1. Locación
2. Caracteres del contrato de
locacion
3. Transmisión de derechos y
obligaciones en caso de muerte
4. Obligaciones del
locador
5. Obligaciones del
locatario
6. Turbaciones que puede sufrir el
locatario
7. Cesión de locación y
sublocación
Art. 1493: Locación de cosas.
En éste tipo de locaciones, se entrega el uso y
goce de la cosa. Se diferencia de la compraventa en que en
ésta también se entrega el dominio de la
cosa.
La locación es un derecho personal. El
usufructo, en cambio, un
derecho real.
La locación en general, incluye la locación de
servicios y de
obra.
La definición es general.
2. Caracteres del
contrato de
locacion
Bilateral
Consensual
Oneroso
Conmutativo
De tracto sucesivo
Si es de Inmuebles, es Formal, salvo principio de
ejecución de contrato.
Elementos; Entre las partes, el consentimiento recae
sobre la cosa, el precio, plazo,
lugar de entrega, el tiempo y la
naturaleza de
la cosa.
Puede estar sujeto a condición, a plazo o las
promesas de locación.
Forma: No está sujeta a ninguna forma. La verbal,
está limitada cuando el monto es superior a los $ 10.000,
y si se tratare de inmuebles.
Capacidad: Debe poseer capacidad para administrar (menores
emancipados, tutores o curadores no más de 5 años,
la mujer puede
alquilar los bienes del
marido, etc.).
Cosas Ajenas O Parcialmente Ajenas; Idem compraventa. La
regla general es que no se pueden locar, pero de hecho se
hace.
Cosas Que Pueden Ser Locadas: Todas. Según Borda
hasta las que están fuera de comercio.
Cosas Indeterminadas: Papa poder locar,
las cosas tienen que estar por lo menos determinadas en
algún punto o grado, por ejemplo la especie.
Locacion de cosa ajena: no sufre ningún
perjuicio, si no sabía nada que estaba locando una cosa
que no era suya.
Precio: es lo que le interesa al locador. Debe ser
determinado y en $ (en el arrendamiento rural, se paga en
especie).
Forma de pago: cualquiera. Pero en caso de inmueble para
vivienda es mensual y no debe aceptarse pago por adelantado. Si
en cambio es para
otros destinos, se puede pagar como se quiere.
Alquiler convenido: se podrá modificar en
cualquier momento, excepto en caso de inmuebles, que debe
respetarse hasta su finalización. Lo que no se permite es
aumentarlo, pero si puede disminuir el monto (s/situación
económica actual).
Contrato: debe tener causa lícita
Plazo: Cualquiera. En las cosas en general, es de 3 años
como mínimo.
Los inmuebles : 2 años como mínimo.
El máximo es de 10 años. (por los efectos
de la prescripción).
Alquiler de derechos: no está
permitido en nuestro derecho.
Pero si puedo prestarle a alguien mis derechos de accionista por
dinero, aunque
no puedo hacerlo por contrato.
El fondo de comercio se
vende, no se alquila.
Art. 1509 (prorroga): en los arrendamientos de casas,
piezas o departamentos, el inquilino, vencido el plazo de
alquiler, cuando se lo demanda por
desalojo, tiene un período de gracia de 90 días
para desalojar, si demuestra que está al día con el
pago del mismo; o sea tiene que tener el recibo del mes anterior.
Esos 90 días comienzan a correr desde el día de la
intimación a desalojar hecha por el juez
competente.
Cuando un inquilino no paga por 2 períodos
consecutivos, dicho monto se puede cobrar por juicio ejecutivo
(plazo 5 días).
El desalojo Vía sumaria.
Para cobro de alquileres Juicio Ejecutivo.
Desalojo por juicio sumario, plazo para contestar demanda 10
días.
Se le envía carta documento,
telegrama, intimando por 10 días como mínimo a que
pague.
Cobro de alquileres Juicio Ejecutivo Plazos de 5 días.
Excepción: falsedad de firma, etc.
Se puede desalojar también por cambiar el destino
de la vivienda, o por sublocar, si esta expreso en el contrato
que no puede hacerlo.
Mes De Deposito: Locación de inmueble para la
vivienda, no puede exceder 1 mes por cada año de
locación ( si lo desea).
No se puede cobrar por anticipado.
Es de 1 mes en zonas urbanas.
3. Transmisión de
derechos y obligaciones
en caso de muerte
Locador: Los herederos deben respetar el contrato sean
forzosos o no. (el heredero debe tener título, el juez lo
autoriza).
Inquilino: Depende si vive solo, con un amigo, en
pareja, etc., o si además el inquilino tiene hijos
mayores. Con el cambio de ley se crea la
figura de conviviente, el privilegio sería el amigo,
pareja, y luego los hijos si desean, sino se rescinde el
contrato. El garante debe continuar avalando el contrato, aunque
no lo desee.
4. Obligaciones
del locador
Entregar la cosa convenida con todos sus accesorios
en
En el lugar
Tiempo el
convenido
Recibir el precio
Mantener la cosa en buen estado
Garantizar la evicción y responder por vicios
redhibitorios
No dañar la cosa
Pagar el precio
Atender los desperfectos menores.
Frutos; Del inquilino mientras tenga el uso y goce. Pero si en
ese inmueble hay una mina de oro, es del estado. Si hay
un tesoro el 50% c/u.
Igual que el usufructo.
Los frutos extraordinarios son del locador.
Gastos de
entrega: están a cargo del locador
Gastos de
instrumento: pueden ser pactados, pero del locatario, pero si el
abogado lo pone al locador se hace cargo éste.
Gastos de sello en provincia 50% y 50 %.
Gastos de estudio de garantía a cargo del locatario.
Reparaciones; (s/contrato en ppio.)
La urgentes; las hace el locatario y se las descuenta del
alquiler
La no urgentes: a través de la
comunicación al locador, pero si a pesar de ello, no
las hace, las puede pagar el locatario y luego intimar al locador
a que le restituya el
dinero.
6. Turbaciones que
puede sufrir el locatario
El locador no es responsable por las turbaciones de
vecinos, pero si éste vecino también es inquilino
de él, sí es responsable. (Turbación de
hecho).
El locador es siempre responsable por las turbaciones de
derecho y de los hechos por él mismo.
Si el locatario sufre una expropiación el locador
debe pagar daños y perjuicios.
PARCIAL 29-09-00;
Reglas especiales;
Si alquilo un terreno en zonas urbanas, se supone que es
para construir. El locador debe abonar luego dichas
construcciones.
En caso de inmuebles urbanos, el límite es lo que
no altere la forma de la cosa (vivienda: no alterarla). Las
mejoras útiles deben ser notificadas al locador
convencionalmente.
La prueba de pago es el recibo.
Se puede prestar el inmueble o casa alquilada salvo que
se pacte que no se puede.
Ley 23091 "Locaciones Urbanas" (9 Art.
primeros)
Art.1: Instrumentación (formas) Escrito, salvo
principio de ejecución.
Art. 2: Plazos
Vivienda (2 años)
Otros destinos (3 años)
Art. 3: Derogado Ajustes.
Art. 4: Fianzas y Depósitos en Garantía. 1ra parte
derogado.
Art. 5: Intimidación de pago
Intimo a Ud, para que en un plazo de 10 días
(fecha) de recibida la presente pague……. caso contrario
iniciare las acciones
judiciales pertinentes.
A todos los efectos fijo como domicilio de
pago……………. en el horario tal…… de L a V.
Queda Ud. debidamente notificado.
Art. 6: Períodos de pago Mensuales
Art. 7: Pagos anticipados
Art. 8: Resolución anticipada. Es unilateral (por parte
del inquilino).
Debe esperar 6 meses, pre avisando con 60 días de
anticipación. Si se realiza dentro del 1er año,
debo pagarle al locador 1 1/2 mes de alquiler, y pasado el 1er
año, 1 sólo mes, a modo
indemnización.
Art. 9: Continuadores del locatario: (con respecto al
abandono, éste debe desaparecer).
Art. 10: Leer, pero ya no funciona
Importante:
Art. 29: Orden Público
7. Cesión de
locación y sublocación
En la sublocación hago un nuevo contrato, en la
cesión es el mismo instrumento.
Si nada se pone en el contrato con respecto a la
prohibición de la sublocación, se presume que
está permitido.
Es importante que el sublocatario quede obligado con el
locador (dueño), tiene acciones
directas, contra el sublocatario pasando por encima del
sublocador.
Si esta prohibido en una cláusula es causal de
desalojo.
Cuando se inicia juicio de desalojo:
(Modelo de
Demanda)
Inicia Juicio De Desalojo Por Vencimiento De Contrato
(Título)
Señor Juez:
Objeto
Hechos
Prueba
Contrato que acompaña
Se puede ofrecer testigos, en caso muy excepcionales ya
que
la ley no lo
permite.
Petitorio
Pedir el lanzamiento
Las costas del juicio
Aparcería Rural
Aparcero (el que trabaja el campo)
Dador (el dueño de la tierra)
Es parecido a un contrato de sociedad
Diferencia con la locación: Si el aparcero se muere se
termina el contrato, pero si el dador muere continúa o
no.
Arrendamiento rural; se paga en especies casi nunca en
$.
Los dos contratos deben
ser escritos, certificarse la firma, y si el dador o arrendador
no quiere firmar, el aparcero y arrendatario pueden
obligarlo.
Deben ser inscriptos en el registro de
propiedad, ley
13246.
En caso de muerte de
arrendador o arrendatario, la ley nada dice, pero pueden
continuar los que hubiesen estado en la
explotación y hasta el segundo grado colateral.
Temas parcial
Locación de cosas
Donación
Mandato
Mutuo.
Autor:
Gladis Citro