en la práctica este tipo de
contrato no es bilateral, sino que multilateral ya que
según Ghersi nos encontramos frente a una serie de
contratos o relaciones jurídicas conexas durante todo el
íter contractual que resultan imprescindibles para la
correcta prestación de la obligación
principal.

El contrato de tiempo compartido, celebrado de la
manera correcta, puede llegar a tener una importante
función económica al favorecer
el turismo.
Puede resultar de gran beneficio para el país
fomentar la actividad turística a través de
este tipo de negocio, procurando, de esta manera el
desarrollo
social y económico y promoviendo
inversiones.
El sector de turismo es, sin dudas, muy importante
para la economía de nuestro país, el
mismo suele estar influenciado por los cambios e
innovaciones internacionales; en donde han aparecido
figuras con particularidades propias que, dificultan su
encuadre en la normativa existente; como ocurre con la
figura del tiempo compartido. Este sistema permite entre
que, los hoteles y
complejos turísticos mantengan un alto nivel de
ocupación de sus instalaciones durante todo el
año, contribuyendo al desarrollo y crecimiento
económico del país. Pero para que eso
ocurra es necesario que exista una ley que, al mismo tiempo
que impulsa las inversiones en el sector, otorgue seguridad a los usuarios del Tiempo
Compartido, de modo de evitar abusos de una de las partes,
y generar la confianza necesaria para hacer operativo el
sistema.
Función
económica
CONTRATO DE DERECHO DE USO POR TIEMPO
COMPARTIDO
Entre el Sr. …….. (nombre, tipo y Nº de
documento), domiciliado en ………. en adelante EL
PROPIETARIO y el Sr. …….. (nombre, tipo y Nº de
documento), domiciliado en …… en adelante EL
BENEFICIARIO, convienen en celebrar el presente contrato de
derecho de uso por tiempo compartido sujeto a las
siguientes cláusulas:
PRIMERA: OBJETO. El propietario es titular del
dominio de
…….. unidades semanales en el complejo ………
ubicado en ………
El propietario concede al beneficiario el uso por
el sistema de tiempo compartido y por el plazo de ………
años de ……… (una, o más) semana de
temporada (alta/baja) para ………. personas al usuario
y/o sus sucesores. Los sucesores del beneficiario
deberán acreditar ante el propietario su
condición de tales y unificar personería a
fin de poder ejercer el derecho de uso.
SEGUNDA: PRECIO. El precio pactado por el derecho
de uso por el plazo indicado en la cláusula que
antecede es de $ ……. (pesos …….) pagaderos de la
siguiente manera: $ ….. (pesos ….) a la firma del
presente, sirviendo éste de recibo suficiente y $
……. (pesos …….) al tiempo de la firma de la
escritura pública de constitución del derecho
de uso.
TERCERA: ESCRITURACION. La escritura de
constitución del derecho de uso a favor del Sr.
……. se firmará en el plazo de ……. contados a
partir de la fecha por ante el escribano …….. con
oficinas en la calle ……… (teléfono ….), quien
notificará a las partes en forma fehaciente la fecha
y hora fijadas para la celebración del
acto.
En caso que la parte cumplidora fuera el
beneficiario, este podrá declarar resuelto el
contrato y exigir el reintegro de lo pagado de acuerdo con
la cláusula segunda con más un interés
diario (mensual, etc.) del …… %.
En caso que la parte cumplidora fuera el
propietario, podrá declarar resuelto el contrato con
más los daños y perjuicios que
correspondan.
CUARTA: ADMINISTRACION. Ambas partes acuerdan en
designar a …… como administrados. El administrador
tendrá a su cargo la administración y
prestación de servicios del sistema, en particular,
el mantenimiento de todos los bienes, provisión y
reposición de muebles y el funcionamiento de todos
los servicios que ofrece el sistema tales como
………
La gestión del administrador será
irrevocable salvo justa causa de remoción. En ese
caso, el propietario proveerá inmediatamente el
reemplazo a fin de no afectar la continuidad de las
prestaciones.
QUINTA: EXPENSAS. El beneficiario abonará
una cuota de mantenimiento anual de $ …….. (pesos
…..) más el impuesto al
valor agregado (I.V.A.) por semana de uso adquirida. La
misma se pagará del ……. al …….. del mes de
……….. por adelantado. La primera se abona en este
acto, sirviendo el presente de recibo
suficiente.
La falta de pago de la cuota de expensas en tiempo
oportuno colocará al beneficiario en estado de mora,
que se operará en forma automática y sin
necesidad de interpelación judicial o extrajudicial
alguna.
El atraso en el pago de las expensas
devengará un interés punitorio del ….. % y
compensatorio del …. % sobre las cuotas
vencidas.
Todo servicio extra que decida la
administración como excursiones, vehículos
deportivos, traslados, etc. serán optativos y se
facturarán independientemente de la cuota de
mantenimiento.
SEXTA: DESCRIPCION DE LAS SEMANAS. Las unidades
semanales afectadas al sistema de tiempo compartido
comprenden siete días consecutivos y se clasifican y
enumeran por temporada alta, media o baja según
resulta de la planilla que se adjunta al presente y que las
partes suscriben de conformidad.
El beneficiario deberá pedir la
adjudicación de la semana que desea, dentro de la
categoría adquirida dentro de los …… días
anteriores al comienzo de la semana Nº
……
El pedido del beneficiario estará sujeto a
disponibilidades del complejo. Los días o semanas no
usados no serán acumulables en el
complejo.
En caso que el beneficiario se encontrara en mora
con el pago de las expensas pactadas en la cláusula
quinta, la adjudicación de la semana quedará
sin efecto.
SEPTIMA: CESION. El beneficiario podrá
ceder los derechos que adquiere por el presente, en los
mismos términos y condiciones. También
podrá prestar a terceros la unidad objeto de este
contrato sin exceder la capacidad habitacional de la misma
que es de …….. plazas. En todos los casos descriptos en
esta cláusula deberá requerir la previa
conformidad del propietario y de la
administración.
OCTAVA: RESPONSABILIDAD. El beneficiario o quien
ocupe la unidad a su nombre será responsable de todo
daño que cause por sí o por
terceras personas a su cargo, a cualquier bien del complejo
o de la unidad. Los daños deberán ser
resarcidos al tiempo de la desocupación de la unidad y de
acuerdo a la estimación que al efecto
practicará la administración.
La falta de entrega en término de la unidad
importará para el beneficiario el pago de una multa
diaria de $ ……… (pesos ….) la que será
exigible en forma inmediata y por vía
ejecutiva.
Las llaves deberán depositarse contra
recibo en la portería del complejo al tiempo de
dejar entregar la unidad. Todo ocupante deberá
permitir el libre acceso de personal de mantenimiento del
complejo para efectuar las reparaciones que resulten
necesarias. No se podrán mover los muebles de lugar,
ni cambiar los objetos de decoración ni instalar
carteles o antenas o
exhibir objetos que puedan ser vistos desde el exterior de
la unidad.
NOVENA: DOMICILIOS. El propietario constituye
domicilio en ………. y el beneficiario lo hace en
…….. para todos los efectos derivados de este contrato.
Ambas partes acuerdan en someterse a la competencia ordinaria de los Tribunales de
….. para todos los efectos judiciales derivados de este
contrato. En prueba de conformidad se firman …….
ejemplares de un único y mismo tenor y cada parte
recibe el suyo en …… a los …… días del mes
de …….. de 200……
Modelo Contractual
Como hemos visto, el surgimiento del Tiempo
Compartido obedeció a la necesidad de lograr que las
personas cuenten con espacios aptos para procurar un
esparcimiento que supuestamente sería difícil
de conseguir en otros ámbitos. Es decir, la
posibilidad de contar con todos los servicios que este
Tiempo Compartido asegura a sus usuarios le brinda una
posición de prevalencia frente a las rutinarias
vacaciones que hasta no hace muchos años las
personas gozaban, sin mayores opciones, en el mercado
turístico.
También hemos podido observar que se
discute en doctrina acerca de la naturaleza jurídica
del tiempo compartido, pero independientemente de la
naturaleza jurídica que se le asigne, es una
realidad indudable que hasta el día de hoy esta
figura ha sido muy criticada en su funcionamiento porque ha
dado lugar a la existencia de las denominadas
cláusulas abusivas. Esto demuestra la necesidad de
contar en nuestro país con un régimen legal
que regule el sistema de Tiempo Compartido y que sirva al
mismo tiempo para proteger adecuadamente los intereses de
los usuarios, prohibiendo las cláusulas abusivas en
contratos que son predispuestos por el desarrollista y
estableciendo sanciones.
Resulta necesaria una prolija regulación
que ponga orden a las relaciones y permita la correcta
composición de los intereses en juego,
tanto en el momento de la contratación como durante
todo su funcionamiento.
Es decir que considero indispensable la
creación de una ley que regule todo el
funcionamiento del sistema: desde proteger al usuario o
adquirente, regulando la actividad de las empresas
dedicadas a la actividad, hasta la posibilidad de imponer
un régimen impositivo especial para esta modalidad
de organización. Asimismo, creo que esa
ley debe darle al instituto el tratamiento de derecho real.
Sin embardo creo que no sería conveniente crear un
derecho real nuevo dentro de la enumeración que el
actual artículo 2503 de Código Civil hace de
los mismos, bastando con que doctrinariamente haya consenso
sobre su naturaleza jurídica de Derecho Real, como
oportunamente se hizo con la Propiedad
Horizontal.
Conclusiones
Anexos

Legislación

DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Ley Nº 24.240

Normas de Protección y Defensa de los
Consumidores. Autoridad de
Aplicación. Procedimiento y Sanciones. Disposiciones
Finales.

Sancionada: Setiembre 22 de 1993.

Promulgada Parcialmente: Octubre 13 de 1993.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación
Argentina reunidos en Congreso, etc., sancionan con fuerza de
Ley:

LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR

TITULO I

NORMAS DE PROTECCION Y DEFENSA DE LOS
CONSUMIDORES

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 1º — Objeto. La presente ley tiene
por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se
consideran consumidores o usuarios, las personas físicas o
jurídicas que contratan a título oneroso para su
consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o
social:

a) La adquisición o locación de cosas
muebles;

b) La prestación de servicios;

c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados
a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo
fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a persona
indeterminadas.

ARTICULO 2º — Proveedores de cosas o
servicios. Quedan obligados al cumplimiento de esta ley todas las
personas físicas o jurídicas, de naturaleza
pública o privada que, en forma profesional, aun
ocasionalmente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen
cosas o presten servicios a consumidores o usuarios. Se excluyen
del ámbito de esta ley los contratos realizados entre
consumidores cuyo objeto sean cosas usadas.

No tendrán el carácter de consumidores o
usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman
bienes o servicios para integrarlos en procesos de
producción, transformación,
comercialización o prestación a terceros. No
están comprendidos en esta ley los servicios de
profesionales liberales que requieran para su ejercicio
título universitario y matrícula otorgada por
colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad
facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de
su ofrecimiento.

ARTÍCULO 3º — Interpretación. Las disposiciones de esta
ley se integran con las normas generales y especiales aplicables
a las relaciones jurídicas antes definidas, en particular
las de Defensa de la Competencia y de Lealtad Comercial. En caso
de duda, se estará siempre a la interpretación
más favorable para el consumidor.

CAPITULO II

INFORMACION AL CONSUMIDOR Y PROTECCION DE SU
SALUD

ARTÍCULO 4º — Información.
Quienes produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o
presten servicios, deben suministrar a los consumidores o
usuarios, en forma cierta y objetiva, información veraz,
detallada, eficaz y suficiente sobre las características
esenciales de los mismos.

ARTICULO 5º — Protección al
Consumidor. Las cosas y servicios deben ser suministrados o
prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles
o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad
física de los consumidores o usuarios.

ARTÍCULO 6º — Cosas y Servicios
Riesgosos. Las cosas y servicios, incluidos los servicios
públicos domiciliarios, cuya utilización pueda
suponer un riesgo para la
salud o la integridad física de los consumidores o
usuarios, deben comercializarse observando los mecanismos,
instrucciones y normas establecidas o razonables para garantizar
la seguridad de los mismos.

En tales casos debe entregarse un manual en idioma
nacional sobre el uso, la instalación y mantenimiento de
la cosa o servicio de que se trate y brindarle adecuado
asesoramiento. Igual obligación regirá en todos los
casos en que se trate de artículos importados, siendo los
sujetos anunciados en el artículo 4 responsables del
contenido de la traducción.

CAPITULO VIII

DE LAS OPERACIONES DE VENTA DE CREDITO

ARTICULO 36. — Requisitos. En las operaciones de
crédito para la adquisición de cosas o servicios
deberá consignarse, bajo pena de nulidad: el precio de
contado, el saldo de deuda, el total de los intereses a pagar, la
tasa de interés efectiva anual, la forma de amortización de los intereses, otros gastos
si los hubiere, cantidad de pagos a realizar y su periodicidad,
gastos extras o adicionales si los hubiera y monto total
financiado a pagar.

El Banco Central de la República Argentina
adoptará las medidas conducentes para que las entidades
sometidas a su jurisdicción cumplan, en las operaciones de
crédito para consumo, con lo indicado en esta
ley.

CAPITULO IX

DE LOS TERMINOS ABUSIVOS Y CLAUSULAS
INEFICACES

ARTICULO 37. — Interpretación. Sin
perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no
convenidas:

a) Las cláusulas que desnaturalicen las
obligaciones o limiten la responsabilidad por
daños;

b) Las cláusulas que importen renuncia o
restricción de los derechos del consumidor o
amplíen los derechos de la otra parte;

c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto
que imponga la inversión de la carga de la prueba en
perjuicio del consumidor.

La interpretación del contrato se hará en
el sentido más favorable para el consumidor. Cuando
existan dudas sobre los alcances de su obligación, se
estará a la que sea menos gravosa.

En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en
la etapa previa a la conclusión del contrato o en su
celebración o transgreda el deber de información o
la legislación de defensa de la competencia o de lealtad
comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la
nulidad del contrato o la de una o más cláusulas.
Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente
integrará el contrato, si ello fuera necesario.

ARTICULO 38. — Contrato de Adhesión.
Contratos en Formularios. La autoridad de aplicación
vigilará que los contratos de adhesión o similares,
no contengan cláusulas de las previstas en el
artículo anterior. La misma atribución se
ejercerá respecto de las cláusulas uniformes,
generales o estandarizadas de los contratos hechos en
formularios, reproducidos en serie y en general, cuando dichas
cláusulas hayan sido redactadas unilateralmente por el
proveedor de la cosa o servicio, sin que la contraparte tuviere
posibilidades de discutir su contenido.

ARTICULO 39. — Modificación Contratos Tipo.
Cuando los contratos a los que se refiere el artículo
anterior requieran la aprobación de otra autoridad
nacional o provincial, ésta tomará las medidas
necesarias para la modificación del contrato tipo a pedido
de la autoridad de aplicación.

CONSTITUCION DE LA NACION
ARGENTINA

Artículo 42- Los consumidores
y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la
relación de consumo, a la protección de su salud,
seguridad e intereses económicos; a una información
adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a
condiciones de trato equitativo y digno.

Las autoridades proveerán a la protección
de esos derechos, a la educación para el
consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de
distorsión de los mercados, al
control de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y
eficiencia de
los servicios públicos, y a la constitución de
asociaciones de consumidores y de usuarios.

La legislación establecerá procedimientos
eficaces para la prevención y solución de
conflictos, y los marcos regulatorios de los servicios
públicos de competencia nacional, previendo la necesaria
participación de las asociaciones de consumidores y
usuarios y de las provincias interesadas, en los organismos de
control.

TÍTULO VII. De las propiedades
especiales.

ARTÍCULO 2029.- Conjuntos
inmobiliarios. Los clubes de campo, parques
industriales, barrios o cementerios privados, centros de compras, y
entidades similares, pueden sujetarse al régimen de los
derechos personales o de la propiedad horizontal.

En los conjuntos inmobiliarios sometidos al
régimen de propiedad horizontal o que se sujeten a
él, sólo son necesariamente comunes las partes del
terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso
común.

El reglamento de propiedad y administración puede
establecer limitaciones edilicias o de otra índole,
instituir una administración con el carácter de
mandatario irrevocable, y facultar al consorcio para adquirir
nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto inmobiliario como
unidades funcionales, o cosas y partes comunes. En este caso
quedan modificados los títulos de todas las unidades, de
lo que se debe tomar razón en los respectivos asientos
registrales.

Proyecto de Unificación del Código
Civil con el Comercial realizado en el año
1998:

ARTÍCULO 2030.- Uso temporal compartido.
La asignación de usos y goces sucesivos o alternados por
períodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede
sujetarse al régimen de los derechos personales o del
condominio con indivisión forzosa sin límite de
tiempo. En este caso el condominio con indivisión forzosa
se constituye por el otorgamiento en escritura pública del
reglamento de condominio y administración y su
inscripción en el registro inmobiliario. El reglamento
puede instituir una administración con el carácter
de mandatario irrevocable.

El reglamento de condominio y administración se
integra al título de asignación del uso y
goce.

España: LEY 42/1998, de 15 de diciembre, sobre
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turístico y normas tributarias.

Artículo 1. Ambito
objetivo

1. Es objeto de esta Ley la regulación de la
constitución, ejercicio, transmisión y
extinción del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de
disfrutar, con carácter exclusivo, durante un
período específico de cada año, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por
tener salida propia a la vía pública o a un
elemento común del edificio en el que estuviera integrado,
y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario
adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los
servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende
las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho
de aprovechamiento por un turno podrá constituirse como
derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el
apartado 6 de este artículo.

2. El régimen de aprovechamiento por turno
sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto
inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente
diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo
integren, con la necesaria excepción de los locales, deben
estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que
el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no
obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto,
al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por
turno y a otro tipo de explotación turística,
siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan
sobre alojamientos concretos y para períodos
determinados.

3. El período anual de aprovechamiento no
podrá ser nunca inferior a siete días seguidos. En
todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener
todos la misma duración. Deberá, además,
quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines
comunes un período de tiempo que no podrá ser
inferior a siete días por cada uno de los alojamientos
sujetos al régimen.

4. El derecho real de aprovechamiento por turno no
podrá en ningún caso vincularse a una cuota
indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de
cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad.

A los efectos de publicidad, comercialización y
transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra
denominación, siempre que no induzca a confusión a
los consumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la
naturaleza, características y condiciones jurídicas
y económicas de la facultad de disfrute.

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por
turno gravará, en conjunto, la total propiedad del
alojamiento o del inmueble, según esté previamente
constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La
reunión de un derecho real de aprovechamiento y la
propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica
extinción del derecho real limitado, que subsistirá
durante toda la vida del régimen.

El propietario del inmueble, sin perjuicio de las
limitaciones que resultan del régimen y de las facultades
de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno,
podrá libremente disponer de su derecho de propiedad con
arreglo a las normas del Derecho privado.

5. Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al
propietario, promotor y a cualquier persona física o
jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de derechos de
aprovechamiento por turno.

6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles
vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de
tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y
en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a
todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo
dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la
Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán
referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se
corresponda con un período determinado o determinable de
esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por
sus condiciones genéricas, siempre que esté
especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a
disfrutar del derecho.

7. El contrato por virtud del cual se constituya o
transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo
superior a tres años y relativo a la utilización de
uno o más inmuebles durante un período determinado
o determinable al año, al margen de la presente Ley,
será nulo de pleno derecho, debiéndole ser
devueltas al adquireme o cesionario cualesquiera rentas o
contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los
daños y perjuicios sufridos

Artículo 9. Contenido
mínimo del contrato

1. El contrato celebrado por toda persona
física o jurídica en el marco de su actividad
profesional y relativo
a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos
deberá constar por escrito y en él se
expresarán,
al menos, los siguientes extremos:
1.º La fecha de celebración del contrato, los datos
de la escritura reguladora del régimen, con
indicación del día del otorgamiento, del notario
autorizante y del número de su protocolo, y los
datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del
derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el
régimen se extinguirá de conformidad con las
disposiciones de la presente Ley.
3.º Descripción precisa del edificio, de su
situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho,
con
referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es
objeto del contrato, con indicación de los días y
horas en que se inicia y termina.
4.º Expresión de que la obra está concluida o
se encuentra en construcción. En este último caso,
habrá
de indicarse:
a) Fase en que se encuentra la construcción.
b) Plazo limite para la terminación del inmueble.
c) Referencia a la licencia de obra e indicación y
domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.
d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan
la utilización del inmueble.
e) Domicilio indicado por el adquiriente donde habrá de
notificársele la inscripción de la
terminación de la
obra y la fecha a partir de la cual se computará la
duración del régimen.
f) Una memoria de las
calidades del alojamiento objeto del contrato.
g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que
contará el alojamiento, así como el valor que se ha
atribuido a efectos del aval o del seguro a los que
refiere el artículo 4.2.
h) Referencia expresa dicho aval o seguro, con indicación
de la entidad donde se ha constituido o con quien se ha
contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado
por el adquiriente en el caso de que la obra no esté
concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no
se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5.º El precio que deberá pagar el adquirente y
la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba
satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa
de servicios o al propietario que se hubiera
hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con
expresión de que se actualizará con arreglo al
índice
de precios al
consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan
establecido
otra forma de actualización, que no podrá quedar al
arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo,
cuál
ha sido la media de dicho índice en los últimos
cinco años. También se hará expresión
del importe de los
impuestos que,
conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la
adquisición, así como una indicación somera
de los notariales y registrales para el caso de que el contrato
se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro
de la Propiedad.
6.º Inserción literal del texto de los
artículos 10, 11 y 12, haciendo constar su carácter
de normas legales
aplicables al contrato.
7.° Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene
derecho a disfrutar, y en su caso, las condiciones para ese
disfrute.
8.º Si existe o no la posibilidad de participar en servicios
de intercambio de períodos de aprovechamiento.
Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los
eventuales costes y se hará referencia al documento
acreditativo sobre el intercambio previsto en el artículo
8.2.k) de esta Ley.
9.º Expresión del nombre o razón social, con
los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en
el
caso de que se trate de sociedades, y
el domicilio:
a) Del propietario promotor.
b) Del transmitente, con indicación precisa de su
relación jurídica con el propietario o promotor en
el
momento de la celebración del contrato.
c) Del adquiriente.
d) De la empresa de servicios.
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su
caso. Este tercero, si es una persona jurídica,
deberá tener sucursal abierta e inscrita en
España.
10.º Duración del régimen, con referencia a la
escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de
ésta.
Si el inmueble está en construcción, con referencia
a la fecha límite en que habrá de inscribirse el
acta de
terminación de la obra.
11.º Expresión del derecho que asiste al
adquirente:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la
información del registrador competente,
cuyo domicilio y número de fax
constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la
Propiedad.
12.º Lugar y firma del contrato.
2. El inventario y, en
su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato,
así como las cláusulas
estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable
suscrito por las partes.
3. El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta
Ley se redactarán en la lengua o
en
una de las lenguas, elegida por el adquiriente, del Estado
miembro de la Unión
Europea en que resida. Además, se redactarán en
castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas
oficiales en el lugar de celebración, a elección
del adquirente.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de
algún Estado miembro de la Unión Europea ni
residentes en los mismos podrán exigir que el contrato y
los demás documentos se !es entreguen traducidos a la
lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos
elijan.
Los propietarios, promotores o cualquier persona física o
jurídica que se dedique profesionalmente a la
transmisión de derechos de aprovechamiento por turno
deberán conservar, a disposición de las organizaciones de
consumidores previstas en la disposición adicional primera
de esta Ley y, en su caso, de las autoridades turísticas,
las traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier
adquirente y de las cláusulas que tengan la
consideración de condiciones generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso
de existir alguna divergencia entre las
distintas versiones, se aplicará la más favorable
al adquirente.
4. Toda la información contenida en el documento
informativo previsto por el apartado 2 del artículo
anterior deberá incorporarse y formar parte integrante del
contrato. El incumplimiento de esta obligación implica
el del deber de información a los efectos establecidos en
el artículo siguiente.

Jurisprudencia

Bibliografía

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Editorial Astrea, Buenos Aires,
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TRANCHINI DE DI MARCO, Marcela H. "Tiempo
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sancionado por el Senado de la Nación)
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Samanta Rausch

Facultad de Derecho y Cs. Sociales

De la Universidad de Buenos Aires

(UBA)