- Norma Internacional de
Contabilidad, NIC 40 - Definiciones
- Reconocimiento
- Medición
inicial - Gastos (subsecuentes)
posteriores - Medición posterior
al reconocimiento inicial - Modelo del valor
justo - Incapacidad de medir
confiablemente el valor justo - Modelo del
costo - Retiro y
Desapropiación - Provisiones
transitorias - Fecha de
vigencia - Enmienda a las NIC
existentes
- La NIC 40
prescribe el tratamiento contable para la inversión en propiedad y los requisitos
de revelación relacionados. Esta norma entra en vigencia
paras los estados
financieros anuales, que inicien el o luego del 01 de enero
del 2001. Se recomienda su aplicación
anticipada. - Esta norma reemplaza requisitos previos de la NIC 25,
Contabilización de las Inversiones.
Bajo la NIC 25, a una empresa se
le permitiría escoger entre una variedad de tratamientos
contables para la Inversión en Propiedad (costo
depreciable bajo el tratamiento por punto de referencia en la
NIC 16 y Propiedad, Planta y Equipo, revaluación con
depreciación bajo el tratamiento alterno
permitido de la NIC 16, costo menos deterioro bajo la NIC 25 o
revaluación bajo la NIC 25). La NIC 25 queda derogada
cuando esta norma entre en vigencia. - La Inversión en Propiedad se define como la
propiedad (terrenos o edificios, o parte de un edificio, o
ambos), mantenida (por el propietario o por el arrendatario en
un arrendamiento
financiero), con el fin de obtener rentas o
plusvalía o ambos, en vez de:
- Su uso en la producción u oferta de
bienes o
servicios o
para propósitos administrativos. - Su venta como
el giro habitual ordinario de la
empresa.
- La norma no trata de:
- La propiedad ocupada por el propietario (sea la
propiedad tenida para su uso en la producción u oferta
de bienes o servicios, o para propósitos
administrativos), llevados bajo la NIC 16, Propiedad, Planta y
Equipo, ya sea el costo depreciado o el monto revaluado menos
la depreciación subsecuente. - La propiedad tenida para la venta en el curso
ordinario de la empresa,
llevada al menor entre el costo y el valor
realizable neto según la NIC 2, inventarios. - La propiedad en construcción o en desarrollo
para su uso futuro como una Inversión en Propiedad, la
NIC 16 se aplica a tal propiedad hasta que la
construcción o el desarrollo estén terminados, en
cuyo momento la propiedad se vuelve Inversión en
Propiedad, y se aplica entonces esta norma. Sin embargo, esta
norma si aplica a la Inversión en Propiedad ya
existente, que está siendo nuevamente desarrollada para
continuar su uso en el futuro como una Inversión en
Propiedad. - El interés
mantenido por un arrendatario en una arrendamiento operativo,
bajo la NIC 17, Arrendamientos. - Los bosques y recursos
naturales renovables similares. - Derechos mineros, exploración y desarrollo de
recursos
naturales no renovables como minerales,
aceite,
gas natural
y similares.
- Esta norma permite que la empresa escoja uno de los
siguientes:
- Modelo del valor justo: la Inversión en
Propiedad debe ser medida al valor justo y los cambios al valor
justo, deben ser reconocidos en el estado de
resultados. - Modelo del costo: el modelo del
costo es el tratamiento de punto de referencia de la NIC 16,
Propiedad, Planta y Equipo: la Inversión en Propiedad
debe ser medida al costo depreciado (menos cualquier
pérdida acumulada por deterioro). La empresa que escoge
el modelo del costo debe revelar el valor justo de su
Inversión en Propiedad.
- El modelo de valor justo difiere del modelo de
revaluación que la junta ya permite para ciertos
activos no
financieros. Bajo el modelo de revaluación, los
incrementos en el monto llevado por encima de una medición basada en el costo son
reconocidos como un superávit de revaluación. Sin
embargo, bajo el modelo de valor justo, todos los cambios en el
valor justo son reconocidos en el estado de
resultados. - Esta es la primera vez que la Junta ha introducido un
modelo contable de valor justo para activos no financieros. Las
cartas con
comentarios de la Exposición Preliminar E-64, mostró
que aunque muchos respaldan este paso, muchos otros
todavía tienen significativas reservas tanto
conceptuales como prácticas acerca de extender el modelo
de valor justo a los activos no financieros. También
algunos creen que ciertos mercados de
propiedades no están aún lo suficientemente
maduros para que el modelo de valor justo funcionen
satisfactoriamente. Más aún, algunos creen que es
imposible crear definiciones rigurosas de Inversión en
Propiedad y que eso vuelve impráctico que se requiera un
modelo de valor justo en el presente. - Por esas razones, la Junta cree que no es
práctico en este momento, el requerir un modelo del
valor justo para la Inversión en Propiedad. A la vez, la
Junta cree que es deseable permitir un modelo de valor justo.
Este paso evolutivo permitirá a los preparadores y
usuarios el obtener mayor experiencia trabajando con un modelo
de valor justo y dejará tiempo para
que ciertos mercados de propiedades obtengan una mayor
madurez. - La norma requiere que una empresa aplique el modelo
escogido a toda su Inversión en Propiedad. Un cambio de un
modelo a otro solo puede efectuarse si dicho cambio
resultará en una presentación más
apropiada. La norma establece que es altamente improbable que
ello sea el caso, para que vaya a producirse un cambio del
modelo del valor justo al modelo del costo. - En casos excepcionales, hay clara evidencia cuando
una empresa adquiere por primera vez una Inversión en
Propiedad (o cuando una propiedad existente se vuelve por
primera vez Inversión en Propiedad, seguidamente de la
terminación de la construcción o del desarrollo,
o luego de un cambio de uso), que la empresa no podrá
determinar el valor justo de una Inversión en Propiedad,
confiablemente sobre una base continua. En tales casos, la
norma requiere que la empresa mida esa Inversión en
Propiedad, usando el "tratamiento por punto de referencia" de
la NIC 16, hasta que se deshaga de esa Inversión en
Propiedad. El valor residual de la Inversión en
Propiedad debe asumirse que es cero. Una empresa que ha
escogido el modelo de valor justo mide toda su Inversión
en Propiedad al valor justo. - El apéndice A es un árbol que sumariza
como una empresa determina si aplica la NIC 40 (para decisiones
Inversión en Propiedad), en vez de la NIC 16, Propiedad,
Planta y Equipo (para propiedad ocupada por el dueño o
propiedad que está en construcción o en
desarrollo para su uso futuro como Inversión en
Propiedad), o la NIC 2, Inventarios (para la propiedad
mantenida para la venta en el ordinario del
negocio). - El apéndice B, bases para las conclusiones,
sumariza las razones de la Junta para adoptar los requisitos
señalados en la NIC 40.
Objetivo
El objetivo de
esta norma es prescribir el tratamiento contable de la
Inversión en Propiedad y los requisitos de
revelación relacionados.
Alcance
- Esta norma ha de ser aplicada para el reconocimiento,
medición y revelación de la Inversión en
Propiedad. - Entre otras cosas, esta norma trata de la
medición en los estados financieros de los
arrendatarios, de la Inversión en Propiedad mantenida
bajo un arrendamiento
financiero y de la medición en los estados
financieros del arrendador de la Inversión en Propiedad
arrendada, como arrendamiento operativo. Esta norma no trata de
los asuntos cubiertos en la NIC 17, Arrendamientos,
incluyendo:
- Clasificación de arrendamientos como
arrendamientos financieros y arrendamientos
operativos. - Reconocimiento de ingresos por
arrendamientos obtenidos de Inversión en Propiedad (ver
también la NIC 18, ingresos) - Medición en los estados financieros de un
arrendatario, de la propiedad mantenida como arrendamiento
operativo. - Medición en los estados financieros de un
arrendador, de la propiedad arrendada como arrendamiento
financiero. - Contabilización de las transacciones de venta
y retiro. - Revelación acerca del arrendamiento financiero
y del arrendamiento operativo.
- Esta norma no tiene aplicación
para:
- Los bosques y recursos naturales renovables
similares. - Derechos mineros, exploración y desarrollo de
recursos naturales no renovables como minerales, aceite,
gas natural
y similares.
- Los siguientes términos son utilizados en esta
norma con los significados que se especifican:
Inversión en Propiedad: es la propiedad
(terreno o edificio, o parte de un edificio o ambos) mantenida
(por el propietario o por el arrendatario bajo un arrendamiento
financiero), para obtener rentas o para plusvalía de
capital o
para ambas, más que para:
- Su uso en la producción u oferta de bienes o
servicios o para propósitos administrativos. - Su venta en el giro ordinario del
negocio.
Propiedad ocupada por el propietario: es la
propiedad mantenida (por el propietario o por el arrendatario
en un arrendamiento financiero), para su uso en la
producción u oferta de bienes o servicios o para
propósitos administrativos.
Valor Justo: Es el monto al cual un activo
puede ser intercambiado entre partes conocedoras y con libre
voluntad, en una transacción entre partes no
relacionadas.
Costo: Es el monto de efectivo o equivalentes
pagados o el valor justo de otro tipo de remuneración
dados para adquirir un activo en la fecha de adquisición
o de construcción.
Valor llevado: Es el monto al cual un activo es
renocido en el balance.
- La Inversión en Propiedad es mantenida para
obtener rentas o para plusvalía de capital o ambas. Por
tanto, una Inversión en Propiedad genera flujos de
efectivo muy independientemente de los otros activos mantenidos
por una empresa. Eso hace la distinción entre
Inversión en Propiedad de la propiedad ocupada por el
propietario. La producción u oferta de bienes o
servicios (o el uso de la propiedad para propósitos
administrativos) genera flujos de efectivo que son atribuibles
no solo a la propiedad, sino también a otros activos
usados en la producción o en el proceso de
oferta. La NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, se aplica para
la propiedad ocupada por el dueño. - Los siguientes son ejemplos de Inversión en
Propiedad:
- El terreno mantenido para la plusvalía de
capital en el largo plazo más que para la venta en el
corto plazo, en el giro ordinario de los negocios. - El terreno mantenido para un uso futuro que
actualmente aún no ha determinado. (Si una empresa no ha
determinado que usará el terreno ya sea como una
propiedad ocupada por el dueño o para la venta en el
corto plazo, en el giro ordinario del negocio, la tierra es
considerada que es mantenida para ganar plusvalía de
capital). - Un edificio propiedad de la empresa que informa (o
mantenido por la empresa que informa, bajo un arrendamiento
financiero) y arrendada bajo uno o más arrendamientos
operativos. - Un edificio que está desocupado, pero que se
mantiene para ser arrendado bajo uno o más
arrendamientos operativos.
- Los siguientes son ejemplos de cuentas que
no son Inversión en Propiedad, y que por tanto, quedan
fuera del alcance de esta norma:
- La propiedad mantenida para ser vendida en el giro
ordinario del negocio o en proceso de construcción o
desarrollo para dicha venta (Ver NIC 2, Inventarios), por
ejemplo la propiedad adquirida exclusivamente con vistas a
posteriormente deshacerse de ella en el futuro cercano o para
desarrollo y reventa. - La propiedad que está siendo construida o
desarrollada a nombre de terceros (ver la NIC 11, Contratos de
Construcción). - La propiedad ocupada por el dueño (ver la NIC
16, Propiedad, Planta y Equipo), incluyendo entre otras cosas,
la propiedad mantenida para su uso futuro como propiedad
ocupada por el dueño, la propiedad mantenida para su
desarrollo futuro y posterior uso como una propiedad ocupada
por su dueño, la propiedad ocupada por los empleados
(sea o no que los empleados paguen el alquiler a tasas del
mercado), y
la propiedad ocupada por el dueño de la cual se planea
deshacer. - La propiedad que está siendo construida o
desarrollada para su uso futuro como Inversión en
Propiedad. La NIC 16 aplica a tal tipo de propiedad hasta que
la construcción o el desarrollo estén completos,
en cuyo momento la propiedad se vuelve Inversión en
Propiedad y se aplica entonces esta norma. Sin embargo esta
norma sí aplica a la Inversión en Propiedad ya
existente, que está siendo nuevamente desarrollada para
continuar su uso en el futuro como una Inversión en
Propiedad (ver párrafo 52).
- Ciertas propiedades incluyen una porción que
se mantiene con el fin de obtener rentas o para
plusvalía de capital y otra porción que se
mantiene para su uso en la producción u oferta de bienes
o servicios o para propósitos administrativos. Si estas
porciones pudieran ser vendidas por separado (o arrendadas de
forma separada bajo un arrendamiento financiero), la empresa
llevará la contabilidad
por separado para cada porción. Si las porciones no
pudieran ser vendidas por separado, la propiedad es
Inversión en Propiedad solo si una porción
insignificante es mantenida para su uso en la producción
u oferta de bienes o servicios o para propósitos
administrativos. - En ciertos casos, una empresa provee servicios
auxiliares a los ocupantes de una propiedad mantenida por la
empresa. La empresa tratará tal propiedad como
Inversión en Propiedad si los servicios son un
componente relativamente insignificante de lo pactado como un
todo. Un ejemplo podría ser cuando el propietario de un
edificio de oficinas provee de servicios de seguridad y
mantenimiento a los arrendatarios que ocupan el
edificio. - En otros casos, los servicios brindados son un
componente más significativo. Por ejemplo, si una
empresa es dueña de un hotel y lo administra un hotel,
los servicios brindados a los huéspedes son un
componente significativo de lo pactado como un todo. Por tanto,
un hotel administrado por su dueño es propiedad ocupada
por su dueño, en vez de una Inversión en
Propiedad. - Podría ser difícil determinar si los
servicios auxiliares son tan significativos, como para que la
propiedad no califique como Inversión en Propiedad. Por
ejemplo, el propietario de un hotel algunas veces transfiere
ciertas responsabilidades a terceros mediante un contrato de
administración. Los términos de
tales contratos de administración varían ampliamente.
En uno de los extremos del espectro, la posición del
propietario podría ser en sustancia la de un
inversionista pasivo. Mientras que en el extremo opuesto del
espectro, el propietario podría simplemente haber
contratado externamente ciertas funciones
cotidianas, mientras que a la vez mantiene una
exposición significativa a la variación en los
flujos de efectivo generados por las operaciones del
hotel. - Se requiere razonamiento para determinar si una
propiedad califica como Inversión en Propiedad. La
empresa que ha desarrollado criterio suficiente de manera que
pueda ejercitar ese razonamiento en forma consistente, de
acuerdo con la definición de Inversión en
Propiedad y con la guía relacionada de los
párrafos 5 a 11. El párrafo 66 (a) requiere que
una empresa revele dicho criterio cuando una
clasificación es difícil. - Según la NIC 17, Arrendamientos, un
arrendamiento no capitaliza la propiedad mantenida como un
arrendamiento operativo. Por tanto, el arrendatario no trata
los intereses por dicha propiedad como una Inversión
en Propiedad. - En algunos casos, una empresa es dueña de una
propiedad que es arrendada, y ocupada por su empresa matriz o por
otra subsidiaria, la propiedad no califica como
Inversión en Propiedad en los estados financieros
consolidados que incluyen ambas empresas,
porque la propiedad es ocupada por su propietario desde la
perspectiva del grupo como
un todo. Sin embargo desde la perspectiva de la empresa
individual, que es dueña, la propiedad es
Inversión en Propiedad, si cumple con la
definición del párrafo 4. Por tanto, el
arrendador trata la propiedad como Inversión en
Propiedad en sus estados financieros individuales.
- La Inversión en Propiedad deber ser reconocida
como un activo solo cuando:
- Es probable que los beneficios económicos
futuros que están asociados con la Inversión en
Propiedad fluirán hacia la empresa. - El costo de la Inversión en Propiedad pueda
ser medido confiablemente.
- Al determinar si una cuenta cumple con el primer
criterio de reconocimiento, la empresa necesita evaluar el
grado de certeza unido al flujo de beneficios económicos
futuros sobre la base de la evidencia disponible a la fecha del
reconocimiento inicial. El segundo criterio de reconocimiento
generalmente es satisfecho fácilmente, porque la
transacción de intercambio evidencia la compra del
activo identificando su costo. - Una Inversión en Propiedad deber ser medida
inicialmente por su costo. Los costos de la
transacción deben ser incluidos en la medición
inicial. - El costo de la compra de una Inversión en
Propiedad comprende su precio de
compra y cualquier gasto atribuible directamente. Los gastos
atribuibles directamente incluyen por ejemplo, los honorarios
profesionales por servicios legales, los impuestos a la
transferencia de propiedad y otros costos de las
transacciones. - El costo de una Inversión en Propiedad,
construida por la misma empresa, es su costo a la fecha cuando
la construcción o su desarrollo están completos.
Hasta esa fecha, la empresa aplicará la NIC 16,
Propiedad, Planta y Equipo. A esa fecha, la propiedad se
convierte en Inversión en Propiedad y se aplica entonces
esta norma (ver los párrafos 53 (e) y 59 más
adelante). - El costo de una Inversión en Propiedad no se
incrementa por los costos de puesta en funcionamiento inicial
(a menos que ellos sean necesarios para terminar de poner la
propiedad en condición de operar), ni por
pérdidas incurridas en la operación inicial,
incurridas antes de que la Inversión en Propiedad
alcance el nivel planeado de ocupación, ni los montos
anormales de materiales
gastados, o de trabajo u
otros recursos incurridos al construir o desarrollar la
propiedad. - Si se difiere el pago de una Inversión en
Propiedad, su costo es el precio de efectivo equivalente. La
diferencia entre este monto y los pagos totales se reconoce
como un gasto de intereses durante el período del
crédito. - Los gastos posteriores en relación con una
Inversión en Propiedad que ya ha sido reconocida,
deben ser añadidos al monto llevado de la
Inversión en Propiedad cuando es probable que
beneficios económicos futuros, los gastos posteriores
para restaurar los beneficios económicos futuros por
encima del nivel de desempeño originalmente evaluado de la
Inversión en Propiedad existente, vayan a fluir hacia
la empresa. Todo el resto de gastos posteriores deben ser
reconocidos como gastos del período en el cual
ocurrieron. - El tratamiento contable apropiado para los gastos
incurridos posteriormente a la adquisición de una
Inversión en Propiedad, depende de las circunstancias
que se han tomado en cuenta en la medición y
reconocimiento iniciales de la inversión relacionada.
Por ejemplo, cuando el monto llevado de una Inversión en
Propiedad ya ha tomado en cuenta una pérdida en
beneficios económicos futuros esperados del activo, son
capitalizados. Ese también es el caso cuando el precio
de compra de un activo refleja la obligación de la
empresa de incurrir en gastos que son necesarios a futuro, para
volver a funcionar el activo. Un ejemplo de esto es la
adquisición de un edificio que requiere
renovación. En tales circunstancias, el gasto posterior
es sumado al valor llevado. - Una empresa debe escoger ya sea el modelo de valor
justo de los párrafos 27 a 49 o el modelo del costo del
párrafo 50, como su política contable,
y debe aplicar esa políticas a toda su Inversión en
Propiedad. - La NIC 8, Utilidad o
Pérdida Neta del Período, Errores Fundamentales
y Cambio en Políticas Contables, establece que un
cambio voluntario en política contable solo debe ser
hecho si el cambio va a resultar en una presentación
más apropiada de los eventos o
transacciones en los estados financieros de la empresa. Es
poco probable que un cambio del modelo de valor justo al
modelo del costo vaya a resultar en una presentación
más apropiada. - Esta norma requiere que todas las empresas determinen
el valor justo de la Inversión en Propiedad con el
propósito de medición (modelo de valor justo) o
de revelación (modelo del costo). Es deseable, aunque no
obligatorio, que las empresas determinen el valor justo de la
Inversión en Propiedad sobre la base de un avalúo
por parte de un valuador independiente que tenga una
calificación profesional relevante y reconocida, y que
tenga experiencia reciente en la localidad y categoría
de la Inversión en Propiedad que está siendo
valorada. - Luego del reconocimiento inicial, la empresa que
escoge el modelo del valor justo debe medir toda su
Inversión en Propiedad a su valor justo, excepto en los
casos excepcionales descritos en el párrafo
47. - Una ganancia o pérdida que surja de un cambio
en el valor justo de la Inversión en Propiedad, debe ser
incluido en la utilidad o pérdida neta del
período en el cual surge. - El valor justo de la Inversión en Propiedad es
generalmente su valor de mercado. El valor justo es medido como
el precio más probable razonablemente obtenible en el
mercado a la fecha del balance, conforme con la
definición de valor justo. Es el mejor precio
razonablemente obtenible por el vendedor y el precio más
ventajoso razonablemente obtenible por el comprador. Esta
estimación específicamente excluye un precio
estimado aumentado o disminuido en términos o
circunstancias especiales, tales como financiamiento, convenios de venta y
retroarriendo, consideraciones especiales o concesiones
garantizadas por algún asociado con la
venta. - La empresa determina el valor justo sin ninguna
deducción por los costos de
transacción en que la empresa pueda incurrir, en la
venta u otra forma en que vaya a disponer del
activo. - El valor justo de la Inversión en Propiedad
debe reflejar el estado
actual del mercado y de las circunstancias a la fecha de
balance, y no a una fecha anterior o posterior. - El valor justo estimado es un tiempo
específico de una fecha dada, porque los mercados y las
condiciones de los mercados pueden cambiar, el valor estimado
puede ser incorrecto o inapropiado para otro momento. La
definición de valor justo también asume
intercambio simultáneo y culminación del contrato
de venta sin ninguna variación en el precio que pueda
ser hecha en una transacción entre partes no
relacionadas, conocedoras y con libre voluntad si el
intercambio y culminación no son
simultáneos. - El valor justo de la Inversión en Propiedad
refleja entre otras cosas, el ingreso por rentas de
arrendamientos corrientes y supuestos razonables y
fundamentados que representan una visión general del
mercado de lo que partes conocedoras y con libre voluntad,
podrían asumir acerca del ingreso por rentas de futuros
arrendamientos a la luz de las
condiciones de mercado actuales. - La definición de valor justo se refiere a
"partes conocedoras" y con libre voluntad. En este contexto
conocedoras significa que tanto el comprador voluntario y el
vendedor voluntario están razonablemente informados
acerca de la naturaleza y
características de la Inversión en Propiedad, sus
usos actuales y potenciales y el estado del mercado a la fecha
del balance. - Un comprador voluntario está motivado, pero no
obligado a comprar. Ese comprador no está ni ansioso ni
determinado a comprar a cualquier precio. Ese comprador es
también uno que compra de acuerdo con la realidad del
mercado actual y con las expectativas corrientes del mercado,
más que en un mercado imaginario o hipotético que
no puede ser demostrado o anticipado a que exista. El presunto
comprador no pagaría un precio mayor que lo que requiere
el mercado. El propietario actual de una Inversión en
Propiedad está incluido entre aquellos que constituyen
el mercado. - Un vendedor voluntario no está ni ansioso ni
forzado a vender, tampoco está dispuesto a vender a
cualquier precio, ni a aferrarse a un precio que no sea
considerado razonable en el mercado actual. El vendedor
voluntario está motivado a vender la Inversión en
Propiedad en los términos del mercado al mejor precio
obtenible en el mercado abierto luego de un apropiado mercadeo,
cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias de hecho del
propietario actual de la Inversión en Propiedad no
están tomados en consideración porque el vendedor
voluntario es un propietario hipotético. - La expresión "luego de un apropiado mercadeo"
significa que la Inversión en Propiedad sería
expuesta al mercado en la manera más apropiada para
efectuar su puesta a disposición al mejor precio
razonablemente obtenible. La duración de su
exposición puede variar según las condiciones del
mercado, pero debe ser suficiente como para permitir que la
Inversión en Propiedad sea llevada a la atención de un adecuado número de
compradores potenciales. Se asume que el período de
exposición ocurre antes de la fecha del
balance. - La definición de valor justo se refiere a una
transacción en que no hay partes relacionadas. Una
transacción en que no hay partes relacionadas es aquella
que hay entre partes que no tienen una relación
particular o especial que haga que los precios de
las transacciones no sean característicos del mercado.
Se presume que la transacción es entre partes no
relacionadas, cada una actuando independientemente. - La mejor evidencia del valor justo se da normalmente
por los precios corrientes en un mercado activo por una
propiedad similar en la misma localización y
condición, y sujeta a un arrendamiento similar y a otros
contratos. La empresa tiene cuidado de identificar cualquier
diferencia en la naturaleza, localización o
condición de la propiedad o en los términos
contractuales de los arrendamientos y de otros contratos
relacionados con la propiedad. - En caso de ausencia de precios corrientes de un
mercado activo del tipo descrito en el párrafo 39, la
empresa toma en consideración la información de una variedad de fuentes,
incluyendo:
- Los precios corrientes de un mercado activo para
propiedades de diferente naturaleza, condición o
localización (o sujetos a diferentes arrendamientos u
otros contratos), ajustados para reflejar dichas
diferencias. - Precios recientes en mercados menos activos, con
ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones
económicas desde la fecha de las transacciones que
ocurrieron a esos precios. - Proyecciones de flujos de efectivo descontados,
basados en estimaciones confiables de flujos futuros de
efectivo, respaldados por los términos de cualquier
arriendo existente y de otros contratos y (cuando sea factible)
por evidencia externa tales como rentas corrientes del mercado
para propiedades similares en la misma localización y
condición, y el uso de tasas de descuento que reflejen
las evaluaciones del mercado actual de la incertidumbre en el
monto y tiempo de los flujos de caja.
- En algunos casos, las varias fuentes enlistadas en el
párrafo anterior, pueden sugerir diferentes conclusiones
para el valor justo de una Inversión en Propiedad. La
empresa considerará las razones de esas diferencias, con
el fin de llegar al estimado más confiable del valor
justo dentro del rango relativamente estrecho de estimados
razonables del valor justo. - En casos excepcionales, hay evidencia clara cuando
una empresa adquiere por primera vez una Inversión en
Propiedad (o cuando una propiedad existente se convierte por
vez primera en Inversión en Propiedad luego de la
terminación de una construcción o desarrollo, o
luego de un cambio de uso) que la variabilidad en el rango de
estimados razonables del valor justo va a ser tan amplio, y la
probabilidad de
varios resultados será tan difícil de evaluar,
que la utilidad de una sola estimación del valor justo
se ve denegada. Esto podría indicar que el valor justo
de la propiedad no va a determinarse confiablemente sobre una
base en forma continuada (ver párrafo 47). - El valor justo difiere del valor en uso, conforme se
define en la NIC 36, Deterioro de Activos. El valor justo
refleja conocimiento
y estimaciones de los participantes en el mercado, así
como de los factores que son relevantes a los participantes en
el mercado en general. Por contraste, el valor en uso refleja
el
conocimiento y las estimaciones de la empresa, así
como de los factores específicos de la entidad que
pueden ser solo específicos de ella y que no son
aplicables a las empresas en general. Por ejemplo, el valor
justo no refleja ningún:
- Valor adicional derivado de la creación de un
portafolio de propiedades en diferentes
localizaciones. - Sinergias entre Inversión en Propiedad y otros
activos. - Derechos o restricciones legales que son
específicos solo del propietario actual. - Beneficios o cargas fiscales que son
específicos del propietario actual.
- Al determinar el valor justo de la Inversión
en Propiedad, la empresa evita la doble contabilización
de activos o pasivos que son reconocidos en el balance como
activos o pasivos separados. Por ejemplo:
- Los equipos tales como elevadores o aires
acondicionados son a menudo una parte integral del edificio y
son generalmente incluidos en la Inversión en Propiedad,
más que ser reconocidos por separado como Propiedad,
Planta y Equipo. - Si una oficina es
arrendada incluyendo el mobiliario, el valor justo de la
oficina generalmente incluye el valor justo los muebles que los
ingresos por rentas se relacionan con la oficina amueblada.
Cuando el mobiliario está incluido en el valor justo de
la Inversión en Propiedad, la empresa no reconoce esos
muebles como un activo separado. - El valor justo de la Inversión en Propiedad
excluye el ingreso pagado por anticipado o devengado por un
arrendamiento operativo, pues la empresa lo reconoce como un
activo o un pasivo separado.
- El valor justo de la Inversión en Propiedad no
refleja la futura erogación de capital que
mejorará o realizará la propiedad y no refleja
los futuros beneficios relacionados de esta erogación
futura. - En algunos casos, la empresa espera que el valor
presente de sus pagos relacionados con una Inversión en
Propiedad (pagos que no sean relativos a pasivos financieros
reconocidos) excederán el valor presente de recibos de
efectivo relacionados. La empresa usa la NIC 37, Provisiones,
Pasivos Contingentes y activos contingentes, para determinar si
la empresa reconoce un pasivo y como la empresa medirá
tal pasivo. - Hay un supuesto refutable de que una empresa va a
poder
determinar el valor justo de una Inversión en Propiedad
confiablemente de manera continua, sin embargo, en casos
excepcionales hay clara evidencia, cuando una empresa adquiere
por vez primera una Inversión en Propiedad (o cuando una
propiedad existente se vuelve por primera vez Inversión
en Propiedad luego de la terminación de la
construcción o de su desarrollo, o luego de un cambio de
uso), que la empresa no podrá determinar el valor justo
de la Inversión en Propiedad confiablemente sobre una
base continua. Esto surge solo cuando transacciones de mercado
comparables son poco frecuentes y las estimaciones alternativas
del valor justo (por ejemplo basados en proyecciones de flujos
descontados de efectivo) no están disponibles. En tales
casos, la empresa debe medir esa Inversión en Propiedad
usando el tratamiento contable por punto de referencia de la
NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo. El valor residual de la
Inversión en Propiedad debe asumirse que es cero, la
empresa debe continuar aplicando la NIC 16 hasta que se deshaga
de la Inversión en Propiedad. - En casos excepcionales cuando una empresa se ve forzada
por la razón dada en el párrafo anterior, a
medir una Inversión en Propiedad usado el tratamiento
por punto de referencia de la NIC 16, la empresa
medirá todas sus otras inversiones en propiedad al
valor justo. - Si una empresa ha medido previamente una
Inversión en Propiedad al valor justo, la empresa debe
continuar midiendo la propiedad al valor justo hasta que se
desapropie finalmente de ella, (o hasta que la propiedad se
convierta en propiedad ocupada por su dueño o que la
empresa empiece a desarrollar la propiedad para su venta
posterior en el giro ordinario del negocio), incluso si
transacciones del mercado comparable se vuelven menos
frecuentes o los precios de mercado se vuelven menos
disponibles. - Luego del reconocimiento inicial, la empresa que
escoge el modelo del costo debe medir todas sus inversiones en
propiedad usando el tratamiento por punto de referencia de la
NIC 16, es decir, al costo menos cualquier depreciación
acumulada y cualquier pérdida por deterioro
acumulada. - Transferencias a o de una Inversión en
Propiedad, deben hacerse solo cuando hay un cambio de uso,
evidenciado por:
- El comienzo de su ocupación por su
propietario, por una transferencia de Inversión en
Propiedad a propiedad ocupada por su dueño. - El comienzo del desarrollo con miras a su venta, por
una transferencia de Inversión en Propiedad a
inventarios. - La finalización de su ocupación por su
dueño, para ser transferida de propiedad ocupada por su
dueño a Inversión en Propiedad. - El comienzo de un arrendamiento operativo otorgado a
otro, para una transferencia de inventarios a Inversión
en Propiedad. - El fin de la construcción o el desarrollo para
una transferencia de propiedad en curso de construcción
o desarrollo (cubierto por la NIC 16) a una Inversión en
Propiedad.
- El párrafo 51 (b) anterior requiere que una
empresa transfiera una propiedad de Inversión en
Propiedad a inventarios, solo cuando hay un cambio en uso,
evidenciado por el inicio del desarrollo con miras a su venta.
Cuando una empresa decide deshacerse de una Inversión en
Propiedad sin desarrollo, la empresa continúa tratando
la propiedad como una Inversión en Propiedad hasta que
deje de ser reconocida (eliminada del balance) y no la trata
como inventario. De
manera similar si una empresa empieza a desarrollar nuevamente
una Inversión en Propiedad ya existente para continuar
su uso futuro como Inversión en Propiedad, esta
permanece como Inversión en Propiedad y no es
reclasificada como propiedad ocupada por su dueño
durante su nuevo desarrollo. - Los párrafos del 54 al 59 tratan del
reconocimiento y medición que se aplican cuando una
empresa usa el modelo del valor justo para la Inversión
en Propiedad. Cuando una empresa usa el modelo del costo, las
transferencias entre Inversión en Propiedad, propiedad
ocupada por el dueño, e inventarios, no cambian el valor
llevado de la propiedad transferida y no cambian el costo de
esa propiedad para propósitos de medición o
revelación. - Para la transferencia de Inversión en
Propiedad llevada al valor justo hacia propiedad ocupada por su
dueño o hacia inventarios, el costo de la propiedad para
su posterior contabilización bajo la NIC 16, la NIC 2,
debe ser su valor justo a la fecha de su cambio de
uso. - Si una propiedad ocupada por su dueño se
vuelve una Inversión en Propiedad que será
llevada a su valor justo, la empresa debe aplicar la NIC 16
hasta la fecha de su cambio de uso. La empresa debe tratar
cualquier diferencia a esa fecha entre el monto llevado de la
propiedad bajo la NIC 16, a su valor justo, en la misma forma
que como una revaluación bajo la NIC 16. - Hasta la fecha en que una propiedad ocupada por su
dueño se vuelva una Inversión en Propiedad
llevado a su valor justo, la empresa continúa la
depreciación de la propiedad y el reconocimiento de
pérdidas por deterioro que hayan ocurrido. La empresa
tratará cualquier diferencia a esa fecha entre el monto
llevado de la propiedad según la NIC 16, y su valor
justo, en la misma forma que una revaluación bajo la NIC
16, en otras palabras.
- Cualquier decremento resultante en el monto llevado
de la propiedad es reconocido en la utilidad o pérdida
neta del período. Sin embargo, hasta el punto en que ese
monto sea incluido en el superávit de revaluación
para esa propiedad, el decremento es cargado contra el
superávit de revaluación. - Cualquier incremento resultante en el monto llevado
es tratado de la siguiente forma:
- Hasta el punto en que el incremento reverse una
pérdida por deterioro previa para esa propiedad, el
incremento es reconocido en la utilidad o pérdida neta
del período. El monto reconocido en la utilidad o
pérdida neta del período no excede el monto
necesario para restaurar el monto llevado al monto llevado
que podría haber sido determinado (neto de la
depreciación) si no hubiera sido reconocida una
pérdida por deterioro. - Cualquier parte remanente del incremento es
acreditada directamente al capital bajo la cuenta de
superávit por revaluación. En el caso de
deshacerse posteriormente de la Inversión en
Propiedad, el superávit por revaluación
incluido en el capital puede ser transferido a utilidades
retenidas. La transferencia del superávit por
revaluación a utilidades retenidas no hace a
través del estado de resultados.
- Para una transferencia de inventarios a
Inversión en Propiedad que será llevada al valor
justo, cualquier diferencia entre el valor justo de la
propiedad a esa fecha y su monto llevado previo, debe ser
reconocida en la utilidad o pérdida neta del
período. - El tratamiento de transferencias de inventarios a
Inversión en Propiedad que será llevado al
valor justo va de acuerdo con el tratamiento de ventas de
inventarios. - Cuando una empresa termina la construcción o
el desarrollo de una Inversión en Propiedad, construido
por la misma empresa y la cual será llevada al valor
justo, cualquier diferencia entre el valor justo de la
propiedad a esa fecha y el monto llevado previamente debe ser
reconocido en la utilidad o pérdida neta del
período. - Una Inversión en Propiedad debe dejar de ser
reconocida (eliminada del balance) cuando es desapropiada o
cuando la Inversión en Propiedad es retirada
definitivamente de uso y no se esperan beneficios
económicos futuros por su
desapropiación. - Se puede desapropiar de una Inversión en
Propiedad vendiéndola o poniéndola en un
arrendamiento financiero. Al determinar la fecha en que se
desapropia de la Inversión en Propiedad, la empresa
aplica el criterio de la NIC 18, Ingresos, para reconocer el
ingreso de la venta de bienes y considera la guía
relacionada del apéndice de la NIC 18. La NIC 17,
Arrendamientos, se aplica cuando se desapropia al entrar en un
arrendamiento financiero o por venta y
retro-arriendo. - Las ganancias o pérdidas que surgen del retiro
o de la desapropiación de la Inversión en
Propiedad deben ser determinados como la diferencia entre los
réditos netos por la desapropiación y el valor
llevado del activo, y deben ser reconocidas como un ingreso o
un gasto en el estado de resultados, (a menos que la NIC 17,
Arrendamientos, lo requiera de otra forma por una venta y
retro-arriendo). - La remuneración por cobrar, por
desapropiación de la Inversión en Propiedad, se
reconoce inicialmente a valor justo, particularmente si el
pago por una Inversión en Propiedad es diferido, la
remuneración recibida es reconocida inicialmente al
equivalente del precio en efectivo. La diferencia entre el
monto nominal de la remuneración y el equivalente del
precio en efectivo se reconoce como ingresos por intereses
bajo la NIC 18, Ingresos, sobre la base de proporción
del tiempo que toma en cuenta el rédito efectivo de la
cuenta por cobrar. - La empresa aplica la NIC 37, Provisiones, Pasivos
Contingentes y Activos Contingentes, u otras Normas
Internacionales de Contabilidad, que sean apropiadas a
cualquier pasivo que la empresa retenga luego de haberse
desapropiado de una Inversión en Propiedad.
Modelo del valor justo y modelo del
costo- Las revelaciones que se establecen más
adelante, aplican además de aquellas de la NIC 17,
Arrendamientos. Bajo la NIC 17, el propietario de una
Inversión en Propiedad brinda una revelación del
arrendador por arrendamientos operativos. Bajo la NIC 17, una
empresa que tiene una Inversión en Propiedad bajo un
arrendamiento financiero da una revelación como
arrendatario acerca de ese arrendamiento financiero y una
revelación como arrendador por cualquier arrendamiento
operativo que la empresa ha concebido. - Una empresa debe revelar:
- Cuando la clasificación es difícil, el
criterio desarrollado por la empresa para distinguir la
Inversión en Propiedad, de la propiedad ocupada por su
dueño, y de la propiedad mantenida para la venta en el
giro ordinario de los negocios. - Los métodos
y supuestos significativos aplicados al determinar el valor
justo de la Inversión en Propiedad, incluyendo una
declaración de si la determinación del valor
justo fue respaldado por evidencia del mercado o si fue
más bien respaldado basándose en otros factores
(los cuáles la empresa ha de revelar), debido a la
naturaleza de la propiedad y la falta de datos
comparables del mercado. - El punto hasta el cual el valor justo de la
Inversión en Propiedad (conforme se midió o
reveló en los estados financieros) se basó en un
avalúo por parte de un valuador independiente que
mantiene una calificación profesional relevante y
reconocida y que ha tenido experiencia reciente en la
localización y categoría de la Inversión
en Propiedad que está siendo valuada. Si no ha habido
una valuación como tal, ese hecho debe ser
revelado. - Los montos incluidos en el estado de resultados
por:
- El ingreso por rentas de la Inversión en
Propiedad. - Los gastos directos de operación,
(incluyendo las reparaciones y mantenimiento) que vienen de
la Inversión en Propiedad que generó los
ingresos por rentas durante el período). - Los gastos directos de operación, incluyendo
las reparaciones y mantenimiento) que vienen de la
Inversión en Propiedad que no generó ingresos
por rentas durante el período.
- La existencia de montos y demás restricciones
sobre la convertibilidad a dinero de la
Inversión en Propiedad o las remesas de ingresos y
réditos por desapropiación. - Las obligaciones
contractuales significativas de comprar, construir o
desarrollar una Inversión en Propiedad o de
reparaciones, mantenimiento o mejoras.
- Además de la revelación requerida por
el párrafo 66, una empresa que aplica el modelo del
valor justo de los párrafos 27 al 49 debe también
revelar una conciliación del monto llevado de la
Inversión en Propiedad al inicio y al final del
período, mostrando lo siguiente (no se requiere
información comparativa):
- Adiciones, revelando por separado aquellas adiciones
resultantes de adquisiciones y aquellas resultantes de
erogaciones posteriores capitalizables. - Las adiciones resultantes de adquisiciones a
través de combinaciones de negocios. - La disposición hecha de alguna otra
forma. - Las ganancias o pérdidas netas por ajustes en
el valor justo. - Las diferencias netas por cambios monetarios que
surgen por reexpresión de los estados financieros de una
entidad extranjera. - Las transferencias de y hacia inventarios y propiedad
ocupada por su dueño. - Otros movimientos.
- En los casos excepcionales en que una empresa mide la
Inversión en Propiedad usando el tratamiento por punto
de referencia de la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo (debido
a la falta de un valor justo confiable, ver el párrafo
47 anterior). La conciliación requerida por el
párrafo previo debe revelar los montos relativos a esa
Inversión en Propiedad por separado de los montos
relativos a otras inversiones en propiedad. Además, la
empresa debe revelar:
- Una descripción de la Inversión en
Propiedad. - Una explicación de por qué el valor
justo no puede ser medido confiablemente. - Si es posible, el rango de estimaciones dentro de las
cuáles el valor justo es muy probable que
caiga. - Si se dispone en otra forma de la Inversión en
Propiedad que no es llevada a valor justo:
- El hecho de que la empresa ha dispuesto en otra forma
de la Inversión en Propiedad no llevada a valor
justo.
- El monto llevado de la Inversión en Propiedad
a la fecha de la venta. - El monto de ganancia o pérdida
reconocida.
Modelo del costo
- Además de la revelación requerida en el
párrafo 66, una empresa que aplique el modelo del costo
del párrafo 50 también debe revelar:
- El método
de depreciación utilizado. - Las vidas útiles o las tasas de
depreciación usadas. - El monto llevado bruto y la depreciación
acumulada (agregada con las pérdidas por deterioro
acumuladas) al inicio y al fin del período. - Una conciliación del monto llevado de la
Inversión en Propiedad al inicio y al fin del
período mostrando lo siguiente (no se requiere
información comparativa):
- Adiciones, revelando por separado aquellas
adiciones resultantes de adquisiciones y aquellas resultantes
de erogaciones posteriores capitalizables.
- Las adiciones resultantes de adquisiciones a
través de combinaciones de negocios. - La disposición hecha de alguna otra
forma. - La depreciación.
- El monto de pérdidas por deterioro
reconocidas y el monto de pérdidas por deterioro
reversadas durante el período bajo la NIC 36,
Deterioro de activos. - Las diferencias netas por cambios monetarios que
surgen por reexpresión de los estados financieros de
una entidad extranjera. - Las transferencias de y hacia inventarios y
propiedad ocupada por su dueño. - Otros movimientos.
- El valor justo de la Inversión en Propiedad.
En los casos excepcionales descritos en el párrafo 47,
cuando una empresa no puede determinar confiablemente el valor
justo de la Inversión en Propiedad, la empresa debe
revelar:
i. Una descripción de la Inversión en
Propiedad.
- Una explicación de por qué el valor
justo no puede ser medido confiablemente. - Si es posible, el rango de estimaciones dentro de
las cuáles el valor justo es muy probable que
caiga.
Modelo el valor justo
- Bajo el modelo del valor justo, la empresa debe
informar el efecto por adoptar esta norma, a su fecha de
entrada en vigencia (o antes) como un ajuste al balance de
apertura de las utilidades retenidas para el período en
el cual esta norma de adopta por primera vez.
Además:
- Si la empresa previamente ha revelado
públicamente (en los estados financieros o de otra
forma) el valor justo de su Inversión en Propiedad en
períodos anteriores (determinado sobre una base que
satisfaga la definición de valor justo del
párrafo 4 y la guía en los párrafos 29 a
46), a la empresa se le recomienda, pero no se le obliga
a:
- Ajustar el balance de apertura de las utilidades
retenidas al período inicial presentado para el cual
tal valor justo fue revelado públicamente.
- Restablecer la información comparativa para
esos períodos.
- Si la empresa previamente no ha revelado
públicamente la información descrita en (a), la
empresa no debe restablecer la información comparativa y
debe revelar ese hecho.
- Esta norma requiere un tratamiento diferente que los
tratamientos por punto de referencia y el tratamiento
alternativo permitido, para los cambios en políticas
contables según la NIC 8, Utilidad o Ganancia neta del
período, Errores Fundamentales y cambios en
políticas contables. La NIC 8 requiere que se
restablezca la información comparativa (tratamiento
por punto de referencia), o que se revele información
comparativa adicional proforma sobre una base restablecida
(tratamiento alternativo permitido), a menos que sea
impráctico hacerlo.Modelo del costo
- Cuando una empresa adopta por primera vez esta Norma el
ajuste al balance de apertura de las utilidades retenidas
incluye la reclasificación de cualquier monto tenido
en superávit de revaluación por la
Inversión en Propiedad. - La NIC 8 se aplica para cualquier cambio en
políticas contables que ocurra cuando una empresa adopte
por primera vez esta norma, y escoja el modelo del costo. El
efecto del cambio en las políticas contables incluye la
reclasificación de cualquier monto tenido en el
superávit de revaluación para la Inversión
en Propiedad. - Esta norma internacional de contabilidad opera para
los estados financieros que cubren los períodos que
inician el o luego del 01 de enero del 2001. Se recomienda su
aplicación anticipada, si una empresa aplica esta norma
para los períodos que inician antes del 01 de enero de
2001, debe revelar ese hecho. - Esta norma deroga la NIC 25, Contabilización
de Inversiones, con respecto a la Inversión en
Propiedad.
Enmiendas a
las NIC existentes
Esta norma enmienda las NIC existentes conforme se
señala más adelante. Para efectos de esta
publicación, el texto nuevo
aparecerá resaltado y el texto que se elimina
aparecerá resaltado y tachado.
Enmiendas a la NIC 8, Utilidad o Pérdida del
Período, Errores Fundamentales y Cambios en las
Políticas Contables.
Esta norma enmienda el párrafo 44, para que se
lea así:
NIC 8
- Las siguientes situaciones no constituyen cambios en
las políticas contables:
- La adopción
de una política contable para tratar sucesos o
transacciones, que difieren sustancialmente de los que han sido
contabilizados previamente. - La adopción de una nueva política
contable para sucesos o transacciones que no han ocurrido
anteriormente, o que, de ocurrir, no fueron
significativas - La adopción inicial de una política
para llevar los activos en su monto revaluado según el
tratamiento alternativo permitido en la NIC 16, Propiedad,
Planta y Equipo, o en la NIC 38, Activos Intangibles, es un
cambio en la política contable, pero es tratado como una
revaluación de acuerdo con la NIC 16 o la NIC 38, y no
según esta NIC 8. Por tanto, los párrafos desde
el 49 hasta el 57 de esta norma no son aplicables a tales
cambios en la política contable.
Correcciones a la NIC 12, Impuesto sobre la
Renta
Esta norma corrige los párrafos 20 (primera
frase), 62 (a), y 64 (última frase), de la NIC 12,
Impuesto sobre la
Renta, y los artículos A10, A11, y B8 del
apéndice 1 de la NIC 12, para que se lea como
sigue:
- Las Normas
Internacionales de Contabilidad permiten que ciertos activos se
contabilicen a su valor razonable o bien que sea objeto de
revaluación (véase, por ejemplo, la NIC 16,
Propiedades, Planta y Equipo, la NIC 38, Activos Intangibles,
la NIC 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y
Medición y la NIC 40, Inversión en Propiedad). En
algunos países, la revaluación o cualquier otra
Reconsideración del valor del activo, para acercarlo a
su valor justo, afecta la ganancia (pérdida) fiscal del
período corriente. Como resultado de esto, se puede
ajustar igualmente la base fiscal del activo y no surge ninguna
diferencia temporaria. En otros países, sin embargo, la
revalorización o reconsideración del valor no
afecta a la ganancia fiscal del período en que una u
otra se llevan a efecto, y por tanto no ha de procederse al
ajuste de la base fiscal. No obstante, la recuperación
futura del valor en libros
producirá un flujo de beneficios económicos
imponibles para la empresa, puesto que los importes deducibles
a efectos fiscales serán diferentes de las
cuantías de esos beneficios
económicos.
ENMIENDAS A LAS NIC
EXISTENTES
Esta norma enmienda las NIC existentes conforme se
señala más adelante. Para efectos de esta
publicación, el texto nuevo aparecerá resaltado y
el texto que se elimina aparecerá resaltado y
tachado.
Enmiendas a la NIC 8 Utilidad o Pérdida Neta
del Período, Errores Fundamentales y Cambios en las
Políticas Contables
Esta Norma enmienda el párrafo 44, para que se
lea así:
NIC 8
- Las siguientes situaciones no constituyen cambios en
las políticas contables:
- La adopción de una política contable
para tratar sucesos o transacciones, que difieren
sustancialmente de los que han sido contabilizados
previamente. - La adopción de una nueva política
contable para sucesos o transacciones que no han ocurrido
anteriormente, o que, de ocurrir no fueron
significativas. - La adopción inicial de una política
para llevar los activos en su monto revaluado según el
tratamiento alternativo permitido en la NIC 16, Propiedad,
Planta y Equipo, o en la NIC 38, Activos Intangibles, es un
cambio en la política contable, pero es tratado como una
revaluación de acuerdo con la NIC 16 o la NIC 38, y no
según esta NIC 8. Por tanto, los párrafos desde
el 49 al 57 de esta Norma no son aplicables a tales cambios en
la política contable.
NIC 12
Activos contabilizados por su valor
razonable
- Las Normas Internacionales de Contabilidad permiten
que ciertos activos se contabilicen a su valor razonable, o
bien que sean objeto de revaluación (véase por
ejemplo, la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, la NIC 38,
Activos Intangibles, la NIC 39, Instrumentos Financieros:
Reconocimiento y Medición y la NIC 40, Inversión
en Propiedad). En algunos países, la revaluación
o cualquier otra reconsideración del valor del activo,
para acercarlo a su valor razonable, afecta a la ganancia
fiscal del período corriente. Como resultado de esto, se
puede ajustar igualmente la base fiscal del activo, y no surge
ninguna diferencia temporaria. En otros países, sin
embargo, la revalorización o reconsideración del
valor no afecta a la ganancia fiscal del período en que
una u otra se llevan a efecto, y por tanto no ha de procederse
al ajuste al ajuste de la base fiscal. No obstante, la
recuperación futura del valor en libros producirá
un flujo de beneficios económicos imponibles para la
empresa, puesto que los importes deducibles a efectos fiscales
serán diferentes de las cuantías de esos
beneficios económicos. La diferencia entre el valor en
libros de un activo revalorizado y su base fiscal, es una
diferencia temporaria, y da lugar por tanto a un activo o
pasivo por impuestos diferidos. Esto se cumple incluso
cuando:
- La empresa no desea vender el activo. En tales casos,
el valor en libros revaluado se recuperará mediante el
uso, lo que generará beneficios fiscales por encima de
la depreciación deducible fiscalmente en períodos
futuros. - Se difiera el pago de impuestos sobre las ganancias,
a condición de que el importe de la venta de los activos
se reinvierta en otros similares. En tales casos el impuesto se
acabará pagando cuando se vendan los nuevos activos, o
bien a medida que vayan siendo utilizados.
NIC 12
- Las Normas Internacionales de Contabilidad exigen o
permiten que ciertas partidas sean cargadas o acreditadas
directamente al patrimonio
neto. Ejemplos de tales partidas son:
- Un cambio en el valor en libros procedente de la
revaluación de las Propiedades, Planta y Equipo
(véase la NIC 16, Propiedades, Planta y
Equipo). - Un ajuste del saldo inicial de las ganancias
retenidas procedente de un cambio en las políticas
contables, que se aplique retrospectivamente, o de la
corrección de un error fundamental (véase la NIC
8, Ganancia o Pérdida Neta del Período, Errores
Fundamentales y Cambios en las Políticas
Contables).
NIC 12
- La NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo, no
especifica si la empresa debe trasladar cada año desde
el superávit de revaluación a las ganancias
retenidas una cantidad igual a la diferencia entre la
depreciación o amortización del activo revaluado y la
depreciación o amortización que se hubiera
practicado sobre el costo original del activo. Si la empresa
hace esta transferencia, el importe correspondiente a la misma
se calculará neto de cualquier impuesto diferido que le
corresponda. Consideraciones similares se aplican a las
transferencias hechas tras la venta de un elemento
perteneciente a las Propiedades, Planta y Equipo.
NIC 12
Ajustes y revaluaciones al valor
razonable
- Los activos financieros o la Inversión en
Propiedad se contabilizan por su valor razonable, que excede al
costo de adquisición, pero no se hace un ajuste
equivalente a efectos fiscales. - Una empresa revalúa los elementos de las
Propiedades, Planta y Equipo (siguiendo el tratamiento
alternativo permitido por la NIC 16, Propiedades, Planta y
Equipo), pero no realiza un ajuste equivalente a efectos
fiscales (Nota: el párrafo 61 de la presente Norma exige
que el impuesto diferido correspondiente se cargue directamente
contra el patrimonio neto).
NIC 12
Apéndice B
- Los activos financieros o la inversión en
propiedad son llevados al valor razonable, el cual es menor que
el costo, pero no se hace un ajuste equivalente para efectos
fiscales.
NIC 16
- La empresa aplicará la NIC 40,
Inversión en Propiedad, en vez de esta Norma cuando se
trata de sus inversiones en propiedad. La empresa
aplicará esta norma a la propiedad que está
siendo construida o desarrollado para un uso futuro como
Inversión en Propiedad. Una vez que la
construcción o su desarrollo está completo la
empresa aplicará la NIC 40. La NIC 40 también
aplica a la inversión en propiedad ya existente y que
está siendo rediseñada para continuar a futuro su
uso como inversión en propiedad.
ALCANCE NIC 17
- Esta Norma debe ser aplicada al contabilizar todos
los tipos de arrendamientos distintos de los:
- Acuerdos de alquiler para explorar o usar recursos
naturales, tales como petróleo, gas, bosques, metales y otros
yacimientos minerales. - Acuerdos para licencias para temas tales como
películas, grabaciones en video,
funciones de teatro,
manuscritos, patentes y derechos de
autor.
Sin embargo esta Norma no debe ser aplicada en la
medición por:
- Arrendatarios de arrendamientos financieros bajo
inversión en propiedad. - Arrendantes de arrendamientos operativos bajo
inversión en propiedad (ver la NIC 40, Inversión
en Propiedad).
- El arrendamiento financiero da lugar tanto a un cargo
por depreciación como a un gasto financiero para cada
período contable. La política de
depreciación para activos arrendados debe ser coherente
con la seguida para el resto de los activos arrendados que se
posean, y la depreciación cargada debe calcularse sobre
las bases sentadas en la NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo,
y la NIC 38 Activos Intangibles. Si no existe razonable certeza
de que el arrendatario obtendrá la propiedad al
término del plazo del arrendamiento, el activo debe
depreciarse totalmente en el período de vida útil
o en el plazo del arrendamiento, según cual sea
menor.
- Además de lo anterior, serán aplicables
en este caso las exigencias de información fijadas en la
NIC 16, Propiedades, Planta y Equipo. La NIC 36, Deterioro del
Valor de los Activos, la NIC 38, Activos Intangibles, y la NIC
40, Inversión en Propiedad, aplicables a los montos de
los activos arrendados bajo arrendamiento financiero que son
contabilizados por el arrendatario como una adquisición
de activos.
- La Depreciación del activo arrendado
depreciable se efectuará de forma consistente con las
políticas normalmente seguidas por el arrendador para
activos similares, y el cargo por depreciación se
calculará con arreglo a las bases establecidas en la NIC
16, Propiedades, Planta y Equipo, y la NIC 38 Activos
Intangibles.
- Además de los requisitos informativos fijados
en la NIC 32, Instrumentos Financieros: Presentación e
Información a Revelar, los arrendadores deben revelar en
sus estados financieros los siguientes extremos referidos a los
arrendamientos operativos:
- El importe acumulado de los pagos mínimos
futuros del arrendamiento correspondientes a los arrendamientos
operativos no cancelables, así como los importes que
corresponden a los siguientes plazos:
i. Hasta un año
ii Entre uno y cinco años.
- Más de cinco años.
- El total de las cuotas de carácter contingente reconocidas como
ingreso. - Una descripción general de las condiciones
importantes de los arrendamientos operativos concluidos por el
arrendatario.
48 a. Adicionalmente, los requerimientos de
revelación según la NIC 16, Propiedad, Planta y
Equipo, la NIC 36, Deterioro del Valor de los Activos, la NIC 38,
Activos Intangibles, y la NIC 40, Inversión en Propiedad,
se aplican a los activos arrendados bajo arrendamientos
operativos.
NIC 34 Apéndice 3
- Revaluaciones y contabilización del valor
justo: la NIC 16, Propiedad, Planta y Equipo, permite un
tratamiento alternativo par la revaluación de Propiedad,
Planta y Equipo al valor justo. Asimismo, en la NIC 40,
Inversión en Propiedad. Para dichas mediciones, la
empresa puede contar con valoraciones hechas por profesionales
calificados, para las fechas de cierre anual, pero no para
informes de
fechas intermedias.
Alcance NIC 36
- Esta Norma se debe aplicar en la
contabilización de los deterioros de valor de cualquier
clase de
activos, salvo los siguientes:
- Inventarios (véase la NIC 2,
Inventarios) - Activos surgidos de los contratos de
construcción (véase la NIC 11, Contratos de
Construcción). - Activos por impuestos diferidos (véase la NIC
12, Impuesto sobre las Ganancias). - Activos procedentes de costos de beneficios a
empleados (véase la NIC 19, Beneficios a
Empleados). - Activos financieros que se encuentren incluidos en el
alcance de la NIC 32, Instrumentos Financieros:
Presentación e Información a
Revelar). - Inversión en Propiedad que es medido al valor
justo (ver NIC 40, Inversión en Propiedad).
Se elimina la NIC 25, Contabilización de
Inversiones, a partir del 01 de enero del 2001.
Alma Soto