- Fuentes del
Derecho - Naturaleza jurídica del
Corretaje. Clases de Corretaje. Juzgados y Salas
Competentes - Antecedentes.
Corretaje en Egipto, Roma, Chile, Panamá y
Colombia - El contrato
de corretaje es un contrato atípico - Definición
del contrato de corretaje inmobiliario. Función
Económica - Agente Mediador
de Comercio – Agente de Seguros –
Corredores - Inexistencia de
un Registro previo o Registro
Administrativo - Forma de
Tributar - Mediación
- Área de
conocimiento - Contrato
de Corretaje y Derecho codificado – Contrato de corretaje en el
Derecho público y en el Derecho
privado - Derecho
comparado - Estudio
de Títulos – Bien materia del contrato – El titular
registral - El
apoderado o mandatario - El
título archivado - Gravámenes
y cargas - El
contrato y la Escritura Pública – Pactos contractuales –
Medios de Pago - La
Escritura Pública - Los
traslados notariales - La
inscripción. El título - Calificación
Registral - Subsanación.
Recurso de Apelación – Impugnación de Acto o
Resolución Administrativa - Los
plenos registrales - Seguridad
Jurídica - Fuentes de
Información - Conclusiones
- Sugerencias
1. FUENTES DEL
DERECHO
El Código
Civil Peruano de 1984 no establece cuales son las fuentes del
derecho, a diferencia del Código
Civil Español de
1889 que si lo establece.
El artículo 2 del Código de
Comercio Peruano de 1902 establece que los actos de comercio, sean
o no comerciantes los que los ejecuten, y estén o no
especificados en dicho Código, se regirán por las
disposiciones contenidas en el; en su defecto, por los usos del
comercio observados generalmente en cada plaza; y a falta de
ambas reglas, por las del derecho común.
La norma III del Título Preliminar del
Código Tributario Peruano (D.S. 135-99-EF de 1999 que es
el Texto Unico
Ordenado del D.Leg. 816 de 1996) establece que son fuentes del
derecho
tributario: a) Las disposiciones constitucionales, b) Los
tratados
internacionales aprobados por el Congreso y ratificados por
el Presidente de la República, c) Las leyes tributarias
y las normas de rango
equivalente, d) Las leyes orgánicas o especiales que
norman la creación de tributos
regionales o municipales, e) Los decretos supremos y las normas
reglamentarias, f) La jurisprudencia, g) Las resoluciones de carácter general emitidas por la
Administración Tributaria y h) la doctrina
jurídica.
En la parte final de este artículo se precisa que
son normas de rango equivalente a la ley, aquellas por
las que conforme a la Constitución se puede crear, modificar,
suspender o suprimir tributos y conceder beneficios tributarios.
Toda referencia a la ley se entenderá referida
también a las normas de rango equivalente.
Rene DAVID precisa que las Fuentes del Derecho en los
Estados que pertenecen a la familia
romano germánica son la ley, la costumbre, la
jurisprudencia, la doctrina y los principios
generales. A estas fuentes algunos autores denominan fuentes
formales del derecho. Dejando constancia que el Estado
Peruano y el Estado
Español pertenecen a la familia
jurídica romano germánica.
El contrato de
corretaje en el Estado Peruano y en el Estado Español no
ha sido regulado por la ley.
Por lo cual debemos recurrir a otras fuentes del derecho
como la costumbre, la jurisprudencia y la realidad social, en tal
sentido corresponde estudiar las mismas en lo referido al
corretaje inmobiliario.
El derecho no puede dejar de lado la realidad social,
por que el derecho vivo se aprecia en la misma, la cual es de
mucha importancia para el derecho. En la jurisprudencia
también se aprecia el derecho vivo.
Por lo cual debemos precisar que las fuentes formales
del derecho a veces no regulan determinada figura
jurídica, pero esta se celebra en la práctica, por
lo cual podemos afirmar que el derecho positivo
no puede regular toda la realidad social, sino sólo regula
parte de la misma, ya que regular todos los supuestos de aquella
social es muy complejo.
Existen diversas clasificaciones de las familias
jurídicas, entre las cuales destaca la
clasificación efectuada por René DAVID, por la cual
se clasifica a los sistemas
jurídicos en cuatro familias jurídicas que son las
siguientes: 1) familia jurídica romano germánica,
2) familia jurídica del common law. 3) familia
jurídica de los derechos socialistas, y 4)
familia jurídica de los sistemas filosóficos y
religiosos.
Lucio PEGORARO y Angelo RINELLA precisan que en sentido
lato, los sistemas jurídicos del common law tienen su
origen en el legal system que se formuló en Inglaterra y que
se extendió a los ordenamientos que evolucionaron a partir
de la base inglesa, como sucedió en el caso de los
Estados Unidos
de América.
Los sistemas del civil law encuentran, en cambio, en la
tradición del derecho romano
las raíces de su misma estructura.
Tienen su principal área de difusión en los Estados
democrático-liberales de la Europa
continental y en los que derivan de ellos (por ejemplo, en los
Sudamérica).
Pueden citarse numerosos ejemplos comunes que
ejemplifican las importantes diferencias que se dan entre los dos
tipos de sistemas.
Normalmente se señala que los derechos de origen
romanista se basan en la codificación de la reglas: la ley
desarrolla un papel determinante en el ordenamiento
jurídico. Por el contrario, los sistemas del common law se
basan esencialmente en el Derecho jurisprudencial. La ley, que no
es desconocida, no ocupa, sin embargo, una posición
privilegiada en su sistema de
fuentes. Mientras que un fundamento propio y autónomo lo
tiene el Derecho de origen jurisprudencial.
Luego, también resulta profunda la diferencia en
lo que se refiere a la
organización de los tribunales y el proceso. Como
muestra, basta
notar que el juez romanista es un funcionario que accede a la
carrera judicial por concurso público; en cambio, la
selección del juez del common law
transcurre por cauces muy distintos y, dado el caso, incluso se
puede presentar su nombramiento político.
Muchos juristas consideran que la ley no es fuente del
derecho en los Estados que forman parte de la familia
jurídica del common law, lo cual no correcto, por que en
dichos Estados la legislación es fuente del derecho, en
tal sentido Philip JAMES precisa que en el derecho inglés
la legislación es una fuente principal del
derecho.
El derecho de los Estados Unidos de Norteamérica
tiene varias fuentes entre las cuales destaca los restatements
que son una fuente positiva y concreta del derecho
estadounidense. Los cuales no existen en otro sistema
jurídico. Los Estados Unidos ha evolucionado con los
restatements. Los restatements no son legislación porque
no los promulga un Poder
Legislativo propiamente conocido y elegido por el pueblo, ni
estatal ni federal. Los redactan comités de especialistas
en cada materia, y los
debaten y aprueban en un foro de alrededor de quinientos
juristas de élite. Quien quiera estudiar el Derecho
estadounidense de esta materia, u otra materia declarada en la
misma forma, debe empezar con un Restatement.
2. GENERALIDADES
La realidad normalmente rebasa el derecho positivo de
los Estados que pertenecen a la familia romano germánica.
Es decir, el derecho positivo normalmente se queda corto frente a
la realidad social. Por ejemplo, en materia de contratos el
derecho positivo y en especial el Código Civil Peruano de
1984 no regula todos los contratos existentes en el derecho
peruano.
Con los abrogados Códigos Civiles Peruanos de
1852 y de 1936 ocurría lo mismo, es decir, en materia de
contratos, dichos Códigos Civiles no regulaban todos los
contratos existentes en el derecho peruano.
Algunos profesionales consideran que el Código
Civil regula específicamente todos los contratos de
derecho privado, lo cual es incorrecto, ya que si bien el
Código mencionado forma parte del derecho privado,
éste como norma principal de derecho privado, regula
sólo una parte del mismo.
El texto original del Código de Comercio Peruano
de 1902 regulaba varios contratos
mercantiles o comerciales, tales como el contrato de compra
venta, permuta,
mutuo, depósito, y fianza de naturaleza
mercantil, el contrato de seguro y el
contrato de transporte
terrestre (contrato este último del cual no hemos tenido
acceso a trabajos de investigación, pero el mismo es de
aplicación constante y tiene mucha importancia dentro del
derecho
comercial, contractual, empresarial y dentro del derecho
privado), entre otros. Pero el artículo 2112 del
Código Civil Peruano de 1984 estableció que los
contratos de compraventa, permuta, mutuo, depósito y
fianza de naturaleza mercantil, se rigen por las disposiciones
del Código Civil y establece que quedan derogados los
artículos 297 a 314, 320 a 341 y 430 a 433 del
Código de Comercio.
El artículo 1353 del Código Civil Peruano
de 1984 establece que todos los contratos de derecho privado,
inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas
generales contenidas la sección primera titulada Contrato
en General del Libro Fuentes
de las Obligaciones
del Código Civil , salvo en cuanto resulten incompatibles
con las reglas particulares de cada contrato.
Por lo cual podemos afirmar que con el Código
Civil Peruano de 1984 se ha continuado con el proceso de
descodificación del Código de Comercio Peruano de
1902, iniciado por leyes especiales como la ley de quiebras
(materia que luego fue regulada por otras leyes y que en la
actualidad se encuentra regulada por la ley general del sistema
concursal), la ley de títulos valores y
también por la ley de sociedades
mercantiles (materia que en la actualidad es regulada por la
ley general de sociedades ley
que también regula las sociedades civiles, materia que no
era regulada por la ley de sociedades mercantiles).
Es decir, el Código de Comercio Peruano de 1902 y
el Código Civil Peruano de 1984 regulan los principales
contratos de derecho privado, sin embargo, otras normas de
derecho privado que pertenecen al derecho comercial
también regulan contratos como la ley de bancos.
En todos los Estados ocurre esto, es decir, normalmente
en todos los Estados el derecho positivo y en especial el
Código Civil se queda corto frente a la realidad social.
Por ejemplo en España, el
derecho positivo y en especial el Código Civil no regula
todos los contratos.
Todo abogado no puede dejar de lado la práctica,
en tal sentido en la parte práctica del derecho existen
contratos que todo abogado debe conocer.
Es en este sentido que surge la imperiosa necesidad de
estudiar el contrato de corretaje, el cual en nuestro medio
normalmente se celebra por documento privado con firmas
legalizadas por Notario Público.
Es decir, el contrato de corretaje normalmente no se
inscribe en el registro y no se
otorga por escritura
pública.
Podemos investigar distintos temas jurídicos,
pero no debemos dejar de lado la realidad social, por una
investigación exclusivamente teórica, no tomando en
cuenta lo que ocurre en la realidad.
Al investigar debemos preferir en investigar las figuras
jurídicas nuevas o que no se encuentren reguladas en el
derecho positivo, esto en lo que respecta los estados que
pertenecen a la familia romano germánica.
Por ejemplo, en los trabajos de derecho civil
peruano codificado, no podemos dejar de lado el proyecto de la
ley de enmiendas del Código Civil Peruano de
1984.
3.
NATURALEZA JURÍDICA DEL CORRETAJE
En el derecho se estudia en algunos supuestos la
naturaleza jurídica de la institución
jurídica estudiada. Por ejemplo cuando se estudia la
compra venta en algunos supuestos se estudia la naturaleza
jurídica de la misma, otro ejemplo es cuando se estudia la
naturaleza jurídica del leasing o del
fideicomiso en
algunos supuestos se estudia la naturaleza jurídica de los
mismos.
Las instituciones
jurídicas tienen naturaleza jurídica, en tal
sentido cuando se investiga es necesario determinar la misma a
fin de que los estudios sean mas exactos y mas
profundos.
Por ejemplo la posesión y la propiedad
tienen la naturaleza jurídica la de ser derechos
reales y son derechos reales principales, por que se crean
derechos sobre los bienes. Por lo
cual la norma aplicable es el Código Civil Peruano de 1984
cuando estudiamos el derecho civil peruano. O el Código
Civil Español de 1889 cuando estudiamos el derecho civil
español.
Otro ejemplo es el caso de la letra de
cambio cuya naturaleza jurídica es la de ser un
título valor. Por lo
cual la norma aplicable es el la ley de títulos valores
peruana cuando estudiamos el derecho cambiario o cartular
peruano.
En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene
para nuestros propósitos determinar cual es su naturaleza
jurídica.
El corretaje tiene la naturaleza jurídica la de
ser un contrato, y como contrato es un contrato atípico en
el derecho peruano y en el derecho español por que no se
encuentra regulado por el derecho positivo de dichos
estados.
Por lo cual debemos precisar que al corretaje
inmobiliario se le aplican las normas generales sobre contratos
contenidas en el Código Civil.
El artículo 1353 del Código Civil Peruano
de 1984 establece que todos los contratos de derecho privado,
inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas
generales contenidas en la sección primera del libro
titulado fuentes de las obligaciones del Código en
mención, salvo en cuanto resulten incompatibles con las
reglas particulares de cada contrato.
4. CLASES DE CORRETAJE
No existe un solo tipo o clase de
corretaje, sino que existen varias clases como son: el corretaje
inmobiliario, el corretaje de seguros,
corretaje vehicular y el corretaje de valores.
Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el
derecho contractual, pero específicamente el corretaje
inmobiliario y vehicular en el derecho comercial, el corretaje de
seguros en el derecho de seguros y el corretaje de valores en el
derecho bursátil.
De estos cuatro tipos o clases de corretaje en el
presente trabajo
sólo es materia de estudio el corretaje inmobiliario, del
cual desarrollamos los aspectos mas importantes, sin embargo,
muchos de los comentarios también son de aplicación
a otros tipos o clases de corretaje.
5. JUZGADOS Y SALAS COMPETENTES.
Los distintos problemas que
existen entre las partes pueden ser ventilados por el Poder Judicial a
través de sus órganos jurisdiccionales, como son
los juzgados de paz letrados, juzgados civiles, juzgados penales,
juzgados de familia, juzgados de paz letrado, salas superiores y
salas supremas. Los Juzgados de paz no letrados también es
necesario tenerlos en cuenta porque brindan el servicio de
justicia.
En tal sentido cada órgano jurisdiccional tiene
su competencia
establecida en algunos casos por la Ley Orgánica del
Poder
Judicial, pero otras oportunidades la norma que establece la
competencia es una resolución especial.
En tal sentido en el presente trabajo corresponde
determinar cuales son los órganos jurisdiccionales
competentes.
En la negociación, celebración y
ejecución del corretaje inmobiliario pueden existir
problemas los cuales pueden en algunos supuestos ser ventilados
en el Poder Judicial.
Por lo cual es necesario determinar cual serían
los juzgados y salas competentes.
Cuando se estafa en el corretaje los juzgados
competentes para procesar a quien cometió dicho delito son los
juzgados penales y las salas penales, conocidas antes
éstas últimas como Tribunales
Correccionales.
Pero cuando el problema es un otorgamiento de documento
que contenga contrato de corretaje, o una indemnización a
consecuencia de la ejecución del contrato o una
negociación de mala fe y existe responsabilidad en las tratativas, tratos previos
o tratos preliminares, o el problema es el no pago de lo pactado
en contrato de corretaje, los juzgados competentes son los
juzgados civiles.
Sin embargo, con la creación de los juzgados y
salas especializados en lo civil con la subespecialidad
comercial, estos serían los órganos
jurisdiccionales competentes ya que el corretaje inmobiliario es
un contrato que forma parte del derecho comercial. El literal e
del numeral 1 del artículo primero de la Resolución
Administrativa Nº 006-2004-SP-CS expedida por el Presidente
de la Corte Suprema de la República establece que los
juzgados de la subespecialidad Comercial conocen de las
pretensiones derivadas de los
contratos de corretaje.
Además el literal a del numeral 2 del
artículo primero de la misma norma citada establece que
las Salas Superiores de la subespecialidad Comercial conocen en
grado de apelación, entre otros asuntos de los procesos
resueltos por los Juzgados de la Subespecialidad Comercial.
Así como las quejas de derecho por denegatoria del recurso
de apelación.
En cuanto al recurso de casación la Salas
competentes de la Corte Suprema de Justicia de la
República para conocer en materia que es de competencia de
los juzgados y salas con la subespecialidad de Comercial son las
Salas Civiles.
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