Como colega y amigo me permito presentar a su
consideración estas reflexiones sobre el
tema:
Hasta la fecha nos encontramos con una situación
particular, nuestros centros comerciales no se
administran.
El centro Comercial debe funcionar desde su construcción, hasta su ocaso con el soplo
divino que le imprima el constructor por gracia de su
ubicación y de su diseño,
porque los administradores y los propietarios nada pueden hacer
ni conocer de la situación real de su inversión ya que no existen indicadores de
gestión, no existe un sistema contable
que permita establecer a ciencia cierta
si un centro comercial va bien, regular o mal, solo las fuerzas
del mercado al pasar
de los años nos demuestran cual es la verdadera realidad
del ente comercial, si perdimos o ganamos con nuestra
inversión pero inermes, solo confiando en la buena
suerte.
me aterra pensar que aun existan inversionistas tan
audaces que estén dispuestos a invertir cuantiosas sumas
de dinero en
inmuebles a lo que no se les garantiza su administración, (mas de doscientos en la
ultima década y veinte actualmente en construcción)
es como si estuvieran dispuestos a comprar acciones en
una compañía, donde solo se pueda saber el precio de
estas acciones cuando se compran y cuando se vendan y es que "
lo que no se mide, no se evalúa, lo que no se
evalúa, no se administra, lo que no se administra es
incierto".
definamos el Centro Comercial como "Conjunto de
establecimientos comerciales sometidos al régimen de
propiedad
horizontal, con criterio de unidad, cuya formula comercial,
actividades complementarias y servicios
comunales están relacionados con su entorno y orientados a
prestar sus servicios en el área metropolitana de la
ciudad con criterio imagen y administración unitaria".
Así las cosas, en los Centros Comerciales regidos
por Propiedad Horizontal todas sus estancias administrativas
están concentradas en controlar la cuenta de gastos de
administración, funcionamiento y gastar lo que queda en
publicidad, algo
así como si en nuestras empresas todo el
equipo administrativo se dedicara a controlar los gasto de
funcionamiento y nadie nos diera cuenta del capital del
negocio del patrimonio que
en nuestro caso son los metros cuadrados representados en locales
comerciales.
GENESIS DE LOS
CENTROS COMERCIALES EN BOGOTA:
veamos a la Bogota, de los 30’s encontramos el "
Pasaje Rivas" el pasaje " Lievano" por no hablar de otros muchos
de su estilo y su época, pasemos a lo que nos concierne:
Los "Modernos Centros Comerciales" que hacen presencia como hoy
los conocemos, durante la década de los 70’;
recordemos el pasaje de los "Hippies" el Centro Comercial
Aquarium que prospero a la sombra de este y saltamos a
"Unicentro" de halla para acá, Andino, Plaza de las
Americas, Salitre hasta Platinum, y Unicentro de occidente por
mencionar algunos, todo es una dicha el edén de los
constructores que hacían su agosto en una urbe que
crecía a pasos agigantados y a la sombra del
proteccionismo comercial.
Se importo primero la idea que hacia furos en estados Unidos
desde la década de los años 30, se importaron los
diseños de Centros Comerciales de Europa, los
constructores recorrían el mundo y traían desde el
diseño hasta el logotipo, el mercado de la cuidad
crecía y absorbía copiosamente todo lo que
pareciera una novedad, lo que no se importo y se adapto,
fue el anacrónico sistema de propiedad imperante
(propiedad horizontal) se vendieron los locales
comerciales de la misma manera que se vendía un
apartamento de vivienda, regidos por el mismo sistema de
propiedad horizontal, hasta la fecha continua este modelo y solo
hasta hoy, empiezan a hacer su aparición los Centros
Comerciales regidos por un solo operador, veamos Atlantis,
San Rafael, que es, como han funcionado siempre en otras partes
del mundo los centros Comerciales. Unos construyen y arriendan y
otros explotan sus negocios en
locales arrendados, aquí los comerciantes son propietarios
del inmueble y del negocio, dicen que las bonanzas suplen las
carencias de la
administración.
Mientras el país se debatía en la
ingobernabilidad de los "gobiernos" anteriores, a la sombra de la
apertura y por la puerta grande hicieron su aparición las
Grandes Superficies y reaccionaron las Cadenas de Supermercados
que vieron el gran potencial de mercado y de negocios que se les
escapaba de las manos, de la nada las grandes superficies pasaron
a vender 6000 billones al año y hasta incursionaron con
éxito
en la construcción de inmuebles comerciales ( Centro
Comercial Santa Ana, Chia) al punto que hoy los comerciantes
prefieren arrendar un local en las áreas que las grandes
superficies conceden a su arbitrio, que participar en el comercio de
los Centros Comerciales.
LA RESPONSABILIDAD:
¿A quien le compete la responsabilidad en la
ausencia de control que en la
gran mayoría de los Centros Comerciales impera? Tal vez a
los constructores que han debido importar el paquete completo, a
los administradores y gerentes, que por definición y por
ley deben
rendir un informe de la
evolución previsible de los negocios,
según el código
de comercio; a los comerciantes; a los inversionistas que tiene
la obligación de velar por el buen rendimiento de sus
inversiones;
al Gobierno; a las
Cámaras de Comercio; a las Asociaciones de Centros
Comerciales; a los Profesionales; a las Facultades de
Administración; a los Investigadores
Académicos.
Pero hoy, es responsabilidad de todos, se trata de
defender un fuero propio, un territorio, que con esfuerzo
colonizamos los Colombianos y que vemos sé esta esfumando
en nuestras manos, sin que nadie ni nada pueda invertir el
proceso de
regalar este sector comercial, sin intentar ni siquiera dar la
pelea.
Como lo que esta en juego es la
supervivencia de la Industria de
los Centros Comerciales, incluido el sector de la
construcción, no es mi propósito polemizar
con ningún gremio, aportas de la segunda y
definitiva fase de la apertura llamada
T.L.C. hago un llamamiento a la unidad de los
gremios que la componen a fin de tomar medidas preventivas para
aquellos que aun tiene oxigeno,
trabajen cuando aun hay esperanzas, ya que más adelante
cuando el proceso de apertura este en marcha no es precisamente
el gobierno quien va a darnos una mano (nosotros no somos el
sector financiero) diga lo que diga el ministro quien decide el
destino de la economía es la
productividad
del gran capital.
Como aporte a esta problemática he contribuido
con un estudio denominado "INDICADORES DE
GESTIÓN EN LOS CENTROS COMERCIALES" realizado a finales
del 2004 en asociación con las facultades de ingeniería de la Universidad
Distrital de Bogota en dicho estudio se plantea la
construcción de indicadores de gestión, que son instrumentos que
interpretan los signos vitales
de la
organización y su continuo monitoreo permite
identificar y controlar los síntomas que se derivan en
toma de
decisiones oportunas para obtener las metas propuestas.
Utilizando metodologías valuatorias profesionalmente
aceptadas hacemos unos seguimientos a los cambios de valor de las
unidades que conforman el centro comercial esto nos permite
utilizar un parámetro idóneo de
calificación que es el mercado,
permitiéndonos identificar oportunamente el valor
agregado o "prima" comercial de un determinado centro
comercial, como consecuencia de la buena gestión de sus
entes administrativitos, también se implementan
índices de alerta como son los índices de liquidez,
de arrendamiento, de ventas,
índices de apalancamiento comercial de macas,
índices de ocupación etc todos estos indicadores se
construyen a la medida, de acuerdo a las circunstancias propias
de cada Centre Comercial
Para concluir esta introducción al tema, podríamos
decir que mientras no se dote de herramientas o
instrumentos de control a los entes administrativos, ni los
administradores ni los inversionistas ni los comerciantes
podrán predecir la evolución de un Centro
Comercial.
Es claro que si la institución carece de indicadores
financieros o de gestión, por sustracción de
materia estos
están fuera de control (nadie puede conducir un
vehículo si no existen los controles) lo que no significa
que tengan que ir mal. Los hay que van "divinamente" pero por las
mismas razones de los que van "pésimamente"
¿La razón? Factores externos, fuerzas de
mercado, magnifica ubicación, elementos completamente
ajenos como logros de las administraciones del Centro
Comercial.
Así las cosas, mientras no se demuestre mediante
técnicas administrativas la
situación real de la copropiedad, estos seguirán
siendo entes reactivos que responden tardíamente a las
exigencias del mercado, cuando la administración moderna
debe ser proactiva, es decir, prever o anticiparse a las
expectativas de los consumidores.
Se preguntara él porque existen centros
comerciales exitosos si no utilizan este tipo de indicadores
administrativos. La respuesta es "la sinergia"
entendida como el impulso inicial impreso a un negocio por unas
condiciones favorables en el momento de su lanzamiento como son
la coyuntura económica, la ubicación, el desarrollo
demográfico, las políticas
estatales y la energía impresa por la calidad y
actividad de los comerciantes participantes en la copropiedad. Lo
cual, si bien se da en la práctica no es desconocido el
hecho de que son empresas altamente vulnerables a los cambios de
los mismos factores que una vez le imprimieron su dinámica comercial.
Es así como hemos presenciado copropiedades una
vez altamente exitosas con una vida comercial muy fugaz que no
alcanzan al promedio de 10 años, no se adaptaron a los
cambios vertiginosos de la economía.
Paradójicamente estos postulados justifican las
administraciones que no son exitosas, la tendencia a culpar a la
administración entendida como asamblea juntas de
administración y administradores es común entre los
copropietarios quienes no entienden que mientras no se
introduzcan elementos que permitan el manejo de la copropiedad
como una institución preactiva en términos
administrativos estos seguirán siendo un albur en
términos de competitividad.
Se hace imprescindible que ha problemas criollos
les demos soluciones
propias ya vimos como la implantación del sistema
transmilenio esta dando resultados positivos aun contra
él pronostico de los expertos internacionales de transporte que
solo veían en la solución del caótico
transporte Bogotano la solución del Metro.
El índice de valorización que no es
otra cosa que el valor agregado que la administración le
da a un centro comercial en su conjunto, marca la
diferencia entre un centro comercial de éxito y los que no
lo son, es el mercado el juez idóneo e
imparcial que determina cuando vale este valor agregado para
cada uno de los centros comerciales.
Y si usted se toma el tiempo para
llegar hasta este punto, le invito a que analice algunos datos
extraídos de un caso real en estudio y
concluya.
SE administra el 3.4% del valor patrimonial de la
copropiedad veamos:
Índice de Valorización General Neta
(IPC): Se define como el valor actual ajustado
por el índice de precios al
consumidor IPC
del periodo parcial del año sobre el valor comercial del
inmueble referido al mes de Mayo.
Significa que para nuestro caso hipotético
tenemos una valorización general neta del 1.7% con
respecto al valor de la referencia.
Índice de Valorización General Neta
(Tasa de Devaluación): Se define
como el valor actual ajustado por tasa de devaluación del
periodo parcial del año sobre el valor comercial del
inmueble referido al mes de Mayo.
Significa que para nuestro caso hipotético
tenemos una perdida de valor general neta del 0.005% en
términos de la divisa del Dólar con respecto al
valor de la referencia.
Para ver el gráfico seleccione la
opción "Descargar" del menú superior
* NOTA: Aunque
existen otros índices de valorización que pueden
irse estableciendo o generando dependiendo de la necesidad que
se requiera solucionar, se estableció la
determinación de estos índices de acuerdo a la
representatividad que ellos tienen sobre el mercado y al grado de
confiabilidad que pueden brindar en este caso.
Rafael Corredor Alvarez
Especialista en Avaluos – U. Distrital
Administrador de Empresas – U, Nacional
Bogotá Colombia