Discusión jurídica
Nace una vez se cumple con los requisitos que
establece la ley y se
inscribe en el Registro de
Títulos correspondiente.- ¿Cuándo nace efectivamente un
condominio?Es de derecho privado ya que aquí solo
intervienen los particulares, y las instituciones publicas solo intervienen de
manera indirecta o cuando hay una litis. - ¿Es el condominio una institución de
Derecho Privado o una institución de Servicio
Público?Si, solo en cierto ya que la ley establece que se
necesitará el consentimiento de todos los propietarios
para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones
nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, modificar
los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el
número de las cosas comunes o que limiten la
copropiedad. - ¿Puede la Asamblea establecer restricciones
al derecho propiedad? - ¿Cómo se convertirá en
Condominio un edificio multiviviendas construido por el Estado
Dominicano?
El que desee afectar su edificio al régimen de
condominio deberá registrar de acuerdo con la ley de
Registro Inmobiliario sus derechos en relación
con el inmueble.
La solicitud de mismo deberá contener una
descripción tan completa como fuere posible
del edificio y de los pisos, departamentos, viviendas o locales
independientes en que está dividido, y se anexarán
a la misma los planos arquitectónicos, estructuras y
de instalaciones. Dentro de los requisitos principales
están los siguientes:
- Especificación de cada una de las partes de
propiedad exclusiva en que está dividido el edificio,
con indicación del número o letra o cualquier
otra designación que sirva para
identificarlas. - Número de votos que corresponderá, en
las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios,
al dueño de cada parte del edificio de propiedad
exclusiva. - Porcentaje con que deberá contribuir cada
propietario a los gastos y cargas
comunes. - Bases para la remuneración que se
deberá pagar al administrador. - Destino de las diferentes partes del
inmueble.
Puede registrarse a nombre de una sola persona,
física o
moral, o
aún a nombre de una sucesión indivisa, y no
pierde su carácter por el solo hecho de que todas
las partes de propiedad exclusiva pertenezcan a un solo
dueño, además puede hacerse antes de la construcción del edificio, siempre que
los planos hayan sido aprobados por las autoridades
administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse
la construcción. Una vez registrado el inmueble, se
expedirá un Certificado de Titulo por cada unidad de
condominio y en el mismo se hará constar la
obligación que asumen los propietarios.
Procedimiento para la elaboración de un
reglamento de condominio.
Normas básicas que debe contener un reglamento
de condominio.
- El inmueble y su propiedad.
El inmueble debe de ser con independencia
funcional y salida directa o indirecta a la vía
pública o por un paso común que los haga
aprovechables de manera independiente.
El mismo puede ser propiedad exclusiva de una o
más personas las que a su vez son propietarios indivisos y
copropietarios de los sectores comunes y del terreno. Por lo
tanto estos pueden extender o restringir el uso de sectores
comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los
titulares de las unidades a las que sirven.
Descripción de la propiedad
exclusiva.
Cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva
podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su
destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Y
atenderá, a su costa, a la conservación y
reparación de su propio piso, departamento, vivienda. En
caso de que un propietario quiera construir nuevos pisos o
realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o
sus dependencias, salvo disposición contraria en el
reglamento o local, deberá tener el consentimiento de los
demás propietarios,
Pero no podrá hacer innovaciones o modificaciones
que puedan afectar la seguridad o
estética del edificio o los servicios
comunes; ni destinarlo a fines distintos a fines a los previstos
en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a
aquéllos que deban presumirse por la naturaleza del
edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de
los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a
las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del
inmueble.
La descripción de la propiedad
común.
Cada propietario estará obligado a construir
proporcionalmente a las cargas relativas a la
conservación, mantenimiento,
reparación y administración de las cosas comunes. Los
derechos de los mismos sobre las cosas comunes son inseparables
de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o
locales
En caso de que se desee modificar los acuerdos que
declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas
comunes o que limiten la copropiedad, se necesitara el
consentimiento de todos los propietarios.
La determinación de la participación
porcentual de los votos correspondiente de cada unidad
habitacional.
Cada propietario tendrá derecho a un
número de votos proporcional a la importancia de sus
derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente
al registrarse la propiedad.
Esta participación en los votos sólo
podrá mortificarse por el consentimiento unánime de
todos los propietarios.
La calidad de lo
miembros (condóminos). Acceso. Perdida de la
calidad.
Los miembros son los respectivos dueños de los
diversos apartamentos, locales, viviendas del condominio. Los
mismos tienen derecho y obligaciones
tanto del área privada (suya) como del área
común.
Se adquiere la calidad de condomine en el momento o que
se adquiere el inmueble por las diferentes formas que establece
la legislación y de ante manos no se renuncie a la
misma.
Se pierde en el momento en que se renuncie a ella,
mediante acto con la firmas de todos los propietarios legalizada
por un notario, siempre que todos los departamentos estén
libres de gravámenes y no exista deudas de cualquier
naturaleza a cargo del consorcio. Además se renuncia a
ella en el momento en que enajena, hipoteca, se alquila o se
vende el inmueble.
La naturaleza de los órganos de Administración o Dirección.
De carácter privado.
El ejercicio financiero y
Administrativo.
Los propietarios están obligados a contribuir al
pago de las primas de los seguros
colectivos sobre los riesgos que
amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto,
cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el
reglamento en caso de que este se destruya por diversas razones,
el pago del seguro
deberá ser hecho a la persona designada por el
consejo.
La remuneración del administrador judicial
será determinada por la misma ordenanza que lo
designe.
En caso de venta de una
parte dividida del edificio, el propietario comunicará su
propósito previamente al administrador y consignará
antes de la venta su cuota de contribución en los gastos
comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiere haber lugar
contra el adquiriente.
A la disolución de la sociedad la
asamblea general podrá designar uno o varios liquidadores
encargados de proceder a la partición en naturaleza y a la
atribución del o de los departamentos independientes que a
cada socio corresponda de acuerdo con los estatutos o con su
vocación.
El proyecto de
partición y atribución que redacten el o los
liquidadores, cuando los estatutos no hayan previsto una forma
especial de atribución, deberá ser aprobado por la
asamblea general con el voto de una mayoría de más
de la mitad de los socios que representen más de las dos
terceras partes del capital
social.
Esta decisión es oponible a los no presentes o no
representados en la asamblea general, ya fueren socios o
beneficiarios o causahabientes de promesa de
atribución.
Los Fondos de Reservas.
Los propietarios están obligados a contribuir al
pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos
que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto,
cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el
reglamento. De esta forma se crea un fondo de reserva o lo que la
ley le llama fondo social.
Ningún socio podrá pretender que se le
atribuya en forma exclusiva, por partición en naturaleza,
la parte del inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a
que se le mantenga en posesión de dicha parte, si no ha
cumplido sus obligaciones y suscrito la participación que
le corresponda en los fondos suplementarios que se necesiten para
la realización efectiva del fondo social.
Si el socio no suscribe la participación que le
corresponda en esos fondos en proporción a sus
compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus derechos
en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su
parte en el inmueble, podrán venderse en pública
subasta ante notario, a requerimiento de los representantes de la
sociedad, por decisión de los socios que representen la
mayoría ordinaria del capital social.
La venta será publicada en un periódico
de circulación, nacional, un mes después de una
intimación de pagar o de ejecutar hecha al socio en falta
y que no haya sido atendida.
La Forma de la Disolución del Condominio y la
Modificación de los Estatutos (Reglamento).
Se disuelve en el caso de destrucción, ruina
parcial o total y que los propietarios no quieran reconstruir. La
asamblea nombrara uno o varios liquidadores encargados de
proceder ala participación en naturales y
atribución de o de los apartamentos independiente que a
cada socio corresponda, de acuerdo con los estatutos o con su
vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la
asamblea.
El Consejo podrá hacerle las modificaciones
pertinentes a los Estatutos, que serán obligatorias para
todos los co propietarios en su conjunto. Otro momento en que se
modifican los estatutos, es en el caso, en que se destruyera el
edificio y los propietarios decidan reconstruirlos, por acuerdo
unánime.
Disposiciones generales.
Las la decisión que emitan los liquidadores es
oponible a los no presentes o no representados en la asamblea
general, ya fueren socios o beneficiarios o causahabientes de
promesa de atribución.
Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya
sucesión no esté liquidada, serán atribuidos
indivisiblemente a nombre de su sucesión, sin perjuicio de
los derechos de los herederos o causahabientes y sin que la
presencia de ellos en los procedimientos
implique de su parte aceptación de la
sucesión del legado o de la donación.
Dentro del mes de la aprobación por la asamblea
general del proyecto de partición y atribución, el
liquidador o uno de ellos intimará por acto de alguacil o
los socios que no hayan firmado el acta de la asamblea para que
la hagan en el término de un mes.
Si el acta no fuere firmada por la totalidad de los
socios en este último plazo, el liquidador o uno de ellos
pedirá la homologación de la partición y
atribución al Tribunal Superior de Tierras, que
estatuirá en instancia única y comunicará su
decisión al Registrador de Títulos para que proceda
a su ejecución.
Quórum para la toma de
decisiones en los diferentes
órganos.
- Para modificar el Reglamento.
Se necesita el consentimiento de todos los
propietarios.
- Para extender o restringir el uso de las cosas
comunes.
Se necesita el acuerdo unánime de todos los
interesados.
- Para las decisiones normales.
El administrador podrá ordenar las reparaciones
sin previa autorización de la asamblea, siempre y cuando
se lo comunique a los propietarios.
Reglamentación de los derechos de los
propietarios en la ley.
Derecho de uso y goce.
Salvo convención contraria, cada propietario,
para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar
libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin
perjuicio del derecho de los otros propietarios.
Esta obligado a construir proporcionalmente a las cargas
relativas a la conservación, mantenimiento,
reparación y administración de las cosas
comunes.
A falta de convención contraria, esa
contribución será proporcional al valor de las
fracciones divisibles del inmueble, teniendo en cuenta su
extensión y su situación.
Derecho al voto.
Las resoluciones del Consorcio de propietarios
serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por
mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas
debidamente convocadas.
Cada propietario tendrá derecho a un
número de votos proporcional a la importancia de sus
derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente
al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley.
Esta participación en los votos sólo
podrá mortificarse por el consentimiento unánime de
todos los propietarios.
Se requerirá una mayoría de las tres
cuartas partes de los votos de los propietarios y una
mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o
sustituir disposiciones del reglamento.
Derecho de representación del
condominio.
El administrador, cualquiera que fuere la forma de su
designación, representa al consejo de propietarios del
inmueble, bien como demandante o como demandado y aún
contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará
la autorización previa de la asamblea de los propietarios
para actuar como demandante o como recurrente.
El administrador actuará a nombre del consorcio
de propietarios del inmueble, sin tener que mencionar el nombre
de cada uno de los propietarios.
Pero la ley también le da facultad a un
propietario de ser representado por otro propietario o por un
tercero ante la Asamblea.
Derecho de solicitar un administrador
judicial.
En caso de que falta de un administrador designado por
el consorcio de propietarios, cualquiera de ellos podrá
dirigirse al Juez de Paz de la jurisdicción en que
está ubicado el edificio para la designación de un
administrador judicial, citando a todos los
interesados.
Conflictos jurídicos entre propietarios
reales.
¿Cómo solucionar esos conflictos?
Las hipotecas consentidas por el o los propietarios
antes de construirse el edificio para garantizar prestamos
destinados a invertirse en la construcción, se
regularán de pleno derecho por esta ley si el acreedor
diere su consentimiento en el acto de hipoteca o posteriormente,
y tanto el crédito
como la hipoteca se dividirán automáticamente entre
los departamentos independientes tan pronto como se termine la
construcción, en la misma proporción en que los
propietarios contribuirán a los gastos, y cargas comunes
de acuerdo con el reglamento de la propiedad, salvo
convención contraria y por escrito, que deberá
anotarse en el Certificado de Título.
Además si el socio no suscribe la
participación que le corresponda en esos fondos en
proporción a sus compromisos, o si no cumple sus
obligaciones, todos sus derechos en el activo social,
comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble,
podrán venderse en pública subasta ante notario, a
requerimiento de los representantes de la sociedad, por
decisión de los socios que representen la mayoría
ordinaria del capital social.
Tribunal competente.
Tribunal de Tierra.
Disolución del condominio.
El condominio se disuelve en el caso de
destrucción, ruina parcial o total y que los propietarios
no quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios
liquidadores encargados de proceder ala participación en
naturales y atribución de o de los apartamentos
independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo con los
estatutos o con su vocación, y su proyecto deberá
ser aprobado por la asamblea.
Benny
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