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Titularización de activos inmobiliarios




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Partes: 1, 2

    1. Objetivos
    2. Aspectos
      generales
    3. Alcance de la
      titularización en Colombia
    4. Análisis
      de costos del proceso de
      titularización
    5. Análisis
      del mercado de la titularización inmobiliaria en
      Colombia
    6. Proceso para
      llevar a cabo la titularización
      inmobiliaria
    7. Conclusiones
    8. Recomendaciones
    9. Bibliografía

    INTRODUCCION

    La titularización de Activos
    Inmobiliarios se constituye en una de las alternativas de
    financiamiento a largo plazo utilizada por las Empresas para el
    desarrollo de
    sus proyectos. Para
    nuestro caso Colombiano, las titularizaciones de Activos
    Inmobiliarios son autorizadas por la Superintendencia de Valores a
    través de fondos inmobiliarios, previo requisitos
    establecidos en la Resolución 400 de 1995.

    Esta figura se iniciò en la década de los
    70 en Estados Unidos,
    país que más ha utilizado este sistema. En
    Europa es
    relativamente reciente, en Inglaterra,
    Francia y
    España,
    se creó en la década de los 80, en Italia en el
    año 2000 y en Colombia en 1992,
    considerándose como uno de los países pioneros en
    la titularización. En el año 2002 obtuvo el primer
    lugar en América
    Latina con una participación el 34 % de las emisiones,
    seguido de México.

    Dada la Importancia que este proceso ha
    tenido en nuestra historia, se pretende en
    esta investigación, hacer un análisis de la Titularización de
    Activos Inmobiliarios como fuente de financiamiento de las
    Empresas en Bogotá, el alcance de este proceso en el
    mercado de
    Valores Colombiano, determinando en que porcentaje las
    empresas en Bogotá recurren a este sistema, las ventajas
    comparativas frente al financiamiento de la Banca Comercial,
    esquema de las titularizaciones, aspectos legales que la rigen,
    los bienes objeto
    de titularización, partes que intervienen en el proceso y
    en general toda la información necesaria, acompañada de
    gráficos que complementan y ayudan a dar
    una visión clara del proceso.

    La investigación se desarrolla, obteniendo
    información a través de Internet, libros
    consultados en la Bolsa de Valores
    y la Superintendencia de valores, Revistas de Oikos, primera
    firma en incursionar la titularización de Activos
    Inmobiliarios en Colombia y consultas hechas a directivos
    expertos en el tema, tanto de Davivienda como de la Banca de
    Inversión del Banco de
    Crédito

    En el capitulo III se analizan los costos que
    implica una titularización de activos inmobiliarios y
    costos a través de préstamos normales de la Banca,
    para lo cual se efectúan los flujos de caja para 7
    años, en cada una de las opciones, tomando como base el
    valor
    mínimo de las titularizaciones autorizadas por la
    Superintendencia de Valores, cuyo valor asciende a
    $30.000.0000.

    Es muy importante para las empresas determinar los
    diferentes mecanismos que existen para financiar sus proyectos,
    evaluando ventajas en cuanto a costos y procedimientos.
    Así mismo para el inversionista, determinar si este
    mecanismo en rentable, en especial en cuanto a tiempo y
    garantías ofrecidas para recuperar su inversión.

    OBJETIVOS

    1. OBJETIVO
    GENERAL

    Analizar la figura titularización de activos
    inmobiliarios, como fuente de financiamiento en las empresas de
    Bogotá.

    2. OBJETIVOS
    ESPECIFICOS

    • Establecer el alcance de la titularización
      de activos inmobiliarios en el Mercado de
      Valores Colombiano.
    • Determinar en que porcentaje las empresas de
      Bogotá, recurren a la titularización de activos
      inmobiliarios como fuente de financiamiento de sus
      proyectos.
    • Establecer las ventajas comparativas de la
      titularización de activos inmobiliarios frente al
      financiamiento de la Banca Comercial.
    • .Definir los requisitos y aspectos a considerar
      para transformar activos inmobiliarios en títulos
      negociables en el mercado de valores.


    I. ASPECTOS
    GENERALES

    Para hablar de titularización de activos como
    fuente de financiamiento de empresas, primero debemos definir que
    se entiende por financiamiento. Las empresas por lo general
    requieren recursos como
    base para su funcionamiento y la ejecución de
    proyectos.

    En principio, el dinero es
    un recurso escaso, por lo que la obtención de efectivo en
    el corto plazo puede resultar difícil y muy costosa para
    la mayoría de las empresas, si se recurre exclusivamente
    al mercado de dinero (la
    banca comercial), como fuente de financiamiento. El costo de los
    recursos y la fuente de estos recursos, son los aspectos
    más relevantes a la hora de desarrollar cualquier proyecto, por eso
    las empresas deben ser cada vez mas selectivas y recursivas en la
    búsqueda de fuentes
    económicas y seguras de financiamiento, por lo que muchas
    recurren al mercado de valores a través de la
    emisión de títulos valor y papeles
    comerciales.

    1. TEORIA FINANCIERA

    Dentro de los antecedentes o teorías
    financieras que sustentan el modelo podemos
    ubicar sus inicios en los años 50, donde empezaron a
    adquirir importancia la planificación y control, con ello
    los presupuestos y
    control de capital, de
    allí surgió la idea de la distribución eficiente del capital. En esta
    época se publico la obra del Profesor Erich
    Schneider, Inversión e Interés
    (1994), en la que se elabora la metodología para el análisis de las
    inversiones y
    se establecen criterios para la maximización de valor en
    la empresa,
    propone la idea de que el administrador
    financiero tenia la responsabilidad de los fondos totales asignados a
    los activos y la distribución del capital en los activos
    individuales de manera eficiente.

    2. ANTECEDENTES

    El origen de la titularización se originó
    en Estados Unidos, en la Década de 1930, cuando dada la
    depresión existente, el gobierno
    implementó mecanismo para proteger el ahorro del
    público y la solvencia de las entidades financieras,
    creando

    Agencias federales con el objeto de garantizar el repago
    de los créditos hipotecarios. En 1983 se observa
    cambios en el proceso de titularización con el ingreso de
    las emisiones respaldadas con otro tipo de activos, como cartera
    crediticia en todas sus acepciones, así como bonos de grado
    especulativo, con la modalidad a corto plazo. Este cambio
    permitió que se incursionaran valores respaldados con
    activos. El mercado de titularización en Estados Unidos es
    el que más desarrollo ha alcanzado en el mundo de
    titularización de créditos hipotecarios.

    En Inglaterra, la titularización se inicia a
    mediados de la década pasada con la titularización
    de cartera hipotecaria a través de la figura de las
    sociedades
    especializadas de objeto social único. Las hipotecas
    objeto de titularización son aquellas que generan
    intereses mensuales, teniendo amortizaciones del capital
    al

    Final de la vida de la hipoteca. El desarrollo de la
    titularización se vio favorecida por un ambiente
    regulatorio y legal amplio. Hay un gran desarrollo al punto que
    se está a la vanguardia en
    el total de emisiones efectuadas bajo el sistema de
    titularización frente a los demás países
    europeos.

    En España a través de la Ley 19 del 7 de
    julio de l992, se consagró legalmente el mecanismo de la
    titularización (transformación de créditos
    hipotecarios en rentas fijas) labor desarrollada por fondos de
    titularización hipotecaria, la cual tiene una amplia
    cobertura, dado que el 80% de los préstamos hipotecarios
    otorgados, son utilizados para la emisión de
    títulos.

    En Francia su origen esta dado en el desarrollo del
    marco legal consagrado en la Ley 88-1201 y Ley 88-1202 de 1988.
    Con las cuales se crearon los fondos comunes contra los cuales se
    emiten títulos de propiedad y se
    permite la titularización de activos determinando los
    mecanismos y estructura
    permitidos.

    En Colombia se empieza a encontrar el mecanismo de la
    titularización en 1905, cuando la Ley 50 estableció
    la posibilidad de emitir cédulas y títulos
    representativos de derechos sobre inmueble,
    mecanismo que no tuvo acogida.

    Posteriormente en 1991 se empieza a perfilar lo que
    después se denominaría "base de
    titularización". En 1992 la Superintendencia de Valores
    inició el desarrollo de la titularización, lo cual
    se logró cristalizar a través de la
    Resolución 645 de agosto de 1992. La firma que más
    se destacó en esta labor fue Oikos entre 1992 y 1997. En
    el año 2002, Colombia obtuvo el primer lugar en América
    Latina con una participación del 34 % de las
    emisiones.

    3. CLASE DE
    TITULOS EN EL MERCADO DE VALORES COLOMBIANOS

    En el mercado de valores en Colombia
    encontramos:

    Aceptaciones Bancarias: Son letras de cambio
    giradas por un comprador de mercancías a favor del
    vendedor de las mismas. Se llaman así, porque una entidad
    bancaria esta aceptando la letra de
    cambio como aval, para garantizar el cumplimiento y pago
    oportuno de ésta. El banco al aceptar la letra de cambio,
    le gira al vendedor lo que el comprador le debía. Su plazo
    máximo es de un año. Se consideran títulos
    no fraccionables. Son títulos al descuento.

    Bonos: Son títulos valores que representan
    una parte alícuota de un crédito
    constituido a cargo de la entidad emisora para financiarse con
    recursos del público y no a través de un
    crédito. Pueden ser emitidos por entidades públicas
    o privadas. Los recursos se pueden destinar a financiar nuevos
    proyectos de
    inversión, ampliaciones de planta, sustitución
    de pasivos, necesidad de capital de trabajo, etc.
    Su plazo mínimo es de un año. Son títulos a
    la orden. No gozan de liquidez primaria antes de su vencimiento y
    son libremente negociables.

    Existen diferentes clases de bonos entre los cuales se
    encuentran:

    Bonos Ordinarios: Pueden ser emitidos por
    cualquier sociedad
    previa autorización de la Superintendencia de Valores de
    Colombia.

    Bonos convertibles en acciones
    BOCEAS:
    Son bonos convertibles en acciones, en los cuales la
    amortización a capital se realiza otorgando
    acciones al tenedor. Tienen las características de los
    bonos ordinarios y adicionalmente otorga a sus propietarios el
    derecho a convertirlos en acciones de la sociedad emisora. Son
    títulos nominativos.

    Bonos Públicos: Son emitidos por una
    entidad gubernamental o ente territorial.

    Bonos de Garantía General: Bonos que
    pueden emitir las Corporaciones Financieras.

    Bonos de Garantía Especifica: Bonos que
    pueden emitir las Corporaciones Financieras como respaldo a un
    crédito colectivo específico.

    Certificado de Depósito a
    Término-CDT:
    Es un certificado que usted recibe de un
    establecimiento de crédito por depositar una suma de
    dinero durante un periodo mínimo de un mes. La tasa de
    interés está determinada por el monto de dinero
    depositado, el plazo y las condiciones del mercado en el momento
    de la constitución del depósito. Son
    títulos nominativos.

    Papeles Comerciales: Son pagarés ofrecidos
    para su compra-venta antes de su
    vencimiento en el mercado de valores. No pueden tener
    vencimientos inferiores a 15 días, ni superiores a 270
    días.

    Títulos de Tesorería – TES: Son
    títulos emitidos por el Gobierno Nacional y administrados
    por el Banco de la República, estos fueron creados por la
    Ley 51 de 1990. Dichos títulos pueden ser emitidos a una
    tasa fija, indexados al IPC, emitidos en unidades de valor real
    (UVR), o en dólares. La negociación de estos títulos puede
    consultarse en Mercado de Deuda
    Pública.

    Títulos de Devolución de Impuestos-TIDIS: Son títulos de
    devolución de impuestos nacionales que constituyen Deuda
    Pública interna y son libremente negociables. Estos
    títulos sólo servirán para cancelar
    impuestos o derechos administrados por las Direcciones de
    Impuestos y de Aduanas, dentro
    del año calendario siguiente a la fecha de su
    expedición.

    Titularizaciones: Es el proceso mediante el cual
    se emiten títulos que representan la participación
    en la propiedad de diferentes bienes o activos tales como:
    Títulos de deuda pública, títulos inscritos
    en el Registro Nacional
    de Valores e Intermediarios, cartera de crédito, activos
    inmobiliarios y rentas y flujos de caja determinables con base en
    estadísticas de los últimos tres
    años o en proyecciones de por lo menos tres años
    continuos. Estos bienes o activos constituyen un patrimonio
    autónomo, con cargo al cual se emiten
    títulos.

    Los procesos de
    titularización podrán iniciarse a partir de la
    conformación de fondos o patrimonios con sumas de dinero
    destinadas a la adquisición de cualquiera de los bienes.
    Sólo en los procesos de titularización efectuados
    para el desarrollo de obras públicas, se podrán
    utilizar proyecciones de flujos futuros como base de la
    estructuración del proceso. En este proceso interviene un
    originador, aquel que transfiere los bienes; el agente de manejo,
    que es quien recauda los recursos provenientes de la
    emisión; la administradora, entidad encargada de la
    custodia de los bienes, y la colocadora, entidad facultada para
    actuar como suscriptor.

    4. TIPOS DE FINANCIAMIENTO

    Existen básicamente dos tipos de financiamiento a
    los que pueden recurrir las empresas dependiendo de las
    necesidades:

    4.1 Financiamiento a corto plazo:
    son todas aquellas fuentes de efectivo que cubren las
    necesidades de liquidez de la empresa en
    forma inmediata, se utilizan para solventar los pasivos de
    corto plazo, es decir aquellos a menos de un año. Las
    principales fuentes de este tipo de financiamiento son, el
    financiamiento espontáneo y el mercado de dinero
    constituido principalmente por la banca comercial.

    4.2 Financiamiento a largo plazo: Son
    las fuentes de financiamiento utilizadas para el desarrollo de
    grandes proyectos o activos a largo plazo. Las principales
    fuentes de este financiamiento son la banca comercial y el
    mercado de
    capitales, que es la fuente más barata.

    Dentro de las fuentes a largo plazo se encuentra la
    titularización que es la base para el desarrollo de esta
    investigación. A continuación se define el
    término titularización y todos los elementos
    relacionados con la misma.

    5. TITULARIZACION

    Es una fuente de financiamiento a largo plazo que
    permite a una empresa
    transformar sus activos o bienes generadores de flujos de
    ingresos,
    actuales o futuros, en valores negociables en el mercado de
    valores, posibilitando la obtención de liquidez en las
    mejores condiciones de costo financiero.

    El proceso consiste en constituir un patrimonio cuyo
    propósito es respaldar el pago de los derechos conferidos
    a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio.
    Comprende así mismo la transferencia de activos al
    referido patrimonio y la emisión de los respectivos
    valores.

    6. BIENES Y ACTIVOS OBJETO DE
    TITULARIZACION

    6.1 Titularización de créditos:
    cualquier tipo de cartera provenientes de corporaciones de ahorro
    y vivienda y cartera comercial proveniente del sector
    real.

    6.2 Titularización inmobiliaria: emitidos
    a partir de proyectos inmobiliarios.

    6.3 Titularización de Obras de infraestructura
    y servicios
    públicos:
    corresponde a obras específicas o
    a fondos de obras de infraestructura y de servicios
    públicos cuyos recursos se destinen a este tipo de
    proyectos.

    6.4 Titularización de valores: se realiza
    sobre títulos valores inscritos en el registro nacional de
    valores.

    6.5 Otros bienes o activos titularizables:
    Superintendencia de Valores podrá autorizar nuevos
    procesos previo concepto de su
    sala general. Puede asegurarse entonces que las posibilidades
    para la diversificación están limitadas
    únicamente por la creatividad
    del mercado.

    7. TITULARIZACION INMOBILIARIA

    Constituye la posibilidad de estructurar procesos de
    titularización a partir de proyectos inmobiliarios donde
    el patrimonio autónomo esta constituido por el lote en que
    se construirá el inmueble, los estudios técnicos y
    de factibilidad
    económica y el presupuesto de
    costos del proyecto. Esta figura contribuye a la reducción
    de costos financieros en la construcción inmobiliaria y facilita la
    comercialización de proyectos, igualmente
    este esquema puede concebir su conformación con sumas de
    dinero destinadas a compra del lote o a la ejecución del
    proyecto.

    En este tipo de titularización se puede
    contemplar que los inversionistas que adquieran los
    títulos emitidos participen en la valorización del
    inmueble y/o en los ingresos generados por el arrendamiento del
    mismo, además definir variantes en cuanto al destino del
    inmueble una vez finalice la titularización, bien sea
    venderlo o aplicar una opción o compromiso de recompra por
    parte del originador.

    8. ALTERNATIVAS DE TITULARIZACION
    INMOBILIARIA

    Los bienes inmobiliarios susceptibles de titularizarse
    son:

    8.1 Inmuebles construidos: emitir títulos
    respaldados por el activo inmobiliario en si, que puede
    constituir o no la transferencia de la propiedad del
    bien.

    8.2 Proyectos de construcción (lotes o sumas
    de dinero):
    emisión de títulos respaldados por
    los flujos de efectivo futuros del proyecto.

    8.3 Fondos Inmobiliarios: son fondos comunes
    especiales destinados a Invertir en inmuebles
    construìdos, en proyectos inmobiliarios o en otros
    titulos
    emitidos en procesos de titularización
    inmobiliaria.

    9. PARTES QUE INTERVIENEN EN UN PROCESO DE
    TITULARIZACION

    Fuente.
    www.geocities.com/sanmiguelpetro/titulariz.htm

    9.1 El originador: es quien transfiere los bienes
    o activos base del proceso de titularización, puede ser
    persona
    natural o jurídica, nacional o extranjera.

    9.2 El agente de manejo: es el vocero del patrimonio
    autónomo, se encarga el administrador: Es la entidad
    encargada de la
    administración, custodia y conservación de los
    activos o bienes objeto de la titularización, así
    como el recaudo y transferencia al agente de manejo de los flujos
    provenientes de dichos activos o bienes. Puede actuar como
    administrador el originador, el agente de manejo o una persona
    diferente.

    9.3 El colocador: Es la entidad que facultada por su
    objeto social puede actuar como suscriptor profesional de una
    emisión, es el encargado de colocar los títulos en
    el mercado.

    10. VENTAJAS DE LA TITULARIZACION

    10.1 Para el originador:

    • Liquidez: permite acceder a liquidez mediante la
      aceleración de flujos futuros, la reducción de
      activos
      fijos o el aumento de rotación de
      activos.
    • Endeudamiento: no existen restricciones ante
      entidades crediticias, las condiciones de financiamiento
      encaja a los flujos de la empresa, mejora el indicador de
      endeudamiento y se obtienen mejores tasas de
      financiamiento.
    • Nivel de activos improductivos: disminuyen recursos
      ociosos, mejora los índices de rentabilidad.
    • Capacidad de crecimiento: no requiere de incremento
      en patrimonio o endeudamiento adicional, facilita la
      inversión en nuevos proyectos.
    • Capacidad de asumir el cambio: facilidad de
      financiar reconversión industrial y
      reestructuraciones.
    • Gestión de riesgos:
      transferencia de parte o todo el riesgo al
      mercado, equilibra estructura de plazos de activos y
      pasivos.

    10.2 Para el
    inversionista
    :

    • Ofrece una gran gama de alternativas de
      inversión debido a la gran cantidad de títulos
      existentes en el mercado.
    • Alta rentabilidad: en promedio en 35% dependiendo de
      la calidad del
      inmueble titularizado.
    • Bajo riesgo: Tienen una alta calificación por
      parte de las calificadoras de riesgo.
    • Buena experiencia de pago de los títulos en
      otros países.

    10.3 Para el mercado:

    • Genera una nueva área de operaciones
      para los agentes.
    • Promueve el desarrollo del mercado.
    • Estructura financiera que mejora circulación
      de los recursos.
    • Sustituye intermediación financiera
      tradicional por una mediación directa.

    11. FINALIDAD DE LA TITULARIZACION

    Las razones que usualmente motivan a los originadores
    llevar a cabo procesos de titularización son:

    11.1 Rotación de activos: reutiliza para mejorar
    la rotación de activos de baja o nula liquidez (termino
    mayor a 2 años).

    11.2 Alternativa de fondeo menos costosa que el
    endeudamiento tradicional: es una forma de financiamiento por la
    vía de transformación del activo y no el incremento
    del pasivo.

    11.3 Potenciación del patrimonio del originador:
    se mejoran los índices de endeudamiento, esto permite
    mayor crecimiento sin el costo del capital asociado.

    11.4 Equilibrio y
    estructura de balance: al obtener activos mas líquidos
    permite atender obligaciones
    de vencimiento más próximo.

    12. MARCO NORMATIVO

    El marco normativo para la estructuración de los
    procesos de titularización, que actualmente rige
    es:

    a. RESOLUCION 400 DE 1995 DE LA SUPERINTENDENCIA DE
    VALORES

    En esta resolución se enmarcan todos los aspectos
    relacionados con:

    • Disposiciones generales; creación de valor,
      vías jurídicas, agentes de manejo de
      titularización, bienes o activos objeto de
      titularización, nuevos instrumentos financieros,
      negociación, nuevos valores (inscripción en la
      Bolsa de Valores e intermedios, que sean susceptibles de ser
      colocados mediante oferta
      publica, que incorporen derechos de participación o de
      contenido).
    • Mecanismos de Estructuración contratos de
      fiducia mercantil irrevocable, constitución Fondos
      Comunes Unidades de participación en fondos
      especiales.
    • Titularización inmobiliaria (definiciones)
      titularización de un inmueble, titularización de
      un proyecto de construcción, agentes de manejo,
      inscripción en el Registro Nacional de Valores e
      Intermediarios y en las Bolsas de Valores.
    • Titularización de un inmueble: Reglas
      particulares (requisitos), títulos de deuda con
      garantía inmobiliaria.

    b. NORMAS DEL MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO
    PÚBLICO Y DEL BANCO DE LA REPUBLICA.

    • Circular externa No. 002 de 1997 del Ministerio de
      Hacienda y Crédito Público.
    • Concepto No. JDS-7924 del 6 de marzo de 1996 de la
      Junta Directiva del Banco de la República.
    • Concepto No. JDS-1967 del 2 de Julio de 1997 de la
      Junta Directiva del Banco de la República.
    • Resolución Externa No. 9 del 26 de septiembre
      de 1997 de la Junta Directiva del Banco de la
      República.
    • Resolución Externa No. 15 del 13 de mayo de
      1994 de la Junta Directiva del Banco de la
      República.
    1. NORMAS DE LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y DE LA
      SUPERINTENDENCIA BANCARIA PARA LA VALORACION DE
      INVERSIONES
      .
      • Resolución 1200 de 1995 de la
        Superintendencia de valores.
      • Circulares Externas No. 8, 10, 11 y 23 de 1995 de
        la Superintendencia de Valores.
      • Circulares Externas No. 022, 023 y 059 de 1997 de
        la Superintendencia Bancaria.
    2. OTRAS RESOLUCIONES

    A continuación se enuncian otros documentos, que
    a través de la historia han venido rigiendo la
    titularización de Activos Inmobiliarios.

    RESOLUCION 0822-1 DE 1999

    En esta resolución determina los tipos de
    documentos susceptibles de ser colocados por oferta
    pública, que tengan el carácter y prerrogativas de títulos
    valores, así como la fijación de los requisitos que
    deben reunir los documentos para ser inscritos en el Registro
    Nacional de Valores e Intermediarios.

    Esta resolución modificó el
    artículo 1, 3, 1,4 de la Resolución 400 de 1995,
    que precisa cuales son los bienes o activos de
    titularización.

    RESOLUCION 1394 DE 1993

    Derogó las resoluciones 645 y 455.
    Reglamentó la movilización de activos
    inmobiliarios, mediante la conformación de patrimonios
    autónomos.

    Estableció que la titularización se puede
    hacer de fondos comunes especiales y fondos de
    valores.

    RESOLUCION 645 DE 1992

    Establecía, entre otros aspectos, que los
    inmuebles cuya propiedad haya sido transferida en desarrollo de
    un contrato de
    fiducia, son activos que pueden ser titularizados.

    DECRETO 2059 DE 1937

    En el año 1937, teniendo en cuenta que los
    préstamos a corto plazo con garantía hipotecaria en
    caso de incumplimiento del deudor eran lentos, lo que
    impedía que se desarrollará el crédito
    hipotecario, así como la facultad que estableció la
    ley 50 de 1905, de movilizar la propiedad raíz, fue
    expedido el Decreto 2059 que estableció la posibilidad de
    que la Superintendencia Bancaria autorizará a los bancos abrir como
    dependencia de su sección fiduciaria oficinas para la
    movilización de la propiedad raíz

    RESOLUCION 455 DE 1933

    Se refería, entre otros aspectos, a la
    titularización de activos inmobiliarios. Estableció
    que los documentos emitidos tienen el carácter de
    títulos valores que deben inscribirse en el Registro
    Nacional de Valores, pueden ser colocados mediante oferta
    pública e incorporar derechos de participación o de
    contenido crediticio con un plazo no inferior a un
    año.

    II. ALCANCE DE LA
    TITULARIZACION EN COLOMBIA

    En Colombia, al igual que en otras economías que
    han adoptado esta figura, el alcance en la economía colombiana
    podemos medirla en dos dimensiones, una es el alcance en el
    mercado, y la otra es el alcance para las empresas.

    Podemos decir que la titularización en Colombia,
    tiene sus orígenes en el decreto ley 2059 de 1937 emitida
    por el Superintendente de Bancos de Colombia, y que autorizaba a
    los bancos en su dependencia de fiducia para movilizar los bienes
    inmuebles, esto es, convertir estos activos en títulos
    valor, y establecía que el valor del titulo debería
    ser solamente del 50% del valor del inmueble, sin embargo, el
    mercado de estos valores no tuvo buena acogida entre los
    inversores. Posteriormente fue hasta el año 1993 cuando se
    promulgo la ley 35 y en el año 1995 el decreto 400 de la
    Superintendencia de Valores, que es la que regula actualmente el
    proceso. En esta reglamentación se siembran las bases para
    las primeras titularizaciones llevadas a cabo en el país.
    A continuación se tratara del alcance de la
    titularización para las empresas.

    1. PARA LAS EMPRESAS:

    La titularización entre otras ventajas presenta
    las siguientes

    • Potencia el crecimiento de las
      empresas,
      debido a que permite convertir en
      líquidos los activos líquidos o de difícil
      negociación, o aquellas propiedades de las que
      estratégicamente la empresa no puede ceder la propiedad,
      de esta manera se tiene acceso a recursos que antes estaban
      inmovilizados, pero el factor mas importante es que acelera los
      flujos de caja al liberar recursos. Adicionalmente la empresa
      puede seleccionar los activos que le interesa titularizar y
      conformar una cartera que luego se dividirá en porciones
      usualmente con valor de 1 millón de pesos, que son los
      títulos que posteriormente serán colocados en el
      marcado de valores.
    • Facilita la ejecución de
      proyectos,
      debido a que ofrece a la empresa el acceso a
      recursos que no constituyen deuda, y que provienen de los
      inversores directamente, es decir, minimiza los costos de
      intermediación incluidos en cualquier crédito
      ofrecido por la banca comercial. De igual manera, este proceso
      permite mejorar la estructura de capital de la empresa,
      disminuyendo el nivel de endeudamiento y disminuyendo los
      activos fijos o improductivos para transformarlos en capital de
      trabajo o recursos para la inversión de
      proyectos.

    Después de cimentar las bases regulatorias, solo
    hasta el año 1994 se llevó a cabo en Colombia el
    primer proceso de titularización cuyo originador fue la
    empresa Rojas y Vargas Ltda. El monto de la Emisión fue de
    1.087.000.000 que fueron títulos de contenido crediticio
    por un valor de 1.432.084 cada uno y el porcentaje de
    colocación fue del 100%. De ahí en adelante y hasta
    la fecha se ha llevado a cabo un total de 34 procesos de
    titularización incluidos de contenido crediticio, de
    participación y mixtos como se muestra en el
    siguiente grafico:

    GRAFICA 1

    Fuente: Revista "La
    Titularización en Colombia", una ventana hacia la
    modernización Financiera, autor División de Ofertas
    Públicas, Superintendencia de Valores, Bogotá,
    1999.

    Estas emisiones han sumado un monto total de
    emisión de 697.481.000.000 pesos y un monto de
    colocación de 442.805.000.000 pesos, hasta la fecha como
    se muestra en el siguiente grafico:

    GRAFICA 2

    Fuente: Revista "La Titularización en
    Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera,
    autor División de Ofertas Públicas,
    Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

    Como se observa en el gràfico, del monto total de
    la emisión se logrò un porcentaje de
    colocación, es decir, los papeles que fueron adquiridos
    por los inversores de un 63%

    En cuanto al número de emisiones observamos que
    el mayor auge de este tipo ocurrió en el año 2004
    para un monto total de 272.157.000.000 pesos en emisiones como se
    muestra en el gràfico:

    GRAFICA 3

    Fuente: Revista "La Titularización en
    Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera,
    autor División de Ofertas Públicas,
    Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

    Según la normativa actual de la Superintendencia
    de Valores, el monto mínimo para llevar a cabo un proceso
    de titularización es de 30.000.000.000, que no
    necesariamente debe estar constituido por un solo bien inmueble,
    sino que puede estarlo por un portafolio de activos que en su
    conjunto alcancen el monto referido. La última
    titularización fue llevada a cabo por Mega banco. A
    continuación se muestran algunos datos de la
    emisión:

    • Monto de emisión: de 85.872.000.000
      pesos.
    • Se emitieron dos tipos de títulos:
      • De contenido crediticio( tipo A): 7.500
        por un valor individual de 10.000.000
      • De participación inmobiliaria (tipo
        P)
        : 20 por un valor de 543.600.000.
    • La calificación de la Emisión es
      AAA+.
    • Aun no se tiene información sobre porcentaje
      de colocación ya que hasta el momento se esta llevando a
      cabo la oferta publica.

    A continuación se muestra el listado de las
    empresas que hasta la fecha han emitido títulos
    inmobiliarios y el monto total emitido por empresa:

    GRAFICA 4

    Fuente: Revista "La Titularización en
    Colombia", una ventana hacia la modernización Financiera,
    autor División de Ofertas Públicas,
    Superintendencia de Valores, Bogotá, 1999.

    2. PARA EL MERCADO

    La titularización inmobiliaria proporciona un
    mayor desarrollo del mercado de valores, puesto que amplia el
    abanico de opciones para invertir, ayuda a profundizar el
    mercado, a demás en su mayoría los títulos
    inmobiliarios tienen buenas calificaciones de riesgo, lo que
    significa que representan una alternativa bastante segura para
    los inversores. También se constituye en una alternativa
    económica de recursos, lo que ayuda a abaratar los costos
    de capital en el mercado, ya que sustituye la
    intermediación financiera por una mediación
    directa.

    En el mercado bursátil colombiano existen 581
    empresas activas registradas y autorizadas por la
    Superintendencia de Valores para emitir valores en el mercado de
    valores, de las cuales 27 han emitido títulos de estas
    características. En el siguiente cuadro se muestra el
    monto total negociado en el MEC (Mercado electrónico
    colombiano) por tipo de titulo y en el gráfico se muestra
    la participación de los montos negociados de
    títulos inmobiliarios sobre le monto total negociado al
    año:

    SUPERINTENDENCIA DE VALORES

    MERCADO ELECTRONICO Acumulado año actual Mills
    $

    COLOMBIANO MEC

    TITULO 2004 2003 2002 2001 2000

    PAPELES OFICIALES 525.653.764 328.574.870
    247.691.943 56.962.184 42.311.549

    PAPELES SECTOR PRIVADO 70.835.585 47.333.723
    31.514.378 21.388.043 18.955.197

    TITULOS INMOBILIARIOS 17.793.774 12.673.816
    5.168.260 1.092.759 809.564

    FORWARDS 5.019.599 3.509.938 2.039.709 681.657
    12.114

    TOTAL MERCADO BURSATIL 619.302.722 392.083.347
    286.414.290 80.124.643 62.088.424

    Fuente:
    Revista "La Titularización en Colombia", una ventana
    hacia la modernización Financiera, autor División
    de Ofertas Públicas, Superintendencia de Valores,
    Bogotá, 1999.

    En el gráfico se muestra la participación
    porcentual de las negociaciones de títulos inmobiliarios
    en el total de negociaciones entre los años 2000 y
    2004.

    GRAFICO 5

    Fuente:
    www.bvc.com.co/banco/conocimiento

    El proceso de titularización no es potestad
    absoluta de las empresas constructoras, básicamente
    cualquier empresa con bienes inmuebles por un valor igual o
    superior a 30.000.000.000 puede llevar a cabo un proceso de
    titularización inmobiliaria, para ello debe cumplir con
    ciertos requisitos que serán explicados con detalle en el
    numeral V.

    En la actualidad la cantidad de títulos
    inmobiliarios negociados en el mercado de valores es muy
    pequeño, en el gráfico emisiones por año,
    observamos que el mayor auge de esta figura se presento hacia el
    año 1999 donde se presento una grave crisis en la
    cual muchas empresas quebraron y los inversionistas perdieron la
    confianza en este tipo de inversiones, esto también se
    evidencia en los montos totales negociados, la
    participación de los títulos inmobiliarios en el
    monto total de las negociaciones en el año ha venido
    disminuyendo progresivamente.

    Es por eso que en la actualidad el mercado secundario de
    estos títulos prácticamente no existen, los
    títulos que se emiten se colocan en el mercado primario, y
    las negociaciones que se puedan levar a cabo en le marcado
    secundario generalmente ya están pactadas, por esa
    razón o se tienen datos de la cantidad ni montos
    negociados en la Bolsa de Valores de Colombia de estos
    títulos.

    En el Capitulo III se muestra el mercado potencial de
    estos títulos, pero desarrollarlo será necesario un
    arduo trabajo para recuperar la confianza de los inversionistas
    en este tipo de inversiones, ya que las empresas no
    estarán dispuestas a emitir si no pueden luego colocarlos
    en el mercado.

    Partes: 1, 2

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