Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio
- Sub-Temas a tratar: Cómo
hacer un mejor trabajo diario - administrador y
los propietarios
La toma de decisiones válidas por la Junta de
Condominio- ¿Cómo
rescatar de la ruina un inmueble?
La Asamblea de Propietarios y la Consulta como órganos
de decisión de la comunidad
Sub-Temas a
tratar
A) Cómo hacer un mejor trabajo
diario:
En las "Primeras Jornadas sobre Herramientas
Básicas para el Manejo de Condominios" que
realizamos en Caracas el pasado 26 y 27 de Junio de 2003, ya
recomendábamos una serie de actividades que
deberían regularse en el Reglamento del Documento de
Condominios de los inmuebles sometidos al ámbito de la
Ley de
Propiedad
Horizontal, a modo de constituirse en un manual de
operaciones
para la Junta de Condominio que oriente la gerencia de su
actividad en el tiempo. Ahora,
en esta oportunidad, luego de recomendar la lectura del
material de apoyo que preparamos para las mencionadas jornadas,
aquí nos importa hacer unos comentarios adicionales para
el mejor funcionamiento de la Junta de Condominio; lo cual
hacemos en los siguientes términos:
A.1) Estudio del ordenamiento jurídico regulador del
tema de la propiedad horizontal en Venezuela:
Nuestra experiencia profesional y contacto con innumerables
Juntas de Condominios nos revela que muchos de sus miembros son
personas que presentan el siguiente perfil: a) tienen las mejores
intenciones para hacer el mejor trabajo en pro de la comunidad; b)
cuentan con la disposición de tiempo que requiere el trabajo de
gerenciar un inmueble; c) generalmente, se trata de personas que
gozan de un gran respeto de todos
los copropietarios quienes depositan su confianza en ella (en no
pocas ocasiones por excesiva comodidad) y d) normalmente, son
personas que no tienen la preparación jurídica
sobre la normativa especial que regula la materia,
constituyendo éste el primordial obstáculo para
lograr los objetivos de
la comunidad de propietarios. Y precisamente, queremos partir de
este último punto: cuando no se tiene el
conocimiento exacto de la materia jurídica de la
materia sobre propiedad horizontal, los miembros de las Juntas de
Condominios toman con gran frecuencia, una serie de decisiones
que están fuera de todo contexto legal y que van a generar
muchos reparos o resistencia del
resto de los propietarios, especialmente de los abogados
(destacando que tampoco no todos éstos son conocedores de
la materia). Es así, como nuestra primera
recomendación a cualquier junta de condominio es
precisamente que asuman tanto el estudio de la normativa
jurídica de la ley de propiedad horizontal (como
también otras normas
relacionadas con la materia: Código
Civil, ley de régimen municipal, legislación
laboral, ambiental, normas cívicas de convivencia,
entre otras) como la asesoría jurídica
especializada por un profesional del derecho
dedicado a estos temas, como
su primer reto. Una
de las formas de
propiciar el estudio de temas
puntuales y controversiales es la participación en
este tipo de talleres donde se abordan de forma
académica tales estudios.
A.2) Atribuciones de cada uno de sus miembros y
delegación de responsabilidades: Es evidente que
si un equipo de trabajo quiere alcanzar la mayor efectividad y
eficacia en
los objetivos que se ha trazado de acuerdo a su misión,
debe en primer lugar, nombrar a los responsables para cada una de
las áreas que ameritan su atención. De suyo, este primer paso puede
considerarse de "organización" y es tan fundamental, que
obviarlo ocasionará que varias personas hagan un mismo
trabajo bajo el esquema de órdenes y contraórdenes
que originan la duplicidad de la inversión de recursos
humanos y el tiempo en un mismo objetivo.
Las recomendaciones que les hacemos a las juntas de condominios
para que este primer paso pueda ser cumplido con éxito,
es que cada uno de sus miembros cumplan con las misiones que les
impone o bien el documento de condominio, o en su defecto su
documento reglamentario. Éstos documentos son de
obligatorio cumplimiento y contienen generalmente normas en este
sentido donde se señalan con claridad los cargos y las
misiones de cada uno de ellos, que ocuparán los miembros
principales y suplentes de la junta. Nos preguntará el
lector qué hacer en caso de la
inexistencia de este tipo de normas en los documentos indicados:
si ese fuese el caso, sugerimos que la composición de la
junta de condominio se haga conforme a lo dispuesto en el
artículo 18 de la LPH que señala que tres
serán los miembros principales y tres los miembros
suplentes. Nótese que la ley no establece ninguna
denominación para cada uno de los miembros suplentes.
Sobre este particular, pensamos que en una ley ferenda se
podría ser mucho más específico en este
punto a fin de evitar problemas en
la concepción y funcionamiento de las juntas de
condominios. La norma establece una condición igualitaria
para todos sus miembros sin señalar en modo alguno una
cabeza, o liderazgo de
conducción y de responsabilidad que debe tener todo órgano
que actúa de forma colegiada.
Es común la práctica de funcionamiento
donde la asamblea de propietarios elige a todos los miembros de
la junta de condominio, principales y suplentes, y éstos,
en su primer momento de reunión se atribuyen las
misiones o responsabilidades que cada uno tendrá en la
vigencia de sus funciones. Por
supuesto que no criticamos negativamente este forma de proceder;
pensamos que de hecho ello implica un excelente nivel cultural y
de organización en las comunidades que así lo
hacen.
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