CONCEPTOS
GENERALES
Generalidades
La importancia social de este contrato queda
plasmada en el hecho de que el problema de la vivienda es uno de
los más agudos de la sociedad
contemporánea. Los sectores más necesitados de la
población presionan constantemente por
satisfacer su necesidad de habitación, la que se encuentra
entre una de las más indispensables del ser
humano.
Expresa al respecto Borda que: "Las personas cuyos
bienes de
fortuna no les han permitido el acceso a la propiedad de
su vivienda forman la parte más numerosa y necesitada de
la población urbana; no es de extrañar, la notoria
tendencia legislativa a proteger al locatario en desmedro del
dueño, tendencia que se acentuó vigorosamente con
motivo de la escasez de
viviendas originada en procesos
económicos complejos, principalmente el encarecimiento de
la construcción y el éxodo de la
población campesina a las ciudades. En los arrendamientos
rurales, el intervencionismo estatal ha tenido su origen en otros
motivos, no por ello menos poderosos: los arrendatarios forman la
clase
productora frente al dueño que posee la tierra como
un mero instrumento de renta; uno de los ideales
democráticos contemporáneos es el de que la
tierra
pertenezca a quien la trabaja; parece justa, por tanto, una
legislación protectora de los arrendatarios. Los nuevos
tiempos están golpeando sobre este contrato mas
vigorosamente que sobre ningún otro, exceptuando
quizás el de trabajo, "lo
social" ha hecho irrupción en los rígidos moldes
individualistas de la locación romana" (Guillermo
Borda, Manual de
Contratos,
pág. 326).
La gran importancia jurídica de este contrato se
explica, como dice Huc, porque "…….. la propiedad individual
se encuentra de hecho distribuida, sea en cuanto al suelo, sea en
cuanto a los instrumentos del trabajo y al capital
industrial, de manera que aquellos que no poseen el suelo o que
no tienen un capital industrial suficiente, necesitan tratar con
aquellos que poseen ese capital o el suelo. De ahí
resultan nuevas relaciones jurídicas que son reguladas por
el contrato de locación" (citado por Luis
María Rezzónico, "Estudio de los contratos en
nuestro derecho civil",
pág. 1).
Sin lugar a dudas este es el contrato en el que se ha
presentado con mayor fuerza el
fenómeno del dirigismo y, concretamente, del
intervencionismo estatal. Así lo evidencia la evolución que ha seguido la
legislación de inquilinato hasta nuestros
días.
Definiciones
Según el "Diccionario de
Banca, Finanzas y
Empresa" del
Dr. Marco Falconí Picardo y de la Lic. Angelina
Falconí Picardo nos da un gran alcance acerca de algunos
conceptos a tratar:
CONTRATO. Contract. Der.- Acuerdo de dos o
más partes para crear, regular, modificar o extinguir
una relación jurídica patrimonial. // Para
celebrar válidamente un contrato, deben cumplirse con
los requisitos esenciales que integran la capacidad, el
consentimiento, objeto y la causa, y además de los
requisitos formales, cuando la ley señala una
formalidad determinada (Pág.
72).CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Es aquel que es
celebrado por el propietario o poseedor de un bien, que cede
su uso por un período de tiempo determinado y a cambio
de una retribución, tanto lucrativa como de
intercambio (Pág. 75).
Hay contrato de arrendamiento
cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra
(arrendatario) durante un tiempo el uso
de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga a pagar por el
uso del bien cierta renta convenida.
El Código
Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al
establecer que : "Por el arrendamiento el arrendador se
obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien
por cierta renta convenida".
De esta manera, se le ha separado con propiedad de la
locación de servicios con
la que estaba integrado en la figura de la locación-
conducción en el Código
Civil de 1936. Cabe hacer notar – como expresa Borda – que la "la
diferencia es tan notoria y esencial, que parece inútil
destacarla; en un caso se entrega el uso y goce de una cosa; en
los otros, se paga un trabajo. Y aunque toda conexión
parece imposible, hay sin embargo casos que han suscitado dudas,
ya sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la
locación de departamentos en los que el propietario
está obligado además, a suministrar
calefacción, agua caliente,
servicio de
ascensor, portería, limpieza, etc.) o porque se trata de
situaciones marginales que ofrecen duda sobre su verdadera
naturaleza.
Así por ejemplo, se ha discutido la naturaleza del
contrato sobre servicio telefónico, al que algunos autores
atribuyen el carácter de locación de cosas,
teniendo en cuenta que el abonado usa el material de la
empresa.
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