- Desventajas del sistema de
transferencia de la propiedad inmueble en el ordenamiento civil
peruano - La
transmisión de propiedad en bienes
inmuebles - El registro
atenúa las desventajas del principio
consensualístico - ¿Cuál
es la obligación del vendedor (o de cualquier otro
enajenante) dentro de un sistema
consensualístico? - Contradicciones
legales del sistema de transferencia de la propiedad
inmueble - El sistema
general de transferencia de la propiedad y su
coordinación con la
inscripción - El principio
de oponobilidad - Conclusiones
DESVENTAJAS DEL SISTEMA DE
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
INMUEBLE
EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO
1.
INTRODUCCIÓN.-
La transferencia de la propiedad inmueble ha sido y es
un tema de principal importancia que ha originado una serie de
opiniones acerca de su actual tratamiento en el Código
Civil, planteándose alternativas de reforma dirigidas
primordialmente a publicitar debidamente las transferencias en
garantía de terceros.
Ello, por cuanto la transferencia de inmuebles no
resulta siendo únicamente interés de
las partes contratantes o intervinientes, sino que dado el
contexto social, tiene amplia trascendencia; resultando necesario
que terceros no contratantes asuman conocimiento
de que se ha producido un desplazamiento en la titularidad de la
propiedad, a fin de garantizar la transparencia y confiabilidad
que todo modelo
socio-económico requiere para el tráfico
inmobiliario: teniendo efecto directo en la seguridad
jurídica que el sistema brinda.
Si bien es cierto que no compartimos el sistema actual
de transferencia de la propiedad inmueble- también lo es
que la problemática actual exige tener en cuenta ciertos
aspectos controversiales que incluso se plasman en distintas
casaciones, por lo que a continuación trataremos algunos
de ellos a partir de las normas vigentes
del Código
Civil.
2. DESVENTAJAS
DEL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL
ORDENAMIENTO CIVIL PERUANO.-
En nuestro Derecho Civil
Patrimonial, cuando se trata de la transferencia de la propiedad
inmobiliaria, es de aplicación el artículo 949 del
Código Civil, según el cual la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario. Ello en concordancia, con el
articulo 923 del mismo Código sustantivo que define al
derecho de propiedad como el poder
jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de los límites de
la ley.
El artículo 1529 del Código Civil expresa
que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su
precio en
dinero. De
acuerdo a esta definición, la compraventa presenta, entre
otras, dos características que cabe resaltar en
relación con el tema que nos ocupa: es un contrato
obligacional en el que la traslación de dominio es una
consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es
consensual, requiriendo solamente el consentimiento de las
partes, existiendo libertad de
forma.
En consecuencia, por aplicación de los
artículos 1529 y 949 del Código Civil, la
transferencia de inmuebles por compraventa resulta siendo de
carácter consensual; habiéndose
adoptado la teoría
espiritualista de procedencia francesa; siendo suficiente que
entre vendedor y comprador exista un acuerdo respecto a los
elementos esenciales de la compraventa, para que este
último se convierta en propietario del bien inmueble, no
requiriendo de formalidad alguna. Debido a ello la transferencia
de la propiedad se produce en un solo momento: únicamente
con el título -la sola obligación de dar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de él-;
no existiendo como en otras legislaciones dos momentos (titulo y
modo). Por tanto, la inscripción registral en el Registro de la
Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo declarativa
más no constitutiva de derechos (excepto en el caso
de la hipoteca en el que la inscripción sí es
constitutiva).
En este sentido la. Casación Nro. 415-99
(publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 01-09-1999;
Pág. 3409) expresa que la inscripción registral
puede tener naturaleza
declarativa o constitutiva; y que las inscripciones declarativas
son las que no perfeccionan o modifican el acto jurídico
materia de
inscripción, pues lo único que hacen es reconocer
una situación de derecho preexistente: siendo distinto el
caso de la inscripción constitutiva y obligatoria, propia
de los sistemas suizo,
alemán y griego, pues en ellos, con la inscripción
registral recién se perfecciona la transferencia de
propiedad.
Jack Bigio Chrem en relación con el
artículo 949 del Código Civil opina que el contrato
de compra-venta de un
inmueble es al mismo tiempo el
título de adquisición (que crea obligaciones
de dar) y el modo de la adquisición (que perfecciona la
adquisición del comprador); por lo que titulo y modo
coinciden, en términos generales. En tanto que Mario
Castillo Freyre y Felipe Osterling Parodi consideran que si bien
es cierto que el título está representado por el
contrato de compraventa celebrado, no será el mismo
contrato que transfiera la propiedad del bien inmueble, sino la
obligación objeto del mismo, cuya ejecución es
inevitable -por mandato de ley-, siempre y cuando estemos en
presencia de un bien de propiedad del vendedor, cierto y
presente, y no exista disposición legal diferente ni pacto
contrario.
"Nuestro ordenamiento legal establece que la
transferencia de propiedad es consensual, de forma, que la
inscripción registral no es requisito constitutivo de tal
caso, tal y como refiere el artículo novecientos cuarenta
y nueve del Código Civil, en este sentido el doctor Max
Arias Schereiber Pezet dice que la inscripción registral
no asume más valor que el
de un simple aviso que protege a los terceros que no han
intervenido en el acto, pero no lleva en si misma una verdadera
sustantividad".
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