Guía de Evaluación de Estudios de Factibilidad Económica para las Inversiones Turísticas Cubanas

2. Resumen
4. Estructura del Estudio de
   Factibilidad
5. Información General
   del Proceso Inversionista
6. Identificación del
   Mercado Potencial y los Segmentos que se
   Trabajarían
7. Análisis de las
   Demandas y Ofertas que se originan por la
   Inversión
8. Valoración de los
   Competidores
9. Especificaciones del Proyecto
   de Inversión
10. Elaboración del
    Cronograma de Ejecución de la
    Inversión
11. Evaluación Económica
    Financiera
12. Conclusiones
    de Factibilidad Económica
13. Análisis
    de Riesgo o de incertidumbre en la evaluación de
    proyectos de Inversión
14. Bibliografía

Resumen

La presente guía tiene como objetivo
fundamental la elaboración y evaluación de estudios
de factibilidad
económica para el sector turístico cubano; la misma
va encaminada a desarrollar un grupo de pasos
para la recolección y procesamiento de
datos para poder
desarrollar estudios de factibilidad eficientes y eficaces,
además de uniformar toda la información necesaria para el desarrollo de
la tarea. Esta metodología se ha desarrollado bajo las
instrucciones del Decreto 5 relacionado al Proceso
Inversionista, Divulgación Jurídica No. 4 / 98 del
Ministerio de la Construcción, así como se tuvieron
en cuenta aquellos conceptos válidos que anteriores
guías han tenido en cuenta.

Introducción.

Es necesario tener en cuenta que las inversiones de hoy
en día se diferencian por su magnitud, naturaleza,
tipo de obra, entre otras características; son estos
elementos los que en ocasiones imposibilitan la
realización de un cronograma que satisfaga completamente
los disímiles casos particulares que pueden
existir.

Es esto precisamente un elemento importante que se debe
tener muy presente, "la creación de un cronograma,
posibilita reflejar todas aquellas condiciones extremas, en lo
que respecta a inversiones nominales con determinado grado de
complejidad y los plazos máximos por las diferentes
actividades, a través de los cuales no todas las
inversiones tienen obligatoriamente que transitar; ejemplo de
ello tenemos: 1- la Certificación de Regulaciones
(Área de Estudio); esto actualmente sí se realiza
en las inversiones turísticas y en las del sector
emergente, 2- los estudios previos al de factibilidad (estudios
de oportunidad y de prefactibilidad) y 3- el de
macrolocalización, que no siempre resulta necesario
realizarlo.

Los estudios de preinversión constituyen otra
parte importante dentro del proceso inversionista. Esta etapa
culmina, en el caso de las inversiones nominales, con la
presentación del estudio de
factibilidad al Ministerio de Economía y Planificación (MEP) para su
aprobación.

Estos estudios comprenden un conjunto de actividades
relativas a la confección, evaluación, análisis y aprobación de las
inversiones.

El objetivo central del estudio se basa en que la
necesidad de acometer cada inversión esté debidamente
fundamentada y que las soluciones
técnicas, económicas y financieras
sean las más ventajosas para el país, teniendo
siempre en cuenta la óptima utilización de los
recursos tanto
humanos como materiales,
los resultados en la balanza de pagos
del país, la eficiencia y
eficacia
económica, así como garantizar los planes para la
ejecución y puesta en explotación de la
inversión que respondan a las necesidades de la
economía nacional.

El estudio de factibilidad se basará en la
documentación técnica de la
inversión elaborado a nivel de ingeniería básica, en este estudio
se valorará la variante seleccionada desde el punto de
vista técnico y económico, se analizará la
conveniencia y factibilidad de su ejecución y se
precisarán los esquemas de negociación y comercialización, así como los
cronogramas de ejecución.

Para la aprobación del estudio de factibilidad
por el MEP, solo será necesaria la certificación de
las regulaciones, no siendo así para las inversiones de
otros sectores, los cuales sí deben presentar el
certificado de microlocalización.

El estudio de factibilidad será el documento
donde queden plasmados todos aquellos parámetros e
indicadores
que se necesitan; éstos serán precisos, confiables
y con un desarrollo de las proyecciones económicas y
financieras que le permitan a la alta dirección tomar decisiones sobre la
conveniencia o no de la inversión.

1. Estructura del
Estudio de Factibilidad.

Un enfoque moderno y competitivo para la Gestión
Empresarial en lo que respecta a inversiones es el objetivo
fundamental de esta guía, para ello se requiere de la
aplicación de técnicas modernas de análisis.
Estas nuevas técnicas permitirán valorar la
factibilidad o no de emprender, mantener y/o desarrollar un
determinado proceso.

El modelo
propuesto para la realización de estudios de factibilidad
es una combinación de elementos técnicos y
económicos donde aparecen como aspectos fundamentales la
creación de un grupo de expertos para la
realización de la tarea y la posibilidad de analizar la
inversión desde el punto de vista de criterios
cualitativos y cuantitativos, entre otros elementos.

El modelo que aparece a continuación recoge los
siguientes elementos de análisis:

• Información General del Proceso
  Inversionista.
• Identificación del Mercado
  Potencial y los Segmentos que se
  trabajarían.
• Análisis de las Demandas y Ofertas que se
  Originan por la Inversión.
• Valoración de la Competencia
  Existente.
• Especificaciones del Proyecto de
  inversión.
• Elaboración del Cronograma de Ejecución
  de la Inversión.
• Evaluación Económica
  Financiera.
• Criterios Cuantitativos.
• Criterio Cualitativo.
• Conclusiones de Factibilidad
  Económica.
• Análisis de Riesgo o de
  Incertidumbre en la evaluación de Proyectos

El modelo propuesto muestra, como ya
se había mencionado, aquellos aspectos fundamentales
dentro de un estudio de factibilidad y que a continuación
explicaremos detalladamente para su completo
entendimiento.

En la parte final de la presente metodología (al
igual que en la anterior) se mostrará el tratamiento que
se debe seguir.

1.1.Información General del Proceso
Inversionista.

El objetivo central de este aspecto es detallar desde el
punto de vista de información general la propuesta de
inversión. Esta información del proceso
inversionista consiste en ubicar al lector en lo que se quiere
realizar, en el mismo se reflejarán los antecedentes,
objetivos,
característica de la inversión, alcance de la
misma, y como elemento nuevo, la creación del equipo
propuesto para la realización de la tarea.

Antecedentes: serán aquellos que han
generado la propuesta. Se realizará una breve historia del problema a
resolver cuyo método de
solución y resultados esperados son el objeto fundamental;
además, es importante dentro de este aspecto el
análisis de los factores económicos, comerciales,
ecológicos, sociales, entre otros que se podrán
determinar por la necesidad de la inversión.

Objetivos: deben de indicar clara y concretamente
lo que se persigue con la inversión, definiendo en los
casos que sea posible etapas parciales de puesta en
explotación.

Caracterización de la Inversión:
información general sobre la inversión propuesta.
Se definen las características de la instalación
turística como: localización, tipo de
instalación, categoría, capacidad, etc. En el caso
de instalaciones de alojamiento, deberá de ser posible
expresarse el número de pisos.

Alcance: se indicarán todas y cada una de
las tareas y/o actividades a realizar para dar cumplimiento al
trabajo; es
decir, se hará una descripción de la envergadura del trabajo a
realizar, donde se detallen parámetros como el objeto de
obra que comprende, volúmenes constructivos significativos
que caracterizan a la inversión. En proyectos de
remodelaciones se expresarán las áreas
fundamentales a demoler, a utilizar en la futura
instalación y las ampliaciones.

Equipo propuesto para la realización del
trabajo: la creación de un equipo de expertos o de
especialistas para la realización del estudio de
factibilidad es un aspecto importante a tener en cuenta; esto va
a demostrar la capacidad que pueda tener un grupo de personas
para acometer la tarea y sobre todo poder convertir la
información en decisiones. Es importante a la hora de
conformar dicho equipo que se tomen los nombres de las personas
integrantes así como su categoría y
titulación profesional.

El equipo creado para la realización del estudio
de factibilidad tendrá la responsabilidad de:

1. Realizar un estudio de la conveniencia o no de la
   inversión y no dedicar esfuerzos y recursos a otros
   proyectos que no se correspondan con el estudio de
   factibilidad.
2. Acopiar, agrupar y procesar toda la
   información disponible para la realización del
   estudio.
3. Ver la información conceptualmente desde el
   punto de vista actual y en los pronósticos futuros, para ello es
   imprescindible que se comprenda lo siguiente:

• La necesidad de optimizar los recursos existentes en
  la contribución a la misión,
  visión y objetivos de la instalación y/o cadena
  turística.

1. Identificar la futura demanda en
   el mercado (futuros turistas) y la contribución que los
   mismos están dispuestos a aportar en reciprocidad por el
   producto o
   servicio.
2. Conocer las posibilidades de ofertas de los
   competidores en calidad,
   cantidad y tiempo para
   de esta forma poder valorar la situación o no del
   mercado en un futuro y las ventajas competitivas que
   probaríamos utilizar.
3. Calcular los recursos disponibles y cuáles
   serían los necesarios de la nueva adquisición. En
   esa evaluación se debe analizar el uso de los recursos
   ociosos.
4. Tener claro cuáles serán las
   características de nuestro servicio, en el ámbito
   local, nacional o inclusive internacional. Este análisis
   completará las posibilidades reales de
   competir.
5. Realizar un cálculo
   de los recursos necesarios para realizar la inversión.
   Esto conlleva al costo de
   realización de la inversión.
6. Comparar el costo con los valores
   que financiarán la inversión, este
   análisis nos permite valorar si se dispone o no de lo
   necesario para su ejecución. Con esta
   información, el equipo valorará los elementos
   cuantitativos, cualitativos y de cualquier otra índole
   para concluir lo siguiente:

• En qué grado podrá contribuir la
  inversión a los objetivos de la instalación o
  cadena turística.

1. Conocer en detalle los costos y los
   gastos
   según sea la actividad empresarial (autofinanciada o
   presupuestada).

Teniendo en cuenta todo lo mencionado y para mayor
comprensión será necesario adjuntar el plano o
esquema del plan general de
la instalación.

Por otra parte, cuando se trate de inversiones a
acometer en zonas de desarrollo turístico que no cuentan
con la infraestructura correspondiente, ésta se
contemplará entre las obras inducidas y se tendrá
en cuenta al elaborar la fundamentación
económica.

1. 2. Identificación del Mercado Potencial
y los Segmentos que se Trabajarían.

Este punto es de vital importancia dentro del estudio de
factibilidad, ya que en ocasiones puede ser que las instalaciones
turísticas no hayan determinado cuál sería
su mercado potencial. Esto traería consigo problemas para
la instalación y el servicio que se presta, si tomamos en
cuenta que la entrada de turistas sería variable y puede
suceder que la instalación no esté preparada para
recibir esta diversidad de turistas; de ahí la importancia
de este punto.

Es importante que las instalaciones, en vez de competir
en una amplia gama de servicios con
frecuencia enfrentándose a competidores fuertes, necesitan
identificar los segmentos de mercados
más atractivos y que puedan ser más
eficientes.

Lo anterior puede describirse como marketing SBP
(Segmentación, Blanco y Posicionamiento),
lo que representará una estructura más amplia para
conseguir el éxito
estratégico en el mercado turístico.

Enfoque para Segmentar el Mercado.

Hay que tener presente que nuestro mercado son los
turistas, pero éstos se diferencian en muchos aspectos
como pueden ser sus deseos, poder de compra, residencia
geográfica, actitudes y
prácticas que tengan; cada una de estas variables se
puede utilizar para identificar un segmento de
mercado.

Es muy importante que la instalación defina su
publico objetivo, de esta forma podrá obtener mayores
beneficios y planificarlos mejor.

Para segmentar el mercado de una instalación o
cadena se puede utilizar el siguiente modelo:

Preferencias Homogéneas: es aquel mercado
en que todos los consumidores tienen aproximadamente las mismas
preferencias.

Preferencias Difusas: las preferencias de los
consumidores podrán repartirse en el espacio; es decir,
varían ampliamente.

El procedimiento
para esta segmentación es el que sigue:

1. Etapa de Investigación: el investigador
   desarrollará entrevistas
   a determinados grupos de
   turistas para conocer y entender sus motivaciones, actitudes y
   comportamiento.
2. Etapa de Análisis: el investigador
   aplica un análisis factorial a los datos para
   eliminar las variables altamente correlacionadas.
3. Etapa de Definición del Perfil de los
   segmentos: se define cada grupo de acuerdo a sus actitudes,
   comportamiento, factores demográficos, entre otros. A
   cada segmento se le dará un nombre.

Estos elementos pueden ser extraídos de programas de
desarrollos u otros estudios realizados a nivel de organismo o
país. No obstante, cuando la inversión se trate de
un polo turístico existente, debe tomarse en
consideración el nivel de explotación y de ingresos que se
obtiene en las instalaciones de la cadena que propone la
inversión y de otras existentes y a partir del mismo
proyectar su comportamiento para los próximos años
(como mínimo cinco años). Cuando la
inversión comprende a un polo turístico nuevo o de
incipiente desarrollo, el estudio del mercado y su
fundamentación, así como las posibilidades de
comercialización son muy importantes para el desarrollo
turístico.

1.3. Análisis de las Demandas y Ofertas
que se originan por la Inversión.

1.3.1.
Demandas.

En la mayoría de los mercados la demanda total y
por consiguiente la demanda de las instalaciones no son estables
y una correcta previsión de ella constituye un factor
primordial para el éxito de la instalación, las
previsiones mal hechas pueden conducir a un exceso o defecto de
la existencia de turistas, tener que recurrir a reducciones
drásticas en los precios o
perder ventas debido
a la ruptura que pueda existir en el mercado. Cuanto más
inestable sea la demanda, más crítico es preverla
de una forma precisa y por tanto más sofisticado
deberá ser el procedimiento o técnica a
utilizar.

Con anterioridad ya se han mencionado algunos de los
aspectos que aquí se deben de tratar; es decir, mercados
emisores, segmentos de mercados, características
socioeconómicas y culturales, hábitos y
motivaciones (estancia en playa, turismo de salud, convenciones,
congresos, etc.).

El objetivo del análisis de la demanda es conocer
las siguientes proyecciones:

• Para una instalación de alojamiento (hotel): turistas físicos,
  turistas día y estancia media por turista.
• Para una instalación de restaurant u otras de
  servicio – cantidad de usuarios (turistas físicos) por
  día y por año.

El factor común a conocer en ambos tipos de
instalaciones es la cantidad de turistas físicos que
arriban al centro, esto se puede conocer utilizando el
análisis de las series temporales.

La serie temporal de los turistas físicos (TF)
puede analizarse determinando tres elementos
fundamentales.

El primer elemento, Tendencia (T), es el resultado de la
evolución de la población. Puede apreciarse mediante el
ajuste de una recta o curva a partir de los turistas
físicos pasados.

El segundo elemento, Ciclo (C), recoge los movimientos
oscilatorios de los turistas, es decir mide la fluctuación
periódica que pueda tener la temporada
turística.

El tercer elemento, Estacionalidad (E), guarda
relación con las pautas de comportamiento o la estructura
de turistas que se repite dentro de cada año. Este
término describe una pauta de comportamiento de carácter horario, semanal, mensual,
trimestral o anual, o sencillamente puede estar relacionado con
factores climáticos, vacacionales o con costumbres y
hábitos comerciales.

Por tanto, el análisis de la serie temporal
consiste en la descomposición de una serie de turistas,
(TF), y en los componentes T, C y E, que posteriormente vuelven a
reunirse para reproducir el comportamiento de la serie y obtener
la previsión de los turistas físicos.

Ejemplo

Una cadena Hotelera ha recibido un total de turistas en
el año de 21 736 y le gustaría predecir la cantidad
de turistas para los próximos cinco años. La
tendencia observada a lo largo del plazo pone de manifiesto un
crecimiento anual del 5% sobre la cantidad de turistas. No
obstante, se espera una recesión promedio para los tres
primeros años del 95% sobre la estimación realizada
a partir de la tendencia. En los tres primeros años se
espera un coeficiente de estacionalidad de 1.0, mientras que en
los años cuarto y quinto este coeficiente será de
1.40.

La respuesta seria:

Es aconsejable que se prevean los flujos de turistas en
los meses del año, así como la estacionalidad,
aspecto importante en la determinación de la
ocupación anual, ingresos y costos de la
instalación.

Con el objetivo de determinar los ciclos o rotaciones
que deberán habilitarse en los restaurantes u otras
instalaciones de servicios es importante reflejar los flujos de
turistas en días (téngase en cuenta 365
días).

En caso de que la inversión sea en un polo
turístico nuevo o de incipiente desarrollo, se
tendrán en cuenta para el cálculo de la demanda
aquellas características de la instalación,
así como demandas de instalaciones semejantes a la de
nueva creación.

1.3.2.
Ofertas.

Aquí se hará
una explicación de la oferta
existente en el polo donde se localiza la inversión o en
el país cuando se trata de proyectos dirigidos a captar
segmentos muy específicos de la demanda (ejemplo: turismo
de salud, etc.). Es importante para la factibilidad del proyecto, pues
permite conocer la existencia de instalaciones similares que por
sus condiciones pueden asimilar parcial o totalmente la demanda
proyectada.

A tales efectos y siempre teniendo en cuenta las
características de la demanda proyectada, el diagnóstico de la oferta debe considerar
aspectos como:

• Infraestructura de alojamiento (tipos,
  categoría, capacidad y su aprovechamiento,
  microlocalización, etc.).
• Infraestructura de gastronomía hotelera y extrahotelera
  (modalidad, categoría, capacidad y aprovechamiento,
  microlocalización, etc.).
• Infraestructura complementaria (deportiva,
  recreativa, tiendas, etc.).
• Infraestructura de acceso.

En el análisis de la oferta de la
instalación debe ir acompañado de un
análisis del nivel de utilización actual de esas
capacidades disponibles.

Adicionalmente se expresaría la competitividad
de la inversión proyectada definiendo las
características y atractivos de la oferta propuesta que le
brindan la posibilidad de competir con sus similares nacionales y
extranjeras para captar la demanda proyectada.

1.3.3. Balance
Demanda – Capacidad.

Tiene como objetivo determinar la necesidad de crear la
capacidad propuesta para satisfacer los requerimientos de la
demanda a captar y se realiza para el polo turístico donde
se localiza la inversión o para instalaciones similares en
el país en el caso de proyectos destinados a captar
segmentos muy específicos de la demanda.

La proyección de la capacidad demandada puede
realizarse para un horizonte a corto o a mediano plazo y puede
ser tomada de estudios realizados previamente para el polo
turístico, de lo contrario se realizará la
proyección utilizando la información disponible al
respecto en polos similares en Cuba y la
competencia. Siempre se especificará la procedencia y
fundamentación de la proyección
realizada.

El resultado del Balance Demanda – Capacidad para
cada año, mostrará cuantitativamente el
déficit o el excedente de capacidades existentes en el
polo turístico y cualitativamente los tipos,
diseños y localización requerida por la demanda. A
partir de estos elementos se definen las necesidades de nuevas
capacidades.

La presentación del Balance Demanda – Capacidad
será la siguiente:

Tabla: Balance
Demanda – Capacidad

Para ver la tabla seleccione la
opción "Descargar" del menú superior

Para proyectos inversionistas de instalaciones de
alojamiento, la proyección de la demanda de habitaciones
requerirá de la información siguiente:

• Número de turistas proyectados para el polo
  turístico.
• Estancia media proyectada.
• Días hábiles de las instalaciones de
  alojamiento en el polo turístico 365
  días.
• Densidad ocupacional proyectada (promedio de turista
  por habitación.
• Tasa promedio de ocupación anual
  proyectada.

Otros tipos de proyectos inversionistas
requerirán de la adaptación de estos indicadores al
proyecto específico, por ejemplo: cuando se trate de un
restaurante u otra instalación de servicio habrá
que proyectar los siguientes indicadores:

• Número de plazas o capacidades similares
  existentes en el polo y nivel de
  utilización.
• Número de plazas nuevas en la
  instalación propuesta, régimen de
  explotación (Número de rotaciones), cantidad de
  turistas por día que visitarán la
  instalación, etc.

1.4. Valoración de los
Competidores.

Teniendo en la mano elementos como el segmento de
mercado, la demanda y la oferta para el período e incluso
el resultado del balance demanda – capacidad, estamos en
condiciones de valorar la competencia para tomar las acciones
necesarias con el objetivo de que el comportamiento proyectado
sea cumplido.

Lo más importante en este aspecto es poder
valorar los puntos fuertes y débiles de las demás
instalaciones que realizan la misma actividad (esto se puede
realizar a través de la matriz de
competidores). Él poder determinar estos puntos conlleva a
que se puedan tomar a tiempo un conjunto de acciones o estrategias para
alcanzar los objetivos propuestos.

Los puntos fuertes y débiles que pueden
determinarse son:

• Ventas.
• Cuota de Mercado.
• Margen de Beneficios.
• Rendimiento de la Inversión.
• Capacidad de Generación de Fondos.
• Diseño de nuevas Inversiones.
• Utilización de la capacidad de la
  Instalación.
• Otros de Interés.

La matriz de competidores, es un método donde se
valorarán los puntos fuertes y débiles que el
equipo de trabajo ha seleccionado para el análisis, a
estos puntos se les dará una puntuación hasta 100 y
luego el equipo llegará a un criterio de consenso para
cada una de las instalaciones analizadas, lo que será un
elemento fundamental para poder determinar el total de puntos por
aspectos y conocer en que direcciones las instalaciones son
fuertes y débiles.

La puntuación se hará de la siguiente
manera.

Veremos un ejemplo de la matriz de competidores para su
mayor comprensión.

Para ver la tabla seleccione la
opción "Descargar" del menú superior

Nota: las instalaciones 1, 2, hasta n son los
competidores, siendo la instalación A la analizada para el
estudio de factibilidad.

Como se puede observar en la matriz se ha seleccionado
un solo punto fuerte por instalación (los que aparecen en
negrita), siendo naturalmente los valores
más pequeños, aquellos aspectos en los cuales las
instalaciones enfrentan mayor problemas y para los que
deberán trazar un conjunto de acciones y estrategias para
lograr alcanzar los valores fuertes de la competencia.

1.5. Especificaciones del Proyecto de
Inversión.

En este punto se recogerán elementos de gran
importancia para el estudio de factibilidad; es decir, elementos
relacionados con la Ingeniería de Proyectos y los Recursos
Humanos (Fuerza de
Trabajo) a utilizar.

1.5.1.
Ingeniería del Proyecto.

Comprende el conjunto de datos y soluciones
técnicas que posibilitan comparar y evaluar la
inversión propuesta con las normativas vigentes (Bases de
Diseño)
o con otras de características similares.

Tipo de servicios, cantidades y
descripción:

En caso de instalaciones de alojamiento deberán
compararse con lo establecido en las Bases de Diseño y
fundamentar las desviaciones.

Balance de superficie construida y
terreno:

Se expresará los indicadores principales tales
como: % de ocupación del área, áreas /
capacidad de la instalación y otros.

Consumos básicos (electricidad,
agua y
combustible):

Comparar estos índices con los obtenidos en las
instalaciones similares.

El estimado de estos consumos permite determinar costos
y gastos de operación y servicio y las posibilidades de
satisfacer las correspondientes demandas de producción nacional y/o importación. Este indicador está
estrechamente relacionado con el diseño de la
instalación y su racionalidad.

Cuando se trate de una inversión localizada en un
cayo u otro lugar de difícil acceso y que no cuente con la
infraestructura creada, deben precisarse las vías de
solución (fuentes) de
estos consumos básicos y su incidencia en los costos de
inversión y de explotación de la instalación
turística propuesta.

– Índices técnico –
económicos: Se expresarán índices
generales que posibiliten el análisis y comparación
de la inversión propuesta con otros similares. Estos
índices relacionan el presupuesto de la
inversión con indicadores físicos (capacidad,
áreas, etc.). Como ejemplo de estos índices
están: MP de inversión total/habitación, MP
de construcción y montaje/habitación,
MUSD/habitación, MP de construcción y
montaje/m2 en la construcción, etc.

1.5.2. Recursos
Humanos.

Se hará una descripción de la fuerza de
trabajo prevista para operar la instalación, un
análisis comparativo del índice de fuerza de
trabajo/capacidad de la instalación propuesta con los
obtenidos en las instalaciones similares. Asimismo, se
analizará el salario medio
mensual, de esta fuerza de trabajo, que se utilizará en la
evaluación y se presentará su
fundamentación.

También se deben evaluar las necesidades de
capacitación a los diferentes niveles y
durante las etapas del proyecto.

En el cálculo de la plantilla debe tenerse en
cuenta las funciones que se
realizarán por departamentos, los diferentes turnos de
trabajo y las diferentes categorías ocupacionales:
trabajadores auxiliares, básicos, personal
técnico, personal administrativo y personal dirigente,
señalando aparte, si los hubiera, el personal extranjero
contratado.

El cálculo de la mano de obra tiene como
propósito principal obtener una plantilla detallada para
determinar el monto de los salarios como
parte de los costos de
producción.

Los datos se presentarán de la siguiente
forma:

Desglose de
Plantilla.

Para ver la tabla seleccione la
opción "Descargar" del menú superior

En ambos casos se hace necesario el cálculo de
otros componentes del salario los cuales también forman
parte del mismo, ellos son el impuesto sobre la
fuerza de trabajo, el 9.09 de vacaciones y la contribución
a la seguridad
social, este último estará en correspondencia
al sistema
empresarial vigente en la instalación.

1.6. Elaboración del Cronograma de
Ejecución de la Inversión.

El cronograma de ejecución de la inversión
es una parte importante dentro del cronograma de
preparación que aparece en el anexo 2, ya antes
mencionado.

Este cronograma nos permitirá el análisis
tanto mensual como anual de la duración de las diferentes
etapas o fases del proyecto y los solapamientos que ocurren entre
los mismos, así como facilitará el control posterior
de la ejecución de la inversión en cada
periodo.

Es importante establecer en ellos una fecha de inicio y
terminación partiendo del nivel de información que
se tenga.

El Inversionista es el responsable de la
elaboración de los cronogramas, y para ello contará
con la participación de todas las partes que intervienen
(Constructor, Proyectista y Suministrador) en cada una de las
distintas etapas.

Cuando en el proceso de elaboración de estos
cronogramas surjan actividades no conciliadas entre sí, es
responsabilidad del Inversionista hacer los movimientos en la
programación que se requieran hasta
alcanzar su total compatibilización.

Los cronogramas contarán con una nomenclatura
definida en cada caso y serán elaborados con gráficos de barra.

Además de este cronograma de ejecución, en
los Estudios de Factibilidad deben incluirse las siguientes
informaciones:

– En caso de que la
microlocalización no esté aprobada,
expresar en qué estado se
encuentra.

– Descripción de las entidades Proyectista,
Constructora y Suministradora.

• Breve descripción general del proyecto y
  objetos de obra fundamentales, caracterización de los
  sistemas
  constructivos, materiales y equipamientos fundamentales. En
  estos últimos es importante destacar la solución
  de climatización, tanto por los volúmenes de
  inversión que genera como por los consumos
  energéticos en su explotación.

– Revisión de la documentación
técnica.

Como parte fundamental del proceso de evaluación
de una inversión turística está la
aprobación y revisión por parte del Grupo
Técnico del Turismo (GTT) del Frente de Proyecto, o la
entidad que se designe. Las conclusiones y recomendaciones de
estos dictámenes pueden ser invalidantes para la
continuidad de la inversión o cumplimentarse durante el
desarrollo de la misma.

De igual forma en dicha revisión se hará
hincapié en la sustitución al máximo de los
suministros a importar por producciones nacionales,
debiéndose fundamentar muy explícitamente aquellos
casos en que aún teniendo una contrapartida nacional, sea
necesaria su importación. También se
profundizará en los índices del Costo de
Inversión.

– Aprobación del Presupuesto.

Previo a la presentación del Estudio de
Factibilidad al MEP, se presentará el Presupuesto de la
Inversión, en etapa de Ingeniería Básica, al
GIT o a la entidad que se designe, para su revisión y
aprobación. Este Presupuesto no debe contener el Capital de
Trabajo, es decir que corresponderá sólo al
Capital Fijo o
presupuesto requerido para la ejecución de la
inversión. El GIT definirá la forma de
presentación de este presupuesto.

Posterior a la aprobación por el GIT de este
presupuesto, el Inversionista presentará al MEP el Estudio
de Factibilidad teniendo en cuenta el mismo y
adicionándole el Capital de Trabajo requerido para la
etapa de explotación de la instalación, mediante el
modelo que se establece en esta metodología.

De ser aprobada la inversión, el MEP
adicionará al presupuesto aprobado por el GIT el Capital
de Trabajo correspondiente sólo al primer año de
operación para su inscripción en el
Plan.

Estos dictámenes (el del GTT, GIT y de la DPPF)
deben anexarse al Estudio de Factibilidad, y constituyen un
elemento fundamental para decidir sobre la aprobación de
dicho estudio.

– Comentarios acerca de los suministros nacionales cuyo
aseguramiento pueda resultar crítico, ya sea por la
magnitud de la demanda o por la característica
(especificidad) de la misma, precisando sus magnitudes
físicas.

– Grado de conocimiento y
conformidad del Constructor con las soluciones técnicas
constructivas plasmadas en el proyecto.

– En el caso de zonas de nuevo desarrollo se
expresará la demanda de instalaciones de apoyo para la
construcción y su período de
construcción.

• Para obras de envergadura, donde se prevén
  puestas en explotación parciales significativas,
  deberá reflejarse las condiciones del análisis
  preliminar de organización de obras.

1.7. Evaluación Económica
Financiera.

El objetivo fundamental de la evaluación
económica financiera es evaluar la inversión a
partir de criterios cuantitativos y cualitativos de evaluación
de proyectos, en el primer criterio mencionado encontraremos
los más representativos y usados para tomar decisiones de
inversión, es decir nos referimos al Valor Actual
Neto (VAN), Tasa Interna de
Retorno (TIR), Periodo de Recuperación, teniendo en
cuenta en este criterio el valor del dinero en el
tiempo, por lo que se transforma en el Periodo de
Recuperación Descontado (PRD) y Razón Costo /
Beneficio o Índice de Rentabilidad.
En los criterios cualitativos se puede utilizar el que mayor
garantía tiene, el método Lista de Control se
fundamenta en la
comunicación directa entre los distintos protagonistas
de las distintas fases del proceso de innovación. Aquí precisamente radica
la importancia de la creación del equipo propuesto al
inicio del estudio; estos serán los que tendrán la
comunicación directa para que de esta
forma, buscar criterios de factibilidad técnica de la
instalación, comercial, financieros y
productivos.

La evaluación económica financiera
constituye el punto culminante del estudio de factibilidad, pues
mide en qué magnitud los beneficios que se obtienen con la
ejecución del proyecto superan los costos y los gastos
para su materialización. El resultado de estas
evaluaciones constituye un índice importante para la
jerarquización y ordenamiento de los proyectos en
correspondencia con su rentabilidad y aporte en divisas a la
economía del país.

Desde el ángulo de la Economía de la Empresa se
analiza la rentabilidad del proyecto de inversión
en sí mismo, excluyendo las soluciones financieras
(intereses de préstamos y reembolsos).

Otro ángulo del análisis de la
inversión desde el punto de vista de la empresa es de
carácter financiero y se dirige a determinar la
rentabilidad del capital invertido considerando las
fuentes financieras y el comportamiento esperado del
capital.

El enfoque de la Economía Nacional es
también de gran importancia, pues es a este nivel que
pueden integrarse al análisis económico la
recuperación de grandes y costosas obras
infraestructurales como por ejemplo: viales de acceso,
tuberías para el suministro de agua, instalaciones
eléctricas y de alcantarillado, cuya magnitud
(capacidad) daría respuesta a una mayor cantidad de obras
turísticas a las propuestas en el Estudio de Factibilidad
que se presenta.

Hay que tener en cuenta que no es suficiente lograr un
proyecto (inversión) con resultados económicos y
financieros favorables; se trata de alcanzar en la
ejecución y explotación de las inversiones los
mayores resultados posibles en el más corto plazo de
tiempo, en términos del aporte en divisas netas para el
país.

En lo que a la Economía Nacional se refiere, la
opción inversionista propuesta debe maximizar los ingresos
directos e indirectos respecto a los recursos financieros,
materiales y humanos necesarios para la ejecución y
funcionamiento de la inversión, optimizando en particular
la relación beneficios-costos en moneda libremente
convertible.

Los indicadores que se utilizarán para la
evaluación económica y financiera de las
inversiones son los siguientes:

Evaluación Económica y
Financiera

El Inversionista estará responsabilizado con
entregar la información básica inicial que debe
contener todos los elementos necesarios para evaluar el proyecto
con ambos enfoques (de empresa y nacional), para lo cual se debe
incluir en el flujo de caja
que presente, el proyecto en sí mismo y las inversiones
inducidas directas necesarias, a la vez que enumere y aporte la
mayor cantidad de información posible sobre las inducidas
indirectas.

El Inversionista deberá considerar además,
el análisis sobre las fuentes de
financiamiento, e incluso sobre el movimiento
real de los efectivos en el tiempo.

1.7.1. Costo de
Inversión.

El Costo o Presupuesto de la inversión a utilizar
para el Estudio de Factibilidad es el elaborado en la etapa de
Ingeniería Básica, a partir de la
documentación del Proyecto Técnico. El mismo
tendrá carácter de limite máximo para el
total de la inversión y por componentes, desglosado en
moneda nacional y divisas.

El Costo de Inversión por unidad de servicio y
por m2 de construcción permiten comparar el
costo del proyecto con instalaciones en funcionamiento, tanto de
los diferentes polos turísticos de nuestro país,
como con instalaciones de países cercanos que constituyen
la competencia. Estos costos relativos deben corresponderse con
el nivel cualitativo del servicio y de los ingresos que se espera
obtener de las instalaciones.

Este Costo de Inversión tendrá dos
expresiones, en dependencia de que se utilice para la
evaluación económica – financiera o para su
inclusión en el Plan de la Economía.

1.7.1.1. Desglose del
Costo de Inversión para la Evaluación
Económica – Financiera.

El Costo de Inversión comprende la suma del
Capital Fijo (Inversiones Fijas más los Gastos
previos a la Explotación) y el Capital de Trabajo
necesario.

Capital Fijo

El Capital Fijo estará constituido por los
recursos requeridos para construir y equipar a una
inversión, el mismo deberá hacerse por año y
se agrupan como se exponen a continuación:

– En MP – De ello:

Inversiones Fijas Total en div.

• Terrenos
• Construcción y montaje
• Equipos y maquinarias
• Mobiliario y decoración
• Dotación inicial
• Inversiones inducidas directas
• Fletes y seguros

Gastos Previos a la explotación

• Estudios e investigaciones
• Proyecto
• Asesoramiento técnico
• Capacitación y adiestramiento
• Gastos financieros durante el período de
  ejecución
• Gastos de comercialización
• Otros gastos

Obras Inducidas (directas e
indirectas)

– Se considerarán como obras inducidas
directas las imprescindibles para vincular la
inversión principal con la infraestructura técnica
exterior de la zona, así como las destinadas a resolver
las afectaciones en el área de la obra o su zona de
protección. Entre estas se encuentran las acometidas
eléctricas, de acueducto, acceso vial y disposición
final de residuales (sólo para esa inversión),
así como afectaciones debido a edificaciones existentes en
el terreno como: viviendas, escuelas, naves, obras de drenaje,
cultivos existentes, etc., que requieren ser demolidas para
acometer la inversión.

– Las obras inducidas indirectas son las
destinadas a crear la infraestructura social, técnica y
productiva en la zona de influencia de la inversión
principal, como pueden ser acueductos, alcantarillados, servicio
eléctrico y de comunicaciones, viales, pedraplenes, y
disposición final de residuales; también se
considerarán entre éstas las correspondientes a
instalaciones de apoyo tales como: almacenes,
talleres, albergues, etc.; que son imprescindibles de ejecutar en
las zonas de nuevo desarrollo, para obtener la adecuada
explotación de las instalaciones
turísticas.

– En todos los casos deberá definirse el monto de
las mismas (total y en divisas), así como los plazos de
ejecución previstos. El monto de las inversiones
inducidas directas formará parte de la Inversión
Fija del Proyecto, mientras que las indirectas se tendrán
en cuenta en la evaluación que se le realice a las
inversiones que se localicen en la región analizada, es
decir que las inversiones inducidas indirectas se tendrán
en cuenta para la EVALUACION del objetivo inversionista
analizado, pero no formarán parte del PRESUPUESTO para su
aprobación e inclusión en el PLAN.

Capital de Trabajo.

El Capital de Trabajo, también llamado Capital de
Explotación o de Rotación, lo conforman los
recursos financieros necesarios para cubrir los gastos
relacionados con el inicio de la explotación de una
nueva instalación en virtud de su programa de
operación y políticas
de comercialización, y con los incrementos de
aprovechamiento anual durante el período de
asimilación de la capacidad de producción o
servicio. Podrá tener un componente en moneda nacional
y uno en divisas, en dependencia de la procedencia de cada
partida.

El Capital de Trabajo se define como la diferencia entre
los activos corrientes y los pasivos corrientes.

Capital de Trabajo = Activos Corrientes – Pasivos
Corrientes

Activos Corrientes:

Comprenden:

• Cuentas a cobrar
• Inventarios:
• Insumos hoteleros
• Insumos gastronómicos
• Mercancías para la venta
• Piezas de repuesto
• Efectivos en caja

Pasivos Corrientes:

Comprenden fundamentalmente las cuentas a pagar
que se derivan por el financiamiento
corriente de las mercancías y otros insumos.

El Capital de Trabajo Neto debe ser suficiente para
cubrir la diferencia entre los activos corrientes y los pasivos
corrientes. Entre estos gastos y costos están:

• las reservas de insumos para mantener las coberturas
  mínimas establecidas;
• las reservas de piezas de repuesto y otros
  artículos gastables necesarios para asegurar la
  operación de la inversión;
• las cuentas a cobrar por insumos y servicios
  entregados y no cobrados (crédito vendedor, ventas a
  crédito, pago diferido, etc.);
• efectivo en caja con destino a otros gastos, tales
  como, salarios, energía, agua, seguros,
  impuestos,
  etc.

Los pasivos corrientes representan aquellos bienes o
servicios recibidos y no pagados, o sea, cuentas a pagar, que es
la contraparte de las cuentas a cobrar cuando la inversión
es la suministradora.

Para el cálculo de las diferentes partidas del
Capital de Explotación se debe definir el plazo de
cobertura para cada una de dichas partidas,
entendiéndose por plazo de cobertura la cantidad de
días de reserva, de tránsito, de demora, u otros,
que tiene cada uno de los conceptos o gastos que componen el
Capital de Trabajo. Estos plazos se determinan o definen
según la práctica comercial de cada sitio; la
procedencia de cada insumo y las características de la
inversión, según proceda para cada
partida.

A partir de los plazos se calculan los llamados
coeficientes de rotación o de cobertura, rotaciones por
año o ciclos de reaprovisionamiento:

Coeficiente de Rotación = 3601
(días por año)/plazo de cobertura
(días)

Cada partida del Capital de Trabajo se calcula partiendo
de los Costos de Producción o Servicio, aplicando para
cada una de ellas:

CT (i) = CP (i)/coeficiente de
rotación

CT = Capital de Trabajo

CP = Costo Producción o
Servicio

donde: CT(i) partida i del Capital de
Trabajo;

CP(i) partida i del Costo de
Producción o Servicios;

coeficiente de Rotación – según
definición anterior.

Para el cálculo de cada una de las partidas del
Capital de Trabajo se aplica lo siguiente:

Para ver la tabla seleccione la
opción "Descargar" del menú superior

Un resumen del cálculo del Capital de Trabajo se
podrá presentar de la siguiente forma:

Título del Proyecto: Análisis del
Capital de Trabajo UM: Miles

Para ver la tabla seleccione la
opción "Descargar" del menú superior

Todo el Capital de Trabajo Neto es un ingreso
líquido al final de la vida útil de la
inversión y como tal se refleja en los Flujos de Caja para
los cálculos económicos (VAN, TIR, etc.).
Lógicamente, esta recuperación al final de la vida
útil tiene poco valor en caso de indicadores actualizados
por el elevado efecto del factor de descuento a largo plazo,
aspecto que se explicará mas adelante.

El cálculo automatizado del Capital de Trabajo
puede realizarse mediante el Programa "CAPTRAB" elaborado
por la Dirección de Inversiones del MEP.

En correspondencia con todo lo anterior el
Presupuesto de la Inversión comprende:

El valor de la documentación técnica,
construcción y montaje, suministros, adquisición de
patentes, equipos y maquinarias, gastos vinculados con la
administración desde el inicio y hasta el final de la
inversión, materias primas, materiales y fuerza de trabajo
para efectuar las pruebas
tecnológicas antes de la puesta en marcha, la
dotación inicial de los insumos hoteleros y
gastronómicos, capital de trabajo inicial, gastos de
comercialización y otros gastos necesarios para su
preparación, ejecución, pruebas y puesta en
explotación.

1.7.1.2. Desglose del
Costo de Inversión para su inclusión en el
Plan.

Para su inclusión en el Plan, el anterior
Presupuesto se desglosará por su estructura
tecnológica en los componentes:

• Equipos
• Construcción y montaje
• Otros gastos

Equipos:

Comprende el valor de todos los equipos y maquinarias ya
sean de producción nacional o de importación,
independientemente de que requieran o no trabajo de montaje,
tales como: equipos gastronómicos, de
climatización, de comunicaciones, pizarras
eléctricas, mobiliario, medios
náuticos, elevadores, sistema de control
administrativo, etc., que se requieran para la
explotación de una instalación
turística.

En el valor de los equipos se incluyen los gastos de
fletes y seguros de la transportación aérea,
marítima y terrestre hasta el área de la
obra.

Construcción y
Montaje:

Comprende los trabajos destinados a crear una nueva
edificación, instalación, obra vial,
marítima, hidráulica y otras, así como las
que se ejecutan en las ya existentes con la finalidad de su
ampliación, modernización o reposición. Se
incluye la demolición de obras o partes de las mismas
necesarias en los trabajos de construcción.

Las partidas del componente Construcción y
Montaje :"Insumos del Constructor " e "Insumos de la Industria de
Materiales de la Construcción (IMC) " en MLC
deberán ser expuestas en el Desglose del Costo de
Inversión para la Evaluación Económica
Financiera.

No incluye los trabajos de edificaciones temporales
ejecutadas para facilidades del constructor y que después
de terminada la obra no tengan dichas edificaciones un destino
útil.

Incluye, además, el conjunto de operaciones
dirigidas a situar, fijar y acoplar equipos tecnológicos
con sus complementos. Comprende trabajos vinculados con los
equipos que se montan tales como, instalaciones
eléctricas, suministros de agua, aire y vapor,
estructuras
tecnológicas de las áreas de servicio, escaleras y
otros; aislamiento y pintura de los
equipos, tuberías y otros.

Se incluyen en este componente los gastos por fletes y
seguros en la transportación de los suministros externos y
nacionales requeridos para la obra.

La producción de la construcción y el
montaje se valorará a los precios presupuestarios
vigentes.

No incluye el valor de los equipos a montar por el
constructor (ejemplo: equipos de clima,
gastronómicos, Pizarra General de Distribución (PGD) y otros).

Cuando los materiales de construcción y de las
instalaciones, que están contenidos en los trabajos, sean
suministrados por el Inversionista, deberán hacerse los
ajustes contables correspondientes.